置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

第一章申報(bào)單位簡(jiǎn)介及項(xiàng)目概況 1第一節(jié)申報(bào)單位概況 1第二節(jié)項(xiàng)目概況 2第三節(jié)結(jié)論與建議 9第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準(zhǔn)入分析 第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃 第二節(jié)規(guī)劃分析論證 第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策及市場(chǎng)準(zhǔn)入分析 第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 第四章節(jié)能方案分析 第一節(jié)能耗分析 第二節(jié)節(jié)能措施和效果分析 第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案 第六章建筑安全分析與評(píng)價(jià) 第一節(jié)消防設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià) 第二節(jié)電氣消防設(shè)計(jì)及評(píng)價(jià) 第三節(jié)防雷設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià) 第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析 第八章項(xiàng)目招投標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度安排 第九章經(jīng)濟(jì)影響分析 第一節(jié)總投資及資金籌措 第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析 第三節(jié)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 86第十章社會(huì)影響分析 第一章申報(bào)單位簡(jiǎn)介及項(xiàng)目概況第一節(jié)申報(bào)單位概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況本項(xiàng)目建設(shè)單位為湖北楚立鼎置業(yè)有限公司。本公司是2010年9月成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。公司注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，現(xiàn)有職員22人。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循有限公司制度的運(yùn)作方式，作，相互協(xié)調(diào)，初步形成了一個(gè)上進(jìn)，勇于開拓造一個(gè)優(yōu)美、舒適、文明和具較高文化品味的生活環(huán)境。二、資金實(shí)力及開發(fā)資質(zhì)情況湖北楚立鼎置業(yè)有限公司成立于2010年9月，公司注冊(cè)地為洪湖市新堤辦事處桑柳村二組跑馬路56#,;有限責(zé)任公司(自然人獨(dú)資);經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理；經(jīng)營(yíng)有效期至2020年9月13日。法定代表人：廖曉玲房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)：暫定資質(zhì){荊房開暫【2010】051號(hào)}1第二節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目二、建設(shè)性質(zhì)：新建普通商品房開發(fā)三、建設(shè)單位：湖北楚立鼎置業(yè)有限公司密度適中，周圍無(wú)噪音擾民與環(huán)境污染，是適宜人口居住較本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)小港榮鑫府住宅小區(qū)，項(xiàng)目總用地面積為8822平方米。&小港盤理區(qū)第一小學(xué)箱小意中學(xué)23功能用房分類項(xiàng)目層數(shù)高高度(米)分?jǐn)偼恋孛娣e戶型編號(hào)戶型戶型平均面積地上(住宅面積商用面積車庫(kù)面積總建筑面積結(jié)構(gòu)形式戶戶數(shù)(戶)總?cè)藬?shù)(人)備注小計(jì)商用住宅樓樓167A三室二廳二衛(wèi)92磚混商用住宅樓樓16A三室二廳二衛(wèi)428磚混4住宅樓樓661B三室二廳一衛(wèi)22磚混住宅樓樓662B三室二廳一衛(wèi)94磚混住宅樓樓66C三室二廳二衛(wèi)/二室二廳一衛(wèi)9磚混住宅樓樓16B三室二廳一衛(wèi)78磚混住宅樓樓16C二室二廳一衛(wèi)32磚混5合計(jì)一一一一8一2一6四、項(xiàng)目定位該項(xiàng)目位于214省道附近，交通便利，是小港農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)港南鎮(zhèn)開發(fā)普通商品住宅132套。主力戶型為三室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)。其平均戶型面積為109平方米左右。根據(jù)項(xiàng)目申報(bào)單位初步規(guī)劃，本項(xiàng)目規(guī)劃擬18個(gè)月建設(shè)完成(2012年1月至2013年6月)。六、擬建項(xiàng)目投資本項(xiàng)目總投資2100萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用1476.76萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用523.24萬(wàn)元(含土地費(fèi)用),預(yù)備費(fèi)100萬(wàn)元。詳見投資估算表。7七、資金籌措八、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編號(hào)數(shù)量單位1規(guī)劃總用地面積平方米2總建筑面積平方米3地上總建筑面積平方米其中住宅建筑面積平方米商用建筑面積平方米儲(chǔ)藏室平方米4容積率5住宅總戶數(shù)戶6居住人口(3.25人/戶)人7非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛8機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛9建筑密度%綠地率%8第三節(jié)結(jié)論與建議一、結(jié)論核準(zhǔn)細(xì)化指標(biāo)核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目擬用值評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)依據(jù)建設(shè)用地方面征地取得的合法性土地使用權(quán)出讓合同2011年10月23日由洪湖市國(guó)土資源局簽的土地成交確認(rèn)書合規(guī)合法洪湖市國(guó)有土地資源局簽出讓合同土地利用用途合規(guī)性住宅7棟住宅樓合規(guī)土規(guī)條件和建設(shè)方案土地使用強(qiáng)度合規(guī)性容積率1.79;建筑密度29%容積率1.79;建筑密度在規(guī)劃控制指標(biāo)之內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和建設(shè)方案規(guī)劃方面產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的符合性鼓勵(lì)普通房建設(shè)新建普通商品用房符合政策洪湖市小港農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)發(fā)展規(guī)劃城市總體規(guī)劃節(jié)能小型住居區(qū)小型多層住宅區(qū)高度契合洪湖市小港農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)9核準(zhǔn)細(xì)化指標(biāo)核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目擬用值評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)依據(jù)的符合性發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策方面房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中小套型、中低價(jià)位普通商品房132套普通商品房符合宏觀政策要求國(guó)發(fā)辦號(hào)文及洪湖市實(shí)施細(xì)則產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)可一次性開發(fā)不超過(guò)15萬(wàn)平方本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模1.5萬(wàn)多平方米符合標(biāo)準(zhǔn)《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》產(chǎn)業(yè)政策不是淘汰類產(chǎn)鼓勵(lì)類(節(jié)地、節(jié)能建筑)合規(guī)發(fā)改委令第40號(hào)行業(yè)準(zhǔn)入方面資本金準