信達地產(chǎn)籌資風險及防范控制

摘要本文首先闡述籌資風險的相關基礎理論，接著對信達地產(chǎn)目前的基本籌資狀況進行介紹分析，包括股權融資現(xiàn)狀分析、債務融資現(xiàn)狀分析以及債務規(guī)模現(xiàn)狀分析。接著通過分析信達地產(chǎn)可能存在的籌資風險以及導致該籌資風險出現(xiàn)的具體原因，采用了信達地產(chǎn)自身近六年的變化趨勢進行縱向?qū)Ρ群团c同行業(yè)公司橫向?qū)Ρ?，得出了盈利能力不足、償債能力減弱、資本結構不合理以及籌資渠道狹窄，較為單一的結論。最后，本文基于參考相關知識和結合信達地產(chǎn)公司的實際情況，針對這些籌資風險，提出了以下防范控制措施，包括：改善經(jīng)營管理水平，提高盈利能力；加強資金使用效率，提升償債能力；合理調(diào)整資本結構，降低籌資風險；拓寬籌資渠道，開展多元化的籌資方式。關鍵詞：信達地產(chǎn)籌資渠道籌資風險AbstractThispaperfirstdescribestherelevantbasictheoryoffinancingrisk,andthenintroducesandanalyzesthecurrentbasicfinancingsituationofXindaRealestate,includingtheanalysisofthecurrentsituationofequityfinancing,debtfinancinganddebtscale.ThenthroughtheanalysisofthepossiblefinancingrisksofXindaRealEstateandthespecificcausesofthefinancingrisks,weusethechangetrendofXindaRealEstateinthepastsixyearstocompareverticallyandhorizontallywiththecompaniesinthesameindustry,anddrawaconclusionthattheprofitabilityisinsufficient,thesolvencyisweakened,thecapitalstructureisunreasonableandthefinancingchannelsarenarrow,whichisrelativelysingle.Finally,basedonthereferenceofrelevantknowledgeandcombinedwiththeactualsituationofXindaRealestatecompany,thispaperputsforwardthefollowingpreventionandcontrolmeasuresforthesefinancingrisks,including:improvingthelevelofoperationandmanagement,improvingtheprofitability;strengtheningtheefficiencyoffunduse,improvingthesolvency;reasonablyadjustingthecapitalstructure,reducingthefinancingrisk;broadeningthefinancingchannels,developingdiversifiedfinancingmethods.Keywords:XindaRealEstateFinancingchannelsFinancingrisk目錄一、引言 1二、相關概念和理論概述 1（一）籌資風險的定義與分類 1（二）籌資風險的影響因素 2三、信達地產(chǎn)股份有限公司籌資現(xiàn)狀分析 3（一）信達地產(chǎn)公司簡介 3（二）信達地產(chǎn)股權籌資現(xiàn)狀分析 4（三）信達地產(chǎn)債務籌資現(xiàn)狀分析 4（四）信達地產(chǎn)負債規(guī)模現(xiàn)狀分析 5四、信達地產(chǎn)籌資風險及成因分析 6（一）盈利能力不足 6（二）償債能力減弱 7（三）資本結構不合理 8（四）籌資渠道狹窄，較為單一 9五、信達地產(chǎn)籌資風險防范控制措施 10（一）改善經(jīng)營管理水平，提高盈利能力 10（二）加強資金使用效率，提升償債能力 11（三）合理調(diào)整資本結構，降低籌資風險 11（四）拓寬籌資渠道，開展多元化籌資方式 12六、總結 13參考文獻 13致謝 15信達地產(chǎn)籌資風險及防范控制措施一、引言企業(yè)在發(fā)展過程中離不開資金，也就不可避免地會進行籌資。