【房屋未交付且未過戶情形下購房者權(quán)利的保護綜述3700字】

房屋未交付且未過戶情形下購房者權(quán)利的保護綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u32566房屋未交付且未過戶情形下購房者權(quán)利的保護綜述 118263一、實務(wù)中對未完工房屋購房者的保護 111596（一）破產(chǎn)清算中對未完工房屋購房者的保護 17635（二）破產(chǎn)重整中對未完工房屋購房者的保護 13260二、支付全款的購房者權(quán)利保護 218295（一）取回權(quán) 226127（二）變更請求權(quán) 311867三、支付部分房款的購房者權(quán)利保護 330701（一）待履行合同 318377（二）違約損害賠償 522188（三）僅支付定金的購房者權(quán)利保護 5一、實務(wù)中對未完工房屋購房者的保護（一）破產(chǎn)清算中對未完工房屋購房者的保護破產(chǎn)清算程序中，因資金鏈斷裂、項目土地涉訴等多種原因?qū)е略诮ㄎ赐旯さ姆课轀S為爛尾樓，進而導(dǎo)致實際上無法完成交付，破產(chǎn)管理人只能采取爛尾樓盤整體評估并處置的解決方式。爛尾項目在估價處置過程中通常會由于不同程度的問題而影響整體價值，導(dǎo)致在拍賣程序中無奈選擇折價出售，最終拍賣所得價款用于清償債權(quán)人。購買房屋用于居住的購房者基于物權(quán)期待權(quán)和保護生存權(quán)的原則，在破產(chǎn)清償順序中處于靠前順位，有權(quán)要求破產(chǎn)企業(yè)歸還所有購房款，并根據(jù)《商品房買賣合同》的約定賠償經(jīng)濟損失。（二）破產(chǎn)重整中對未完工房屋購房者的保護破產(chǎn)重整程序是一種特殊法律程序。經(jīng)過可能或已發(fā)生破產(chǎn)原因但又有重生希冀的企業(yè)的各方利害關(guān)系人的協(xié)商后，作出清理債務(wù)人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、整頓債務(wù)人的經(jīng)營狀況等處理，以期擺脫破產(chǎn)困境，重獲企業(yè)生存能力?？滋鞇?李國元.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中未過戶房屋的權(quán)屬認定及處置方式的思考[J].現(xiàn)代商業(yè),2020,(29):164-168.破產(chǎn)管理人會對進入破產(chǎn)重整程序后的房地產(chǎn)企業(yè)進行全面的清理整頓，向法院申請中止執(zhí)行，并解除項目上的查封凍結(jié)措施，而后籌措新資金、引入新投資，完成樓盤竣工驗收，最終向購房者交付房屋或者用以清償債務(wù)。相較而言，破產(chǎn)重整程序比破產(chǎn)清算程序更能促成爛尾項目價值最大化的終極目標，保護購房者獲得所購房屋的權(quán)利，保證各方債權(quán)人的利益得到最大保障。若房地產(chǎn)企業(yè)沒能涅槃重生，徹底陷入破產(chǎn)，導(dǎo)致《商品房買賣合同》無法繼續(xù)履行，構(gòu)成根本違約，購房者此時有權(quán)解除《商品房買賣合同》，孔天悅,李國元.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中未過戶房屋的權(quán)屬認定及處置方式的思考[J].現(xiàn)代商業(yè),2020,(29):164-168.二、支付全款的購房者權(quán)利保護（一）取回權(quán)1.現(xiàn)行立法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)走入破產(chǎn)程序前，購房者已經(jīng)履行所簽合同的房款全額給付義務(wù)的，依據(jù)《破產(chǎn)案件規(guī)定》第71第1款第5項及《破產(chǎn)法》第38條等規(guī)定，特定物買賣中尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，此種情況下購房者享有充分所有權(quán)權(quán)利人能對取回權(quán)進行主張。陳暢,陳文.論破產(chǎn)程序中購房人的權(quán)益保障[J].法制博覽，2019，（1）:12-13.陳暢,陳文.論破產(chǎn)程序中購房人的權(quán)益保障[J].法制博覽，2019，（1）:12-13.王欣新,張思明.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購房者利益保護[J].江漢論壇,2015,(10):118-122.另外，按照最高人民法院《破產(chǎn)案件規(guī)定》等有關(guān)規(guī)范，未完成過戶登記手續(xù)卻已實際交付給買方的財產(chǎn)，以及購房者支付全額房款且完成過戶登記手續(xù)卻未交付，此兩種情形下房屋被排除于破產(chǎn)財產(chǎn)之外，購房者可以行使取回權(quán)?，F(xiàn)行法律沒有直接廢止上述有關(guān)規(guī)定，所以房屋購買類債權(quán)人在不違背相關(guān)規(guī)定條款要求的情況，應(yīng)當擁有取回權(quán)。2.實務(wù)案例在“重慶君融置業(yè)有限公司與李代華商品房預(yù)售合同糾紛案”中，法院認為涉案房屋在破產(chǎn)重整程序之前已建成且完成竣工驗收備案登記，購房者依合同完全履行房款給付義務(wù)且所購房屋有明確的樓層和房號，法院認定案涉房屋應(yīng)屬明確具體、無可替代性具的特定物，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當按照合同的約定履行交付房屋的義務(wù)。