評(píng)估分析報(bào)告書

廣西沙塘林場(chǎng)林木資源資產(chǎn)評(píng)定華寅評(píng)報(bào)字（）3033號(hào)生態(tài)工程101班第四組1項(xiàng)目名稱：廣西沙塘林場(chǎng)林木資源資產(chǎn)評(píng)定完成單位：生態(tài)工程101班第四組法人代表：王冠清項(xiàng)目負(fù)責(zé)：******（高級(jí)工程師、注冊(cè)咨詢師）技術(shù)負(fù)責(zé)：應(yīng)啟圍（工程師、講師）審核：******（高級(jí)工程師）評(píng)定人員：黃海浪梁艷園石智祺覃密密目錄摘要…………………………2資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)書…………3基礎(chǔ)情況……………3評(píng)定目標(biāo)……………3評(píng)定對(duì)象和范圍……………………4評(píng)定基準(zhǔn)日…………4評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)……………4評(píng)定依據(jù)……………4評(píng)定方法……………5評(píng)定過(guò)程……………5評(píng)定結(jié)論……………5尤其事項(xiàng)說(shuō)明………………………5評(píng)定基準(zhǔn)以后重大事項(xiàng)……………6評(píng)定匯報(bào)法律效力…………………6評(píng)定匯報(bào)提出日期…………………7備查文件（附件）（一）林地、林木資產(chǎn)評(píng)定技術(shù)說(shuō)明（二）評(píng)定范圍外業(yè)調(diào)查圖（三）資產(chǎn)評(píng)定委托方承諾函（四）森林資源評(píng)定機(jī)構(gòu)及評(píng)定人員承諾函（五）評(píng)定范圍林權(quán)證（六）資產(chǎn)評(píng)定人員資格證書復(fù)印件（七）委托人身份證復(fù)印件（八）評(píng)定范圍林地、林木照片廣西沙塘林場(chǎng)林木資源資產(chǎn)評(píng)定摘要關(guān)鍵提醒以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)書，欲了解本項(xiàng)目標(biāo)全方面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)書全文。評(píng)定目標(biāo)在用掌握通常資產(chǎn)評(píng)定理論和技術(shù)問(wèn)題基礎(chǔ)上，來(lái)確定對(duì)象范圍內(nèi)全部林木資源資產(chǎn)現(xiàn)值，對(duì)沙塘林場(chǎng)3、4年速生桉用材林、馬尾松用材林馬尾松經(jīng)濟(jì)林、濕地松經(jīng)濟(jì)林等林木資產(chǎn)作為作價(jià)依據(jù)，利用適宜方法評(píng)定森林資源資產(chǎn)價(jià)值，使森林資產(chǎn)得到愈加好實(shí)現(xiàn)其本身價(jià)值。二、評(píng)定對(duì)象和范圍對(duì)象和范圍為廣西沙塘林場(chǎng)13林班面積累計(jì)35.4畝和16林班面積累計(jì)62.1畝林地生桉用材林、馬尾松用材林馬尾松經(jīng)濟(jì)林、濕地松經(jīng)濟(jì)林等資源資產(chǎn)。三、評(píng)定基準(zhǔn)日：6月10日。四、評(píng)定方法依據(jù)森林經(jīng)營(yíng)和森林資源資產(chǎn)評(píng)定方法特點(diǎn)及評(píng)定對(duì)象實(shí)際情況，基于現(xiàn)有資料和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，分別采取重制成本法、收益凈現(xiàn)值法和年金資本化法進(jìn)行評(píng)定。五、評(píng)定結(jié)論在評(píng)定基準(zhǔn)日1月10日，評(píng)定對(duì)象連續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，產(chǎn)權(quán)屬于*********************企業(yè)此次擬評(píng)定林木、林地資產(chǎn)總價(jià)值為20397386.8元（大寫金額為貳仟零叁拾玖萬(wàn)柒仟叁佰捌拾陸元捌角）。