房地產估價師之房地產案例與分析考前沖刺模擬試卷A卷含答案

?房地產估價師之房地產案例與分析考前沖刺模擬試卷A卷含答案

單選題（共60題）1、評價計算機系統(tǒng)性能時，MIPS是衡量（）的一種單位。A.時鐘頻率B.運算速度C.系統(tǒng)可靠性D.系統(tǒng)失效率【答案】B2、從5本不同的書中任意取出兩本，結果有（）種。A.10B.14C.20D.25【答案】A3、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords，whichconformtospecified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A4、某種部件使用在10000臺計算機中，運行工作1000小時后，其中20臺計算機的這種部件失效，則該部件千小時可靠度R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D5、計算機中數(shù)據輸入輸出的控制方式有多種，“中斷”方式的優(yōu)點不包括（）。A.I/O與CPU并行處理B.并行處理多種I/OC.實時響應突發(fā)事件D.批量傳送數(shù)據【答案】D6、著作權法中，計算機軟件著作權保護的對象是（）。A.硬件設備驅動程序B.計算機程序及其開發(fā)文檔C.操作系統(tǒng)軟件D.源程序代碼【答案】B7、在面向對象方法中，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎上，用適合于自己要求的實現(xiàn)去置換父類中的相應實現(xiàn)稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】C8、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B9、計算機指令系統(tǒng)中采用不同尋址方式可以提高編程靈活性，立即尋址是指（）。A.操作數(shù)包含在指令中B.操作數(shù)的地址包含在指令中C.操作數(shù)在地址計數(shù)器中D.操作數(shù)在寄存器中【答案】A10、專業(yè)程序員小王記錄的編程心得體會中，（）并不正確。A.編程工作中記錄日志很重要，腦記憶并不可靠B.估計進度計劃時寧可少估一周，不可多算一天C.簡單模塊要注意封裝，復雜模塊要注意分層D.程序要努力文檔化，讓代碼講自己的故事【答案】B11、如果計算機斷電，則（）中的數(shù)據會丟失。A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C12、某工廠為企業(yè)改制進行資產重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據現(xiàn)場勘察的結果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.該兩幢建筑物抵押評估價值之和B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格【答案】B13、下列關于面向對象程序設計的敘述，正確的是（）。A.對象是類的模板B.“封裝”就是生成類庫的標準C.一個類至少有一個實例D.一個類可以繼承其父類的屬性和方法【答案】D14、在了解程序內部結構和流程后，通常采用（）驗證程序內部邏輯是否符合設計要求，此時可使用（）技術設計測試案例。A.黑盒技術B.白盒測試C.等價類劃分D.邊界值分析【答案】B15、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格【答案】C16、在信息系統(tǒng)開發(fā)過程中，系統(tǒng)規(guī)范描述了（）。A.每一個系統(tǒng)功能的實現(xiàn)方案B.系統(tǒng)的功能和行為C.系統(tǒng)中使用的算法和數(shù)據結構D.系統(tǒng)仿真需要的時間【答案】B17、為在網上搜索內容而輸入關鍵詞時，?？赡艽蝈e別字。當系統(tǒng)顯示沒有匹配項后，有些系統(tǒng)還會向你推薦某些關鍵詞。為實現(xiàn)這種推薦，采用（54）方法更有效。A.聘請一批專家，對每個常用關鍵詞給出一些易錯成的詞B.聘請一批專家，對每個常輸錯的關鍵詞給出糾正后的詞C.查閱有關的詞典，對每個常用的關鍵詞找出易錯成的詞D.利用系統(tǒng)內記錄的用戶操作找出用戶糾錯詞的對應關系【答案】D18、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C19、In（），theonlyelementthatcanbedeletedorremovedistheonethatwasinsertedmostrecently.A.alineB.aqueueC.anarrayD.astack【答案】D20、以下關于軟件開發(fā)的敘述中，不正確的是()。A.軟件要設計得盡量通用，要盡量考慮到長遠的需求和應用領域的擴展B.軟件開發(fā)者對所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對該軟件的測試程度C.軟件越復雜則維護越困難，盡量保持簡潔是軟件設計的一條重要原則D.正常情況下，軟件維護期遠超實現(xiàn)期，所以，降低維護成本比降低實現(xiàn)成本更重要【答案】A21、商務辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產及其估價都有其特殊之處。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設開發(fā)法【答案】B22、在公司內網中部署（）可以最大限度防范內部攻擊。A.防火墻B.電磁泄密及防護系統(tǒng)C.郵件過濾系統(tǒng)D.入侵檢測系統(tǒng)【答案】D23、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應，中國航空××油料有限責任公司經相關部門批準鋪設場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內設置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設輸油管。根據《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內，需建造建筑物、構筑物的，應當在征得市空港辦的同意，按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）B.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益C.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）+拆除費用+清理費用D.