而籌資活動往往也伴隨著風險的存在，尤其是在經(jīng)濟市場環(huán)境瞬息萬變、競爭日益激烈的當下，籌資風險越發(fā)成為企業(yè)不可忽視的一個重要環(huán)節(jié)。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是屬于資金密集型的行業(yè)，項目開發(fā)離不開大量資金的支持，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌融資能力直接關系到企業(yè)的生存和發(fā)展。而隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速發(fā)展，所占GDP比重越來越大，已然成為拉動我國經(jīng)濟增長的一個至關重要的因素。因此，為確保房地產(chǎn)行業(yè)這一直接影響國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)能夠健康可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了國家宏觀調(diào)控的重點。從最早的國六條、國八條到近些年的限購、限貸、限價政策，都體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度。尤其是從2015年來，房地產(chǎn)在我國迎來了一個歷史上最為繁榮發(fā)展的時期，但也同時帶來了炒房所引起的房價上漲過快等負面影響，為此，國家繼續(xù)加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，頒布史上最嚴調(diào)控政策以抑制房價過快增長的亂象。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資也變得愈加困難，籌資問題愈加突出，比如籌資渠道過于單一、缺乏籌資風險防范機制等。而信達地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的其中一員，同樣面臨著各種籌資問題以及潛在的籌資風險，而如何解決自身的籌資問題、做到有效防范籌資風險也成為影響企業(yè)能否健康長遠發(fā)展的一個重要環(huán)節(jié)。二、相關概念和理論概述（一）籌資風險的定義與分類１、籌資風險的定義所謂籌資風險是指因企業(yè)借入資金，到期無法償還本金及利息，即喪失償債能力的可能性還有股東收益的可變性?；I資是指企業(yè)根據(jù)自身實際情況和發(fā)展戰(zhàn)略需要，通過一定渠道和方式來獲取資金的一種財務活動，它是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點。因為企業(yè)在進一步發(fā)展過程中為了擴大經(jīng)營規(guī)模，單憑自由資金往往難以滿足需要，因此籌資活動對企業(yè)來說在所難免。而籌資活動也往往伴隨著籌資風險的存在。在經(jīng)濟市場環(huán)境復雜、競爭日趨激烈的當下，企業(yè)籌集資金的使用效益也充滿著各種不確定，由此產(chǎn)生了籌資風險。２、籌資風險的分類企業(yè)的籌資渠道和方式各式多樣，但歸結起來不外乎為兩種，權益籌資和債務籌資。所謂權益籌資就是企業(yè)通過發(fā)行股票、吸收直接投資、使用留存收益等方式籌資。它是企業(yè)的自有資金，是不需要支付利息的。權益籌資風險則是指因為企業(yè)的管理措施失當、決策失誤，資金產(chǎn)生的效益無法滿足投資者的期望，從而引起投資減少、公司股票下跌等影響企業(yè)發(fā)展的風險。而債務籌資，顧名思義就是指企業(yè)從外部借入資金。債務籌資風險則是指因為企業(yè)在借入資金時就已經(jīng)規(guī)定好了利息、償還期限等，如果企業(yè)經(jīng)營不利，或者還款期限過于集中，沒有足夠的資金來還本付息所導致的風險，它也是企業(yè)主要的籌資風險，并且從風險大小來說，債務籌資風險要遠大于權益籌資風險。（二）籌資風險的影響因素１、盈利能力水平盈利能力，顧名思義，就是指企業(yè)在一定時期賺取利潤或使資金增值的能力。營業(yè)能力能夠反映出一個企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞，因此它也是投資者、債權人關心的一項重要指標。當企業(yè)盈利能力好、利潤高，也就意味著企業(yè)將有更加充足的資金來償還債務，籌資風險相應地也會比較小，因此，盈利能力分析是判斷企業(yè)是否存在籌資風險的前提條件，也是分析企業(yè)籌資風險首要考慮的因素之一。