房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題及完善建議

近幾年，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)前期決策、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、建筑銷售、投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)后續(xù)管理等諸多環(huán)節(jié)，從中獲得投資效益，整個(gè)過(guò)程涉及的部門比較多，展現(xiàn)出資金規(guī)模大、資金集中等特點(diǎn)，屬于一項(xiàng)資金比較密集的企業(yè)。由此可以得知，在房地產(chǎn)企業(yè)中，其整體運(yùn)行和資金統(tǒng)籌有著密切關(guān)聯(lián)，而我國(guó)政府部門為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱，通過(guò)金融調(diào)控和財(cái)政緊縮等方式，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。所以，要想促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展，重點(diǎn)在于處理房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，具有施工周期長(zhǎng)、資金投放量多、資金周轉(zhuǎn)速度慢等特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目從籌劃到土地購(gòu)進(jìn)，再到工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，最后到銷售交付，整個(gè)過(guò)程比較漫長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期偏長(zhǎng)，占用的資金量比較多；資金體量大，使得變現(xiàn)能力下降。大部分企業(yè)容易面臨信用貸款授信額度小、資金不足、風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力薄弱等問(wèn)題。部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面展現(xiàn)出融資困難、融資方式單一、融資成本高等[1]。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題（一）融資周期長(zhǎng)，變化大結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)特點(diǎn)，使得企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)壓力比較大。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，前期投資比較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目從取地到竣工驗(yàn)收，是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的過(guò)程，當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金采用的銀行貸款方式，需要支付高額的本金與利息。另一方面，受到政策變化影響，近年來(lái)我國(guó)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，如果發(fā)生政策變化，企業(yè)將會(huì)面臨計(jì)劃內(nèi)融資渠道受到限制、利率上調(diào)等風(fēng)險(xiǎn)，原有融資計(jì)劃已經(jīng)無(wú)法滿足實(shí)際要求，讓企業(yè)陷入破產(chǎn)危機(jī)。此外，物價(jià)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加，各種建筑材料和人工費(fèi)用增多，造成建筑施工成本升高，工程款項(xiàng)支付壓力加大。由于大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中晚期階段才能獲得回款，如果缺少充足資金支持，容易造成資金鏈的斷裂，工程停滯不前，影響施工進(jìn)度，增加施工成本。（二）融資方式單一當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式有兩種，一個(gè)是直接融資，另一個(gè)是間接融資。其中，直接融資也就是指在融資中，資金需求者與資金提供者之間將會(huì)產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，最普遍的就是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票或者債券來(lái)直接貸款。我國(guó)大部分房地產(chǎn)處于發(fā)展階段，甚至初創(chuàng)階段，相應(yīng)的管理體系和財(cái)務(wù)機(jī)制不完善，不管是企業(yè)規(guī)模還是盈利能力，都無(wú)法滿足企業(yè)上市融資要求。間接融資指的是在金融機(jī)構(gòu)的作用下組織開(kāi)展的融資活動(dòng)，如金融機(jī)構(gòu)與非金融機(jī)構(gòu)信貸、委托貸款、項(xiàng)目融資貸款等。現(xiàn)階段，我國(guó)部分房地產(chǎn)主要采用金融機(jī)構(gòu)中間接融資方式，在無(wú)形之間增加融資成本，影響企業(yè)效益。（三）惜貸問(wèn)題嚴(yán)重金融機(jī)構(gòu)在向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款服務(wù)過(guò)程中，主要采用比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徍苏{(diào)查機(jī)制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表數(shù)據(jù)中的資產(chǎn)負(fù)債比、流動(dòng)比率、償債能力等均無(wú)法滿足金融機(jī)構(gòu)貸款要求，從而給房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)等級(jí)評(píng)定帶來(lái)一定影響。