商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合研究-以SN西安商業(yè)地產(chǎn)為例

第一章緒論1.1研究背景、目的及意義1.1.1研究背景2004年，政府加大了開發(fā)力度，取消了過去對外資進入零售服務業(yè)的一些限制，這一開發(fā)意義重大，同時也展示出了政府對國內(nèi)市場發(fā)展的信心。隨后，許多跨國零售巨頭進入到國內(nèi)市場發(fā)展，從西安地區(qū)來看，沃爾瑪、家樂福等巨頭都在此布局發(fā)展，逐步拓展連鎖規(guī)模。在外資的進入下，既加快了本土零售行業(yè)的發(fā)展，同時也使得行業(yè)競爭加大，取得了一些發(fā)展經(jīng)驗，學習了一些發(fā)展模式，對整個行業(yè)未來發(fā)展有了更多思索。在這里面，商業(yè)布局規(guī)劃，這是政府、企業(yè)都需進行思索的課題。在十九世紀初期，商業(yè)布局的研究也已開始，發(fā)展到上世紀初期，發(fā)展出了商業(yè)區(qū)位理論，分析來看，此理論是商業(yè)布局規(guī)劃實踐的重要參考。在經(jīng)濟社會高速發(fā)展下，發(fā)達國家紛紛意識到了商業(yè)布局規(guī)劃的重要性，并投入資源開啟了這方面的工作。從鄰居韓國來看，其在上世紀八十年代就將商業(yè)布局規(guī)劃提上議程，同時持續(xù)加大這方面的資源投入。在歷經(jīng)幾十年的探索、實踐后，發(fā)達國家紛紛建設出了商業(yè)布局管理體系，其中既有法律方面的，也有政策、審批方面的，這使得各國的商業(yè)布局的合理性水平提升很大。基于微觀方面分析，跨國零售企業(yè)掌握了完善的店面選址、經(jīng)營布局的有效方法。進入新世紀來，經(jīng)濟全球化進程加深、加快，這使得各市場的競爭在加劇、復雜，同時城鎮(zhèn)化建設非?？?，國內(nèi)商業(yè)布局的無序、不合理問題日益突出，這顯然不利于零售業(yè)的深入發(fā)展。在2003年，SN置業(yè)集團正式創(chuàng)立，其是一家多元業(yè)務的股份制集團公司，下設了多家子公司，基于南京市場，逐步的拓展到全國、全球市場發(fā)展。而SN西安商業(yè)地產(chǎn)公司，其主業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的設計、策劃、招商招租、運作管理等，整體上是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營于一體，有著很強的專業(yè)性。在公司成立后，致力于專業(yè)化發(fā)展，希望自身的發(fā)展可帶動整個行業(yè)的發(fā)展，提升國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的水平以及喝了下次，成為行業(yè)的佼佼者。本文的研究，是在西安商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展下開展的，同時有著國家政策的支持，選擇SN西安商業(yè)地產(chǎn)公司為研究對象，運用多學科理論知識，探析商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)務組合，希望將理論應用于實踐，同時為同行的商業(yè)地產(chǎn)策劃提供更多的資料信息。1.1.2研究目的西安是一座歷史文化名城，其是北方地區(qū)的一座重要重要城市，擁有發(fā)展現(xiàn)代消費的良好環(huán)境。在2004年，政府放開了外資在零售服務業(yè)的準入，此次放開意義重大，會加快行業(yè)的發(fā)展，同時也讓西安商業(yè)競爭加劇，商業(yè)布局將迎來高潮。在這種背景下，如何研究商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合，引導商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布局，建立SN西安商業(yè)地產(chǎn)布局新態(tài)勢，為西安市發(fā)展出完備的商業(yè)網(wǎng)體系提供參考價值。對于本文研究，其學習、總結了國外商業(yè)布局規(guī)劃發(fā)展的一些經(jīng)驗，根據(jù)區(qū)位理論，結合國內(nèi)實際，提出了匹配國內(nèi)實際的商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)務組合，助力西安今后的城市規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展，這方面的現(xiàn)實價值比較突出。1.1.3研究意義(1)理論意義現(xiàn)階段，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)理論發(fā)展緩慢，雖然研究數(shù)量不少，然而多是從選址、消費行為、運作模式方面開展的探析，而對于商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合的研究數(shù)量少，進展緩慢，這也導致了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在著很大的盲目性。在商業(yè)地產(chǎn)布局當中，往往是基于個人經(jīng)驗開展，這不利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。對于那些“大、多、全”的操作模式，其并非適應于所有情況，同時也會導致缺乏特色、細分度不夠，由此制約著商業(yè)地產(chǎn)的進一步發(fā)展。整體來看，商業(yè)地產(chǎn)理論會朝著深入、專業(yè)的方向不斷向前發(fā)展。本文對SN西安商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合進行研究,為提高開發(fā)商開發(fā)效率和風險防控奠定了基礎,這將在一定程度上豐富和擴展了商業(yè)地產(chǎn)理論的研究和發(fā)展。(2)現(xiàn)實意義SN西安商業(yè)地產(chǎn)集團在開發(fā)過程中各方面存在的問題很多，由于缺少成熟理論的指導，在商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合研究方面，西安市政府經(jīng)驗有限，同時在面對大型商業(yè)綜合體建設項目時，只是將其視作為政績工程，在商業(yè)規(guī)劃當中加入了一些低價值商業(yè)指標，這顯然是不合理的，也不利于項目的持續(xù)發(fā)展，更不利于城市商業(yè)的有序、整體發(fā)展。對于商業(yè)市場定位，其有著許多影響因素，在規(guī)劃時因為因素難以把握，由此走向了錯誤方向，并造成了開發(fā)最終失敗。本課題當中，利用探析SN西安商業(yè)地產(chǎn)項目的布局業(yè)務組合，由此來指導實踐活動，促進各地商業(yè)地產(chǎn)布局的發(fā)展，提升商業(yè)地產(chǎn)布局的整體水平。1.2文獻綜述1.2.1國外研究綜述（1）商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位研究格葦斯（1961）通過對經(jīng)濟活動的深入分析，結合市場經(jīng)濟規(guī)律提出，在城市當中，中心區(qū)域的地價最高，隨著地塊到中心區(qū)域距離的增加，地價會隨之下降，這也使得人們喜歡靠近中心區(qū)域發(fā)展。1960年，加納對城市中的各商業(yè)中心的空間構成、經(jīng)營情況開展了探析。司格特（1970）表示，當擁有了一個城市的土地結構圖時，通過對其分析可確定出商業(yè)中心所處位置，由于各類商業(yè)可以接受的租金存在著差異性，這使得各類商業(yè)活動分布在相應的區(qū)域內(nèi)。對于上面的理論，其是根據(jù)單一空間區(qū)域開展的探析，并未就消費者的個體能動性作出分析，然而，消費者也會影響到商業(yè)空間結構，所以，這使得許多學者開始關注人的作用，并為此開展了大量的研究分析。以后，消費者行為學開始興起和發(fā)展，貝里（1958）根據(jù)行為理論，來就消費者會不會去距離最近購物中心消費開展了探析。賴斯頓表示，當處于不同等級中心地時，消費者行為會展示出差異。綜合來看，區(qū)位理論發(fā)展超百年，在微觀、宏觀方面都渠道的了積極的研究成果，同時研究方法也實現(xiàn)了綜合，被納入因素領域進一步拓展。（2）商圈角度方面研究對于商業(yè)零售項目的開發(fā)，其選址至關重要，因為其會影響到后續(xù)的顧客流量多少，可以形成多大輻射半徑，這是商業(yè)零售企業(yè)所關注問題，并且是項目的開發(fā)、運營需注重考慮的因素。從商圈研究來看，發(fā)展出了一些有影響力的理論，如荷夫等創(chuàng)立的引力模型、德沃特創(chuàng)立的飽和理論。分析來看，這些理論豐富了這方面的理論研究，同時也給實踐發(fā)展提供了更多理論參考依據(jù)。（3）零售區(qū)位的研究當下零售業(yè)發(fā)展雖然整體不錯，然而行業(yè)競爭很是激烈，在此種環(huán)境下，細小的區(qū)位差異所帶來的影響都是難以預測的，所以，不少學者加入到了零售網(wǎng)點的區(qū)位探析當中。如，Simmons、James主要是就空間分布模式層面開展了探析；Claus、RJames主要是基于汽車普及下的區(qū)位選擇開展了探析；Melaniphy、John是從餐飲行業(yè)入手，對其區(qū)位布局開展了研究；Rushton創(chuàng)立出了一個模式圖，然后用其來探析人口、區(qū)位功能間的關聯(lián)性；KenJones、JimSimmons探析的是區(qū)位分布的特征，還有實際影響因素方面。在經(jīng)濟全球化的大環(huán)境下，新的商業(yè)空間在發(fā)展當中，如，零售公園、大盒等一些新業(yè)態(tài)，它們在高速的發(fā)展當中，這也使得學術界對零售區(qū)域的研究出現(xiàn)了下降。（4）商業(yè)空間結構研究對于商業(yè)空間結構模型，整體有兩種，其一為區(qū)域模型，其二為地域職能模型。Rolhp（1929）選取Baltimore市的零售業(yè)為研究對象，并創(chuàng)立于了多層次的商業(yè)系統(tǒng)，這加快了后續(xù)研究。貝利提出了商業(yè)低于的類型劃分方法，并劃分了三類，其一為中小型商業(yè)區(qū)，其二為帶狀分布商業(yè)區(qū)，其三為特殊商業(yè)區(qū)，各類下還可進行細分。另外，貝利還認真分析了芝加哥的商業(yè)空間結構，取得了一些研究成果。戴維斯（1972）基于汽車普及應用這一視角開展了英國城市商業(yè)中心的探析，最后結果顯示，當交通工具比較完備時，此時的商業(yè)中心等級間的差距在縮小。NeilCarn（1986）基于一定規(guī)則對商業(yè)區(qū)進行了分類操作，并劃分成了四類，具體為：地區(qū)商業(yè)區(qū)（這是面向的整個地區(qū)）、社區(qū)商業(yè)區(qū)（主要面向的是單個或幾個社區(qū)）、鄰里商業(yè)區(qū)（所面向區(qū)域更小），還有無差別商業(yè)區(qū)，可見此分類具有一定特色。J.VernonHenderson（2001）基于規(guī)律層面開展了商業(yè)規(guī)劃的分析，任一商業(yè)布局，其必然匹配的是相應經(jīng)濟水平。