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×（土地到期時50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+設備及貨物搬遷費【答案】A24、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應，中國航空××油料有限責任公司經相關部門批準鋪設場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內設置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設輸油管。根據《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內，需建造建筑物、構筑物的，應當在征得市空港辦的同意，按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響B(tài).區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產條件的影響【答案】B25、房地產估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子簡潔，概括性強B.搭配得當C.邏輯嚴密D.用詞簡練、標準【答案】D26、以下關于C/C++程序變量的敘述中，錯誤的是（）。A.變量實際上是存儲位置的名字B.變量都具有類型屬性C.變量必須先聲明，然后才能引用D.除了賦值運算，其他運算都不能改變變量的值【答案】D27、軟件的結構化設計(SD.方法中，一般分為概要設計和詳細設計兩階段，其中詳細設計主要是要建立()。A.軟件結構B.軟件過程C.軟件模型D.軟件模塊【答案】D28、（）服務器一般都支持SMTP和POP3協(xié)議，分別用來進行電子郵件的發(fā)送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D29、估價對象為工業(yè)房地產，土地使用權性質為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經營服裝生意。A.應對房屋建筑物、房屋改造裝修部分分別計算折舊B.無論是借貸資金還是自有資金，都應計算利息C.在估價測算過程中，土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金D.在最終積算價值中應扣減需補交的土地使用權出讓金【答案】C30、用補碼表示的8位二進制數(shù)11100000，其值為十進制數(shù)（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B31、在高級程序設計語言中，對程序員來說，數(shù)據類型限定了（）。A.變量的值域和操作B.變量的存取方式C.數(shù)據的存儲媒體D.過程中參數(shù)的傳遞方式【答案】A32、房地產估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.估價對象每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語C.從財務報告上看，該公司過去幾年的經營業(yè)績比較理想D.這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C33、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A34、若需將一個棧S中的元素逆置，則以下處理方式中正確的是（）。A.將棧S中元素依次出棧并入棧T，然后棧T中元素依次出棧并進入棧SB.將棧S中元素依次出棧并入隊，然后使該隊列元素依次出隊并進入棧SC.直接交換棧頂元素和棧底元素D.直接交換棧頂指針和棧底指針【答案】B35、在面向對象方法中，（44）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎上，用適合于自己要求的實現(xiàn)去置換父類中的相應實現(xiàn)稱為（）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】B36、房地產市場轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產的買賣、交換、贈與等。A.從價值時點上看，房地產轉讓估價多數(shù)是在轉讓前進行，價值時點在估價作業(yè)期之前B.從委托人和評估主體上講，房地產轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估C.從估價目的和要求上講，房地產轉讓評估只是為了了解、掌握房地產交易行情而進行的評估D.房地產轉讓評估的目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性【答案】A37、由于設計缺陷和編碼缺陷對已經運行的軟件系統(tǒng)進行修改，此行為屬于（）維護。A.改正性B.適應性C.完善性D.預防性【答案】A38、內關穴直上，平孑L最穴的骨度分寸為A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A39、某公司的程序員小王寫了一些提升編程能力的經驗，其中（）并不恰當。A.只參加最適合提升自己技術能力的項目B.根據項目特點選擇合適的開發(fā)環(huán)境和工具，抓緊學習C.重視培養(yǎng)自己的溝通能力，包括撰寫文檔的能力D.參加網絡上的編程論壇，善于向高手學習【答案】A40、結構型設計模式涉及如何組合類和對象以獲得更大的結構，以下()模式是結構型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A41、旅館房地產有其自身特點，對旅館房地產進行估價時需結合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.經營管理B.建筑結構C.建筑類型D.建筑等級【答案】A42、在面向對象程序設計語言中，對象之間通過（）方式進行通信。以下關于好的面向對象程序設計語言的敘述中，不正確的是（請作答此空）。A.應該支持被封裝的對象B.應該支持類寫實例的概念C.應該支持通過指針進行引用D.應該支持繼承和多態(tài)【答案】C43、某C語言程序中，x是一個浮點型變量，m是一個值為正整數(shù)的整型常量，表達式x%m(x被m除取余數(shù))在（請作答此空）時會報錯，這是一種（）錯誤。A.編譯B.預處理C.編輯D.運行【答案】A44、使用獨立測試團隊的最主要原因是()。A.有利于項目人員分工B.減少相關人員之間的矛盾C.可以更徹底地進行軟件測試D.只有測試人員最熟悉測試方法和工具【答案】C45、在面向對象方法中，()定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實現(xiàn)去置換父類中的相應實現(xiàn)稱為(請作答此空)。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】B46、（）是正確的敘述A.