房地產(chǎn)成本、可研資料

房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢費(fèi)用構(gòu)成經(jīng)紀(jì)神經(jīng)2023-06-0703:21:21閱讀294評(píng)論0 訂閱1、土地費(fèi)用。是指為取得工程用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獵取土地使用權(quán)的方式。土地費(fèi)用包括：土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)；土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)展時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、四周環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到?！操M(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、菜地開發(fā)基金、土地治理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等。城市建設(shè)配套費(fèi)；城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)展城市根底設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩局部費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被撤除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定賜予安置所需的費(fèi)用補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。2、前期工程費(fèi)?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發(fā)工程費(fèi)。工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性爭論所需的費(fèi)用支出一般可按工程總投資的一個(gè)百分比估算。“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物撤除費(fèi)用、場地平坦費(fèi)3、房屋開發(fā)費(fèi)。包括：〔1〕建安工程費(fèi)；建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總本錢費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)〔構(gòu)造、建筑、特別裝修工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)〔給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等〕和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等?！?〕公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施〔或公建設(shè)施〕的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算?！?〕根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)。2米以外和工程紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。4、治理費(fèi)。是指企業(yè)行政治理部門為治理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、詢問費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他治理費(fèi)用。5、銷售費(fèi)用。是指開發(fā)建設(shè)工程在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或托付銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消消耗、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售效勞費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用。是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。7、其他費(fèi)用。主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)治理費(fèi)、總承包治理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。8、不行預(yù)見費(fèi)。不行預(yù)見費(fèi)依據(jù)工程的簡單程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%~7%估算。9、稅費(fèi)。開發(fā)建設(shè)工程投資估算中應(yīng)考慮工程所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。可行性爭論概述一、可行性爭論的含義和目的由此確定該工程是否應(yīng)當(dāng)投資和如何投資等結(jié)論性意見，為覺得部門最終決策供給牢靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的根底。誤，提高工程開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開科學(xué)的而不是閱歷或感覺的根底上。二、可行性爭論的作用和依據(jù)〔一〕可行性爭論的作用1、是工程投資決策的依據(jù)。一個(gè)開發(fā)建設(shè)工程，特別是大中型工程，花費(fèi)的人力、物取得最正確的效果，作為開發(fā)建設(shè)工程投資決策的依據(jù)。2、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性爭論報(bào)告作為建設(shè)工程申請(qǐng)貸款。3、是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。工程所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供給的協(xié)議、合同都需依據(jù)可行性爭論報(bào)告進(jìn)展商談查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。4建筑設(shè)計(jì)方案設(shè)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程構(gòu)造型式、配套設(shè)施和公用關(guān)心設(shè)施的種類、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)展。