上半年安徽省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究應(yīng)用報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成模擬試題

上六個(gè)月安徽省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例和分析》：商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究匯報(bào)內(nèi)容組成模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、在房地產(chǎn)過(guò)分開發(fā)誘因之中，并不包含：__。

A．媒體夸大渲染

B．開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)估計(jì)偏差

C．開發(fā)資金易得性

D．開發(fā)商之間博弈和非理性行為2、某寫字樓建筑面積為540㎡，年有效毛收入為108萬(wàn)元，年運(yùn)行費(fèi)用和建筑物凈收益之和為400元／㎡，土地資本化率為10．8％。假設(shè)收益期限無(wú)限，該寫字樓用地價(jià)格為萬(wàn)元。

A：500

B：750

C：800

D：1000

E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)定價(jià)格3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品住宅保修期從商品住宅之日起計(jì)算。

A：完工

B：完工驗(yàn)收

C：入住

D：交付

E：實(shí)施層組織協(xié)調(diào)4、依據(jù)《中國(guó)刑法》要求，國(guó)家機(jī)關(guān)、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)濫用職權(quán)，非法同意征用、占用土地，或非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重，并致使國(guó)家或集體利益遭受尤其重大損失，處以有期徒刑，該刑期是__。

A．三年以上六年以下

B．二年以上五年以下

C．三年以上七年以下

D．五年以上十年以下5、某城市和一般商品房平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采取平均發(fā)展速度法估計(jì)價(jià)格最靠近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．71246、成本法理論依據(jù)是。

A：替換原理

B：預(yù)期原理

C：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

D：勞動(dòng)力價(jià)值論

E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)定價(jià)格7、以每間客房綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店總投資，這種估算方法叫做。

A：?jiǎn)卧浪惴?/p>

B：?jiǎn)挝恢笜?biāo)估算法

C：工程量近似匡算法

D：概算指標(biāo)估算法

E：借款協(xié)議8、房地產(chǎn)估價(jià)正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)于來(lái)講。

A：估價(jià)機(jī)構(gòu)

B：估價(jià)人員

C：估價(jià)對(duì)象

D：估價(jià)方法

E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)定價(jià)格9、下列相關(guān)假設(shè)開發(fā)法表述中，不正確是__。

A．假設(shè)開發(fā)法是一個(gè)科學(xué)實(shí)用估價(jià)，其基礎(chǔ)理論依據(jù)和市場(chǎng)法相同，是替換原理

B．對(duì)于有城市計(jì)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市計(jì)劃設(shè)計(jì)條件還未明確待開發(fā)房地產(chǎn)難以采取假設(shè)開發(fā)法

C．假設(shè)開發(fā)法適適用于含有開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)土地、在建工程、舊房、現(xiàn)房、期房等

D．假設(shè)開發(fā)法更深層理論依據(jù)，類似于地租原理，只不過(guò)地租是每十二個(gè)月租金剩下，假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算是一次性價(jià)格剩下10、某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元／㎡?，F(xiàn)按城市計(jì)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)為1500元／㎡。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為萬(wàn)元。

A：500

B：525

C：600

D：1650

E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)定價(jià)格

11、__成交日期應(yīng)和估價(jià)時(shí)點(diǎn)靠近。

A．可比實(shí)例

B．要約案例

C．指數(shù)實(shí)例

D．加權(quán)實(shí)例12、在確保職員住房公積金提取和貸款前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)同意，住房公積金管理中心也可將住房公積金余額。

A：用于購(gòu)置股票

B：用于購(gòu)置國(guó)債

C：用于商業(yè)投資

D：為單位或個(gè)人提供擔(dān)保

E：實(shí)施層組織協(xié)調(diào)13、假如某房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值大于新建房地產(chǎn)價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物費(fèi)用及建造新建筑物費(fèi)用以后余額，則應(yīng)以進(jìn)行估價(jià)。

A：保持現(xiàn)實(shí)狀況前提

B：裝修改造前提

C：轉(zhuǎn)換用途前提

D：重新利用前提

E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)定價(jià)格14、某城市存量商品住房吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房吸納周期是__。

A．0.4月

B．2.5月

C．0.4年

D．2.5年15、威廉·阿郎索在任意區(qū)位處地租計(jì)算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。

A：?jiǎn)挝幻娣e土地上農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量

B：市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格

C：生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品成本

D：向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品成本

E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)定價(jià)格16、折價(jià)處理抵押房地產(chǎn)，應(yīng)該參考__。

A．原購(gòu)置價(jià)