在市場發(fā)展下，會促進商業(yè)布局朝著更加合理的高水平方向發(fā)展。在城市發(fā)展當中，政府承擔著基礎設施的建設工作，此時商業(yè)布局規(guī)劃要匹配城市發(fā)展規(guī)劃，只有二者形成統(tǒng)一，此時的合理性水平才能得到保障。GabrielSAandRosenthal（1996）在對大型商業(yè)布局開展了多層面研究后提出，應設計一些特殊規(guī)定：其一，銷售面積超2千平米的大型銷售場所，需滿足相關的安全標準要求；其二，設置一個大型店鋪在本地區(qū)同類產(chǎn)品銷售額中的最大比例，由此來保障那些中小企業(yè)的利益，避免大店鋪完全壟斷整個零售市場，讓小店鋪無法生存下去；其三，對銷售面積超700平米的大型店鋪開展嚴審，要考慮其是不是滿足地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求。1.2.2國內(nèi)研究綜述（1）商業(yè)地產(chǎn)的研究何艷、吳豐（2004）追隨社會熱點，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進行了分析，并提出，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，要進行整體的規(guī)劃，對接城市發(fā)展規(guī)劃，拓展融資渠道，應用型的運作模式，從而加快商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，提升其發(fā)展的合理水平。澹臺全龍（2005）在選擇一些城市商業(yè)地產(chǎn)市場研究后發(fā)現(xiàn)，表面上看，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)十分火熱，然而，一些地方投資出現(xiàn)了過熱問題，并且空置率在持續(xù)提升當中，業(yè)態(tài)的同質(zhì)化問題比較突出，這些問題都指向了規(guī)劃工作的不力、不科學，然后還設計出了促進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的短期措施、長期措施。王珍連（2007）主要就國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式進行了探析，主要從問題入手，從問題來充分的揭示各模式的優(yōu)缺點所在。鄧雨男（2008）基于問題入手，創(chuàng)新性的提出了城市綜合體開發(fā)的新模式，需注重考慮的因素。陳晶晶（2009）基于價值鏈層面開展了商業(yè)地產(chǎn)的研究，最后提出，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當中，一定要考慮到價值鏈問題，要嚴控開發(fā)中所面對的各類風險，只有管控好風險，此時開發(fā)工作才能有序推進，并提升開發(fā)的水平。譚雪(2011)選取天津商業(yè)地產(chǎn)為研究對象，調(diào)查獲取到了這方面的數(shù)據(jù)信息，從而掌握其當下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀情況，然后設計出了影響因素指標，用相關工具預測了其未來發(fā)展趨勢，得出了發(fā)展方向所在。李冰（2006）主要就商業(yè)地產(chǎn)市場定位開展了探析，并設計出了具體化的評價指標體系，對各指標基于其重要性程度來賦予權重，還建立起了綜合評價模型。王宏（2007）基于制約因素方面開展了商業(yè)地產(chǎn)需求的分析，最后還設計出了需求模型，用模型來進行具體化分析。（2）城市規(guī)劃與商業(yè)空間布局研究面對城市商業(yè)設施規(guī)劃，周安偉十分關注，并進行了探析，創(chuàng)立出了互動理論，此理論具有一定的價值，展示出了國內(nèi)在理論方面的發(fā)展進步。吳次芳表示，在國內(nèi)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展下，城市規(guī)劃的重要價值在突出，此時在城市規(guī)劃工作當中，要認真對待商業(yè)空間布局工作，基于當下，對接長遠來進行布局設計，從而加深商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，并未城市的商業(yè)空間提供持續(xù)發(fā)展的空間。王永平表示，在城市發(fā)展當中，商業(yè)空間布局意義重大，其是政府對未來發(fā)展、當下需求的綜合性考量。在城市規(guī)劃當中，要控制好區(qū)域內(nèi)的零售網(wǎng)點數(shù)量，靈活配置各業(yè)態(tài)、規(guī)模，從而避免走向泡沫化發(fā)展。（3）業(yè)態(tài)組合研究王先慶、王曉春（2011）選擇大型購物中心開展了實證分析，從影響因素、重要性入手，綜合數(shù)據(jù)分析得出，業(yè)態(tài)組合這一因素很重要，會對購物中心的聚客力產(chǎn)生很大影響。張璐偉（2010）選取一家購物中心，并就其業(yè)態(tài)組合開展了探析，最后得出了這樣的結論：從各商戶的營業(yè)額、租金收入、消費頻率這些指標中可分析出中心空間業(yè)態(tài)分布的合理性水平，從而作出優(yōu)化調(diào)整，促進購物中心的整體發(fā)展。李海龍（2012）在結合了多年從業(yè)經(jīng)驗后表示，購物中心的業(yè)態(tài)組合設計，需考慮到多方面因素，既有規(guī)律方面的，也有創(chuàng)意方面的。綜合上面這些，本文的觀點是：業(yè)態(tài)組合，也就是基于購物中心的定位，來合理的選擇各業(yè)態(tài)的數(shù)量、位置分布，形成了一個最大的分配比例?？茖W、合理的業(yè)態(tài)組合，應考慮到品牌方面，考慮到消費者心理行為方面，充分的去吸引消費者來進行消費。1.2.3文獻述評從上面介紹可知，全球?qū)W者都開展了商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位、空間布局的探析，研究成果比較多，對于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的研究至今也還沒有一個系統(tǒng)的理論總結，針對某個城市的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的研究案例更是甚少，即使有個案研究業(yè)態(tài)組合也只是表面上的分析，缺乏對城市現(xiàn)狀、規(guī)模的結合對比，得出一些可供參考、學習的有用結論。1.3研究內(nèi)容及方法1.3.1研究思路與結構本文通過對商圈理論和商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合研究，探索在商圈理論下的西安市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的商業(yè)業(yè)態(tài)布局、商業(yè)業(yè)態(tài)組合。全文既有理論研究，也有具體的案例分析，主要內(nèi)容有五章，闡述如下：第一章緒論。從此部分當中，闡述了的研究的背景、意義、研究現(xiàn)狀等，從整體上揭示出研究內(nèi)容。第二章商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合基本概念和理論基礎。主要介紹商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)涵和業(yè)態(tài)組合相關概念及與商業(yè)地產(chǎn)相關的理論。第三章西安商業(yè)地產(chǎn)背景介紹。主要介紹了西安各大典型商圈的情況，然后以定量指標商圈、地段和城市結構與空間演變等因子分析了其對西安各大典型商圈布局的影響，而后對西安商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇進行了相應的評價。第四章西安商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)研究。主要介紹了西安商業(yè)業(yè)態(tài)的構成及特點，并對西安商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)進行了系統(tǒng)的分析，然后還分析了影響西安商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)選擇的因素。第五章SN西安商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)優(yōu)化策略。主要分析了SN商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)狀，對SN商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)進行系統(tǒng)分析，并剖析SN商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)選擇存在的問題，隨后在SN西安商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃策略和其他營銷優(yōu)化中提出了有關建議。第六章結論與展望。就全文研究內(nèi)容作出總結，并提出未來展望。1.3.2研究方法及技術路線（1）根據(jù)研究內(nèi)容的需要，本文采取以下研究方法和實踐研究方案：1）文獻分析方法：從知網(wǎng)、維普上面下載與商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合有關的文獻資料，并進行整理，去除其中的無用部分，留下有用部分，從而具體化研究方向，讓研究工作擁有更多的理論知識參考，提升全文研究的理論水平。2）市場調(diào)查法：本論文在商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合研究——以西安為例分析的前提上，利用前期市場調(diào)查分析數(shù)據(jù)，找到商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合研究——以西安為例定存在的問題，并提出相關優(yōu)化措施。3）案例分析法：通過對商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合研究——以SN西安商業(yè)地產(chǎn)為例的案例研究，對商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合研究——以SN西安商業(yè)地產(chǎn)為例優(yōu)化策略并具體實施，還關注去優(yōu)化效果，并設計出了保障優(yōu)化策略實施的可行性措施，（2）技術路線緒論緒論商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合基本概念和理論基礎西安商業(yè)地產(chǎn)背景分析西安商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)研究SN西安商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)優(yōu)化策略結論于展望圖1-1本文技術路線Figure1-1technicalrouteofthisthesis1.4創(chuàng)新點與研究不足1.4.1創(chuàng)新點西安是一座歷史文化名城，其城市規(guī)劃工作意義重大，需綜合考慮到多方面因素，合理規(guī)劃商圈分布，學習全球商業(yè)布局經(jīng)驗，結合本市的發(fā)展目標、發(fā)展問題等，最終設計出了優(yōu)化西安商業(yè)布局的一些可行性建議。對于本文所研究內(nèi)容，這是當下學術界研究的一個空缺之處，而本文研究正好可填補這一空缺，促進這方面理論的發(fā)展。同時，本文所研究成果對西安的發(fā)展意義重大，是一種現(xiàn)實需要。1.4.2研究不足（1）本文的研究以定性分析為主，對于定量的研究還不夠多，所以在未來的研究中，應加大數(shù)學模型運用，基于研究主題，設計出科學、合理的分析模型，從而幫助研究的順利開展。（2）在有限條件下，寫作實際上只是對已建成項目的復核，同時案例很少，所得數(shù)據(jù)缺乏全面性。今后要多多關注西安商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作，多學習理論知識，將其應用于實踐當中，開展效果評估，并作出修正。商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合研究——以SN西安商業(yè)地產(chǎn)為例PAGE11第二章商業(yè)地產(chǎn)布局業(yè)態(tài)組合基本概念和理論基礎

