本科畢業(yè)設(shè)計-馬鞍山市嘉苑酒店建設(shè)項目立項方案設(shè)計

項目方案設(shè)計著作：CHS中軟創(chuàng)新日期：2013馬鞍山市嘉苑酒店有限公司建設(shè)項目投資評價目錄第一章總論 31.1項目概況 31.2項目業(yè)主簡介 41.3編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍 41.3.1編制依據(jù) 41.3.2指導(dǎo)思想 51.3.3編制范圍 51.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 6第二章項目建設(shè)背景及必要性 72.1項目建設(shè)背景 72.1.1馬鞍山概況 72.1.2本項目建設(shè)背景 82.2項目建設(shè)必要性 10第三章市場現(xiàn)狀及調(diào)查分析 163.1市場現(xiàn)狀 163.2項目市場分析 173.2.1簡介 173.2.2三星級和四星級酒店調(diào)查 173.2.3五星級酒店調(diào)查 203.2.4市場分析 213.3嘉苑酒店的項目優(yōu)勢 213.3.1區(qū)位優(yōu)勢 213.3.2交通優(yōu)勢 223.3.3其他資源優(yōu)勢 22第四章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 244.1功能定位 244.2設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 32第五章建設(shè)地址及建設(shè)條件 345.1建設(shè)地址 345.2建設(shè)條件 40第六章方案設(shè)計 426.1設(shè)計思想 426.1.1規(guī)劃用地紅線圖 43圖6-1擬建酒店規(guī)劃用地紅線圖 436.1.2國家和地方頒發(fā)的有關(guān)規(guī)范、和標(biāo)準(zhǔn) 436.2工程概況 466.3建筑設(shè)計 466.3.1總體布局與環(huán)境設(shè)計 466.3.2整體設(shè)計 466.4結(jié)構(gòu)設(shè)計 476.4.1設(shè)計活荷載標(biāo)準(zhǔn)值、分項系數(shù)及準(zhǔn)永久值系數(shù) 476.4.2抗震等級 476.4.3上部結(jié)構(gòu) 486.4.4材料 486.5輔助工程 486.5.1給排水 486.5.2電氣工程 496.5.3暖通設(shè)計 50第七章環(huán)保、消防、節(jié)能及安全衛(wèi)生 527.1環(huán)境保護 527.1.1周邊環(huán)境現(xiàn)狀 527.1.2環(huán)境影響分析 527.1.3環(huán)境保護措施及治理效果 537.2消防 547.3節(jié)能 557.3.1設(shè)計依據(jù) 557.3.2節(jié)能措施 557.4安全衛(wèi)生 567.4.1勞動安全 567.4.2衛(wèi)生防護 57第八章項目實施進度 598.1項目工程實施計劃 598.2項目實施橫道圖 59第九章經(jīng)營方式與營銷策略 609.1經(jīng)營方式 609.1.1整體經(jīng)營方式 609.1.2分體經(jīng)營方式 609.2營銷策略 60第十章投資估算及資金籌措 6310.1估算范圍和依據(jù) 6310.2分項投資估算 6310.3資金籌措 68第十一章財務(wù)評價 6911.1分析說明 6911.1.1范圍及方法 6911.1.2計算期及其構(gòu)成 6911.2總成本費用估算 6911.3項目盈利能力分析 7011.3.1項目投資盈利能力 7011.3.2項目資本金盈利能 7011.4貸款償還能力分析 7011.5財務(wù)生存能力分析 7111.6不確定性分析 71第十二章結(jié)論與建議 7312.1結(jié)論 7310.2建議 74

第一章總論1.1項目概況1.項目名稱：馬鞍山市嘉苑酒店建設(shè)項目2.項目業(yè)主：安徽嘉苑酒店管理有限公司3.項目建設(shè)單位：華夏建筑集團有限公司4.項目施工單位：華夏建筑集團有限公司施工部第一處5.項目建設(shè)地點：馬鞍山市嘉苑酒店位于安徽省馬鞍山市新城東區(qū)大學(xué)城北臨馬向路、西臨中加雙語學(xué)校、東臨馬鞍山技師學(xué)院,毗鄰寧蕪高速和寧安城際鐵路，區(qū)域范圍內(nèi)在建的大型工程有馬鞍山新奧體中心、馬鞍山展覽館、秀山湖公園、霍里山公園等。圖1-1擬建酒店選址地點6.項目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模：嘉苑酒店按五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，共有客房200套，貴賓房6套，主樓16層，總高72.5米，裙房3層，高19.2米，另有2幢貴賓樓和1幢商務(wù)樓，地上總建筑面積22120m2。地下一層建筑面積960m2。6.投資估算及籌措資金：總投資23856922元，其中固定資產(chǎn)投資221027645.4元，建設(shè)期利息19,822,354元，流動資金投資17541876.6元。內(nèi)部收益率13%，投資回收期為7.38年。1.2項目業(yè)主簡介安徽嘉苑酒店管理有限公司將由有實力的民間企業(yè)家和民營企業(yè)共同投資，注冊資本3000萬元，現(xiàn)有員工70余人，成立后兩年內(nèi)將投資成立控股公司——安徽揚子置業(yè)有限公司，公司注冊資本2000萬元。公司除了在馬鞍山市的嘉苑酒店項目，還將在其他知名的全國二三線城市投資酒店賓館項目。公司將以酒店經(jīng)營為主，招攬大批高素質(zhì)管理人才，憑借著日益專業(yè)化的運作經(jīng)驗及雄厚資金實力，通過產(chǎn)品經(jīng)營、品牌經(jīng)營、資本經(jīng)營的有機結(jié)合，逐步形成并重點發(fā)展"酒店、房產(chǎn)、商貿(mào)"三大板塊。項目業(yè)主——安徽嘉苑酒店管理有限公司作為未來項目的所有者和經(jīng)營者，對項目目標(biāo)的實現(xiàn)起主導(dǎo)作用，是項目的責(zé)任主體，其應(yīng)當(dāng)依法認真履行自己的職責(zé)。1.3編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍1.3.1編制依據(jù)1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2.《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）3.馬鞍山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要4.馬鞍山市土地利用總體規(guī)劃大綱（2006～2020年）5.《馬鞍山市城市總體規(guī)劃2002-2020》（2009修改）6.國家計委《建設(shè)項目可行性研究報告內(nèi)容及深度的規(guī)定》7.中華人民共和國《建設(shè)項目選址意見書》8.中華人民共和國《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》9.中華人民共和國《國有土地使用證》10.其他相關(guān)的政策法規(guī)和技術(shù)規(guī)劃1.3.2指導(dǎo)思想1.充分利用項目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢，搞好項目的規(guī)劃設(shè)計，突出經(jīng)濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。2.項目建設(shè)要圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟、知識經(jīng)濟、假日經(jīng)濟、旅游資源等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。為國內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻。3.項目建設(shè)是按照馬鞍山市城市總體規(guī)劃的要求，通過項目建設(shè)，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經(jīng)濟效益和社會效益。4.酒店設(shè)計既要現(xiàn)行特點體現(xiàn)行業(yè)特點（住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等），又是具有服務(wù)社會（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動全市經(jīng)濟增長等）的功能。1.3.3編制范圍本項目的投資評價報告是根據(jù)當(dāng)前酒店市場狀況、本公司實力、公司發(fā)展需求、項目功能、設(shè)計構(gòu)思、現(xiàn)場條件和工程特點等，進行編制。設(shè)計編制內(nèi)容將作為項目建設(shè)施工的主要依據(jù)，設(shè)計方案有未盡事項，將在工程中依據(jù)實際情況進行調(diào)整和補充。本項目的投資評價報告的編制范圍主要包括以下10點：1.項目建設(shè)的背景及必要性2.市場現(xiàn)狀及前景分析3.建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容4.項目選址及建設(shè)條件5.項目方案設(shè)計6.環(huán)保、節(jié)能、安全與消防7.投資估算和資金籌措8.財務(wù)效益評價9.項目不確定性分析10.結(jié)論與建議1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)名稱數(shù)量備注總投資238,569,522元其中：1、固定資產(chǎn)投資221027645.4元建設(shè)期利息19,822,354元2、流動資金投資17541876.6元正常年份銷售收入94129800元正常年正常年份總成本78946413.21元正常年利潤總額32,640,390元正常年所得稅1,588,829元正常年稅后利潤31,051,561元正常年內(nèi)部收益率（％）13%稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）46,909,077稅后靜態(tài)投資回收期（年）7.38含建設(shè)期2年動態(tài)投資回收期（年）9.7含建設(shè)期2年投資利潤率（％）10%投資利稅率（％）11%盈虧平衡點（產(chǎn)量）28.5%表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