筆者收集了近年來45個相關(guān)司法案例，其中，浙江地區(qū)的21個司法案例寧波地區(qū)司法案例(21個):(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1021號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1022號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1023號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1024號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1025號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1026號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1027號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1028號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1029號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1030號；(2016)浙0211民初1033號；(2016)浙02民終61號；(2016)浙02民終62號；(2016)浙02民終63號；(2016)浙02民終65號；(2016)浙02民終66號；(2016)浙02民終68號；(2016)浙02民終69號；(2016)浙02民終71號；(2016)浙02民終73號；(2016)浙02民終74號.浙江其他地區(qū)司法案例:(2017)浙05民終1423號；(2016)浙民申3380號；(2016)浙民申3381號；(2016)浙民申3382號；(2016)浙民申3383號；(2016)浙民申3384號；(2016)浙民申3385號；(2016)浙民申3386號；(2016)浙民申3387號；(2016)浙民申3388號；(2016)浙民申3409號；（2016)浙民終693號。的法官，均認為尚未實際交付但相對人已支付全額對價的房屋應(yīng)屬特定物，排除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外。筆者贊同這一司法裁判的觀點。對于購房者而言，簽訂合同后的所購房屋就是特定物，若是將購房者付清全款的特定房屋納入破產(chǎn)財產(chǎn)，對購房者的保護是種沉痛的打擊。表面上來看，這種觀點在一般取回權(quán)理論上面作出突破，但再細究，會發(fā)現(xiàn)這種突破滿足了社會現(xiàn)實需求，合理保護了購房者的正當權(quán)利，是對取回權(quán)理論寧波地區(qū)司法案例(21個):(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1021號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1022號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1023號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1024號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1025號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1026號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1027號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1028號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1029號；(2015)甬鎮(zhèn)商初字第1030號；(2016)浙0211民初1033號；(2016)浙02民終61號；(2016)浙02民終62號；(2016)浙02民終63號；(2016)浙02民終65號；(2016)浙02民終66號；(2016)浙02民終68號；(2016)浙02民終69號；(2016)浙02民終71號；(2016)浙02民終73號；(2016)浙02民終74號.浙江其他地區(qū)司法案例:(2017)浙05民終1423號；(2016)浙民申3380號；(2016)浙民申3381號；(2016)浙民申3382號；(2016)浙民申3383號；(2016)浙民申3384號；(2016)浙民申3385號；(2016)浙民申3386號；(2016)浙民申3387號；(2016)浙民申3388號；(2016)浙民申3409號；（2016)浙民終693號。（二）變更請求權(quán)雖然《破產(chǎn)法》第18條賦予了破產(chǎn)管理人合同解除權(quán)，但限縮解除權(quán)行使范圍，只能針對雙方“均未完全履行”的合同。而購房者在支付了全款的情況下，視為履行完畢合同主要義務(wù)，此時破產(chǎn)管理人無權(quán)解除合同。依照雙方簽署的《商品房買賣合同》，管理人必須交付房屋。符合前文所述前提而享有取回權(quán)的購房者，按《破產(chǎn)案件規(guī)定》第71條，在房地產(chǎn)企業(yè)處于破產(chǎn)階段時，有權(quán)要求管理人繼續(xù)履行合同。破產(chǎn)管理人應(yīng)當將房屋交付給符合條件的購房者，并配合辦理過戶手續(xù)，保障購房者的生存權(quán)。對于房屋實際交付但尚未完成登記手續(xù)的，教條的僅看是否完成登記手續(xù)判斷購房者是否取得房屋物權(quán)，難以適應(yīng)現(xiàn)實的需要，不利于購房者正當權(quán)利的保護。盡管不動產(chǎn)物權(quán)變動原則上采取以登記作為生效要件，可例外情形下應(yīng)區(qū)別對待。因此，運用“法律另有規(guī)定”這一靈活開放的規(guī)定，在購房者面臨房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的情況下提供保護，如果購房者已經(jīng)實際占有并控制所購房屋，則應(yīng)當認定所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)。