2.1基本概念2.1.1商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)涵“業(yè)態(tài)”這個單詞是從日語中流傳過來的，早在20世紀90年代，就被經(jīng)濟學家引用傳播到我國。對于具有日本本土化特征的商業(yè)業(yè)態(tài)，鈴木安昭（1980）所提出界定為：零售經(jīng)營者在經(jīng)營滄桑所推行的經(jīng)營戰(zhàn)略綜合夏春玉.零售業(yè)態(tài)變遷理論及其新發(fā)展[J].當代經(jīng)濟科學,2002(4).。安士敏（1992）所提出界定為：對于業(yè)態(tài)，就是把經(jīng)營形態(tài)以及效能結合起來，經(jīng)營形態(tài)是其中的手段，而效能則是所要達到的目的安士敏.日本超級市場探源[M].中國人民大學出版社.1992-169.。Kirkup（1994）所提出界定為：在購物中心內(nèi)，各類零售租戶的占比，布局情況的組合夏春玉.零售業(yè)態(tài)變遷理論及其新發(fā)展[J].當代經(jīng)濟科學,2002(4).安士敏.日本超級市場探源[M].中國人民大學出版社.1992-169.KirkupM，andRafiqM.ManagingTenantMixinNewShoppingCentres[J].InternationalJournalofRetail&DistributionManagement,1994,22(6):29-商業(yè)業(yè)態(tài)分類根據(jù)不同的標準以及筆者查閱MBA智庫百科可得知，商業(yè)業(yè)態(tài)的含義為：面對消費者特定需求，基于相關戰(zhàn)略目標，選擇性的配置商鋪類型、產(chǎn)品價格、銷售方式等，可提供多類銷售、服務的經(jīng)營形態(tài)。對于商業(yè)業(yè)態(tài)，其形態(tài)多樣，如，百貨店、大型商超、專業(yè)市場、購物中心等，其是零售業(yè)在長期發(fā)展當中形成的多元變革?；诮?jīng)營活動中要素的差異，如，選址、規(guī)模、價格策略等的差異化組合，從而組合成了不同的業(yè)態(tài)?？傮w而言，商業(yè)業(yè)態(tài)的分類多樣，靈活性很強，在差異化的經(jīng)營形態(tài)、銷售形式下，發(fā)展成了各種商業(yè)業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)豐富了市場形式，可更好的滿足市場消費者的需求，同時也促進了零售行業(yè)的多元發(fā)展，是長期發(fā)展中所形成的。將商業(yè)所屬的業(yè)態(tài)進行細分，如表2-1。表2-1商業(yè)業(yè)態(tài)細分表表2-1（續(xù)）表2-1（續(xù)）表2-1（續(xù)）2.1.3業(yè)態(tài)組合概念業(yè)態(tài)組合，其內(nèi)涵為：商業(yè)綜合體（或是購物中心）基于自身定位來發(fā)展相應的商業(yè)業(yè)態(tài)，還有各類型商鋪在其中的占比情況的過程。對于業(yè)態(tài)組合，其核心問題有三個，下面將逐一闡述。（1）業(yè)態(tài)的選擇：消費者所期待的功能有哪些，他們希望在購物中心發(fā)現(xiàn)什么；分析來看，購物中心實際上是零售+餐飲+休閑娛樂+服務得到綜合。雖然購物中心的類型很多，然而，核心功能方面大致相當，差異性比較小。（2）業(yè)態(tài)配比：在購物中心當中，各類業(yè)態(tài)在其中的數(shù)量占比情況，從消費者入手，分析他們的滿意度，衡量商戶的租金、滿意度，從而合理的配置各類業(yè)態(tài)的占比水平。從國外經(jīng)驗來看，對于購物類業(yè)態(tài)，其占比水平為52%；對于娛樂類業(yè)態(tài)，其占比水平為30%；對于餐飲類業(yè)態(tài)，其占比水平為18%。這是被大家普遍認可的“黃金比例”，一方面可充分的滿足消費者的需求，另一方面也可給購物中心、商戶帶來更多的收入，實現(xiàn)多贏局面。（3）落位與分布：也就是各業(yè)態(tài)在購物中心中的位置分布情況。分析來看，各業(yè)態(tài)怎樣去開展有效得到劃分、組合，應將餐飲安排在哪一層樓，應將休閑娛樂安排在哪一層樓，這會對商戶利益、消費者需求帶來直接性的影響，并且會都對購物中心的租金收益產(chǎn)生影響，這是大家都普遍關注的問題。2.1.4業(yè)態(tài)規(guī)劃和原則（1）\t"/item/%E5%95%86%E4%B8%9A%E4%B8%9A%E6%80%81%E8%A7%84%E5%88%92/_blank"商業(yè)地產(chǎn)\t"/item/%E5%95%86%E4%B8%9A%E4%B8%9A%E6%80%81%E8%A7%84%E5%88%92/_blank"項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃此概念的含義是：開發(fā)商基于項目城市當下的業(yè)態(tài)實際，結合今后商業(yè)發(fā)展趨勢，對已有招商資源進行整合利用，從而助力此商業(yè)地產(chǎn)項目可以順利的銷售，以及此項目在后續(xù)運營中取得積極的效果。（2）基本原則1）地位優(yōu)先原則對于單個綜合體，其業(yè)態(tài)組合需匹配企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，這一點很重要。分析來看，單個綜合體業(yè)態(tài)的選擇、比例規(guī)劃情況，要與城市綜合體定位保持一致性，同時也需滿足消費者需求，讓過商家在其中實現(xiàn)發(fā)展。2）整體功能定位在不同城市的城市綜合體，其有著差異化的區(qū)位特征，并且在功能方面也不同，如，上海的萬達廣場，其定位是中心型城市綜合體；北京得到萬達廣場，其定位是特定功能的城市綜合體。由此可見，在業(yè)態(tài)規(guī)劃當中，需遵守整體功能定位的原則，從而保障規(guī)劃的合理性。3）消費群體選擇在不同城市、不同區(qū)域的城市綜合體，它們的目標消費群體的結構、消費能力、消費傾向都存在差異，這也就對綜合體中的業(yè)態(tài)組合帶來了影響?？梢?，消費群體會影響到商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃。4）規(guī)模選擇對于商業(yè)業(yè)態(tài)組合，在選擇其規(guī)模時，參考的是城市綜合體的三方面，其一為面積，這決定了綜合體的規(guī)模大小，其二為大小，其三為橫豎空間結構。分析來看，在業(yè)態(tài)布局當中，需考慮到規(guī)模方面，基于規(guī)模大小來合理的選擇業(yè)態(tài)組合。2.2理論基礎2.2.1商業(yè)地產(chǎn)理論WilliamReilly（1931）創(chuàng)立出了商圈理論，在提出后引起了大家的普遍關注和討論。此理論的核心內(nèi)涵為：消費者在選擇購物地點的吸引力，其與商圈輻射半徑比的平方展示出的是反比關系，與商圈規(guī)模呈現(xiàn)出的是正比關系。Converse（1943-1945）選取了多個城市的行商勢力范圍開展了探析，并選擇了一些量化指標，由此來判定出商圈輻射范圍的大小。Davis（1972）創(chuàng)新性的提出了層次化發(fā)展模式，這是一種新的模式，可方便購物者集中購買某些商品、服務，同時也考慮到了消費者的消費能力水平，由此來配置相應的商業(yè)設施，形成一個科學的組合。StuartGabriel（2002）主要就商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程開展了探析，并表示，當民眾消費能力提高時，此時他們的消費需求會增長，由此促進了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的擴大，這是一個良性的循環(huán)。龍昱（2009）十分關注國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，并就其商業(yè)模式開展研究，劃分出了五種，它們有著各自的優(yōu)缺點，應基于實際情況來靈活的選擇發(fā)展模式。項淵(2010)認為，雖然商業(yè)地產(chǎn)的市場需求旺盛，然而也不可以盲目的進行投資，要將商業(yè)地產(chǎn)作為整體開展探析，設計出一些影響因素指標，并綜合考慮到國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展實際，作出合理的投資決策，取得積極的成效。李凱（2010）基于選址層面開展了商業(yè)地產(chǎn)項目的研究，設計出了評價指標體系，根據(jù)評價結果來選擇相應決策。余江毅（2011）探析了商業(yè)地產(chǎn)項目定位分析，還設計出了具體化的定位程序、方法，從而提升定位的精準性，促進項目發(fā)展目標的實現(xiàn)。崔霽（2012）基于六方面分析了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，最后得出，今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿€很大，然而，要注意發(fā)展的質(zhì)量，提升發(fā)展水平。趙翎鶯（2012）基于民眾消費習慣方面開展了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的探析，并表示，今后要將商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與消費習慣的變化進行有機對接，只有這樣才可實現(xiàn)長期發(fā)展。趙章（2013）設計出了6種開發(fā)模式，并指出了它們所對應的情況，不可盲目的進行選擇。崔霽、苗長松（2013）從發(fā)展機遇方面開展了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的探析，并表示，在新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2.2業(yè)態(tài)組合理論業(yè)態(tài)組合，此概念來自于國外，并且是購物中心聚客力的關鍵影響因素，在此概念引入后，國內(nèi)學者十分關注，并掀起了一股研究熱潮。