第二章項目建設(shè)背景及必要性2.1項目建設(shè)背景2.1.1馬鞍山概況馬鞍山位于安徽省東部，毗鄰江蘇南京，位于長江下游南岸，是長三角城市之一。1956年10月建市，現(xiàn)轄四區(qū)三縣，現(xiàn)總面積4042平方公里、總?cè)丝诩s230萬，其中市區(qū)面積354平方公里，建成區(qū)面積80平方公里。馬鞍山現(xiàn)有1個國家級開發(fā)區(qū)、1個國家級新材料基地、7個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、1個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、1個省級服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、1個省級臺灣工業(yè)園和一批特色園區(qū)。國家促進中部地區(qū)崛起支持政策、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)配套政策效應(yīng)相互疊加；綜合投資成本僅為上海的50%，僅為南京市的75%。圖2-1馬鞍山在華東地區(qū)的位置馬鞍山屬北亞熱帶濕潤性季風(fēng)氣候，季風(fēng)明顯，四季分明，氣候溫暖濕潤，雨熱同季。年平均溫度為15.9℃,年平均降水量為1059.1mm。馬鞍山是全國少數(shù)幾個集“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國綠化模范城市”、“全國科技進步先進市”等多項桂冠于一身的城市之一，去年又被授予“全國文明城市”稱號，成為中部地區(qū)唯一獲此殊榮的城市，中國社科院發(fā)布的《2009年中國城市競爭力藍皮書》，馬鞍山生活質(zhì)量競爭力名列全國第9位。作為安徽省的重要經(jīng)濟中心，馬鞍山得益于國家中部崛起戰(zhàn)略和皖江產(chǎn)業(yè)專業(yè)政策的雙重效應(yīng)，馬鞍山的經(jīng)濟從2005年得到了迅猛的發(fā)展，多項指標(biāo)安徽領(lǐng)先。2011年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1141億元，比上年增長12.3%；財政收入186.3億元，增長22%；全社會固定資產(chǎn)投資1230億元，增長38%；社會消費品零售總額225.7億元，增長17.5%；城市居民人均可支配收入27330元，增長18%；農(nóng)民人均純收入9220元，增長15%。鋼鐵冶金、食品加工和機械制造業(yè)并列為馬鞍山三大產(chǎn)業(yè)，占2006年工業(yè)總產(chǎn)出的54.7％。其中受政府的大力扶持的產(chǎn)業(yè)中，信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為活躍，2006年增長了41.9％。下表列出了2005－2011年馬鞍山主要經(jīng)濟指標(biāo)。表2-12005-2011年馬鞍山主要經(jīng)濟指標(biāo)2.1.2本項目建設(shè)背景旅游經(jīng)濟是當(dāng)今時代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。五十年代以來，世界旅游業(yè)以年均9.3%以上的速度遞增，大大超過同期工業(yè)經(jīng)濟的年均增長率，全球國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已達11%以上，其發(fā)展進程和趨勢表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國是世界上旅游資源最豐富的國家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢頭強勁，2012年全年旅游接待總?cè)藬?shù)將超過30億人次，旅游總收入約為2.54萬億元，預(yù)計“十二五”期間的年均增長率達10%；旅游業(yè)增加值占全國GDP的比重將提高到4.5%，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達到12%，旅游業(yè)在在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位越來越重要。展望未來，隨著經(jīng)濟、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場前景將更加廣闊，可以預(yù)言，旅游產(chǎn)業(yè)是永遠朝陽型產(chǎn)業(yè)。由于該產(chǎn)業(yè)是一項綜合性極強的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對拉動整個經(jīng)濟的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。馬鞍山地處東部沿海發(fā)達地區(qū)與長江流域的內(nèi)陸地帶的結(jié)合部，腹地廣闊，水、陸、空交通便捷，通訊發(fā)達。馬鞍山不僅以鋼鐵工業(yè)聞名遐邇，而且以“九峰環(huán)一湖，翠螺出大江”的特有豐姿享有盛名，以市容整潔，古跡眾多被譽為環(huán)境優(yōu)美的新興工業(yè)城市。位于市區(qū)西南翠螺山麓突兀江中的采石磯，為長江“三磯”之首，一向是群雄爭戰(zhàn)之地，如今辟為市級公園。園內(nèi)有修葺一新的太白樓，是江南“三樓一閣”之一樓，并成為省重點文物保護單位，李白衣冠冢、燃犀亭、峨嵋亭、懷謝亭、三元洞、赤烏井、廣濟寺、橫江館、翠螺軒、捉月臺（又稱聯(lián)壁臺）等名勝古跡，吸引了古今中外的文人墨客，留下了大量的詩賦書畫。唐代大詩人李白晚年在此留連忘返，留下跳江捉月之美談。另外還有當(dāng)涂李白墓，卜塘鄉(xiāng)山區(qū)幽谷庵內(nèi)的玉乳泉，已開發(fā)為新的旅游景點。自2011年馬鞍山市合并和含兩縣，以增加多處古跡景點，和縣的香泉湖、陋室、雞籠山國家森林公園、武將霸王祠、鳳林禪寺等，以及含山縣的凌家灘遺址、褒禪山景區(qū)、古昭關(guān)風(fēng)景區(qū)、大漁灘濕地、運漕古鎮(zhèn)等旅，這些都列在其中。所以，馬鞍山現(xiàn)在的旅游資源十分豐富，自然風(fēng)光特色明顯，歷史文化積淀深厚，宗教文化源遠流長，生態(tài)環(huán)境保護完好，是安徽省重要的旅游區(qū)域。所有這些給馬鞍山大力發(fā)展旅游經(jīng)濟的生產(chǎn)和經(jīng)營提出了緊迫的要求。表2-22006—2011年馬鞍山國際和國內(nèi)訪客到達情況結(jié)合馬鞍山市市場環(huán)境、特征、構(gòu)成和容量，經(jīng)分析認為：馬鞍山地域廣闊，人文及自然古跡景點遍布市域，進行適應(yīng)市場需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)項目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項目單位審時度勢、把握機會、根據(jù)目標(biāo)市場（五星級酒店為空缺）特點，決定實施該項目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟效益。2.2項目建設(shè)必要性1.建設(shè)雅苑酒店是馬鞍山發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代經(jīng)濟的客觀要求發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代化經(jīng)濟的要求。關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的第一推動力的新現(xiàn)象，必須認識生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)比重增大是第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化的重要標(biāo)志，積極采取措施推進第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。城市要進一步發(fā)展，實現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”，離不開第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，力爭使第三產(chǎn)業(yè)的貢獻達到“三分天下有其一”。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達是現(xiàn)代化經(jīng)濟一個重要特征。在中國主要的都市地區(qū)和旅游城市，休閑已成為一種主流時尚文化，并相應(yīng)產(chǎn)生多種市場需求，在旅游業(yè)和娛樂業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來休閑經(jīng)濟，形成了地區(qū)新的經(jīng)濟增長點，2000年我國城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到39.2%，開始邁入小康水平的門檻。2003年我國人均GDP首次突破1000美元，旅游休閑進入了一個急劇擴張期，“旅游經(jīng)濟”就是一種突出表現(xiàn)。很多城市的經(jīng)濟增長模式已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉(zhuǎn)向依靠休閑業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。馬鞍山強勁的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢主要是受到該市第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)不斷增加的產(chǎn)出所推動。2011年，第二產(chǎn)業(yè)中制造業(yè)和建筑業(yè)的產(chǎn)出達到626.8億人民幣，比上一年增長了14.6％。全年完成農(nóng)業(yè)增加值66.9億元，按可比價格計算，比上年增長4.1%；第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)也增長了16.2％，達到人民幣447.3億。二、三產(chǎn)業(yè)分別占了經(jīng)濟總量的54.8％和39.2％。我們預(yù)計二、三產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)帶動馬鞍山經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。下表列出了2011年馬鞍山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例（來源：馬鞍山市統(tǒng)計局）。圖2-2馬鞍山市2011年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)馬鞍山市區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)比較完善，對外開放度大，經(jīng)濟基礎(chǔ)好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較高，經(jīng)濟發(fā)展總體水平處于全省較領(lǐng)先地位，經(jīng)濟集聚和輻射功能日益增強。