房地產(chǎn)合作開發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)工程合作模式風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)合作開發(fā)已是普遍形式，其合作開發(fā)的模式主要有合伙型合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、資金缺乏風(fēng)險(xiǎn)、以預(yù)售前購(gòu)入風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有投資數(shù)額大、周期長(zhǎng)、資金回流慢的特點(diǎn)。需要吸納社會(huì)資金參與開發(fā)；另一方面，基于資本的逐利性，大量社供給，一些開發(fā)商患病拿地難題甚至頻發(fā)“地荒”，另外一些企業(yè)擁補(bǔ)短，推動(dòng)了資金和土地的有機(jī)結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)開發(fā)工程，尤其是在房地產(chǎn)不景氣時(shí)，可能會(huì)給任何一方帶來?yè)p失。一、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式房地產(chǎn)合作開發(fā)可以簡(jiǎn)潔地說是：當(dāng)事人各方商定，各自分別供給土地、資金、技術(shù)、治理、勞務(wù)等，合作開發(fā)房地產(chǎn)工程，并于產(chǎn)品建成后按商定比例分取房屋、土地使用權(quán)、利潤(rùn)等的房地產(chǎn)開發(fā)。〔一〕法人型合作開發(fā)1、共同成立工程公司由各方出資或供給土地依法成立工程公司，以工程公司的名義進(jìn)展開發(fā)，雙方依據(jù)出資比例或其他商定，分別擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，人事安排及操作比較標(biāo)準(zhǔn)，如各方守約，可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益、簡(jiǎn)潔錯(cuò)過商機(jī)等。此合作開發(fā)的設(shè)計(jì)至關(guān)重要：商定是否明確、是否權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理，工程合作建設(shè)的規(guī)模、速度等事項(xiàng)。此種方式成功的例子較多。2、抵押參股方式。投資方通過受讓抵押方的局部股權(quán)或抵押土地等，以到達(dá)投資合發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)展工程的實(shí)質(zhì)開發(fā)，抓住商機(jī)。其次，無(wú)需交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費(fèi)，可以節(jié)約轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，進(jìn)而降低投資開發(fā)本錢。其缺乏之處是：工程在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過程中不行避開地會(huì)產(chǎn)生債務(wù)假設(shè)抵押方一旦消滅意外狀況，如土地、規(guī)劃等前期手續(xù)遇到問題、損失。此種合作雖然簡(jiǎn)便易行，但風(fēng)險(xiǎn)難以掌握，各方所擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和收益并不公正，極易產(chǎn)生糾紛。一般狀況下，投資方會(huì)要求抵押方對(duì)未告知的債務(wù)做出獨(dú)立歸還的承諾，并實(shí)行以抵押方的股權(quán)、土地、收益權(quán)等，更有甚者商定如消滅過失，將處于巨額罰款，拍賣、沒收土地等資產(chǎn)，來到達(dá)投資安全之目的。例：恒大的賭注協(xié)議4億美元認(rèn)購(gòu)其8億股可換股優(yōu)先股。2023年8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人過抵押恒大御景半島工程，再次向美林貸款1.3億美元，用于購(gòu)置土地。如恒大地產(chǎn)與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對(duì)賭協(xié)議。2023年底前實(shí)現(xiàn)上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于30％；假設(shè)在2023年6月6日前完成上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)則不少于40％；假設(shè)在202312月62023年6月62023年12月670％市，其將以現(xiàn)行市盈率回購(gòu)相關(guān)投資者的股份。