第六講 房地產(chǎn)交易法律制度

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第六講房地產(chǎn)交易法律制度譚柏平

房地產(chǎn)法

課堂練習題一、判斷題1、1980年前，我國的國有土地無償運用，無期限運用，并且土地運用權(quán)不能交易。2、建設用地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于出讓，相當于出租。3、娛樂用地的最高年限為50年。4、建設用地運用權(quán)出讓的土地僅限于國有土地，且是城鎮(zhèn)國有土地，不包括集體全部的土地。2022-4-162

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二、選擇題1、以下說法哪一個是正確的？()A、建設用地運用權(quán)出讓是一種無償行為。B、協(xié)議出讓缺乏公開性和競爭性，人為因素影響較大，因此不能作為建設用地運用權(quán)的出讓方式。C、土地運用權(quán)期滿，土地運用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物全部權(quán)由國家無償取得D、土地運用者超過出讓合同商定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地運用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費2022-4-163

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2、我國國有土地有償運用制度的特點包括：()。A、國有土地的全部權(quán)與運用權(quán)相分別B、國家壟斷城市土地全部權(quán)C、城市土地所用權(quán)有期轉(zhuǎn)讓D、城市土地運用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓

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3、某市人民政府土地管理部門欲出讓一幅位于該市北區(qū)的土地，甲房地產(chǎn)公司正擬開發(fā)商品住宅小區(qū)而需用土地。請問：甲房地產(chǎn)公司欲取得該幅土地的運用權(quán)，可以通過下列何種方式取得？A.由市人民政府劃撥取得B.由甲公司與市人民政府土地管理部門協(xié)商取得C.由市人民政府土地管理部門招標，甲公司參加投標取得D.由市人民政府土地管理部門拍賣，甲公司參加競買取得2022-4-165

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參考答案一、判斷題1、對。2、錯。3、錯。4、對。二、選擇題答：1、D;2、ABD;3、BCD2022-4-166

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本講教學內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度三、商品房預售法律制度四、房地產(chǎn)按揭法律問題五、房屋租賃法律制度

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一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易(一)房地產(chǎn)開發(fā)概述

房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地運用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。1、取得國有土地運用權(quán)，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。2、房地產(chǎn)開發(fā)包括如下兩種行為：

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(1)土地開發(fā)(或再開發(fā)),即進行基礎設施建設。①土地開發(fā)，也稱“三通一平”或“七通一平”,把生地變成熟地；“三通一平”:道路通、給水排水通、供電線路通和對施工現(xiàn)場上的土地進行平整；“七通一平”:道路通、上下水通、電力通、雨污排水通、通訊通、煤氣通、熱力通和場地平整。②土地再開發(fā)，即對城區(qū)原有土地進行改造。(2)房屋開

發(fā)，即進行房屋建設，包括住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、辦公用房和其他用房的開發(fā)。9

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房地產(chǎn)開發(fā)的特點1、綜合性強，涉及面廣。2、工程量大，綜合成本高，建設工期長。3、建設項目種類繁多。4、與銀行關(guān)系親密。

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房地產(chǎn)開發(fā)的基本原那么1、嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃；2、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一；3、綜合開發(fā)、配套建設：統(tǒng)籌安排配套基礎設施，先地下、后地上(如樓房與車庫)。4、按約開發(fā)土地：按合同商定的用途、商定的動工期限開發(fā)(防止炒賣地皮、利用土地投機)。5、嚴格按標準和規(guī)范設計、施工，保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量合格：(1)開發(fā)項目的設計、施工需要符合標準和規(guī)范；(2)項目竣工驗收合格后方可運用。6、鼓舞開發(fā)、建設居民住宅。11

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(二)房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易，是指以房地產(chǎn)為商品而進行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動的總稱。商品房成為“商品”需要“五證”齊全：(1)《建設土地規(guī)劃許可證》;(2)《國有土地運用證》;(3)《建設工程規(guī)劃許可證》;(4)《施工許可證》;(5)《房產(chǎn)證》。2022-4-1612