２、償債能力水平企業(yè)的償債能力是指企業(yè)用自有資產(chǎn)來償還長期債務和短期債務的能力。在公司進行籌資業(yè)務的過程中，償債能力大小是投資者或債權人衡量企業(yè)財務狀況和經(jīng)營能力的其中一個重要標志，它反映了企業(yè)償還到期債務的承受能力或保證程度，償債能力越強，說明債權人的安全性越高。因此，企業(yè)的償債能力高低會影響外界投資者對公司的投資信心，尤其是對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，很多房地產(chǎn)公司都存在高負債經(jīng)營的情況，如果償債能力不足，那么企業(yè)籌資也將變得困難，從而加大籌資風險。因此，償債能力是判斷企業(yè)是否存在籌資風險的一個重要方面。３、資本結構從狹義角度上講，資本結構是指企業(yè)各種長期資本的構成及其比例關系，尤其是指長期債務資本與長期股權資本之間的構成及其比例關系。資本結構主要影響企業(yè)的償債能力和盈利能力，從而影響籌資風險大小。資本結構的分析指標主要包括長期負債率和股東權益比率，長期負債率是指企業(yè)的非流動負債與資產(chǎn)總額的比率，它反映企業(yè)在清算時可用于償還非流動非流動負債的資產(chǎn)保證，該指標越低，說明企業(yè)的長期償債能力越強，債權人安全性越高，反之則加重企業(yè)債務負擔，籌資能力受到限制；而股東權益比率則是指在資產(chǎn)總額中股東權益，即投資人或股東投入的資金所占的比重，它同樣也是反映了企業(yè)對債務的保障程度。因此，資本結構也是影響企業(yè)籌資風險的其中一個方面。三、信達地產(chǎn)股份有限公司籌資現(xiàn)狀分析信達地產(chǎn)公司簡介信達地產(chǎn)股份有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和銷售為核心業(yè)務，另外還涉及物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融、房屋租賃等業(yè)務的房地產(chǎn)公司，為信達旗下房地產(chǎn)上市公司，總部設在北京。公司前身原為一家名為北大青鳥科技的信息技術型公司，2008年經(jīng)過信達投資有限公司資產(chǎn)重組后正式在上海證券交易所掛牌上市，更名為信達地產(chǎn)，成為一家綜合性房地產(chǎn)企業(yè)。公司的開發(fā)經(jīng)營市場主要分布在珠三角的廣州、深圳，長三角的杭州、寧波、上海以及環(huán)渤海地區(qū)的北京等多個大城市，公司通過信達系統(tǒng)資源，近年來在多地接連拍下土地，其中不乏有“地王”，初步形成了全國化的商業(yè)布局。１、股權結構公司最大的股東為信達投資有限公司，持股比例為27.16%。公司的實際控制人則為中國四大資管之一的中國信達資產(chǎn)管理有限公司。組織架構公司組織架構合理高效。董事會和管理層運行透明團結。公司實施人才建設工程，一方面持續(xù)加大內(nèi)部人才交流，注重項目案例經(jīng)驗推廣，提高員工培訓深度，另一方面加大從外引進優(yōu)秀人才，加大多途徑拓寬公司系統(tǒng)人才培養(yǎng)模式。企業(yè)有在職員工一共1361人，其中管理人員122人，占比9%，財務人員68人，占比5%，專業(yè)技術人員259人，占比19%，物業(yè)服務人員721人，占比53%，銷售人員191人，占比14%。（二）信達地產(chǎn)股權籌資現(xiàn)狀分析股權融資是信達地產(chǎn)主要的籌資渠道之一。公司從2008年重組上市以來，通過股票派發(fā)、資本公積轉(zhuǎn)增資本等方式增發(fā)股票[1]。以下通過信達地產(chǎn)公司從2015年到2018年的股權籌資規(guī)模的變動趨勢，即可明確當前公司的股權籌資現(xiàn)狀。表12015年-2018年信達地產(chǎn)股權籌資規(guī)模變動分布表時間流通A股（總股本）每股股價籌資規(guī)模2015.12.3115.24億6.49元98.9076億元2016.12.3115.24億5.74元87.4776億元2017.12.3115.24億5.34元81.3816億元2018.12.3115.24億3.93元59.8932億元根據(jù)表1可知，自2015年到2018年信達地產(chǎn)公司已上市流通A股的數(shù)量均為15.24億股，此處不分析限售流通A股的情況。通過特定時期的每股股價（收盤價），可計算出信達地產(chǎn)公司已上市流通A股的籌資規(guī)模，即流通市值。如表1所示；從2015年到2018年，信達地產(chǎn)公司的股權籌資規(guī)模正逐年減小。