不說，連根本的股權(quán)都沒有了。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，自已的損失就是對(duì)方的收益！此種合作方式成功率低，一般以另一方的沉重?fù)p失而告終。尤其是在房地產(chǎn)不景氣時(shí)，抵押方出于走投無(wú)路，鋌而走險(xiǎn)；投資方投機(jī)取巧，各方的想法都不一樣，其有成功之理！〔二〕非法人型合作開發(fā)1、聯(lián)合治理機(jī)構(gòu)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合治理委員會(huì)”等，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)進(jìn)展有關(guān)的民事活動(dòng)。此種方式適合國(guó)家大型工程，此處不爭(zhēng)論。2、不成立工程公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是依據(jù)合同的商定各自獨(dú)立履行義務(wù)、共享收益這種方式適用于相對(duì)簡(jiǎn)潔的工程。其特點(diǎn)是，合作各方共同出資益，擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。不過，此種方式對(duì)出資金一方而言，風(fēng)險(xiǎn)較大，由于既無(wú)土地使用權(quán)，又無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)掌握權(quán)，其合作利益難以得到保障。此種方式風(fēng)險(xiǎn)亦比較大，并且法律也未有明確的界定，例如連帶責(zé)任問題等，此處亦不作過多解釋。竊鉤者誅，竊財(cái)者為富翁“中介”基金這幾年消滅了一種比較流行的“基金”。那么我們現(xiàn)在來挖掘這種“基金”的發(fā)財(cái)之道，我們暫且稱呼為“中介基金”。中介基金其實(shí)是有注冊(cè)公司的，一般注〔生意，按規(guī)模大小收費(fèi)〕，中介基金其實(shí)也就是空包公司，更有甚者連職工都沒有，只有老板光桿司令一員。中介基金處處跑，看看有沒有合作的工程。遇到需要資金的一方時(shí)會(huì)說：“我是某某大基金的老板，現(xiàn)在正熱火朝天地投資，在全的，算了，我們也算是兄弟了，總得幫一把，我出資金，只收利息就行，其他開發(fā)、治理經(jīng)營(yíng)我全不管，我們合作總得有誠(chéng)意，銀行貸款還需要資產(chǎn)抵押呢，你得擔(dān)當(dāng)。”然后在酒桌上又吹一翻，先騙吃騙喝再說吧。其實(shí)人家工程確實(shí)需要老板，現(xiàn)在正熱火朝天地投資開發(fā)工程，在全國(guó)有好多工程，連印度都有工程。你們這點(diǎn)錢太少了，不值得參股投資，還不夠手續(xù)費(fèi)呢，算了，以后我們就是兄弟了，正好我現(xiàn)在有個(gè)小工程，這樣吧，這個(gè)工程特地為你們?cè)O(shè)計(jì)的，成立個(gè)分組，以我的名譽(yù)開發(fā)，那個(gè)工程原來有個(gè)治理班子，資產(chǎn)良好，什么手續(xù)都辦好了，只是差點(diǎn)錢，我把他們向你們引見引見，我只做個(gè)中間人，談好后，你們的錢直接匯到他們工程上就行，這樣對(duì)你們也安全，別擔(dān)憂我是騙子呀，哈哈，我只收點(diǎn)好處費(fèi)就行。你們別光收利息了，這樣掙不了多少錢，那個(gè)工程的開發(fā)、治理經(jīng)營(yíng)權(quán)也歸你們，一者讓你們放心，二者再掙點(diǎn)提成，干的好了就多掙，反正你們的公司比較大，專業(yè)人才比較多。這樣大家都有好處?！比缓笤诰谱郎嫌?1、可以安心拿到“好處費(fèi)”，外加所派監(jiān)理的油水；2、中介完全可以依據(jù)形式需要，倒向另一方，一起騙另外一方的資產(chǎn)，拿好處費(fèi)；3、中介等雙方鬧沖突，經(jīng)營(yíng)拖花一分錢，竟有如些眾多好處，可進(jìn)可退，豈有不做之理！136二、兩種主要合作模式面臨的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)合作開發(fā)從其開頭建設(shè)到銷售完畢這段時(shí)間內(nèi)，存在大量于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)，合作雙方之過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)有糊涂生疏，方可保障自己的投資權(quán)益。