嘉苑酒店的建設(shè)，不僅完善馬鞍山市的服務(wù)流通體系，適應(yīng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要，而且對整個安徽省的服務(wù)流通體系的改善都將產(chǎn)生積極作用，必將推動馬鞍山市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本區(qū)位于皖江城市帶最東部，長三角西端，附近有南京、杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖等風(fēng)景勝地，合理開發(fā)利用當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游資源，進一步增強馬鞍山在安徽省的經(jīng)濟增長極功能。鑒于馬鞍山市良好的區(qū)位優(yōu)勢、商業(yè)戰(zhàn)略地位、地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，建設(shè)嘉苑酒店具有客觀必要性。2.本項目建設(shè)是馬鞍山市承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要 2010年1月12日，國務(wù)院正式批復(fù)《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》，安徽沿江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略。這是迄今全國唯一以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主題的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重大舉措，為推進安徽參與泛長三角區(qū)域發(fā)展分工，探索中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移新模式，也為中部地區(qū)加速崛起點燃了助推器。馬鞍山市位于皖江城市帶最東段，是承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最前沿；且馬鞍山市基礎(chǔ)設(shè)施齊全，水陸空交通便利，地域廣闊，人口超過200萬，亟需產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入，促進本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級等。馬鞍山市現(xiàn)有1個國家級開發(fā)區(qū)、1個國家級新材料基地、7個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、1個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、1個省級服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、1個省級臺灣工業(yè)園和一批特色園區(qū)。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的推進，馬鞍山將迎來進一步的發(fā)展，就業(yè)人口將增加。這些對配套服務(wù)提出了更高的要求，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移企業(yè)服務(wù)的商務(wù)中心、購物中心、休閑中心、娛樂中心建設(shè)十分迫切。本項目的建設(shè)，正適應(yīng)了滿足馬鞍山承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展的需要，規(guī)劃建設(shè)配套服務(wù)區(qū)，提升配套服務(wù)水平，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移企業(yè)服務(wù)，為招商引資創(chuàng)造良好的硬件條件。圖2-3馬鞍山及周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布圖3．本項目建設(shè)是馬鞍山城市“東擴南進、科教興市”的需要為加快建設(shè)城市東部新城區(qū)高等教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，拉開城市“東擴南進”發(fā)展框架，大力實施“科教興市”和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)全在全省率先全面建成小康社會、率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的“兩個率先”目標(biāo)，馬鞍山市委、市政府全面啟動了以高教科技園區(qū)為核心的新城東區(qū)建設(shè)。新城東區(qū)規(guī)劃總面積12平方公里，進駐高校6-8所，人口約6萬人，以教育、研發(fā)用地為主，商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔，重點突出生態(tài)園林建筑特色。由大學(xué)校園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心共享區(qū)、旅游園區(qū)和中高檔居住區(qū)五大功能區(qū)組成，呈現(xiàn)“一心引兩帶”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和拉動式“圈層+扇形”的共享布局模式。起步建設(shè)區(qū)（霍里山校區(qū)）2平方公里已做出控制性詳規(guī)，由大學(xué)校園區(qū)和核心共享區(qū)構(gòu)成，結(jié)合項目建設(shè)的土地征遷工作和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)展開，是創(chuàng)辦高校的理想場所。其中核心共享區(qū)占地面積400畝，總投資約3.8億元，是主城區(qū)主要面向高校的公共服務(wù)區(qū)，同時也是服務(wù)于周邊地區(qū)的城市副中心，包括商業(yè)服務(wù)設(shè)施區(qū)、大學(xué)交流會展中心區(qū)、教育科研基地區(qū)和綠心四個片區(qū)，并有兩條綠化景觀大道貫通四面相交于共享區(qū)綠心。該區(qū)域項目建設(shè)將由政府、高校和企業(yè)按照市場化方式運作，多元化投資興建，目前正在開展招商引資工作，積極推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套商業(yè)開發(fā)，充分保障入駐高校的建設(shè)進程，努力營造一流的城區(qū)硬件環(huán)境。4．本項目建設(shè)是促進馬鞍山旅游總收入持續(xù)增長的需要旅游業(yè)是馬鞍山經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一。2011年，旅游業(yè)收入約占國內(nèi)生產(chǎn)總值的4.3%。下表列出了2006年到2011年馬鞍山市旅游業(yè)總收入情況。表2-32006—2011年馬鞍山市旅游業(yè)總收入情況（單位：億元人民幣）2011年，馬鞍山市旅游業(yè)總收入約達49.19億人民幣，比上年增長101.9%，主要是含山、和縣并入。2006年到2011年，旅游業(yè)收入仍保持了較快的發(fā)展勢頭，平均每年以27.5%的速度增長。旅游業(yè)收入的增長高于同期訪客總量的增長，這主要是由于國內(nèi)外訪客對旅游相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的平均花費（含通貨膨脹因素）有所增長。同期，國內(nèi)和國際旅游收入分別以年平均復(fù)合增長率27.9%和32.6%的速度上升。其中國內(nèi)游客花銷的增長速度要大大快于國際游客的花費，這主要是由于國內(nèi)居民個人收入的增加刺激了旅游的花費。賓館作為旅游經(jīng)濟的基本細胞，是旅游業(yè)收入的重要來源，賓館業(yè)發(fā)達也促進著旅游業(yè)的興旺，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平不斷提高。因此，在馬鞍山旅游市場持續(xù)發(fā)展的環(huán)境下，建設(shè)五星級酒店順應(yīng)了未來馬鞍山旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展需要。再有，寧安城際鐵路經(jīng)過馬鞍山，在馬鞍山設(shè)立馬鞍山東站，地址在東城花園東150米處。據(jù)相關(guān)規(guī)劃，馬鞍山東站建成，將承擔(dān)馬鞍山火車站的客運的全部職能，馬鞍山火車站改為貨運站。擬建酒店距離馬鞍山東站距離不遠，直線距離3公里，可為過往馬鞍山的乘客提供優(yōu)良的住宿服務(wù)。圖2-4馬鞍山東站與擬建酒店距離情況嘉苑酒店位于馬鞍山市新城東區(qū)核心地塊，北臨馬向路、西臨中加雙語學(xué)校、東臨馬鞍山技師學(xué)院，毗鄰寧蕪高速和寧安城際鐵路，區(qū)域范圍內(nèi)在建的大型工程有馬鞍山新奧體中心、馬鞍山展覽館、秀山湖公園、霍里山公園等。家園酒店工程竣工后將成為馬鞍山市新城東區(qū)標(biāo)志性建筑，為馬鞍山市建成高教科技園區(qū)和促進馬鞍山地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展邁出的堅實的一步。

第三章市場現(xiàn)狀及調(diào)查分析3.1市場現(xiàn)狀酒店行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)中的一個支柱產(chǎn)業(yè)，一直在社會發(fā)展和人民生活中發(fā)揮著重要作用，被視為一枝獨秀。同時它也是所有行業(yè)中最具吸引力的行業(yè)之一。近幾年，我國酒店業(yè)迅猛發(fā)展，并呈現(xiàn)出高速增長、繁榮興旺的態(tài)勢。2007年，我國酒店業(yè)發(fā)展邁上新臺階，全年零售額達到12352億元，比上一年增加約2006.5億元，同比增長19.4%，比上年同期增幅高出3個百分點，占社會消費品零售總額的13.8%，拉動社會消費品零售總額增長2.6個百分點，對社會消費品零售總額的增長貢獻率為15.6%。中國酒店業(yè)的快速持續(xù)發(fā)展，顯示出了在社會需求擴大和經(jīng)濟發(fā)展的大背景下，行業(yè)總體規(guī)模日益擴大，在國民經(jīng)濟中的地位和作用明顯提升和加強。2008年我國酒店市場運作基本平穩(wěn)，酒店業(yè)繼續(xù)成長壯大，連續(xù)18年保持兩位數(shù)的高速增長。至2008年我國星級酒店已近15000家，全年酒店業(yè)零售額達到15404億元，占社會消費品零售總額的14.2%，人均消費1158.5元，酒店消費繼續(xù)成為推動經(jīng)濟增長的重要力量。2009年，我國酒店業(yè)零售額已達20000億元。2010年起，在擴大內(nèi)需的大環(huán)境下，商務(wù)部提出在擴大內(nèi)需、拉動消費方面，將大力發(fā)展酒店旅游業(yè)。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，為了提高國民生活水平，盡快實現(xiàn)小康社會，國務(wù)院提出加快城市化建設(shè)的步伐。而城市化建設(shè)中最先發(fā)展和最需要重視的就是服務(wù)業(yè)，即第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。酒店業(yè)作為服務(wù)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)，越來越得到國家和各地方政府的重視。再者，隨著社會經(jīng)濟持續(xù)高速增長，社會財富迅速增加，廣大人民群眾收入水平不斷提高，生活方式隨之發(fā)生巨大變化，也為酒店業(yè)的發(fā)展提供了現(xiàn)實需求和經(jīng)濟基礎(chǔ)。自從改革開放以來，外出旅游觀光的人越來越多，旅游業(yè)已成了熱門行業(yè)，旅游業(yè)的發(fā)展加速了酒店業(yè)的不斷發(fā)展。另外，大量農(nóng)村剩余勞動力到城市務(wù)工或經(jīng)商，他們中的很大一部分都需要在外住宿就餐。這些流動人口和商務(wù)活動的增加，擴大了對經(jīng)濟型酒店的市場需求，這是酒店業(yè)發(fā)展的重要契機。中國酒店協(xié)會預(yù)測：到2017年，我國酒店業(yè)消費額將達7萬億元?？梢哉f，酒店行業(yè)是中國資本市場最具投資價值的行業(yè)之一。綜上所述：酒店業(yè)是一個永遠充滿魅力、前景廣闊的行業(yè)，投資酒店將大有作為！3.2項目市場分析3.2.1簡介