其中，2015年為98.9076億元，2018年下降至59.8932億元。（三）信達地產(chǎn)債務籌資現(xiàn)狀分析根據(jù)信達地產(chǎn)的出具的2018年度報告表明，信達地產(chǎn)公司的債務籌資渠道主要有發(fā)行債券和銀行貸款兩種方式。表2信達地產(chǎn)公司債券基本情況表債券種類發(fā)行日到期日債券面值利率公開發(fā)行公司債券2016.2.2920億元5.3非公開發(fā)行公司債券2016.5.242019.5.2629.10億元6.7其中發(fā)行債券情況如表所示，公司在2016年通過公開發(fā)行和非公開發(fā)行債券一共53.9億元。而銀行貸款方面，同大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)一樣，銀行貸款也是信達地產(chǎn)的最重要的一個籌資渠道。信達地產(chǎn)的資信情況在當?shù)亟鹑跈C構表現(xiàn)良好，與我國的幾家商業(yè)銀行保持著密切的合作伙伴關系。并且公司的授信額度也是納入到其實際控制人中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司中的，信達地產(chǎn)可以在集團授信額度內(nèi)開展籌資活動。截止2018年底，信達地產(chǎn)通過銀行貸款的方式已獲得了400多億元的借款[2]。因此可以發(fā)現(xiàn)，在信達地產(chǎn)的三種主要籌資方式中，銀行貸款所占的比重是最高的。（四）信達地產(chǎn)負債規(guī)?，F(xiàn)狀分析表32013-2018信達地產(chǎn)債務規(guī)模項目201820172016201520142013資產(chǎn)總額（萬元）1014834771952756512474521841337714172441048負債總額（萬元）806085161885615580692434394929483311679997資產(chǎn)負債率79.43%86.01%85.69%83.24%78.18%68.82%財務費用（萬元）790789228371415241942993721016從表3中可以發(fā)現(xiàn)，信達地產(chǎn)從2013到2018年間資產(chǎn)總額跟負債總額都在逐年遞增，負債總額從2013的1679997萬元增長至2018年的8060851萬元。資產(chǎn)負債率更是從2013年的68.82%一路攀升，2017年達到頂峰，為86.01%，而2018年因為受財務并表影響，信達地產(chǎn)的資產(chǎn)總額同比增長41.04%至10148347萬元，所有者權益同比增長107.4%至2087500萬元，導致2018年信達地產(chǎn)調(diào)整的資產(chǎn)負債率下降到79.43%[3]。一般來說，企業(yè)的資產(chǎn)負債率在40%-60%是比較合理的，由此可見信達地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率是偏高的。對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，高資產(chǎn)負債率一直是一個通病，這體現(xiàn)了企業(yè)負債過多，會增加因為財務桿杠所造成的財務風險。當企業(yè)的的銷售資金不能及時回籠時，就會使企業(yè)的資金鏈條斷裂，從而企業(yè)的資金陷入兩難的境地[4]。另一方面，企業(yè)負債規(guī)模大，相應地企業(yè)需要支付財務費用也會比較高，從上表中信達地產(chǎn)近6年的財務費用變動可以發(fā)現(xiàn)，其財務費用也是隨著負債規(guī)模逐年遞增的，龐大的債務會帶來巨額的利息，降低企業(yè)利潤，影響企業(yè)償債，從而可能帶來籌資風險。四、信達地產(chǎn)籌資風險及成因分析由以上對信達地產(chǎn)目前的籌資現(xiàn)狀介紹可知信達地產(chǎn)籌資渠道主要有三個：股權融資、發(fā)行債券、銀行貸款。本部分將著重對信達地產(chǎn)公司的籌資風險以及具體的成因進行介紹分析。（一）盈利能力不足盈利能力分析指標主要包括營業(yè)利潤率、銷售凈利率以及凈資產(chǎn)收益率等。如下表4所示表42013年-2018年信達地產(chǎn)盈利能力指標變動狀況項目201820172016201520142013營業(yè)利潤率(%)15.9311.6611.0712.9619.3217.82銷售凈利率(%)13.387.07.379.9915.6916.42凈資產(chǎn)收益率(%)10.8110.279.7710.199.859.84由表4中2015年-2018年信達地產(chǎn)盈利能力指標變動的情況可知，營業(yè)利潤率從2013的17.82下降至2017年的11.66，2018年有所回升到15.93，整體上是呈現(xiàn)波動下降趨勢的。