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2、房地產(chǎn)交易的分類(1)地產(chǎn)交易。地產(chǎn)交易在我國迄今為止仍限于城鎮(zhèn)國有土地運用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等形式。(2)房產(chǎn)交易。房產(chǎn)交易的形式主要有房產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當、信托等方式(既包括了房產(chǎn)運用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括了房產(chǎn)全部權(quán)的交易)。

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3、房地產(chǎn)交易的特性(1)標的物位置固定性。房地產(chǎn)不動，雙方運用全部權(quán)證書和運用權(quán)證書及合同交易。(2)房地連動。我國采納了“房地連動”措施，即二者須一起轉(zhuǎn)讓與抵押。(3)標的額大、專業(yè)性強。房地產(chǎn)價格受多種因素影響，市場信息瞬息萬變，因此，我國實行房地產(chǎn)價格評估制度，提倡房地產(chǎn)中介服務。

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(4)稀缺性。房地產(chǎn)市場在整體上是供應稀缺的市場。土地是不可再生資源，房產(chǎn)受土地稀缺性的限制，其供應彈性較小。(5)承接性。房地產(chǎn)交易中土地運用權(quán)出讓行為所設定的權(quán)利義務具有承接性(如土地運用年限)。土地運用權(quán)出讓合同對每一次房地產(chǎn)交易均具有約束性(原那么性不能變更)。

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4、房地產(chǎn)交易需要遵守的原那么

(1)實時登記原那么：轉(zhuǎn)讓、抵押，租賃(備案)(2)房地一體原那么：(3)房地產(chǎn)交易價格由國家實施管理：(4)土地出讓合同設定的權(quán)利、義務隨土地運用權(quán)同時轉(zhuǎn)移原那么：國家全部者身份不變，徑直

與土地運用者發(fā)生關(guān)系(5)不得損害土地及房產(chǎn)經(jīng)濟效益原那么，即效益不可損原那么2022-4-1616

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5、我國城市房地產(chǎn)市場運作三階段第一階段：土地運用權(quán)出讓階段即一級市場階段，活動發(fā)生在地產(chǎn)市場，即由政府通過協(xié)議、拍賣、招標和掛牌等方式，向房地產(chǎn)開發(fā)商提供國有土地運用權(quán)。

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第二階段：二級市場階段(開發(fā)與銷售階段)第一，開發(fā)階段：開發(fā)商籌集資金，勘察設計，建筑招標、投標，開工興建，竣工驗收，投向市場。第二，銷售階段(通常有金融機構(gòu)與律師行業(yè)的介入):交易預備，物業(yè)選擇，商定成交價，完成定金預付。第二階段的詳細內(nèi)容如下：

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買方申請購房貸款，銀行托付物業(yè)評估機構(gòu)提供正式估價報告而后決斷是否予以貸款。如予貸款，那么可通知律師預備貸款合同，買方同時應通過律師或中介機構(gòu)查閱物業(yè)轉(zhuǎn)移狀況及是否辦理了銀行抵押，確定交易無障礙之后，雙方可預備契約。待合同正式簽訂、繳清首期付款，買方取得房產(chǎn)鑰匙，正式接收物業(yè)。

★★★但是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)卻并非此時轉(zhuǎn)移，須執(zhí)合同前往土地、房產(chǎn)管理部門登記，產(chǎn)權(quán)于登記之時正式移交。

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第三階段：房地產(chǎn)交易階段即調(diào)劑階段的房地產(chǎn)交易，或稱為第三級房地產(chǎn)交易。這一階段房地產(chǎn)交易主要方式為再轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。在上述全過程中，行為主體可以尋求房地產(chǎn)中介機構(gòu)的援助：如向房地產(chǎn)詢問機構(gòu)詢問有關(guān)政策、法律、價格狀況；向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)托付評估房價地價；向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)尋求洽談協(xié)議、交易對手等房地產(chǎn)交易服務。需要留意的是，各交易階段均須做好房地產(chǎn)登記及稅費繳納工作。20

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二、房地