物業(yè)管理前期介入工作指引課件

前期介入工作指引碧桂園物業(yè)品質(zhì)管理中心2016年11月前期介入概述規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的前期介入圖紙審核營(yíng)銷(xiāo)策劃階段的前期介入施工階段介入竣工驗(yàn)收階段介入一前期介入概述

前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、隱蔽工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收等就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線(xiàn)布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有利于后期經(jīng)營(yíng)管理的意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為后期正常開(kāi)展物業(yè)管理創(chuàng)造條件

一、前期介入概述（一）概念1、從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)使用功能提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。2、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺陷。3、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。（二）作用一、前期介入概述1、總公司：前期介入指引手冊(cè)及相關(guān)制度的制定，設(shè)計(jì)與施工建議的收集與匯編，組織全國(guó)前介人員進(jìn)行集中研討，對(duì)全國(guó)各區(qū)域前介工作進(jìn)行指導(dǎo)和培訓(xùn)，重大項(xiàng)目共同參與前介工作，每季度收集各區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、產(chǎn)品缺陷問(wèn)題并匯總上報(bào)。（三）工作職責(zé)一、前期介入概述2、區(qū)域：區(qū)域范圍內(nèi)設(shè)計(jì)與施工建議的收集與匯編工作，積極參與全國(guó)前介人員進(jìn)行集中研討，每季度收集分公司反饋的設(shè)計(jì)施工建議，整理后提交至總公司，每季度收集區(qū)域內(nèi)的設(shè)計(jì)、施工、產(chǎn)品缺陷問(wèn)題，上報(bào)品質(zhì)管理管理中心，對(duì)分公司前介工作進(jìn)行指導(dǎo)和培訓(xùn)，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目開(kāi)展前期介入工作。（三）工作職責(zé)一、前期介入概述3、分公司：按照公司的工作指引，做好項(xiàng)目的前期介入工作，積極參與地產(chǎn)的設(shè)計(jì)研討會(huì)、圖紙會(huì)審與施工階段的工作例會(huì)，積極收集設(shè)計(jì)、施工階段存在的問(wèn)題，按時(shí)間節(jié)點(diǎn)向項(xiàng)目公司和區(qū)域反饋，并跟進(jìn)改進(jìn)工作；每季度收集分公司所管項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、產(chǎn)品缺陷問(wèn)題，上報(bào)區(qū)域匯總；（三）工作職責(zé)一、前期介入概述

前期介入隊(duì)伍的組建是由總部、區(qū)域公司及分公司相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員兼職或?qū)Ｂ毥M成的一支非正式機(jī)構(gòu)1、總部層面成立專(zhuān)職前期介入小組，主要成員由分管領(lǐng)導(dǎo)及各系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)人員組成，負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂前期工作指引手冊(cè)，并對(duì)區(qū)域和分公司提供技術(shù)支持；（四）隊(duì)伍組建一、前期介入概述2、區(qū)域公司由工程專(zhuān)業(yè)背景的經(jīng)理級(jí)人員擔(dān)任組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目的前期介入統(tǒng)籌工作，組員在區(qū)域范圍內(nèi)發(fā)掘具有土建、裝修、園林、水、電、空調(diào)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和前期介入經(jīng)驗(yàn)的人員組成，并按要求組織相關(guān)工作培訓(xùn)及實(shí)施前期介入統(tǒng)籌工作；3、分公司成立后，應(yīng)優(yōu)先配置專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)并有前期介入經(jīng)驗(yàn)的工程人員來(lái)開(kāi)展前期介入工作，區(qū)域公司協(xié)助指導(dǎo)分公司的前期介入工作；（四）隊(duì)伍組建一、前期介入概述1、組建前介工作小組，落實(shí)工作人員。2、制定前期介入工作計(jì)劃和具體工作方案。3、實(shí)施前期介入計(jì)劃。4、物業(yè)的建議、意見(jiàn)，與地產(chǎn)各部門(mén)協(xié)調(diào)研討內(nèi)容等形成的書(shū)面資料，雙方應(yīng)簽字確認(rèn)，建立檔案，以備復(fù)查。（五）工作思路一、前期介入概述前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。（六）工作流程1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括：對(duì)總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀(guān)配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。一、前期介入概述（六）工作流程2、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、銷(xiāo)售推介應(yīng)注意的內(nèi)容以及管家前置服務(wù)等。3、施工建設(shè)階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門(mén)窗工程、裝飾工程、砌筑工程、屋面工程、回填土工程、地下室工程等施工方面應(yīng)注意的問(wèn)題。一、前期介入概述二規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的前期介入