銷售凈利率也是同樣的情況，整體呈現(xiàn)下降的趨勢。而凈資產(chǎn)收益率總體變化不大，不過從行業(yè)排名的情況來看，在滬深證券所A股145家房地產(chǎn)上市公司中，信達地產(chǎn)公司的銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率這兩個盈利能力的關鍵指標的排名都排在了80名之后，其中銷售凈利率排名81名，凈資產(chǎn)收益率排名89名。也就是說，信達地產(chǎn)的盈利能力在同行業(yè)來講是處于一個比較靠后的位置，公司的盈利能力是相對比較低的。而這除了一方面是跟國家政策和市場行情的約束，導致近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣有一定關系之外，另外一方面也跟信達地產(chǎn)自身的定位有關。信達地產(chǎn)的主要經(jīng)營區(qū)域集中在長三角、珠三角、環(huán)渤海等一些東部一線發(fā)達城市，而一線大城市房地產(chǎn)市場競爭十分激烈，開發(fā)接近飽和，尤其這些地區(qū)又因為龍頭房地產(chǎn)企業(yè)比如萬科、恒大、碧桂園等占據(jù)了大部分的市場份額，擠壓了信達地產(chǎn)的利潤空間，同時在限購政策等因素的共同作用下，信達地產(chǎn)的盈利能力受到影響。[4]而盈利能力又是外界評估公司發(fā)展預期的首要指標，盈利能力的不足，可能會無法滿足投資者的投資報酬期望，從而引起公司的股價下跌，導致整體的籌資能力受到制約。（二）償債能力減弱在公司進行籌資業(yè)務的過程中，償債能力是投資者或債權人關注的一個重要指標。償債能力分析指標主要包括流動比率、速動比率以及資產(chǎn)負債率。如表5所示。表52013年-2018年長短期償債能力指標變動狀況表項目201820172016201520142013流動比率1.661.932.021.962.172.37流動比率-行業(yè)均值1.972.302.33速動比率0.530.740.500.650.330.53速動比率-行業(yè)均值0.620.730.610.690.600.64資產(chǎn)負債率79.43%86.01%85.69%83.24%78.18%68.82%資產(chǎn)負債率-行業(yè)均值53.49%56.32%54.82%53.76%53.39%52.73%１、短期償債能力分析從表5中的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，信達地產(chǎn)近幾年流動比率和速動比率都是低于行業(yè)均值的。其中，流動比率近六年是處于下降趨勢的，一般來說，流動比率的正常值是在2左右，而信達地產(chǎn)2018年的流動比率為1.66，明顯低于正常值，同時也是低于行業(yè)的均值。所以信達地產(chǎn)的短期償債能力是有所下降的并且處在比較低的一個水平。這一點在行業(yè)排名中也能夠體現(xiàn)，在滬深證券所的145家房地產(chǎn)上市公司中，信達地產(chǎn)的流動比率排名為93名，處在一個相對靠后的位置。當然，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，速動比率這一指標會更具說服力一些，因為速動比率是不考慮變現(xiàn)能力較差的那部分資產(chǎn)，例如存貨，之后剩下的余額，更能進一步反映企業(yè)的償債能力[5]。觀察表5中速動比率可以發(fā)現(xiàn)，信達地產(chǎn)近幾年的速動比率是呈現(xiàn)波動下降趨勢的。一般來說，速動比率這一指標在100%是比較好的，而信達地產(chǎn)近6年的數(shù)值均低于100%。此外，除了2017年略高于行業(yè)均值外，近幾年信達地產(chǎn)公司的速動比率基本上是低于行業(yè)均值的。如果把速動比率作為信達地產(chǎn)公司銷售商品房的的大致情況的參考指標的話，那么該公司的銷售狀況只能說是中等水平，而房地產(chǎn)的投資周期往往較長[6]，因此信達地產(chǎn)是存在一定程度上的短期償債風險的。２、長期償債能力分析從表5中我們可以得知，信達地產(chǎn)2014-2017年資產(chǎn)負債率處于逐年上升的情況，雖然在2018年有所降低，但整體依舊處于一個比較高的水平，一般認為企業(yè)的資產(chǎn)負債率在40%-60%是比較合理的，而信達地產(chǎn)近六年的資產(chǎn)負債率都是高于甚至是遠高于合理范圍。