國(guó)有房產(chǎn)出租養(yǎng)老用途資產(chǎn)使用費(fèi)(租金)的定價(jià)與調(diào)節(jié)機(jī)制

國(guó)有房產(chǎn)出租養(yǎng)老用途資產(chǎn)使用費(fèi)（租金）的定價(jià)與調(diào)節(jié)機(jī)制一、基本原則（一）利益保障原則在培療資產(chǎn)的出租過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮項(xiàng)目投資方、運(yùn)營(yíng)方等各參與方的利益，并且優(yōu)先保障運(yùn)營(yíng)方和投資方的相關(guān)收益。（二）持續(xù)發(fā)展原則資產(chǎn)使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)能夠根據(jù)承租方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，客觀的進(jìn)行調(diào)整，確保養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)能夠可持續(xù)發(fā)展，為入住老人提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的服務(wù)。（三）科學(xué)定價(jià)原則充分考慮養(yǎng)老服務(wù)業(yè)收回成本周期長(zhǎng)、微利、需要政策支持等特點(diǎn)，在國(guó)有資產(chǎn)保值增值不流失、社會(huì)主體適當(dāng)營(yíng)利、機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展之間尋求平衡點(diǎn)，并動(dòng)態(tài)進(jìn)行調(diào)整。二、養(yǎng)老行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)與定價(jià)原則（一）養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)作為新興的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)，具有固定資產(chǎn)比重相對(duì)較低、人員成本占比相對(duì)較高、盈利能力低但毛利較高、在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)下核心成本為可變成本等特點(diǎn)。此外，中國(guó)康養(yǎng)作為國(guó)有企業(yè)，需按《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，在資產(chǎn)整體出租非國(guó)有單位時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，出租價(jià)格不應(yīng)低于評(píng)估價(jià)值，并且原則上不應(yīng)通過(guò)任何方式降低或變相降低評(píng)估價(jià)值。（二）資產(chǎn)使用費(fèi)定價(jià)原則根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，建立“固定資產(chǎn)使用費(fèi)+可變動(dòng)資產(chǎn)用費(fèi)”的綜合資產(chǎn)使用費(fèi)機(jī)制。除固定資產(chǎn)使用費(fèi)按國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估要求與物業(yè)價(jià)值掛鉤外，其余可變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)均跟據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)，與承租企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況掛鉤。此外，基于財(cái)務(wù)管理的基本原則，針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)等輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，變動(dòng)的資產(chǎn)使用費(fèi)應(yīng)與目標(biāo)企業(yè)的收益口徑掛鉤。同時(shí)，由于養(yǎng)老行業(yè)存在低利潤(rùn)高毛利的特殊性，并且鑒于資產(chǎn)使用費(fèi)本身即是承租企業(yè)的一項(xiàng)成本，為避免重復(fù)計(jì)算等情況的發(fā)生，確?？勺冑Y產(chǎn)使用費(fèi)的可操作性，因此資產(chǎn)使用費(fèi)中可變動(dòng)的部分應(yīng)當(dāng)按其經(jīng)營(yíng)收入的百分比予以確定，即：y=a+bxy―資產(chǎn)使用費(fèi)；a——固定資產(chǎn)使用費(fèi)；b——變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)變動(dòng)比例；x——承租企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。三、資產(chǎn)使用費(fèi)的確定與調(diào)價(jià)（一）資產(chǎn)使用費(fèi)的確定步驟1、確定年均資產(chǎn)使用費(fèi)總額（1）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析研究，確定項(xiàng)目的定位、墻排方案、收費(fèi)定價(jià)、成本支出等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；（2）結(jié)合項(xiàng)目所在地相同業(yè)態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目的平均收益情況合理確定項(xiàng)目的必要收益率；（3）以上述數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過(guò)《培療機(jī)構(gòu)資產(chǎn)使用費(fèi)定價(jià)測(cè)算模型》（見(jiàn)附件），在滿足必要收益率的前提下，倒算項(xiàng)目能夠承擔(dān)的最大租金水平，作為資產(chǎn)使用費(fèi)總額。