********資產(chǎn)評(píng)定（蓋章）法人代表：項(xiàng)目責(zé)任人：評(píng)定人員：6月15日廣西沙塘林場(chǎng)林木資源資產(chǎn)評(píng)定華寅評(píng)報(bào)字（）3033號(hào)受廣西省*********************企業(yè)委托，依據(jù)國(guó)家相關(guān)森林資源資產(chǎn)評(píng)定要求，本著“客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)”標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公認(rèn)資產(chǎn)評(píng)定方法，對(duì)廣西沙塘林場(chǎng)林木資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢證，和我們認(rèn)為有必需評(píng)定程序，對(duì)需進(jìn)行評(píng)定林地、林木資產(chǎn)在評(píng)定基準(zhǔn)日1月10日所表現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值做出了公允反應(yīng)，現(xiàn)將林地、林木資產(chǎn)評(píng)定情況及評(píng)定結(jié)果匯報(bào)以下：一、基礎(chǔ)情況****市興賓區(qū)*********************企業(yè)集體所屬林權(quán)證上林地面積共4239.0畝，林地在****市興賓區(qū)城廂鄉(xiāng)格蘭村委和平安村委，詳見《中國(guó)林權(quán)證》編號(hào)：B，記錄表JDYMSY050001和《中國(guó)林權(quán)證》編號(hào)：B，記錄表JDSYMSY010001。林地有村級(jí)柏油馬路通達(dá)，林區(qū)道路很好，林地質(zhì)量很好，集運(yùn)材條件好，其中部分林地有被占情況，森林資源經(jīng)營(yíng)管理水平偏低。此次擬評(píng)定抵押貸款范圍中，*********************企業(yè)所屬林權(quán)證編號(hào)為B中1500畝速生桉林木資產(chǎn)全部評(píng)定，因該林地是承包平安村集體，委托方不要求評(píng)定；林權(quán)證編號(hào)為B中2739畝林地資產(chǎn)全部為企業(yè)全部，外業(yè)全部核實(shí)，有661.5畝林地用途已發(fā)生改變，此次林地評(píng)定量為0元，剩下2077.5畝林地全部評(píng)定；評(píng)定范圍內(nèi)1年生速生桉林木資產(chǎn)委托方不要求納入此次評(píng)定范圍，但要求評(píng)定其林地價(jià)值。二、評(píng)定目標(biāo)在用掌握通常資產(chǎn)評(píng)定理論和技術(shù)問(wèn)題基礎(chǔ)上，來(lái)確定對(duì)象范圍內(nèi)全部林木資源資產(chǎn)現(xiàn)值，對(duì)沙塘林場(chǎng)3年及4年速生桉用材林、馬尾松用材林馬尾松經(jīng)濟(jì)林、濕地松經(jīng)濟(jì)林等林木資產(chǎn)作為作價(jià)依據(jù)，利用適宜方法評(píng)定森林資源資產(chǎn)價(jià)值，使森林資產(chǎn)得到愈加好實(shí)現(xiàn)其本身價(jià)值。三、評(píng)定對(duì)象和范圍對(duì)象和范圍為廣西沙塘林場(chǎng)13林班面積累計(jì)35.4畝和16林班面積累計(jì)62.1畝林地生桉用材林、馬尾松用材林馬尾松經(jīng)濟(jì)林、濕地松經(jīng)濟(jì)林等資源資產(chǎn)。四、評(píng)定基準(zhǔn)日6月10日。五、評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(一)遵照獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)；(二)遵照客觀公正性標(biāo)準(zhǔn)；(三)遵照科學(xué)性標(biāo)準(zhǔn)；(四)遵照產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)；(五)遵照資產(chǎn)連續(xù)經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)；(六)遵照替換性標(biāo)準(zhǔn)；(七)遵照公開市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)；六、評(píng)定依據(jù)(一)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定管理措施》及其實(shí)施細(xì)則(二)《資產(chǎn)評(píng)定操作規(guī)范意見（試行）》(三)《森林資源資產(chǎn)評(píng)定技術(shù)規(guī)范（試行）》(四)委托方提供相關(guān)擬評(píng)定資產(chǎn)明細(xì)表及相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬、工程技術(shù)、森林經(jīng)營(yíng)等方面資料。