有效物業(yè)管理要素-能源管理與資源經(jīng)營

2021年物業(yè)管理技能研修----之一?有效物業(yè)管理的根本要素?課前：選出你們的隊(duì)長！起好你們的隊(duì)名！小組討論：你認(rèn)為要有效的開展物業(yè)管理效勞工作有哪些要素(關(guān)鍵的條件〕？請(qǐng)對(duì)你們歸納的要素中找出三個(gè)最重要的分析它們要怎樣的條件才能做支撐？4解決問題的七個(gè)步驟陳述問題分解問題(問題樹)去掉所有非關(guān)鍵問題(漏斗法)制定詳細(xì)的工作方案進(jìn)行關(guān)鍵分析綜合調(diào)查結(jié)果，并建構(gòu)論證講述來龍去脈：在溝通文件中將數(shù)據(jù)及論證聯(lián)系起來一周解答，然后再來？步驟1步驟2步驟3步驟4步驟5步驟6步驟7………5步驟3-淘汰非關(guān)鍵的問題淘汰的問題問題陳述問題1問題2問題3經(jīng)常反復(fù)推敲過程中的第一步假設(shè)/理論及數(shù)據(jù)之間的來回穿梭使用80/20的思考方式重點(diǎn)努力解決最重要的問題不僅要常問“那又會(huì)怎樣〞...而且還要問你忘了什么進(jìn)行一項(xiàng)較困難的研究分析時(shí)淘汰非關(guān)鍵性問題是掌握合理生活方式的關(guān)鍵問題46邏輯樹的三種類型類型描述推論的成份首先定義問題，再將問題分成不同的局部先給出解決問題的假設(shè)方案，然后舉出所需的充足原因來驗(yàn)證或推翻這個(gè)假設(shè)列出關(guān)鍵問題，使之能用「是」或「否」來答復(fù)，然后按照需采取之相應(yīng)行動(dòng)的邏輯順序排列推論以假設(shè)為主問題圖利用推論及假設(shè)為主的邏輯樹來找出問題邏輯樹的末梢以問句形式結(jié)束利用問題圖來找出選擇方案，通常在工程后段程序使用行動(dòng)、主張、標(biāo)準(zhǔn)、問題、話題原因？？什么/如何原因是否有效物業(yè)管理的成效結(jié)構(gòu)分拆到三、四級(jí)結(jié)構(gòu)后就交給下屬去做！下屬做不了，就不要讓他做你下屬了！！1、要解決這個(gè)問題需要處理那幾個(gè)問題？2、這幾個(gè)問題處理后，這個(gè)問題是否就解決了物業(yè)管理的經(jīng)營之道－－群雄逐鹿，智者為王成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！蕭何！錢流的成效結(jié)構(gòu)物業(yè)管理經(jīng)營的概念把物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營的價(jià)值，通過對(duì)這些價(jià)值的綜合運(yùn)營，到達(dá)資本的最大限度增值。物業(yè)管理經(jīng)營的種類設(shè)備、設(shè)施的管理建筑物本體及場(chǎng)地上的相關(guān)供配電、供排水、供氣、供冷(暖)及運(yùn)輸系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等附屬配套的設(shè)備、設(shè)施，它們是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)組成部份。物業(yè)的根本構(gòu)成房屋建筑物業(yè)設(shè)備組成停車場(chǎng)配套其它配套設(shè)施建筑物設(shè)備、設(shè)施分類暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)施電氣設(shè)備、設(shè)施輔助設(shè)備、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理的“八字〞方針平安——通過對(duì)設(shè)備(設(shè)施)的維修管理，使物業(yè)使用人感舒適平安；可靠——設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)按相關(guān)的規(guī)程實(shí)施，其內(nèi)容和質(zhì)量質(zhì)量應(yīng)到達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)，杜絕組織管理上的疏忽，保證設(shè)備無故障可靠運(yùn)行。經(jīng)濟(jì)——加強(qiáng)維修工程本錢管理，維修資金和維修定額管理；合理——合理安排人力、物力、財(cái)力，務(wù)求少花錢多保養(yǎng)，要制定詳細(xì)的維修方案和方案；運(yùn)行巡視檢查“八要決〞看—設(shè)備、設(shè)施外觀有否異常；聽—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行聲音；聞—設(shè)備、設(shè)施有否異味；摸—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行溫感、震感；測(cè)—設(shè)備、設(shè)施各種參數(shù)；查—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)；比—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行數(shù)據(jù)的差異；記—設(shè)備、設(shè)施巡檢檢查的情況。