Brown結合自身的工作實踐提出了這樣的觀點：在購物中心發(fā)展當中，其中的業(yè)態(tài)組合非常重要，并對經(jīng)營成果產(chǎn)生直接性的影響，所以，每家購物中心都應關注這方面，靈活的進行組合配置。Brueckner表示，購物中心的收益水平與其業(yè)態(tài)組合水平直接相關，二者呈現(xiàn)出的是一種正相關關系。West在綜合了許多研究成果后表示，作為購物中心，必須匹配市場情況，在實踐中優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，科學的規(guī)劃店鋪的數(shù)量、位置、面積等，從而促進購物中心的發(fā)展。Kirkup&Rafiq在綜合分析了業(yè)態(tài)組合后發(fā)現(xiàn)，在選擇業(yè)態(tài)組合時，此時的核心是選擇商戶的類型、各類型占比、各店鋪的位置布局，是一種綜合西的考慮，具有很強的綜合性特征。Bruwer基于消費吸引力層面開展了業(yè)態(tài)組合的分析，并提出，在購物中心當中，應可以提供多樣的產(chǎn)品、服務，同時它們的質(zhì)量應非?？煽?，從而提升消費吸引力，加快購物中心的高質(zhì)量發(fā)展。Beanetal專業(yè)就購物中心的業(yè)態(tài)組合選擇設計出了數(shù)學模型，并將許多要素納入其中，形成一種交互作用，使得整體達到一種最佳狀態(tài)。楊光玉通過選擇幾個購物中心實例開展探析后表示，大型購物中心也處于變化發(fā)展當中，會受到經(jīng)濟社會發(fā)展水平，民眾收入、消費觀念的變化的影響，只有緊隨時代潮流，購物中心才可以實現(xiàn)良好發(fā)展，并贏得未來。曾衛(wèi)明，譚軍基于盈利層面開展了購物中心的分析，在選擇數(shù)十家購物中心實例分析后得出，盈利能力、業(yè)態(tài)組合的合理性水平，二者間呈現(xiàn)出的是一種正相關關系，同時商戶需求、消費結構會影響到中心的租金收入，所以，要緊扣變化，靈活的做出調(diào)整，從而匹配時代發(fā)展。劉正結合了相關理論，就購物中心業(yè)態(tài)組合的程序步驟進行研究，還設計出了詳細的策略。綜合可知，業(yè)態(tài)組合需重點考量三方面問題：其一，業(yè)態(tài)種類選擇。分析消費者的需求，就各業(yè)態(tài)都對消費者的吸引力開展分析，從而評價出哪些是消費者所喜愛的業(yè)態(tài)，從而將它們規(guī)劃到購物中心當中。然而，也需要注意都對是，不同類型購物中心，其核心功能也大致相當，差異方面比較小，在此種環(huán)境下，要從主題方面打造出自身的差異，從而在競爭中贏得發(fā)展，讓消費者很好的進行區(qū)分。其二，業(yè)態(tài)配置比例。也就是在購物中心當中，各業(yè)態(tài)的商戶數(shù)量在總商戶中的占比水平。此時需考慮到整體的效果，這主要是從消費者、商戶、企業(yè)租金方面進行全面得到考慮，然而確定各業(yè)務在中心內(nèi)的配置比例情況。從國外發(fā)展的成功經(jīng)驗來看，對于購物類商戶，其占比水平為50%；對于休閑娛樂類商戶，其占比水平為30%；對于餐飲類商戶，其占比水平為20%，這是被大家所廣泛認同的黃金配比，這方面可參考這一比例，從而助推國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)布局的發(fā)展。其三，位置與分布。也就是各家商戶在購物中心內(nèi)的經(jīng)營位置，因為各業(yè)態(tài)商戶的情況存在差異性，如何將它們合理、科學得到布局組合在一起，從而方便顧客的消費，提升消費感知，并增加商鋪的收入，將客流資源進行充分的利用，從而讓企業(yè)租金、商家利潤、消費者需求都得到最大化的發(fā)展。第三章西安商業(yè)地產(chǎn)背景介紹

3.1西安典型商圈分析對于西安的商圈，其可劃分成這幾類，具體為：鐘樓商圈、小寨商圈、高新商圈和曲江商圈，本節(jié)系統(tǒng)介紹西安這些典型商圈的具體情況。（1）鐘樓商圈：在全市范圍內(nèi)，有一個核心商圈，其是全市重要得到商貿(mào)旅游服務聚集地，此處非常繁華，商業(yè)密度非常高，展示出了強大的發(fā)展活力。有多條核心商業(yè)街，如，東大街、北大街，其中擁有大型購物中心、百貨商場，同時各知名品牌紛紛在此布局開店，如美邦、KAPPA、國美、蘇寧、香奈兒、雅詩蘭黛等，數(shù)量眾多。鐘樓商圈，其有著悠久歷史，同時在全市商圈中的影響力最大，可以實現(xiàn)市區(qū)的全覆蓋。從檔次方面看，有著多樣化的檔次，這也就可以滿足多元消費者的消費需求。從旅游方面看，因為靠近景點，由此也成為了游客的購物首選地，每天有著大量游客到此購物消費，這加快了此商圈的發(fā)展。詳細來看，此商圈是本市最大的商圈，在影響力、大小等方面都是本市其他商圈所無法企及的，是全市零售業(yè)稅收的最大來源地，商業(yè)活動、旅游活動發(fā)展指數(shù)表現(xiàn)亮眼。（2）小寨商圈：此商圈的發(fā)展時間還比較短，僅有20年時間，然而整體發(fā)展速度很快，在創(chuàng)立后迅速發(fā)展成本市第二大商圈。在此商圈當中，其消費群體主要為大專院校的學生，還有公務員，還有一些是時尚人群。從商業(yè)業(yè)態(tài)方面分析，多是自由市場+時尚潮流百貨商超。在持續(xù)的發(fā)展當中，此商圈的影響力在持續(xù)提升當中，同時今后發(fā)展?jié)摿σ埠艽?。?）高新商圈：對于此商圈，其是本市最年輕的商圈，并且在逐步的走向發(fā)展成熟。從其中業(yè)態(tài)來看，多是中高端商場、超市、數(shù)碼賣場、高檔寫字樓等，其是本市未來發(fā)展?jié)摿χ牵诨A設施、配套設施方面都做的非常好，可以說完善度是超前設計，由此也使得其未來發(fā)展?jié)摿薮?。其中的金鷹國際購物中心，其區(qū)位優(yōu)勢明顯，在高新路發(fā)展形成了特色化的金融中心，此商圈的高檔樓盤數(shù)量超200個，并且在消費群體方面多是那些金領、白領，他們是消費的主力，帶動了整個商圈經(jīng)濟的發(fā)展。（4）曲江商圈：對比其他商圈，此商圈擁有者鮮明的特色，這有利于滿足消費者的多元需求。在此商圈當中，文化歷史在此處得到了傳承，但是傳承方式有些獨特，其融入了商業(yè)市場當中，此時消費者在此消費時，還可感知到歷史文化特色，其中的大唐不夜城將中華文化+商業(yè)實現(xiàn)了高度融合，贏得了許多游客的贊賞，并帶動本市旅游業(yè)、零售業(yè)等各行業(yè)的發(fā)展，是一種特色化的開創(chuàng)性發(fā)展。從2002年開始，西安投入大量資源用于開發(fā)本商圈的旅游資源，在嘗試探索后，逐步走向了發(fā)展正軌。在大小方面，大概為16平方公里，其中心區(qū)域為大雁塔。從資源方面看，其中有著一些很好的古跡資源，如，大慈恩寺，人工打造出的大唐不夜城，其中基于西安的歷史文化，建設出了許多的特色化建筑，給游客以一種歷史+時尚的交匯之感。在此商圈當中，其中集聚了大量的高端品牌，整體的消費檔次比較高，主要面向是那些高收入消費人群。在曲江二期的建設開啟下，此商圈的旅游發(fā)展在加速當中，并且朝著集合四大功能的綜合性商業(yè)中心，這四大功能具體為：旅游觀光（主要發(fā)展的是旅游業(yè)，促進經(jīng)濟轉型）、文化產(chǎn)業(yè)（滿足民眾的文化需求）、高檔住宅區(qū)（滿足的是民眾的居住需求）、商業(yè)文化。3.2西安典型商圈的定量指標分析3.2.1商圈因子對于商圈，其是由許多商業(yè)地產(chǎn)項目為中心發(fā)展出的，有著良好的商業(yè)環(huán)境，可滿足市場消費需求的空間范圍。通常而言，商圈發(fā)展有著許多驅(qū)動因素，如經(jīng)濟因子、消費因子、環(huán)境因子、政策因子。(1)經(jīng)濟因子經(jīng)濟因子是商業(yè)地產(chǎn)投資的基礎，是商圈形成的基礎。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平，會都對市場投資者產(chǎn)生影響，通常經(jīng)濟水平越高，其對外部的投資吸引力也就越大，可加快區(qū)域的發(fā)展。對于本市的鐘樓商圈，其十分繁華，同時被人們稱贊為“西北第一商圈”。1993年，本市首家洋快餐肯德基在南大街創(chuàng)立發(fā)展，其店員統(tǒng)一服裝，贏得了許多市民的認同。后期，許多知名品牌都進入到了鐘樓商圈發(fā)展，這進一步加快了商圈的發(fā)展。但是，在改革開放的深入發(fā)展下，本市經(jīng)濟發(fā)展很快，吸引著外部投資者加入到本市發(fā)展，這促進了本市各行業(yè)發(fā)展，并發(fā)展出了一些新興商圈，在此種環(huán)境下，鐘樓商圈吸引力出現(xiàn)了下滑，商家和消費者被新的商圈分流了部分。(2)消費因子在商圈發(fā)展當中，消費力是重要因素。任何商業(yè)地產(chǎn)項目，其服務的是消費者服務，其選址需把握好區(qū)域市場的消費人群的收入情況，還有認可流動性開展調(diào)查，然后基于調(diào)查結果來進行合理布局發(fā)展。根據(jù)西安典型商圈的分析，我們了解到西安各商圈的形成很大部分是由該區(qū)域的消費力所決定的。如鐘樓商圈面對的消費群體較為多樣，促進了其商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。鐘樓商圈的消費人群龐大，據(jù)統(tǒng)計，單就東大街每分鐘人流量高達180人左右，足以可見該區(qū)域的消費群體之強大，也保證了鐘樓成為西安最大的商圈。大專院校在校生、國家單位公務人員家庭和長安區(qū)的時尚人群為小寨商圈主要的消費群體，決定了該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)以自由市場和時尚潮流百貨商場超市等為主。穩(wěn)定的高端消費群體，還有科技企業(yè)的金領、白領，這發(fā)展成了消費主力軍，在高新商圈當中，多是中高端商場、超市、高檔寫字樓等業(yè)態(tài)，其今后發(fā)展?jié)摿艽?，未來發(fā)展空間很大。(3)環(huán)境因子在環(huán)境因素方面，其也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關鍵因素。對于環(huán)境，主要有兩方面，其一為實體環(huán)境，其二為虛擬環(huán)境。對于實體環(huán)境，其是區(qū)位周邊的交通情況，良好的交通條件、位置，其可拓展商圈輻射范圍，加快人口的流動發(fā)展。如，對于鐘樓商圈，其區(qū)位優(yōu)勢非常好，并助推著其發(fā)展成了全市最重要的商圈，成為每逢節(jié)假日西安市民便言的“進城逛逛”的首選之地。小寨商圈來看，其經(jīng)營環(huán)境比較優(yōu)越，旁邊有大量的高校分布，由此帶來了大量的學生消費群體，是眾商家看好的重要原因。(4)政策因子從政策因素方面看，其會影響到商圈發(fā)展。從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來看，政策因素會對本地發(fā)展帶來影響。