而信達地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率過高的其中一個原因則是因為近幾年隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加大，出臺了一系列的政策例如限購等以遏制炒房行為，在調(diào)控政策持續(xù)深入背景下，一線城市的商品房市場都有所降溫，這也導致了信達地產(chǎn)出現(xiàn)了一定的待售房增多問題，從而使得公司的資金周轉(zhuǎn)變得困難，在這樣的情況下，公司要開展其他項目，就只有不斷提高向銀行貸款的額度，從而也就導致了資產(chǎn)負債率偏高。通過上面對企業(yè)長短期償債能力和長期償債能力的分析我們可以知道，對于信達地產(chǎn)來說，一方面其流動比率以及速動比率都是低于行業(yè)平均水平，并且整體上呈現(xiàn)逐年波動下降的趨勢，而另一方面其資產(chǎn)負債率又是遠高于同行業(yè)的平均水平，并整體呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢，因此信達地產(chǎn)是存在一定程度上的籌資風險的。（三）資本結構不合理資本結構對于企業(yè)籌資具有重要影響，其分析指標主要有長期負債比率和股東權益。其中長期負債比率通過影響企業(yè)長期償債能力從而影響到公司的籌資能力。此外，股東權益比率則是反映了企業(yè)對債務的保障程度。這里基于各上市公司的財務數(shù)據(jù)，隨機選取了萬科、金地、招商蛇口、新城控股四個上市公司與信達地產(chǎn)進行比較分析。表6同行業(yè)上市公司長期負債比率對比項目201820172016201520142013萬科7.91%8.24%6.79%5.53%6.79%7.66%金地9.85%8.35%6.58%9.02%17.41%13.69%招商蛇口14.57%18.25%15.27%15.27%17.67%14.47%新城控股7.17%5.77%4.71%6.25%7.43%20.02%信達地產(chǎn)11.99%22.88%27.1%25.25%27.89%29.01%平均值10.29%12.7%12.14%12.26%15.44%16.97%由表6中的數(shù)據(jù)可知，信達地產(chǎn)的長期負債比率除了2018年以外，多年維持在20%以上，遠高于五家公司的平均水平，而所選取的另外四家公司的長期負債率基本都在20%以下。由此可以看出，信達地產(chǎn)的長期負債率是相對比較高的。再結合五家公司的股東權益比率進行分析，如表4所示：表7同行業(yè)上市公司股東權益比率對比年份201820172016201520142013萬科15.41%16.02%19.46%22.30%22.8%22%金地23.88%27.82%34.57%34.17%32.5%30.69%招商蛇口25.72%27.89%31.04%29.48%26.98%26.28%新城控股15.43%14.16%15.86%20.46%23.97%23.36%信達地產(chǎn)20.57%13.99%14.31%16.76%21.82%31.18%平均值21.2%20.1%23.04%24.63%25.61%26.7%從表7可以看出，信達地產(chǎn)近年來的股東權益比率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，從2013年的31.18%降至2017年13.99%，2018年有所上升到20%，而跟同行業(yè)的公司相比，除了2018年高于新城控股外，其他年份均低于所選取的四家公司。由此可以看出，在所選取的五家公司里，信達地產(chǎn)的股東權益比率是相對比較低的。從上面的數(shù)據(jù)分析可知，一方面信達地產(chǎn)的長期負債比率相對較高，這說明企業(yè)長期債務負擔比較重，而另一方面其股東權益比率又相對較低，加大了企業(yè)的償債壓力。因此信達地產(chǎn)的資本結構不是很合理，從而可能會加大籌資風險。（四）籌資渠道狹窄，較為單一從以上對信達地產(chǎn)籌資現(xiàn)狀的分析可以知道，信達地產(chǎn)目前主要的籌資渠道主要有三個：股權融資、銀行貸款、債券籌資。其中，又以銀行貸款所占比重最大。