馬鞍山現(xiàn)有星級酒店16家。其中五星級酒店3家：海外?；使诩偃站频?、長江國際酒店、麗景溫泉假日酒店；四星級酒店（含四星標(biāo)準(zhǔn)）2家：南湖賓館、夢都雨山湖飯店；三星級酒店（含三星標(biāo)準(zhǔn)）2家：寶龍酒店、海興國際酒店；2星級酒店7家；1星級酒店2家。以下僅對三星級以上的酒店進行調(diào)查。3.2.2三星級和四星級酒店調(diào)查1.規(guī)模酒店名稱建筑面積開業(yè)時間房間數(shù)床位數(shù)南湖賓館2.1萬m22000.5.18111200雨山湖飯店萬m22004.7.18210400寶龍酒店1.4萬m21999.8.2888156海興酒店萬m2901702.客房類型和價格（1）南湖賓館（加15%服務(wù)費）豪華房商務(wù)房豪華套房商務(wù)套房總統(tǒng)別墅門市價5987281298298019800協(xié)議價358.8436.8778.8178811880團隊價358.8436.8778.8178811880會議價358.8436.8778.8178811880（2）雨山湖飯店（加15%服務(wù)費）標(biāo)準(zhǔn)間豪華房商務(wù)房豪華套房商務(wù)套房門市價49859869811981698協(xié)議價298.8358.8418.8718.81018.8團隊價298.8358.8418.8＿＿會議價218298298398698（3）寶龍酒店（加15%服務(wù)費）標(biāo)準(zhǔn)房高級房高級大床房套房高級套房門市價298328368528568協(xié)議價208228268380428團隊價208228268380428會議價180180200380428（4）海興酒店（加15%服務(wù)費）標(biāo)準(zhǔn)間單人間豪華三人間套房商務(wù)套間門市價39842849812801980協(xié)議價170200258380680團隊價170200258380680會議價1702002583806803．餐飲規(guī)模南湖賓館雨山湖飯店寶龍酒店海興酒店包廂8222627大廳240人150人180人200人西餐廳80人300人————堂吧60人48人30人24人4.餐飲價位(1)南湖賓館，會議用餐最低300元/桌，包廂一般600元/桌，會議享有酒水特價，高于市場零售價；（2）雨山湖酒店，會議用餐最低400元/桌，包廂一般600元/桌，會議享有酒水特價，同市場零售價；（3）寶龍酒店，會議用餐最低200元/桌，包廂一般400元/桌，會議享有酒水特價，同市場零售價；（4）海興酒店，會議用餐最低300元/桌，包廂一般400元/桌，會議享有酒水特價，同市場零售價；。5.會議設(shè)施（1）南湖賓館大小會議室7個，最大可容納500人，價格5000元，多功能廳可容納200人，價格3000元，小會議室20-30人，500元；鮮花100元，多媒體投影儀400元；（2）雨山湖飯店大小會議室8個，最大可容納400人，價格2520元，小會議室20-30人，720元；鮮花100元，多媒體投影儀200元；（3）、寶龍酒店大小會議室5個，最大可容納200人，價格1000元（送橫幅），小會議室20-30人，300元；鮮花免費，多媒體投影儀300元；（4）、海興酒店大小會議室4個，最大可容納300人，價格1000元，小會議室20-30人，300元；鮮花60元，多媒體投影儀200元。6.配套設(shè)施南湖賓館雨山湖飯店寶龍酒店海興酒店卡拉OK廳****保齡球館**——游泳池*———雀牌室****桑拿****美容室****健身房**—*網(wǎng)球場*———旅行社**——商場****注：*為有此設(shè)施，—為無此設(shè)施3.2.3五星級酒店調(diào)查1.客房配置競爭酒店客房數(shù)套房數(shù)套房率標(biāo)準(zhǔn)房平均面積海外?；使诩偃站频?42123.50%39長江國際酒店2242511.20%32麗景溫泉假日酒店145117.60%36平均237166.70%362.餐飲設(shè)施競爭酒店客房數(shù)餐飲設(shè)施數(shù)量設(shè)施數(shù)量與客房數(shù)比率海外?；使诩偃站频?4240.012長江國際酒店22440.018麗景溫泉假日酒店14550.035平均23740.0173.會議與宴會設(shè)施競爭酒店客房數(shù)會議面積（平米）客房會議面積比率海外?；使诩偃站频?4214504.2長江國際酒店22413405.9麗景溫泉假日酒店14511547.9平均23713155.54.健身娛樂海外?；使诩偃眨ㄖ磷鹩利悾╅L江國際（美洲豹會所）KTV66間桑拿包房20張床位KTV66間桑拿包房20張床位3.2.4市場分析經(jīng)過市場調(diào)查，現(xiàn)馬鞍山市酒店業(yè)相對合肥來說，仍處于賣方市場，酒店客源市場較好。但由于雨山湖酒店重新裝潢開業(yè)，對客源市場形成了沖擊，除南湖賓館外，其他酒店均受到不同程度的影響。市場正處于重新劃分的階段。從硬件條件來看，目前，雨山湖條件最好，而軟件條件，南湖賓館位于前列，寶龍酒店和海興酒店的硬件已經(jīng)老化，管理較為混亂。佳苑大酒店作為馬鞍山第三家五星級酒店，其市場定位高于南湖、雨山湖和寶龍、海興酒店，主要爭奪海外?；使诩偃站频旰烷L江國際酒店的客源。利用酒店自身配套設(shè)施的優(yōu)勢，和成熟的管理經(jīng)驗，著重于軟件的建設(shè)，在“特色”上下功夫，體現(xiàn)人性化的管理模式。由于目前馬鞍山的客源市場較好，各酒店的營銷仍處在等客上門的階段，還沒有形成完全市場化的營銷意識，所以佳苑大酒店在開業(yè)伊始，應(yīng)加大、加強營銷工作的建設(shè)，提前主動出擊，在最短的時間內(nèi)搶占客源市場。隨著馬鞍山酒店的增多和市場競爭的激烈，在將來的一段時間內(nèi)，酒店業(yè)將重新洗牌，所以佳苑大酒店須要準(zhǔn)確的進行市場和價格定位，利用自身的優(yōu)勢，在馬鞍山的酒店業(yè)占有一席之地。3.3嘉苑酒店的項目優(yōu)勢目前，馬鞍山的五星級酒店數(shù)量有限，尤其在大學(xué)城附近，沒有星級以上規(guī)模酒店。所以佳苑大酒店項目的實施將有力的吸引八方來客。3.3.1區(qū)位優(yōu)勢馬鞍山市，中國安徽省省轄市，位于安徽省最東部，橫跨長江、接壤南京、是長三角的橋頭堡、安徽的東大門、南京的后花園。是新興的鋼鐵工業(yè)城市，具有“九山環(huán)一湖，翠螺出大江”的獨特城市風(fēng)光。既是“皖江城市帶”門戶城市，也是“南京都市圈”核心層城市、“長三角城市群”成員城市，還是“全國科技興市試點城市”和“國家863新材料產(chǎn)業(yè)化基地”集多項殊榮于一身的城市。馬鞍山總面積4049平方公里、總?cè)丝?30萬，其中市區(qū)面積704平方公里，建成區(qū)面積105平方公里，城市化率達63%。2012年完成GDP1232億元，居全省第4位；財政收入230億元，居全省第3位；固定資產(chǎn)投資1140億元，居全省第3位；城市居民人均可支配收入33000元、農(nóng)民人均純收入10500元，均居全省第1位。3.3.2交通優(yōu)勢馬鞍山市區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，水、陸、空交通十分便捷。距江蘇省南京祿口國際機場僅30公里，205國道、314省道以及正在建設(shè)中的寧安高速城際鐵路和馬蕪、寧馬、合巢城際高速公路構(gòu)成了快捷的鐵路和公路交通網(wǎng)；寧銅鐵路貫穿全境，與京滬、京九、皖贛、京杭等鐵路干線交織相連；馬鞍山港是天然深水良港，為長江十大港口之一，國家一類口岸，對外籍輪船開放，是大陸首批對臺開放直航的港口之一。再有，寧安城際鐵路經(jīng)過馬鞍山，在馬鞍山設(shè)立馬鞍山東站，地址在東城花園東150米處。據(jù)相關(guān)規(guī)劃，馬鞍山東站建成，將承擔(dān)馬鞍山火車站的客運的全部職能，馬鞍山火車站改為貨運站。擬建酒店距離馬鞍山東站距離不遠，直線距離3公里，可為過往馬鞍山的乘客提供優(yōu)良的住宿服務(wù)。3.3.3其他資源優(yōu)勢馬鞍山經(jīng)濟實力雄厚。工業(yè)經(jīng)濟在全市經(jīng)濟總量中占65%以上，現(xiàn)已形成以鋼鐵為龍頭，汽車、電力、化工、機械、建材、紡織、食品等多門類工業(yè)發(fā)展體系，經(jīng)濟發(fā)展水平較高，經(jīng)濟總量連續(xù)多年保持全省前列，6項經(jīng)濟指標(biāo)增幅高于長三角城市平均水平，建立面向長三角、輻射全國的大型生產(chǎn)基地。馬鞍山市現(xiàn)有1個國家級開發(fā)區(qū)、1個國家級新材料基地、7個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、1個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、1個省級服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、1個省級臺灣工業(yè)園和一批特色園區(qū)，為全市聚集了近百家軟件和動漫企業(yè)，軟件動漫、新光源、新能源、新材料、精細化工、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)群加速形成。國家促進中部地區(qū)崛起支持政策、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)配套政策效應(yīng)在這里相互疊加；綜合投資成本僅為上海的50%，僅為南京市的75%。馬鞍山是中國投資環(huán)境百佳城市，被評為2009-2010年度全國外貿(mào)百強城市和福布斯2010中國大陸百佳商業(yè)城市?，F(xiàn)有安徽工業(yè)大學(xué)等各類高等院校6所，擁有中鋼馬鞍山礦山研究院等國家級科研院所14個，有中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校11所、各類職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)14個。每萬人擁有專業(yè)技術(shù)人員778人，在全國同等規(guī)模城市中居前列。