〔一〕合同效力風(fēng)險(xiǎn)1、缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)法律對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體有著嚴(yán)格限制條件，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備兩個(gè)條件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的資質(zhì)業(yè)條件分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)共四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各個(gè)資質(zhì)等級(jí)擔(dān)當(dāng)任務(wù)。備注：〔以下簡(jiǎn)稱《解釋》〕第十五條：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一當(dāng)認(rèn)定合同有效?！薄督忉尅窙]有要求合作各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但合作開發(fā)房地產(chǎn)效的時(shí)間點(diǎn)為起訴前，而非判決做出前。2、未取得土地使用權(quán)證地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同假設(shè)不滿足法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，則合同必定無(wú)并不必定無(wú)效。事實(shí)上，由于缺乏明確的法律依據(jù)，這類合同在實(shí)踐中被認(rèn)定為應(yīng)盡量避開未取得土地使用權(quán)證對(duì)合作合同效力產(chǎn)生影響，另一方定，以防止損失擴(kuò)大。3、審批、許可與登記影響合作合同效力關(guān)于合作建房審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)際履行了合同，或房屋已根本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。但是，任何一個(gè)建設(shè)工程都要經(jīng)受從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、銷售府有關(guān)行政主管部門追認(rèn)之前，確定是無(wú)效的?！薄捕惩恋厥褂脵?quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)土地使用權(quán)瑕疵，實(shí)踐中比較常見的有兩種還可能由于土地面積削減，導(dǎo)致工程開發(fā)面積縮小，利潤(rùn)削減。其次有共有權(quán)、抵押權(quán)等?！踩澈献鏖_發(fā)資金比例商定不明合作開發(fā)中的資金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)主要包括投資商定不明、預(yù)算缺乏、投資不到位等情形。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)中，有些合作合責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng)，所需資金各方自行解決。合作進(jìn)展到一半，覺察遺漏了某些事項(xiàng)，比方廣告宣傳、工程竣工驗(yàn)收等，這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰(shuí)來?yè)?dān)當(dāng)?或者說雙方雖然商定了按比例投資，但在合作中覺察預(yù)算缺乏、資金短缺。假設(shè)合同商定得不清楚，可能造成相互推諉，從而對(duì)合作工程進(jìn)展造成影響。因此，合作方在對(duì)投資事項(xiàng)進(jìn)展商定時(shí)，應(yīng)充分考慮合作過程中生“爛尾樓”。比較科學(xué)的資金商定方式是至少商定一方對(duì)工程所需資金擔(dān)當(dāng)無(wú)限責(zé)任，即全額滿足工程實(shí)際所需資金。固然，對(duì)資金擔(dān)當(dāng)無(wú)限責(zé)任的一方，需具備足夠融資力量?！菜摹成潭ǚ课蓊A(yù)售款充抵投資的風(fēng)險(xiǎn)例：6萬(wàn)平方米的出讓土地使用權(quán)，乙公司在合同訂立后2個(gè)月內(nèi)投入資金3000萬(wàn)元；甲乙雙方利潤(rùn)安排比利為55：45。合同訂立后，甲公司如約履行，而在2個(gè)月內(nèi)乙公司只投入了1500萬(wàn)元。但合作工程的預(yù)售狀況格外好，短期內(nèi)預(yù)售款即回籠1比例分得合作利潤(rùn)。上述案例中，乙公司能否要求將房屋預(yù)售款充抵其投資，進(jìn)而參與對(duì)于這個(gè)問題已經(jīng)沒有爭(zhēng)議，由于《解釋》明確給出了答案“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)安排的，不予支持”。為什么在這里將其列為房地產(chǎn)合作開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)？