通過(guò)調(diào)查得知，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)排名較低的中小型房地產(chǎn)企業(yè)授信評(píng)價(jià)時(shí)，抵押擔(dān)保數(shù)額和政策支持力度對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果影響深遠(yuǎn)。此外，部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性不強(qiáng)，企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中展現(xiàn)出較弱的應(yīng)對(duì)能力，特別是在財(cái)務(wù)方面，整體比較混亂，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況有充分了解，容易產(chǎn)生各種問(wèn)題，加劇放貸風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，降低金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款信心，使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惜貸，制約房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展[2]。（四）內(nèi)部控制管理不到位由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間比較短，將會(huì)面臨內(nèi)部控制體系不完善的狀況。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展內(nèi)部控制活動(dòng)時(shí)，沒(méi)有嚴(yán)格按照體系要求執(zhí)行，通常會(huì)按照“特事特辦”的要求進(jìn)行，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，資本結(jié)構(gòu)不合理。部分企業(yè)沒(méi)有注重人才引進(jìn)和培養(yǎng)，一味地重視短期效益，忽略長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，缺少專業(yè)的人才培養(yǎng)計(jì)劃，造成人才流失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的完善建議（一）增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放貸標(biāo)準(zhǔn)高、惜貸的原因就是部分小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)不具備較強(qiáng)的綜合實(shí)力，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，管理不規(guī)范，缺少充足固定資產(chǎn)作為貸款抵押物。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)為家族企業(yè)，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展決策制定，不利于優(yōu)秀人才引進(jìn)和挽留。要想從根源上轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問(wèn)題，需要從內(nèi)部角度入手，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，優(yōu)化管理方式，規(guī)范管理流程，注重房地產(chǎn)企業(yè)信用標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，加快回款。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)混亂的局面，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和完整性，如實(shí)展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，提高企業(yè)誠(chéng)信度，與金融機(jī)構(gòu)建立良好合作關(guān)系，一同發(fā)展。（二）擴(kuò)充企業(yè)融資渠道長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較依賴于間接融資方式，使得企業(yè)面臨的融資壓力比較大，融資風(fēng)險(xiǎn)比較集中。要想將該問(wèn)題處理，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展，需要通過(guò)資產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接融資，幫助企業(yè)建立良好的治理方案，完善管理體系，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)水平，增強(qiáng)發(fā)展實(shí)力，擴(kuò)充融資渠道，從根源上轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的窘境。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用除了銀行機(jī)構(gòu)之外的地方性金融機(jī)構(gòu)融資方式。地方性金融機(jī)構(gòu)具備規(guī)范的體系，能夠降低融資成本，提高經(jīng)營(yíng)效率，授信審批流程比較簡(jiǎn)化。另一方面，地方性金融機(jī)構(gòu)與銀行機(jī)構(gòu)有著無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，地方性金融機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)發(fā)展情況有充分了解，能夠減少交易成本，從中尋找高質(zhì)量、高信譽(yù)的房地產(chǎn)企業(yè)，與其建立良好合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。