2018年10月-2004年10月福建省自考00122房地產(chǎn)評(píng)估試題及答案含評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)20套

第7頁(yè)共7頁(yè)2004年下半年高等教育自學(xué)考試全國(guó)統(tǒng)一命題考試房地產(chǎn)評(píng)估試題（課程代碼0122）一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1.地球空間和物質(zhì)總量的固定決定了土地?cái)?shù)量和面積的()A.無(wú)限性B.有限性C.擴(kuò)展性D.伸縮性2.房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系可簡(jiǎn)化為()A.土地與地租的關(guān)系B.土地與房屋的關(guān)系C.地價(jià)與地租的關(guān)系D.房屋與租金的關(guān)系3.土地有限性所導(dǎo)致的土地的壟斷經(jīng)營(yíng)是()A.絕對(duì)地租產(chǎn)生的原因B.級(jí)差地租產(chǎn)生的原因C.壟斷地租產(chǎn)生的原因D.城市地租產(chǎn)生的原因4.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是()自考押題vx344647公眾號(hào)順通考試資料A.街角地B.多面臨街地C.一面臨街地D.畸零地5.市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是()A.投資回報(bào)B.生產(chǎn)費(fèi)用C.替代性D.投資收益6.土地定級(jí)中單元內(nèi)主要因素分值差異不得大于或等于()A.100/(n-1)B.100/(n+1)C.100/(n+10)D.100/(2n+1)7.某住宅使用年限30年，單價(jià)3000元/平方米，為了接近無(wú)限年價(jià)格，資本化率可取()A.5%B.7%C.10%D.15%8.資本化率的高低取決于相應(yīng)的()A.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.有效毛收入C.投資風(fēng)險(xiǎn)D.凈收益9.估價(jià)人員搜集到的房地產(chǎn)實(shí)例中，有些交易實(shí)例并不適用，應(yīng)()A.把其剔除B.對(duì)應(yīng)修正C.對(duì)其重新調(diào)查D.作為參考10.在市場(chǎng)比較法中，將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為待估對(duì)象所處區(qū)域條件下的價(jià)格，是通過(guò)（自考押題vx344647公眾號(hào)順通考試資料）A.交易日期修正B.交易情況修正C.區(qū)域因素修正D.個(gè)別因素修正11.舊建筑物評(píng)估價(jià)格等于()A.建筑物重新建造成本+建筑物折舊B.建筑物重新建造成本-建筑物折舊C.房地產(chǎn)重新建造成本-建筑物折舊D.房地產(chǎn)重新建造成本+建筑物折舊12.求取建筑物重新建造成本的方法中，簡(jiǎn)單、可靠性和準(zhǔn)確性都比較高的一種是()A.工料測(cè)量法B.指數(shù)調(diào)整法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.單位比較法13.剩余法估價(jià)中，調(diào)查地塊權(quán)利狀況與確定開(kāi)發(fā)完成后租金水平()A.無(wú)關(guān)B.有關(guān)C.雙關(guān)D.關(guān)系非常密切14.路線價(jià)估價(jià)法的理論基礎(chǔ)是()A.迭加原理B.替代原理C.延長(zhǎng)原理D.插補(bǔ)原理15.深度百分率是指地價(jià)隨臨街深的()A.高低變化的比率B.長(zhǎng)短變化的比率C.大小變化的比率D.寬度變化的比率16.影響路線價(jià)的因素中，對(duì)路線價(jià)地價(jià)影響較大的是()A.寬度B.長(zhǎng)度C.深度D.高度17.基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算應(yīng)根據(jù)()A.評(píng)估區(qū)域的總價(jià)格B.評(píng)估區(qū)域內(nèi)的評(píng)估價(jià)格C.評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)D.評(píng)估區(qū)域內(nèi)的宗地地價(jià)18.測(cè)算得出的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)一般用于()A.總地價(jià)測(cè)算B.宗地價(jià)修正C.平均地價(jià)測(cè)定D.標(biāo)定地價(jià)評(píng)估19.公正而客觀且合理的房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估結(jié)果應(yīng)是()A.參考國(guó)家指定價(jià)格B.沒(méi)有偏向于任何一方C.偏向于買方D.偏向于賣方20.下列案件適用定型式評(píng)估報(bào)告書(shū)的是()A.特別估價(jià)案件B.綜合評(píng)估案件C.特殊估價(jià)案件D.一般的例行估價(jià)案件二、雙項(xiàng)選擇題（本大題共18小題，每小題1分，共18分）在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中有二個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。21.房地產(chǎn)估價(jià)人員分為()A.注冊(cè)估價(jià)師B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師C.注冊(cè)土地估價(jià)師D.注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師E.注冊(cè)地產(chǎn)估價(jià)師22.估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體包括()A.土地開(kāi)發(fā)程度B.土地使用權(quán)年限C.工程質(zhì)量D.土地權(quán)利性質(zhì)E.建筑物權(quán)屬23.反映交通通達(dá)度的因素有道路寬度、公交便捷度、對(duì)外交通設(shè)施的分布及()A.道路功能B.路況C.流量D.路網(wǎng)密度E.公交站點(diǎn)24.土地定級(jí)工作中所收集的環(huán)境條件資料包括環(huán)境質(zhì)量及()A.自然條件B.產(chǎn)業(yè)分布C.噪音指標(biāo)D.綠地率E.城市環(huán)衛(wèi)25.收益法應(yīng)用的關(guān)鍵是()A.房產(chǎn)收入B.凈收益C.經(jīng)營(yíng)成本D.資本收率E.有效毛收入26.商業(yè)型房地產(chǎn)的凈收益為商品銷售收入減去商品銷售成本、商品銷售、稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤(rùn)及()A.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.利息C.有效成本D.管理費(fèi)用E.生產(chǎn)成本27.5個(gè)案例修正后的價(jià)格是700、750、780、780、800(元/平方米)，用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法求得的最終價(jià)格和用眾數(shù)法求得的價(jià)格分別為()A.700元/平方米B.750元/平方米C.762元/平方米D.780元/平方米E.800元/平方米28.一般來(lái)說(shuō)，建筑物的容積率越高()A.房屋的單位售價(jià)越高B.土地效益就越高C.地價(jià)也相應(yīng)提高D.建筑的單位就越高E.建筑物就越容易銷售29.土地使用年期修正系數(shù)計(jì)算公式為K=，式中r和m分別代表()A.還原利率B.待估對(duì)象的使用年期C.可比實(shí)例的使用年期D.可比實(shí)例地價(jià)E.待估對(duì)象地價(jià)30.成本法的理論依據(jù)是替代原理，即()A.買方愿意承擔(dān)的價(jià)格高于重新開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的成本B.買方愿意承擔(dān)的價(jià)格不能高于重新開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的成本C.賣方可以接受的價(jià)格不能低于開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的各項(xiàng)必要成本之和D.賣方可以接受的價(jià)格低于開(kāi)發(fā)建造該房發(fā)地產(chǎn)所花費(fèi)的各項(xiàng)必要成本之和E.賣方可以接受的價(jià)格不能低于基準(zhǔn)地價(jià)31.運(yùn)用成本法，投資利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)包括下述兩項(xiàng)之和，它們是()A.土地取得費(fèi)B.