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料:1)報(bào)批報(bào)建文件《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、《勘測(cè)定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)等。2)企劃文件市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶(hù)定位、目標(biāo)客戶(hù)資料。3)設(shè)計(jì)文件總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

（一）評(píng)估準(zhǔn)備2、地產(chǎn)需組織召開(kāi)項(xiàng)目立項(xiàng)說(shuō)明會(huì)，向區(qū)域大運(yùn)營(yíng)工作組、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、客關(guān)、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)專(zhuān)題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。3、物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類(lèi)似競(jìng)品樓盤(pán)，周邊配套情況，進(jìn)行實(shí)地考察。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

（一）評(píng)估準(zhǔn)備1、新項(xiàng)目立項(xiàng)以后，前介人員應(yīng)積極與地產(chǎn)研發(fā)部門(mén)/項(xiàng)目部保持溝通，并索取相關(guān)基本資料，包括：產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃、市場(chǎng)調(diào)查等項(xiàng)目基本信息資料,

設(shè)計(jì)圖紙等；2、參與新項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)討論會(huì)，包括項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)、設(shè)計(jì)方案會(huì)等。3、參與地產(chǎn)組織的圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)技術(shù)交底，按系統(tǒng)對(duì)會(huì)審圖紙?zhí)岢鲆庖?jiàn)或建議。4、物業(yè)須站在業(yè)主和今后管理的角度，從物業(yè)管理需求和使用合理性、便捷性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面提出建議。（二）工作思路二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

5、對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)積極參與討論和確認(rèn)，如管理費(fèi)、前期物業(yè)管理合同、銷(xiāo)售承諾及營(yíng)銷(xiāo)工作方案、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等，避免與物業(yè)后期的管理相沖突及產(chǎn)生管理風(fēng)險(xiǎn)和法律糾紛。6、積極跟蹤、研究了解行業(yè)前沿科技，在前介管理方面具備前瞻性；項(xiàng)目在使用新技術(shù)、新材料時(shí)，應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，確認(rèn)新技術(shù)、新材料有利于后期物業(yè)使用和管理，并書(shū)面反饋給地產(chǎn)；實(shí)踐過(guò)程中有新技術(shù)、好方案，可提交書(shū)面報(bào)告給地產(chǎn)。7、規(guī)劃設(shè)計(jì)參與時(shí)提出的相關(guān)意見(jiàn)建議均以《物業(yè)管理前期介入意見(jiàn)反饋表》形式提交地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)部門(mén)，對(duì)已提交未采納的意見(jiàn)建議保留存檔，對(duì)采納的建議跟進(jìn)落實(shí)。（二）工作思路二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

1、住宅區(qū)規(guī)劃功能合理，綜合考慮居住區(qū)私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。2、住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車(chē)流人流組織兼顧，停車(chē)位充足（機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位、非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位）。3、建筑布局與自然環(huán)境和諧，滿(mǎn)足消防、采光、通風(fēng)需求，環(huán)境優(yōu)美。4、生活便利，基本生活配套設(shè)施齊全，出行便捷。5、設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、氣、暖、通訊、電視、電梯、污水處理等可靠完善。（三）總體關(guān)注點(diǎn)二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