(五)和委托方簽訂評(píng)定承諾七、評(píng)定方法依據(jù)森林經(jīng)營(yíng)和森林資源資產(chǎn)評(píng)定方法特點(diǎn)，評(píng)定范圍內(nèi)森林資源有源資產(chǎn)現(xiàn)值，對(duì)沙塘林場(chǎng)3年及4年速生桉用材林、馬尾松用材林馬尾松經(jīng)濟(jì)林、濕地松經(jīng)濟(jì)林等林木資產(chǎn)，基于現(xiàn)有資料和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，分別采取重制成本法、收益凈現(xiàn)值法和年金資本化法進(jìn)行評(píng)定。具體評(píng)定量算過(guò)程及相關(guān)指標(biāo)見附件：林地、林木資產(chǎn)評(píng)定技術(shù)說(shuō)明。八、評(píng)定過(guò)程接收委托本組接收廣西沙塘林場(chǎng)委托，明確評(píng)定目標(biāo)，確定評(píng)定基準(zhǔn)日和評(píng)定對(duì)象及范圍，確定評(píng)定方案，按評(píng)定要求搜集相關(guān)資料。資產(chǎn)清查在委托方配合下，對(duì)沙塘林場(chǎng)所提供擬評(píng)定林地、林木資源資產(chǎn)資料進(jìn)行實(shí)地核查，內(nèi)業(yè)統(tǒng)計(jì)分析，驗(yàn)證委托評(píng)定森林資源資產(chǎn)真實(shí)性和正確性。評(píng)定估算依據(jù)核查后擬評(píng)定森林資源資產(chǎn)清單和相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，選擇對(duì)應(yīng)評(píng)定方法，確定評(píng)定參數(shù)，進(jìn)行評(píng)定估算。評(píng)定匯總依據(jù)評(píng)定操作技術(shù)規(guī)范對(duì)評(píng)定結(jié)果進(jìn)行匯總和分析驗(yàn)證，撰寫資產(chǎn)評(píng)定技術(shù)說(shuō)明和資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)書，根據(jù)評(píng)定工作質(zhì)量控制要求，經(jīng)復(fù)核后向委托方提交資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)。九、評(píng)定結(jié)論在評(píng)定基準(zhǔn)日6月10日，評(píng)定對(duì)象連續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，產(chǎn)權(quán)屬于廣西沙塘林場(chǎng)此次擬評(píng)定林木資產(chǎn)總價(jià)值為元（大寫金額為貳仟零叁拾玖萬(wàn)柒仟叁佰捌拾陸元捌角）。具體評(píng)定值見下表1:評(píng)定結(jié)果一覽表。十、尤其事項(xiàng)說(shuō)明1、本匯報(bào)未考慮未來(lái)可能負(fù)擔(dān)抵押擔(dān)保事宜，和特殊交易方可能追加付出表1：評(píng)定結(jié)果一覽表單位：畝、年、元林權(quán)證編號(hào)資產(chǎn)種類面積（hm）林種/地類立地等級(jí)每畝株樹林木起源林木價(jià)值總價(jià)值B3年生速生桉16.83用材林Ⅰ植苗B4年生速生桉5.27用材林Ⅰ植苗B馬尾松4.63用材林Ⅰ植苗B割脂馬尾松22.57經(jīng)濟(jì)林Ⅰ植苗00B濕地松26.2用材林Ⅰ植苗BB其它林地15.45其它Ⅰ累計(jì)價(jià)格等對(duì)評(píng)定影響，也未考慮未來(lái)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策,尤其是林業(yè)政策改變和自然力和其它不可抗拒力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響，評(píng)定匯報(bào)僅作為委托方此次評(píng)定目標(biāo)使用。2、此次評(píng)定中相關(guān)委托資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、圖表等資料由委托方提供，其真實(shí)性、正當(dāng)性和完整性由委托方負(fù)責(zé)，評(píng)定機(jī)構(gòu)對(duì)于因委托方未提供真實(shí)完整資料而可能造成此次評(píng)定結(jié)果失實(shí)不負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。十一、評(píng)定基準(zhǔn)以后重大事項(xiàng)評(píng)定基準(zhǔn)以后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變（如發(fā)生大規(guī)模森林火災(zāi)或病蟲害使資產(chǎn)數(shù)量大量降低；或林業(yè)稅費(fèi)大幅度調(diào)整），對(duì)評(píng)定結(jié)論造成影響時(shí)，不能直接使用本評(píng)定結(jié)論，須對(duì)評(píng)定結(jié)論進(jìn)行調(diào)整重新評(píng)定。