8項目八-物業(yè)服務收費相關制度-1收費法律制度

項目八

物業(yè)服務收費相關制度目錄任務一物業(yè)服務收費法律規(guī)定任務二住宅專項維修資金制度[引入案例]

已經(jīng)享受物業(yè)服務拒交物業(yè)費占理嗎？案情介紹：某物業(yè)公司與小區(qū)開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)管理服務合同》，為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務。合同到期后，物業(yè)公司接受業(yè)主委員會的委托，繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)管理服務，并與業(yè)主委員會簽訂了為期三年的《物業(yè)管理服務合同》，在該合同期滿后物業(yè)公司繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務。居民徐某在辦理入住手續(xù)后接受了物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務。但徐某的房屋一直拖欠物業(yè)服務費長達22個月，共計3000元。經(jīng)物業(yè)公司多次催要未果，物業(yè)公司起訴徐某要求其支付物業(yè)費。[引入案例]

已經(jīng)享受物業(yè)服務拒交物業(yè)費占理嗎？徐某說，雖然自己居住在小區(qū)內(nèi)，但是從未參與過業(yè)主關于物業(yè)公司的選聘，而在《物業(yè)管理服務合同》到期后，物業(yè)公司在管理小區(qū)，但與業(yè)主之間卻沒有合同，物業(yè)公司也無法證明自身盡到管理小區(qū)的責任。徐某堅持己見，不同意交納物業(yè)費。物業(yè)公司提供了業(yè)主委員會出具的證明，證明自身在合同到期后持續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)服務。作為業(yè)主，已經(jīng)享受到物業(yè)服務卻以沒有合同為由拒交物業(yè)費，是否符合法律規(guī)定呢?[引入案例]

已經(jīng)享受物業(yè)服務拒交物業(yè)費占理嗎？法院審理：法院認為，公民、法人的合法民事權益應予保護。本案中，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽訂的《物業(yè)管理服務合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，法院就其法律效力依法予以確認。徐某作為該小區(qū)的業(yè)主，該合同對其發(fā)生法律效力。物業(yè)公司已依約履行了基本的物業(yè)服務義務，徐某應依約履行交納相應物業(yè)服務費用的合同義務。在雙方未簽訂物業(yè)服務合同期間，物業(yè)公司有證據(jù)證明持續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務，雙方已形成事實上的合同關系，徐某應履行交納此段期間物業(yè)服務費的義務。最終，法院判決徐某給付物業(yè)公司物業(yè)費3000元;如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。[引入案例]

已經(jīng)享受物業(yè)服務拒交物業(yè)費占理嗎？前期物業(yè)服務合同對業(yè)主有約束力嗎?根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。物業(yè)提供服務，業(yè)主應當交費首先，根據(jù)《合同法》規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。其次，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。任務一

物業(yè)服務收費法律規(guī)定01一、物業(yè)服務收費的概念與原則

（一）物業(yè)服務收費的概念物業(yè)服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。（二）物業(yè)服務收費原則1.合理原則2.公開透明原則3.公平有償原則4.收費標準與服務質量相適應原則二、物業(yè)服務成本的構成

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，是維護物業(yè)管理相關區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的一項費用。（六）管理機構行政辦公費用。（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。三、物業(yè)服務費的定價方式

（一）政府指導價1.與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數(shù)商品價格2.資源稀缺的少數(shù)商品價格3.重要的公用事業(yè)價格4.重要的公益性服務價格。（二）市場調(diào)節(jié)價市場調(diào)節(jié)價是指物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方經(jīng)過協(xié)商確定價格的一種定價方法。隨著人們生活水平的提高以及物業(yè)服務市場的不斷完善，由供需雙方協(xié)商確定，通過市場自由競爭所形成的市場調(diào)節(jié)價已經(jīng)成為最主要的定價方法。當前，市場調(diào)節(jié)價方法主要用于普通住宅以外的物業(yè)。四、物業(yè)服務費的收取

（一）物業(yè)服務費用的收取方式1.包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。它已經(jīng)成為當前我國物業(yè)管理收費的普遍方式。2.酬金制酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)。其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。（二）物業(yè)服務費用的收取對象《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定:“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納?！蔽濉⑽飿I(yè)服務費欠費管理

《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。”（一）業(yè)主委員會應當督促其在規(guī)定的期限內(nèi)交納（二）物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴[案例8-1]業(yè)主未能證明物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在重大瑕疵，其拒交物業(yè)費理由成立嗎？案情簡介：流行前線商場物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費的物業(yè)服務合同糾紛系列案中，部分業(yè)主抗辯稱物業(yè)公司沒有按照合同約定履行管理義務，物業(yè)管理存在眾多瑕疵，比如商場垃圾沒有及時清理、公共區(qū)域照明燈損壞后沒有及時更換等，并以此拒交物業(yè)費。最終法院認定，僅憑被告提供的一組照片，不足以證明原告提供的物業(yè)服務存在重大瑕疵，物業(yè)服務企業(yè)是對整體區(qū)域的各個方面提供物業(yè)服務，包括共用設施的維護和管理、公共秩序的管理、公共環(huán)境衛(wèi)生等，即物業(yè)服務企業(yè)提供的服務具有公共性和整體性，業(yè)主不按時繳納物業(yè)服務費會對小區(qū)的整體服務產(chǎn)生不利的影響，對于其他按時交納費用的業(yè)主也極為不公。[案例8-1]業(yè)主未能證明物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在重大瑕疵，其拒交物業(yè)費理由成立嗎？另外，根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主可以請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，而非拒繳物業(yè)服務費。最后，法院認定業(yè)主抗辯不成立，判決支持物業(yè)公司主張的物業(yè)服務費。[案例8-2]十余位業(yè)主拒絕交納物業(yè)費，法院強制執(zhí)行無果后，幾個月業(yè)主們均主動上門交款，這是為何?2014年9月，因某小區(qū)的十余位業(yè)主拒不繳納物業(yè)管理費，負責管理該小區(qū)的物業(yè)公司將這十余位業(yè)主均告上了法庭，縣法院最終判決業(yè)主支付物業(yè)公司2年多來的物業(yè)費1000元到3000元不等。然而，判決生效后，業(yè)主們卻一直未履行法院判決的義務。物業(yè)公司隨向廬江縣法院申請強制執(zhí)行。案件進入執(zhí)行程序后，執(zhí)行法官立即向業(yè)主們送達了執(zhí)行通知書，同時告知被執(zhí)行人積極交款的必要性和拒不執(zhí)行的后果，如有對物業(yè)服務不滿的可以另行解決。但是這些業(yè)主仍未按照法院要求主動交款。執(zhí)行法官在查詢業(yè)主們財產(chǎn)的同時并將他們列入了失信被執(zhí)行人名單。此后，除少數(shù)幾名業(yè)主由法院強制扣劃銀行存款，案件得以解決外，其余業(yè)主均未交納應交款項，物業(yè)公司的債權一時無法得以實現(xiàn)。就在執(zhí)行法官準備上門處理這些案件的時候，多名業(yè)主主動聯(lián)系到法院，表示愿意馬上交款，請求人民法院屏蔽他們的失信被執(zhí)行人“黑名單”。[案例8-2]十余位業(yè)主拒絕交納物業(yè)費，法院強制執(zhí)行無果后，幾個月業(yè)主們均主動上門交款，這是為何?原來這些業(yè)主的房屋辦理了按揭貸款，到期后銀行發(fā)現(xiàn)了他們有相關的不良記錄，無奈之下這些業(yè)主主動交款，請求屏蔽他們的“黑名單”，以消除他們的不良記