這是由于實(shí)踐中有些合作開發(fā)方會(huì)在合作合同中商定可以將房屋預(yù)售款充抵投資，從而回避了上述司法解釋。從效力上講，依據(jù)合同意思自治原則，這樣的商定并無(wú)不妥。但事實(shí)上，這樣的商定潛在著風(fēng)險(xiǎn)：1、假設(shè)允許將房屋預(yù)售款充抵其投資，在出資不到位的狀況下，違約方仍舊會(huì)受益。假設(shè)預(yù)售形勢(shì)越好，預(yù)售款回籠就越充裕，日后糾紛產(chǎn)生埋下隱患。2、房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)是通過銷售收入減去資，會(huì)讓利潤(rùn)安排變得簡(jiǎn)單，增加糾紛產(chǎn)生的可能。因此，在合作合同中商定房屋預(yù)售款充抵投資，應(yīng)當(dāng)慎重而行。〔五〕房地產(chǎn)合作開發(fā)利益安排中的風(fēng)險(xiǎn)在合作開發(fā)合同中商定以開發(fā)所得的房地產(chǎn)安排收益，是房地產(chǎn)情形，第一種情形是：一般狀況下，合作雙方都是就某一工程達(dá)成合作意向后，然后再去開展具體工作，這樣在簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，房積及樓層，而無(wú)法進(jìn)一步明確。只有等到建設(shè)工程設(shè)計(jì)圖審定之后，規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減，而雙方對(duì)此無(wú)商定。如此一來，在進(jìn)展房屋安排時(shí)，這兩種情形可能就會(huì)消滅無(wú)法操作的問題。三、躲避工程法律風(fēng)險(xiǎn)，保障投資權(quán)益〔一〕慎重選擇合作開發(fā)伙伴，托付律師進(jìn)展盡職調(diào)查房地產(chǎn)合作開發(fā)的核心在于合作，合作人之間合作關(guān)系如何是合鍵。一般來講，房地產(chǎn)合作開發(fā)選擇合作伙伴時(shí)，至少需要從以下三個(gè)方面進(jìn)展考慮。1、合作各方各自的綜合實(shí)力和資源的互補(bǔ)。對(duì)此況等根本信息充分把握。2、合作伙伴之間的經(jīng)營(yíng)理念是否全都。經(jīng)察合作伙伴的經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)制訂合作方案來講必不行少。3、合作伙伴是否誠(chéng)信。是否嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家法律、合同商定、合作協(xié)議等執(zhí)行，尤其是遇到違約，對(duì)方是否認(rèn)真執(zhí)行合約，例如：有的老板遇到違約玩“失蹤”；有的老板遇到違約反而處處說另一方違約，誤導(dǎo)自已的員工和聽眾；有的老板裝“糊涂”；有的老板玩“人海戰(zhàn)術(shù)”等等，其實(shí)這些手法，也證明白這個(gè)老板的“經(jīng)營(yíng)無(wú)方”，到最終只會(huì)搬起石頭砸自己的腳，由于在利益面前，公司與公司是公平的，更沒有讓步這一說，除非各公司的背后老板都是一個(gè)人。例：親兄弟也要明算賬青島李某〔隱其真姓〕大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入小型國(guó)有企業(yè)——設(shè)計(jì)院，那個(gè)時(shí)候設(shè)計(jì)院還是事業(yè)單位，李某趕上國(guó)有企業(yè)改制，勇敢地把設(shè)計(jì)院承包了下來，〔建筑設(shè)計(jì)酒店多行業(yè)，從窮小子變?yōu)榇罄习澹?jīng)受蒼桑。李某胞弟也很爭(zhēng)氣，白手起家，進(jìn)展為較大的建筑承包商，也來之不易。一次，李某開發(fā)了一個(gè)房地產(chǎn)工程，超自家兄弟。胞弟一想，行！到底是自己一塊吃苦長(zhǎng)大的親兄弟，小時(shí)候沒少照看了小弟，也算幫一把，并且還能掙點(diǎn)錢，沒有多大風(fēng)險(xiǎn)?？墒堑戒N售時(shí)市場(chǎng)不景20%的凈利潤(rùn)。20%的。沒想到胞弟勃然大怒：“都四、五年了，才給工程款20%的加成，連銀行的算了，再說，現(xiàn)在的物價(jià)漲這么多，四、五年前30萬(wàn)都能買套房，現(xiàn)在30萬(wàn)能買一套房嗎，連個(gè)首付都不夠！”。李某一聽，也惱火：“這幾年我都是吃饅頭加咸菜挺過來的，我分給你一半的利潤(rùn)，你還有意見？！假設(shè)按合同執(zhí)行，你能拿到工程款就不錯(cuò)了！”。兩人也不顧身份、年齡了，在辦公室里大打出手，公來勸告。要是知名的大老板，估量媒體記者比他們家人趕過來的速度都快。對(duì)公司的考察，需要特別的方法，如律師盡職調(diào)查?；蛘邚膶?duì)公司創(chuàng)始人、股東、高管、員工接觸了解等也可以窺見一斑，由于這些人的人格會(huì)表達(dá)在公司人格之中。