物業(yè)裝修管理培訓

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物業(yè)裝修管理培訓

培訓內容：

一、

二、

三、

四、

五、

六、

七、

八、

九、物業(yè)裝修管理的基本概念物業(yè)裝修管理的目的物業(yè)裝修管理的意義術語解釋物業(yè)裝修管理的基本內容對裝飾裝修違規(guī)現(xiàn)象的處理裝修管理員的素養(yǎng)要求裝修管理員的職責裝修管理掌握程序

一、物業(yè)裝修管理的基本概念

1.物業(yè)裝修，是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或經營環(huán)境，對自有

物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱

電、有線電視、電話、寬帶進行裝修處理的活動和過程。

2.物業(yè)裝修管理，是指物業(yè)管理公司依據國家相關法規(guī)和條例，受開發(fā)商

或全體業(yè)主托付，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新

建房屋的室內裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。

二、物業(yè)裝修管理的目的

?規(guī)范施工行為，消退施工隱患，保證新建樓房外觀的干凈和統(tǒng)一；杜絕新

建樓房建筑主體和承重結構遭受破壞；保障新建樓房的居住平安，保障新建樓房配套設備設施的正常運行和使用。最終實現(xiàn)物業(yè)的保質和增質，延長物業(yè)使用壽命。

三、物業(yè)裝修管理的意義

?維護和保持房屋建筑原創(chuàng)設計的元素和風貌，維護環(huán)境品質，避開房屋建

筑結構、外觀、環(huán)境、設施設備遭受破壞和污染。維護小區(qū)正常的生活、學習、工作秩序，營造小區(qū)的安定、團結、和諧氛圍，維護物業(yè)管理秩序，保障物業(yè)管理服務工作的正常開展。

?四、術語解釋

?建筑主體：

是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

?承重結構：

是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

?砌體結構：

即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構件作為主要承重的結構，稱為磚～鋼筋混凝土混合結構，簡稱磚混結構。此結構抗震性差，防滲水性能差。這是當前建筑數(shù)量大、采納最普遍的結構類型。

?鋼筋混凝土結構：

即主要承重構件全部采納鋼筋混凝土，并現(xiàn)場整體澆注而成的結構。此結構抗震性能和防滲水性能良好。這種結構類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業(yè)建筑等。

?剪力墻：

剪力墻是指墻肢的長度為厚度的5～8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。

?異形柱：

異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2～4倍，相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。

?承重墻

是指不但承受自身重量，同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。

?非承重墻

不承受上部傳來的荷載，也不會把荷載加載到其下的非承重墻上。通常在非承重墻墻底設置單跨梁或者連續(xù)梁來承受其荷載并把其荷載傳導到相鄰的承重構件上（例如：磚混中的承重墻，框架中的框架梁）。非承重墻通常還是設計上

的抗震墻，假如發(fā)生地震，非承重墻將和承重墻一起承受地震力。

?房屋外觀：

是指相對于室內的外立面，精確?????的說，就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結構及裝飾物等。

?防水工程：

是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內的浸害；廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內的浸害。

?隱藏工程

是指被其他建筑物遮掩的工程，詳細是指地基、電氣管線、供水管線等需要掩蓋、掩蓋的工程。由于隱藏工程在隱藏后，如發(fā)生問題，還需重新掩蓋和掩蓋，返工損失特別大，為了避開資源的鋪張和當事人雙方的損失，保證工程的質量和工程順當完成，安裝施工時，在掩蓋和掩蓋前應當通知發(fā)包人檢查，發(fā)包人檢查合格后，方可進行隱藏施工。

?房屋配套設施設備：

是指房屋除門窗、護欄外的，與房屋配套的給排水管道（空調排水管）、強電源及弱電源信號系統(tǒng)（照明電源、閉路線、電話線、網絡線、監(jiān)控）、煤氣報警器、紅外線防盜報警器、可視電話（非可視電話）、應急求助按鈕、自然?氣表、管等。

?房屋平面布置圖：

是指用于指導建筑裝飾裝修施工的平面（水平面）設計圖，它包括房屋平面結構布置（家俱、陳設擺放）設計、區(qū)域使用功能劃分（如：臥房、客廳、書房、廚房及衛(wèi)生間等）設計、出入通道（如：門的開啟方向及通道走向）設計，其中包括某些部位使用的材質和安裝方式、要求等設計。它是按實際比例尺寸繪制的，一般采納的長度單位為公制長度單位㎜。

?水電施工圖：

是指用于指導建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖，顧名思義，示意圖是以示意方式進行繪制的，圖形是以線條和符號連接構成的，圖形一般沒有精確?????的數(shù)值標注，只是示意也許的安裝方位和形式，詳細安裝方法和要求，都是以文字標

注及說明為主。

五、物業(yè)裝修管理的基本內容

(一)房屋外觀的管理

(二)主體結構的管理

(三)房屋防水施工的管理

(四)房屋配套設施的管理

(五)施工行為的管理

(六)告知和督導義務

(七)商業(yè)門面裝修管理

(八)物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責任

（一）房屋外觀的管理

1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內裝修的活動中，不得破壞房屋

的外觀，嚴禁擅自轉變房屋的門、窗、陽臺護欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；

2.嚴禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞，嚴禁擴大承重墻上原有的門窗尺寸，

嚴禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，未經許可不得擅拘束外墻上開孔和鑿洞；

3.嚴禁搭建建筑物、構筑物，嚴禁封閉觀景陽臺、生活陽臺，未經許可不

得擅拘束外墻上安裝雨蓬、防盜網、晾衣桿等；

4.嚴禁隨便在外墻上安裝空調外機，空調外機應安裝在房屋的預留位置上，

或物業(yè)管理公司指定的位置上；

5.未經許可不得擅拘束房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應的標

識；

6.嚴禁侵占公共區(qū)域的通道、露臺和屋面，嚴禁在公共區(qū)域的通道、露臺

和屋面亂搭亂建；

7.嚴禁開挖地下室、打井。損壞物業(yè)共有設施、設備及場地。

（二）主體結構的管理

1.嚴禁擅自轉變物業(yè)使用性質；

2.嚴禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設施、設備；

3.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內裝飾裝修的活動中，不得破壞

房屋的主體結構、承重結構和房屋基礎，嚴禁在結構墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設，確須開孔鑿槽，必需報物業(yè)管理公司，經物業(yè)管理公司審查同意后，并在物業(yè)管理公司工程技術人員的指導下進行施工；

4.嚴禁在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；

5.嚴禁轉變房屋的使用功能，嚴禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛(wèi)生

間和廚房；

6.吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔，孔洞點陣不得≤600㎜，孔洞直徑

不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；

7.房屋裝修如需變動房屋結構（建筑主體和承重結構）的，必需經原設計

單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，其施工必需托付具有相應資質等級的建筑施工企業(yè)擔當。

（三）房屋防水施工的管理

1.防水層應涂抹在牢固、堅硬、表面光滑平整、潔凈、干燥的基層上，并

按規(guī)范要求施工，防水層應有肯定的面積和厚度。防水施工完成后，應作閉水試驗，試驗時間應不少于48小時，并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗狀況，確認無滲漏現(xiàn)象后，方可后續(xù)施工；

2.室內裝修施工，對陽臺、廚房和衛(wèi)生間，有較大轉變的和對原防水層有

較大破壞的部位，二次防水施工時應作重點和加強處理，確保無滲漏；

3.衛(wèi)生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填，并不得只在回填找平層上

做防水層，此方式存在嚴峻的工藝技術缺陷和隱患；

4.回填找平層水泥沙漿應有足夠的強度，其水泥沙漿標號不得低于1∶2，