開(kāi)發(fā)投資的利息C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用32.下列會(huì)導(dǎo)致建筑物物質(zhì)上的折舊的是()A.使用磨損B.設(shè)計(jì)變化C.風(fēng)吹日曬D.現(xiàn)行政策重大改變E.工藝改進(jìn)33.剩余法估價(jià)應(yīng)滿足假設(shè)開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是()A.均勻投入B.期初投入C.分段均勻投入D.期末投入E.一次性投入34.路線價(jià)是指對(duì)特定街道距離相等的市街土地而設(shè)定，并求取。()A.某種深度B.標(biāo)準(zhǔn)深度C.宗地平均單位價(jià)D.宗地物價(jià)E.自由價(jià)格35.路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟的主要內(nèi)容包括路線價(jià)區(qū)段的劃分和()A.調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)情況B.確定不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式C.確定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.確定標(biāo)準(zhǔn)深度E.宗地價(jià)格計(jì)算等36.路線價(jià)法適宜于同時(shí)大量土地估價(jià)，特別是()A.土地權(quán)益B.土地法C.土地課稅D.土地重劃E.土地整治37.路線價(jià)法的哈柏法則的理論是：一宗土地的價(jià)值與其深度的，即深度百分率為100英尺的深度。()A.平方根成正比B.指數(shù)成正比C.立方根成正比D.平方根的十倍E.指數(shù)的十倍38.住宅用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表不包括()A.臨街進(jìn)深化修正B.臨街寬度修正C.住宅用地容積率修正D.樓層地價(jià)分配率修正E.臨街類型修正三、判斷改錯(cuò)題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）判斷下列每小題的正誤。正確在題后括號(hào)內(nèi)打“√”；錯(cuò)誤的打“×”，并改正劃線部分。39.計(jì)算平均地價(jià)時(shí)，由于各類用地的面積不等，通常采用修正的方法求取。()40.征詢和反饋是特爾菲法的重要特點(diǎn)。41.可取平均站距并結(jié)合城市規(guī)劃要求作為站點(diǎn)影響半徑。()42.所謂類似房地產(chǎn)，是指在同一供需圈內(nèi)，在用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等方面與待評(píng)估的建筑物基本相似的房地產(chǎn)。()43.路線價(jià)估價(jià)法的臨街深度指宗地離開(kāi)街道的直線距離。()四、簡(jiǎn)答題（本大題共3小題，每小題4分，共12分）44.什么是中房指數(shù)?45.用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的基本思路是什么?46.寫(xiě)出路線價(jià)估價(jià)法宗地條件特殊(如街角地等)的宗地總價(jià)計(jì)算公式。五、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）47.有一可比實(shí)例1996年6月的交易，價(jià)格為每平方米3650元，1996年6月至1997年1月該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月上漲0.6％，1997年1月至1997年12月該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月下降0.2％，1997年12月至1998年6月該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月上升0.3％。求對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后，1998年6月的房地產(chǎn)價(jià)格為每平方米多少元?48.現(xiàn)有一宗地，宅地面積4000m2，開(kāi)發(fā)首二層作市場(chǎng)，樓上住宅若干單元面積23000m2，開(kāi)發(fā)期24個(gè)月，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)按總成本的18％計(jì)算，年貸款利息13％。用剩余法求該宗地價(jià)。(注：市場(chǎng)分析：市場(chǎng)用房5000元/m2，住宅用房4500元/m2，建筑工程費(fèi)平均1100元/m2，市政及設(shè)計(jì)等計(jì)費(fèi)為建筑費(fèi)16％)六、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）49.試述區(qū)位理論對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的指導(dǎo)作用。50.試述基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果圖的表現(xiàn)形式。

2005年10月高等教育自學(xué)考試福建省統(tǒng)一命題考試房地產(chǎn)評(píng)估試卷(課程代碼0122)本試卷滿分100分，考試時(shí)間150分鐘總分題號(hào)一二三四五六核分人題分201510152020復(fù)查人得分一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）在每小題列出的四個(gè)備選中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1．人們通常所說(shuō)的“房?jī)r(jià)”，實(shí)際上指的是【】A．土地價(jià)格B．建筑物價(jià)格C．權(quán)益價(jià)格D．房地產(chǎn)總價(jià)2．市場(chǎng)原則下的中心地序列也叫做K=3系統(tǒng)是論證的核心?！尽緼．韋勃B．杜能C．克里斯塔勒D．中心理論3．房地產(chǎn)價(jià)格總水平與國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r成關(guān)系【】A．正比例關(guān)系B．反比例關(guān)系C．反相關(guān)關(guān)系D．正相關(guān)關(guān)系4．在我國(guó)，給編制地價(jià)指數(shù)奠定了重要基礎(chǔ)是以下哪項(xiàng)研究成果?！尽緼．中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)B．城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系C．國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的借簽D．定級(jí)因素指標(biāo)體系5．資本化率的高低取決于相應(yīng)的【】A．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B．有效毛收入C．投資風(fēng)險(xiǎn)D．凈收益6．市場(chǎng)比較法的強(qiáng)論依據(jù)是【】A．投資回報(bào)B．生產(chǎn)費(fèi)用C．替代原理D．投資收益7．在進(jìn)行交易情況修正時(shí)，如果可比實(shí)例實(shí)易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則分母【】A．小于100B．等于100C．大于100D．不確定8．如果確定比較案例宗地、地價(jià)每m2為800元，容積率為2.1,待估宗地規(guī)劃容積率為1．7，則待估宗地容積率修正結(jié)果為【】A．750．28元／m2B．780.2元／m2C．715.8元／m2D.823．28元／m29．對(duì)于建筑物的折舊Ⅸ下屬于無(wú)形損耗的是【】A．建筑材料老化B.使用磨損C．消費(fèi)觀念的更新D.白蟻腐蝕10．運(yùn)用剩余法估價(jià)，如果某房產(chǎn)建造期為2年，第一年投入資金，則計(jì)總息期為【】A．1年B．0．5年C．2年D．1．5年11．運(yùn)用剩余法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，銷售利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)一般為【】A．地價(jià)B．開(kāi)發(fā)費(fèi)C．專業(yè)費(fèi)D．不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)12．以下不適于用剩余法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)為【】A．待開(kāi)發(fā)的土地B．生地估價(jià)C．再開(kāi)發(fā)估價(jià)D．經(jīng)營(yíng)住房地產(chǎn)13．某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)月租金純收益為每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8％，總建筑面積為5000m2，出租率為80％，根據(jù)剩余法，預(yù)測(cè)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)為【】A．