物業(yè)管理論文

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河南商業(yè)高等?？茖W(xué)校

畢業(yè)論文

題目物業(yè)管理收費(fèi)問題淺析及對策學(xué)號09030301034班級物業(yè)管理（1）班專業(yè)物業(yè)管理系別工程管理系姓名宋沖完成時間2022.05.01指導(dǎo)老師宋健職稱講師物業(yè)管理收費(fèi)問題淺析及對策

摘要

物業(yè)管理作為二十一世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，雖然它牽涉

的面廣，涉及的問題簡單，但作為市場經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，卻為廣闊市民了解甚少，但它卻無時無刻不在市民身邊，影響著市民生活的方方面面。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)難的問題卻其中困擾著物業(yè)服務(wù)企業(yè)，阻礙著物業(yè)管理行業(yè)的快速健康進(jìn)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)、問題、解決方法

一、物業(yè)收費(fèi)現(xiàn)狀分析

目前對物業(yè)管理的理解有兩種流派，一種是站在服務(wù)角度理

解的：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)全部人或使用人的托付，依照物業(yè)服務(wù)合同，對房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)全部人或使用人供應(yīng)綜合性的有償服務(wù)；另一種流派是站在管理角度理解的：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同商定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行修理、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

綜合以上兩種流派，可以達(dá)成一個統(tǒng)一的理念，即物業(yè)管理是：立足于服務(wù)、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費(fèi)。

物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)的生存運(yùn)作基于收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，1996年原國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價費(fèi)

[1996]266號發(fā)布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行方法》，規(guī)定“物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)依據(jù)所供應(yīng)服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不憐憫況，分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價”。政府開頭干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)行為，物業(yè)管理收費(fèi)逐步進(jìn)入規(guī)范化。但是，《暫行方法》未能解決合理收費(fèi)的問題。2022年國家進(jìn)展與

改革委員會、建設(shè)部以發(fā)改價格[2022]1864號發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收

費(fèi)管理方法》（2022年1月1日起實(shí)施），更進(jìn)一步提升了物業(yè)管

理產(chǎn)業(yè)的社會效應(yīng)，為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取供應(yīng)了法律依據(jù)。

實(shí)習(xí)單位簡介：河南廣匯物業(yè)管理有限公司，成立于1997

年，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政部、客服部、

工程部、安管部、資產(chǎn)管理中心、網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控中心、財(cái)務(wù)中心等幾

個部門，現(xiàn)有員工一百多人，其中中級以上職稱管理人員30余人，

是一家二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司。管理項(xiàng)目有：廣匯國貿(mào)大廈，

廣匯PAMA小區(qū)等。2022年12月本人加入廣匯物業(yè)PAMA小區(qū)

項(xiàng)目客服部，參加了公司2022年度物業(yè)費(fèi)的收取，三年的理論知

識學(xué)習(xí)結(jié)合工作中的經(jīng)受閱歷及對鄭州其他物業(yè)公司的調(diào)查發(fā)

現(xiàn)，現(xiàn)在,幾乎全部的物業(yè)管理公司都陷入物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難的困

境，那么，其緣由何在，又有何解決方法呢？問題主要在以下幾

個方面。

二、物業(yè)收費(fèi)中面臨的問題

（一）開發(fā)商的問題

1.開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如規(guī)劃的變更，

造成容積率提高，綠地面積削減，監(jiān)控等配套設(shè)施不到位都會造

成業(yè)主的不滿而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。開發(fā)商開發(fā)的房屋質(zhì)量有問題，

如漏水、墻體開裂、粉刷層脫落時，在保修期內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)商修補(bǔ)

時不準(zhǔn)時，質(zhì)量不到位，再加上一些物業(yè)公司和房產(chǎn)公司的特別

關(guān)系，導(dǎo)致一部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。開發(fā)商遺留問題在物管費(fèi)欠

