某項目可行性研究分析報告

x市x路項目可行性研究報告 觀環(huán)境分析 4地理位置 4經濟發(fā)展 4人口狀況 5生活水平 5房地產市場分析 6房地產市場綜述 6區(qū)域分布 8價格水平 9土地市場 10別墅市場 10未來房地產市場走勢 11境與競爭性樓盤分析 12環(huán)境分析 12環(huán)境 12 盤分析 13 總體定位 14產品定位 15客戶定位 15價格定位 16 7標說明 17 18 及財務評價 18 8該地塊位于x鎮(zhèn)x村，x路西側、x路南側、x路東側、x路北側，占地面積165,751,2平方米(約合250畝)，土地性質為商住樓。xx農業(yè)住房。165,751,2平方米，總建筑面積198,500平方米。地塊南面鄰近的是延伸中的x路，目前已經辟通。項目總占地面積165,751,2平方米，規(guī)劃建造一個大型中高檔居住區(qū)。土地00m2的6班幼兒園等。機動車位配置為1個/戶。3000平方米。住宅部分中，多層住宅119,500平方米，小高層40,000平方米，0%。車庫建筑面積31,871平方米，共機動車位1771個。經營范圍：房地產投資、開發(fā)、銷售(凡涉及許可經營的項目憑許可證經營)。x估，為項目的開發(fā)融資提供科學的決策依據。此外，本項目可行性研究報告編制依據還有：2、x市規(guī)劃局住宅小區(qū)建設項目規(guī)劃設計要點通知書和土地利用條件和要求。主要技術經濟指標如下：積其中：住宅部分分建筑密度機動車停車泊位%為可觀的經濟效益和社會效益。因此，項目的建設是必要的。31.50%230.832.80%43031.50%230.832.80%430200.8境分析地理位置x交通便捷。航空方面，上海虹橋機場距a公里，上海浦東機場距a公里。312國道等。2經濟發(fā)展圖2.12000-2003年x市國民生產總值40.0%20.0%0.0%2000年2001年2002年2003年國內生產總值增幅2003年，產業(yè)結構在調整中不斷優(yōu)化，第二、第三產業(yè)共同推動經濟增長3034080073839810增長3034080073839810人口狀況市中期規(guī)劃(2005-2010年)人口為130萬，其中外來常住人口62萬，遠期65萬，其中外來常住人口84萬。外來人口的大量涌入帶動了房地產的高速發(fā)展。生活水平近年來，隨著市經濟的快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高。2001年，城鎮(zhèn)居民可支配收入為9810元，2002年首次突破萬元大關，2003年達到創(chuàng)紀錄的13034元。圖2.4城鎮(zhèn)居民可支配收入50000000500002001200220032004上半年1.1.541.28.422.33圖2.5存款余額0002.5232102000年2001年2002年2003年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額(億元)人均存款余額(萬元)產市場分析房地產市場綜述.1.1開發(fā)2003年房地產開發(fā)面積創(chuàng)了歷史新高，房屋施工面積達756.82萬平方米，類房屋施工面積均呈現較快增長。普通住宅557.60萬平方米，別墅、高檔公寓商業(yè)營業(yè)用房78.52萬平方米，11層及以上高層建筑56.90萬商業(yè)營業(yè)用房占比都有了不同程度的提高；高層建筑的開發(fā)成為2003年房地產開發(fā)的一大亮點。圖2.62001-2003年市商品房開發(fā)情況(單位：平方米)756816780000006000000400000020060000004000000200000003538110240708320424070839731669731662001商品房施工面積2002商品房開工面積2003商品房竣工面積07000000600000050000004000000300000020000000圖2.72001-2003年市住宅開發(fā)情況(單位：平方米)6414559367910529617332078310314188437457338310314188432001住宅施工面積2001住宅施工面積2002住宅開工面積住宅竣工面積.1.2銷售住宅圖2.82001-2003年房地產銷售情況(單位：平方米)203203182317324141775556773369723931882452823779647967200120022003商品房銷售面積住宅銷售面積商品房預售面積住宅預售面積售價2781元。.1.3空置25000020000000000圖225000020000000000232316171402001商品房空置面2001商品房空置面積2002住宅空置面積區(qū)域分布根據市在售樓盤情況，可以把市房地產市場劃分為以下板塊：市中心，市政府等機構均在該版塊內，地理位置極其優(yōu)越；縱向的x路、x路和x，橫向的x西路(中路)等，是x最繁華的幾條商業(yè)街；該區(qū)域內老新村在數量上占有非常大的比重，有100個左右；其二手房的價格在4000-5000元/m2左右。