18000萬(wàn)元B．21000萬(wàn)元C．16000萬(wàn)元D．16800萬(wàn)元14．土地定級(jí)中單元內(nèi)主要因素分值差異不得大于或等于【】A．100／(n—1)B．100／(n+1)C．100／(n+lO)D．100／(2n+1)15．在市場(chǎng)比較法中，將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為特估對(duì)象所處區(qū)域條件下的價(jià)格，是通過(guò)【】A．交易日期修正B．交易情況修正C．區(qū)域因素修正D．個(gè)別因素修正16．建筑物評(píng)估價(jià)格等于【】A．建筑物重新建造成本+建筑物折舊B．建筑物重新建造成本-建筑物折舊C．房地產(chǎn)重新建造成本-建筑物折舊D．房地產(chǎn)重新建造成本+建筑物折舊17．影響路線價(jià)的因素中，對(duì)路線價(jià)地價(jià)影響較大的是【】A．寬度B．長(zhǎng)度C．深度D．高度18．深度價(jià)格遞減比率是地價(jià)隨臨街深度的【】A．長(zhǎng)短變化的比率B．寬度比率C．高度比率D．大小比率19．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料應(yīng)具有【】長(zhǎng)期性遠(yuǎn)期性C．遠(yuǎn)瞻性D．近期性20．在編制基準(zhǔn)地價(jià)成果圖時(shí)，均質(zhì)地域編號(hào)應(yīng)用【】A．羅馬數(shù)字B．大寫(xiě)英語(yǔ)字母C．大寫(xiě)羅馬數(shù)字D．阿拉伯?dāng)?shù)字二、多項(xiàng)選擇題(本大題共15小題。每小題1分，共15分)在每小題列出的五的備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。21．市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)在不同的原則下具有不同的中心地形態(tài)，這些原則是【】A．經(jīng)濟(jì)原則B．市場(chǎng)原則C.交通原則D．行政原則22．以下屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的建筑物個(gè)別因素有【】A．面積B．設(shè)備狀況C．施工質(zhì)量D．氣候條件23．特爾菲的特點(diǎn)有【】A．匿名性B．公開(kāi)性C．穩(wěn)定性D．一致性24．用比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，選擇對(duì)比實(shí)例，應(yīng)符合以下要求【】A．物質(zhì)的類似性B．地點(diǎn)的類似性C．時(shí)間的接近性D．交易情況反常性25．以下屬于按照補(bǔ)助費(fèi)的有【】A．勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)B．超轉(zhuǎn)人負(fù)安置補(bǔ)助費(fèi)C．拆遷安置費(fèi)D．征地管理費(fèi)26．在目前廉租房的政策實(shí)施中，其租金水平低于準(zhǔn)成本租金由組?！尽緼．折舊費(fèi)B．維修費(fèi)C．稅金D．管理費(fèi)27．以下屬于耐用年限法求取折舊的方法有【】A．成新折扣法B．直線法C．余額遞減法D．實(shí)際觀察法28．運(yùn)用剩余法估價(jià)時(shí)，確定開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)一般為【】A．地價(jià)B．開(kāi)發(fā)費(fèi)C．管理費(fèi)D．專業(yè)費(fèi)29．基準(zhǔn)地價(jià)按用途劃分為【】A．點(diǎn)狀地價(jià)B．線狀地價(jià)C．綜合基準(zhǔn)地價(jià)D．分類基準(zhǔn)地價(jià)30．房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和格式的編寫(xiě)依據(jù)是【】A．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》B．《房地產(chǎn)管理法》C．《土地管理法》D．《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》31．城市基礎(chǔ)設(shè)施圖一般從以下幾方面衡量【】A．設(shè)施新舊度B．設(shè)施類型齊全度C．設(shè)施水平高低D．作用保證率大小32．位于同一均質(zhì)地域的地段，基本一致的是【】A．房屋高度B．環(huán)境狀況C．容積率D．人口狀況E．土地用途33．房地產(chǎn)估價(jià)人員分為A．注冊(cè)估價(jià)師B．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師C．注冊(cè)土地估價(jià)師D．注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師E．注冊(cè)地產(chǎn)估價(jià)師34．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)如果低于投資者的期望利潤(rùn)，則該項(xiàng)目【】A．可行B．不可行C．可繼續(xù)投資D.可取消投資E．應(yīng)減少投資35．剩余法估價(jià)調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對(duì)宗地的規(guī)劃用途、容積率和【】A．裝修B．建筑密度C．建筑物高度D.設(shè)計(jì)E．精度二、判斷改錯(cuò)題(本大題共5小題。每小題2分，共10分)判斷下列每小題正誤。正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”，并改正劃線部分。36．房地產(chǎn)評(píng)估師具備房地產(chǎn)估價(jià)的理論基礎(chǔ)外，還必須具有3年以上的評(píng)話工作經(jīng)歷。（）37．D=S／2L是城鎮(zhèn)道路最大的影響距離，其中D為建成區(qū)面積。()38．選擇比較實(shí)例，應(yīng)該與待估房地產(chǎn)在鄰近區(qū)域或在同一供需圈里的類似地區(qū)、其結(jié)構(gòu)不一定相同。（）39．運(yùn)用剩余法估價(jià)時(shí)，在選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式中，最主要的是滿足開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)預(yù)期。()40．人口的數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的。（）四、簡(jiǎn)答題（本大題共3小題，第41小題6分，第42小題5分，第43小題4分，共15分）41.凈收益的基本公式是什么？分別說(shuō)明。42.確定建筑的耐用年限應(yīng)該注意什么？43.什么是商服繁華程度？五、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）44．有一建筑物，建筑總面積為500m2，已使用10年，重置價(jià)為700元/m2，耐用年限為46年，殘值率為5%。試用定額法計(jì)算年折舊額，折舊總額，并估算建筑物的現(xiàn)值。已知：C=700×500=350000（元）R=5%N=40年n=10年45．某公司購(gòu)買一5000m2的地塊建商品房，建筑容積率為4.0，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用3500元/m2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的13%，兩項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，房屋建成后售價(jià)8000元/m2，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3.0%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的7.0%，年貸款利率為10%，投資商利潤(rùn)率為其地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的23%。試用剩余發(fā)求該宗地地價(jià)。確定資本化率為10%。六、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）46．在利用收益法估價(jià)時(shí)，如何理解和確定凈收益？47．我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的有關(guān)規(guī)定是什么？