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)資本金不低于項(xiàng)目資本金100%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目申報(bào)單位提供的資金證明房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)四級(jí)(暫定級(jí))暫定級(jí)符合要求資質(zhì)證書拆遷拆遷補(bǔ)(洪城改辦國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出符合政鄂政辦核準(zhǔn)細(xì)化指標(biāo)核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目擬用值評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)依據(jù)補(bǔ)償和移民安置償標(biāo)準(zhǔn)[2008]2號(hào))所列費(fèi)用讓合同策要求號(hào)移民安置方案落實(shí)還建地塊、該地塊已落實(shí)拆遷安置補(bǔ)償工作符合政告職要求鄂政辦號(hào)資源利用節(jié)能新建建筑節(jié)能50%以上本項(xiàng)目節(jié)能58%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能評(píng)估報(bào)告節(jié)水綜合節(jié)水率20%直接節(jié)水率20%;中水回用率30%;雨水利用率30%;非傳統(tǒng)水源利用率30%。符合2010年建筑節(jié)水20%的目標(biāo)要求優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能評(píng)估報(bào)告節(jié)地本項(xiàng)目節(jié)地率30%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)十二五規(guī)劃綱要節(jié)材綜合節(jié)材率降再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%;建(構(gòu))筑物拆除時(shí)，材料的總回收率達(dá)40%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)十二五規(guī)劃綱要建筑抗震抗震設(shè)防烈度6本項(xiàng)目按6度標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防符合標(biāo)多層建筑核準(zhǔn)細(xì)化指標(biāo)核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目擬用值評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)依據(jù)安全度準(zhǔn)設(shè)計(jì)規(guī)范防雷商住小區(qū)三類等級(jí)設(shè)防雷系統(tǒng)按三類等級(jí)設(shè)防達(dá)標(biāo)多層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范消防耐火等級(jí)：地上和地下二級(jí)地上二級(jí)達(dá)標(biāo)多層消規(guī)環(huán)景影響廢氣)表2二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)限值CO、NO?、HC含量極少達(dá)標(biāo)排放環(huán)評(píng)批復(fù)廢水表4中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)B0D5:70mg/L達(dá)標(biāo)排放環(huán)評(píng)批復(fù)噪聲界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》“2類60分貝以下達(dá)標(biāo)排放環(huán)評(píng)批復(fù)核準(zhǔn)細(xì)化指標(biāo)核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目擬用值評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)”固體廢物無(wú)害化處理零排放達(dá)標(biāo)排放環(huán)評(píng)批復(fù)經(jīng)濟(jì)影響經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率21%本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率21%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(第三版)行業(yè)影響不能形成行業(yè)壟斷本項(xiàng)目市場(chǎng)占有率不到不會(huì)形成市場(chǎng)壟斷市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力強(qiáng)符合市場(chǎng)調(diào)查社會(huì)影響對(duì)區(qū)域社會(huì)影響利大于弊本項(xiàng)目為小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)社會(huì)環(huán)境影響程度小影響小社會(huì)調(diào)查當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)可接受性接受度高接受程度高符合要求社會(huì)調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)防范措施有風(fēng)險(xiǎn)防范措施四條社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)防范措施有措施且措施社會(huì)調(diào)查核準(zhǔn)細(xì)化指標(biāo)核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目擬用值評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)依據(jù)可操作性強(qiáng)第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準(zhǔn)入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃一、洪湖市小港農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀簡(jiǎn)介東毗三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng)烏林，西臨風(fēng)光旖旎的百里洪湖，214省道縱貫全境，現(xiàn)有人口1.32萬(wàn)人，國(guó)土總面積26.5平方公里。小港農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)駐港南鎮(zhèn)。養(yǎng)殖面積占耕地總面積85%;2007年全區(qū)水產(chǎn)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值85%;水產(chǎn)業(yè)收入占農(nóng)業(yè)收入總額85%的格局。加大工業(yè)改制招商力度，工業(yè)發(fā)展迎來(lái)了第二個(gè)春天，企業(yè)稅收利潤(rùn)年年創(chuàng)新高，現(xiàn)有規(guī)模工業(yè)企業(yè)5家，省級(jí)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)1家。主要工業(yè)產(chǎn)品有：水產(chǎn)品加工、食品飲料、石化填料、紡織服裝，其中無(wú)鉛松花皮蛋、素身荷葉茶、龍蝦仁、九妹魚、不斷加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，集鎮(zhèn)面積由原來(lái)的0.8平方公里，擴(kuò)大到1.5小港的建設(shè)和發(fā)展。全區(qū)2007年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1.18億元，工商稅收首次突破150萬(wàn)元，農(nóng)民人均收入4625元。小港管理區(qū)現(xiàn)有常住人口13269人，為確保職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)惠民政按現(xiàn)行參保政策，分類指導(dǎo)，組織參保。截至目前，全區(qū)已參保職工近6000人。碧綠的投資環(huán)境，是海內(nèi)外投資者的理想之地，是開發(fā)商的發(fā)財(cái)之園。1987年7月31日，經(jīng)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷洪湖縣，設(shè)幾年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，洪湖市房地產(chǎn)行業(yè)由此也得到了飛速發(fā)展，便價(jià)錢高點(diǎn)也基本上是供不應(yīng)求的。住宅價(jià)格已達(dá)到1500-1800元/m2,商鋪價(jià)格到3800--5000元/m2。預(yù)計(jì)小港農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)港南鎮(zhèn)未來(lái)類似的高第一小掌第二節(jié)規(guī)劃分析論證一、區(qū)域城市總體發(fā)展規(guī)劃符合性分析(一)洪湖市十二五總體規(guī)劃1、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。