〔二〕可行性爭論的依據(jù)1、國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；2、批準(zhǔn)的工程建議書和同等效力的文件；3、國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、具體規(guī)劃、交通等市政根底設(shè)施規(guī)劃等；4、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等根底資料；5、有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)、要求等資料；6、國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；7、開發(fā)工程備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。三、可行性爭論的工作階段可行性爭論是在投資前期所做的工作，它分為四個(gè)工作階段,每個(gè)階段的內(nèi)容逐步由淺到深?！惨弧惩顿Y時(shí)機(jī)爭論自然資源和市場的調(diào)查推測為根底，查找最有利的投資時(shí)機(jī)。工程的投資機(jī)遇，將工程意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。地理環(huán)境、國內(nèi)外市場狀況、工程工程建成后對(duì)社會(huì)的影響等。算的準(zhǔn)確度為±30%0.2%~0.8%。假設(shè)時(shí)機(jī)爭論認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)展下一階段的工作。〔二〕初步可行性爭論初步可行性爭論亦可稱“預(yù)可行性爭論”。在時(shí)機(jī)爭論的根底上，進(jìn)一步對(duì)工程建設(shè)的行關(guān)心爭論。料供給狀況、工程所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、工程地址及其四周環(huán)境、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程進(jìn)度、工程銷售收入與投資估算、工程財(cái)務(wù)分析等。初步可行性爭論階段投資估算的準(zhǔn)確度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%~1.5%步可行性爭論和具體可行性爭論的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)爭論。〔三〕具體可行性爭論做出投資與拒絕策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的準(zhǔn)確度 ±10%，所需費(fèi)用：小型工程約占投資的1.0%~3.0%，大型簡單的工程約占0.2%~1.0%?！菜摹彻こ痰脑u(píng)估和決策批單位托付有資格的詢問評(píng)估單位就工程可行性爭論報(bào)告進(jìn)展評(píng)估論證，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。工程評(píng)估是決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、詢問公司或有關(guān)專家，代表國家對(duì)上報(bào)的建設(shè)工程可行性爭論報(bào)告進(jìn)展全面審核和再評(píng)估階段。可行性爭論內(nèi)容與步驟一、可行性爭論的內(nèi)容重。一般房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性爭論的內(nèi)容主要包括：1、工程概況工程名稱、開發(fā)建設(shè)單位；工程的地理位置。包括工程所在城市、區(qū)和街道，工程四周主要建筑物等。工程所在地四周的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及進(jìn)展?jié)摿?、工程建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明工程的建設(shè)的必要性和可行性。工程的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。工程開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義。可行性爭論工作的目的依據(jù)和范圍。2、開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置〔1〕土地調(diào)查。包括開發(fā)工程用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等?！?〕人口調(diào)查。包括開發(fā)工程用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w的人口數(shù)、戶數(shù)等?！?〕調(diào)查開發(fā)工程用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤額等。、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)工程用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。制定動(dòng)遷打算。，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。拆遷安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。3、市場分析和建設(shè)規(guī)模確實(shí)定市場供給現(xiàn)狀分析及推測。市場需求現(xiàn)狀分析及推測。市場交易的數(shù)量與價(jià)格。效勞對(duì)象分析、制定租售打算。擬建工程建設(shè)規(guī)模確實(shí)定。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇〔1〕市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等?！?〕工程構(gòu)成及平面布置?！?〕建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。5、資源供給建筑材料的需要量、選購方式和供給打算?！?)施工力氣的組織打算。工程施工期間的動(dòng)力、水等供給。工程建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供給條件。6、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)〔1〕建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。主要污染源和污染物。開發(fā)工程可能引起的四周生態(tài)變化。設(shè)計(jì)承受的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。掌握污染與生態(tài)變化的初步方案。環(huán)境保護(hù)投資估算。環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析。存在問題及建議。7、工程開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和治理費(fèi)用爭論〔1〕開發(fā)工程的治理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置?！?〕治理人員的配備方案。〔3〕人員培訓(xùn)打算，年治理費(fèi)用估算。8、開發(fā)建設(shè)打算前期開發(fā)打算。