2006年10月高等教育自學(xué)考試福建省統(tǒng)一命題考試房地產(chǎn)評(píng)估試卷(課程代碼0122)一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1．將土地的總價(jià)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e的土地價(jià)格是指土地的【】A．單位價(jià)格B．樓面價(jià)格C．使用權(quán)地價(jià)D．所有權(quán)地價(jià)2．杜能環(huán)的出現(xiàn)和發(fā)展，體現(xiàn)了以下何種理論的主要內(nèi)容【】A．工業(yè)區(qū)位理論B．中心地理論C．區(qū)位理論D．農(nóng)業(yè)區(qū)位3．以下不屬于城市建筑過(guò)程中的基礎(chǔ)設(shè)施的是【】A．供水B．通訊C．文化娛樂(lè)D．排水4．在我國(guó)中、西部房地產(chǎn)發(fā)展不發(fā)達(dá)地區(qū)，進(jìn)行區(qū)域性的地價(jià)評(píng)估，測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)通常采用的模式是【】A．級(jí)差收益測(cè)算法B．以交易地價(jià)為基礎(chǔ)測(cè)算法C．成本比較法D．路線估價(jià)法5．以下引用收益法進(jìn)行估價(jià)的房產(chǎn)有【】A．商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)B．學(xué)校C．政府辦公樓D．寺廟6．出租型房地產(chǎn)的收入和費(fèi)用只與有關(guān)?！尽緼．商業(yè)收益B．生產(chǎn)收益C．房地產(chǎn)本身D．廣告效益7．比準(zhǔn)價(jià)格是指按照何種方法估算出來(lái)的價(jià)格?！尽緼．收益法B．市場(chǎng)比較法C．成本法D．路線價(jià)法8．在進(jìn)行交易情況修正時(shí)，如果可比實(shí)例實(shí)易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則分母【】A．小于100B．等于100C．大于100D．不確定9．從買方來(lái)說(shuō)，成本法的理論依據(jù)是【】A．替代原理B．生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論C．成本原理D．類似原理10．建筑物耐用年限的起算日期為【】A．竣工之日B．驗(yàn)收合格之日C．入住之日D．物業(yè)管理企業(yè)駐入之日11．評(píng)估師在用剩余法評(píng)估地塊時(shí)，預(yù)測(cè)的利潤(rùn)為【】A．最大利潤(rùn)B．社會(huì)平均利潤(rùn)C(jī)．實(shí)際利潤(rùn)D．比較利潤(rùn)12．我國(guó)目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)為【】A．標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格B．區(qū)片價(jià)和路段價(jià)C．里地價(jià)D．袋地價(jià)13．目前大家常說(shuō)的二手房市場(chǎng)是指房地產(chǎn)的【】A．一級(jí)市場(chǎng)B．二級(jí)市場(chǎng)C．三級(jí)市場(chǎng)D．四級(jí)市場(chǎng)14．房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成具有【】A．單一性B．多樣性C．雙重性D．產(chǎn)品性15．中房指數(shù)的基準(zhǔn)地區(qū)是【】A．北京B．上海C．廣州D．深圳16．房地產(chǎn)在正常使用和經(jīng)營(yíng)情況下必要支出的費(fèi)用為【】A．實(shí)際費(fèi)用B．必要費(fèi)用C．客觀運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D．維護(hù)費(fèi)用17．房地產(chǎn)的價(jià)格一般取決于【】A．成本B．效用C．所在片區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)D．所在區(qū)域的區(qū)域因素18．“三通一平”是指【】A．通道路、供水、供氣和土地平整B．通道路、供水、排水和土地平整C．通道路、供水、供熱和土地平整D．通道路、供水、供電和土地平整19．房屋的準(zhǔn)成本租金構(gòu)成因素是【】A．折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)B．折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理贊、利息C．折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金D．折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)20．剩余法估價(jià)分析時(shí)，售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本預(yù)算必須符合【】A．統(tǒng)一原則B．合法原則C．平衡原則D同步原則二、多項(xiàng)選擇題(本大題共15小題，每小題1分，共15分)在每小題的備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。21．以下屬于房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)的是【】A．科學(xué)性B．實(shí)踐性C．公正性D．合理性22．以下屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目生活服務(wù)設(shè)施的是【】A．學(xué)校B．醫(yī)院C．銀行D．通訊23．區(qū)域性的土地價(jià)格評(píng)估的基本模式有【】A．以土地定級(jí)為基礎(chǔ)B．以交易地價(jià)為基礎(chǔ)C．以市場(chǎng)交易為基礎(chǔ)D．以預(yù)測(cè)地價(jià)為基礎(chǔ)24．特爾菲的特點(diǎn)有【】A．匿名性B．公開(kāi)性C．穩(wěn)定性D．一致性25．以下比較不適用于市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的房產(chǎn)有【】A．高檔住宅B．收益性房地產(chǎn)C．名勝風(fēng)景區(qū)土地D．體育館26．從理論上來(lái)說(shuō)，土地的價(jià)格構(gòu)成可以分為【】A．地租資本化B．土地投資和利息C．房屋拆遷補(bǔ)助D．新菜地開(kāi)發(fā)基金27．房地產(chǎn)在銷售階段應(yīng)該繳納的稅費(fèi)主要有【】A．營(yíng)業(yè)稅B．城市維護(hù)建設(shè)稅C．教育費(fèi)附加D．土地增值費(fèi)28．對(duì)于土地重新建造成本的求取，一般可采用以下方法評(píng)估【】A．成本法B．市場(chǎng)比較法C．收益法D．路線價(jià)法29．判斷房屋的完損等級(jí)主要從以下幾方面來(lái)判斷【】A．使用年限B．房屋結(jié)構(gòu)C．裝修D(zhuǎn)．設(shè)備30．運(yùn)用剩余法估價(jià)時(shí)，確定開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)一般為【】A．地價(jià)B．開(kāi)發(fā)費(fèi)C．管理費(fèi)D．專業(yè)費(fèi)31．可用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的交易資料有【】A．房屋買賣資料B．房屋出租資料C．商品房銷售資料D．安置補(bǔ)助費(fèi)等資料32．房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，一般有以下類型【】A．定型式B．自由式C．混合式D．交叉式33．評(píng)估對(duì)象的基本狀況包括【】A．物質(zhì)實(shí)體B．宏觀規(guī)劃因素C．區(qū)位因素D．權(quán)益34．路線價(jià)法四三二一法則中，超過(guò)100英尺土地第一、四個(gè)25英尺的土地價(jià)值分別是路線價(jià)的【】A．9％B．6％C．7％D．8％E．4％35．根據(jù)我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的宏觀經(jīng)濟(jì)資料有【】A．某大型企業(yè)利潤(rùn)額B．城市發(fā)展戰(zhàn)略C．征地費(fèi)資料D．城市生態(tài)環(huán)境狀況E．企業(yè)兼并資料三、判斷改錯(cuò)題(本大題共5小題．每小題2分。共10分)判斷下列每小題正誤。正確的打“√”；錯(cuò)誤的打“×”，并改正劃線部分。36．一般情況下，熟地價(jià)要低于生地價(jià)，城市土地配套的基礎(chǔ)設(shè)施越多熟地價(jià)就越低?！尽?)37．在地租一定的情況下，土地還原率越高，地價(jià)越低?！尽?)38．開(kāi)展了環(huán)境質(zhì)量綜合評(píng)估的城市，可采用國(guó)家環(huán)境質(zhì)量體系指標(biāo)作為環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣的指標(biāo)。【】()39．計(jì)算建筑物耐用年限時(shí)，建設(shè)期不計(jì)入耐用年限?！尽?)40．為了體現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的高度概括性，應(yīng)對(duì)資料進(jìn)行鑒別、分析、歸納、概括，再得出結(jié)論。