2022福建房地產(chǎn)估價師考試真題卷

2022福建房地產(chǎn)估價師考試真題卷

本卷共分為1大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分,

60分及格。

一、單項選擇題（共50題，每題2分。每題的備選項中，只有一

個最符合題意）

1.采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，適用的估價前提

是〃被迫轉(zhuǎn)讓前提〃。該估價是因—的需要。

A.房地產(chǎn)作價入股

B.法院強制拍賣

C.房地產(chǎn)稅收

D.房地產(chǎn)征收補償

2.某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100nf的住宅，單

價為5000元/肝。若2008年當?shù)赝愖≌x價格月遞增0.5%,

年通貨膨脹率為5%,則2008年12月該套住宅的自然增值額為一

JLo

A.4296.96

B.5560.86

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C.5839.91

D.30838.91

3.房地產(chǎn)既與機器設(shè)備等動產(chǎn)不同，又與商標等無形資產(chǎn)不同，

是—的結(jié)合體。

A.實體、權(quán)益、區(qū)位

B.實物、權(quán)益、區(qū)位

C.實物、權(quán)利、位置

D.實體、權(quán)益、位置

4.某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價格為5000元/曲，出租的

年末總收益為500元/nf,管理費用等其他支出為100元/nf。估

計折現(xiàn)率為10%,風險補償為現(xiàn)房價格的3%o該期房目前的價格

為—元/nf。

A.4395

B.4486

C.4636

D.4850

5.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬元，法

定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸

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款額度為一萬元。

A.370

B.385

C.420

D.550

6.一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列

幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成

交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，

余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；

（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起

分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半

年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格的是

A.第⑴、（3）種情況

B.第⑶、⑷、（5）種情況

C.第（23、（4）種情況

D.第⑵、⑷、（5）種情況

7.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，

住宅價格總的趨勢是

A.上漲

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B.下跌

C.保持相對穩(wěn)定

D.先漲后跌

8.最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以

幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.適合原理

9.房地產(chǎn)的規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響

因素中的_。

A.配套設(shè)施建設(shè)的限制

B.房地產(chǎn)使用管制

C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使限制

D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

10.為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實

例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣

方3500元/rtf,買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地

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產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%

和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房

地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%,則該可比實例修正、調(diào)整后

的價格為—元/皿。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3790.93

11.甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若

將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購

買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為一萬元。

A.40

B.48

C.50

D.60

12.某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價

為0萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準，

假設(shè)美元的年利率為7%）,首付35萬美元，半年后付35萬美元，

一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當時的市場匯率

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為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65,

則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為—元人民幣/以。

（1平方英尺=0.0929m2）

A.17484

B.19020

C.19754

D.20539

13.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120肝，單位建

筑面積的重置價格為600元/值，年折舊額為1440元，用直線法

計算該建筑物的成新率是

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

14.

下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示中，正確的是。。

A.選項A

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B.選項B

C.選項C

D.選項D

15.某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%,銀行可

提供6成、5年利率8%,按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本

化率為_。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

16.某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m:出租率為

85%,運營費用占有效毛收入的35%,報酬率為2%,商場建筑面積

為40000m2,可供出租的比例為95%,運營期為38年，該商場

的收益價值為一萬元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

17.某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影

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響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價值壽命為30年，

報酬率為8%o該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價值減損為一萬元

A.0.50

B.5.63

C.6.25

D.28.14

18.下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事

A.估價對性

B.估價目的

C.估價時點

D.價值類型

19.某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報

告。該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2008年9月20日至26

日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年

9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半

年。據(jù)此判斷該報告出具日期為

A.2008年9月20日

B.2008年9月23日

C.2008年9月26日

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D.2008年9月27日

20.若假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易

市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達成交易，則評估價值應(yīng)是

A.謹慎價值

B.市場價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.投資價值

21.某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500nA層高4.1米，

土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能

的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/

2

mo假定層高沒增加0.1m,建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由

于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建

價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為一萬元。

（建筑物報酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07

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22.現(xiàn)有甲、乙、丙3塊地，土地單價分別是：甲為1000元/m2、