包括工程從立項(xiàng)、可行性爭論、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、托付規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前預(yù)備等一系列工作打算。工程建設(shè)打算。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)打算等。建設(shè)場地的布置。施工隊(duì)伍的選擇。9、工程經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析工程總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩局部。工程投資來源、籌措方式確實(shí)定。開發(fā)本錢估算。銷售本錢、經(jīng)營本錢估算。銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。財(cái)務(wù)評(píng)估。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方案分析計(jì)算工程投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款歸還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)工程進(jìn)展財(cái)務(wù)評(píng)估。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面承受盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化進(jìn)展定性風(fēng)險(xiǎn)分析。工程環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。結(jié)論及建議②存在的問題及相應(yīng)的建議。二、可行性爭論的步驟1、承受托付。在工程建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可托付詢問評(píng)估公司對(duì)擬開發(fā)工程進(jìn)2、調(diào)查爭論。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)展。市場調(diào)查應(yīng)查明和推測市場的設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)工程用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍根底設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析供給準(zhǔn)確的資料。3、方案選擇和優(yōu)化。依據(jù)工程建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)爭論論證工程在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定工程規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最正確方案，在估算工程投資、經(jīng)濟(jì)上的合理性好盈利力量。進(jìn)一步提出資金籌措建議和工程實(shí)施總進(jìn)度打算。5、編制可行性依據(jù)報(bào)告。經(jīng)過上述分析和評(píng)價(jià)，即可編制具體的可行性爭論報(bào)告，推房地產(chǎn)工程投資本錢費(fèi)用估算匯總及計(jì)算依據(jù)一、開發(fā)本錢1、土地本錢土地費(fèi)用=土地出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)〔城鎮(zhèn)土地〕或征地費(fèi)用〔農(nóng)業(yè)用地〕2、建安工程費(fèi)構(gòu)造進(jìn)展估算。3、前期工程費(fèi)程量估算，三通一平的費(fèi)用可依據(jù)實(shí)際工程量計(jì)算。一般前期工程費(fèi)占建安工程費(fèi)的3.5%—6。4、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑物2米以外和工程用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。一般按實(shí)際工程量估算，15%左右。5、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用標(biāo)和實(shí)際工程量計(jì)算，也可按配套工程的建筑面積和單價(jià)來計(jì)算，也可按建安費(fèi)的3%—5%估算。6、開發(fā)期間稅費(fèi)各地區(qū)不同，繳納的稅費(fèi)也不同。一般按建安費(fèi)的8%—15%估算。7、其他費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的費(fèi)率估算，約占建安費(fèi)的3%。也可以把此項(xiàng)直接并入開發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)展估算。8、不行預(yù)見費(fèi)1—71%—3%2%-5%。二、開發(fā)費(fèi)用9、治理費(fèi)用2%-3%。10、財(cái)務(wù)費(fèi)用款，按全期計(jì)息。11、銷售費(fèi)用3%—5%。房地產(chǎn)工程投資總本錢估算工程投資總本錢估算表(住宅〕序號(hào)名稱 計(jì)量單位一土地本錢熟地掛牌競價(jià) 初始掛牌價(jià)格契稅 土地成交價(jià)×4%公證費(fèi) 土地成交價(jià)×0.5‰印花稅 土地成交價(jià)×0.5‰二前期費(fèi)用勘探費(fèi) 10元/平米建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 30元/平米三建安工程費(fèi)基坑維護(hù)、土石方工程2.50%建安工程小高層 1100元/平米別墅 1100元/平米多層公寓 800元/平米情景西班牙洋房 1000元/平米會(huì)所、幼兒園及物業(yè)用房1500元/平米四配套工程建設(shè)費(fèi)市政規(guī)劃配套費(fèi)公共設(shè)施配套費(fèi) 105元/平米白蟻防治費(fèi) 1.15元/平米2.市政配套建設(shè)費(fèi)市政給水管設(shè)計(jì)及施工費(fèi)15元/平米電力設(shè)施設(shè)計(jì)及施工費(fèi) 200元/平米有線電視設(shè)計(jì)及施工費(fèi) 5元/平米電信設(shè)計(jì)及施工費(fèi) 5元/平米煤氣設(shè)計(jì)費(fèi) 4.50%煤氣施工費(fèi) 8元/平米安防等智能化系統(tǒng)12元/平米小區(qū)室外綠化、管網(wǎng)及道路等200元/平米人防異地建設(shè)費(fèi)52元/平米〔1646830%異地建設(shè)〕五其它開發(fā)費(fèi)用監(jiān)理費(fèi) 1%工程交易綜合效勞費(fèi)0.15‰〔按建安本錢的0.15‰計(jì)算〕施工合同印花稅 0.03%質(zhì)量安全監(jiān)視費(fèi) 0.32%公共設(shè)施修理基金2%工程檔案治理費(fèi) 0.3元/平米建筑防雷審核費(fèi) 1.4元/平米六不行預(yù)見費(fèi)用 3%七開發(fā)間接本錢合計(jì)1、開辦費(fèi)和治理費(fèi) 2%2、銷售費(fèi)用籌劃代理費(fèi) 1.2%〔銷售收入×1.2％〕3、財(cái)務(wù)費(fèi)用 按缺口資金7000萬貸款1年計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸款年利率6%八開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)營業(yè)稅 