十二、評(píng)定匯報(bào)法律效力（一）本評(píng)定匯報(bào)結(jié)論是在產(chǎn)權(quán)明確情況下，以連續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提條件。（二）本評(píng)定匯報(bào)在評(píng)定機(jī)構(gòu)簽字蓋章后，含有法律效力。評(píng)定匯報(bào)使用期為十二個(gè)月，即1月10日至1月10日期內(nèi)有效。（三）本匯報(bào)書評(píng)定結(jié)論僅供委托方為此次評(píng)定目標(biāo)和送交森林資源管理部門核準(zhǔn)使用，匯報(bào)書使用權(quán)歸委托方全部，未經(jīng)委托方許可，我企業(yè)不得隨意向她人提供或公開。十三、評(píng)定匯報(bào)提出日期廣西沙塘林場(chǎng)于6月10號(hào)接收生態(tài)工程第四組委托并開展相關(guān)調(diào)查工作，于6月15號(hào)向委托方提交資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)。********資產(chǎn)評(píng)定（蓋章）法人代表（簽字）：王冠清項(xiàng)目責(zé)任人（簽字）：評(píng)定人員（簽字）：黃海浪梁艷園石智祺覃密密6月15日林地、林木資產(chǎn)評(píng)定技術(shù)說(shuō)明按《森林資源資產(chǎn)評(píng)定技術(shù)規(guī)范（試行）》相關(guān)要求，依據(jù)森林資源資產(chǎn)評(píng)定對(duì)象年紀(jì)及評(píng)定目標(biāo)不一樣，常見評(píng)定方法有重置成本法、市場(chǎng)價(jià)倒算法、收獲現(xiàn)值法等。此次評(píng)定依據(jù)森林經(jīng)營(yíng)和森林資源資產(chǎn)評(píng)定方法特點(diǎn)，此次評(píng)定森林資源有2年和3年生速生桉樹用材林和5年生柑桔經(jīng)濟(jì)林，和林地資產(chǎn)，基于現(xiàn)有資料和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，分別采取重制成本法、收益凈現(xiàn)值法和年金資本化法進(jìn)行評(píng)定。評(píng)定方法（1）重置成本法重置成本法：即按現(xiàn)在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工價(jià)、物價(jià)水平,重新營(yíng)造一片和被評(píng)定資產(chǎn)一樣林分所需資金成本和資金投資收益（利息）。其計(jì)算公式為：En：n年森林資源資產(chǎn)評(píng)定值K：調(diào)整系數(shù)。Ci：第i年以現(xiàn)時(shí)工價(jià)和生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)投資額。各年度投資標(biāo)準(zhǔn)、管護(hù)費(fèi)詳見技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。p：利率；n：年紀(jì)。（2）收益凈現(xiàn)值法收益凈現(xiàn)值法：是經(jīng)濟(jì)林評(píng)定常見方法，是將被評(píng)定林木資產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈收益按一定這現(xiàn)率折為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出林木資產(chǎn)評(píng)定價(jià)值方法，其計(jì)算公式為：En：林木資產(chǎn)評(píng)定值；Ai：第i年收入；Ci：第i年年成本支出；u：經(jīng)營(yíng)期；p：折現(xiàn)率；n：年紀(jì)。（3）年金資本化法年金資本化法：年金資本化法是將評(píng)定林地資產(chǎn)每十二個(gè)月相對(duì)穩(wěn)定地租收益作為資本投資收益，按合適投資收益率估算林地評(píng)定值方法，按以下公式計(jì)算林地使用權(quán)價(jià)格：無(wú)限期使用林地評(píng)定方法：Bu：林地評(píng)定值；A：是已明確年地租；p：是折現(xiàn)率或稱投資收益率。2、外業(yè)調(diào)查小班外業(yè)調(diào)查關(guān)鍵經(jīng)過(guò)資產(chǎn)全部者提供林權(quán)證等相關(guān)圖表，到實(shí)地去核查面積、樹種及生長(zhǎng)情況，關(guān)鍵調(diào)查因子有造林面積、樹高、胸徑和林木生長(zhǎng)情況等；調(diào)查結(jié)果見下表2：小班外業(yè)調(diào)查一覽表。