對(duì)合作伙伴進(jìn)展考察深入了解，律師盡職調(diào)查不失是一種很好的方法。是指“律師承受當(dāng)事人的托付，對(duì)當(dāng)事人指定的有業(yè)務(wù)關(guān)系的企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債、信用狀況、社會(huì)評(píng)價(jià)、出資人狀況等進(jìn)展調(diào)查并出具專業(yè)報(bào)告書的一項(xiàng)法律效勞?！睂?duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)來講，律師盡職調(diào)查內(nèi)容的主要包括四塊，一專業(yè)人才。1、對(duì)公司的盡職調(diào)查對(duì)公司盡職調(diào)查的目的在于深入了解擬合作伙伴的綜合實(shí)力、運(yùn)營(yíng)力量等根本狀況，其調(diào)查內(nèi)容大致包括以下四個(gè)方面：營(yíng)業(yè)務(wù)狀況、公司主要產(chǎn)品情景、公司業(yè)務(wù)進(jìn)展目標(biāo)、公司將來進(jìn)展的財(cái)務(wù)報(bào)告、聽取注冊(cè)會(huì)計(jì)師意見、查閱公司待履行重大業(yè)務(wù)合同、、評(píng)估融資力量對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響等”。或有風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，以及公司其他等事項(xiàng)?！逼湔{(diào)查方法主要包括查閱公司董事會(huì)和股東會(huì)關(guān)于保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的會(huì)議紀(jì)錄，向房地產(chǎn)治理部門、土地治理部門、運(yùn)輸工具登記部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)查詢抵押、出質(zhì)，向公司開戶銀行發(fā)函詢證，確認(rèn)公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應(yīng)收賬款等狀況。公司治理構(gòu)造調(diào)查。主要包括查閱公司章程，了解股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、高級(jí)治理人員、技術(shù)人員、及一般職工的構(gòu)成狀況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否到位，出資方式是否合法，是否存在出要包括查閱驗(yàn)資報(bào)告、到工商局調(diào)閱注冊(cè)登記資料、收集公司產(chǎn)品、人事資料，調(diào)查分析公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性、資產(chǎn)獨(dú)立性、人員獨(dú)立性等。公司根本狀況調(diào)查，主要包括公司的設(shè)立、股權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)重組、股份轉(zhuǎn)讓、財(cái)產(chǎn)狀況、債權(quán)債務(wù)等狀況。其調(diào)查方法主要包括到工商治理部門調(diào)閱注冊(cè)登記、年檢資料。2、對(duì)土地使用權(quán)屬的調(diào)查土地使用權(quán)屬的調(diào)查的目的在于充分把握擬開發(fā)土地的根本狀況，一般適用于一方供給土地，一方供給資金，雙方進(jìn)展合伙型聯(lián)建個(gè)方面：對(duì)土地要求的相關(guān)文件，主要包括：《國(guó)有土地使用證》；附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數(shù)、高度、建筑間距、停車場(chǎng)的大小、停車場(chǎng)建設(shè)要求、綠化比率、建筑體型、顏色與四周環(huán)境的協(xié)調(diào)、主體建筑的裝飾要求、建筑場(chǎng)地平坦標(biāo)高、出入口方位、根底設(shè)施完成年限、建筑工程完成年限等?！蓖恋刈陨頇?quán)屬相關(guān)文件，主要包括：繳付土地使用權(quán)出讓金的證明；土地的查封狀況；土地的抵押狀況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益；地及工程現(xiàn)狀的描述文件；市政公用設(shè)施配套方案等。3、工程建設(shè)狀況的調(diào)查對(duì)工程建設(shè)狀況的調(diào)查，適用于一方已經(jīng)組建工程公司，另一方否取得以下文件，以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。