在一帶一路戰(zhàn)略下，改革力度加大，一些開發(fā)區(qū)、試驗區(qū)在快速建設當中，還有西部大開發(fā)等發(fā)展戰(zhàn)略，在多方面政策得到疊加下，西安迎來了新的發(fā)展機遇，外地企業(yè)紛紛搶灘西安市場，萬達集團、新城控股集團等一批有實力的商業(yè)企業(yè)相繼投資運營，灃東新城華潤萬象城和吾悅廣場、高新萬達廣場、曲江大悅城和金輝環(huán)球廣場、浐灞砂之船奧萊、高新首創(chuàng)奧萊、涇河新城靜安?萬國薈奧萊等一批商業(yè)項目建成開業(yè)，在這些項目載體的帶動下，西安市的商圈建設迎來新一輪發(fā)展浪潮。一些典型商圈如鐘樓、小寨等隨著外地企業(yè)投資的進入，商務、金融等高端產(chǎn)業(yè)的引入，這提高了商圈的檔次，促進了商圈的高質(zhì)量發(fā)展。曲江、高新等新興商圈異軍突起，并呈現(xiàn)出加速發(fā)展的態(tài)勢。3.2.2地段因子商圈的建設與地段的地租收入、地段的增值利潤等因素有極大的聯(lián)系。（1）地租收入對于地租，其也就是土地所有者將土地使用權出讓，由此得到收入。在此種情況下，土地所有者利用所掌握土地來獲得純收入，是一種經(jīng)濟形式。對于購物中心的選址，如果當?shù)氐牡刈夂芨?，那么租出的利潤就越高，所以，在建設商圈當中，要關注后續(xù)的租金收入水平。（2）距離交通樞紐的距離從交通方面看，如果商圈靠近交通樞紐，那么此時帶來的人流量將更大，此時的租金也越高，租金收入也越高。由此可見，商圈價值、與交通樞紐距離，二者間呈現(xiàn)出的是一種正比關系。（3）地段的增值利潤當土地增值后，此時會帶來增值利潤，然而，投資者的選址，會直接影響到增值利潤水平，當選址靠近經(jīng)濟中心時，那么所帶來的增值利潤會越大，這將有利于幫助商圈獲得更大的投資收益。3.2.3城市結構與空間演變因子城市格局一般取決于該城市的總體規(guī)劃，而城市規(guī)劃一般也會影響和制約著商圈的發(fā)展。從之前的商圈的發(fā)展和空間的分布上可以明顯看出政府政策和城市規(guī)劃會影響到商圈的發(fā)展。在本市的主城區(qū)，其有著總體發(fā)展規(guī)劃，從規(guī)劃可知，全市結構布局是“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”?；诖?，可發(fā)展商圈發(fā)展與城市結構相匹配，兩者間有著密切的聯(lián)系。對于“九宮格局”，其是主城區(qū)的空間功能、定位不同，對于全市主城區(qū)，可劃分成9個功能區(qū)：其一，明城墻的老城區(qū)。其側重于發(fā)展的是人文旅游、零售業(yè)，由此發(fā)展出了商貿(mào)服務區(qū)。其二，北部經(jīng)開區(qū)。其側重于發(fā)展制造業(yè)，從而滿足全市的工業(yè)品、生活品的需求。其三，南部。其重點發(fā)展的是文教科研事業(yè)，滿足民眾這方面的現(xiàn)實需求。其四，西部。其建設的是滿足居住的綜合新區(qū)，匹配民眾需求。其五，東部。其側重于發(fā)展的是國防軍工業(yè)，形成一個產(chǎn)業(yè)聚集地。其六，東北部。其七，東南部。這兩個部分重點發(fā)展的是文化、旅游、物流業(yè)，還有住房，打造成生態(tài)旅游度假區(qū)，吸引更多游客，滿足本市民眾的休閑需求。其八，高新區(qū)。此處發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)是高新技術產(chǎn)業(yè)，從而加快全市的信息化發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構。其九，長安城遺址保護區(qū)。在此部分當中，主要是歷史遺址，可為旅游業(yè)的發(fā)展提供更多資源。從9大功能區(qū)來看，商圈在發(fā)展當中，空間分布也與功能區(qū)形成了對應關系，從老城區(qū)來看，其商圈分布的集中度非常高，此處的功能側重于旅游業(yè)方面。此外，基于鐘樓這一核心來看，南北兩邊商圈發(fā)展展示出了差異性，分析來看，它們的功能定位與城市功能劃分保持一致，在北邊，其側重于發(fā)展制造業(yè)，同時在西北角有塊商圈空白區(qū)，這也就是漢長安城遺址，其保護總面積為75平方千米，這塊區(qū)域是不準進行商業(yè)開發(fā)的，從而為本市保留一個歷史文化區(qū)。從南邊來看，其側重于發(fā)展文教科研事業(yè)，此處有許多高校，由此也吸引著投資者的關注。從西南、東南來看，此處打造發(fā)展的生態(tài)旅游度假區(qū)，還有高新技術產(chǎn)業(yè)，風景比較好，由此也吸引著商圈的加入發(fā)展。由此可見，本市建設在持續(xù)推進當中，整體堅持的是“北擴、東拓、西聯(lián)”，整體上匹配著城市規(guī)劃，同時地鐵三號線已實現(xiàn)通車，加強了各城區(qū)間得到聯(lián)系，并加快了商圈的發(fā)展。“棋盤路網(wǎng)”，這是本市基于唐代路網(wǎng)，由中心逐步發(fā)展棋盤路網(wǎng)，此種具備優(yōu)勢的棋盤路網(wǎng)，并且讓商圈實現(xiàn)了全局性分散，促進了商圈得到空間結構優(yōu)化發(fā)展?！拜S線突出”，也就是東西、南北主軸線的延伸，從全市布局來看，鐘樓區(qū)是核心，并形成了主軸線道路。從商圈分布來看，其匹配了軸線突出特征，沿著主要交通軸線向外延伸，所以商圈的分布軸線延伸十分明顯，因而形成了“十字架”形的走向。“一城多心”，也就是基于全市空間結構、道路所發(fā)展出的多個城市中心，其中最大的一個是鐘鼓樓，這是全市的核心區(qū)域，同時也建設出了多個城市副中心，打造出了一城多心，商圈分布、城市規(guī)劃展示出了高度的一致性，這說明商圈發(fā)展是有序的，是高效的，是對接城市發(fā)展的。對于城市規(guī)劃，在持續(xù)發(fā)展下，會逐步得到向外進行擴散，并促進商圈的擴散發(fā)展。綜合可知，城市規(guī)劃工作至關重要，其對城市結構、區(qū)域性質(zhì)、發(fā)展方向等的都產(chǎn)了直接影響，需認真對待，基于此來布局商圈的發(fā)展，打造出更多的充滿發(fā)展活力的城市商圈。第四章西安商業(yè)業(yè)態(tài)研究4.1西安商業(yè)業(yè)態(tài)的構成及特點從發(fā)布的《西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃》中可知，到2020年時，全市將發(fā)展成這一商業(yè)格局，中心城區(qū)承擔的是時尚購物功能，二環(huán)承擔的是休閑消費功能，三環(huán)承擔的是輻射功能西安市商業(yè)貿(mào)易局.西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃[R].西安:西安市商業(yè)貿(mào)易局,2007.。經(jīng)過多年的改造和建設，目前西安市已經(jīng)形成以鐘樓、小寨、康復路三大成熟商圈為主軸，以高新、曲江、經(jīng)開、土門、李家村-雁塔路、東二環(huán)立豐廣場等待成熟商圈為輔助的相互交錯的城市商業(yè)格局，但目前仍未改變整體商業(yè)重心偏于南側的格局。其中，各個商圈的業(yè)態(tài)構成西安市商業(yè)貿(mào)易局.西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃[R].西安:西安市商業(yè)貿(mào)易局,2007.鐘樓商圈：對于此商圈，其核心是鐘樓，同時還有些延伸拓展，是地區(qū)級商圈，其滿足的是游客、市民，還有周邊消費者。在此商圈當中，其各類商業(yè)業(yè)態(tài)都有，具有很強的綜合性，并且是全市最大、最全的商業(yè)中心，致力于建設出高端商業(yè)中心，發(fā)展實力強勁。小寨商圈：對于此商圈，其中心是小寨東路、長安南路的交叉點，向北接到南二環(huán)，向南連接電視塔，向東到曲江新區(qū)，向西到高新區(qū)，呈“干”字型街區(qū)分布，是西安第二大商圈，被許多人稱作是城市副中心，只是比鐘樓商圈小一些，是全市第二大商圈。從消費群體來看，既有大專院校的學生，也有機關單位的公務員，在過去本商圈發(fā)展的是中低端產(chǎn)品、服務，當下在逐步朝著中高端方向發(fā)展，致力于建設為全市最具影響力的區(qū)域商圈?？祻吐飞倘Γ嚎祻吐飞倘σ卜Q長樂商圈，位于市西北方向，中心位置是康復路，然后向南北進行拓展，建設出了工字型的批發(fā)市場中心，這是整個西北地區(qū)首家綜合批發(fā)地，消費對象主要面向西北地區(qū)分銷商、西安低收入者，主要業(yè)態(tài)是服裝、飾品、鞋類等一些低端的商品，其年營業(yè)額及單位面積營業(yè)額居各大商圈之首。高新商圈：對于此商圈，其是在科技路、高新路的交匯處。從發(fā)展過程來看，起初是世紀金花、金鷹百貨在此處發(fā)展，然后快速的興起發(fā)展，并發(fā)展成了一個潛力大的新商圈。從消費對象池方面，其面向的是居民、白領。在此商圈當中，有著完備的軟硬件設施，同時環(huán)境很難不錯，擁有多元業(yè)態(tài)組合，如，百貨、珠寶、影院等等，側重于發(fā)展高檔次產(chǎn)品、服務。土門商圈：對于此商圈，其位于豐鎬西路，有著大量的臨街商鋪。從消費對象方面分析，核心是周邊居民，商業(yè)業(yè)態(tài)比較多，如，百貨、臨街商鋪，整體檔次水平都比較低，滿足的是人們的基本生活。分析來看，此商圈的功能比較少，發(fā)展水平低，然而，人流量非常大，商圈中的商鋪收入還是非?？捎^的。李家村-雁塔商圈：以服裝、百貨、餐飲、影院、紡織、IT為主的專業(yè)商圈，從消費對象方面看，核心是城西居民，多是在萬達廣場周邊進行開發(fā)，從而滿足居民的基本生活需求。經(jīng)開商圈：對于此商圈，其靠近行政中心、文化中心、交通中心，由于形成時間較短，尚未成熟，未來經(jīng)開商圈將成為城北最重要的城市商圈。業(yè)態(tài)比較多元，如，百貨、娛樂。立豐商圈：對于此商圈，是核心是立豐廣場，是一個小型商圈，主要服務的區(qū)域內(nèi)的消費群體，也有著一些功能，消費對象主要是東二環(huán)居民和高校學生，主要業(yè)態(tài)有家居、建材、百貨、餐飲、運動產(chǎn)品。曲江商圈：2008年之后，國家相繼出臺了一系列的樓市限購和調(diào)整政策，住宅市場呈現(xiàn)回落趨勢，許多住宅開發(fā)商在立足住宅的同時，兼營或擴大商業(yè)地產(chǎn)的投資比例成為了首要選擇，一批新的商圈如高新商圈、曲江大雁塔商圈和經(jīng)開區(qū)商圈等不斷成長起來。曲江商圈立足打造為以高檔消費人群為服務對象的高級商圈，其商業(yè)、消費的水平及檔次要顯著高于西安傳統(tǒng)的商圈。曲江商圈已具備了餐飲、百貨、服裝、影視、劇院、音樂廳等高端的消費場所，力圖打造成西安新的繁華商圈。數(shù)據(jù)來源：/s?src=lm&ls=sm2365970&lm_extend=ctype:31&q=%E8%A5%BF%E5%AE%89%E5%B8%82%E5%95%86%E5%9C%88%E5%88%86%E5%B8%83%E5%9B%BE圖4-1西安市部分商圈分布圖Figure4-1distributionofsomebusinessdistrictsinXi'an數(shù)據(jù)來源：/i?q=%E8%A5%BF%E5%AE%89%E5%95%86%E4%B8%9A%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%88%86%E5%B8%83%E5%9B%BE&listsrc=sobox&listsign=9dc813caf85882bbaca0219f444c89e0&src=360pic_strong圖4-2西安市1號線沿線商業(yè)分布Figure4-2commercialdistributionalongXi'anline14.2西安商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的分析對于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，其也就是商業(yè)地產(chǎn)項目為匹配消費者需求所發(fā)展配置的各種形態(tài)商戶。