設(shè)備故障的規(guī)律初期故障期；偶發(fā)故障期；磨損故障期。設(shè)備故障率曲線故障率ⅠⅡⅢ使用年數(shù)磨損故障期偶發(fā)故障期初始故障期設(shè)備故障規(guī)律初期故障期。在設(shè)備開始運(yùn)行的初期，由于設(shè)備設(shè)計(jì)制造和安裝調(diào)試上存在缺陷問題及操作不熟練等原因所造成，因此故障率較高，這個(gè)時(shí)期大概是1?2年。經(jīng)過一定時(shí)期故障已經(jīng)排除，施工安裝遺留的問題也得到了解決，這樣就進(jìn)入正常運(yùn)行階段，偶發(fā)故障期，這一時(shí)期的故障較少，大概是5?8年的時(shí)期，大多是因設(shè)備零部件某些不可預(yù)測(cè)的缺陷而引起的，其故障率較平穩(wěn)。這些故障可由維擭保養(yǎng)工作隨時(shí)給予排除，因此這一時(shí)期是設(shè)備最正確工作期。磨損故障期，由于設(shè)備經(jīng)過初期的運(yùn)轉(zhuǎn)，大局部零件已經(jīng)磨損嚴(yán)重，因此設(shè)備的故障率又明顯上升，這時(shí)需要進(jìn)行設(shè)備的大修或更新。能完善提高設(shè)備效故障可預(yù)見性

故障處理總結(jié)

發(fā)現(xiàn)故障“先兆〞及時(shí)處理故障能源管理公共能源消耗分析數(shù)據(jù)來說話！建筑物平均負(fù)荷參數(shù)(KWH/M2)綜合樓寫字樓別墅高層住宅多層住宅物業(yè)節(jié)能措施運(yùn)行節(jié)能制度節(jié)能改造措施一、注重節(jié)能方案的制定,并狠抓方案的落實(shí)節(jié)能管理中首先應(yīng)注重節(jié)能方案的制定,較為科學(xué)的方法是把各物業(yè)上年同期能源消耗數(shù)的95%作為本年同期能源使用的方案數(shù),通過每月能源報(bào)表的編制和月度能源分析會(huì)對(duì)方案的執(zhí)行情況進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)和分析,其目的有兩個(gè):一是找出能源消耗中的異常情況,并進(jìn)行原因分析,制定整改措施予以消除;二是對(duì)節(jié)能管理做得較好或值得推廣和學(xué)習(xí)的地方,進(jìn)行細(xì)化總結(jié),并積極在其他的商業(yè)物業(yè)的管理中進(jìn)行推廣,以到達(dá)用好能、節(jié)好能的效果。

二、加強(qiáng)培訓(xùn)和巡檢,消除浪費(fèi)源頭日常管理中,可通過各種方式和途徑,加強(qiáng)對(duì)員工節(jié)能意識(shí)的教育和培訓(xùn),讓節(jié)能管理成為員工的自覺行為。通過日常的巡視和對(duì)用水設(shè)備的檢查,消除系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行中的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象,杜絕無人燈、長流水和無人空調(diào);在條件許可的情況下,還可以適度降低座便器水箱水位,適時(shí)調(diào)節(jié)延時(shí)水龍頭,更換座便器橡皮旋塞等方法來消除各類能源使用中的浪費(fèi)源頭。

三、每天抄錄水、電、油、氣消耗量,及時(shí)制止非正常情況的發(fā)生

每天抄錄水、電、油、氣消耗讀數(shù),其優(yōu)點(diǎn)就在于:第一,積累原始數(shù)據(jù),為統(tǒng)計(jì)分析提供第一手的分析資料;第二,能及時(shí)發(fā)現(xiàn)能源使用中的異常情況,發(fā)現(xiàn)及時(shí),防止造成大的浪費(fèi)。

四、重視系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng),最大限度地發(fā)揮設(shè)備的使用效能

現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)多采用中央空調(diào)系統(tǒng),而中央空調(diào)系統(tǒng)能源消耗最大的設(shè)備主要是空調(diào)主機(jī)、水泵和末端設(shè)備,所以定期清洗制冷主機(jī)冷凝器、蒸發(fā)器水管,對(duì)銅管束內(nèi)壁水垢進(jìn)行通炮,并清洗各溫度探測(cè)器,對(duì)冷凍水、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行水質(zhì)處理,對(duì)變風(fēng)量、風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組翅片進(jìn)行清潔等,就顯得十分重要。因?yàn)樯鲜龉ぷ髯龊昧?不僅能夠確保系統(tǒng)和設(shè)備的正常運(yùn)行,更關(guān)鍵的是能夠提高主機(jī)和末端設(shè)備的熱交換效率,從而能夠最大限度地發(fā)揮設(shè)備的使用效能。