相比另外兩種籌資方式，銀行貸款具有籌資成本低，低風險的優(yōu)點，因為房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金需求量大，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會更傾向于銀行貸款這種籌資渠道，但由于現(xiàn)階段經(jīng)濟形勢多變，國家相關政策頒布頻繁，就難免會使得銀行融資這一渠道受到一定的影響，比如國家為了避免過多資金流向房地產(chǎn)，出臺相關限貸政策，提高銀行利率，就會使得房地產(chǎn)公司通過銀行貸款這一方式籌資的難度增加。對于現(xiàn)階段的信達地產(chǎn)來說，其籌資渠道還是過于依賴銀行貸款，比較固化單一，沒有實現(xiàn)多元化的籌資布局，這在一定程度上也可能會帶來籌資風險。五、信達地產(chǎn)籌資風險防范控制措施（一）改善經(jīng)營管理水平，提高盈利能力針對信達地產(chǎn)盈利能力不足、待售商品房較多的問題，首先，要創(chuàng)新銷售模式，加大對商品房存貨的銷售力度。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其最主要的利潤還是來自商品房的銷售。從信達地產(chǎn)近幾年的銷售業(yè)績來看，公司的銷售增速在2017、2018這兩年明顯放緩，低于行業(yè)增速，2018年的銷售業(yè)績在行業(yè)排名112名?？梢姡胚_地產(chǎn)的銷售業(yè)績并不樂觀。因此，在待售商品房增多、房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下，管理人員要創(chuàng)新銷售模式，摒棄以往派發(fā)紙質(zhì)宣傳單、電話詢問等單一低效的傳統(tǒng)銷售方式，采用多元化的銷售手段促進商品房存貨的銷售，例如根據(jù)市場需求，制定吸引消費者眼球的營銷方案和促銷優(yōu)惠；充分利用微信、微博等社交新媒體手段擴大產(chǎn)品宣傳力度；在看房方式上，可以利用VR技術采取VR看房搭配人工智能AI技術進行導購解說的新興模式，方便購房者。與此同時，建立制定銷售培訓制度，加大對銷售人員的技能培訓，強化銷售考核的力度，并同時輔以一定的激勵政策，增加銷售人員的積極性。其次，合理拓寬市場范圍，將目標市場轉(zhuǎn)向二三線城市。因為目前信達地產(chǎn)的主要市場分布集中在一線大城市比如上海、廣州，這些地區(qū)房地產(chǎn)往往競爭最為激烈，特別是在國家對房地產(chǎn)實行嚴格宏觀調(diào)控的背景下，一線發(fā)達城市首當其沖，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場開始降溫，這對公司的發(fā)展有一定的影響。因此，信達地產(chǎn)需要合理擴大市場范圍，優(yōu)化城市布局，將目光轉(zhuǎn)向二三線城市，避免把雞蛋都放在同一個籃子里的情況。最后，企業(yè)需要提高自身的經(jīng)營管理水平。一個企業(yè)只有自身經(jīng)營管理能力提高了才能更好地進行資金運作，提高盈利能力。對于目前狀況的信達地產(chǎn)來說，其中最重要的就是要謹慎拿地，公司的盈利能力降低跟其2016年不惜重金全國瘋狂拿地有一定關系，緊接著便趕上2017年國家發(fā)布更嚴格的調(diào)控政策，對公司影響巨大。然后就是要加強對資金的管理水平，使資金有效的運作甚至增值；加強對各環(huán)節(jié)的成本控制，避免資金浪費；以及注重對行業(yè)市場走向的觀察預測，做好充分的市場調(diào)研，根據(jù)不同的市場需求來開發(fā)項目等等，從而提高整體經(jīng)營能力。（二）加強資金使用效率，提升償債能力通過上文對信達地產(chǎn)償債能力的分析我們可以了解到，信達地產(chǎn)近六年的資產(chǎn)負債率整體上逐年上升且處于一個偏高的水平。因此，針對信達地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高，償債能力減弱的問題，信達地產(chǎn)除了一方面努力提高盈利能力外，另一方面還應加強資金的使用意識，充分利用好現(xiàn)有資金，提高資金的使用效率，讓資金合理、安全地流動、運作甚至增值。首先，保持合理的現(xiàn)金持有量?，F(xiàn)金是企業(yè)經(jīng)營的命脈，企業(yè)的正常健康運營離不開充足的現(xiàn)金流，否則就可能會加大企業(yè)的財務風險。因此，信達地產(chǎn)需要保持合理的現(xiàn)金持有量，建立完善的內(nèi)控制度，謹慎審批每筆資金的使用用途，約束管理資金的使用。讓現(xiàn)金在總資產(chǎn)中有一定的比例，以應對正常的支付和必要之需。其次就是要加強應收賬款的管理。信達地產(chǎn)應制定合理的催收方案，完善客戶的信用管理，加快銷售回款。