在一帶一路戰(zhàn)略、試驗區(qū)等措施的推進下，西安面臨著諸多發(fā)展機遇，享受到了許多優(yōu)惠政策措施，建設加快發(fā)展，各項經(jīng)濟指標表現(xiàn)亮眼。在2020年，全市的消費零售總額突破了5000億元，這進一步拓展了商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ⑶易屓猩虡I(yè)地產(chǎn)快速繁榮發(fā)展?；谙M者需求，來設計業(yè)態(tài)分配，考慮到綜合效益，而業(yè)態(tài)的不同會帶來差異性的社會分工。分析來看，各業(yè)態(tài)要素，其滿足的是特定消費者需求，基于一定戰(zhàn)略目標，選擇出店鋪的位置、規(guī)模、價格策略等，給用戶提供多元經(jīng)營形態(tài)。對于下文，主要介紹的是本市的四種類型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，就各業(yè)態(tài)的目標消費全通體、服務功能等進行具體化的闡述，發(fā)展出了差異化的業(yè)態(tài)生態(tài)圈，由此來幫助商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃發(fā)展，提升整體的發(fā)展水平。4.2.1商業(yè)地產(chǎn)酒店業(yè)態(tài)分析（1）業(yè)態(tài)描述對于酒店類商業(yè)地產(chǎn)，其實際上是酒店+地產(chǎn)的綜合業(yè)態(tài)，二者得到融合發(fā)展并非偶然，有著其市場發(fā)展環(huán)境，是市場選擇的結果。對于星級酒店，其往往是城市的標志性建筑，展示給市民、外地游客等，而且星級酒店能夠很好體現(xiàn)周圍的品味或形象，因此，隨著商業(yè)的繁榮，酒店類業(yè)態(tài)的興起就是理所當然的。（2）業(yè)態(tài)特點分析來看，酒店類商業(yè)地產(chǎn)，其出現(xiàn)時間還比較短，具有一定的新穎性，對比寫字樓投資，其投入要更大一些，同時成本回收周期更長一些。當官此類項目建成后，可以提高本市的商業(yè)形象，且因其是勞動密集型行業(yè)，對地方就業(yè)也有較大帶動作用。酒店類商業(yè)地產(chǎn)近兩年呈現(xiàn)3種發(fā)展趨勢：1）市場份額逐步增大近年來隨著人們生活水平的提高，且十九大中也指出要滿足民眾對美好生活的追求，這也就加快了酒店類消費的發(fā)展，酒店類業(yè)態(tài)必將迎來一波發(fā)展熱潮。2）產(chǎn)品優(yōu)勢顯著酒店地產(chǎn)在國內(nèi)高速發(fā)展，北上廣等地都大力發(fā)展。分析來看，此類項目多選擇在商業(yè)集中、交通便利的地段，從而擁有大力的客源，為酒店的長期發(fā)展提供支持，提升酒店經(jīng)營利潤，而且能夠產(chǎn)生人氣聚攏效應，有助于帶動周邊商業(yè)、辦公及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3）回報高低和穩(wěn)定是投資的重要指標酒店通常的投資回收期在8-10年，甚至更久，對于地產(chǎn)商而言，需要前期做好區(qū)位分析，投資定位分析及投資測算，這是保證酒店日后經(jīng)營收益穩(wěn)定的前提。錯誤的投資定位極易導致市場過熱，同時加劇了市場競爭，最終讓酒店收益持續(xù)下降，甚至是出現(xiàn)虧損，此時的投資也就難以繼續(xù)下去。（3）西安市商業(yè)地產(chǎn)酒店業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀自2010年后，國內(nèi)的高鐵建設進一步提速發(fā)展，而西安擁有許多的旅游資源，通過高鐵項目的建設，吸引了大量的全球游客到西安旅游，而旅游業(yè)的發(fā)展，也帶動了本市酒店、餐飲業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展，許多酒店品牌都進入到了西安發(fā)展，全市的酒店市場快速升溫發(fā)展。在強大的營銷活動下，使得全市旅游資源被快速的傳播開來，并使得本市酒店需求高速增長。繼第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，西安市人口破千萬，同十年前相比增長50%以上，晉升“北方第三，全國第八”。從供給層面分析，高端酒店快速增長，然而市場競爭也在加劇。到2019年底時，全市中高端酒店數(shù)量進一步增多，并且新增房間數(shù)量將近5000間。從相關統(tǒng)計可知，在2019年，全市的酒店總數(shù)將近17000家，在這里面中高端數(shù)量為330家，所提供房間將近5.9萬間，整體市場份額在2%左右。1）酒店區(qū)域分布西安中高端酒店集中程度高，地區(qū)差異明顯。根據(jù)我們掌握的323家中高端酒店覆蓋西安市下轄10個行政區(qū)和代管的1個功能區(qū)，全市的中高端酒店，主要位于六大區(qū)，具體為：雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、新城區(qū)、臨潼區(qū)，這六個區(qū)域占據(jù)市場體量的93%多，市場體量占比分別為32.51%、17.34%、17.34%、13.31%、8.98%、3.72%。其中雁塔區(qū)擁有中高端酒店數(shù)量最多，是全市發(fā)展的核心區(qū)域，是陜西省的經(jīng)濟、文化中心，同時其中也建設了高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，還有曲江新區(qū)，二者均是國家層面的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，還有不少的歷史文化景點，如，大雁塔、青龍寺等，還有著便捷的交通，交通將機場、高鐵站、高速路有機的連接起來，交通便利，促使其酒店分布最為密集。酒店體量分布排列第二的是未央?yún)^(qū)和碑林區(qū)，未央?yún)^(qū)是絲綢之路的起點，該區(qū)域內(nèi)有著多方面的資源，既有經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，也有文化旅游資源，這也就給其中的酒店帶來了大量的客源。從酒店客戶來看，多是商務出行人士，還有那些休閑度假人員。對于碑林區(qū)，其在2018年進入到了國內(nèi)百強區(qū)榜單，其中有一家碑林博物館，文化氛圍示范濃厚，文物古跡數(shù)量很多，同時還有著各類主題的特色酒店，從而滿足多元客戶的需求。圖4-32019年西安市中高端酒店重點區(qū)域分布圖（單位：家）Figure4-3distributionmapofkeyareasofmidandhighendhotelsinXi'anCityin2019(unit:home)2）酒店主要商圈分布對于本文所調(diào)查的323家中高端酒店，其分布于全市得到34個商圈當中，集中度比較高，核心分布區(qū)域有：鐘鼓樓回民街、高新技術開發(fā)區(qū)、大雁塔曲江旅游區(qū)、火車北站、鳳城二路、小寨、臨潼兵馬俑旅游區(qū)七大商圈，這七大商圈較為熱門，酒店總量達到216家，占西安中高端酒店市場體量70%左右，占比分別為18.58%、16.41%、9.60%、7.12%、5.88%、5.57%、3.72%；其中鐘鼓樓回民街擁有酒店數(shù)量最多，該商圈酒店呈現(xiàn)以地鐵1號線為中心軸、鐘鼓樓為中心點分布，商圈內(nèi)酒店類型多樣；高新技術開發(fā)區(qū)當中，其酒店數(shù)量也比較多，本區(qū)域是全市舉辦一些國際展覽、會議的主要場地，該商圈內(nèi)以商務出行客群為主；相較于其他幾個商圈，臨潼兵馬俑旅游區(qū)的酒店數(shù)量相對較少，但也有12家中高端酒店，該商圈有著許多優(yōu)質(zhì)旅游資源，如，華清池，這是被國人所廣泛熟知的，還有秦始皇兵馬俑，這是全球性的熱點景區(qū)，商圈內(nèi)酒店以休閑度假類客群為主。3）酒店品牌分布西安中高端酒店市場中，品牌化經(jīng)營成為主流。西安品牌酒店聚集，品牌酒店市場占比達到近52%，共涉及81種品牌，主要是國內(nèi)品牌酒店，其占比超六成水平，國際品牌酒店有56家，占品牌總量的近34%。在國內(nèi)品牌酒店中，亞朵集團旗下的品牌酒店分布最為廣泛，體量占比為8.98%，其次是美豪、美豪麗致和和頤分布較為亮眼，其品牌市場占比分別為5.39%、5.39%和4.79%；在國際品牌中，品牌占比位列前三的分別為美居、智選假日、希爾頓，占比分別為4.19%、2.19%、1.8%；從酒店品牌商圈分布來看，西安品牌酒店主要分布于高新技術開發(fā)區(qū)、鐘鼓樓回民街和大雁塔曲江旅游區(qū)三個商圈，共占據(jù)品牌市場的50%多。（4）前景分析伴隨西安“一帶一路”建設、高鐵、地鐵、高速等交通設施的完善，游客需求的快速增長，西安星級酒店的數(shù)量不斷增長，品牌化經(jīng)營在加快發(fā)展，星級酒店朝著聚集方向發(fā)展，如，雁塔區(qū)、碑林區(qū)、經(jīng)開區(qū)等，相應酒店競爭壓力加劇，酒店應重點打造核心競爭力。4.2.2商業(yè)地產(chǎn)辦公業(yè)態(tài)分析（1）業(yè)態(tài)描述對于專業(yè)商業(yè)辦公樓，也被稱作是辦公樓，其主要用途是辦公。在建筑當中，組成的基本單元是辦公室。Rhodes、Kan（1971）給出了辦公樓的界定為：開展信息的收集、處理、分析，還有決定制定等經(jīng)濟管理活動的場所。國內(nèi)的辦公樓，其可劃分成三類：其一，甲級。這是基于綜合層面來評出等級；其二，5A。這是基于其中硬件設施層面評出等級；其三，第四代。這是基于發(fā)展視角做出的評價。而在寫字樓方面，其是基于質(zhì)量，往往用甲乙丙來進行分類，基于建筑綜合質(zhì)量的差異，可劃分成甲級寫字樓、乙級寫字樓，還有丙級寫字樓，分別對應的是高中低三個檔次。對于高檔物業(yè)，可細分成兩種，一個是頂級，另一個是甲級。各等級有著相應的軟硬件標準要求，類似于酒店星級評定的方法。（2）業(yè)態(tài)特點對于各類辦公樓，其運作關注的重點存在差異，由此也使得商業(yè)業(yè)態(tài)表現(xiàn)出了差異，對于各業(yè)態(tài)特征，制作出了下表4-3。表4-3不同類型辦公樓的業(yè)態(tài)特點（3）西安市商業(yè)地產(chǎn)辦公業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀西安有著悠久的歷史文化，實施陜西省的經(jīng)濟文化中心，在西部大開發(fā)、一帶一路等戰(zhàn)略的帶動下，全市得到科教文化事業(yè)都取得了突飛猛進的發(fā)展。在經(jīng)濟高速發(fā)展下，其朝著國家級中心城市的方向不斷發(fā)展，在基礎設施、旅游開發(fā)等方面投入了大量資源，投資吸引力很強，由此此加快了全市寫字樓的發(fā)展?