表2：小班外業(yè)調(diào)查一覽表林權(quán)證編號(hào)資產(chǎn)種類面積林種/地類立地等級(jí)每畝株樹林木起源林木年紀(jì)平均樹高平均胸徑平均冠幅B3年生速生桉16.83用材林Ⅰ85400植苗312.411.30.3B4年生速生桉5.27用材林Ⅰ81380植苗412.711.72.8B馬尾松4.63用材林Ⅰ263植苗2713.8163.0B割脂馬尾松22.57經(jīng)濟(jì)林Ⅰ80植苗2715.417B濕地松26.2用材林Ⅰ80植苗261318.31.7BB其它林地15.45其它Ⅰ累計(jì)3、速生桉生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）林木生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。見下表3：林木生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表3：林木、林地生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表支出項(xiàng)目單價(jià)實(shí)施時(shí)間清山、煉山費(fèi)120元/畝第十二個(gè)月整地（機(jī)勾）、回土、放基肥、種植人工費(fèi)等400元/畝（按80元/工日估算）第十二個(gè)月苗木費(fèi)0.7元/株（組培苗加運(yùn)費(fèi)，按10％苗木損耗及補(bǔ)植計(jì)算），77.7元/畝第十二個(gè)月?lián)嵊畈?、松土、闊坎?50元/畝.年3年前每十二個(gè)月肥料費(fèi)用基肥200元/畝（肥料價(jià)按2200元/噸估算）；第十二個(gè)月追肥250元/畝.年（肥料價(jià)按2200元/噸估算）；3年前每十二個(gè)月病蟲害防治等森林保護(hù)費(fèi)10元/畝.年；采伐前每十二個(gè)月護(hù)林職員資25元/畝.年；采伐前每十二個(gè)月管理費(fèi)15元/畝.年；采伐前每十二個(gè)月土地租金220元/畝.年采伐前每十二個(gè)月不可預(yù)見費(fèi)5元/畝采伐前每十二個(gè)月說(shuō)明：表中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參考****市林業(yè)生產(chǎn)交易市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)綜合確定；（2）利率：包含銀行貸款利率和林業(yè)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)利率。銀行貸款利率按中國(guó)銀行7月7日公布5年以上貸款利率7.05％計(jì)算，風(fēng)險(xiǎn)利率依據(jù)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和林業(yè)部相關(guān)公布《森林資源資產(chǎn)評(píng)定技術(shù)規(guī)范（試行）》通知和財(cái)政部、國(guó)家林業(yè)局相關(guān)印發(fā)《森林資源資產(chǎn)評(píng)定管理暫行要求》[財(cái)企]529號(hào)文件相關(guān)要求，風(fēng)險(xiǎn)利率取1％，綜合二者此次評(píng)定利率為8.05％。4、評(píng)定量算（1）速生桉林木價(jià)值評(píng)定：第十二個(gè)月支出：C1＝120＋400＋77.7＋250＋200＋250＋10＋25＋15+220+5=1572.7元/畝；第二年支出：C2＝250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/畝；第三年支出：C3＝250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/畝；第四年支出：C4=250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/畝3年生速生桉林木價(jià)值為：＝1.0×[1572.7×1407.9×(1＋8.05%)2+775.0×1407.9×(1＋8.05%)1]＝3763997.7元3年生速生桉林木價(jià)值為：＝1.0×[1572.7×1103.5×(1＋8.05%)3+775.0×1103.5×(1＋8.05%)2+775.0×1103.5×(1＋8.05%)1]＝4111736.6元（2）柑桔經(jīng)濟(jì)林林木資產(chǎn)評(píng)定：＝6844012.7元（3）林地評(píng)定：*********************企業(yè)所屬林權(quán)證B上面積為2739.0畝，其中有661.5畝為其它林地，所以評(píng)定無(wú)限期使用林地面積為2077.5畝，帶入公式得：評(píng)定范圍總值為：3763997.7+4111736.6+6844012.7+5677639.8=20397386.8元即在評(píng)定基準(zhǔn)日1月10日，評(píng)定對(duì)象連續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，產(chǎn)權(quán)屬于****