解釋方式比編譯方式更適用于規(guī)模較大的程序B.解釋方式下生成的目標代碼長，編譯方式下生成的目標代碼短C.解釋方式下不生成源程序的目標代碼D.解釋方式只能用于批處理【答案】C47、在“Excel2000”表處理中，假設A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標指針放在該區(qū)域右下角填項充柄上，拖動至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B48、以下關于入侵檢測系統(tǒng)的描述中，錯誤的是（）。A.入侵檢測是一種主動保護網絡免受攻擊的安全技術B.入侵檢測是一種被動保護網絡免受攻擊的安全技術C.入侵檢測系統(tǒng)能夠對網絡活動進行監(jiān)視D.入侵檢測能簡化管理員的工作，保證網絡安全運行【答案】A49、已知n為一正整數(shù)，在下面的循環(huán)語句中，循環(huán)體的重復次數(shù)約為（）。A.n-1B.n/2C.（n-1）2D.1og2n【答案】D50、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權屬轉讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構建以該公司產品商標為原型的雕塑。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設開發(fā)法【答案】C51、CD-ROM盤中的信息存儲在（）中A.內外圈磁道B.螺旋形磁道C.內外圈光道D.螺旋形光道【答案】D52、以下關于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件開發(fā)工程化使自動化測試完全代替人工測試成為必然趨勢B.開發(fā)時應注重將質量構建進產品，而不是在產品出來后再測試C.測試人員應與開發(fā)人員密切合作，推動后續(xù)開發(fā)和測試規(guī)范化D.軟件測試的目的不僅要找出缺陷，還要隨時提供質量相關信息【答案】A53、商務辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產及其估價都有其特殊之處。A.集聚程度B.交通條件C.樓層D.租戶類型【答案】D54、完成一個房地產估價項目需要經歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。A.制定估價報告內部審核表可以保證審核標準的一致性、完整性和規(guī)范性B.估價師在完成估價項目時，應盡可能的親自進行實地查勘C.估價中的主要不同意見有助于估價機構和估價師總結估價經驗D.估價報告交接單要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等【答案】B55、估價對象為工業(yè)房地產，土地使用權性質為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經營服裝生意。A.該企業(yè)財務數(shù)據中的當年凈利潤可視作年凈收益B.按當?shù)赝惿虡I(yè)地產的正常經營利潤水平核算得到的該商業(yè)的年利潤可視作年凈收益C.該商業(yè)財務數(shù)據中的年凈利潤減當?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益D.根據該商業(yè)財務數(shù)據中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用，并考慮未來變動情況，扣減當?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益【答案】D56、（）：Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D57、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B58、（請作答此空）模式定義一系列的算法，把它們一個個封裝起來，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨立于使用它們的客戶而變化。以下（）情況適合選用該模式。①一個客戶需要使用一組相關對象②一個對象的改變需要改變其他對象③需要使用一個算法的不同變體④許多相關的類僅僅是行為有異A.命令（Command）B.責任鏈（ChainofResponsibility）C.觀察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】D59、軟件開發(fā)的生命周期劃分為軟件項目計劃、（）、軟件設計、編碼、測試、運行(維護)6個階段。A.可行性分析B.初始調查C.需求分析與定義D.問題分析【答案】C60、房地產市場轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產的買賣、交換、贈與等。A.成本法B.收益法C.基準地價修正法D.假設開發(fā)法【答案】D大題（共18題）一、張某計劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有一段時間后轉售。某房地產經紀機構向其推薦了市場價格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經了解，普通住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經營。張某認為，普通住宅的投資回報率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投資回報率是70000/1000000＝7%，所以選擇購買酒店式公寓。<1>、張某的選擇是否正確？<2>、針對兩類物業(yè)不同的投資經營特點，注冊房地產估價師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議？【答案】1.本題考查的是旅館房地產估價的技術路線及難點處理。張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報率高于普通住宅的收益率；如按報酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因為酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，應該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異；第三，還應考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎上作出判斷。2.如選擇酒店式公寓，一是區(qū)位選擇非常重要，二是配套服務設施要齊全，三是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報率外，重點要關注它的升值空間大小。