這種靈活性的規(guī)定不僅能夠合理滿足現(xiàn)實的需要，而且與《破產(chǎn)案件規(guī)定》第71條給予買賣雙方實質(zhì)公平、保護購房者生存權(quán)的理念相吻合。三、支付部分房款的購房者權(quán)利保護（一）待履行合同1.法律規(guī)定對于尚未支付全部房款的購房者，意味著購房者僅履行了部分義務(wù)，雙方的義務(wù)均未完全的履行，屬于學理上所說的“待履行合同”，此時破產(chǎn)管理人依《破產(chǎn)法》第18條享有選擇解除對債務(wù)人不利的合同或者繼續(xù)履行對債務(wù)人有利的合同的選擇權(quán)。我國《民法典合同編》第563條規(guī)定了合同解除的法定事由，包括不可抗力、預(yù)期違約等。從解除權(quán)制度的設(shè)計初衷角度分析，它是為了保護非違約方正當權(quán)益而衍生的救濟途徑。從其他國家的實踐來看，絕大多數(shù)國家的破產(chǎn)法參照純粹的商業(yè)利益衡量標準張鵬輝.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房者利益的正當保護——以浙江寧波為主[D].上海:上海財經(jīng)大學，2020.。管理人的解除權(quán)雖同樣是一種法定的解除權(quán)，但其適用的領(lǐng)域理人對待履行合同的選擇權(quán)，這一規(guī)定與日本立法上相一致。但管理人解除權(quán)的行使必須同時滿足兩個要件，時間要件即破產(chǎn)被受理前已完成合同的成立，以及義務(wù)要件即合同各方的應(yīng)盡義務(wù)均未完全履行。關(guān)于選擇權(quán)如何行使、性質(zhì)標準等方面，我國《張鵬輝.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房者利益的正當保護——以浙江寧波為主[D].上海:上海財經(jīng)大學，2020.依我國《破產(chǎn)法》第53條，要是管理人斟酌后選擇解除合同，合同相對方可就己方因此而發(fā)生的損害主張相應(yīng)的賠償，也就是說，購房者可以申請債權(quán)。顯然，購房者申請的債權(quán)為一般破產(chǎn)債權(quán)，不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。但是，法律并沒有規(guī)定管理人解除合同后，對方當事人對“已履行部分”享有怎樣的法律地位。換句話說，我國《破產(chǎn)法》對于此時是否發(fā)生恢復(fù)原狀的法律效果并未做出規(guī)定。在理論上普遍認為，如果管理人選擇解除合同，則應(yīng)當參照合同法規(guī)則進行處理。換言之，發(fā)生恢復(fù)原狀的法律效果王欣新，余艷萍.論破產(chǎn)程序中待履行合同的處理方式及法律效果［J］.法學雜志，2010，(6):50－55.。在確定發(fā)生恢復(fù)原狀的前提下，王欣新，余艷萍.論破產(chǎn)程序中待履行合同的處理方式及法律效果［J］.法學雜志，2010，(6):50－55.張鵬輝.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房者利益的正當保護——以浙江寧波為主[D].上海:上海財經(jīng)大學，2020.2.債權(quán)性質(zhì)的認定對于尚未支付全部房款的購房者，原則上應(yīng)當適用《破產(chǎn)法》第18條關(guān)于管理人有權(quán)決定解除合同或者繼續(xù)履行的規(guī)則進行處理。第一種，購房者已履行大部分應(yīng)付房款義務(wù)，若管理人最后選擇合同繼續(xù)履行，購房者依據(jù)合同對破產(chǎn)企業(yè)所享有的這部分債權(quán)，依據(jù)《破產(chǎn)法》第42條可以將其劃入共益?zhèn)鶆?wù)里清償。但若管理人決定解除此合同，購房者依據(jù)合同對破產(chǎn)企業(yè)所享有的債權(quán)就會被納入普通債權(quán)的范疇。第二種，購房者已履行小部分應(yīng)付房款義務(wù)，若合同被追認為繼續(xù)履行，購房者要一次性付清余款，若破產(chǎn)企業(yè)能通過破產(chǎn)重整繼續(xù)建設(shè)房產(chǎn)項目，那購房者最終可能取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)。若破產(chǎn)企業(yè)不能完成在建工程的后期建設(shè)，則債務(wù)人對購房者產(chǎn)生的債務(wù)為共益?zhèn)鶆?wù)，以破產(chǎn)財產(chǎn)隨時清償。陳暢,陳文.論破產(chǎn)程序中購房人的權(quán)益保障[J].法制博覽，2019，（1）:12-13.如果管理人斟酌后將合同劃為解除的方向，司法實踐中陳暢,陳文.論破產(chǎn)程序中購房人的權(quán)益保障[J].法制博覽，2019，（1）:12-13.（二）違約損害賠償無論管理人最終如何選擇，對于購房者而言，其還有權(quán)要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約賠償。目前實踐中通常認為，違約損害賠償金在性質(zhì)上與前述返還的房款大有不同，不宜認定其享有為保護生存權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先順位，而應(yīng)當納為普通債務(wù)。筆者認同該觀點。首先，原《批復(fù)》第2條設(shè)立的最初目的是從保證購房者基本的生存權(quán)利角度出發(fā)，因而所返還的房款性質(zhì)上應(yīng)劃為保障購房者生存權(quán)利的對價，但對于逾期交房的違約賠償部分，以同樣的法理邏輯認定為保護生存權(quán)利的一部分，會夸大購房者生存權(quán)利的范圍，侵害了其他債權(quán)人的合理權(quán)利，不利于社會秩序的穩(wěn)定。其次，根據(jù)《破產(chǎn)法》第46條第2款規(guī)定來看，附利息的債權(quán)以破產(chǎn)申請受理之日為節(jié)點，即時停止計息，即利息的保護未被納進管理人理算、清償?shù)年P(guān)鍵考量區(qū)域，因此筆者認為具有違約性質(zhì)的賠償金不宜認定其享有