根據(jù)“以城帶鄉(xiāng)、體、統(tǒng)籌發(fā)展”的總體要求，大力推進(jìn)“三個(gè)集中”(工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、居住向社區(qū)集中),基本形成以中心城區(qū)為核心，輔城輔城區(qū)在參與洪湖中心城區(qū)差異化發(fā)展的同時(shí)，加快基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，(2)加快中心城區(qū)建設(shè)步伐。以湖北長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)城市創(chuàng)建為契機(jī)，繼續(xù)實(shí)施中心城區(qū)“西優(yōu)東拓南抑北延”工程，力爭(zhēng)通過(guò)5年左右的努力，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%,中心城區(qū)規(guī)模30平方公里，增12平方公里，具體為港口工業(yè)區(qū)2平方公里，開發(fā)區(qū)6平方公里，濕地生態(tài)新城4平方公里，城區(qū)總?cè)丝诔^(guò)30萬(wàn)人。依照洪湖長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶節(jié)點(diǎn)城市規(guī)加快文泉西路延伸工程、漢洪線城區(qū)至石碼頭電排河省道改造工程等建區(qū)和生活服務(wù)區(qū)；內(nèi)荊河以東則建成以水產(chǎn)加工業(yè)為主體的現(xiàn)代工業(yè)園(3)加強(qiáng)綜合交通體系建設(shè)。按照構(gòu)建“大路網(wǎng)、大港口、大物流”(4)加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，加快新農(nóng)村縱深推進(jìn)步伐。著力加站更新改造、中小河流治理、城市防洪排澇等項(xiàng)目；三是保障供水安全，繼續(xù)抓好55.7萬(wàn)人的農(nóng)村安全飲水工程；四是加強(qiáng)水環(huán)境保護(hù)，重點(diǎn)抓高土地經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。繼續(xù)實(shí)施城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造工程，重點(diǎn)抓好工業(yè)園區(qū)和重大項(xiàng)目電網(wǎng)配套建2、突破性發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大力發(fā)展以旅游業(yè)為主體的生活性服務(wù)業(yè)，充實(shí)提升現(xiàn)代商貿(mào)流通(1)以特色生態(tài)資源為基礎(chǔ)加快旅游業(yè)發(fā)展。加快“洪湖岸邊是家鄉(xiāng)”點(diǎn)。到2015年，全市接待海內(nèi)外旅客200萬(wàn)人次以上，實(shí)現(xiàn)旅游總收入20億元以上，提供直接就業(yè)1萬(wàn)人、帶動(dòng)城鄉(xiāng)間接就業(yè)6萬(wàn)人，扶持發(fā)展旅行社10家以上，4A級(jí)以上旅游景區(qū)達(dá)到3家，創(chuàng)建湖北旅游名鎮(zhèn)2(3)以刺激和擴(kuò)大消費(fèi)為手段改造提升其它服務(wù)業(yè)。以擴(kuò)大消費(fèi)需求務(wù)網(wǎng)絡(luò)工程”,認(rèn)真落實(shí)家電、農(nóng)機(jī)、汽車和摩托車下鄉(xiāng)補(bǔ)貼政策和家電(二)洪湖市小港農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展總體思路輪繞場(chǎng)，214省道自北向南橫穿全境，地理位置十分優(yōu)越。洪湖市小港管理區(qū)下轄5個(gè)農(nóng)業(yè)大隊(duì)、2個(gè)商貿(mào)服務(wù)公司、11家工業(yè)企業(yè)、4所學(xué)校、1所職工醫(yī)院，是一集農(nóng)、林、牧、副、漁，工、商、總面積25平方公里，耕地面積2.7萬(wàn)畝，其中特種水產(chǎn)養(yǎng)殖面積1.8萬(wàn)畝。現(xiàn)有成材樹木78萬(wàn)株，活立木蓄積量6萬(wàn)方，森林覆蓋率22.8%。年全區(qū)(場(chǎng))實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1.8億元，其中農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值7000萬(wàn)元，出口創(chuàng)匯200萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利稅800萬(wàn)元。次櫛比，綠樹成蔭，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，是洪湖東岸重要的商品集散地。是加大內(nèi)部管理力度，勤儉辦事業(yè)。四是抓住危房改造等項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇，二、洪湖市經(jīng)濟(jì)社會(huì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃符合性分析建設(shè)“十二五”規(guī)劃綱要》均對(duì)洪湖市的住房建設(shè)做出了以下發(fā)展規(guī)劃：市規(guī)劃和發(fā)展，對(duì)商業(yè)性用地實(shí)行公開招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)，優(yōu)化土地資源配置。地產(chǎn)交易市場(chǎng)體系。制定鼓勵(lì)促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，提高房地產(chǎn)交易率，拓展住房信貸業(yè)務(wù)，增強(qiáng)居民的實(shí)際購(gòu)買能力。根據(jù)荊住保發(fā)[2011]9號(hào)文件要求，下達(dá)我市2011年住房保障目標(biāo)任務(wù)分別是：新增住房補(bǔ)貼家庭100戶；新建廉租住房200套；新建公共租賃住房590套；經(jīng)濟(jì)適用住房200套；城市棚戶區(qū)改造390套；國(guó)有墾區(qū)危房改造2639套；(其中：大同湖農(nóng)場(chǎng)1128套、大沙湖農(nóng)場(chǎng)1010套、小港農(nóng)場(chǎng)431套)。洪湖市棚戶區(qū)改造2011年目標(biāo)任務(wù)2639套，現(xiàn)有部分簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)，未開工項(xiàng)目名稱是大同湖農(nóng)場(chǎng)、大沙湖農(nóng)場(chǎng)、小港農(nóng)場(chǎng)，套數(shù)2000套。未開工原因沒有配套資金，計(jì)劃在年底開工。區(qū)總體規(guī)劃》,有針對(duì)性開發(fā)適合洪湖市人們生活習(xí)慣的個(gè)性化住房。本合各項(xiàng)有關(guān)因素的分析，項(xiàng)目的目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容相互銜接.第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策及市場(chǎng)準(zhǔn)入分析推進(jìn)保障房建設(shè)，2010年計(jì)劃開工量580萬(wàn)套，實(shí)際開工590萬(wàn)套，建成370萬(wàn)套；2011年計(jì)劃開工1000萬(wàn)套，實(shí)際開工1043萬(wàn)套，建成432史高點(diǎn)。中央財(cái)政在保障性住房方面安排資金1713億元，是2010年的700萬(wàn)套以上500(計(jì)劃)作報(bào)告。2011年初至今，中央多次提出加快推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。今年1月份，姜偉新在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機(jī)關(guān)工作會(huì)議中指出繼續(xù)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在2012年6月末前實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)。政策出臺(tái)的主要目的是遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)健康、二、洪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2012年伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控繼續(xù)深入，洪湖市普通商品房(含二手房)成交量呈下降態(tài)勢(shì)。雖然官方網(wǎng)站因某些原因存在長(zhǎng)達(dá)半個(gè)月的數(shù)據(jù)未能及時(shí)更新，但我們?nèi)匀荒軓?月到3月的成交量上看出房地產(chǎn)銷售供位面積分析1軸體部險(xiǎn)分析商品圖用0000色月Db0D洪湖市銷售面積供應(yīng)趨勢(shì)圖洪湖市住宅用房銷售套數(shù)供應(yīng)趨勢(shì)圖從上圖中不難看出，2012年前一季度呈下滑態(tài)勢(shì)，下半年度的走勢(shì)將穩(wěn)中持平趨勢(shì)。