五、定期監(jiān)控賣場(chǎng)溫濕度狀況,適時(shí)進(jìn)行設(shè)定中的調(diào)節(jié)對(duì)賣場(chǎng)溫度狀況每天屢次進(jìn)行監(jiān)控抄錄,對(duì)每層按多處固定測(cè)溫點(diǎn)進(jìn)行溫濕度記錄,并將所測(cè)溫濕度及時(shí)反響給空調(diào)班,操作人員那么根據(jù)反響溫濕度狀況及時(shí)進(jìn)行空調(diào)出水、回水溫度的修正設(shè)定,調(diào)整溫度循環(huán)水泵開啟臺(tái)數(shù),并對(duì)末端設(shè)備及新風(fēng)、回風(fēng)的開啟進(jìn)行調(diào)節(jié),以到達(dá)既能保證賣場(chǎng)的舒適度,又能最大限度地降低能源消耗。

六、完善計(jì)量管理網(wǎng)絡(luò),定期校驗(yàn)、更換計(jì)量表計(jì)理順商業(yè)物業(yè)能源使用中計(jì)量表計(jì)的邏輯關(guān)系,對(duì)方案性、合理性管理使用能源有著十分重要的作用。邏輯關(guān)系搞不清,不僅最終的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確,而且還會(huì)造成損失和浪費(fèi),甚至還會(huì)出現(xiàn)“別人用能,你來買單〞的狀況。日常管理中,不僅要讓相關(guān)人員熟知、理清計(jì)量網(wǎng)絡(luò)的邏輯關(guān)系,還應(yīng)該定期對(duì)水表、電表、油表、蒸汽汽量計(jì)進(jìn)行定時(shí)校驗(yàn)或更換。一些普通的電表和流量表使用幾年后,計(jì)量誤差較大,通常采取的有效方法是逐步更換,雖然會(huì)發(fā)生一些費(fèi)用,但經(jīng)驗(yàn)告訴我們,這種投入是非常值得的。

七、加強(qiáng)夜間用電的管理,杜絕樓面通亮狀況的發(fā)生每天夜間時(shí)段內(nèi),商場(chǎng)都處于停止?fàn)I業(yè)的狀態(tài),所以這個(gè)時(shí)段各樓層(應(yīng)急)照明亮度應(yīng)降至最低,即以滿足賣場(chǎng)主通道＝＝和夜間監(jiān)控?cái)z像所需亮度的情況時(shí)為宜。

通常情況下,商業(yè)物業(yè)會(huì)利用夜間時(shí)段進(jìn)行專柜調(diào)整、系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)和改造,以確保其形象和功能的完善,所以夜間對(duì)施工用電的管理就顯得十分重要,具體管理中特別要防止一個(gè)施工點(diǎn)作業(yè),整層樓面通亮的狀況。夜間值班電工要加強(qiáng)巡視,及時(shí)關(guān)閉多開的燈具,必要時(shí)可采用移動(dòng)照明的方式來減少照明電量。

八、根據(jù)季節(jié)變化,合理運(yùn)行變壓器的臺(tái)數(shù)

變壓器的運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生電損,在中央空調(diào)停用和相關(guān)條件許可的情況下,停用空調(diào)運(yùn)行專用或局部動(dòng)力所用的變壓器能夠大幅降低運(yùn)行本錢,減少電能的損耗。一般情況下,一臺(tái)1600KVA的干式變壓器1年的空載損耗高達(dá)3萬度電量。

九、公共區(qū)域和亮化照明實(shí)施開關(guān)鐘控,防止開關(guān)隨意而產(chǎn)生的浪費(fèi)

對(duì)商業(yè)物業(yè)公共區(qū)域和物業(yè)亮化照明實(shí)施開關(guān)鐘控,能夠防止人為因素造成的浪費(fèi)現(xiàn)象。商業(yè)物業(yè)的所有公共區(qū)域包括樓道地下車場(chǎng)以及外圍亮化照明等全部采用了鐘控開關(guān),且一年四季隨天氣的變化適時(shí)調(diào)節(jié)。

物業(yè)效勞中的能源管理公共照明設(shè)施改造〔案例〕公共用水的節(jié)約方式〔案例〕電梯運(yùn)行改造〔案例〕空調(diào)設(shè)備改造〔案例〕紅警游戲－－贏的秘訣？物業(yè)管理的資源經(jīng)營經(jīng)營管理資本組合經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營業(yè)主資源經(jīng)營文化資源經(jīng)營市場(chǎng)（拓展）經(jīng)營企業(yè)資源經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)的資源5．資料類資源6．信息類資源7．社會(huì)關(guān)系類資源物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營歷思聯(lián)行Lask_JV物業(yè)管理品牌經(jīng)營的實(shí)施確定品牌經(jīng)營思路建立品牌經(jīng)營機(jī)構(gòu)品牌經(jīng)營的實(shí)施連鎖經(jīng)營品牌作價(jià)品牌租用品牌聯(lián)合品牌擴(kuò)張物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營物業(yè)管理參謀咨詢效勞物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營物業(yè)管理信息類資源的經(jīng)營 物業(yè)管理企業(yè)資源經(jīng)營的其他類別 資料類資源經(jīng)營公司所屬設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營專業(yè)公司的經(jīng)營社會(huì)關(guān)系資源的經(jīng)營物業(yè)資源的經(jīng)營會(huì)所經(jīng)營基地建設(shè)停車場(chǎng)經(jīng)營社區(qū)廣告經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營的實(shí)施之：

