萬科城在售產品價格策略及銷售辦法

萬科魅力之城在售產品價格策略及銷售辦法.（....），提供海量管理資料免費下載！市場再改產品銷售情況.（....），提供海量管理資料免費下載！目錄華潤中海龍湖萬科城東數(shù)據來源：1、房管局備案數(shù)據2、現(xiàn)場和置業(yè)顧問溝通3、相關地產朋友信息支持.（....），提供海量管理資料免費下載！華潤鳳凰城建筑形態(tài)占地面積容積率高層，27f約356畝4.506#5#4#3#2#1#7#8#在售樓棟會所.（....），提供海量管理資料免費下載！產品類型130-150（再改）暢銷戶型P，140.71m2物業(yè)形態(tài)高層，27f樓間距視野向后基本無遮擋梯戶比2梯四戶賣點雙廳7.9m大開間，連通寬景陽臺；主臥轉角飄窗，臥室均帶寬幅飄窗實收總價約81w實收單價約5800元/平米優(yōu)惠措施一次性3%，按揭2%華潤鳳凰城房管局備案數(shù)據顯示該戶型上月銷售共計5套.（....），提供海量管理資料免費下載！華潤·二十四城產品信息·首改產品類型130-150m2（再改）戶型面積144（C1）樓間距90-100梯戶比2梯4戶賣點1、南北通透，全觀景房，主臥、客廳南向；2、贈送錯層陽臺和錯層房間；3、半面積入戶花園和空中花園；4、主臥帶衛(wèi)生間和步入式衣帽間，保證私密性；5、獨特景觀衛(wèi)生間設計實收總價范圍120w左右實收單價范圍8500左右優(yōu)惠措施按揭2%，一次性3%房管局備案數(shù)據顯示該戶型上月銷售6套。.（....），提供海量管理資料免費下載！華潤·翡翠城項目信息建筑形態(tài)

高層（30-33層）占地面積1245畝容積率4.50四期鳥瞰圖.（....），提供海量管理資料免費下載！華潤·翡翠城產品信息·首改產品類型130-150m2（再改）暢銷戶型135㎡（B2+B3組合售賣）樓間距80M梯戶比2梯4戶戶型賣點1、板式，通透；2、主臥私密；3、贈送7-10㎡挑高陽臺實收總價范圍97-108w實收單價范圍約7300優(yōu)惠措施一次性3%，按揭2%注：翡翠城此面積段產品僅此一種，該戶型由于是兩種戶型拼湊房管局備案數(shù)據顯示該戶型上月沒有銷售。.（....），提供海量管理資料免費下載！一期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#12#中海蘭庭建筑形態(tài)占地面積容積率高層，32+1F約110畝4.2已售未售在售.（....），提供海量管理資料免費下載！產品類型130-150（再改）暢銷戶型G型，135m2物業(yè)形態(tài)高層（24+1）F朝向南北朝向梯戶比兩梯四戶實收總價范圍約74w-85w實收單價范圍5500-6300優(yōu)惠措施一次性1%，中海會會員0.5%，業(yè)主再購1%，拆遷戶最高2%，災區(qū)1%。中海蘭庭房管局備案數(shù)據顯示該戶型上月銷售共計3套，成交均價在5700..（....），提供海量管理資料免費下載！中海國際社區(qū)項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層（17）、多層（6+1、8+1）、別墅1986畝0.9橙郡1期橙郡2期林庭疊院.（....），提供海量管理資料免費下載！中海國際社區(qū)產品信息·首改產品類型130-150m2（再改）暢銷戶型146（小高層17層，H型）樓間距60-70梯戶比2梯4戶賣點1、朝向中庭；2、現(xiàn)房出售實收總價范圍82w左右實收單價范圍5500左右優(yōu)惠措施一次性1%橙郡一期此戶型本月初才推出來，之前是一期封存的產品，現(xiàn)房發(fā)售，直到現(xiàn)在共計銷售約6套。.（....），提供海量管理資料免費下載！6棟7棟8棟