這主要與2011年底一系列的調(diào)控政策即將出臺(tái)有密切聯(lián)系。進(jìn)入到2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)了1年的調(diào)整之后，開始出現(xiàn)住房成交量有可能進(jìn)一步縮減，房地產(chǎn)投資等還可能繼續(xù)下行一段時(shí)間。2010年洪湖市建筑業(yè)快速發(fā)展。伴隨固定資產(chǎn)投資的高位運(yùn)行，建筑業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭，2010年全縣建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值32.30億元，增長(zhǎng)40.65%。具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)5家，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2668.5萬(wàn)元。全市房屋建筑施工面積152.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.2%;房屋建筑竣工面積128.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.7%。受國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，洪湖市2011年下半年房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)銷出現(xiàn)回落。洪湖市不屬限購(gòu)城市，全市房地產(chǎn)開發(fā)本年投資11.37億元，同比略增21.3%。商品房銷售面積33350平方米，同比上升36.4%;商品房銷售額21.45億元，同比上升16.6%。至2011年9月份開始，受國(guó)家調(diào)控政策的深入影響，洪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)2、本項(xiàng)目定位能生態(tài)多層住宅社區(qū)，目標(biāo)客戶主要為當(dāng)?shù)劓?zhèn)居民，項(xiàng)目產(chǎn)品主要為中、小套型普通商品住宅132套。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)。其平均面積為109平方米左右。三、項(xiàng)目資本金政策及評(píng)價(jià)2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào))提出13條意見促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，2009年5月國(guó)務(wù)院將普通商品住房投資項(xiàng)目最低資本金比例從35%下調(diào)至20%,本項(xiàng)目投資全部由開發(fā)商自籌，項(xiàng)目資本金為100%,比例遠(yuǎn)高20%最低要求，符合項(xiàng)目資本金政策要求。四、產(chǎn)業(yè)政策及評(píng)價(jià)的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》規(guī)定，節(jié)能省地型建筑的開發(fā)五、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請(qǐng)進(jìn)行注冊(cè)登(1)注冊(cè)資本金在200萬(wàn)元以上；(2)有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，(2)二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)60萬(wàn)平方米；(3)三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)35萬(wàn)平方米；(4)四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)15萬(wàn)平方米。筑面積不超過(guò)15萬(wàn)平方米；而本項(xiàng)目開發(fā)的總建筑面積15792平方米，低于15萬(wàn)平方米市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，因此符合房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)要求。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析一、概述二、資源開發(fā)利用方案1、土地資源：規(guī)劃征地面積為8822平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地，項(xiàng)目建設(shè)單位以公開競(jìng)價(jià)的方式取得該地塊土地使用權(quán)。2、水資源：本項(xiàng)目不開采地下水，所需生活用水來(lái)自市政管網(wǎng)自來(lái)水，預(yù)計(jì)正常年耗水量4.5萬(wàn)立方米。庭照明、空調(diào)和小區(qū)路燈照明等，正常年用電量為13.2萬(wàn)度電，洪湖市噸，天燃?xì)饷磕晗?.04萬(wàn)立方米。凝土4554立方米?？傮w目標(biāo)：到2020年，我國(guó)住宅和公共建筑建造和使用的能源資源具體目標(biāo)：到2010年，全國(guó)城鎮(zhèn)新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能50%;既有建筑節(jié)能改造逐步開展，大城市應(yīng)完成改造面積的25%,中等城市完成15%,小城市完成10%;城鄉(xiāng)新增建設(shè)用地占用耕地的增長(zhǎng)幅度要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上力爭(zhēng)減少20%,建筑建造和使用過(guò)程的節(jié)水率在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高20%以上；新建筑對(duì)不可再生資源的總消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和特大城市新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能使用過(guò)程的節(jié)水率比2010年再提高10%;新建建筑不可再生資源的總消耗比2010年再下降20%。2、水環(huán)境系統(tǒng)：保證節(jié)水器具的使用率達(dá)到10到100%,達(dá)標(biāo)排放率必須達(dá)到100%,必須設(shè)有明顯標(biāo)志，生活垃圾收集率達(dá)到100%,分類率應(yīng)達(dá)到70%;生活重復(fù)利用材料、可循環(huán)利用和再生材料(3R材料),3R材料的使用量應(yīng)占所用材料的30%;建(構(gòu))筑物拆除時(shí)，材料的總回收率達(dá)40%;項(xiàng)目建設(shè)建筑節(jié)能58%,高于2010年全國(guó)城鎮(zhèn)新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能50%目標(biāo)要求；30%,高于2010年節(jié)地率20%目標(biāo)要求。3、建筑節(jié)水利用、雨水利用等節(jié)水措施。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)直接節(jié)水率20%;中水回用率30%;雨水利用率30%;非傳統(tǒng)水源利用率30%。符合2010年建筑節(jié)水20%4、建筑節(jié)材本項(xiàng)目通過(guò)推廣應(yīng)用高性能、低能耗、可再生循環(huán)利用可實(shí)現(xiàn)再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%;建(構(gòu))筑物拆除時(shí)，材料的總回收率達(dá)40%;可充分滿足2010年新建筑對(duì)不可再生資源的總消耗比2005年下降10%目標(biāo)要求。第四章節(jié)能方案分析第一節(jié)能耗分析一、用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能規(guī)范《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》國(guó)發(fā)[2006]28號(hào)；《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部部長(zhǎng)令第76號(hào))建設(shè)部《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134-2001《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(采暖居住建筑部分)》JCJ26-95《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-2003《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ138-2004《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92(一)水耗由從發(fā)展大道主管接水，市政壓力為0.20Mpa。1、住宅居民生活用水標(biāo)準(zhǔn)：每人每日平均用水150L,小時(shí)變化系數(shù)取2.5,居民最高用水為117立方米。2、物業(yè)及門衛(wèi)用水標(biāo)準(zhǔn)：每人每日150L,小時(shí)變化系數(shù)1.2,最高日用水量為0.5立方米。