【】()四、簡(jiǎn)答題(本大題共3小題，每小題5分，共15分)41．簡(jiǎn)述在特爾菲法中，對(duì)專家的選擇應(yīng)符合的要求。42．搜集交易實(shí)例一般要通過(guò)哪些途徑?43．簡(jiǎn)述路線價(jià)法的適用范圍。五、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分)44．評(píng)估某宗房地產(chǎn)在1996年7月的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格2800元／m2，成交日期1995年10月，另調(diào)查獲知1995年8月至1996年2月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月上漲1.5％，1996年3月至1996年9月平均每月上漲2％。求對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格。45．因建設(shè)需要，道路擴(kuò)寬取直，涉及部分民房拆遷。某業(yè)主房屋物業(yè)建于1969年5月，建筑面積為56m2，標(biāo)準(zhǔn)(略)。政府需要對(duì)業(yè)主拆遷補(bǔ)償，要求評(píng)估時(shí)間為2000年5月。評(píng)估時(shí)已無(wú)法找到當(dāng)時(shí)的成本造價(jià)，而同期又無(wú)類似建筑物造價(jià)實(shí)例可供參考。按房屋標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)測(cè)工程，套用1999年建筑工程預(yù)算定額，并考慮人工費(fèi)與材料費(fèi)價(jià)差的因素，求得房屋重置造價(jià)為325元／m2，殘值率為10％，求折舊額，以及評(píng)估價(jià)。六、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分)46．分析中房指數(shù)的服務(wù)對(duì)象與作用。47．分析新建房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。

2007年10月高等教育自學(xué)考試福建省統(tǒng)一命題考試房地產(chǎn)評(píng)估試卷課程代碼0122一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分．共20分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1．維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)的公正性，關(guān)鍵是執(zhí)業(yè)估價(jià)師應(yīng)具備良好的【】A.專業(yè)水平B．實(shí)踐技能C．職業(yè)道德D．以上都不對(duì)2．一定規(guī)模等級(jí)的商業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)以市場(chǎng)大小與居民平均利用次數(shù)呈【】A．正比例關(guān)系B．反比例關(guān)系c．遞增關(guān)系D．遞減關(guān)系3．容積率是影響土地價(jià)格的主要因素，那么容積率與地價(jià)的關(guān)系一般是【】A．呈線性關(guān)系B．不呈線性關(guān)系C．反比例關(guān)系D．正比例關(guān)系4．中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)是一套以指數(shù)形式來(lái)反映全國(guó)重要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情并揭示其發(fā)展變化趨勢(shì)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，其英文簡(jiǎn)稱是【】A．CESB．CRESC.ECISD．CREIS5．除特殊情況外，運(yùn)用收益法估價(jià)，應(yīng)該采取的依據(jù)是【】A．客觀凈收益B．實(shí)際凈收益C．總收益D．毛收益6．某人購(gòu)買一房地產(chǎn)，其自有資金用以支付房地產(chǎn)價(jià)格的35％，自有資金要求的收益率為18％，銀行抵押貸款占65％，抵押貸款利率為12％，則該房地產(chǎn)的資本利率為【】A．15．2％B，14．9％C．14．2％D．13．9％7．針對(duì)廈門(mén)的某一房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)比較法估價(jià)，如果估價(jià)時(shí)日確定在2005年6月，那么以下交易日期不適合做為比較實(shí)例的是【】A．2003年4月B．2003年8月C．2004年1O月D．2005年2月8．從賣方來(lái)說(shuō)，成本法的理論依據(jù)是【】A．替代原理B．生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論C．成本原理D.類似原理9．建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，建筑物耐用年限計(jì)算的開(kāi)始之日是建筑物【】A．竣工之日B.驗(yàn)收合格之日C.人住之日D．物業(yè)管理企業(yè)駐人之日1O．某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)月租金純收益為每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8％，總建筑面積為5000m2，出租率為80％，根據(jù)剩余法，預(yù)測(cè)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)為【】A．16000萬(wàn)元B．16800萬(wàn)元C．18000萬(wàn)元D.21000萬(wàn)元11．目前大家常說(shuō)的二手房市場(chǎng)則是指房地產(chǎn)的【】A．一級(jí)市場(chǎng)B．二級(jí)市場(chǎng)C．三級(jí)市場(chǎng)D．四級(jí)市場(chǎng)12．房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成具有【】A．單一性B．多樣性C．雙重性D．產(chǎn)品性13．剩余法估算待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格利息時(shí)，只考慮建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)等三項(xiàng)，而暫不計(jì)利息的是【】A．專業(yè)費(fèi)B．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)C．地價(jià)D．租售費(fèi)14．如果房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定，估價(jià)期日與案例交易日期可相差較遠(yuǎn)，但不宜長(zhǎng)于【】A．3年B．5年C．6年D．10年15．剩余法估價(jià)分析時(shí)，售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本預(yù)算必須符合【】A．統(tǒng)一原則B．合法原則C．平衡原則D．同步原則16．剩余法估價(jià)中土地最佳的開(kāi)發(fā)利用方式是開(kāi)發(fā)完成后銷售能獲得【】A．最低收益B．中等收益C．高收益D．最高收益17．土地有限性所導(dǎo)致的土地的壟斷經(jīng)營(yíng)是【】A．絕對(duì)地租產(chǎn)生的原因B．級(jí)差地租產(chǎn)生的原因C．壟斷地租產(chǎn)生的原因D，城市地租產(chǎn)生的原因18．資本化率的高低取決于相應(yīng)的【】A．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B．有效毛收入C．投資風(fēng)險(xiǎn)D．凈收益19．基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算應(yīng)根據(jù)【】A．評(píng)估區(qū)域的總價(jià)格B．評(píng)估區(qū)域內(nèi)的評(píng)估價(jià)格C．評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)D．評(píng)估區(qū)域內(nèi)的宗地地價(jià)20．公正而客觀且合理的房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估結(jié)果應(yīng)是【】A．參考國(guó)家指定價(jià)格B．沒(méi)有偏向于任何一方C．特殊估價(jià)案件D．偏向于賣方二、多項(xiàng)選擇題l本大題共15小題．每小題1分，共15分)在每小題的四個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的。請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。21．地租的基本形式有【】A．級(jí)差地租B．壟斷地租C．地段地租D．絕對(duì)地租22．以下屈千房地產(chǎn)評(píng)估原則的有【】A．供求原則B．替代原則C．最佳使用原則D．