停車場(chǎng)經(jīng)營車位供給緊張的處理用價(jià)格因素調(diào)整供求緊張關(guān)系重新劃定小區(qū)內(nèi)停車位利用共用場(chǎng)地劃定新的停車位改造局部設(shè)施增加停車位將小區(qū)公共場(chǎng)地局部作為臨時(shí)停車場(chǎng)利用小區(qū)周邊區(qū)域停車?yán)闷渌矫娴馁Y源【停車場(chǎng)經(jīng)營汽車業(yè)務(wù)的種類】1．汽車精品汽車精品經(jīng)營：括香水系列、電器系列、影音系列、腳墊系列、坐墊系列、飾品系列等。汽車模型經(jīng)營2．汽車美容’①雙色洗車，泡泡浴洗車，計(jì)算機(jī)洗車；②焦油、瀝青無痕去除；③蟲尸、鳥糞專業(yè)去除；④樹脂、油脂本色去除；⑤漆面飛漆、駁殼虛印去除；⑥各種氧化層去除；⑦輪胎增亮、增艷翻新處理；⑧金屬件去污去垢、除銹、翻新處理；⑨內(nèi)飾增亮增艷；⑩汽車桑拿；劃痕修復(fù)。3．汽車養(yǎng)護(hù)①輪胎修補(bǔ)翻新處理；②更換機(jī)油三濾；③發(fā)動(dòng)機(jī)止漏；④噴油嘴免拆清洗；⑤油封密封增效處理；⑥發(fā)動(dòng)機(jī)抗磨修復(fù)處理；⑦變速箱免拆清洗；⑧潤滑系免拆清洗；⑨燃油系免拆清洗；⑩冷卻系免拆清洗；⑩車輛快速維修。4．汽車裝飾1)坐艙類：①鋪地膠；②加裝桃木內(nèi)飾；③座套定制；④定制真皮座椅；⑤真皮座椅翻新；⑥真皮內(nèi)飾修補(bǔ)翻新；⑦開汽車天窗。2)電器類：①安裝中控鎖；②安裝防盜器；③安裝倒車?yán)走_(dá)；④安裝GPS(全球定位系統(tǒng))；⑤安裝語音導(dǎo)航系統(tǒng)；⑥個(gè)性噴涂；⑦安裝vCD、cD；⑧加裝碟盒；⑨加裝音響；⑩加裝低音炮。3)其他類：①底盤裝甲；②整車貼膜；③隔音工程。物業(yè)資源經(jīng)營的實(shí)施之：

會(huì)所經(jīng)營會(huì)所經(jīng)營的種類和模式【會(huì)所經(jīng)營的種類】個(gè)性會(huì)所專業(yè)會(huì)所生活會(huì)所【會(huì)所經(jīng)營的模式】會(huì)員制會(huì)所委托經(jīng)營式會(huì)所獨(dú)立運(yùn)營式會(huì)所加盟運(yùn)營型會(huì)所【其他模式】7+1模式泛會(huì)所概念主題體驗(yàn)式會(huì)所聯(lián)合式會(huì)所外聯(lián)式會(huì)所物業(yè)資源經(jīng)營的實(shí)施之：社區(qū)廣告經(jīng)營物業(yè)資源中廣告經(jīng)營的種類1．電梯廣告2．屋頂及外墻廣告3．廳堂廣告液晶顯示雜志架、廣告架壁掛廣告聲音媒體廣告物品展示業(yè)主資源的經(jīng)營業(yè)主資源的分類【1】業(yè)主需求資源(多彩生活〕【2】業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源－－業(yè)主的物業(yè)。業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源－－汽車、家具、家電等。業(yè)主貨幣資源－－有價(jià)證券、有色金屬、銀行存款等?！?】業(yè)主無形資產(chǎn)資源業(yè)主知識(shí)資源業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源經(jīng)營：

－－物業(yè)的租賃物業(yè)租賃管理模式〔一〕包租轉(zhuǎn)租模式〔二〕出租代理模式〔三〕委托管理模式租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中、租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營1．需求階段2．處理階段“二手家電經(jīng)營〞、“二手汽車市場(chǎng)〞、“書畫作品交易〞、“古玩市場(chǎng)〞，等等。業(yè)主貨幣資