3、綠化用水量：小區(qū)綠化澆灑用水標(biāo)準(zhǔn)取2.0L/m.d,綠化率為31%,則澆灑用水量約3.91立方米。4、未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量：小區(qū)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏水按最高日用水量的10%15%計(jì)算。經(jīng)具體測(cè)算年耗水量為4.5萬(wàn)立方米。1、本工程供電電源由附近區(qū)域變配電站380KV市政電源引來(lái)。用電設(shè)名稱計(jì)算負(fù)荷面積/戶數(shù)標(biāo)準(zhǔn)年用電量住宅照明132戶100KW/戶.月15.8萬(wàn)KWh商業(yè)用電758.58平方米2200KW/月0.2萬(wàn)KWh1、小區(qū)所需燃?xì)庠礊楣艿捞烊粴猓墒姓袎禾烊粴夤芫W(wǎng)提供總管2、生活用氣量本小區(qū)規(guī)劃居民總戶數(shù)為138戶，每戶居民用氣設(shè)備按一臺(tái)雙眼燃?xì)庠詈鸵慌_(tái)燃?xì)鉄崴饔?jì)，每戶居民配置膜式IC卡燃?xì)獗硪恢?，額定流量1.57m/h。居民生活用燃具的同時(shí)工作系數(shù)取0.134,天第二節(jié)節(jié)能措施和效果分析一、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能工程方案1、圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)造二、建筑熱工節(jié)能計(jì)算匯總表體型系數(shù)實(shí)際值體型系數(shù)限值體形系數(shù)滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.3條的規(guī)定。外墻類型傳熱系數(shù)表2外墻類型每層材料名稱厚度導(dǎo)熱系數(shù)蓄熱系數(shù)熱阻值W熱惰性指標(biāo)導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿加氣混凝土砌塊(B05水泥砂漿墻體各層之和墻體熱阻Ro=Ri+≥R+Re=1.25(m2.K/W)墻體傳熱系數(shù)Kp=1/Ro=0.80W/(m.K)太陽(yáng)輻射吸收系數(shù)p=0.70熱橋梁類型傳熱系數(shù)表3熱橋過(guò)梁類型每層材料名稱厚度導(dǎo)熱系數(shù)蓄熱系數(shù))熱阻值W熱惰性指標(biāo)導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿鋼筋混凝土聚苯顆粒保溫砂漿水泥砂漿熱橋過(guò)梁各層之和熱橋過(guò)梁熱阻Ro=Ri+≥R+Re=1.04(m.K/W)傳熱系數(shù)K=1/Ro=0.96熱橋柱類型傳熱系數(shù)表4熱橋柱類型每層材料名稱厚度導(dǎo)熱系數(shù)蓄熱系數(shù))熱阻值W熱惰性指標(biāo)導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿鋼筋混凝土聚苯顆粒保溫砂漿水泥砂漿熱橋柱各層之和熱橋柱熱阻Ro=Ri+≥R+Re=1.19(m2.K/W)傳熱系數(shù)K=1/Ro=0.84外墻平均傳熱系數(shù)判定表5朝向平均傳熱系數(shù)熱惰性指標(biāo)內(nèi)表面最高溫度傳熱系數(shù)限值熱惰性指標(biāo)限值內(nèi)表面最高溫度限值是否滿足標(biāo)準(zhǔn)要求東滿足南滿足西滿足北滿足屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)判定表6屋頂類型每層材料名稱厚度導(dǎo)熱系數(shù)蓄熱系數(shù)熱阻值熱惰性指標(biāo)導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)屋面、地面磚水泥砂漿高分子樹脂、活性材料防水卷材、聚氨酯水泥砂漿1:8水泥加氣混凝土碎料實(shí)鋪(屋面找坡)擠塑聚苯板防水卷材、聚氨酯水泥砂漿鋼筋混凝土屋頂各層之和屋頂熱惰性指標(biāo)D=2.769屋頂熱阻Ro=Ri+ZR+Re=1.57(m2.K/W)屋頂傳熱系數(shù)Kp=1/Ro=0.64W/(m2.K)太陽(yáng)輻射吸收系數(shù)p=0.50內(nèi)表面最高溫度：38.37℃限值=36.9℃屋頂滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.8條的規(guī)定。隔墻類型每層材料各稱厚度導(dǎo)熱系數(shù)蓄熱系數(shù))熱阻值W熱惰性指標(biāo)導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿加氣混凝土砌塊水泥砂漿墻體各層之和墻體熱阻Ro=Ri+≥R+Re=1.02(m2.K/W)墻體傳熱系數(shù)K=1/Ro=0.98W/(m2.K)隔墻滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.8條的規(guī)定。架空樓板類型每層材料名稱厚度導(dǎo)熱系數(shù)W/m.K蓄熱系數(shù)熱阻值熱惰性指標(biāo)D=R.S導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿鋼筋混凝土擠塑聚苯板水泥砂漿樓板各層之和樓板熱阻Ro=Ri+ER+Re=1.18(m2.K/W)樓板傳熱系數(shù)Kp=1/Ro=0.85W/(m2.K)架空樓板滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.8條的規(guī)定。樓板類型每層材料名稱厚度導(dǎo)熱系數(shù)W/m.K蓄熱系數(shù)熱阻值熱惰性指標(biāo)D=R.S導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿鋼筋混凝土擠塑聚苯板水泥砂漿樓板各層之和樓板熱阻Ro=Ri+≥R+Ri=0.95(m2.K/W)樓板傳熱系數(shù)Kp=1/Ro=1.05W/(m2.K)樓板滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.8條的規(guī)定。外窗類型窗框玻璃單立面最大窗墻比朝向窗墻比限值斷熱鋁合金普通中空玻璃窗東斷熱鋁合金普通中空玻璃窗南斷熱鋁合金普通中空玻璃窗西11斷熱鋁合北金普通中空玻璃窗窗墻比滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.4條的要求，窗墻比為組合體普通層的北向單立面最大窗墻比。故該向外窗滿各分項(xiàng)指標(biāo)校核情況建筑構(gòu)件是否達(dá)標(biāo)√√√√√西向窗的窗墻比滿足標(biāo)準(zhǔn)的要求√北向窗的窗墻比滿足標(biāo)準(zhǔn)的要求。√架空樓板的傳熱系數(shù)滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。√樓板的傳熱系數(shù)滿足標(biāo)準(zhǔn)要求?！膛c《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(DB42/301-2005)相比較，該值，所以外窗滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.4條的規(guī)定。指四、節(jié)電設(shè)計(jì)方案(1)供配電設(shè)計(jì)本著經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)，節(jié)省電能為原則，用電設(shè)備選用自然功率因數(shù)高，損耗低、性能先進(jìn)(2)合理規(guī)劃供電范圍，降低配電線路損耗。采用靜電電容器進(jìn)行無(wú)(3)根據(jù)各建筑物的功能及用電負(fù)荷性質(zhì)，設(shè)置必要的計(jì)量表，進(jìn)行(4)實(shí)施綠色照明，確定科學(xué)的照明控制方式，選用高效節(jié)能照明光(5)采用照明節(jié)能燈，建筑節(jié)能率為大于12%(節(jié)電率大于60%,可以減少10%照明用電。五、給水排水節(jié)能方案六、暖通空調(diào)動(dòng)力節(jié)能(1)減少冷熱負(fù)荷：改善建筑的保溫隔熱性能，局部熱源就地排除，控制技術(shù)，空調(diào)風(fēng)水系統(tǒng)節(jié)能率為10%~50%;按用戶計(jì)量冷熱量，可節(jié)能率可以達(dá)58%以上，高于2010年全國(guó)城鎮(zhèn)新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能50%目標(biāo)第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案(一)項(xiàng)目建設(shè)地址：本工程選址在洪湖市小港農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)港南鎮(zhèn)新區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍為8822平方米，詳見下圖：B小港言國(guó)·小港工燃所·小灌農(nóng)場(chǎng)高遍少港迎真器品小盤中學(xué)發(fā)膜西題8發(fā)展東海土地的合理開發(fā)利用就是必須根據(jù)土地經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和土地本身的自使土地生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益得到有機(jī)的統(tǒng)一。