，F(xiàn)階段，全市建設出了一批優(yōu)質(zhì)辦公樓，分布于多個區(qū)域，如，市中心、城北、高新區(qū)，其中的高新區(qū)的密集度非常高。圖4-4西安優(yōu)質(zhì)辦公樓分布圖Figure4-4distributionofhighqualityofficebuildingsinXi'an1）高新區(qū)從高新區(qū)來看，其是國際級的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，歷經(jīng)多年發(fā)展，許多知名企業(yè)在此落戶發(fā)展，如，華為、三星等。在高新區(qū)當中，主要有三期辦公樓，具體來看，對于一期辦公樓，其分布于唐延路、科技路這兩大路段。為進一步加快科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因為一期土地資源有限，由此開啟了二期項目，并且向南拓展發(fā)展，建成了許多高質(zhì)量的寫字樓，如，綠地雙子塔、邁克商務中心等。2）市中心從市中心來看，其是全市寫字樓發(fā)展的起點，利用強大的區(qū)位優(yōu)勢、配套設施，這使得其租金在全市是最高水平，而整體空置率卻是最低。對于其中的租戶，多是金融、高端制造，還有零售等行業(yè)。然而，因因為市中心的交通比較擁堵，加之物業(yè)比較陳舊，由此使得一些租戶選擇到其他地區(qū)租賃。政府面對市中心的發(fā)展，也制定出了一些保護古建筑的政策措施，且土地供應有限，近幾年內(nèi)暫時不會有大量新的寫字樓建成。3）南二環(huán)與小寨此區(qū)域的位置也還比較優(yōu)越，在市中心、高新區(qū)之間，發(fā)展起步時間比較早，并且建設出了便捷的交通體系，商業(yè)環(huán)境比較濃厚。本地也建設了一批優(yōu)質(zhì)辦公樓項目，如凱德廣場，其租戶多是金融企業(yè)，同時大部分是外資企業(yè)。4）城北在優(yōu)勢的區(qū)位下，本地靠近各個外出交通通道，出行選擇很多。在此區(qū)域內(nèi)，有著大量的國企、民企進入到此地發(fā)展。然而，現(xiàn)階段在缺乏發(fā)展后勁的情況下，寫字樓需求出現(xiàn)了下滑，這也壓制了本地區(qū)寫字樓的進一步發(fā)展。5）曲江本區(qū)域，從政府規(guī)劃中可知，其注重發(fā)展得到是文化、旅游產(chǎn)業(yè)，在優(yōu)惠政策措施的帶動下，加快了此區(qū)域的發(fā)展。對于本地區(qū)寫字樓的租戶，多是建筑、地產(chǎn)類企業(yè)。（4）前景分析從最近幾年全市的人口總量方面分析，這有利于加快寫字樓的發(fā)展。西安這座歷史文化名城，其處于一帶一路的重要節(jié)點，可充分利用此戰(zhàn)略來加快本市的經(jīng)濟社會發(fā)展。西安既很古老，又充滿了現(xiàn)代氣息，在城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)將保持穩(wěn)步發(fā)展。今后，高新區(qū)還會是本市寫字樓供應的最大區(qū)域，同時在市中心地區(qū)，寫字樓供應還是處于緊缺狀態(tài)。所以，未來寫字樓設施將會得到整體提高，租戶的需求、體驗方面將更好。4.2.3商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)業(yè)態(tài)分析（1）業(yè)態(tài)描述對于社區(qū)商業(yè)，其滿足的是民眾的購物、休閑、餐飲等需求，提供的是綜合性的服務，可滿足周邊人群的生活需求，提升民眾的生活水平，加快現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，給消費者提供人性化、個性化的服務、產(chǎn)品，同時也拓展商業(yè)的發(fā)展。對于各住宅小區(qū)，其往往會配置建設一些社區(qū)商鋪。對于社區(qū)商鋪，其面向的是一個社區(qū)、或是幾個社區(qū)的商圈。在社區(qū)當中，往往有數(shù)千到數(shù)萬的人口。而社區(qū)店鋪十分便利，可滿足社區(qū)民眾的生活需求，給民眾提供日用品，如，超市、網(wǎng)吧、干洗店、美容美發(fā)店。（2）業(yè)態(tài)特點1）基于商業(yè)形態(tài)分析看，社區(qū)商業(yè)有著其獨特性，其與城市商業(yè)中心、步行街等業(yè)態(tài)有著顯著差異，同時在配置、消費規(guī)律方面都很不同。在此種情況下，社區(qū)商業(yè)的穩(wěn)定性更強，發(fā)展時間更長，往往對應著社區(qū)的發(fā)展而發(fā)展。2）基于服務范圍分析看，社區(qū)商業(yè)的地域?qū)傩苑浅?，側重?個或多個社區(qū)。對比城市的商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)的輻射半徑要小許多，然而，這也無法降低其重要性，其依然是城市商業(yè)中的不可缺乏層次部分。此外，社區(qū)商業(yè)中的人流量比較固定，不會出現(xiàn)擁擠情況，其可對城市中心商業(yè)得起到很好的緩解作用，承擔一部分功能，更好的滿足消費者的需求。3）基于功能層面分析看，社區(qū)商業(yè)的服務對象是本社區(qū)、周邊社區(qū)的居民，給民眾提供便捷性的消費，滿足民眾的生活、休閑需求，其地位也很重要。此外，社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)品、服務，其擁有很強的便利性，然而，價格方面并非一定是低廉。（3）西安市商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展當中，社區(qū)成為了民眾的重要生活場景。當下，不少商業(yè)資源穩(wěn)步的下沉，商業(yè)功能也逐步的滲透到社區(qū)當中。而懶人經(jīng)濟發(fā)展很快，社區(qū)承擔著多方面的功能，由此催生發(fā)展出了社區(qū)商業(yè)圈。市民希望獲得良好的安居環(huán)境，希望獲得便利的服務，這也就助推了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。從西安市來看，其人口總數(shù)超千萬，而社區(qū)商業(yè)圈也早已出現(xiàn)和發(fā)展。2019年，市政府規(guī)劃了10個“15分鐘便民服務圈”項目，也就是用三年來讓廣大社區(qū)居民在居住地不行擔當1.2KM就可達到社區(qū)商業(yè)設施，從而更好的滿足民眾的各方面需求。從市統(tǒng)計局開展的一次調(diào)查顯示，面對本市建設15分鐘購物圈項目，將近九成市民對周邊生活設施滿意，剩下的是不滿意、不太滿意，可見這方面還需進行提升發(fā)展。根據(jù)國際慣例，當人均GDP突破3000美元時，此時整個社會將朝著消費型社會發(fā)展，民眾生活將出現(xiàn)變化，同時城市也朝著多中心方向發(fā)展變化，商業(yè)業(yè)態(tài)朝著多元方向發(fā)展。在小區(qū)樓下，其就建設了便利購物場所，居民在下班時可順路去購買生活所需物品。當下，城市生活節(jié)奏很快，社區(qū)周邊也建設了完善的商業(yè)街區(qū)，這些配套的生活設施，也是民眾購買房產(chǎn)時會考慮的指標。發(fā)展社區(qū)商業(yè)圈，可更好的滿足市民的消費需求，也有利于促進全民消費，打造出了良好的商業(yè)環(huán)境。當下，在本市的北郊、高新區(qū)等區(qū)域，許多開發(fā)商都積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目，由此也加快了新型社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。但對于社區(qū)商圈，往往是開發(fā)商進行統(tǒng)一化的管理，其業(yè)態(tài)豐富度更高，服務水平也更高，可更好滿足民眾的多元消費需求。許多房企都進入到了西安發(fā)展，并投資布局發(fā)展社區(qū)商業(yè)項目，建設出了一批特色、優(yōu)質(zhì)得到社區(qū)商業(yè)中心。在大型開發(fā)商持續(xù)進入下，本市的社區(qū)商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿薮?，未來發(fā)展充滿了希望。（4）前景分析隨著城市人口越來越多，大型商圈正在飽和，且面臨愈發(fā)嚴重的城市交通擁堵，這類輻射半徑通常在3KM內(nèi)，也就是民眾步行15min就可達到達，滿足的是周邊群眾。總體而言，社區(qū)商業(yè)將會持續(xù)發(fā)展，其存在價值和發(fā)展空間巨大。4.3影響西安商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)選擇的因素4.3.1交通條件在經(jīng)濟社會發(fā)展當中，交通是重要的基礎支持，從歷史經(jīng)驗可知，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)往往都有著便捷的交通，同時良好交通將商圈、消費者有機的連接起來，商業(yè)地產(chǎn)的特殊性使其具備了不同于其他地產(chǎn)的特性，其有著很強的消費吸引力，同時交通非常便利，可方便顧客去消費，特別是在交通樞紐節(jié)點，如，火車站、機場，這是游客集中的區(qū)域，同時也是游客消費的一個重要集中區(qū)。不少國外學者也就飯店選址開在哪里探析，如，Ritter（1986）專門設計出了選址評價模型，從而分析各交通要素對選址的影響情況。在西安市，商業(yè)地產(chǎn)多分布于交通干線，在地鐵一、二號線、高新路、太白南路兩邊分布開來。綜合分析可知，商業(yè)地產(chǎn)趨向于向交通便捷的地區(qū)聚集。（1）鐘樓商圈附近。此商圈的中心是鐘樓，并拓展到了東大街、西大街、南大街、北大街及解放路所形成的地區(qū)級商圈，這里是西安市的中心，貫通了四條城市主要街道，該商圈在便捷交通的吸引下，許多游客、本地市民都來到此處的商圈進行消費，其中可滿足民眾的多元消費需求，并逐步發(fā)展成了全市最大的商業(yè)中心。（2）解放路商圈附近。對于此商圈，其處于本市中軸線，總長路為1.9KM，同時其還可向周邊進行輻射，其商圈的服務能力比較強，可服務大量的民眾。此處的人口密度非常高，其常住人口超10萬人，并且還有火車站，此火車站是貫通西北的樞紐，同時也是中歐班列的節(jié)點城市，由此使得火車站的客流量非常大，這促進了本市商圈的快速發(fā)展，并且后續(xù)發(fā)展?jié)摿σ埠艽?。?）長樂路商圈附近。對于此商圈的發(fā)展，其與汽車站、火車站、鐘樓都比較近，從而帶來了良好的交通優(yōu)勢，這加快了此區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。（4）高新路商圈位附近。對于此商圈，其處于二環(huán)西南方向，在基于高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)所發(fā)展，在優(yōu)惠政策的促進下，許多人到此處投資興業(yè)，這促進了此區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，并且綜合發(fā)展指標在國內(nèi)表現(xiàn)都很不錯?，F(xiàn)階段，高新區(qū)已是全市、西北的地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的活躍區(qū)域。