交中占20%-35%左右。

2.開發(fā)商越權(quán)承諾，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。開發(fā)商許諾

的事情無法兌現(xiàn)，如小區(qū)的設(shè)施規(guī)劃，物業(yè)費(fèi)的減免等，業(yè)主的

生氣無處發(fā)泄最終只能以拒交物業(yè)費(fèi)的形式來進(jìn)行抗?fàn)帯?/p>

（二）業(yè)主的問題

1.服務(wù)付費(fèi)理念跟不上。服務(wù)付費(fèi)，就好象用水用電要交費(fèi)，

收看有線電視要付費(fèi)一樣，可一些業(yè)主由于跟不上時代的進(jìn)展，

物業(yè)服務(wù)付費(fèi)理念跟不上，認(rèn)為無需物業(yè)或沒感受到物業(yè)的服務(wù)

為理由拒交物業(yè)費(fèi)。

2.治安狀況差，引起業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。每個小區(qū)或多或

少都存在財(cái)物被盜的現(xiàn)象，業(yè)主認(rèn)為交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就應(yīng)當(dāng)保

證業(yè)主的財(cái)物萬無一失，如鑫苑名家、廣匯PAMA等，這類問題在

欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)占5%-15%。

3.維權(quán)手段比較少?，F(xiàn)在業(yè)主維權(quán)還是以個人為主，還不是

主動通過建立業(yè)主委員會來維權(quán)。在調(diào)查的住宅小區(qū)中，已成立

的業(yè)主委員會的小區(qū)只占到30%，而個人維權(quán)費(fèi)時費(fèi)勁，業(yè)主一

般沒有足夠的時間去維權(quán)，物業(yè)公司正是抓住了這一弱點(diǎn)而未完

全履行物業(yè)公司的義務(wù)。

4.盲目從眾心理，僥幸心理，導(dǎo)致物管費(fèi)不交面惡性擴(kuò)大。

由于一些業(yè)主的消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識沒有完全樹立起來，一些業(yè)

主欠交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，另一些業(yè)主看到欠交物管費(fèi)的不交了就

不交了，也產(chǎn)生了從眾心理，妄圖躲避物業(yè)費(fèi)。

（三）服務(wù)企業(yè)的問題

1.人員素養(yǎng)低，服務(wù)不到位是造成拒付物管費(fèi)的主要緣由。

服務(wù)理念差，物業(yè)公司本應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的要求履行服務(wù)，

但一些服務(wù)企業(yè)把自己的身份作為管理者，而不是服務(wù)者，沒有

把業(yè)主作為公平的被服務(wù)者主體來看待，平常不能準(zhǔn)時溝通早發(fā)

現(xiàn)問題。服務(wù)不到位，少服務(wù)、不服務(wù)現(xiàn)象時有發(fā)生，尤其是小

區(qū)清潔、保安、裝潢垃圾清運(yùn)、樓道保潔等內(nèi)容，不少小區(qū)未能

按事先承諾的標(biāo)準(zhǔn)兌現(xiàn)，調(diào)查中住戶對雜物積累、電子防盜門不

準(zhǔn)時修理等現(xiàn)象更為不滿。

2.收支透亮?????度低，主動接受業(yè)主監(jiān)督的自覺性跟不上。業(yè)主

對自己所繳納的管理費(fèi)用的支出有知情權(quán)、物管沒有對業(yè)主作財(cái)

務(wù)明細(xì)公開，而這些卻給業(yè)主們留下了虛假虧空的想象和收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)偏高和亂收亂支的懷疑。

3.物業(yè)服務(wù)的整體特性。物業(yè)服務(wù)供應(yīng)的也是一種公共產(chǎn)品，

與電力、自來水、有線電視、電話等服務(wù)有較大的差別。物業(yè)服

務(wù)供應(yīng)的是綜合服務(wù)，對欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限制少，物業(yè)服