xx河以北的住宅群，尤其以x路和x北路沿線的樓盤居多；稀缺而先向外闊伸的地段；現在該區(qū)域內的生活和商業(yè)氛圍非常好，x路兩側的商業(yè)帶已經基本成型，xx；區(qū)域內新建樓盤和老式新村共存，新開樓盤20個左右，一般走中端路線，價格在3500-4200元/m2范圍內，主要吸引x本地人作為其主要客戶。該區(qū)域的樓盤一般規(guī)模都較大，大部分未開發(fā)完畢，后期的還會陸續(xù)入市，范圍基本在3000-4000元/m2內；住宅群的生活配套現還未及時跟上，只能過多的依賴市中心，即將開張的易初愛蓮(預計10月)會在一定程度上緩解該地段生活配套欠缺的問題。已建成的3000畝的森林生態(tài)公園、小型高爾夫推桿場，規(guī)劃中的大學城和在建的體育中心等設施，都將為該地區(qū)提升產品層次提供基墊；x路的改造兩側商業(yè)街的規(guī)劃也會帶動該區(qū)域版塊的迅速成型；前幾年在該區(qū)域開發(fā)的產品以別墅為主，兼有一定量的多層；現在在售的樓xxm。xxxx南已建成或規(guī)劃中多條省際交通樞紐穿越該版塊，未來潛力巨大；未來規(guī)劃的城市副中心，近期樓盤數量增速很快；在售的樓盤有10個，價格區(qū)間在2200-2500元/m2。高檔娛樂休閑度假區(qū)，樓盤以別墅為主；價格范圍主要分布在5500~8000元/m2不等。格水平x/平方米；其次是x北和x北路沿線，均價達到3000-4000元/平方米；x西路表土地市場占地面積11.46萬平方米。正在出讓的土地面積約27萬平方米，預計全年將推出160萬平方米左右，總建筑面積在220萬平方米左右，出讓土地面積基本與2003年持平。圖2.11近年x市土地市場情況250000020000005000000203203480715377281406986985944475245216942889945103912001本年完成開發(fā)土地面積2002待開發(fā)土地面積2003本年購置土地面積別墅市場2004年，x市別墅市場供應量猛增，上市面積達到2002年同期兩倍；已經xxxx的快速發(fā)展，x市別墅市xxxx表址戶型(m2)價格(元/m2)xx鎮(zhèn)道300xx3680xx37000xx格球場35000xx園373xx3160-4500來房地產市場走勢1供給量平方米，年度新購置土地面積1547728平方米，而開發(fā)規(guī)模為475245平方米，2004年度預計推出160萬平方米，預計2004年底待開發(fā)土地與2004年新增土場此，未來的幾年內，x市的土地供應量將是2004年底的300萬平方米再加上每推出的100多萬平方米新增供應土地。根據2003年的開發(fā)規(guī)模預測，未來幾年內，每年的土地開發(fā)規(guī)模不超過80萬平方米，可建建筑面積不超過110萬平方米。6.2需求量從實際需求來看，2001年至2003年，x市預售住宅面積284萬平方米，解萬平方米。3趨勢分析x價格走勢就較難預料。盤分析項目周邊環(huán)境分析1.1周邊環(huán)境面積165,751.2平方米(約合250畝)，土地性質為商住樓。地塊范圍內有多條河干線x路從地塊北側經過直達x湖，x市規(guī)劃的未來城市中軸線之一的x西路x路(x西路全長6.9公里，預計9月底可通車)。目前由市區(qū)通往或經x院、x外國語學院和一所科技園——清華科技園(x)。地塊的東面是在建的占地560畝的體育中心，該體育中心建成后將擁有5000人座位，可容納3萬人，此外，還附有一個棒球場和相應配套設施，可承辦國際、國內單項比賽和省級綜合性運動會，該項目預計2005年上半年竣工。大學城東面是已經建成的占地3150畝的城市生態(tài)森林公園。以外，在地塊東面臨近體育中心還有高爾夫訓練場(在建)等配套設施。.2SWOT分析處于x發(fā)展規(guī)劃的西部居住區(qū)內周邊大學城、森林公園、體育中心等市政配套較多交通便捷，未來x城市中軸線前進路即將辟通至項目邊上ak該區(qū)域尚未開發(fā)成熟，缺乏生活配套距離市中心比較遠，缺乏人氣區(qū)域內尚無大的房產項目，本快速啟動后有先發(fā)優(yōu)勢地塊內有兩條河流，可以利用來做水景x西路延伸到項目地塊后，將會縮短與市中心的時間上的距離和感覺上的距離臨近都市交響康居小區(qū)規(guī)模龐大，將會對本項目形成直接競爭動遷安居房會降低本區(qū)域住宅檔次x市房地產市場銷售普遍放緩宏觀調控對房地產市場的影響競爭性樓盤分析xx市區(qū)平均水平。