龍湖翠微清波項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層，18F約126畝3.1在售.（....），提供海量管理資料免費下載！產品類型140-150（首改）暢銷戶型D1，136m2物業(yè)形態(tài)高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價70-90w面價單價外圍5200-5500靠中庭5800-6200優(yōu)惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優(yōu)惠；8月16日：下午3點到8點，前十名購買優(yōu)惠4%翠微清波最高優(yōu)惠點數(shù)為8%外圍面價以5400為面均價，實收均價為4968中庭面價以6000為面均價，實收均價為5520.（....），提供海量管理資料免費下載！產品類型140-150（首改）暢銷戶型C3，132m2物業(yè)形態(tài)高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價76w起面價單價5600起優(yōu)惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優(yōu)惠；8月16日：下午3點到8點，前十名簽約購買優(yōu)惠4%翠微清波以5800為面均價，最高優(yōu)惠幅度為8%，實收均價為5336..（....），提供海量管理資料免費下載！房管局備案數(shù)據顯示這兩種戶型上月共計銷售17套。實際上月翠微清波132和136這兩種戶型共計消化約40套。成交均價區(qū)間在4900-5500元/平米.（....），提供海量管理資料免費下載！金域藍灣項目概況目前在售產品.（....），提供海量管理資料免費下載！在售暢銷戶型解析產品類型100-130（首改）暢銷戶型A2，（90+32）=122m2，實得150表價5#樓85w左右，6#樓80w左右實收價奇數(shù)層（陽臺朝中庭）77w，偶數(shù)層（陽臺臨路）74w優(yōu)惠方式清盤一口價賣點1、超大贈送面積（32m2），贈送面積可改為客廳，原客廳可改為臥室，實現(xiàn)兩房變三房2、南北朝向，面向中庭景觀銷售情況5#樓剩余二十多套，6#樓剩余幾套5#6#.（....），提供海量管理資料免費下載！其他戶型產品類型130以上（再改）戶型C1，(107+34)=141m2表價120w-130w實收價110w-120w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（34m2）2、面向中庭景觀銷售情況3號樓整體剩余約50%3#.（....），提供海量管理資料免費下載！其他戶型產品類型130以上（再改）戶型C2，(151+27)=178m2表價150w-180w實收價140w-170w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、贈送面積（27m2）2、中庭景觀+河景3、板式通透銷售情況3號樓整體剩余約50%3#.（....），提供海量管理資料免費下載！其他戶型產品類型130以上（再改）戶型C3，(171+63)=234m2表價210w-230w實收價200w-220w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（64m2）2、臨河銷售情況3號樓整體剩余約50%3#.（....），提供海量管理資料免費下載！2棟4棟3棟

藍谷地天域項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率高層，33F300畝4在售.（....），提供海量管理資料免費下載！藍谷地天域產品類型130-150（再改）暢銷戶型3D，138.68物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向梯戶比三梯六戶實收總價范圍66w-70w實收單價范圍4700左右優(yōu)惠措施一次性1%.（....），提供海量管理資料免費下載！藍谷地天域產品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-2，136物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結構梯戶比三梯六戶實收總價范圍75w左右實收單價范圍4900左右優(yōu)惠措施一次性1%.（....），提供海量管理資料免費下載！藍谷地天域產品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-3，131.88物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結構梯戶比三梯六戶實收總價范圍72w左右實收單價范圍4800左右優(yōu)惠措施一次性1%再改產品上月共計消化18套.（....），提供海量管理資料免費下載！澳龍名城項目信息建筑形態(tài)

多層（4、7），小高層（11、16），高層（33）占地面積81畝容積率3.94層33層16層11層7層.（....），提供海量管理資料免費下載！澳龍名城產品信息·首改產品類型130-150m2（再改）暢銷戶型145、148（G型，11層高）樓間距50梯戶比1梯2戶賣點1、4.5m客廳開間；2、通透、采光，全觀景；3、布局合理，功能齊全多變實收總價范圍100-110w實收單價范圍7000-7500優(yōu)惠措施一次性4-5%，按揭3-4%房管局備案數(shù)據顯示該戶型上月成交2套.（....），提供海量管理資料免費下載！樓盤名稱位置朝向梯戶比樓層高建筑面積實收單價實收總價月消化鳳凰城中庭南北2梯4戶2714158008100005二十四城中庭南北2梯4戶3314485006翡翠城中庭南北2梯4戶3313573009800000中海蘭庭中庭南北2梯4戶3313557007700003國際社區(qū)中庭南北2梯4戶1714655008030006（半個月）翠微清波外圍臨路南北2梯4戶18136496867564840中庭南北2梯4戶181365500748000中庭東南2梯4戶181325300699600藍谷地中庭南北3梯6戶33139470065330018中庭南北3梯6戶331364900666400中庭南北3梯6戶331314800628800澳龍名城中庭南北1梯2戶1114872002魅力之城中庭南北1梯2戶1814259008300002

從目前市場上再改產品的銷售情況來看，翠微清波和藍谷地的銷量較好，分別為18套和40套。藍谷地的成交價格在4700-4900.翠微清波的成交價格在4968-5500。隨著市場的持續(xù)低迷，不排除10月房交會期間，眾多樓盤的的大幅度降價促銷。市場競品比對一覽表.（....），提供海量管理資料免費下載！產品類型樓棟建筑面積實收均價7.27至今去化套數(shù)剩余套數(shù)樣板間可售套數(shù)可售合計首次置業(yè)4A8948300202455#89570013210218#8963001442265#90——樣板間11040#

——未推房源20020首改70#11849356204168471#118522777079#125.56200252021841#

——未推房源43043再改4#14659002310312186#153——未推房源190197#152——未推房源212194組團1705700131265#134——樣板間1104A大平層138475107078組團頂躍1904638070736#174——未推房源3503537#136——未推房源3603638#142——未推房源2102139#137——未推房源40040合計