5%〔按全部銷售收入的5.00%計(jì)算〕教育費(fèi)附加 1%〔按營業(yè)稅額的1%計(jì)算〕企業(yè)所得稅 3.30%土地增值稅 1%印花稅 0.3‰產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi) 3元/平米產(chǎn)權(quán)測量費(fèi)〔住宅〕1.5元/平米房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢費(fèi)用估算表建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容I〔建筑面積㎡〕〔建筑面積㎡〕合計(jì)總價(jià)〔萬元〕總價(jià)〔萬元〕費(fèi)用工程單位〔元/㎡〕單位〔元/㎡〕單位〔元/㎡〕〔元〕一、土地費(fèi)用套費(fèi)3、征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)二、前期工程費(fèi)費(fèi)費(fèi)三、房屋開發(fā)費(fèi)4、其他費(fèi)用四、開發(fā)間接費(fèi)〔含市場推廣費(fèi)〕六根底設(shè)施費(fèi)七、財(cái)務(wù)費(fèi)用八、不行預(yù)見費(fèi)本錢費(fèi)用合計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)工程投資與本錢費(fèi)用估算表序號(hào) 計(jì)算依據(jù) 單價(jià)〔元/㎡〕合價(jià)〔萬元〕1 開發(fā)本錢1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8土地使用權(quán)出讓金土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)1.8不行預(yù)見費(fèi)〔1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6〕×3％～5％2開發(fā)費(fèi)用2.1+2.2+2.3治理費(fèi)用1×3％銷售費(fèi)用銷售收入×4％～6％財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款還本付息3合計(jì)1+2某房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢測算實(shí)例某地塊根本狀況用地面積 18090 容積率 1.43戶數(shù) 86 可建建筑面積 25868.7宅基地面積 15014 回遷系數(shù) 0.8回遷面積 12023.2 商品房價(jià)格 2500商品房面積 13857.5 回遷房價(jià)格 2023.95總銷售收入 5895.38 稅金 467.69 524.85建設(shè)本錢 5235.69 凈收入 463.34 406.17政府收益 684.78 政府部門收益 367.07村集體收益 211.653 村民收益 22.75住宅開發(fā)本錢測算表收費(fèi)工程 收費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 折算標(biāo)準(zhǔn)〔元/㎡〕 說明單位土建筑價(jià) 700元/㎡ 700 820設(shè)施配套 100 含上下水、供熱電訊暖、道路綠化含開發(fā)治理費(fèi)等不行預(yù)見費(fèi)用 20國稅 國稅局 房價(jià)×3.3% 82.5 337.5 房價(jià)按2500元/㎡計(jì)算,商品住宅稅收占房價(jià)的13.5%，商業(yè)房稅收占房價(jià)的15%。地稅綜合 地稅局 房價(jià)×8.7% 217.5契稅 住宅 農(nóng)稅局 房價(jià)×1.5% 37.5商業(yè)房 房價(jià)×3%征地補(bǔ)償 拆遷戶 1200 元/㎡宅基地 696.47 1026.94 辦完土地手續(xù)所需費(fèi)用躲遷安置費(fèi)等 59.84土地出讓 村補(bǔ)償 國土局 7.8萬元/畝 81.82土地收益 18萬元/畝 188.81評(píng)估勘界 5.2萬元/畝 54.55 141.90交易費(fèi) 住宅 房管局 3元/㎡ 3商業(yè)房 10元/㎡避雷設(shè)施費(fèi) 氣象局 1.5元/㎡ 1.5電器檢測費(fèi)垃圾處置費(fèi)消防大隊(duì) 1.5元/㎡ 1.5建設(shè)局 2檔案整理費(fèi)1.3元/㎡ 1.3根底設(shè)施費(fèi)205元/㎡ 205墻體節(jié)能費(fèi)8元/㎡ 8防空建筑配套費(fèi)20元/㎡ 20勞保統(tǒng)籌費(fèi)2.6元/㎡ 18.2質(zhì)檢費(fèi)土建筑價(jià)的0.25% 1.75房產(chǎn)測量費(fèi)測繪單位1.36元/㎡1.3635.11地形放線竣工2.5勘察設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)單位20元/㎡ 20規(guī)劃技術(shù)效勞費(fèi)用地1.5住宅1.7 4.249規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1.5萬元/ha監(jiān)理費(fèi)監(jiān)理公司1%72023.95總計(jì)2361.45不含稅收的本錢價(jià)2,023.95元/平方米一般樓盤的本錢構(gòu)成準(zhǔn)確為：一、土地及大配套費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝工程費(fèi)用四、市政根底設(shè)施費(fèi)五、公用配套設(shè)施六、不行預(yù)見費(fèi)七、貸款利息八、銷售費(fèi)用九、治理費(fèi)用十、營業(yè)稅十一、土地增值稅一、土地價(jià)款及大配套費(fèi)1、土地款米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?土地成交總價(jià)款÷土地上對(duì)應(yīng)建筑面積。2、城市建設(shè)配套費(fèi)珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為140元/平方米建筑面積，主城外都市興旺經(jīng)濟(jì)圈110元/平米。3、土地契稅國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為3%，即土地契稅=土地成交價(jià)格×3%，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?土地契稅總額÷對(duì)應(yīng)的建筑面積。4、土地使用稅：土地使用單位或個(gè)人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅=稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×總占地面積，重慶市為例，土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約0.2-6元/平方米，其隨著土地級(jí)別的增高而增加。5、土地出讓金：土地價(jià)款中應(yīng)由歸國家全部的土地增值收益局部一般通過照拍掛方式取得得的土地為劃撥用地時(shí)才按國家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。6、拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序二、前期