6、注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。7、安全防范系統(tǒng)功能完備、分布合理，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防設(shè)施配置充分。8、智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于智慧社區(qū)建設(shè)。9、便于物業(yè)組織管理服務(wù)，節(jié)約管理成本。10、各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類(lèi)住宅區(qū)中達(dá)到領(lǐng)先水平。特別提醒：出入口及人車(chē)分流方案、會(huì)所位置及出入口設(shè)置、功能房設(shè)置（垃圾收集站、水泵房、電房等）、周邊圍欄及安全設(shè)施、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)設(shè)置、服務(wù)中心位置；（三）總體關(guān)注點(diǎn)二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

1、設(shè)備選擇原則：所選用的設(shè)備盡可能是節(jié)能設(shè)備具體為：設(shè)備是節(jié)能的，節(jié)約了后期的能耗成本；設(shè)備是免維護(hù)的，節(jié)約維護(hù)和維修成本；設(shè)備的維修零部件市場(chǎng)化，節(jié)約了今后的維修成本；2、材料選擇原則：采用節(jié)能產(chǎn)品（減少維護(hù)工作也是節(jié)能）具體為：照明采用LED燈具；地埋水管采用高強(qiáng)度、耐腐蝕的管材；金屬?lài)鷻诓捎梅冷P蝕的材質(zhì)等；3、技術(shù)方法：能耗設(shè)備設(shè)施的控制考慮不同季節(jié)、不同時(shí)間段的靈活控制方法具體為：地下車(chē)場(chǎng)采用分回路、分時(shí)段的控制方式，公共照明控制上采用智能控制等，路燈隔一亮一設(shè)計(jì)等；例如：新項(xiàng)目節(jié)能措施（三）總體關(guān)注點(diǎn)二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

三圖紙審核1、安全性：物業(yè)后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，在日常安防管理及設(shè)備設(shè)施管理上不應(yīng)存在重大安全隱患和盲區(qū)。2、成本性：考慮大區(qū)域管理理念，確保優(yōu)化區(qū)域界面，盡量合并地塊管理，以減少安防固定崗位，降低人工成本。3、功能性：物業(yè)所提供的功能要求應(yīng)滿(mǎn)足實(shí)際管理和品質(zhì)的基礎(chǔ)需求，又不造成浪費(fèi)。4、經(jīng)濟(jì)性：著眼物業(yè)全生命周期，兼顧物業(yè)開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)成本和管理成本。5、前瞻性：從經(jīng)營(yíng)前瞻的角度上看，對(duì)未來(lái)的適用性。6、人本性：也就是以人為本。例如：設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的環(huán)境品質(zhì)不應(yīng)對(duì)相鄰住戶(hù)造成影響，設(shè)備的位置應(yīng)方便以后的維修管理。三、圖紙審核

（一）遵循原則1、屋面、有防水要求的衛(wèi)生間等防水材料的選擇；屋面、空調(diào)機(jī)位、地下層等重要節(jié)點(diǎn)防水防潮設(shè)計(jì)工藝標(biāo)準(zhǔn)和防水材料的選擇。

2、小區(qū)出入口位置的合理規(guī)劃，人車(chē)分流方案應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化。3、商業(yè)區(qū)域人行出入口、車(chē)庫(kù)出入口獨(dú)立設(shè)置，不同業(yè)態(tài)出入口各自獨(dú)立。4、單元垃圾桶固定放置點(diǎn)、園區(qū)垃圾收集站的規(guī)劃設(shè)置。5、空調(diào)外掛機(jī)的處理、預(yù)留板的尺寸、空調(diào)預(yù)留孔洞、冷凝水的統(tǒng)一收集。6、煙道、排氣道的位置及做法。7、各類(lèi)管井、屋面檢查口的位置、尺寸及造型設(shè)計(jì)是否利于后期管理工作的開(kāi)展。8、電梯底坑考慮到有積水時(shí)，能達(dá)到自動(dòng)排出積水的配置要求。（二）關(guān)注要點(diǎn)三、圖紙審核