（三）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)首先，加強(qiáng)項(xiàng)目周期管控，做好項(xiàng)目監(jiān)督管理工作，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作有序進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，多方合作，爭(zhēng)取獲得更多資金保障。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立多個(gè)融資方案，積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，應(yīng)對(duì)政策調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，與銀行機(jī)構(gòu)簽署固定利率貸款，防止利率改變而增加企業(yè)財(cái)務(wù)壓力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)制定詳細(xì)的銷售計(jì)劃，確保資金快速回籠。與下游企業(yè)建立合作關(guān)系，必要的情況下通過(guò)采用并購(gòu)對(duì)策或者成立建筑企業(yè)，緩解企業(yè)施工款項(xiàng)支付壓力，提高資金周轉(zhuǎn)效率，盤活資產(chǎn)，避免資金鏈斷裂[3]。最后，加強(qiáng)施工企業(yè)管理，從安全、質(zhì)量、施工效率等方面入手，將其融入日常監(jiān)督管理活動(dòng)中，如果發(fā)現(xiàn)安全問(wèn)題，及時(shí)處理。（四）與銀行部門合作房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和銀行等金融機(jī)構(gòu)友好合作，建立長(zhǎng)久合作關(guān)系，適當(dāng)提高自身信譽(yù)等級(jí)，這是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。只有提高資信，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要把誠(chéng)實(shí)守信作為企業(yè)文化進(jìn)行宣傳與弘揚(yáng)，與業(yè)務(wù)充分結(jié)合，從企業(yè)層、業(yè)務(wù)層、個(gè)人層等多方面強(qiáng)化誠(chéng)信意識(shí)，并加強(qiáng)與大規(guī)模企業(yè)的合作，提高企業(yè)整體形象和知名度。房地產(chǎn)企業(yè)也可以主動(dòng)參與到政府部門組織開(kāi)展的項(xiàng)目活動(dòng)中，盡可能得到政府部門的認(rèn)可，進(jìn)入到銀行授信貸款范疇中，給企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展奠定基礎(chǔ)。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，為了順利融資，該企業(yè)與銀行機(jī)構(gòu)簽署年度戰(zhàn)略協(xié)議，也就是甲乙雙方建立金融機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)，主動(dòng)促進(jìn)銀企合作，和甲方形成一種戰(zhàn)略合作關(guān)系，在貸款支持上為甲方經(jīng)營(yíng)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。在合同簽署以后，乙方下屬金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該和甲方有必要進(jìn)行合作事項(xiàng)的，由乙方協(xié)調(diào)并授權(quán)辦理，乙方對(duì)于納入本次招標(biāo)范疇的甲方后續(xù)有合作的，有涉及回單卡年費(fèi)、網(wǎng)銀年費(fèi)、賬戶管理費(fèi)等收費(fèi)情況均為免費(fèi)。（五）引進(jìn)多元化融資策略要想引進(jìn)多元化融資策略，需要保證現(xiàn)有融資渠道的穩(wěn)定性，對(duì)融資方式改革創(chuàng)新。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日益完善，海外資本開(kāi)始進(jìn)入到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，給房地產(chǎn)企業(yè)海外融資提供有利條件。并且，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類增多，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等融資方式得到了市場(chǎng)認(rèn)可，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定融資，可以實(shí)施多元化融資策略，具體有以下幾種形式。1．海外融資以A企業(yè)為例，2010年成功進(jìn)入香港H股市場(chǎng)，給企業(yè)海外融資提供便利條件。2015年在海外發(fā)行10億元企業(yè)債券，即便利率相對(duì)偏高，但是幫助企業(yè)解決了融資問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面發(fā)展，吸引社會(huì)各界廣泛關(guān)注，隨著我國(guó)相關(guān)政策緊縮，海外資金進(jìn)入到我國(guó)。通過(guò)調(diào)查，近幾年我國(guó)超過(guò)40家房地產(chǎn)通過(guò)海外融資發(fā)行海外債券，統(tǒng)籌資金超過(guò)1500億元，對(duì)于一些資產(chǎn)優(yōu)良的房地產(chǎn)企業(yè)，在海外融資中展現(xiàn)出較強(qiáng)的成本優(yōu)勢(shì)。所以，A房地產(chǎn)企業(yè)借助東風(fēng)，努力向海外融資，有效提高自身經(jīng)營(yíng)水平，減少融資成本。2．融資租賃資產(chǎn)擁有者可以把資產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)租賃給承租人，承租人支付相應(yīng)的租賃費(fèi)用，這種融資模式也就是融資租賃。融資租賃作為一種全新的金融產(chǎn)品，在西方國(guó)家發(fā)展比較成熟。通過(guò)融資租賃模式快速發(fā)展，我國(guó)融資租賃行業(yè)發(fā)展規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)億，融資租賃和傳統(tǒng)支付收付款獲取房地產(chǎn)使用權(quán)方式比較有著明顯差異，其是通過(guò)支付租金來(lái)享有使用權(quán)。