評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則23．中房指數(shù)的特點(diǎn)有【】A．波動(dòng)性強(qiáng)B．全面性C．地域性D．系統(tǒng)性24．針對(duì)因索作用分值量指數(shù)遞減時(shí)，對(duì)這類因素單元數(shù)分別用以下方法【】A．重心法B．面積加權(quán)法C．以線代面法D．線性內(nèi)插法25．用比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，選擇對(duì)比實(shí)例，應(yīng)符合的要求有【】A．物質(zhì)的類似性B．地點(diǎn)的類似性C．時(shí)間的接近性D．交易情況反常性26．以下屬于征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的有【】A．土地補(bǔ)償B．安置補(bǔ)助費(fèi)C．耕地占有稅D．新菜地開(kāi)發(fā)基金27．新建房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的主要內(nèi)容有【】A．取得土地費(fèi)用B．營(yíng)業(yè)稅C.開(kāi)發(fā)成本D．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及管理費(fèi)用28．對(duì)于土地重新建造成本的求?。话憧刹捎靡韵路椒ㄔu(píng)估【】A．成本法B．市場(chǎng)比較法C．收益法D．路線價(jià)法29．求取建筑物的重新建造成本的途徑有【】A．直接法B．間接法C．估算法D．以上都不對(duì)30．運(yùn)用剩余法進(jìn)行評(píng)估，適用的范圍主要有【】A．待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)B．收益性房產(chǎn)C．生地估價(jià)D．再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)31．路線價(jià)法在美國(guó)由來(lái)已久，主要的路線價(jià)法則有【】A．四三二一法則B.蘇慕斯法則C．霍夫曼法則D.哈伯法則32．基準(zhǔn)地價(jià)按用途可劃分為【】A．點(diǎn)狀地價(jià)B．線狀地價(jià)c．綜合基準(zhǔn)地價(jià)D．分類基準(zhǔn)地價(jià)33．土地評(píng)估報(bào)告的類型一般有【】A．書(shū)信式B．文字式c．表格式D．混合式34．特爾菲法測(cè)定土地定級(jí)因數(shù)權(quán)重值測(cè)定中，只要求提出各因素所有專家打分的【】A．均值B．均方差C．期望值D．方差35．房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括【】A．土地重新取得費(fèi)用B．建筑物折舊費(fèi)C．維修費(fèi)D．建筑物重新建造成本三、判斷改錯(cuò)題(本大題共5小題．每小題2分．共10分)判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“、／”：錯(cuò)誤的打“×”，并改正劃線部分。36．樓面地價(jià)是將土地的總價(jià)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e的價(jià)格即土地總價(jià)格除以用地總面積?！尽?7.一般情況下，熟地價(jià)要高于生地價(jià)，城市土地配套的基礎(chǔ)設(shè)施越多熟地價(jià)就越高?！尽?8．我國(guó)房地產(chǎn)的使用年限受到土地使用年限的限制，但建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限則是無(wú)限期的。【】39．結(jié)構(gòu)基本完好，少量物體有輕微損壞，基本能正常使用的房屋屬于完好房?！尽?0.線路估價(jià)法是根據(jù)士地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減原理，計(jì)算臨街地地價(jià)的一種方法。【】四、簡(jiǎn)答題(本大題共3小題。每小題5分．共15分)41.簡(jiǎn)述確定土地級(jí)別時(shí)應(yīng)遵循的原則。42．簡(jiǎn)述成本法評(píng)估土地價(jià)格的程序。43．簡(jiǎn)述基準(zhǔn)地價(jià)在我國(guó)的表現(xiàn)形式。五、計(jì)算題(本大題共2小題。每小題lO分．共20分)44.有一房地產(chǎn)，土地總面積1000㎡，為10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)16萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地每平方米需600元；地上建筑物總建筑面積2000㎡，于8年前建成交付使用，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)每平方米500元，現(xiàn)時(shí)建造同樣建筑物每平方米需1000元，估計(jì)該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%，試選用所給同類資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。45.某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價(jià)格為1，000元/㎡。該建筑物已使用8年，耐用年限為40年，殘值率為4%。試用直線法求建筑物的已使用折舊總額、年折舊額和現(xiàn)值。六、論述題(本大題共2小題．每小題lO分．共20分)46.分析選擇標(biāo)準(zhǔn)宗地的考慮因素。47．分析基準(zhǔn)地價(jià)格正系數(shù)測(cè)定的途徑與方法。2008年10月高等教育自學(xué)考試福建省統(tǒng)一命題考試房地產(chǎn)評(píng)估試卷(課程代碼0122)本試卷滿分100分，考試時(shí)間150分鐘。一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1．激勵(lì)人們利用土地走集約化道路的是土地的以下哪一個(gè)特點(diǎn)【】A．利用方式的多變性B．土地趣味的引變性C．地域差異性D．不可替代性2．絕對(duì)地租形成的根本原因是【】A．土地所有權(quán)的壟斷B．土地的地價(jià)性C．土地的差異性D．農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成3．進(jìn)入高度城市化的國(guó)家及地區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)的比重超過(guò)了第二產(chǎn)業(yè)，地價(jià)相應(yīng)【】A．不變B．下降C．不一定D．上升4．我國(guó)最早提出“土地是使用權(quán)可以依法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的法律法規(guī)是【】A．《土地管理法》B．《房地產(chǎn)管理法》C．《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》D．1988年4月修改的《憲法》5．在我國(guó)，土地定級(jí)是在城市內(nèi)部進(jìn)行的，而土地分等級(jí)是在_____進(jìn)行的【】A．城市與農(nóng)村之間B．各省際之間C．城市與城市之間D．城區(qū)與郊區(qū)之間6．出租型房地產(chǎn)的收入和費(fèi)用只與____有關(guān)【】A．商業(yè)利益B．生產(chǎn)收益C．房地產(chǎn)本身D．廣告效益7．比準(zhǔn)價(jià)格是指按照____估算出來(lái)的價(jià)格【】A．收益法B．市場(chǎng)比較法C．成本法D．路線價(jià)法8．以下不能作為房地產(chǎn)評(píng)所參考的價(jià)格指數(shù)是【】A．建材價(jià)格指數(shù)B．地價(jià)指數(shù)C．物價(jià)指數(shù)D．恩格爾系數(shù)9．以下不能使用成本法進(jìn)行估價(jià)的房產(chǎn)為【】A．學(xué)校B．軍隊(duì)營(yíng)房C．紀(jì)念館D．有特殊價(jià)值的文物10．舊建筑物評(píng)估價(jià)格等于【】A．建筑物重新建造成本+建筑物折舊B．建筑物重新建造成本-建筑物折舊C．房地產(chǎn)重新建造成本+建筑物折舊D．房地產(chǎn)重新建造成本-建筑物折舊11．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是【】A．比較原理B．預(yù)期原理C．替代原理D．重置原理12．深度百分率是指地價(jià)隨臨街深的【】A．高低變化的比率B．長(zhǎng)短變化的比率C．大小變化的比率D．寬度變化的比率13．某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)月租金純收益為每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積為5000m2，出租率為80%，根據(jù)剩余法，預(yù)測(cè)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)為【】A．16000萬(wàn)元B．168000萬(wàn)元C．