依據(jù)與原因：（1）在合理預(yù)期承租方收入、成本、必要回報(bào)率基礎(chǔ)上倒算其能承擔(dān)的最大租金水平作為資產(chǎn)使用費(fèi)總額，較為客觀公允，同時(shí)符合承租方利益保障、持續(xù)發(fā)展的相關(guān)原則，有利于項(xiàng)目按照要求轉(zhuǎn)型普惠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；（2）在y=a+bx的資產(chǎn)使用費(fèi)定價(jià)機(jī)制下，固定資產(chǎn)使用費(fèi)為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的固定值，變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)及相應(yīng)的變動(dòng)比例為動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，因此只能通過(guò)先確定年均資產(chǎn)使用費(fèi)總額，減去固定使用費(fèi)后，倒算變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)及相應(yīng)的變動(dòng)比例。2、確定年固定資產(chǎn)使用費(fèi)根據(jù)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，需聘請(qǐng)第三方中介機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)使用費(fèi)進(jìn)行評(píng)估確定年均資產(chǎn)使用費(fèi)中的固定部分，相關(guān)的申請(qǐng)與評(píng)估流程參照公司《資產(chǎn)管理辦法（試行）》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。依據(jù)與原因：（1）根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)及評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)租金的評(píng)估一般采用市場(chǎng)法或收益法（收益還原法），不建議采用成本法。其中：市場(chǎng)法，為通過(guò)將目標(biāo)改革資產(chǎn)與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)成交價(jià)格為基礎(chǔ)確定目標(biāo)資產(chǎn)使用費(fèi)；收益還原法，為通過(guò)在計(jì)算目標(biāo)改革資產(chǎn)土地及房產(chǎn)的重置價(jià)值后，在其土地剩余使用年限內(nèi)以等額還本付息的方式資本化或者折現(xiàn)確定目標(biāo)資產(chǎn)使用費(fèi)；（2）對(duì)于在收益還原法下由于土地價(jià)值較高可能造成固定資產(chǎn)使用費(fèi)評(píng)估值較高的問(wèn)題：根據(jù)《普惠養(yǎng)老城企聯(lián)動(dòng)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（2019年修訂版）》中“養(yǎng)老用地出讓起價(jià)按不高于同類地段工業(yè)用地或同類地段醫(yī)療用地評(píng)估價(jià)評(píng)估后確定?！钡南嚓P(guān)規(guī)定，普惠養(yǎng)老的土地價(jià)格參照工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行計(jì)算。國(guó)家各國(guó)土管理部門在確定本地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，其計(jì)算方法為假設(shè)開(kāi)發(fā)法，即按照馬克思主義價(jià)值論中“社會(huì)平均回報(bào)率”的相關(guān)原理，在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的平均回報(bào)率的基礎(chǔ)上對(duì)其能承擔(dān)的最大土地價(jià)格進(jìn)行還原，確定土地基準(zhǔn)價(jià)格。由于在國(guó)土部門的行業(yè)回報(bào)分類中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，其回報(bào)率原高于工業(yè)門類中相關(guān)行業(yè)的必要回報(bào)率，因此原則上養(yǎng)老行業(yè)能夠承擔(dān)相關(guān)工業(yè)用地地價(jià)的同時(shí)并有較為合理的投資回報(bào)。3、確定變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)變動(dòng)比例在確定年均資產(chǎn)使用費(fèi)總額及年固定資產(chǎn)使用費(fèi)的基礎(chǔ)上，倒減計(jì)算年均變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)，再結(jié)合項(xiàng)目全周期的平均經(jīng)營(yíng)收入，倒除計(jì)算變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)的變動(dòng)比例。