二、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤有一磚混結構的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補足地價和配套費，全部為業(yè)主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價格。計算公式如下：房地產價格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計算。根據土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為280元/m2，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價的計算。房產管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3200元/m2，房產管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3500元/m2，房產管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為4000元/m2。則估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價對象價格的計算。估價對象房地產價格為：房地產總價=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為:土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價計算錯誤，應使用16年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應將完好房改為基本完好房。三、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能夠讓計算機做那些現(xiàn)在只有人類大腦才可以做的一些工作。A人工智能B大數(shù)據C云計算D物聯(lián)網四、張某打算轉讓自己的餐館，現(xiàn)在請某房地產評估機構對此餐館進行評估，以確定該餐館的市場價值。<1>、與一般的商業(yè)房地產相比，餐飲房地產有哪些特殊性？<2>、說明對此餐館進行評估的技術路線?！敬鸢浮?.本題考查的是餐飲房地產及其估價特點。餐飲房地產屬于商業(yè)房地產范疇，其估價特點及其價格影響因素與商業(yè)房地產基本類似，但餐飲房地產在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產與商業(yè)房地產在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產的價值較高，這一點與一般商業(yè)房地產相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結合部，往往建有一些經營規(guī)模非常大的酒樓，其經營規(guī)?？梢赃_到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。（2）營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產屬于經營性房地產，其收入主要來自其經營收入。影響餐飲房地產收入的因素主要有地段、環(huán)境、經營特點、菜式品種、經營品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產帶來，而經營特點、菜式品種、經營品牌等往往會給餐飲房地產帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產估價的技術路線及難點處理。由于餐飲房地產的經營性特點，其收入既有房地產所貢獻的，更有非房地產因素貢獻的，故利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經營收入。五、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個數(shù)據；對第一行的每個數(shù)據采用方法1處理后形成第二行數(shù)據；對第一行的每個數(shù)據采用方法2處理后形成第三行數(shù)據。方法1是對末位數(shù)字采用4舍5入處理，即末位數(shù)字是4或4以下時舍去，若末位數(shù)字是5或5以上，則進1。方法2對4舍5入法做了如下修改：如果末位數(shù)字是5，則并不總是入，而需要根據前一位數(shù)字的奇偶性再決定舍入：如果前一位數(shù)字是偶數(shù)，則將5舍去；如果前一位數(shù)字是奇數(shù)，則進1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過對這三行數(shù)據分別求算術平均值，可以看出：在處理一批正數(shù)時，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）。【答案】單純解答本題并不難。第一行100個數(shù)據都是正數(shù)，均勻地列出了2位小數(shù)的各種可能，其平均值為49.50。經方法1處理后的100個數(shù)據的平均值為50.00，可以看出，方法1產生了偏高結果：經方法2處理后的100個數(shù)據的平均值為49.50，可以看出，方法2改進了方法1。本題的意義是：對處理大批正數(shù)而言，4舍5入方法比較簡單實用，但也比較粗略，會產生略微偏高的結果。在需要更精確要求的應用領域，采用方法2更好些。實際工作中采集的數(shù)據大多是正數(shù)，而且大多是近似值，小數(shù)點后太多的位數(shù)沒有實際意義。為了使計算結果精確到小數(shù)點后某一位，原始數(shù)據就應在小數(shù)點后多取1位。計算完成后，常需要對小數(shù)點后最末一位數(shù)字進行舍入處理。人們通常使用4舍5入法對最末位數(shù)字進行舍入處理。4以下的數(shù)字則舍去。5以上的數(shù)字則靂要進I。這種做法確實簡單實用，但從下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量與0.6入的量可以相抵，0.3舍的量與0.7入的量可以相抵……。正數(shù)4舍5入的偏差來自尾數(shù)為5的量都要進位，從而產生偏高結果。為平衡起見，應將尾數(shù)為5的情況分裂成兩種情況：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2規(guī)定，經舍入后應保持新的尾數(shù)為偶數(shù)，這有一半的可能。當然，如果規(guī)定新的尾數(shù)應成為奇數(shù)，也是可以的。但在同一個問題的計算過程中，總是要有統(tǒng)一的規(guī)定。