9、電梯機(jī)房、水泵房等設(shè)備房位置應(yīng)合理，有無(wú)通風(fēng)設(shè)施及影響居民正常生活的噪音，室外通風(fēng)口應(yīng)采取防雨措施。10、地下車(chē)庫(kù)管線(xiàn)安裝高度應(yīng)合理，不應(yīng)遮擋照明燈具，同時(shí)高度應(yīng)不影響車(chē)輛通行。11、消防走火樓梯、電梯廳前室、地下電梯廳地面標(biāo)高應(yīng)合理。12、物業(yè)用房中員工宿舍應(yīng)合理安排、配置。13、室外管線(xiàn)、管道井的布局應(yīng)合理，避免給業(yè)主造成的影響。14、室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施的布置合理性。15、設(shè)備控制開(kāi)關(guān)的位置設(shè)置應(yīng)合理，應(yīng)處于公共區(qū)域內(nèi)。16、公共用電用水設(shè)施安裝計(jì)量裝置以便能耗的評(píng)估分析。（二）關(guān)注要點(diǎn)三、圖紙審核

（三）集團(tuán)文件三、圖紙審核

四營(yíng)銷(xiāo)策劃階段的前期介入

新項(xiàng)目在編制銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷(xiāo)工作方案時(shí)，前期介入小組需要與地產(chǎn)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)進(jìn)行溝通，提出物業(yè)管理概念及模式作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿(mǎn)足銷(xiāo)售包裝時(shí)設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。四、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段的前期介入（一）物業(yè)管理模式輸出1、一般在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。此方案需上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審核后執(zhí)行。2、《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷(xiāo)售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，與購(gòu)房者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。（二）物業(yè)管理方案四、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段的前期介入

物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對(duì)物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。地產(chǎn)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣，了解客戶(hù)情況，進(jìn)行客戶(hù)調(diào)查，并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理的承諾問(wèn)題。（三）對(duì)外宣傳和承諾四、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段的前期介入

鳳凰管家服務(wù)前置，是從客戶(hù)認(rèn)購(gòu)即開(kāi)始的服務(wù)，鳳凰管家提前與準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行良好溝通，及時(shí)反饋業(yè)主所購(gòu)房屋及其配套的相關(guān)信息，建立感情并進(jìn)行客戶(hù)群細(xì)分，為后期物業(yè)服務(wù)及入伙后的社區(qū)經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，從而更有效地為業(yè)主提供貼心細(xì)致的服務(wù)。（四）管家服務(wù)前置四、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段的前期介入五施工階段介入五、施工階段介入

1、項(xiàng)目前介人員到位。介入人員具有裝修、水電、暖通等各專(zhuān)業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)前期介入工作的系統(tǒng)培訓(xùn)。2、現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。介入人員按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，在樓盤(pán)封頂前每月一次進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查；進(jìn)入室內(nèi)裝修及設(shè)備設(shè)施安裝階段，需安排前介人員駐場(chǎng)，每周跟進(jìn)施工情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。3、報(bào)告制度。對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題均以《質(zhì)量問(wèn)題反饋意見(jiàn)表》形式及時(shí)提交地產(chǎn)項(xiàng)目公司，同時(shí)實(shí)行月報(bào)制度，將每月施工進(jìn)度、所呈報(bào)問(wèn)題的解決情況等通過(guò)《XX項(xiàng)目XX月份施工階段前介月報(bào)》報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目公司及物業(yè)區(qū)域職能部門(mén)。（一）工作思路五、施工階段介入

