上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

第第頁上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

上海保利廣場項目定位及產(chǎn)品塑造匯報

二零零六年四月十日

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

項目定位

高檔濱江商務復合體

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

四個功能單元

高級公寓式酒店(2.5-2.8萬平方米)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFT(2萬平方米)高檔文化休閑商業(yè)區(qū)(1.8萬平方米)濱江獨棟辦公樓(2-2.2萬平方米)

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

項目策劃

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

區(qū)域市場簡析

辦公樓供應量及銷售量均占全市1/3,日均銷售900㎡。售價與全市均價持平，低于靜安、黃浦、徐匯、長寧等浦西主要辦公區(qū)域。購買人群：國內(nèi)客戶占2/3,其中本地及江浙約50%,亞洲占20%,歐美約8%,其它約5%。

07-10年有80萬㎡新增供應量，租金和售價均可能下調(diào)。

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

區(qū)域市場簡析

以雅詩閣為代表的公寓式酒店租價在0.9-1$/㎡,日與浦西同類項目持平，空置率低于10%。租客人群：美洲約40%,歐洲約30%,亞洲16%,國內(nèi)約10%。

租金預算：單身2000-3000$/月，夫妻3500-5000$/月，家庭4000-8000$/月。

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

區(qū)域市場簡析

小陸家嘴為金融核心區(qū)，屬辦公概念。產(chǎn)品以單一大型寫字樓為主。南延伸區(qū)為頂級江景豪宅區(qū)，屬居住概念。產(chǎn)品以大中型住宅小區(qū)為主。

少量商務和生活配套，服務種類少，檔次差異大。北延伸區(qū)(船廠地塊)為綜合開發(fā)區(qū)偏商務概念。產(chǎn)品以大型寫字樓和商務公寓為主，配有住宅。規(guī)劃有商業(yè)配套，呈線狀分布面積較大，依靠人流支持。

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

項目位置分析

項目位于純商務功能向綜合服務功能過渡的區(qū)域有江景優(yōu)勢，體量適中東方路和銀城中路延伸后交通便利

缺乏規(guī)模優(yōu)勢，單一產(chǎn)品難以形成競爭優(yōu)勢現(xiàn)有建筑形成南向遮擋周邊環(huán)境雜亂，缺乏高檔物業(yè)氛圍

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

復合型項目是區(qū)域市場空白

高檔寫字樓和頂級豪宅均缺少同檔次配套設施，造勝利能缺失。

商務、娛樂、休閑、購買等消費需求急待滿意。虹橋+古北、淮海路辦公區(qū)+新天地、南京西路辦公區(qū)+梅泰恒等勝利案例說明商務功能的復合將產(chǎn)生巨大的價值增長。

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

結論：

復合性是本項目核心價值

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

復合性空間復合——物理層面各功能單體有機組合提高土地利用率對濱江價值進行最大化挖掘

需求復合——功能層面圍繞商務功能設計差異化產(chǎn)品辦公：回避標準辦公，安排LOFT和總部基地居?。夯乇茏≌途频辏才啪频晔焦⑴涮祝恨鸪肆餍陨虡I(yè)模式，通過主題區(qū)域形成目標消費

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

復合性行為復合——客源層面

工作-居住商務-生活消費-體驗等不同行為集中同一地域內(nèi)，內(nèi)部客源交叉放大和相互誘導，客源共享。主題型商業(yè)滿意

陸家嘴區(qū)域消費需要，拉動外部客源

資源復合——價值層面高度集約化開發(fā)模式產(chǎn)生“一站式”商務解決方案，為客戶提供高效率和低成本，增加溝通和機會，真正表達現(xiàn)代商業(yè)文化的精髓。

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

四個功能單元

高級公寓式酒店(2.5-2.8萬平方米)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFT(2萬平方米)高檔文化休閑商業(yè)區(qū)(1.8萬平方米)濱江獨棟辦公樓(2-2.2萬平方米)

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

文化不是附加值，文化制造價值

勝利的開發(fā)，能發(fā)掘土地特有的價值睿智的開發(fā)，還能領先時代，給予項目長期的魅力

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

“新天地”勝利販賣小資情調(diào)滿意“海派”審美需求

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

外灘一號、三號、六號、十八號等力圖重現(xiàn)“十里洋場”的輝煌

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

文化性是本項目的區(qū)分價值

本項目的文化特征

構建時尚、張揚創(chuàng)意、對話國際

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

特色性建筑

在建筑藝術、環(huán)境藝術、裝飾藝術等方面，充分關注審美價值的制造。制造特色建筑，形成保利品牌積淀。

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

18000㎡高檔文化休閑商業(yè)區(qū)

小型演藝中心為核心的文化娛樂區(qū)——“濱江新天地”時尚消費區(qū)——“意大利中心”五星級辦公及公寓式酒店配套功能區(qū)——“上海灘”

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

“濱江新天地”“小型歌劇院”是反映文化性的特色建筑，其建成后將與海洋水族館、東方藝術中心共同構筑浦東乃至上海的保利“文化金三角”。

上海保利廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

“濱江新天地”集演出、影視、音樂、FASHION秀、拍賣、發(fā)布會、會議