依據(jù)與原因：（1）針對(duì)因養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，存在爬坡期、成長(zhǎng)期、穩(wěn)定期等所產(chǎn)生的自然收入波動(dòng)，由于相關(guān)的收入及回報(bào)率均采用平均值確定，因此在不同期間、不同收入乘以變動(dòng)比例所計(jì)算的變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)，能自然匹配各經(jīng)營(yíng)周期的收入情況，同時(shí)由于免租期等商務(wù)條件的設(shè)定及固定資產(chǎn)使用費(fèi)的存在，基本能夠做到保證資產(chǎn)用費(fèi)總額與承租方經(jīng)營(yíng)情況的匹配；（2）針對(duì)因承租方自身產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)：①因承租方成本變動(dòng)而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)假設(shè)收入不變，成本的波動(dòng)主要來(lái)自于承租方個(gè)體經(jīng)營(yíng)能力的體現(xiàn)，承租方因自身經(jīng)營(yíng)能力所產(chǎn)生成本節(jié)約時(shí)，該部分成本的節(jié)約作為承租方自身能力的體現(xiàn)，其轉(zhuǎn)化的收益將全部歸承租方所有；當(dāng)承租方因自身經(jīng)營(yíng)能力所產(chǎn)生成本超支時(shí)，該部分成本的超支為承租方經(jīng)營(yíng)能力不滿足要求造成，所轉(zhuǎn)化的虧損也將全部由承租方承擔(dān)，督促其優(yōu)化成本；②因承租方收入變動(dòng)產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)假設(shè)成本不變，收入的波動(dòng)來(lái)源于市場(chǎng)的變化和承租企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力，但主要來(lái)源于市場(chǎng)的變化。在沒(méi)有固定資產(chǎn)使用費(fèi)時(shí)，資產(chǎn)使用費(fèi)完全與收入掛鉤、將完全按照收入的變動(dòng)同比例變化，養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)幾乎所有的成本均為變動(dòng)成本，承租方的收益率也基本鎖死在期初確定的必要回報(bào)率上，該情況在收入的波動(dòng)完全由市場(chǎng)控制時(shí)是合理的，也否定了承租方因自身能力帶來(lái)的收入增長(zhǎng)或降低所享受的收益或承擔(dān)的損失。但是由于固定資產(chǎn)使用費(fèi)的存在，資產(chǎn)使用費(fèi)僅有部分隨收入的變化而變化，因此固定資產(chǎn)使用費(fèi)占全部資產(chǎn)使用費(fèi)的比例，也成為承租方能夠享受差額收益或者承擔(dān)超額虧損的比例。這也造成了如果固定資產(chǎn)使用費(fèi)占比越高，承租方所享受到資產(chǎn)超額收入越高、承擔(dān)的超額虧損越也越多；固定資產(chǎn)使用費(fèi)占比越低，承租方所享受到資產(chǎn)超額收入越低、承擔(dān)的超額虧損越也越少。結(jié)合固定資產(chǎn)使用費(fèi)，綜合性的刺激了承租方優(yōu)化養(yǎng)老項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的積極性。該設(shè)計(jì)也是從承租方角度出發(fā)，充分利用財(cái)務(wù)管理上“因固定成本存在，企業(yè)息稅前利潤(rùn)的變動(dòng)浮動(dòng)將大于收入變動(dòng)幅度”的“經(jīng)營(yíng)杠桿效應(yīng)”，督促承租方提供自身運(yùn)營(yíng)能力，提高收入、降低成本。③因承租方收入、成本同時(shí)變動(dòng)產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)當(dāng)承租方在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，收入、成本同時(shí)波動(dòng)時(shí)，與收入掛鉤而非利潤(rùn)掛鉤的變動(dòng)比例，給了承租方更大的自我調(diào)節(jié)空間，客觀上刺激了承租方做好成本控制的同時(shí)，并不是盲目性的提高收入，確保了項(xiàng)目普戶型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的要求。（二）資產(chǎn)使用費(fèi)的調(diào)價(jià)1、資產(chǎn)使用費(fèi)調(diào)價(jià)點(diǎn)的設(shè)置與確定由于變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)的存在，針對(duì)承租方正常經(jīng)營(yíng)下的企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期變化、正常市場(chǎng)波動(dòng)、企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力變化等情況已經(jīng)形成了自發(fā)的調(diào)節(jié)機(jī)制，因此資產(chǎn)使用費(fèi)的調(diào)價(jià)僅針對(duì)因疫情、自然災(zāi)害、社會(huì)公眾利益等客觀情況造成承租方特別經(jīng)營(yíng)困難時(shí)，所進(jìn)行資產(chǎn)使用費(fèi)的調(diào)整。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，僅有當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中“收入減去變動(dòng)成本為負(fù)數(shù)，即邊際收益為負(fù)時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮是否能夠可持續(xù)經(jīng)營(yíng)”，該原理根據(jù)財(cái)務(wù)管理中“量本利”分析的相關(guān)內(nèi)容可表達(dá)為：“企業(yè)固定成本占企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的比例”，因此選用以該指標(biāo)作為相應(yīng)的承租方預(yù)警值。