融資租賃可以降低房地產(chǎn)使用標(biāo)準(zhǔn)，提高房地產(chǎn)銷售量，提高企業(yè)融資效率，優(yōu)化融資渠道。由于融資租賃和A企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念中快速發(fā)展相迎合，所以該企業(yè)比較注重房地產(chǎn)銷售量與周期，通過(guò)采用融租租賃方式，促進(jìn)資金轉(zhuǎn)動(dòng)和回籠，有效提高企業(yè)融資水平。3．房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金主要是指通過(guò)發(fā)行受益憑證在資本市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)資金募集，把募集資金應(yīng)用在房地產(chǎn)市場(chǎng)中。房地產(chǎn)投資基金發(fā)展帶動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)融資方式多元化發(fā)展，在A企業(yè)中，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表及融資數(shù)據(jù)調(diào)查，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資資金身影。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資基金募集資金分析，發(fā)現(xiàn)其具備三點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，首先，作為政府緊縮政策背景下形成的融資方式，房地產(chǎn)投資基金可以降低企業(yè)對(duì)銀行貸款融資依賴，弱化政府政策對(duì)企業(yè)融資影響。其次，房地產(chǎn)投資資金自負(fù)盈虧，在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的情況下才能盈利，所以房地產(chǎn)投資基金投資取向在于低風(fēng)險(xiǎn)、資本結(jié)構(gòu)合理、經(jīng)營(yíng)模式規(guī)范。對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、負(fù)債水平大的企業(yè)，不提供投資。該優(yōu)勢(shì)有利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成優(yōu)勝劣汰的發(fā)展格局，帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展。最后，房地產(chǎn)投資基金通暢對(duì)企業(yè)股權(quán)投資，對(duì)企業(yè)發(fā)展享有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。房地產(chǎn)投資基金為了保證自身利益而對(duì)融資企業(yè)資金運(yùn)行狀況進(jìn)行追蹤和監(jiān)管，保證資金運(yùn)行安全。（六）完善擔(dān)保體系由于房地產(chǎn)企業(yè)不具備較強(qiáng)的擔(dān)保能力，使得其在融資上面臨各種困難。通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)貸款擔(dān)保體系建設(shè)，成立企業(yè)信用檔案，是幫助企業(yè)處理融資問(wèn)題的重要方式。對(duì)于部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，個(gè)體實(shí)力薄弱，擔(dān)保能力差，需要思考由政府部門帶頭，金融機(jī)構(gòu)為輔助成立房地產(chǎn)企業(yè)商會(huì)、聯(lián)合會(huì)等民間機(jī)構(gòu)，整合企業(yè)各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)資源傳遞與貢獻(xiàn)，促進(jìn)企業(yè)順利融資，協(xié)助金融機(jī)構(gòu)完成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)調(diào)查等工作，真正做到融資互保，減少融資成本。除此之外，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，和稅務(wù)、工商、監(jiān)督管理等部門信息聯(lián)動(dòng)，對(duì)企業(yè)信用情況追蹤和調(diào)查，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，建立真實(shí)、完整地房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案庫(kù)，防止因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)信息不公開(kāi)而產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)。（七）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控管理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制體系建設(shè)，全面實(shí)施預(yù)算管理，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，調(diào)整融資方案，特別是在融資上，應(yīng)該按照低成本、規(guī)模適宜的原則，加強(qiáng)優(yōu)秀人才引進(jìn)，注重人才培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立公平、隔離的獎(jiǎng)罰制度，將人才價(jià)值充分挖掘。企業(yè)應(yīng)建設(shè)展現(xiàn)出自身特色的企業(yè)文化，規(guī)范員工行為，打造以主業(yè)為根本的企業(yè)品牌，增強(qiáng)企業(yè)向心力和凝聚力，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。四、結(jié)束語(yǔ)總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況和資金需求，選擇適宜的融資對(duì)策。在付出資金比較小的環(huán)境下，