物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具備的基本工作能力

一溝通協(xié)調(diào)與服務(wù)意識

作為一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人應(yīng)具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力和服務(wù)意識，作為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人每天要接觸和處理管轄區(qū)域內(nèi)各類民生矛盾和業(yè)管問題。要面對不同的業(yè)主及自己的員工，同時(shí)，還要處理好與政府之間、公司之間的往來關(guān)系（街道、社區(qū)、派出所、房管處、規(guī)劃局，以及城管、交警、消防、環(huán)保、綠化等部門）。

所有這些公共關(guān)系都需要物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理必須具備一定的親和力，以溝通協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力。如沒有良好的個(gè)人溝通協(xié)調(diào)能力，顯然是不合格的經(jīng)理人，給物業(yè)管理的正常運(yùn)作帶來麻煩。而一個(gè)合格的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理能及時(shí)與廣大業(yè)主和員工的及時(shí)溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處良好的信譽(yù)，便于物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利開展。

二團(tuán)隊(duì)管理意識

物業(yè)管理要創(chuàng)立品牌，規(guī)范管理，提高全體人員的管理服務(wù)水平，才能參與競爭，這就要求企業(yè)搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)，只有眾人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的隊(duì)伍。

搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)首先要確立團(tuán)隊(duì)建設(shè)的目標(biāo)。有人說：沒有行動的遠(yuǎn)見只能是一種夢想，而沒有遠(yuǎn)見的行動只能是一種苦役，遠(yuǎn)見和行動才是世界的希望。因此團(tuán)隊(duì)目標(biāo)表明了團(tuán)隊(duì)存在的理由，成為判斷團(tuán)隊(duì)進(jìn)步的可行標(biāo)準(zhǔn)，而且為團(tuán)隊(duì)建設(shè)成員提供一個(gè)合作和共擔(dān)責(zé)任的焦點(diǎn)。溝通是真誠搭建理解的坦途，只有真誠溝通才能相互理解，形成共識，良好的溝通是增進(jìn)感情的潤滑劑，開啟心靈的金鑰匙，才能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，有效提升企業(yè)效益。

關(guān)愛能使員工對企業(yè)有強(qiáng)烈的歸屬感，人是最富有感情的，領(lǐng)導(dǎo)對員工的關(guān)愛與體貼換來的將是員工對企業(yè)的忠誠。使員工對溫馨的企業(yè)之家感情日益濃厚，與企業(yè)同生死共榮辱的責(zé)任感不斷增強(qiáng)，同時(shí)給員工創(chuàng)造一個(gè)輕松的工作環(huán)境，提供廣闊的學(xué)習(xí)平臺，讓員工們不僅希望能夠快樂地生活和工作，而且有不斷學(xué)習(xí)，不斷提高的需求，建立公正的晉升機(jī)制，為員工設(shè)計(jì)一個(gè)充滿吸引力的職業(yè)生涯，營造一個(gè)有學(xué)頭，有干頭，有奔頭的環(huán)境，是搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)，也是增強(qiáng)企業(yè)競爭力的重要一環(huán)。

三客戶關(guān)系維系

項(xiàng)目有一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理是不足矣以撐起整物業(yè)公司，而要建立一個(gè)完整的客戶服務(wù)體系，客戶服務(wù)體系的完善與否，直接影響住宅項(xiàng)目的成??；而客戶服務(wù)的主體是社區(qū)（業(yè)主），這就意味著對于一個(gè)新的項(xiàng)目，擁有一套優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)體系是至關(guān)重要的，這需要物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理緊緊把握住前期案場介入這一有利時(shí)機(jī)。

四安全管理能力

安全管理在整個(gè)物業(yè)管理中具有舉足輕重的地位，它對業(yè)主的安居樂業(yè)。社會的長治久安發(fā)揮著重要作用。隨著地產(chǎn)的不斷開發(fā)，物業(yè)管理也就隨之迅速發(fā)展起來，“安居”才能“樂業(yè)”，物業(yè)保安成了物業(yè)管理的重頭戲，安全、私密、舒適、放心的居住環(huán)境是人們對高質(zhì)量生活的追求。

針對目前物業(yè)公司管理市場，想要建設(shè)一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍的也是一件非常頭痛的事情，比如大家常說的人員整體素質(zhì)不高、人員流動頻繁、年齡偏大、招聘困難、服務(wù)意識和安全意識低、不服從管理等問題，嚴(yán)重的還有監(jiān)守自盜的現(xiàn)象。但在物業(yè)管理企業(yè)，保安在物業(yè)管理中的地位是別人無法替代的，除了肩負(fù)著物業(yè)轄區(qū)內(nèi)秩序維護(hù)的重任外還是公司對外形象宣傳的一面旗幟，起到形象展示的作用，保安工作人員是工作在物業(yè)管理的最前線，他們直接和業(yè)主（顧客）接觸，為業(yè)主（顧客）提供最直接的物業(yè)管理服務(wù)，所以保安隊(duì)伍的管理和服務(wù)水平將直接影響到整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及品牌信譽(yù)。

五環(huán)境管理能力

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，使得住宅小區(qū)日趨規(guī)?；?，業(yè)主對小區(qū)的綠地大小，園林布局和綠化檔次的要求也越來越高,綠化管理工作也就占據(jù)十分重要的地位。因此，較多的公司會在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段要求物業(yè)公司介入，作為一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理人，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特性及結(jié)合項(xiàng)目整體美觀、實(shí)用、易維護(hù)、消防要求方面提出物業(yè)管理專業(yè)性問題。對于綠化施工后的交接后養(yǎng)護(hù)管理工作也至關(guān)重要，即根據(jù)不同園林樹木的生產(chǎn)需要和某些特定的要求，及時(shí)對樹木采取如灌溉、施肥、修剪、防治病蟲害、防寒、除草中耕等園藝技術(shù)措施；應(yīng)根據(jù)實(shí)際制定年度計(jì)劃、月度計(jì)劃、年度預(yù)算等計(jì)劃。

環(huán)境管理另一方面則屬于保潔管理工作，作為一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目也要從前期開始進(jìn)入，對項(xiàng)目樓宇、園林、車庫、樓宇外圍清潔取水點(diǎn)的設(shè)計(jì)和垃圾回收站的設(shè)計(jì)，要從物業(yè)專業(yè)及科學(xué)管理角度提出專業(yè)化的建議