為了保證社會(huì)的整體利益及城市規(guī)劃的整體實(shí)施，促進(jìn)洪湖市小港1、場(chǎng)址土地使用權(quán)及占地面積：土地使用權(quán)屬湖北楚立鼎置業(yè)有限公司，使用權(quán)面積為8822平方米，住宅使用年限為70年，使用性質(zhì)為住2、土地利用現(xiàn)狀與相關(guān)規(guī)劃：本項(xiàng)目在214省道附近，東臨富迪小則長(zhǎng)方形格局，地勢(shì)整體較為平整。項(xiàng)目總用地面積為8822平方米(13.2畝)。建筑總面積15792平方米，其中地上住宅建筑面積15792平方米。建筑密度為29%、容積率為1.79、綠地率為30%,可提供普通商品住宅132套，居住人口約428人。項(xiàng)目用地建筑密度、容積率及綠地率均符二、土地利用合理性分析(一)土地利用總體規(guī)劃符合性分析：本項(xiàng)目征地8822平方米(折合13.2畝),各項(xiàng)指標(biāo)均符合規(guī)劃部門對(duì)于小港農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)總體規(guī)劃的要濟(jì)效益被充分聚集和放大。該區(qū)域內(nèi)的土地利用市場(chǎng)價(jià)值也將被充分體本項(xiàng)目為洪湖市小港農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)港南鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃為小(二)項(xiàng)目用地性質(zhì)符合性評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目建設(shè)用地已被項(xiàng)目申請(qǐng)單位于2011年10月21日通過(guò)掛牌出讓方式競(jìng)得并簽有成交確認(rèn)書，規(guī)劃用土地使用權(quán)人座落地號(hào)圖號(hào)用途終止日期土地使用權(quán)面和合同成交時(shí)間湖北楚立鼎置業(yè)有限公司洪湖市小港管理區(qū)港南鎮(zhèn)住宅用地出讓2081年10月19日年11月21日序號(hào)評(píng)價(jià)指標(biāo)規(guī)劃數(shù)據(jù)本項(xiàng)目擬采用數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)依據(jù)1容積率容積率1.79達(dá)標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2建筑密度建筑密度29%達(dá)標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本項(xiàng)目所在地為湖北楚立鼎置業(yè)有限公司在洪湖市政府舉行的國(guó)有于中心城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的實(shí)施意見(荊政規(guī)[2011]3號(hào))的有關(guān)規(guī)定和指導(dǎo)精神，在洪湖市委市政府的正確指導(dǎo)、合理實(shí)施、第六章建筑安全分析與評(píng)價(jià)第一節(jié)消防設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià)一、總平面布局和平面布置消防工程方案1、防火間距2、消防車道及消防撲救3、方案評(píng)價(jià)：符合多層住宅區(qū)總平面消防設(shè)計(jì)規(guī)范要求二、消防給水和自動(dòng)滅火系統(tǒng)工程方案1、室內(nèi)消防系統(tǒng)：小區(qū)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)通過(guò)室外消防管網(wǎng)連成一個(gè)整體，室內(nèi)消防用水量按最大一棟40L/S計(jì)，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一水栓，25m水龍帶及啟動(dòng)消防水泵按鈕、指示燈),以確?；鹁瘯r(shí)任何最選用參數(shù)Q=401/s,H=50M。室外設(shè)DN100水泵結(jié)合器三套。2、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋按危險(xiǎn)等級(jí)按中二級(jí)設(shè)計(jì)，噴淋流量按30升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)，一次性滅火用水量為108m2,系統(tǒng)中設(shè)有濕式報(bào)警閥、信號(hào)閥、水流指標(biāo)器、閉式噴頭(動(dòng)作溫度為68℃),噴淋泵選用參數(shù)Q=301/s,H=50M。室外設(shè)DN100水泵結(jié)合器兩套。3、整個(gè)小區(qū)采用集中臨時(shí)高壓消防系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)有專用消防水池400m2,屋頂設(shè)18m消防水箱，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)由屋4、室外消防系統(tǒng)：室外消火栓按301/s計(jì)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有SS100室外消火栓，消火栓間距在120M以內(nèi)。消火栓保護(hù)半徑不超過(guò)150M,室外消火栓距建筑單位水泵接合器控制在15~40M范圍內(nèi)，水源由市政給水5、滅火器配置：各建筑物內(nèi)均設(shè)置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，住三、建筑單體消防工程設(shè)計(jì)方案規(guī)范消防通道的要求。(四)防火分區(qū)防火分區(qū)的建筑面積設(shè)計(jì)為800平方米，充分滿足消防防火分區(qū)不大于1000平方米的規(guī)定。1、建筑每個(gè)防火分區(qū)安全出口為2個(gè)。當(dāng)相鄰防火分區(qū)間的防火墻2、安全出口分散布置，安全出口最近邊緣之間的水平距離為8.0m。第二節(jié)電氣消防設(shè)計(jì)及評(píng)價(jià)1、國(guó)家有關(guān)規(guī)范及規(guī)程1.1民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范(JGJ16-2008)1.2建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB50016-2006)1.3民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB50045-95)1.410KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50053-94)1.5供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50052-95)1.6低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50054-95)1.9火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50116-98)版1.11住宅建筑規(guī)范(GB50368-2002、本市供電部門有關(guān)規(guī)定及提供的相關(guān)條件3、建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)任務(wù)書及有關(guān)資料和批文二、變配電系統(tǒng)1、本工程采用市政380KV雙回路進(jìn)線，在變壓器上接主供380KV電源投入使用。本工程住宅照明及路燈景觀用電按三級(jí)負(fù)荷考慮，采用單回路供電。2、低壓380/220V系統(tǒng)中，公共建筑照明及電力設(shè)備用電系統(tǒng)采用單(1)380KV電源進(jìn)線開關(guān)上設(shè)置電流速斷及反時(shí)限過(guò)電流保護(hù)。(2)380KV電源出線開關(guān)上設(shè)置電流速斷及定時(shí)限過(guò)電流保護(hù)。(1)380KV電源進(jìn)線柜后設(shè)有專用的計(jì)量柜，設(shè)有獨(dú)立的電流互感器(2)在變壓器低壓側(cè)進(jìn)線開關(guān)柜設(shè)有功、無(wú)功電度表。公共用電負(fù)荷5、配電系統(tǒng)采用放射式和樹干式相結(jié)合供電，對(duì)于消防用電負(fù)三、照明設(shè)計(jì)消防值班室1501x,地下室50～751x,公共走道501x3、應(yīng)急照明續(xù)供電時(shí)間不少于30分鐘。四、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)1、本小區(qū)工程采用集中控制系統(tǒng)，整個(gè)小區(qū)在地上一層設(shè)置一處消2、在公共走道、防煙樓梯間前室設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)器，進(jìn)行火災(zāi)檢3、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)由聯(lián)動(dòng)控制柜控制(柜內(nèi)帶消防廣播盤),車庫(kù)、通訊盤，各疏散樓梯的出入口設(shè)火災(zāi)報(bào)警插孔一個(gè)。4、所有消防線路(強(qiáng)電及消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng))均須穿鋼管暗敷，當(dāng)暗敷時(shí)，應(yīng)敷設(shè)在不燃燒體的結(jié)構(gòu)層內(nèi)，且保護(hù)層厚度不應(yīng)小于30mm,如于1歐姆。