乙為800元/m2、丙為500元/m2,其容積率分別是6、4、2。如

此3塊地其他條件完全相同，則明智的買者會買

A.甲

B.乙

C.丙

D.無法確定

23.投資價值評估時所采用的折現(xiàn)率為

A.銀行存款利率

B.最低收益率

C.最高收益率

D.社會一般收益率

24.估價對象權(quán)利人一般是

A.委托人

B.估價報告使用者

C.估價利害關(guān)系人

D.估價對象的抵押人

25.對于下列房地產(chǎn)，不宜采用假設(shè)開發(fā)法的是

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A.在建工程

B.停建工程

C.可改變用途的舊房

D.荒地

26.某宗土地總面積1000m2,容積率為3,現(xiàn)允許將容積率提高到

5,樓面地價不變，現(xiàn)已算出應(yīng)補地價30萬元，則改變之前的地

價為（）元/m2。

A.430

B.450

C.440

D.420

27.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過市場預(yù)測其未來5年的

凈收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、26萬元、28萬元，從

未來第六年到第35年每年的凈收益大約為35萬元左右，該類房

地產(chǎn)的報酬率為10%左右，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為一萬元。

A.294.41

B.295.54

C.293.16

D.315.22

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28.基本完好房的判定標準是_。

A.九、八成

B.八、七成

C.七、六成

D.六、五成

29.某份抵押貸款期限20年的估價報告，它的最低保管期限為一

年。

A.15

B.20

C.25

D.10

30.在制作價格修正率表時，臨街深度價格遞減率是“四三二一”

法則，同時用—法則來補充。

A.“八七六五”

B.“九八七六”

C.“七六五四”

D.“十九八七”

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31.人們通常用距離來衡量區(qū)位的好壞，現(xiàn)在人們越來越重視的是

O

A.空間直線距離

B.水平直線距離

C.交通直線距離

D.交通時間距離

32.下列價格闡述正確的是

A.市場價格〉抵押價值＞征用價值＞課稅價值

B.市場價格〉征用價值〉抵押價值〉課稅價值

C.市場價格〉課稅價值〉征用價值〉抵押價值

D.市場價格〉征用價值＞課稅價值＞抵押價值

33.以下不屬于非市場價值的價值是

A.清算價值

B.投資價值

C.謹慎價值

D.交換價值

34.某宗房地產(chǎn)2006年2月的價格為4000元/成，現(xiàn)需要將其調(diào)

整到2006年6月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年

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1月至6月的價格指數(shù)分別為85.5,86.7,85.6,90.8,95.2,

96.3（以2004年1月為100）。則該宗房地產(chǎn)2006年6月的價格

應(yīng)為。元/m2。

A.4443

B.3852

C.3601

D.4154

35.某宗房地產(chǎn)，使用面積為830平方英尺，成交總價為7萬美元，

于成交時一次付清。人民幣的年利率為5%,人民幣與美元的匯率

為1美元=7.7395元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為lm2

建筑面積=0.9m2使用面積，（1平方英尺=0.09290304平方米），

該宗房地產(chǎn)的實際成交價格為（）元人民幣/平方米建筑面積。

A.7026.14

B.6258.75

C.7010.34

D.6323.58

36.有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度為30m,前街路線價為

2000元/m2,后街路線價為1000元/m2,若按重疊價值法估價，

則后街影響深度為。mo

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A.15

B.20

C.10

D.18

37.現(xiàn)有某宗房地產(chǎn)，建筑面積為85.16m2,成交總價為60萬元

人民幣，分4次支付，首付18萬元，其余分三期支付，半年后支

付14萬元，一年后再支付14萬元，余款兩年后付清。則該宗房

地產(chǎn)的實際成交價格為（）元人民幣/平方米建筑面積。

A.6774.31

B.7045.56

C.6974.58

D.7034.52

38.1986年9月，國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房地產(chǎn)稅暫行

條例》中規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值一次減除—后的

余值或房產(chǎn)的租金收入。

A.10%"20%

B.20%~30%

C.10%"30%

D.30%~40%

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39.估價時點的確定要依賴于_。

A.估價目的

B.委托人的意思表示

C.估價對象

D.估價方法

40.從買方角度看，成本法的理論依據(jù)是

A.生產(chǎn)費用價值論

B.替代原理

C.效用價值論

D.重新購建價格

41.抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人再次抵押貸款的，對

該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估，通常稱為

A.再次抵押估價

B.增加抵押貸款估價

C.續(xù)貸抵押估價

D.轉(zhuǎn)抵押估價

42.某消費者預(yù)購買一套住宅，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，消費者自有資

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金至少要占總房款的30%,抵押貸款占70%,抵押貸款年利率為

7%o根據(jù)該消費者的還款能力，需要采用按月等額償還本息，貸

款期限為20年。通過可比實例房地產(chǎn)計算出的自由資金資本化率

為12%,則綜合資本化利率為

A.10.09

B.8.5

C.10.33

D.9.78

43.有A、B兩宗面積較小的相鄰?fù)恋?，各?0萬元。如果將該兩

宗土地合并為一宗土地，由于面積增大而有利于合理利用，合并

后的土地市場價值為100萬元。在這種情況下，如果地塊A的擁

有者購買地塊B,則正常成交價格為—萬元。

A.30

B.50

C.30~70

D.70

44.人民法院委托的拍賣估價，評估的應(yīng)當是

A.市場價值

B.保留價

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C.清算價值

D.謹慎價值

45.某宗出讓土地，產(chǎn)權(quán)登記為居住用地，但可以通過合法手續(xù)變

更其用途，經(jīng)評估如果在該宗土地上進行商業(yè)開發(fā)的話，其