18000萬(wàn)元D．21000萬(wàn)元14．“三通一平”是指【】A．通道路、供水、供氣和土地平整B．通道路、供水、排水和土地平整C．通道路、供水、供熱和土地平整D．通道路、供水、供電和土地平整15．剩余法估算待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格利息時(shí)，只考慮建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)等三項(xiàng)，而暫不計(jì)利息的是【】A．專業(yè)費(fèi)B．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)C．地價(jià)D．租售費(fèi)16．在編制基準(zhǔn)地價(jià)成果圖時(shí)，均質(zhì)地域編號(hào)應(yīng)用【】A．羅馬數(shù)字B．大寫(xiě)英語(yǔ)字母C．大寫(xiě)羅馬數(shù)字D．阿拉伯?dāng)?shù)字17．商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表中不包含【】A．進(jìn)深修正B．寬度修正C．使用年限修正D．公用設(shè)施完備18．公正而客觀且合理的房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估結(jié)果應(yīng)是【】A．參考國(guó)家制定價(jià)格B．沒(méi)有偏向于任何一方C．特殊估價(jià)案件D．偏向于賣方19．下列案件適用定型式評(píng)估報(bào)告書(shū)的是【】A．特別估價(jià)案件B．綜合評(píng)估案件C．特殊估價(jià)案件D．一般的例行估價(jià)案件20．剩余法估價(jià)分析時(shí)，售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本預(yù)算必須符合【】A．統(tǒng)一原則B．合法原則C．平衡原則D．同步原則二、多項(xiàng)選擇題(本大題共15小題，每小題1分，共15分)在每小題的四個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。21．以下屬于房地產(chǎn)特征的是【】A．位置的固定性B．大量投資性C．保值、增值性D．有限性22．市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)在不同的原則下具有不同的中心地形態(tài)，這些原則是【】A．經(jīng)濟(jì)原則B．市場(chǎng)原則C．交通原則D．行政原則23．路線價(jià)法在美國(guó)由來(lái)已久，主要的路線價(jià)法則有【】A．四三二一法則B．蘇慕斯法則C．霍夫曼法則D．哈伯法則24．中房指數(shù)的特點(diǎn)有【】A．波動(dòng)性強(qiáng)B．全面性C．地域性D．系統(tǒng)性25．收益法適宜的房產(chǎn)項(xiàng)目為【】A．出租型房地產(chǎn)B．商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)C．生產(chǎn)用房地產(chǎn)D．學(xué)校26．選用比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，所參考的價(jià)格指數(shù)主要有【】A．標(biāo)價(jià)指數(shù)B．建材價(jià)格指數(shù)C．地價(jià)指數(shù)D．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)27．土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用涉及的有【】A．耕地占用費(fèi)B．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C．公共配套建設(shè)費(fèi)D．開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)稅費(fèi)28．在目前廉租房的政策實(shí)施中，其租金水平低于準(zhǔn)成本租金，由____組成【】A．折舊費(fèi)B．維修費(fèi)C．稅金D．管理費(fèi)29．以下屬于折舊的求取方法的有【】A．單位比較法B．工科測(cè)量法C．耐用年限法D．成新折扣法30．運(yùn)用剩余法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，專業(yè)費(fèi)用主要考慮以下費(fèi)用【】A．管理費(fèi)用B．建筑設(shè)計(jì)費(fèi)C．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)D．工程概、預(yù)算費(fèi)用31．進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，一般選取的個(gè)別因素有【】A．宗地地質(zhì)條件B．地形條件C．形狀D．道路狀況32．編寫(xiě)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要求為【】A．全面性B．公正性C．客觀性D．準(zhǔn)確性33．評(píng)估對(duì)象的基本狀況包括以下方面【】A．物質(zhì)實(shí)體B．宏觀規(guī)劃因素C．區(qū)位因素D．權(quán)益34．特爾菲法測(cè)定土地定級(jí)因數(shù)權(quán)重值測(cè)定中，只要求提出各因素所有專家打分的【】A．均值B．均方差C．期望值D．方差35．路線價(jià)法計(jì)算特殊宗地條件如三角形地、街角地等的計(jì)算公式，宗地總價(jià)是路線價(jià)乘以深度百分率和【】A．臨街深度B．臨街長(zhǎng)度C．臨街高度D．臨街寬度三、判斷改錯(cuò)題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)判斷下列各題是否正確，正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”，并改正劃線部分。36．從評(píng)估的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是一種交易價(jià)格?！尽?7．北京的西單、王府井、上海的南京路等商業(yè)經(jīng)營(yíng)的黃金地段，其地租以級(jí)差地租為主?！尽?8．在通達(dá)系數(shù)表里，方向數(shù)越大，則系數(shù)值越小?！尽?9．選擇比較實(shí)例，應(yīng)該與待估房地產(chǎn)在鄰近區(qū)域或在同一供需圈里的類似地區(qū)、其結(jié)構(gòu)不一定相同?！尽?0．在利用剩余法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)商的成本須考慮社會(huì)最底成本?！尽克?、簡(jiǎn)答題(本大題共3小題，每小題5分，共15分)41．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)評(píng)估程序。42．資本化率的確定方法有幾種?43．簡(jiǎn)述剩余法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的應(yīng)用。五、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)44．據(jù)調(diào)查，該建筑物的造價(jià)為2000元/平方米，家具設(shè)備原值4萬(wàn)元，耐用年限設(shè)定為10年，殘值率為4%。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的3%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3%。計(jì)算總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。(確定資本化率是10%)45．在一宗已七通一平的待開(kāi)發(fā)建筑的土地上，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建筑寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元//平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%,當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為15%，投資利潤(rùn)率為20%。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。六、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)46．請(qǐng)分析影響城市房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素。47．試分析在剩余法中土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算。2009年1O月高等教育自學(xué)考試福建省統(tǒng)一命題考試房地產(chǎn)評(píng)估試卷(課程代碼00122)一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1．很大程度上決定了城市土地的級(jí)差地租和地價(jià)的是【】A．