第四章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模嘉苑酒店按五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，共有客房200套，貴賓房6套，主樓16層，總高72.5米，裙房3層，高19.2米，另有2幢貴賓樓和1幢商務(wù)樓，地上總建筑面積22120m2。地下一層建筑面積960m2。以下對酒店的建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模的具體內(nèi)容進行分析。4.1功能定位 1.酒店整體定位擬建酒店定位為：國內(nèi)5星級休閑娛樂型商務(wù)酒店（兼具政府接待和會議接待）功能。擬建酒店規(guī)模定位：酒店客房控制在為200間(套)左右，我們的規(guī)劃是基于對馬鞍山市現(xiàn)有和未來預(yù)期酒店市場環(huán)境、以及整個擬建酒店的開發(fā)目標(biāo)進行的全面分析和研究。2.酒店房務(wù)功能定位由于馬鞍山市場供給和需求的增長，以及未來潛在的競爭市場環(huán)境，擬建酒店應(yīng)建成一座中等規(guī)模的酒店，配備200間的客房，定位依據(jù)如下：（1）鑒于未來數(shù)年加入馬鞍山市內(nèi)新增供給數(shù)量比較多，目前五星級酒店（含五星標(biāo)準(zhǔn)）僅3家，并且暫無已經(jīng)確定動土規(guī)劃的和正在規(guī)劃當(dāng)中的酒店；（2）此規(guī)模的酒店可以更好地管理其客房總量，同時避免因為客房獲利的容量不足而不得在其他低收益項目上浪費建筑空間導(dǎo)致投資的錯誤，使得擬建酒店的整體形象和預(yù)期的平均房價水平能夠得以維持；（3）此規(guī)模酒店有利于保持經(jīng)營彈性，在接待各類中小型會議的同時，在客源市場方面還能鎖定較高收益商務(wù)需求，并維持一定的高端旅游散客的客源基礎(chǔ)；（4）此規(guī)模的酒店能夠?qū)崿F(xiàn)一定的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，幫助推動酒店高效運營，進而實現(xiàn)更好的業(yè)績水平。3、酒店房務(wù)功能定位（1）客房面積和房型比例構(gòu)成定位（a)擬建酒店客房功能和面積定位指標(biāo)客房類型表：客房類型面積㎡客房數(shù)所占比例(%)標(biāo)準(zhǔn)間3016053套房603517.5部長套房（樓中樓）12052.5總統(tǒng)套房18010.5別墅30042合計=SUM(ABOVE)690200100建議景觀較好的客房設(shè)內(nèi)置觀景陽臺，進深1.5m，開間4.5m，面積約6.75㎡?？头吭O(shè)施配置：客房類型面積㎡浴室數(shù)量所占比例（%）標(biāo)準(zhǔn)間30㎡4件套8053套房60㎡4件套6017.5部長套房（樓中樓）120㎡4件套202.5總統(tǒng)套180㎡5件套200.5別墅300㎡5件套202客房床型定位：床位配置數(shù)量所占比例床位數(shù)大床房603060雙床房14070280小計200100340客房配置行政客房（含行政套房）由于娛樂休閑客人預(yù)計會形成擬建酒店的主要客戶，因此擬建酒店應(yīng)配備約30%的大床房間，其余房間約70%應(yīng)主要由雙床房間構(gòu)成，以迎合會議接待及高檔旅游團隊客人的需要。所有雙床房間都采用可分可合的好萊塢床型，以便隨時變換床型，床頭屏采用連體屏中間不安排電器開關(guān)和電話插座等設(shè)備連接器。如上表所示，競爭酒店的標(biāo)準(zhǔn)客房面積都在30㎡-45㎡之間（高爾夫酒店房間面積較大，使得平均偏大），均配備寬敞的4組件浴室。就房型而言，除風(fēng)景高爾夫酒店以外，另外兩個商務(wù)型酒店均設(shè)有行政樓層，這表明商務(wù)客人對于馬鞍山酒店市場有一定的重要性。（2）行政客房本酒店有大約34間（套）客房（約占到擬建酒店客房總量的15%左右）設(shè)計為行政層客房（包括所有套房），這樣的房型應(yīng)能收取比標(biāo)準(zhǔn)客房更高的房價，從而有助于增加擬建酒店的收益。為提高客房存量的靈活性，行政客房保持與標(biāo)準(zhǔn)客房相同的面積。這樣使得擬建酒店可以很方便地將整個樓層的標(biāo)準(zhǔn)房轉(zhuǎn)換為行政客房，反之亦然。此外，行政客房保持與標(biāo)準(zhǔn)房相同的面積，可以設(shè)計更高效的管道系統(tǒng)和建筑結(jié)構(gòu)，從而簡化工程建設(shè)。但是，盡管與標(biāo)準(zhǔn)房面積相同，行政客房應(yīng)提供更多、更好的房內(nèi)設(shè)施（更優(yōu)質(zhì)的浴室用品、免費贈送的小食、報紙、水果籃等），同時更為重要的是，應(yīng)為行政樓層的客人提供進入行政酒廊的通道，以保障收取更高的房價。只有住在行政客房或套房內(nèi)的客人才有權(quán)利進入行政酒廊。這具體應(yīng)通過限制電梯入口加以控制。（3）行政酒廊行政酒廊的主要功能包括：為匆忙的商務(wù)客人提供高效的歐陸風(fēng)格早餐；供客人與他們的商業(yè)伙伴或朋友會面；下午茶區(qū)域；或舉行晚間雞尾酒會等。行政酒廊應(yīng)具備以下特征：（a)辦理入住和退房手續(xù)的前臺接待區(qū)域；（b)吸煙區(qū)和非吸煙區(qū)；（c)能夠提供便捷的餐飲服務(wù)，尤其是在早餐等用餐高峰時段，行政酒廊的餐位必須足以接納所有住在行政樓層和套房內(nèi)的客人；（d)獨立、安靜的區(qū)域；（e)一個小型會議室；（f)設(shè)有高桌面和低桌面的工作/會議區(qū)，并提供電源插座和數(shù)據(jù)端口；（g)封閉式備餐間，有獨立的通道通往客房走廊，并靠近服務(wù)電梯（食物制作、加工和烹飪的主要過程應(yīng)該在酒店的中心廚房完成，并送至備餐間）；（h)男/女衛(wèi)生間（4）套房定位（a）套房數(shù)量的功能定位指標(biāo)為酒店客房（鑰匙間）總數(shù)的17.5%在馬鞍山市高星級酒店中，套房占總客房數(shù)的比例平均值在20%左右，套房主要用于給客人升級或政府接待，而酒店的主要客源來自于旅游需求。因此，配備較大量的套房可能難以保障酒店的財務(wù)可行性。雖然套房對政務(wù)接待及高端客人而相當(dāng)重要，但是政府接待和高端客人使用套房的數(shù)量也是有限的。故套房應(yīng)該占擬建酒店客房總量的18%左右，既保障了酒店財務(wù)方面的可行性，以保持了一定的競爭優(yōu)勢。五星級酒店客房構(gòu)成:圖4-1國內(nèi)知名酒店指標(biāo)擬建的嘉苑酒店，標(biāo)間占70-80%，可做高級客房、豪華客房、行政商務(wù)客房等；豪華套房及商務(wù)套共一般小于20%；總統(tǒng)套房1-3套；標(biāo)間面積基本在30m2左右，少量為40m2。（b）部長套房建筑面積的功能定位指標(biāo)為不小于120㎡（4個自然間）。建議部長套房設(shè)計在酒店主樓的頂樓，以復(fù)式樓的形式呈現(xiàn)。此種房型共有2套，每上下兩層，用于接待貴賓及本公司重要領(lǐng)導(dǎo)。2臥2衛(wèi)1廳，樓上為裝飾淡雅時尚的主臥大床房，配有落地玻璃,可全面觀看對面自然風(fēng)光；樓下為日式榻榻米配有寬大的客廳,陽臺及開放式廚房；木飾客房舒適安靜，家居式客廳，奢華酒柜等。（c）總統(tǒng)套房建筑面積的功能定位指標(biāo)為不小于180㎡（6個自然間）?？偨y(tǒng)套房代表了酒店安全、服務(wù)和設(shè)施方面的最高水準(zhǔn)，是頂級貴賓的最佳選擇。包括會客廳、書房、主人臥室，夫人臥室、衣帽間、廚房、洗手間等，凈面積180平方米?？偨y(tǒng)套房不僅可宴請賓客，更是舉辦小型酒會、私人派對的完美選擇。雙層隔音落地窗可以欣賞武夷山的自然風(fēng)光，寬大的按摩浴缸可以卸去路途的疲憊，貼身管家24小時待命，確保及時滿足客人的每一個細微的需要。（d）別墅房建筑面積的功能定位指標(biāo)為不小于300㎡（6個自然間）。此房型共有3棟，每棟2層，是與酒店主體相獨立的別墅，主要為公司領(lǐng)導(dǎo)下榻所用，建議采用與總統(tǒng)套房相似的配套設(shè)施，建筑適宜江南山水的中國庭園式風(fēng)格。內(nèi)部風(fēng)格采用與茶色相近的色調(diào)，3棟別墅可按不同風(fēng)格進行裝修，如1套中式，1套日式，1套現(xiàn)代式或毆美式。（e）套房的室內(nèi)設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)建議套房應(yīng)在起居/工作區(qū)域房間內(nèi)設(shè)計一個客用衛(wèi)生間安排兩件套的衛(wèi)生潔具，而臥室內(nèi)應(yīng)設(shè)計一個寬敞的4組件浴室（總統(tǒng)套和別墅區(qū)為5組件浴室）。（5）客房建筑及結(jié)構(gòu)定位（a）酒店建筑風(fēng)格定位思路eq\o\ac(○,1)客源結(jié)構(gòu)因素擬建酒店位于馬鞍山市，馬鞍山位于安徽省東部，長江下游南岸，是新興的鋼鐵工業(yè)城市，具有“九山環(huán)一湖，翠螺出大江”的獨特城市風(fēng)光。既是“皖江城市帶”門戶城市，也是“南京都市圈”核心層城市、“長三角城市群”成員城市，還是“全國科技興市試點城市”和“國家863新材料產(chǎn)業(yè)化基地”集多項殊榮于一身的城市。馬鞍山城市依山環(huán)湖臨江而建，人文風(fēng)光秀麗，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，是中部首個，安徽唯一的全國文明城市，同時擁有國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、中國人居環(huán)境范例城市、聯(lián)合國迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例城市、國家科技進步先進城市、全國雙擁模范城市、全國綠化模范城市、國家環(huán)境保護模范城市、中國投資環(huán)境百佳城市、中國綜合實力百強城市等榮譽。馬鞍山是一個移民城市，文化特征開放包容，市民素質(zhì)較高。社會安定和諧，公眾對社會治安狀況的滿意率達97.1%。酒店可以利用馬鞍山的獨特優(yōu)勢，開發(fā)以下幾種優(yōu)勢客源，并進行如下的預(yù)測：圖4-2預(yù)測中的馬鞍山客源比例eq\o\ac(○,2)山地氣候因素馬鞍山市市區(qū)年平均降水量1060毫米，形成大氣降水總量約2.9億立方米。河川徑流總量達1.13億立方米。長江流經(jīng)市區(qū)西部，平均年過境徑流量高達9794億立方米，是發(fā)展工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)最可靠的水資源。境內(nèi)長江水面達21平方公里左右。其他河流、湖泊、水庫總面積約19平方公里，其中湖泊面積1.51平方公里，池塘面積11.67平方公里，河流水面積5.7平方公里。地下水資源豐富，其流速約0.525厘米/晝夜，流量為0.22立方米/晝夜。地下水一般在深度2米左右的含砂蓄水層中，砂層之下為含水量最高的淤泥層。另外，地下水位還隨季節(jié)的變化而變化，變動幅度約在0.2－0.5米之間。地下水的總流向，由地勢高的東部向地勢低的西部流入長江。屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，年平均氣溫15.7°C。