保持偶數(shù)比保持奇數(shù)對進一步計算（例如再分半）會更有利些，所以人們選用方法2來改進方法1。在銀行利息計算中，采用粗略的方法還是采用更精細的方法可能會有較大一筆錢的出入。對于正負數(shù)對稱分布的情況，則4舍5入法不會產生偏差。因為正數(shù)的舍（引起減少）與負數(shù)的舍（引起增加）相抵，正數(shù)的入（引起增加）與負數(shù)的入（引起減少）相抵。從本題也可以看出，在信息處理領域人們不但要學會使用數(shù)據處理的軟件，更需要研究數(shù)據處理領域本身的技術。六、某房地產估價機構接受委托評估A寫字樓的市場價值，注冊房地產估價師擬采用收益法作為其中一種估價方法。在進行實地查勘和市場調查時，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。<1>、請問造成兩者差異較大的原因有哪些？<2>、在用比較法確定A寫字樓的市場租金時，如選取B寫字樓作為其中一個可比實例，那么應當對B寫字樓的租金做哪些方面的處理？【答案】<1>、本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。租金內涵可能不同：比如一個是凈租金，一個是毛租金；租金單位可能不同，比如一個是建筑面積租金，一個是使用面積租金；可能一個是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業(yè)服務費、電費、水費、空調費、電梯費等雜費；是合同租金（租約租金）還是市場租金。<2>、本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。應當對B寫字樓統(tǒng)一租金內涵。將B寫字樓租金內涵調整到A寫字樓租金內涵上，具體調整內容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業(yè)服務費、維修費、管理費、保險費、房地產稅金等。七、第二題閱讀以下說明和代碼，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應欄內。【說明】對n個元素進行簡單選擇排序的基本方法是：第一趟從第1個元素開始，在n個元素中選出最小者，將其交換至第一個位置，第二趟從第2個元素開始，在剩下的n-1個元素中選出最小者，將其交換至第二個位置，依此類推，第i趟從n-i+1個元素中選出最小元素，將其交換至第i個位置，通過n-1趟選擇最終得到非遞減排序的有序序列。問題：2.1【代碼】#include＜stdio.h>voidselectSort(intdata[],intn)//對data[0]~data[n-1]中的n個整數(shù)按非遞減有序的方式進行排列{inti,j,k;inttemp;for(i=0;i＜n-1;i++){for(k=i,j=i+1;（1）;（2）)//k表示data[i]~data[n-1]中最小元素的下標if(data[j]＜data[k])（3）if(k!=i){【答案】j＜n或者j＜=n-1（2）j++（3）k=j（4）data[i]=data[k]（5）selectSort(arr,m)此處m也可以填8或者sizeof(arr)/sizeof(int),arr可以改成&arr[0]（6）i=0【解析】本題考查C程序設計基本技能及應用。簡單選擇排序方法是設所排序序列的記錄個數(shù)為n。i取1,2,…,n-1,從所有n-i+1個記錄（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序碼最小的記錄，與第i個記錄交換。執(zhí)行n-1趟后就完成了記錄序列的排序。第1空應填j循環(huán)結束條件，j應該運行至序列末尾。填j＜n或者j＜=n-1；第2空填j循環(huán)控制語句，j每次遞增1，往后移動一個元素與a[i]進行比較。第3空為自動保存最大元素的下標，k=j。第4空為交換兩個元素，temp為臨時變量，保存data[i]的值，使用data[i]=data[k]使data[i]為后面n-i+1個記錄（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序碼最小的記錄，再將temp賦給data[k]。第5空為調用selectSort對數(shù)組arr進行非遞減排序，selectSort有兩個參數(shù)，數(shù)組和排序元素個數(shù)，為selectSort(arr,m)。第6空進行元素遍歷輸出所有的數(shù)組元素，從下標為0開始，所以填i=0。八、某市舊城改造需對某沿街房屋進行征收，房地產管理部門公示了有資質的征收估價機構名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。<1>、應通過何種途徑選擇估價機構？<2>、你應如何確定作為征收估價依據的該被征收人房屋的用途？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產估價機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。2.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。該房屋的法定用途為住宅，應按照住宅用途評估。九、某市舊城改造需對某沿街房屋進行征收，房地產管理部門公示了有資質的征收估價機構名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。<1>、應通過何種途徑選擇估價機構？<2>、你應如何確定作為征收估價依據的該被征收人房屋的用途？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產估價機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。2.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。該房屋的法定用途為住宅，應按照住宅用途評估。一十、某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，價值時點為2016年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為3000元／m2，包括土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2011年6月至價值時點的投資利息。估價人員經調查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為3000元／m2。<1>、估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤？<2>、在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格？【答案】1.本題考查的是成本法。