土地區(qū)位的可變性B．土地利用的多樣性C．土地利用的可持續(xù)性D．土地資源的不可替代性2．北京西單、王府井地段的地租中最主要的是【】A．級(jí)差地租IB．絕對(duì)地租C．壟斷地租D．級(jí)差地租Ⅱ3．物價(jià)指數(shù)、貸款利率、稅率等因素主要是影響房地產(chǎn)價(jià)格的【】A．經(jīng)濟(jì)因素B．行政因素C．社會(huì)因素D．心理因素4．以下屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因索的是【】A．城市設(shè)施完備度B．行政隸屬關(guān)系C．城市規(guī)劃D．治安狀況5．1994年開(kāi)始設(shè)計(jì)的中房指數(shù)首先開(kāi)始運(yùn)行的城市是【】A．深圳B．香港C．北京D．上海6．土地定級(jí)是在下列給出的哪個(gè)選項(xiàng)中進(jìn)行定級(jí)【】A．城市之間B．城市內(nèi)部C．城市與農(nóng)村問(wèn)D．農(nóng)村與農(nóng)村間7．一般商服繁華影響度因素分析計(jì)算時(shí)應(yīng)采用【】A．重心法B．以線代面法C．線內(nèi)內(nèi)插法D．幾何中心法8．進(jìn)行有站流量計(jì)算時(shí)，各公交線路流量每天按照多少小時(shí)計(jì)算平均值?【】A．6—8小時(shí)B．8—10小時(shí)C．10—12小時(shí)D．12—16小時(shí)9．某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得的有效毛收人為60萬(wàn)元，需運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，資本化率為10％，在無(wú)限年使用時(shí)，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為【】A．500萬(wàn)元B．550萬(wàn)元C．600萬(wàn)元D．650萬(wàn)元10．某出租住宅，有效毛租金為4500元／月，押金為三個(gè)月租金，銀行年利率為10％，則該住宅的年租賃收入為【】A．53650元B．54000元C．55350元D．56350元11．下列可以用收益法進(jìn)行估價(jià)的房屋項(xiàng)目是【】A．商業(yè)店面B．鄉(xiāng)間別墅C．政府辦公樓D．學(xué)校12．在市場(chǎng)比較法中，一般要求可供比較的交易實(shí)例至少有【】A．兩個(gè)B．三個(gè)C．四個(gè)D．五個(gè)13．以北京市為例，播種農(nóng)作物和經(jīng)濟(jì)作物的耕地在征用時(shí)按照土地年產(chǎn)值的補(bǔ)償倍數(shù)是(以教材為準(zhǔn))【】A．2—3倍B．3—4倍C．3—6倍D．15倍14．承重構(gòu)件已經(jīng)屬于危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力的房屋屬于【】A．危房B．嚴(yán)重?fù)p壞房C．一般損壞房D．基本完好房15．依據(jù)剩余法的思路，在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)，測(cè)算的預(yù)期利潤(rùn)為可能出現(xiàn)的【】A．最低費(fèi)用B．平均費(fèi)用C．最高費(fèi)用D．社會(huì)平均水平16．在霍夫曼法則中，最初的25英尺約等于宗地總價(jià)值的【】A．25％B．37．5％C．50％D．62．5％17．我國(guó)目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式都是片區(qū)價(jià)和路段價(jià)，與下列哪個(gè)國(guó)家類似?【】A．韓國(guó)B．日本C．美國(guó)D．德國(guó)18．在工業(yè)企業(yè)占主要成分的城市，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一般采用【】A．收益法B．級(jí)差收益法C．市場(chǎng)比較法D．成本法19．基準(zhǔn)地價(jià)反映一個(gè)區(qū)域內(nèi)的地價(jià)【】A．最高水平B．平均水平C．最低水平D．眾數(shù)水平20．基準(zhǔn)地價(jià)圖上要表示城鎮(zhèn)與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路，采用雙實(shí)線的是【】A．主次干道B．支路C．宗地邊界D．最高點(diǎn)標(biāo)識(shí)二、多項(xiàng)選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分）在每小題的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。21．以下屬于三通一平內(nèi)容的是【】A．通給水B．通排水C．通路D．通電力E．平整場(chǎng)地22．以下影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中，屬于財(cái)政金融因素的是【】A．物價(jià)指數(shù)B．貸款利率C．貸款比例D．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)E．地價(jià)政策23．衡量環(huán)境優(yōu)越度，一般需要選擇的因索主要是指【】A．水文B．氣候C．城市景觀D．綠地率E．農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)24．新建房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成有【】A．取得土地費(fèi)用B．開(kāi)發(fā)成本C．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D．管理費(fèi)用E．銷售稅費(fèi)和投資利息25．房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類型主要有【】A．表格式B．定型式C．自由式D．混合式E．書(shū)信式三、名詞解釋題(本大題共4小題，每小題3分，共12分)26．商服繁華程度27．路線價(jià)估價(jià)法28．凈收益29．樓面地價(jià)四、簡(jiǎn)答題(本大題共3小題，每小題6分，共18分）30．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)價(jià)格的特征。31．簡(jiǎn)述中房指數(shù)的服務(wù)對(duì)象和作用。32．簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的限制條件。五、計(jì)算題（本大題共3小題，每小題10分，共30分)、33．某商業(yè)中心房地產(chǎn)項(xiàng)目目前的價(jià)格為12000元／平米，正常經(jīng)營(yíng)情況下年凈收益為400元／平米，資本化率為10％，現(xiàn)在其附近興建大型商業(yè)中心，預(yù)計(jì)3年后投入使用，并達(dá)到現(xiàn)有商業(yè)中心的繁華程度?，F(xiàn)有同等周圍的房地產(chǎn)價(jià)格為18000元／平米，預(yù)計(jì)新的商業(yè)中心建成后房地產(chǎn)的價(jià)格也達(dá)到18000元／平米。先評(píng)估在開(kāi)始新建新的商業(yè)中心時(shí)該宗商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。34．某房地產(chǎn)的年凈收益為50萬(wàn)元，投資者自有資金為100萬(wàn)元，投資者要求這筆資金的收益率要達(dá)到20％，銀行抵押貸款的年利率為10％，試推算該房地產(chǎn)的價(jià)格。35．在一宗已七通一平的待開(kāi)發(fā)建筑的土地上，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建筑寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為3000元／平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元／平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5％，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6．5％，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為15％，投資利潤(rùn)率為20％。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)。六、論述題（本大題共10分)36．試述在市場(chǎng)比較法中，選擇實(shí)例的滿足要求。

2010年10月高等教育自學(xué)考試福建省統(tǒng)一命題考試房地產(chǎn)評(píng)估試卷（課程代碼00122）一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均不得分。1．決定房地產(chǎn)具有很高使用價(jià)值和高于一般商品價(jià)格的特性是【】A．位置的固定性B．大量投資性C．保值與增值性D．長(zhǎng)期使用性2．工業(yè)區(qū)位理論的奠基者是【】A．韋勃B．克里斯塔勒C．阿隆索