此外，2002年，本市的朱雀大道全面疏通，由此建設出了米字型的干線公路系統(tǒng)，將各路段、繞城高速都順利打通，提升了交通的便利性，并加快了本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，使得大量的精品住宅區(qū)都安排到本地發(fā)展，不少品牌地產(chǎn)商紛紛布局此地的發(fā)展。4.3.2目標服務對象和住宅業(yè)態(tài)相比，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)由于使用共同的外部資源，服務對象更加容易形成群體效應，因此相較住宅而言，業(yè)態(tài)選擇過程中服務對象的需求是重點考慮的因素。本節(jié)以鐘樓商圈、小寨商圈、高新商圈等典型商圈為例，分析目標服務對象對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)選擇的影響。（1）鐘樓商圈鐘樓商圈的目標服務對象為西安市民、外地消費者、旅游客等，服務對象多元。故為滿足多元化的服務對象，鐘樓商圈的業(yè)態(tài)也展示出了多元組合，如，百貨店、服裝、旅游產(chǎn)品等業(yè)態(tài)，在這一商圈當中，發(fā)展出了許多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如，購物中心、綜合超市、精品店、批發(fā)市場、文創(chuàng)主題業(yè)態(tài)、旅游商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)街等，以綜合型及中高端型商業(yè)業(yè)態(tài)組合為主。（2）小寨商圈小寨商圈的目標服務對象為城南居民、附近大學生等，服務以高校學生為主，是年輕時尚潮流的聚集地。該商圈以自由商貿(mào)和時尚潮流百貨商場和超市等業(yè)態(tài)為主，該區(qū)域代表商業(yè)有世紀金花、宜品生活、金鷹國貿(mào)、百盛、飛炫廣場等。其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)以大型集中式商場、潮流購物商業(yè)街為主。（3）高新商圈高新商圈的目標服務對象以高薪白領，還有周邊居民為核心。在此商圈當中，業(yè)態(tài)比較豐富，如，高檔百貨、珠寶、影院等，該區(qū)域選擇的是硬件設施優(yōu)秀的中高端型的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。4.3.3旅游活動商業(yè)地產(chǎn)是歷經(jīng)了長時間發(fā)展形成的，本就是城市經(jīng)濟文化的縮影，所以商業(yè)地產(chǎn)分布與城市文化存在著關聯(lián)性，同時文化濃厚之處往往會發(fā)展成為知名旅游景區(qū)。從中國歷史可知，西安有著悠久的歷史文化，其人文、自然景觀資源都十分豐富，在華夏文明的發(fā)祥地之一，前后都超過10個王朝定都于此，由此也逐步發(fā)展成為了國內(nèi)、國際性的知名旅游城市。在全市的旅游資源當中，被列入《世界遺產(chǎn)名錄》的數(shù)量就有6處，2018年西安旅游硬件配套更加完善，西安到香港高鐵直達以及地鐵4號線開通，更好加快全市旅游業(yè)發(fā)展，同時相關調(diào)查顯示，市民的幸福感非常強，這些都是對西安發(fā)展的肯定和認同。這個擁有豐富歷史文化底蘊，豐富旅游資源以及越來越完善的旅游硬件設施的城市，其游客接待量在快速增長，在2013-2018年之間，西安游客接待量都以超過10.38%的增長幅度上升，2016年的游客接待量增長幅度最低，為10.38%，2018年其游客接待量突破20千萬人次，高達24738.75萬人次，其增長率達到最高，為36.73%；旅游總收入和游客接待量呈現(xiàn)相同的規(guī)律，2018年都達到最高峰值，2018年旅游總收入2554.81億元，增長56.4%。西安很多地區(qū)既滿足了商業(yè)地產(chǎn)對周圍環(huán)境的需求也滿足了商業(yè)地產(chǎn)對人口門檻的需要，旅游景點處客流量大，吸引許多品牌加入本市發(fā)展，由此可見，全市的地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)，二者間是一種相互促進發(fā)展的作用，并且商業(yè)地產(chǎn)開始向景點進行聚集，如，鐘樓、大雁塔、鼓樓等。鐘樓是全市得到中心地帶，其是全市發(fā)展很早的商業(yè)中心，憑借其特色化的傳統(tǒng)，由此吸引著許多游客前去旅游。對于北院門，其也被許多人稱作是回民街，是全市的重要景區(qū)，古街充滿了文化氣息，讓身處其中的游客如癡如醉，在大量游客下，商業(yè)地產(chǎn)紛紛在此布局發(fā)展。對于大雁塔風景區(qū)，其是5A級景區(qū)，并且是亞洲地區(qū)最大的綜合旅游勝地，里面可滿足游客的多元消費需求，并且此處的環(huán)境優(yōu)美，許多高檔住宅在此建設發(fā)展，每年吸引著大量游客前來旅游。4.4西安商業(yè)地產(chǎn)項目的SWOT分析4.4.1優(yōu)勢分析（1）區(qū)位優(yōu)勢明顯對于西安，其是省會城市，有著悠久的歷史文化，其中的秦始皇兵馬俑更是震驚了世界，里面還有許多高校、科研機構，建設了高新技術產(chǎn)業(yè)基地，是整個西北、中歐班列、一帶一路上的重要節(jié)點城市，是全國性的交通樞紐。從經(jīng)濟方面看，西安的區(qū)位優(yōu)勢明顯，享受到了國家、省級發(fā)展戰(zhàn)略的支持，這進一步加快了西安的發(fā)展，并且促進了西北地區(qū)的高速發(fā)展。（2）交通運輸優(yōu)勢越來越凸顯進入新世紀后，西安基于所擁有的悠久文化，致力于將自身建設成文化特色的國際都市，加強發(fā)展交通業(yè)、旅游業(yè)，用完備的基礎設施來給旅游業(yè)發(fā)展提供支持作用，又用旅游業(yè)的快速發(fā)展來促進酒店業(yè)、零售業(yè)、住宿業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，達到一種相互促進的作用。現(xiàn)階段，全市的基礎設施建設在加快，并且規(guī)模在增大，公路網(wǎng)、鐵路網(wǎng)、空運的結合日益緊密，全市已基本建成了連接世界、國內(nèi)、省內(nèi)的四通八達通道，可見，全市的交通運輸優(yōu)勢越來越好，這可給全市發(fā)展提供強大的支持。4.4.2劣勢分析（1）商業(yè)地產(chǎn)的集中開建，增加了市場消化商業(yè)地產(chǎn)的負擔對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從建設到投入市場需花費一定的時間，而短期內(nèi)大量的集中開工，這讓全市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了供大于的局面，相關統(tǒng)計表明，到2011年10月底時，全市商業(yè)地產(chǎn)銷售總量突破了470萬平米，在這里面，寫字樓面積突破了130萬平米。在當時市場消化能力有限的情況下，寫字樓、商服用房出現(xiàn)了大量的庫存積壓。（2）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式較為單一，后期經(jīng)營風險較大現(xiàn)階段，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展，并推行的是“產(chǎn)權式商鋪”模式，此形式可提高商鋪售價，還可加速資金的回流，從開發(fā)商方面分析，多數(shù)運用的此方式，同時此模式的風險比較小，更多風險是讓業(yè)主進行承擔。從業(yè)主方面看，往往思維局限，缺乏對區(qū)域、地塊商業(yè)業(yè)態(tài)的全局分析，一方面不能保證業(yè)態(tài)的合理搭配，另一方面因為小業(yè)主群體較大，意見難以統(tǒng)一，開發(fā)商難以就業(yè)態(tài)開展統(tǒng)一化的布局，由此帶來了大量的空置率，對商業(yè)發(fā)展造成了不利影響。4.4.3機會分析（1）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ筮M入新世紀后，西安的各產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，并且在持續(xù)優(yōu)化當中，這促進了商業(yè)地產(chǎn)的擴大發(fā)展。2009年，國務院推出了《關中-天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，并加快了西安大都市的發(fā)展，在大方向明確的情況下，本市發(fā)展空間依然很大。在各類開發(fā)區(qū)加快建設的情況下，城鎮(zhèn)化在提速發(fā)展當中，這些都有利于商業(yè)地產(chǎn)的進一步發(fā)展。（2）房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)為壓制房價的過快增長，國家出臺了許多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，壓制投資、投機購房需求，這使得那些中小開發(fā)商發(fā)展難度加大，資金鏈也日益緊張，因為限價政策的實施，這使得房企出現(xiàn)了資金回收速度慢的情況，讓項目實施變慢。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，房企都積極的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，希望從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中獲得良好利潤，加快企業(yè)的發(fā)展。（3）投資者、投機者不斷追漲是全市的限購令來看，對公寓樓、商鋪、寫字樓都實行了限購。在此種環(huán)境下，傳統(tǒng)的住房投資者、投機者感受到了很大壓力，并且限制了資本持續(xù)加大進入房地產(chǎn)市場當中。而投資者手中有大量的資金，此時他們關注到了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，并無形加快了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。綜合可知，在房地產(chǎn)限購政策一波接一波的推出下，國內(nèi)得到投資者、投機者紛紛加入到了商業(yè)地產(chǎn)，此種加入促進了商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。4.4.4威脅分析（1）互聯(lián)網(wǎng)商務的沖擊在網(wǎng)絡普及發(fā)展下，人們的生活、工作都發(fā)生了極大變化，網(wǎng)絡也影響到了各行業(yè)的發(fā)展。在網(wǎng)絡的便捷性、高效性的影響下，許多行業(yè)都開啟了互聯(lián)網(wǎng)+發(fā)展，更是給電商行業(yè)帶來了廣闊、肥沃的生存土壤，以迅猛的勢頭崛起，顛覆了人們的消費理念，讓更多客戶熱衷于網(wǎng)購，讓線下市場不斷萎縮。據(jù)有關權威機構做出的統(tǒng)計，在2020年，西安的各大網(wǎng)購平臺的服飾、紡織物等產(chǎn)品，銷量漲幅平均達到12%，而實體業(yè)績則飛快縮水下滑。面對網(wǎng)購行業(yè)帶來了沖擊與威脅，也給西