錯誤有：（1）應采用符合價值時點市場情況的各項成本費用或重置價格；（2）不應計算自2011年6月至價值時點的投資利息，應根據估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息；（3）利潤應是價值時點市場上的客觀正常利潤水平。2.本題考查的是成本法。重置價格還應減去折舊。（1）可能存在的施工質量缺陷，有形損耗等各種原因產生的物質折舊；（2）可能存在的爛尾樓設計過時（落后）等各種原因產生的功能折舊；（3）可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。一十一、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備。現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產估價機構評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應關注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產價值=房地產重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩部分。（2）計算折舊時，關注可能存在的物質折舊、功能折舊和經濟折舊。2.估價對象變現(xiàn)能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。一十二、設有一個關系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔任“鉗工”的職工的平均工資，則相應的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項C和A。因為根據題意查詢不同部門中擔任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項D，因為插入語句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項A和B是不正確的。選項C也是不正確的，因為按照SELECT語句的語法，字符串插入時，需要用單引號括起，可在選項C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。一十三、某新建商業(yè)房地產出租經營，欲評估其轉讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在價值時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。<1>、這樣的做法有哪些錯誤？<2>、若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。錯誤如下：（1）由于三個交易實例經營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產經營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例；（2）未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益；（4）不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。具體可選擇過去數(shù)據簡單算術平均法，未來數(shù)據簡單算術平均法，或未來數(shù)據資本化公式法確定。一十四、甲房地產估價機構（以下簡稱甲機構）于2007年8月出具了一份房地產抵押估價報告，銀行據此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產時實現(xiàn)的價格比甲機構當時的評估值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。<1>、復核估價時應如何確定j價值時點、估價對象狀況及房地產市場狀況？<2>、復核估價的估價目的和價值類型應如何表述？【答案】1.本題考查的是復核估價。復核估價時，若甲機構在確定價值時點時無誤，應以甲機構的價值時點為復核估價的價值時點。估價對象的產權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產市場狀況，也應以原價值時點時的狀況為準。2本題考查的是復核估價。復核估價的估價目的應表述為：受××銀行的委托，對甲機構出具的房地產抵押估價結果進行復核；價值類型可表述為：在甲機構出具的房地產抵押估價報告的價值時點時房地產市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。一十五、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：（一）估價對象：本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產，建筑面積為353.54平方米，土地使用權面積為679.6平方米。估價目的：為法院確定房地產市場價值提供參考依據。（三）價值時點：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價值類型：為房地產的市場價值。（五）估價方法：本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。（六）估價結果：估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學的估價方法，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，經過全面細致的測算，并結合估價經驗和對影響價值因素具體分析，最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產估價報告中“估價假設和限制條件”的內容片段：估價假設和限制條件一、估價假設（一）一般假設1.市場供應關系、市場結構保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或實質性改變。【答案】錯誤1：如果有特殊買家需要認真考慮特殊買家的附加出價。改正：不考慮特殊買家的附加出價。錯誤2：若實際面積與本次評估所依據的面積不符，不再調整評估價值。改正：若實際面積與本次評估所依據的面積不符，則需相應調整評估價值。錯誤3：本次估價需要考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。改正：本次估價未考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。錯誤4：并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改正：并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改錯題相對較容易，是常遇到的錯誤。本套題難點設在了指錯題，相對較少見，但大家在