務(wù)企業(yè)不行能像電力部門、自來水公司、廣播電視臺、電信部門

對欠費(fèi)的用戶實(shí)行停電、停水、停播、停止使用的措施，物業(yè)收

費(fèi)的整體難度較大。

（四）政府和社會的問題

1.政策的空白點(diǎn)。一些炒房者的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取更難，特殊

是外地炒房者，聯(lián)系上都很難，收費(fèi)就更難。另外，由于炒房者

轉(zhuǎn)讓房屋，進(jìn)行權(quán)屬登記時，沒有制度和措施強(qiáng)行約束要求交清

物業(yè)服務(wù)費(fèi)。房屋的受讓方依據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：

受讓人不對房屋受讓前產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)負(fù)責(zé)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企

業(yè)對物業(yè)轉(zhuǎn)讓前這段時間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)索要無門。

2.政府承諾的問題。政府承諾也是一個特別重要的問題，一

些政府應(yīng)建的市政工程未按時建設(shè)也會造成業(yè)主對物業(yè)的不滿而

將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上。

3.空置率高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收取困難。由于存在房價預(yù)期升值

和炒房行為推動房產(chǎn)過度開發(fā)，導(dǎo)致目前房屋空置率增高，在廣

匯PAMA小區(qū)，空置率幾乎占到了40%。

4.規(guī)劃不夠完善，帶來物管效率低，相對提高了物業(yè)服務(wù)的

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加了管理的難度。在規(guī)劃小區(qū)建設(shè)中，部分開發(fā)商

只考慮了銷售，便利交通，而忽視物業(yè)管理，造成小區(qū)出口多，

物業(yè)分散，從而增加了物業(yè)管理成本和管理難度。

三、解決物業(yè)收費(fèi)問題的方法

那么，針對物業(yè)管理中存在的這些問題，應(yīng)當(dāng)實(shí)行什么措施

來提高物業(yè)收費(fèi)率呢？政府、社會、物業(yè)企業(yè)及業(yè)主在其中應(yīng)當(dāng)

發(fā)揮什么樣的作用呢？有以下幾個方面可以參考。

（一）應(yīng)加強(qiáng)宣揚(yáng)，建立互信的關(guān)系，著力解決收繳率低下

的問題

對廣闊業(yè)主加強(qiáng)物管工作職能和作用的宣揚(yáng)，使之充分熟悉

到做好物管工作可以營造良好的生活環(huán)境。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主

委員會可運(yùn)用小區(qū)宣揚(yáng)欄、發(fā)放傳單、召開業(yè)主代表大會等多種

形式，廣泛宣揚(yáng)物業(yè)管理的職能、服務(wù)范圍、政府相關(guān)政策以及

對小區(qū)管理的要求等，關(guān)心業(yè)主走出熟悉誤區(qū)，明確自己的權(quán)利

和義務(wù)，樹立起消費(fèi)即要付費(fèi)的觀念。政府職能部門也要通過電

視、報(bào)紙等大眾媒體，大力宣揚(yáng)物業(yè)管理服務(wù)等方面的政策法規(guī)，

用政策引導(dǎo)物管企業(yè)和廣闊業(yè)主建立和諧合作的關(guān)系。

(二）重新審核成本、多方聽取意見，適時調(diào)整住宅小區(qū)物

業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級評定標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)目前的人工成本

的調(diào)整而適時的修改。目前鄭州市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2022

年制定的，由于這幾年物價的持續(xù)上漲太快，最低工資標(biāo)準(zhǔn)也多

次調(diào)整，再加上物業(yè)服務(wù)是勞動密集型企業(yè)，人員的勞務(wù)開支占

總開支的80%左右，國家為防止物價上漲過快，物管企業(yè)多次要

求提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被推遲，適時的修改物業(yè)法律刻不容緩。

（三）科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域，讓業(yè)主委員會發(fā)揮物業(yè)管理

的主角作用