五評(píng)價(jià)符合民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范(GJ16-2008)、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB第三節(jié)防雷設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià)6、接地系統(tǒng)：防雷接地、變電所工作接地、保護(hù)接地、弱電設(shè)施接不大于1歐姆，當(dāng)實(shí)測(cè)不能滿足要求時(shí)，再增設(shè)人工接地極。二、評(píng)價(jià)：完全符合多層防雷設(shè)計(jì)規(guī)范要求。第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀簡(jiǎn)介項(xiàng)目所在地區(qū)域2008年環(huán)境空氣監(jiān)測(cè)指標(biāo)中SO,、NO?和PM年均值施工期廢氣中建筑粉塵和道路揚(yáng)塵對(duì)施工場(chǎng)地周邊地區(qū)有一定不利體的影響。理布局，并合理安排施工活動(dòng)，減輕對(duì)場(chǎng)界周圍聲環(huán)境質(zhì)量的不利影響。由工程分析可知項(xiàng)目運(yùn)行期的廢氣污染源主要是入住居民烹飪產(chǎn)生項(xiàng)目停車場(chǎng)為地面停車場(chǎng)。機(jī)動(dòng)車停車位共69個(gè)，小區(qū)內(nèi)地面及道路停69輛，地面停車位的位置布置較分散，另外周邊空氣流通較好，地項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期廢水主要為生活污水和廢水，總排水量為7.5萬(wàn)m'/a。項(xiàng)目廢水經(jīng)過(guò)化糞池處理后，廢水中主要污染物產(chǎn)生濃度及產(chǎn)生量分別為化糞池處理后能滿足《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)表4中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求，項(xiàng)目污水經(jīng)化糞池處理后排入河中，對(duì)受納水體影響不大。發(fā)，優(yōu)先選用低噪音設(shè)備，采取隔聲降噪措施，改善內(nèi)部聲環(huán)境質(zhì)量。固體廢物項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢物主要為居民生活垃圾，年產(chǎn)生量約25t。項(xiàng)目各●外環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-2008)“2類標(biāo)準(zhǔn)”的要求。鑒于項(xiàng)目面向北側(cè)居民樓(3)環(huán)保投資估算及“三同時(shí)”驗(yàn)收清單項(xiàng)目“三同時(shí)”驗(yàn)收及環(huán)保投資一覽表見下表?！叭瑫r(shí)”驗(yàn)收及環(huán)保投資一覽表措施效果投資估算廢水化糞池處理裝置(GB8978-1996)表4中“三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”廢氣居民烹飪油煙內(nèi)置煙道對(duì)周圍環(huán)境無(wú)明顯影響6車庫(kù)設(shè)換氣裝置并前后自然通風(fēng)9噪聲滿足GB12348-2008《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)3住宅安裝雙層中空玻璃準(zhǔn)》“2類標(biāo)準(zhǔn)”的要求固體廢物不對(duì)外排放4合計(jì) 該建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保投資約42萬(wàn)元。環(huán)保投資約占項(xiàng)目總投資的2%。(4)總量控制分析結(jié)論根據(jù)國(guó)家對(duì)實(shí)施污染物排放總量控制的要求以及本項(xiàng)目污染物排放三、本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響及建設(shè)可行性結(jié)論第八章項(xiàng)目招投標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目招投標(biāo)平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。鑒于項(xiàng)目法人單位目前尚不具備自行招標(biāo)所必備的編制招標(biāo)文件和招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形招標(biāo)方式不采投資式用招標(biāo)方式估算金額全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝√√√室外√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√主要原材料√√√其他情況說(shuō)明2、投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)不得損害招標(biāo)人或其它投標(biāo)人的合法權(quán)益。4、投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)投標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者1、開標(biāo)由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持，項(xiàng)目建設(shè)單位派代表參加，在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間，招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地2、評(píng)標(biāo)由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由3、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對(duì)4、中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向其發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)項(xiàng)目建設(shè)期：18個(gè)月(2012年1月至2013年6月)。本項(xiàng)目建設(shè)期從3、2012年1月至2013年6月完成項(xiàng)目工程施工建設(shè)。項(xiàng)目工程實(shí)施進(jìn)度安排表項(xiàng)目名稱2012年2013年123456789101112123561調(diào)研，并完成工程初步工作方案2勘測(cè)、總體設(shè)計(jì)方案及評(píng)審施工圖設(shè)計(jì)和評(píng)審，并做好工程立項(xiàng)4工程施工5竣工驗(yàn)收并交付使用第九章經(jīng)濟(jì)影響分析第一節(jié)總投資及資金籌措二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)編號(hào)數(shù)量單位1規(guī)劃總用地面積平方米2總建筑面積平方米3地上總建筑面積平方米其中住宅建筑面積平方米商用建筑面積平方米車庫(kù)平方米4容積率5住宅總戶數(shù)戶6居住人口(3.25人/戶)人7非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛8機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛9建筑密度%綠地率%環(huán)境影響編制費(fèi)，依據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)格[2002]125號(hào)本項(xiàng)目總投資2100萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用1476.76萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用523.24萬(wàn)元(含土地費(fèi)用),預(yù)備費(fèi)100萬(wàn)元。詳見總投資估算表?？偼顿Y估算表序號(hào)工程和費(fèi)用名稱土建費(fèi)用其它費(fèi)用合計(jì)比例工程元/m2小計(jì)一工程費(fèi)用%二其它費(fèi)用%三預(yù)備費(fèi)用四建設(shè)投資五建設(shè)投資利息六總投資第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析一、銷售情況預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析1、銷售量預(yù)測(cè)年2月份前順利地取得預(yù)售許可證，并開始對(duì)外銷售。