對于信用好，有質(zhì)押抵押的購房者可以給與一定的首付比例寬松政策，而對于信用低的人員則需要進行嚴格的貸款程序，并簽署合同協(xié)議。確保及時回收賬款，減少壞賬損失。再者就是需要注重對項目投資前期的策劃調(diào)研。提前做好充分的市場需求調(diào)研，挖掘消費者的實際需求，然后結合市場需求和企業(yè)自身實力來開發(fā)項目，避免盲目投資開發(fā)。項目過程中加強各環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控和成本控制，從而盡可能地提高資金使用效益。最后一點就是信達地產(chǎn)需要合理調(diào)整好資本結構，具體內(nèi)容會在下文提到。（三）合理調(diào)整資本結構，降低籌資風險科學合理的資本結構對企業(yè)籌資能力具有重要意義。對于信達地產(chǎn)來說，在房地產(chǎn)市場競爭激烈，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控持續(xù)深入的當下，調(diào)整優(yōu)化好資本結構對公司的良好發(fā)展至關重要。首先，信達地產(chǎn)應該根據(jù)自身實際情況以及市場行情，衡量收益與風險，確定好科學合理的負債比例，短期、中期還有長期負債要合理規(guī)劃安排。長短期債務籌資各有利弊，長期債務比較穩(wěn)定，不會受利率變動的影響，但如果長期負債比例過大，數(shù)量過多，會相應地給企業(yè)帶來巨大的利息費用，加重企業(yè)的債務壓力。短期債務的特點就是期限短，與長期負債相比資金成本較低，但是如果短期負債比例過大，在企業(yè)償債時間高峰密集的時候，加大財務負擔，一旦資金周轉(zhuǎn)困難，無法償還，就容易使公司陷入兩難的困境。因此，信達地產(chǎn)需要合理安排好籌資期限組合，并適時地根據(jù)自身發(fā)展需要以及市場行情變化及時地做出調(diào)整。其次，信達地產(chǎn)還需要安排適當?shù)幕I資規(guī)模。負債經(jīng)營一方面可以通過財務杠桿獲取利益，但另一方面也會帶來相應的風險。因此，信達地產(chǎn)需要召集相關專家根據(jù)公司自身的實際情況和發(fā)展戰(zhàn)略分析確定適合公司的籌資規(guī)模，做到適度負債經(jīng)營。最后一點就是信達地產(chǎn)需要拓寬籌資渠道，開展多元化、多層次的籌資方式來達到優(yōu)化資本結構的效果，具體措施在下文會提到。（四）拓寬籌資渠道，開展多元化籌資方式在當下市場經(jīng)濟日益激烈，國家出臺相關調(diào)控政策的背景下，信達地產(chǎn)要想取得優(yōu)勢，降低籌資風險，那么就需要積極采取相關措施，拓展籌資渠道，開展多元化、多層次的籌資方式，才有利于降低籌資風險帶來的損失，更有利于企業(yè)的長遠健康發(fā)展。信達地產(chǎn)可以優(yōu)先考慮嘗試采用房地產(chǎn)信托的方式籌集資金。原因是一方面這種籌資方式籌資效率高，另一方面因為受到政府的嚴格監(jiān)管，安全性有保障。此外，信托融資能提供多種融資模式，例如貸款型模式、混合型模式、財產(chǎn)收益型模式等，豐富了房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐加快，尤其是在近幾年因為銀行對房地產(chǎn)貸款的收緊，房地產(chǎn)信托融資在許多房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道中越來越重要。因此，信達地產(chǎn)可以適當合理地增加房地產(chǎn)信托這種方式在其籌資結構里的所占比重。此外，信達地產(chǎn)也可以學習西方國家經(jīng)驗，采用房地產(chǎn)投資基金這一種直接籌資方式，以減少對銀行貸款的依賴，降低籌資風險。還可以適當?shù)丶哟笕谫Y租賃的比重。除了以上幾種籌資方式，還可以采用一些創(chuàng)新的籌資方式比如資產(chǎn)證券化、與其他企業(yè)共同合作開發(fā)項目以達到分散風險的目的，等等。企業(yè)要根據(jù)自身實際發(fā)展需要，適當、合理、科學地增加自身的籌資方式，以減少因為過于依賴其中某一種的單一固化籌資模式所帶來的籌資風險。六、總結對于企業(yè)來說，籌資風險是客觀存在的。企業(yè)想要發(fā)展，就不可避免地要有籌資活動，自然也就會有籌資風險存在。而房地產(chǎn)行業(yè)作為直接影響國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，經(jīng)常受到國家的宏觀調(diào)控政策的影響，因此做好籌資風險