4、會(huì)議制度。物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通施工期間相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。5、整改落實(shí)。物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。（一）工作思路1、核實(shí)圖紙審核內(nèi)容和審圖建議的落實(shí)情況，物業(yè)設(shè)備、設(shè)施配置需求的落實(shí)情況，現(xiàn)場(chǎng)按圖施工的落實(shí)情況；2、現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)項(xiàng)目各類(lèi)機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類(lèi)管線(xiàn)的分布走向、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目；3、加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控，主動(dòng)參加樣板間的驗(yàn)收、重點(diǎn)工序的驗(yàn)收、設(shè)備調(diào)試等；4、從業(yè)主的使用功能角度，以業(yè)主的眼光去檢查物業(yè)項(xiàng)目，在使用功能和安全使用上提出自己的建議，完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類(lèi)開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。在施工階段每次巡查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，均通過(guò)《質(zhì)量問(wèn)題反饋意見(jiàn)表》提交給相關(guān)單位確認(rèn)，并留存?zhèn)洳椋ǘ╆P(guān)注要點(diǎn)五、施工階段介入

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五、施工階段介入

（三）集團(tuán)文件1、碧桂園工法樣板引路工作手冊(cè)（三）集團(tuán)文件五、施工階段介入

2、兩防手冊(cè)序號(hào)驗(yàn)收單名稱(chēng)1碧桂園基礎(chǔ)工程檢查驗(yàn)收單2碧桂園模板、鋼筋、混凝土翻邊工序驗(yàn)收單3碧桂園砌筑檢查驗(yàn)收單4碧桂園砂漿檢查驗(yàn)收單5碧桂園門(mén)窗邊填塞檢查驗(yàn)收單6碧桂園地下室/屋面卷材防水檢查驗(yàn)收單7碧桂園外墻抹灰及保溫檢查驗(yàn)收單8碧桂園蓄水試驗(yàn)檢查驗(yàn)收單9碧桂園給水管道/地暖管試壓檢查驗(yàn)收單10碧桂園專(zhuān)項(xiàng)施工尺寸檢查驗(yàn)收單11碧桂園裝修工程檢查驗(yàn)收單12碧桂園干掛石材工程檢查驗(yàn)收單。

室內(nèi)排水主管道、室外排水管道的閉水、通水驗(yàn)收五、施工階段介入

（三）集團(tuán)文件3、重點(diǎn)工序驗(yàn)收制度。

1.貨量區(qū)裝修開(kāi)工前必須進(jìn)行交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間施工；2.每種戶(hù)型均設(shè)置一個(gè)交樓樣板間；3.交樓樣板間由項(xiàng)目部組織相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的，不得進(jìn)行大面積貨量區(qū)施工，直至整改完成通過(guò)驗(yàn)收；4.樣板間驗(yàn)收完成，項(xiàng)目部組織施工單位，全面進(jìn)行貨量區(qū)施工。五、施工階段介入

（三）集團(tuán)文件4、裝修交樓樣板間制度。

項(xiàng)目在貨量裝修開(kāi)工前，必須高度重視質(zhì)量通病的防治，要組織項(xiàng)目、施工單位的管理人員認(rèn)真學(xué)習(xí)附件中的裝修質(zhì)量通病，達(dá)到提前預(yù)防的目的，為貨量施工和順利交樓打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。五、施工階段介入

（三）集團(tuán)文件5、裝修工程質(zhì)量及通病防治。

項(xiàng)目部組織監(jiān)理、裝修單位、材料供應(yīng)商定期檢查裝修成品保護(hù)情況，督促實(shí)施成品保護(hù)制度，加強(qiáng)成品保護(hù)教育，建立完善的成品保護(hù)責(zé)任制度，實(shí)行誰(shuí)施工誰(shuí)保護(hù)，真正把成品保護(hù)工作落實(shí)到人五、施工階段介入

（三）集團(tuán)文件6、成品保護(hù)。

序號(hào)成品保護(hù)責(zé)任單位成品內(nèi)容成品保護(hù)措施1裝修公司土建成品1、嚴(yán)禁切割梁柱鋼筋，同時(shí)做好預(yù)留預(yù)埋工作，杜絕敲打、崩損等破壞現(xiàn)象。

2、粉刷開(kāi)始前必須完成砌體內(nèi)鋼管和水管的預(yù)埋。墻面開(kāi)槽必須采用開(kāi)槽機(jī)械的方式進(jìn)行開(kāi)槽，并保證足夠的深度，防止埋淺后造成墻面開(kāi)裂。