B．重建價(jià)格

C．重置價(jià)格

D．市場(chǎng)價(jià)格17、建造師初始注冊(cè)者，可自資格證書簽發(fā)之日起年內(nèi)提出申請(qǐng)。逾期未申請(qǐng)者，需符合本專業(yè)繼續(xù)教育要求后方可申請(qǐng)初始注冊(cè)。

A：3

B：5

C：6

D：9

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必需加蓋公章18、評(píng)定某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選擇可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格)，在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選擇權(quán)重，最適宜是。

A：0.4、0.4、0.2

B：0.3、0.4、0.3

C：0.4、0.2、0.4

D：0.4，0.3、0.3

E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)定價(jià)格19、以下不屬于物業(yè)管理委托方是__

A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B．公房出售單位

C．施工企業(yè)

D．業(yè)主大會(huì)20、安置補(bǔ)助費(fèi)是。

A：為安置因征地造成農(nóng)村剩下勞動(dòng)力救助費(fèi)

B：為安置因地少造成農(nóng)村剩下勞動(dòng)力補(bǔ)助費(fèi)

C：為安置因征地造成農(nóng)村全部勞動(dòng)力補(bǔ)助費(fèi)

D：為安置因征地造成農(nóng)村剩下勞動(dòng)力補(bǔ)助費(fèi)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必需加蓋公章21、小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部完工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該向城市人民政府__提出住宅小區(qū)完工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)匯報(bào)，并附對(duì)應(yīng)文件資料。

A．建設(shè)行政主管部門

B．房地產(chǎn)主管部門

C．建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)主管部門

D．房地產(chǎn)主管部門和土地管理部門22、1月，王某用自己住房抵押在A市建設(shè)銀行貸款10萬(wàn)元。王某應(yīng)到A市房地產(chǎn)管理部門辦理。

A：房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記

B：房屋全部權(quán)初始登記

C：房屋抵押權(quán)登記

D：房屋全部權(quán)變更登記

E：實(shí)施層組織協(xié)調(diào)23、相關(guān)收益法求取凈收益說(shuō)法，錯(cuò)誤是。

A：凈收益包含有形收益和無(wú)形收益

B：運(yùn)行費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備折舊費(fèi)

C：通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D：應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能三種估量值

E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)定價(jià)格24、下列表述中不正確是。

A：在實(shí)際估價(jià)中，不一樣估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果

B：在實(shí)際估價(jià)申，不一樣估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果

C：在實(shí)際估價(jià)中，不一樣估價(jià)目標(biāo)將影響估價(jià)結(jié)果

D：在實(shí)際估價(jià)中，不一樣估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果

E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)定價(jià)格25、地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁組成，且在梁交點(diǎn)上豎立柱子，以支承建筑骨架基礎(chǔ)被稱為__。

A．條形基礎(chǔ)

B．獨(dú)立基礎(chǔ)

C．整體式筏式基礎(chǔ)

D．箱形基礎(chǔ)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，最少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、利用收益法評(píng)定房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用和估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相同房地產(chǎn)觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這關(guān)鍵是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中__。

A．正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)

B．最高最好使用標(biāo)準(zhǔn)

C．替換標(biāo)準(zhǔn)

D．公平標(biāo)準(zhǔn)2、以下相關(guān)地價(jià)說(shuō)法中，正確有。

A：地價(jià)本質(zhì)上不是勞動(dòng)價(jià)值貨幣表現(xiàn)，但圍繞勞動(dòng)價(jià)值上下波動(dòng)，是地租資本化

B：土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成地價(jià)受主觀原因影響較大，形成時(shí)間通常較短

C：因?yàn)橥恋財(cái)?shù)量難以增加或降低，且不可移動(dòng)，對(duì)于某種用途土地來(lái)說(shuō)，土地供給是完全無(wú)彈性

D：地價(jià)多受需求影響，而且對(duì)土地需求是一個(gè)“引致”需求

E：在中國(guó)有使用期限建設(shè)用地使用權(quán)情況下，土地應(yīng)計(jì)提折舊3、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基礎(chǔ)原理是__。

A．收益原理

B．替換原理

C．地租理論

D．區(qū)位理論4、建筑材料性質(zhì)有等。

A：物理性質(zhì)

B：力學(xué)性質(zhì)

C：耐久性

D：耐熱性

E：耐濕性5、假如房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期發(fā)展速度__，就能夠計(jì)算其平均發(fā)展速度。

A．較大

B．較小

C．差距較大

D．大致靠近6、評(píng)定基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定宗地價(jià)格，必需明確基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵包含（）。