因此，酒店依托馬鞍山當(dāng)在的優(yōu)越的氣候條件可以發(fā)展休閑，度假，等方向的業(yè)務(wù)。提供各種檔次類型的房型和服務(wù)。(b）酒店建筑風(fēng)格定位基于上述三點思路考慮，本酒店項目建筑風(fēng)格定位應(yīng)該為庭院結(jié)構(gòu)布局，琉璃瓦構(gòu)成的坡屋頂、改良的拱頂造型、簡化的屋檐線條綜合而成本酒店的建筑形式。(c）建筑形式定位為雙廊式建筑擬建酒店定位為雙廊式結(jié)構(gòu)。配合酒店主樓整體設(shè)計，在主樓區(qū)附近配套的地面上建議構(gòu)造人工花園或庭院式景觀。(d）酒店建筑立面的方正性為使得酒店客房內(nèi)部面積相等，不產(chǎn)生異形房間，酒店專業(yè)建筑要求適用方正立面的形式。方正的空間使功能的布置可嚴格區(qū)分等級差別，例如房間檔次的分類，套間大小形成的使用面積差異。酒店業(yè)設(shè)計專家都知道沒有什么立面形式比方正立面布局的酒店更好用、更耐用的設(shè)計形式了，所以建議酒店建筑外立面是方正體設(shè)計。(e）室內(nèi)裝飾風(fēng)格結(jié)合馬鞍山當(dāng)?shù)亟衔幕?、詩城文化和土質(zhì)特點，建議室裝飾風(fēng)格以白色為主。4.酒店餐飲功能定位擬建酒店餐飲設(shè)施的考慮，是基于對馬鞍山市酒店競爭市場的調(diào)查，再結(jié)合項目的實際情況進行規(guī)劃。擬建酒店餐飲設(shè)施的功能定位指標(biāo)如下表：餐廳類型菜式餐位數(shù)面積㎡面積㎡/座位備注全日制餐廳自助餐1505003.5㎡風(fēng)味餐廳國際401604㎡中餐廳本地菜1503002㎡1間：100㎡（20個位）中餐包廂15間/180（部分可合并）9005㎡4間：70～80㎡（60個位）10間：40～50㎡（100個位）大堂吧飲品和小吃301505㎡特色酒吧紅酒/雪茄吧/茶室20804㎡合計5702590每間房占用餐位1.697.665.酒店會議功能定位酒店會議功能定位指標(biāo)功能指標(biāo)數(shù)據(jù)表：數(shù)量面積㎡宴會董事會式課桌式劇院式雞尾酒容納人數(shù)容納人數(shù)容納人數(shù)容納人數(shù)容納人數(shù)多功能會議廳16004002001008080大會議室215010080605040中會議室2805030202015小會議室260151010106.酒店娛樂功能定位配備一個有12間豪華包房的KTV娛樂區(qū)（便于外包）。豪華包廂面積約為60平方米，設(shè)180平米的表演大廳，共計900平方米。7.酒店康體功能定位（1）美容美發(fā)設(shè)施定位（a）酒店美容美發(fā)設(shè)施的功能定位指標(biāo):設(shè)置10個座位，提供100㎡使用面積(b)酒店美容美發(fā)設(shè)施定位說明為滿足賓客的多方面需求，美容美發(fā)設(shè)施作為5星級酒店的必備重要配套設(shè)施之一。舒適高檔專業(yè)的美容美發(fā)中心，將吸引客人前來消費。酒店配備美容美發(fā)中心，面積約為100平方米，設(shè)置10個座位，并配備現(xiàn)代化理發(fā)美容設(shè)備，男女分隔。（2）健身康體設(shè)施定位(a)150㎡中等規(guī)模的健身房，提供最新的健身器材和負荷訓(xùn)練區(qū)域。(b)160㎡的室內(nèi)體育中心，設(shè)有乒乓球桌、臺球桌。(c)游泳池設(shè)置2個，室內(nèi)的250平方米，室外的600平方米，可按不同形狀及大小設(shè)置。針對男女賓客分別設(shè)置衣柜間，并配備更衣區(qū)、休息區(qū)和淋浴設(shè)施。室外游池在不使用的季節(jié)可當(dāng)作景觀池，設(shè)計形狀建議與周邊的水池、建筑風(fēng)格融為一體，具有較強的可觀賞性。(d)更衣室旁設(shè)男女桑拿室各2間，分為干蒸和濕蒸，每間面積為25平方米。(e)4間棋牌室，每間約為40平方米。除了擺放棋牌桌及椅子之外，建議設(shè)休息區(qū)，放置沙發(fā)。棋牌室內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗手間。8.酒店商業(yè)功能定位室內(nèi)使用面積80平方米。因5星級酒店功能需要，加之?dāng)M建酒店的地域特色和詩城文化，住店客人需要購物功能的配套。所以定位一間小型的酒店配套商業(yè)精品店，出售當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)酒品、茶干、旅游紀(jì)念品、茶葉、圖書、雜志等。9.酒店其它服務(wù)功能定位（1）酒店其它服務(wù)的功能定位指標(biāo)(a)一個小型的商務(wù)中心，面積50㎡(b)12個足浴間，每間30平方米，大廳40平方米。(c)酒店停車場，酒店客房數(shù)量為286間，停車位140個以上（每個35平方米）。另有5個旅游大巴泊位（每個70平方米），同時酒店大堂外的廣場設(shè)10個停車位（350平方米）。(d)所有的客房均提供高速網(wǎng)絡(luò)接入，同時公共區(qū)域支持無線上網(wǎng)。（2）其他功能定位說明一個小型的商務(wù)中心，面積約為50平方米。提供有線和無線網(wǎng)絡(luò)接入、電腦設(shè)備、秘書服務(wù)、翻譯服務(wù)等，以滿足商務(wù)客人或會議客人的需要。商務(wù)中心還提供預(yù)訂酒店、機票、火車票等服務(wù)。4.2設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 1．酒店房務(wù)建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模：總體配備200間的客房客房類型表:客房類型面積㎡客房數(shù)所占比例總面積標(biāo)準(zhǔn)間30160534800套房603517.52100部長套房（樓中樓）12052.5600總統(tǒng)套房18010.5180別墅300421200合計=SUM(ABOVE)6902001008880建議景觀較好的客房設(shè)內(nèi)置觀景陽臺，進深1.5m，開間4.5m，面積約6.75㎡。酒店餐飲建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模：餐位數(shù)面積所占比例總面積全日制餐廳15050021.83%500風(fēng)味餐廳401606.99%160中餐廳15030013.10%300中餐包廂90039.30%900大堂吧15間/180（部分可合并）23010.04%230特色酒吧502008.73%200合計2290100%2290酒店會議建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模：數(shù)量面積㎡宴會董事會式課桌式劇院式雞尾酒容納人數(shù)容納人數(shù)容納人數(shù)容納人數(shù)容納人數(shù)多功能會議廳16004002001008080大會議室215010080605040中會議室2805030202015小會議室26015101010合計=SUM(ABOVE)7=SUM(ABOVE)890=SUM(LEFT)897=SUM(ABOVE)325=SUM(ABOVE)190=SUM(ABOVE)160=SUM(ABOVE)145其他：數(shù)量面積備注總計KTV娛樂區(qū)12間60表演大廳180㎡60美容美發(fā)10位100100健身房1間150150室內(nèi)體育中心1座160160游泳池2個850室內(nèi)的250㎡室外的600㎡850男女桑拿室各2間25分為干蒸和濕蒸25棋牌室4間4040商店1間8080小型商務(wù)中心一座5050足浴間12個30大廳40㎡30酒店停車場286間8820停車位140個以上（每個35㎡），另有5個旅游大巴泊位（每個70㎡），同時酒店大堂外的廣場設(shè)10個停車位（350㎡）。8820總計=SUM(ABOVE)10365=SUM(ABOVE)10365面積匯總：項目面積㎡酒店房務(wù)建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模8880酒店餐飲建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模2290酒店會議建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模890其他10365合計=SUM(ABOVE)22425第五章建設(shè)地址及建設(shè)條件5.1建設(shè)地址 1．區(qū)位概況馬鞍山市，中國省轄市，位于安徽省最東部，橫跨長江、接壤南京、是長三角的橋頭堡、安徽的東大門、南京的后花園。下設(shè)花山區(qū)、雨山區(qū)、博望區(qū)三個市轄區(qū)，管轄當(dāng)涂縣、和縣、含山縣三個縣和1個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、1個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、1個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、9個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，1個省級服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、1個省級臺灣工業(yè)園和一批特色園區(qū)。是新興的鋼鐵工業(yè)城市，具有“九山環(huán)一湖，翠螺出大江”的獨特城市風(fēng)光。既是“皖江城市帶”門戶城市，也是“南京都市圈”核心層城市、“長三角城市群”成員城市，還是“全國科技興市試點城市”和“國家863新材料產(chǎn)業(yè)化基地”集多項殊榮于一身的城市。馬鞍山市總面積4049平方公里、總?cè)丝?30萬，其中市區(qū)面積704平方公里，建成區(qū)面積105平方公里，城市化率達63%。2012年完成GDP1232億元，居全省第4位；財政收入230億元，居全省第3位；固定資產(chǎn)投資1140億元，居全省第3位；城市居民人均可支配收入33000元、農(nóng)民人均純收入10500元，均居全省第1位。2012年馬鞍山市被安徽省城市研究中心課題組評為安徽省最幸福的城市，居民幸福指數(shù)排在前五的城市分別為馬鞍山、銅陵、滁州、蕪湖和合肥。馬鞍山市依山環(huán)湖擁江，是一座具有典型江南風(fēng)韻的濱江山水園林城市，也是全國少數(shù)幾個集國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家環(huán)保模范城市、全國綠化模范城市、中國人居環(huán)境范例獎、迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎等多項桂冠于一身的城市之一。馬鞍山市委七屆十二次全會決定：實行“1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略，力爭在五年內(nèi)形成具有馬鞍山特色、城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代化大城市框架。