3、對(duì)已完成的陽(yáng)臺(tái)欄桿扶手等部件采取保護(hù)措施刮花和污染。

4、鋁合金門(mén)窗、玻璃等部件采取保護(hù)措施、防止崩損、刮花和污染。

5、鋁合金保護(hù)膜應(yīng)在工程竣工時(shí)去除。鋪貼成品在地磚/石材鋪貼后的施工區(qū)域從事電焊、氣割作業(yè)，必須鋪墊濕紙板，防止污染和灼傷。木制成品做好隔離已刷清水漆的木制品的措施，避免表面因管道油漆或其他安裝原因染上雜色。

涂料成品墻面涂料涂刷應(yīng)保護(hù)插座開(kāi)關(guān)等成品，墻面完成后不得造成污染。鋁合金門(mén)窗成品落地門(mén)窗下檻用木板釘框扣在外部防止踩踏擠壓，鋁合金保護(hù)膜應(yīng)在工程竣工時(shí)去除。電梯轎廂應(yīng)對(duì)施工區(qū)域內(nèi)的電梯轎廂鋪設(shè)木夾板進(jìn)行封閉保護(hù)，防止在材料運(yùn)輸過(guò)程中電梯轎廂受到刮碰、劃損、污染。公共設(shè)施應(yīng)對(duì)施工區(qū)域內(nèi)的郵箱、消防、供電、電視、報(bào)警、網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施采取貼膜、鋪設(shè)墊板等保護(hù)措施，避免刮碰、損壞；五、施工階段介入

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序號(hào)成品保護(hù)責(zé)任單位成品內(nèi)容成品保護(hù)措施2現(xiàn)代家居公司木地板、木門(mén)、廚衛(wèi)柜等1、木地板在鋪設(shè)時(shí)必須穿軟底鞋，木龍骨、毛地板、地板鋪設(shè)前，必須經(jīng)由監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)對(duì)前道工序的鋪設(shè)質(zhì)量、管線(xiàn)埋設(shè)質(zhì)量、基層清理情況進(jìn)行確認(rèn)，方可繼續(xù)進(jìn)行施工。地板施工完成后必須清理干凈，驗(yàn)收后用波紋紙進(jìn)行保護(hù)，用粘貼紙固定，并隨時(shí)派專(zhuān)人巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。

2、門(mén)安裝時(shí)保留保護(hù)膜，待竣工保潔時(shí)再拆除。入戶(hù)門(mén)門(mén)框安裝完成后要封夾板保護(hù)，防火門(mén)下檻用木板釘框扣在外部防止踩踏擠壓，施工要注意在搬運(yùn)其他材料時(shí)不可碰撞、摩擦門(mén)及門(mén)框，防止造成凹坑及劃痕。

3、櫥柜臺(tái)面石安裝完成后用保護(hù)膜/波紋紙覆蓋，并用粘貼紙固定，以免脫落。3鋁門(mén)窗施工單位鋁合金門(mén)窗成品在移交驗(yàn)收產(chǎn)品完好后，采用專(zhuān)用保護(hù)粘貼紙保護(hù)。

4水電安裝施工單位墻體及吊頂內(nèi)管道1、嚴(yán)禁切割梁柱鋼筋，同時(shí)做好預(yù)留預(yù)埋工作，杜絕敲打、崩損等破壞現(xiàn)象。

2、粉刷開(kāi)始前必須完成砌體內(nèi)鋼管和水管的預(yù)埋。墻面開(kāi)槽必須采用開(kāi)槽機(jī)械的方式進(jìn)行開(kāi)槽，并保證足夠的深度，防止埋淺后造成墻面開(kāi)裂。

3、必須完成吊頂內(nèi)管道試壓，確保不滲不漏、不對(duì)吊頂造成水害。疏導(dǎo)給排