將這些文件進(jìn)展分類，可大致分為如下四類：立項(xiàng)規(guī)劃審批相關(guān)文件，主要包括：規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案、通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門對(duì)各階段設(shè)計(jì)的批復(fù)等。拆遷相關(guān)文件，主要包括拆遷協(xié)議、與工程土地原使用權(quán)人的補(bǔ)償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷狀況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票、證明等。工程施工相關(guān)文件，主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關(guān)圖紙等。工程租售相關(guān)文件等?！捕澈献鞴こ藤Y金的監(jiān)控資金監(jiān)管是合作中很重要的問題之一，這主要涉及如何保障投入于其它目的。這是合作方最關(guān)心、也是難以掌握的問題，尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時(shí)。一般來說，在對(duì)某工程打算進(jìn)展投資時(shí)，都會(huì)要求而來把握該工程的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。但該報(bào)表只說明投資前的債權(quán)債務(wù)，而無(wú)法解決對(duì)注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。在非法人型合作開發(fā)合同履行中，合作各方常常商定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)視工程資金的使用。然而，有的合作方疏于監(jiān)視治理，共管賬戶完全由另一方掌握。為了保護(hù)合作各方的利益，需要合有利于合作各方相互制約和監(jiān)視。但這也并不能從根本上解決問題。觀等角度來分析?！踩持匾暫贤潭ㄒ粋€(gè)成功的房地產(chǎn)工程合作經(jīng)營(yíng)，離不開一個(gè)完善的合作開發(fā)合率、簡(jiǎn)潔化，為今后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。1、合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法，制止假借聯(lián)合開發(fā)之名行融資之實(shí)合作合同不得違反法律的制止性規(guī)定，如上述的通過聯(lián)合開發(fā)的方式進(jìn)展企業(yè)間的融資，就違反了中國(guó)人民銀行下發(fā)的《貸款通則》規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”，從而構(gòu)成合同無(wú)效，當(dāng)事人期望聯(lián)合開發(fā)所欲到達(dá)的盈利目的也落空。另外，〔1〕聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營(yíng)一方雖向聯(lián)營(yíng)任，在聯(lián)營(yíng)體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收取固定利潤(rùn)的條款。保底〔〕固定利潤(rùn)的，是明為聯(lián)營(yíng)，實(shí)為借貸，違反了有關(guān)金融法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確同經(jīng)營(yíng)”作為認(rèn)定合同性質(zhì)和效力的依據(jù)。2、雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)具體、明確這類合同并無(wú)任何的示范文本，僅僅依靠當(dāng)事人之間協(xié)商或談判糾紛。進(jìn)度，假設(shè)造成停工、窩工的損失應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算；違約認(rèn)定的情形及益，或權(quán)利瑕疵的，如何處理？都應(yīng)當(dāng)在合同中充分考慮到。對(duì)雙方章可循，有據(jù)可依，以免在問題不斷累積后形成沖突，造成沖突的激化而無(wú)法整理。3、收益的共享及風(fēng)險(xiǎn)、損失的分擔(dān)應(yīng)落實(shí)到位但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值也大相徑庭，所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對(duì)房屋的安排做出具體的安排和規(guī)定，以免房子落成后雙方對(duì)此爭(zhēng)吵不休。比方，樓盤經(jīng)竣工驗(yàn)收后，依據(jù)是指該樓盤