A．基準(zhǔn)日期

B．土地開發(fā)程度

C．基準(zhǔn)地價(jià)修正體系

D．土地用途

E．基準(zhǔn)地價(jià)公布日期7、某城市和一般商品房平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采取平均發(fā)展速度法估計(jì)價(jià)格最靠近于（）元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．71248、劃定城市計(jì)劃紫線作用是確定。

A：綠地控制范圍

B：歷史建筑保護(hù)范圍

C：地表水保護(hù)范圍

D：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制界線

E：實(shí)施層組織協(xié)調(diào)9、某房產(chǎn)面積10000m2，要求測(cè)繪精度為二級(jí)，則其限差為__。

A．4

B．6

C．12

D．2410、用于反應(yīng)項(xiàng)目清償能力經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有。

A：權(quán)益投資比率

B：利息備付率

C：償債備付率

D：內(nèi)部收益率

E：資產(chǎn)負(fù)債率

11、某房地產(chǎn)酬勞率為8%，收益期限為30年時(shí)價(jià)格為4000元/m2。若酬勞率為6%、收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)價(jià)格為__元/m2。

A．3800

B．4500

C．5200

D．560012、從投資角度來(lái)看，決定資金時(shí)間價(jià)值大小關(guān)鍵原因有。

A：投資利潤(rùn)率

B：通貨膨脹率

C：投資風(fēng)險(xiǎn)

D：經(jīng)濟(jì)增加率

E：存款準(zhǔn)備金率13、依據(jù)有沒(méi)有抵押擔(dān)保，債券可分為。

A：信用債券

B：抵押債券

C：擔(dān)保債券

D：記名債券

E：公募債券14、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)形式關(guān)鍵有等多個(gè)形式。

A：墻承重結(jié)構(gòu)

B：剪力墻結(jié)構(gòu)

C：框架剪力墻結(jié)構(gòu)

D：框架筒體結(jié)構(gòu)

E：框架結(jié)構(gòu)15、下列土地符合免征土地使用稅包含。

A：國(guó)家機(jī)關(guān)自用土地

B：由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位自用土地

C：宗教寺廟自用土地

D：公園開展出租經(jīng)營(yíng)用土地

E：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)用地16、下列相關(guān)記名債券優(yōu)缺點(diǎn)表述正確是。

A：記名債券優(yōu)點(diǎn)是比較安全

B：記名債券缺點(diǎn)是流動(dòng)性較差

C：記名債券優(yōu)點(diǎn)是流動(dòng)性強(qiáng)

D：記名債券缺點(diǎn)是轉(zhuǎn)讓時(shí)手續(xù)復(fù)雜

E：記名債券缺點(diǎn)是轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡(jiǎn)便17、從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，中國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率__通常物價(jià)上漲率。

A．高于

B．等于

C．低于

D．不確定是高于還是低于18、假設(shè)整個(gè)投資市場(chǎng)平均收益為20％，國(guó)債收益率為10％，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)相關(guān)系數(shù)是0．4，那么房地產(chǎn)投資評(píng)定模型所用折現(xiàn)率應(yīng)為。

A：10％

B：11％

C：13％

D：14％

E：借款協(xié)議19、妥善安置被征地單位和農(nóng)民標(biāo)準(zhǔn)“妥善安置”關(guān)鍵包含等方面。

A：要給被征地單位妥善安排生產(chǎn)用地

B：要妥善安置征地范圍外拆遷戶

C：對(duì)征收土地要合適賠償

D：對(duì)因征地給農(nóng)民造成損失要合適賠償

E：對(duì)征地造成剩下農(nóng)民勞動(dòng)力要合適安排20、依據(jù)信托協(xié)議，信托機(jī)構(gòu)依據(jù)其管理經(jīng)營(yíng)實(shí)際業(yè)績(jī)確定__。

A．委托財(cái)產(chǎn)總值

B．信托范圍

C．信托收益

D．信托信用等級(jí)21、某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬(wàn)元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計(jì)息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計(jì)息，問(wèn)向__貸款較經(jīng)濟(jì)。

A．甲銀行

B．乙銀行

C．甲乙一樣

D．無(wú)法比較22、保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)原因改變而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)成（）極限值，以風(fēng)險(xiǎn)原因臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)程度。

A．利潤(rùn)為零時(shí)

B．利潤(rùn)最大時(shí)

C．許可最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

D．許可最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)23、假如整個(gè)投資市場(chǎng)平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是。(試題)

A：10.38%

B：11.07%

C：12.45%

D：13.62%

E：借款協(xié)議24、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有。

A：