自行政區(qū)劃調(diào)整后，馬鞍山由濱江城市轉(zhuǎn)變?yōu)榭缃鞘小?012年4月10日上午，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局召開了市主城區(qū)總體規(guī)劃方案論證會，關(guān)于主城區(qū)規(guī)劃，《方案》明確要按照“組團式、網(wǎng)格化、田園城市的發(fā)展模式”，做大環(huán)抱長江的主城區(qū)，加快副城區(qū)建設(shè)。主城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)為“一心兩翼（帶），組團布局，擁江發(fā)展”。其中，“一心”即為江心洲綠心，“兩翼”為東西兩翼（江東、江西），“東翼”包括中心城組團、姑孰組團、南部示范園區(qū)組團；“西翼”包括歷陽組團、姥橋組團、鄭蒲港組團。城市發(fā)展，交通先行。其中，主城區(qū)內(nèi)的高速公路有“兩縱兩橫”，即為滁馬高速、寧蕪高速、合馬高速（在建）、合杭高速。鐵路有北沿江鐵路、寧蕪鐵路、鄭蒲港連接線和慈湖連接線。城際鐵路有寧安城際、揚馬巢城際和南京地鐵S3號線。圖5-1馬鞍山“一心兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略2.地理位置圖5-2馬鞍山在華東的位置圖5-3馬鞍山及周邊地區(qū)3.交通便捷程度（1）民航馬鞍山距南京祿口國際機場僅38公里之遙。南京祿口國際機場是中國十大機場，亦是中國五大國際貨運機場，中國華東重要的干線機場，是華東地區(qū)僅次于上海浦東的第二大國際空港，是華東地區(qū)的主要貨運機場，與上海虹橋國際機場、浦東國際機場互為備降機場，目前已開通140多條國際客貨運航線，覆蓋國內(nèi)及亞洲地區(qū)、連接歐美各國。南京祿口國際機場馬鞍山城市候機廳內(nèi)設(shè)國際最先進的民航信息系統(tǒng)，與航空公司、機場實時相連，實現(xiàn)全方位信息共享。為旅客24小時提供：登機牌辦理、機票酒店預(yù)訂、航班信息查詢、機場班車接送、航空貨運代理等專業(yè)航空服務(wù)。同時為貴賓及VIP會員提供機場專用通道安檢，機場貴賓室等尊貴服務(wù)。（2）鐵路寧銅鐵路、寧安城際鐵路（建設(shè)中）上的列車均停靠馬鞍山站。寧安城際鐵路自京滬高速鐵路是國家鐵路骨干網(wǎng)“八縱八橫”的組成部分。全長257公里，設(shè)計速度為每小時200公里，并預(yù)留了每小時250公里的條件。寧安城際鐵路將通過仙西聯(lián)絡(luò)線與滬寧城際高速鐵路連接，屆時，寧安城際鐵路將開通進滬動車組。城際鐵路建成后，馬鞍山市民乘坐城際列車，15分鐘左右可到達南京，1.5小時可到達上海和杭州，4小時左右能到達北京。項目建成后，馬鞍山將通過寧安城際鐵路，實現(xiàn)與京滬高鐵、滬寧、寧杭城際鐵路及滬漢蓉客運鐵路互聯(lián)互通，融入長三角快速客運網(wǎng)。原馬鞍山站改為貨運站。2014年12月通車。（3）公路寧蕪高速公路（G4211）和205國道縱穿馬鞍山，到南京走高速公路僅需半個小時車程。馬鞍山汽車站位于火車站南側(cè)的紅旗北路96號，馬鞍山新汽車站即馬鞍山綜合客運中心樞紐站也隨著寧安高鐵馬鞍山東站的建設(shè)而建成馬鞍山標(biāo)志性的交通項目。馬鞍山與南京、蕪湖之間，每天5：00－19：00，20分鐘對發(fā)一班車，1小時可達，票價分別為18（保險1元）、17元。馬鞍山到合肥，每天6：00－17：00，40分鐘發(fā)一班車，3小時可達，票價75元。此外，從馬鞍山市區(qū)到和縣有汽車輪渡。馬鞍山長江公路大橋于2013年12月31日建成通車，屆時馬鞍山市與江北轄縣的聯(lián)系將更加緊密，也將會加強與合肥經(jīng)濟圈的互動。同時，長江大橋的落成也將方便了當(dāng)涂縣江心鄉(xiāng)即江心洲的交通，隨著馬鞍山“擁江而建”的城市區(qū)劃整體調(diào)整，江心洲成為了馬鞍山的中心區(qū)域。江心洲水陸交通便捷，馬鞍山長江公路大橋穿洲而過，并在江心洲留有出入口。目前江心洲的整體開發(fā)規(guī)劃方案已經(jīng)全球招標(biāo)，分為楚江養(yǎng)生基地、太白文化主題園區(qū)、長江商務(wù)論壇、皖江航運中心以及國際低碳社區(qū)五大功能區(qū)。（4）水運馬鞍山港是長江十大港口之一，是我國重要的鋼鐵流通基地，距長江入海口僅320公里，通航條件好。安徽的東大門，皖江的第一站。馬鞍山港是一個以服務(wù)于鋼鐵、電力工業(yè)為主，并為馬鞍山市及皖東、皖中地區(qū)內(nèi)外物資運輸服務(wù)的多功能綜合港口，是城市和腹地經(jīng)濟發(fā)展的重要交通樞紐，對完善和拓展城市功能，發(fā)展外向型經(jīng)濟具有重要的戰(zhàn)略地位。鄭蒲新港，又稱鄭蒲深水港，地處馬鞍山市和縣境內(nèi)，鄭蒲深水港是長江水道上直插內(nèi)陸的深水港，它位于長江下游北岸，毗鄰馬鞍山、蕪湖、合肥三市之間，位于國務(wù)院批準(zhǔn)的皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的核心區(qū)域。2010年7月7日，鄭蒲港一期工程項目書正式獲得國家發(fā)改委的批復(fù)，這是繼上海、南京兩個深水港后，長江第三個，也是最后一個深水港項目。行政區(qū)劃調(diào)整后，馬鞍山圍繞“一江兩岸”協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)，明確提出要將馬鞍山打造成為“江海聯(lián)運樞紐中心”，而鄭蒲港區(qū)一期工程公用碼頭項目的建設(shè)將會為其奠定良好基礎(chǔ)。與此同時，項目的建設(shè)對完善安徽省沿江港口布局，加快皖江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展等也將有著重要意義。（5）馬鞍山市地鐵《馬鞍山市地鐵線網(wǎng)規(guī)劃》于2012年7月17日發(fā)布，馬鞍山將建設(shè)6條軌道交通線路，其中3條城區(qū)骨架線。為加快建設(shè)區(qū)域中心城市，大力發(fā)展公共交通，方便市民在城市內(nèi)部交通出行，馬鞍山市在完成城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，2013年01月11日，正式啟動了城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃編制工作，馬鞍山地鐵1號線、馬鞍山地鐵2號線建設(shè)規(guī)劃面向全國公開招標(biāo)；2013年02月初完成招標(biāo)程序，啟動規(guī)劃編制工作；2013年12月31日前完成規(guī)劃，上報省及國家審批。4．項目地點及周邊環(huán)境馬鞍山市新城東區(qū)位于城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略主軸，是城市總體規(guī)劃確定的東部新城區(qū)的起步建設(shè)區(qū)和近期集中發(fā)展區(qū)。西至東環(huán)路（寧馬蕪高速公路），北至城市主干道湖南東路（承接花山旅游園），南至規(guī)劃中的南京祿口國際機場高速路，東靠城郊森林公園，中部有慈湖河自然水系穿越，距城市中心區(qū)4公里，有多條高速路、城市主干道、公交線路與城區(qū)緊密連接，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施配套，旅游資源豐富，人文氛圍濃郁，交通十分便捷。新城東區(qū)規(guī)劃總面積12平方公里，進駐高校6-8所，人口約6萬人，以教育、研發(fā)用地為主，商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔，重點突出生態(tài)園林建筑特色。由大學(xué)校園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心共享區(qū)、旅游園區(qū)和中高檔居住區(qū)五大功能區(qū)組成，呈現(xiàn)“一心引兩帶”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和拉動式“圈層+扇形”的共享布局模式。起步建設(shè)區(qū)（霍里山校區(qū)）2平方公里已做出控制性詳規(guī)，由大學(xué)校園區(qū)和核心共享區(qū)構(gòu)成，結(jié)合項目建設(shè)的土地征遷工作和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)展開，是創(chuàng)辦高校的理想場所。其中核心共享區(qū)占地面積400畝，總投資約3.8億元，是主城區(qū)主要面向高校的公共服務(wù)區(qū)，同時也是服務(wù)于周邊地區(qū)的城市副中心，包括商業(yè)服務(wù)設(shè)施區(qū)、大學(xué)交流會展中心區(qū)、教育科研基地區(qū)和綠心四個片區(qū)，并有兩條綠化景觀大道貫通四面相交于共享區(qū)綠心。該區(qū)域項目建設(shè)將由政府、高校和企業(yè)按照市場化方式運作，多元化投資興建，目前正在開展招商引資工作，積極推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套商業(yè)開發(fā)，充分保障入駐高校的建設(shè)進程，努力營造一流的城區(qū)硬件環(huán)境。城區(qū)現(xiàn)已入駐安徽工業(yè)大學(xué)（東校區(qū)），占地2100畝，規(guī)劃建設(shè)面積340000平方米，在校生1萬余名；中加雙語學(xué)校占地400畝，建筑面積75000平方米，學(xué)生規(guī)模約4000人；馬鞍山技師學(xué)院占地345畝，各類建筑11萬平方米，全日制在校生規(guī)模5000人，年培訓(xùn)人員8000人次；馬鞍山職業(yè)技術(shù)學(xué)院用地規(guī)模312畝，現(xiàn)有在校生2000人；河海大學(xué)文天學(xué)院一期規(guī)劃507畝,建筑面積9.2萬平米,設(shè)計學(xué)生規(guī)模5500人。新城東區(qū)以實現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)大學(xué)城”為總體建設(shè)目標(biāo)，依托高等院校和科研機構(gòu)，通過統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、突出特色、加快建設(shè)，逐步形成長三角區(qū)域具有一定規(guī)模和影響力的科教人才資源庫、高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和產(chǎn)業(yè)基地、軟件研發(fā)和生產(chǎn)基地、中小企業(yè)和民營企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地，并最終帶動整個城市東帶的發(fā)展。我們力爭經(jīng)過5年左右的努力，建設(shè)一個以高等教育為主體，融教育、科研、產(chǎn)業(yè)為一體；擁有良好教育、人文、生態(tài)、體制和政策環(huán)境，極具拉動力、積聚力、創(chuàng)新力的現(xiàn)代化新城區(qū)，為馬鞍山市加快現(xiàn)代化建設(shè)和城市化進程提供智力支撐、人才保證和區(qū)域空間。圖5-4擬建酒店選址地點5.2建設(shè)條件 1.