住宅因總量不大，項(xiàng)目銷售進(jìn)度預(yù)測(cè)表序號(hào)1住宅銷售2、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)經(jīng)調(diào)查該區(qū)域房地產(chǎn)處于下行通道，目前住宅銷售價(jià)格為1500~1800元/平方米，商鋪銷售價(jià)格為3800--5000元/平方米，根據(jù)本項(xiàng)目的位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀及信譽(yù)、1600元/平方米，商鋪均價(jià)為4000元/平方米銷售收入及銷售稅金及附加費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)合計(jì)銷售收入住宅收入可銷售面積銷售率(%)銷售單價(jià)(元/m2)商業(yè)收入可銷售面積銷售率(%)銷售單價(jià)(元/m2)儲(chǔ)藏室銷售收入可銷售面積銷售率(%)銷售單價(jià)(元/m2)2銷售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅(5%)城市維護(hù)建設(shè)稅(5%)教育費(fèi)附加(3%)交易管理費(fèi)(1%)3稅金及附加后收入損益表序號(hào)數(shù)值單位備注1銷售收入萬(wàn)元2開發(fā)建設(shè)投資萬(wàn)元3銷售稅金及附加萬(wàn)元4利潤(rùn)總額萬(wàn)元5所得稅萬(wàn)元6稅后利潤(rùn)萬(wàn)元以上表數(shù)據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的稅后投資利潤(rùn)率為13.93%(稅后利潤(rùn)/開發(fā)建設(shè)投資),因此，測(cè)算數(shù)據(jù)表明項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)盈利能力。1、凈現(xiàn)金流量計(jì)算(詳見：項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是指按設(shè)定的折現(xiàn)率ic計(jì)算的項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年n—計(jì)算期ic—基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，本項(xiàng)目取12%。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或者大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或者超過(guò)按設(shè)定的折現(xiàn)率計(jì)算的盈利水平。本項(xiàng)目在設(shè)定基準(zhǔn)折現(xiàn)率為12%的情況下，財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值為131.72萬(wàn)元(稅后),表明項(xiàng)目在收益率為12%時(shí)，仍有超出的131.72萬(wàn)元收益。(詳見：項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)n一計(jì)算期本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：13%(稅后),大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，表明項(xiàng)目盈利性能夠滿足要求。(詳見：項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)4、投資回收期投資回收期(Pt)是指以項(xiàng)目的凈收益償還項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)PP:累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的(詳見：項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)投資回收期越短，表明項(xiàng)目的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力越好。項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)合計(jì)2012年2013年2014年1現(xiàn)金流入81銷售收入81回收固定資產(chǎn)余值回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出3開發(fā)建設(shè)投資0流動(dòng)資金銷售稅金及附加3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5所得稅6稅后凈現(xiàn)金流量7累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量稅前稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期：售面積以及建設(shè)投資等。這些財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)必然影響這項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效敏感性分析表序號(hào)基本方案投資銷售收入1內(nèi)部收益率(%)%較基本方案增減百分點(diǎn)%2投資回收期(年)較基本方案增減(年)項(xiàng)目的最低售價(jià)(均價(jià))盈虧平衡是指開發(fā)的物業(yè)售價(jià)下降到預(yù)定可接受的最低售價(jià)，再往下降的話，項(xiàng)目將出現(xiàn)虧損。按照項(xiàng)目測(cè)算的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目總投資為2100萬(wàn)元，可銷售的總面積為15792平方米，因此，含稅最低銷售均價(jià)測(cè)算為：含稅最低銷售均價(jià)=總投資/項(xiàng)目總可售面積÷(1-銷售稅金及附加)=1407元/平方米因此，項(xiàng)目的最低銷售均價(jià)應(yīng)不低于1407元/平方米，若銷售均價(jià)低于1407元/平方米對(duì)外銷售，則本項(xiàng)目將虧損。2、最低銷售面積(率)盈虧平衡到最低的盈利或是保本經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目所需銷售的最低面積或最低銷售率。按照項(xiàng)目測(cè)算的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目總投資為2100萬(wàn)元，銷售均價(jià)為1714元最低銷售面積=總投資/銷售(均價(jià))價(jià)格經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目最低銷售面積為12252平方米，占總銷售面積(15792平方米)比例為77.6%。因此，項(xiàng)目銷售面積應(yīng)達(dá)到13105平方米以上、銷售比例超過(guò)77.6%,項(xiàng)目才能獲得盈利。序號(hào)單位數(shù)量備注1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元2項(xiàng)目銷售總收入萬(wàn)元3稅后利潤(rùn)總額萬(wàn)元4稅后投資利潤(rùn)率萬(wàn)元5項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元稅后6項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率稅后7投資回收期年稅后8盈虧平衡點(diǎn)最低銷售均價(jià)最低銷售面積銷售率0.78第三節(jié)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析的地位和作用。由于房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)(直接和間接與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)達(dá)50多個(gè))本項(xiàng)目建設(shè)不僅可以為洪湖市的項(xiàng)目本身可以提供大量的稅金和土地使用權(quán)出讓費(fèi)和利潤(rùn)等直接增加洪第十章社會(huì)影響分析國(guó)”之稱.,地處東經(jīng)113。7—-114。05,北緯29。39-—30。12,之間。67.93%;水域?yàn)?10.90平方公里，占32.07%。全市東西最寬處約為942009年底，洪湖市總?cè)丝?25447人。其中農(nóng)村人口564105人，城鎮(zhèn)人口361342人；男性人口496418人，女性人口429029人；城區(qū)常住萬(wàn)人；鄉(xiāng)村勞動(dòng)力35.89萬(wàn)人，其中男勞力19.18萬(wàn)人，女勞力16.71萬(wàn)人；人口密度每平方公里367人；人口平均壽命73.1歲，老年人口比例6.42%。全市總戶數(shù)為243523戶，平均每個(gè)家庭人口為3.80人。城人口92.54(萬(wàn)人)面積2519平方公里9944元3.68億元市共支持產(chǎn)石化設(shè)備制造、水產(chǎn)上年度GDP總工業(yè)產(chǎn)87.96億農(nóng)業(yè)產(chǎn)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值城市投資環(huán)境城市公用城市公水費(fèi)價(jià)格排污費(fèi)(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))電費(fèi)價(jià)格大工業(yè)用供汽價(jià)格2.23元/立方工業(yè)用汽物流費(fèi)用鐵路費(fèi)用1元/公里·噸公路費(fèi)用0.8元/公里噸用地政策工業(yè)用地價(jià)格商業(yè)用地價(jià)格1、基礎(chǔ)建設(shè)2、供水能力現(xiàn)自來(lái)水廠日供水達(dá)10萬(wàn)噸以上.3、供電能力現(xiàn)有220千伏樞紐變電站2座，在建2座。4、供氣能力現(xiàn)有日供氣24萬(wàn)立方米的能力。天然氣“西氣東送