36013347

魅力剩余可售房源梳理.（....），提供海量管理資料免費下載！

魅力后期可售房源主要集中在再改產品，共計218套。首改產品可售套數(shù)共計84套。首置產品可售套數(shù)共計45套從魅力剩余可售房源的梳理來看，魅力下階段的消化重點集中在再改產品。從市場維度分析，市場上再改產品的價格不斷走低的趨勢較為明顯。銷售目標：魅力剩余的可售產品中，在08年年底前消化90%的再改房源。也就意味著下階段再改產品的月均消化速度需達到30-40套/月我們把上個月市場上再改產品銷量較好的樓盤和魅力做點對點的比較從上表可以得出在售房源的去化速度（2008.7.27——今）

首置：27套首改：38套再改：3套再改產品剩余房源最多，但確是去化速度最慢的產品。.（....），提供海量管理資料免費下載！再次改善產品細項打分表(100分為滿分)

100分魅力翠微清波藍谷地土地屬性及配套45%交通配套2112教育配套6243商業(yè)配套3123醫(yī)療配套4144土地屬性30142018品牌15%開發(fā)商品牌15151414產品40%規(guī)模3322容積率6655景觀環(huán)境7473梯戶比7752朝向3555樓層高5431本戶型所處位置3332戶型功能變化1000戶型綜合評價5453

100%合計100708067

折算率10-3.（....），提供海量管理資料免費下載！樓盤實收均價折算率折算價格權重權重均價翠微清波520010468060%2808藍谷地4800-3494440%1977.6合計100%4785.6維度一：從目前市場維度得出，魅力再改走量的價格在4785元/平米維度二：目前市場上再改產品的走量房源的總價區(qū)間在65-76萬，成交均價在4700-5400維度三：一方面考慮到市場再改產品價格持續(xù)走低的趨勢，魅力再改產品的價格應預留一定的價格空間，保持較大的競爭優(yōu)勢另一方面考慮到魅力再改產品庫存較高，需保持月均40套的去化速度同時考慮到10月房交會期間，大量樓盤的促銷行徑。建議魅力再改產品的價格控制在4800-5300。.（....），提供海量管理資料免費下載！魅力推售方式及價格策略：6、7#推出的同時，收回4#的價格表，針對外部一般客戶只銷售6、7#6#的實收均價控制在5200，7#的實收均價控制在5300總價區(qū)間68-7070-7373-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上6#24331110227#06143111134#作為內部團購以及外部團購優(yōu)惠的指定房源

團購對象：銀行VIP客戶、中石油客戶、證券公司客戶、政府、拆遷辦、內部員工4#在6075的面價上一次性給到20%的優(yōu)惠，實收均價在4860.總價區(qū)間65-6767-7070-7373-7676-7979-8282-8585-9090-100100以上4#10691110021

若團購客戶執(zhí)意要購買6#和7#，就在零售客戶優(yōu)惠后的實收總價基礎上再給到3%的團購優(yōu)惠.（....），提供海量管理資料免費下載！6、7#優(yōu)惠構成（針對一般的客戶）優(yōu)惠幅度比例優(yōu)惠1、23.24日開盤成功認購優(yōu)惠：3%（24日后換成萬客會九周年慶優(yōu)惠2%，8月內簽約）2%100%2%2、8月迎奧運認購優(yōu)惠：0.5%0.50%100%0.50%3、付款方式優(yōu)惠：

1%九成、一次性首付八成首付七成首付六成首付五成首付四成

2.00%1.60%1.20%0.80%0.40%0.20%4、萬客會藍卡會員優(yōu)惠：0.2%0.20%65%0.13%5、萬客會金卡會員優(yōu)惠：2%（時間截止8月31日）2%5%0.10%6、被金卡推薦新客戶購房優(yōu)惠：1%（金卡客戶可享10000元購物券，時間截止8月31日）1%30%0.30%7、城東拆遷片區(qū)、災區(qū)客戶持相關證明優(yōu)惠：1%1%5%0.05%8、外銷人員帶來的客戶成功認購可享受額外1%的優(yōu)惠或現(xiàn)場銷售經理逼定1%1%100%1.00%合計優(yōu)惠4.08%優(yōu)惠構成：

實收均價優(yōu)惠幅度面價6#52004.08%54217#53004.08%5525

面價團購優(yōu)惠實收均價4#607520%4860.（....），提供海量管理資料免費下載！針對零售客戶以及團購客戶的總價區(qū)間：70萬以下的房源為18套70-76萬的房源為24套76-79萬的房源為8套79-82萬的房源為5套

4#、6#、7#總價區(qū)間70萬以下70-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上套/p>

一般客戶的零售價團購客戶實收價格6#7#4#6#7#面價54215525607554215525優(yōu)惠幅度4.08%4.08%20%4.98%4.98%整體實收均價52005300486051515250標準層均總價734802755657689757

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748325價格表及總價區(qū)間驗證：利潤測算表：求量房源.（....），提供海量管理資料免費下載！團購客戶尋找洽談執(zhí)行計劃：團購尋找對象啟動時間責任人相關合作銀行2008.8.21樓園園證券公司2008.8.21樓園園、陳瓚萬科公司內部員工2008.8.21譚朝中石油團購客戶02008.8.21蔣玉敏拆遷辦團購客戶2008.8.21蔣玉敏