x花園均價3800元/平方米，x花園多層3900元/平方米，小高層4000元/平方米。各樓盤詳細情況如表3.1所示。爭性樓盤列表址型均價(元/m2))x森林x置業(yè)x8號墅獨立7000/聯排5500x花園x房產x號墅7200~8000x花園x房產x號x花園x置業(yè)xx路小高層總體定位一方寶地、一葉綠洲定為詮釋：x路是x市唯一一條追求山、水、林統(tǒng)一的大道，其“一線連三點”的絕對優(yōu)xx……在x路西側，森林公園附近誕生一片高綠化、低污染為本的居住新理念。品定位為主、聯排和疊加別墅、小高層為輔。其依據有：項目容積率較低，適宜開發(fā)高檔住宅配表型建筑面積(m2)比層業(yè)戶定位盤的客戶特征如下：追求高品質生活具有較高消費能力，一般都有私車對住宅品質、生活環(huán)境要求較高對價格相對不甚敏感因此，本項目多層、小高層住宅部分客戶定位為：希望改善現有居住條件、追求高品質生活方式的人。其具體描述為：客戶的家庭結構以兩代同住為主，房型要求二房和三房客戶的主要職業(yè)為企業(yè)白領、公務員、外企人員和私營業(yè)主根據x市別墅市場的消費群體來看，x客戶占據約50%，x本地人約為住系數表x別墅(A)x(B)度度境境建筑形式1施1//將各比較對象市場價格經比較系數修正后得到:比較項目名稱價格修正參考價格x林別墅0x花園45南森林別墅和威尼斯花園兩個比較對象經比較系數修正后得出本案參考價格在4850-5170元/平方米，因此，本案別墅市場參考價格為5000元/平方米。系數表x花園(A)x(B)度度境境1建筑形式11施1//將各比較對象市場價格經比較系數修正后得到:比較項目名稱價格修正參考價格園95阿里山花園和景軒花園兩個比較對象經比較系數修正后得出本案參考價格在3300元/平方米，因此，本案公寓市場參考價格為3300元/平方米。說明幼兒園等。位(含配套商業(yè)的12個車位)。假定其中的60％為可售車位(車庫停車)，即1062個車位，而每個車位的使用面積加公攤面積達到30m2，則應建各類車庫約31871m2。達3.5年。各期開發(fā)量如下表所示：表5.1各期產品開發(fā)安排積配比000500層000墅業(yè)5007%比重重20.0%多層住宅預售起價初步定在3300元/m2，聯排疊加別墅預售起價初步定在m車位售價則長期恒定在90,000元/m2上下波動；1個。漲幅采納了偏保守的假設，即住宅及別墅每季度上漲50元/m2，配套商鋪由于元/m2。假定當某期銷售率達到70％左右時，即可推出下一期預售，以確保各季度的現金流僅出現淡旺季的差異，而不會出現幾何級倍數的差異。通過以上假設，經測算得出本項目的總銷售收入為839,740,586元，詳細計算參考附表1銷售收入估算表。由附表2可以計算出本項目建設投資共計351,488,832元(不含土地取得費用及銷售期成本、稅金等)，項目總投資為632,467,155元。及財務評價目稅后利潤為137,090,785元，投資本項目凈現值為99,718,087元，內部收益率為9.66%，動態(tài)投資回收期為74年。5678m2)元)00500000000m2)元)000000商業(yè)m2)0元)0000000000000000m2)00000000元)000000000000m2)0元)000000000005000商業(yè)m2)0元)000000000051000070000500000000m2)50505055元)000000m2)0元)0000000000050000950002000092500層住宅m2)00000000元)000000m2)0元)0000000000050003000000000050000個)元)1111111111111111111111111111111611611611861成本工程費25000541754175417541754175417541754175417541754175417建安工程費4285910029466294662321623216023830238300建筑面積m2125125層0建筑面積m20加000000000000000000建筑面積m2000000750075000075007500建筑面積m203591建筑面積m21265626562656265626562656265626562656265626562656公共配套費設施費0033333333333355555555591541754178