根據(jù)養(yǎng)老行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)其連續(xù)年資產(chǎn)使用費(fèi)（付現(xiàn)固定成本）占當(dāng)年收入的比例超過(guò)35%時(shí)，則企業(yè)將無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此建議將年資產(chǎn)使用費(fèi)（付現(xiàn)固定成本）占當(dāng)年收入的比例達(dá)到35%作為承租方經(jīng)營(yíng)的預(yù)警值。承租企業(yè)應(yīng)當(dāng)按年向我方提交其經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，確因客觀情況使其年資產(chǎn)使用費(fèi)（付現(xiàn)固定成本）占當(dāng)年收入的比例達(dá)到或超過(guò)預(yù)警值時(shí)，則可啟動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制。2、資產(chǎn)使用費(fèi)調(diào)價(jià)的步驟（1）優(yōu)先降低可變租金的收取比例當(dāng)企業(yè)因正常經(jīng)營(yíng)波動(dòng)時(shí)，變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)變動(dòng)比例會(huì)基于承租企業(yè)收入的變化對(duì)資產(chǎn)使用費(fèi)進(jìn)行自動(dòng)的調(diào)節(jié)。但當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)確實(shí)因客觀情況出現(xiàn)臨時(shí)性困難，年資產(chǎn)使用費(fèi)（付現(xiàn)固定成本）占當(dāng)年收入超過(guò)預(yù)警值時(shí)，單從變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)變動(dòng)比例對(duì)資產(chǎn)使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)節(jié)已無(wú)法滿足承租企業(yè)的實(shí)際需要，因此需要整體降低資產(chǎn)使用費(fèi)達(dá)到承租企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的目的。因此，當(dāng)年資產(chǎn)使用費(fèi)（付現(xiàn)固定成本）占當(dāng)年收入超過(guò)預(yù)警值時(shí)，公司可根據(jù)承租企業(yè)提出的需求，對(duì)承租方當(dāng)年的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析，適當(dāng)?shù)臅簳r(shí)調(diào)整降低變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)變動(dòng)比例，使資產(chǎn)使用費(fèi)總額控制在承租企業(yè)能夠承擔(dān)范圍內(nèi)，確保承租企業(yè)在提供價(jià)格合理、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)前提下可持續(xù)性發(fā)展。當(dāng)影響承租企業(yè)經(jīng)營(yíng)的客觀情況消除時(shí)，需對(duì)暫時(shí)調(diào)整降低的變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)變動(dòng)比例予以恢復(fù)。（2）延期支付固定資產(chǎn)使用費(fèi)當(dāng)卻因疫情、自然災(zāi)害、社會(huì)公眾利益等不可抗力，造成承租企業(yè)暫時(shí)經(jīng)營(yíng)困難，且變動(dòng)資產(chǎn)使用費(fèi)已降為0時(shí)，公司可根據(jù)承租企業(yè)提出的需求，在對(duì)承租企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行充分分析，確定其有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)能力的基礎(chǔ)上，經(jīng)公司研究同意，延期收取其固定部分資產(chǎn)使用費(fèi)。當(dāng)年減少的固定租金部分，應(yīng)按銀行同期貸款利率（或約定利率）確定的實(shí)際利率加算利息，并且以攤余成本進(jìn)行計(jì)量（期初欠繳的固定資產(chǎn)使用費(fèi)±本期新增或已償還的固定資產(chǎn)使用費(fèi)±采用實(shí)際利率法將該初始確認(rèn)金額與到期日金額之間的差額進(jìn)行攤銷形成的累計(jì)攤銷額），在企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)后，利用經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行償還，此外公司需對(duì)其收入賬戶進(jìn)行監(jiān)管，確保其經(jīng)營(yíng)收入優(yōu)先償還所拖欠的固定資產(chǎn)使用費(fèi)。四、綜述綜上分析，該種“固定資產(chǎn)使用費(fèi)+可變動(dòng)資產(chǎn)用費(fèi)”的綜合資產(chǎn)使用費(fèi)機(jī)制具有以下優(yōu)勢(shì)：1、“固定資產(chǎn)使用費(fèi)+可變動(dòng)資產(chǎn)用費(fèi)”，在符合國(guó)資監(jiān)管要