工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）工程地質(zhì)條件馬鞍山地區(qū)位于安徽省東部,從大的地貌單元上觀察,屬于長江中下游平原的一部分;從局部地區(qū)觀察,是一片丘陵地帶;在構(gòu)造、風(fēng)化剝蝕等各種內(nèi)外應(yīng)力的長期綜合作用下,形成了本區(qū)特有剝蝕殘丘、孤山、長江階地和河漫灘等地貌景觀,工程地質(zhì)條件比較復(fù)雜。第四系沉積物厚度變化受基底地形控制。長江入境后填平補齊。最大厚度50余m。一般厚度在20~40m之間?？傋兓?guī)律為長江向沿江丘陵、慈湖河、雨山河向兩側(cè),雨山湖向四周沉積由厚變薄;各孤山殘丘向平原地帶沉積由薄變厚。二級、三級地區(qū)多沉積著青山組、下蜀組粘性土;局部沖溝、湖泊區(qū)多沉積著沖溝相、湖泊相淤泥粘性土;而長江漫灘、河灘區(qū)多呈二元結(jié)構(gòu):上部淤泥質(zhì)粘性土,下部砂礫層。巖土工程地質(zhì)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜。一般說來長江漫灘、河漫灘、沖溝區(qū)巖土結(jié)構(gòu)頗為復(fù)雜,上部淤泥質(zhì)粘性土結(jié)構(gòu)松軟,中部粉細砂結(jié)構(gòu)較為松散,下部中細砂結(jié)構(gòu)較密實。而級、級階地區(qū)巖土結(jié)構(gòu)相對而言要簡單一些,多呈較松軟-較密實。區(qū)域工程地質(zhì)條件較好。雖然長江漫灘、湖泊、沖溝區(qū)廣泛分布著工程地質(zhì)條件較差的淤泥質(zhì)粘性土及粉細砂層,但其上部往往覆蓋著一層硬殼層,從而在一定程度上改善了該區(qū)的工程地質(zhì)條件。而級、級階地區(qū)工程地質(zhì)條件良好,所以從區(qū)域角度來說,工作區(qū)工程地質(zhì)條件較好。有跡象表明本區(qū)新構(gòu)造運動不甚強烈,其特點為緩慢上升。（2）水文地質(zhì)條件地下水分布埋藏廣泛，就地開采取用便利，無須長距離輸水。水量常年穩(wěn)定，水質(zhì)衛(wèi)生，不易污染，可為分散鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)戶提供生活飲用的最佳水源，同時也可因地制宜建立工業(yè)城鎮(zhèn)集中開采水源地，或農(nóng)業(yè)井灌區(qū)進行規(guī)模開采。對于大泉暗河則可直接引用，對于平原或盆地的儲水構(gòu)造，更可發(fā)揮“地下水庫”的調(diào)蓄功能，調(diào)節(jié)枯水期或高峰用水時段的供水能力，成為水源供水系統(tǒng)。長江中下游平原和丘陵盆地，地下水分布埋藏較為豐富，并與密集的人口和發(fā)達的經(jīng)濟一致配套，供需水要求量大而且迫切，開發(fā)利用無疑成為重點地區(qū)。西部高原山區(qū)地下水普遍貧乏，宜在上游地區(qū)建立水源涵養(yǎng)水土保護區(qū)，并實施小流域的分區(qū)規(guī)劃。由于資源的時空分布不均，地區(qū)供需水要求差別較大，開發(fā)利用的原則應(yīng)當(dāng)遵循地表水地下水的系統(tǒng)開發(fā)，統(tǒng)籌調(diào)配，水資源與地區(qū)供需水要協(xié)調(diào)發(fā)展。根據(jù)地下水類型及地下水分布埋藏的特點，在統(tǒng)籌規(guī)劃的指導(dǎo)下，宜逐步建立集中開采水源地和井灌區(qū)以及引泉截流工程。長江中下游各大平原以及山間河谷平原分布埋藏的孔隙水，有建立大中型水源地的條件。大面積丘陵山區(qū)分布的巖溶大泉暗河是便利的取水源泉。干旱丘陵山區(qū)對于貧乏的基巖裂隙水的開發(fā)利用，更顯可貴。山間自流盆地或自流斜地所埋藏的層間裂隙水或構(gòu)造裂隙水，水量相當(dāng)豐富。以上皆是開發(fā)利用的主要對象。如有礦泉水或溫泉出露埋藏，利用價值更為可貴。開發(fā)利用地下水資源要做好規(guī)劃，加強管理，防止污染，防止過量開采，并有計劃地興建一批供水源地，提高供水能力。2.氣象條件馬鞍山市市區(qū)年平均降水量1060毫米，形成大氣降水總量約2.9億立方米。河川徑流總量達1.13億立方米。長江流經(jīng)市區(qū)西部，平均年過境徑流量高達9794億立方米，是發(fā)展工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)最可靠的水資源。境內(nèi)長江水面達21平方公里左右。其他河流、湖泊、水庫總面積約19平方公里，其中湖泊面積1.51平方公里，池塘面積11.67平方公里，河流水面積5.7平方公里。地下水資源豐富，其流速約0.525厘米/晝夜，流量為0.22立方米/晝夜。地下水一般在深度2米左右的含砂蓄水層中，砂層之下為含水量最高的淤泥層。另外，地下水位還隨季節(jié)的變化而變化，變動幅度約在0.2－0.5米之間。地下水的總流向，由地勢高的東部向地勢低的西部流入長江。屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，年平均氣溫15.7°C。第六章方案設(shè)計6.1設(shè)計思想1.貫徹“以人為本”的思想，體察“人的場所”之多元性要求，追求“布局合理、用地經(jīng)濟、設(shè)施完備、生活方便、便于管理、環(huán)境優(yōu)美”的設(shè)計效果，通過多樣化的場景、綠化、滿足居民健身、交往、娛樂等不同的日常生活的要求，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便、具有豐富人文內(nèi)涵底蘊的現(xiàn)代高級酒店。2.注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質(zhì)量、生活品質(zhì)作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。3.尊重自然、保護環(huán)境、盡可能動態(tài)整合所有要素，結(jié)合土地狀況，依據(jù)自然因素及人為因素進行合理調(diào)整，盡可能避免不良因素，強化最佳特點。4.沿襲地方文化，體現(xiàn)現(xiàn)代文明，創(chuàng)造內(nèi)函豐富的xx文化環(huán)境。5.以人的休閑、度假行為作為中心事件，試圖通過對酒店空間的組織，酒店周圍環(huán)境的塑造，來探討適合容納各種不同人群的各種休閑度假娛樂事件的綜合空間，營造既溫馨、浪漫、又優(yōu)雅迷人的度假酒店氛圍。6.保護環(huán)境，作好綠化、生態(tài)，做到“三同時”。7.本項目建筑按五星級飯店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。6.1.1規(guī)劃用地紅線圖圖6-1擬建酒店規(guī)劃用地紅線圖6.1.2國家和地方頒發(fā)的有關(guān)規(guī)范、和標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300-2001《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50209-2002一、飯店布局合理1.功能劃分合理；2.設(shè)施使用方便、安全。二、內(nèi)外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。三、飯店內(nèi)公共信息圖形符號符合LB/T001。四、有中央空調(diào)(別墅式度假村除外)，各區(qū)域通風(fēng)良好。五、有與賓館星級相適應(yīng)的計算機管理系統(tǒng)。六、有背景音樂系統(tǒng)。七、前廳（共21項）1.面積寬敞，與接待能力相適應(yīng)；2.氣氛豪華，風(fēng)格獨特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足；3.有與飯店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺；4.總服務(wù)臺有中英文標(biāo)志，分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、結(jié)帳，24小時有工作人員在崗；5.提供留言服務(wù)；6.提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)（商品除外）；7.提供信用卡服務(wù)；8.18小時提供外幣兌換服務(wù)；9.總服務(wù)臺提供飯店服務(wù)項目宣傳品、飯店價目表、中英文本市交通圖、全國旅游交通圖、本市和全國旅游景點介紹、各種交通工具時刻表、與住店客人相適應(yīng)的報刊；10.可18小時直接接受國內(nèi)和國際客房預(yù)訂，并能代訂國內(nèi)其他飯店客房；11.有飯店和客人同時開啟的貴重物品保險箱。保險箱位置安全、隱蔽，能夠保護客人的隱私；12.設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，18小時迎送客人；13.設(shè)專職行李員，有專用行李車，24小時提供行李服務(wù)。有小件行李存放處；14.設(shè)值班經(jīng)理，24小時接待客人；15.設(shè)大堂經(jīng)理，18小時在前廳服務(wù)；16.在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所；17.提供店內(nèi)尋人服務(wù)18.提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)；19.門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅。有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供特殊服務(wù)；20.至少能用2種外語（英語為必備語種）提供服務(wù)。各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時表示；21.總機話務(wù)員至少能用3種外語（英語為必備語種）為客人提供電話服務(wù)。八、客房（共23項）1.至少有40間（套）可供出租的客房；2.70%客房的面積（不含衛(wèi)生間）不小于20平方米；3.裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地?zé)?、全身鏡、行李架等高級配套家具。室內(nèi)滿鋪高級地毯，或為優(yōu)質(zhì)木地板等。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好；4.有衛(wèi)生間，裝有高級抽水恭桶、梳妝臺（配備面盆、梳妝鏡）、浴缸并帶淋浴噴頭（有單獨淋浴間的可以不帶淋浴噴頭），配有浴簾、晾衣繩。采取有效的防滑措施。衛(wèi)生間采用豪華建筑材料裝修地面、墻面，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。有良好的排風(fēng)系統(tǒng)、110/220V電源插座、電話副機。配有吹風(fēng)機和體重稱。24小時供應(yīng)冷、熱水；5.有可直接撥通國內(nèi)和國際長途的電話。電話機旁備有使用說明及市內(nèi)電話簿；6.有彩色電視機、音響設(shè)備，并有閉路電視演播系統(tǒng)。播放頻道不少于16個，其中有衛(wèi)星電視節(jié)目或自辦節(jié)目，備有頻道指示說明和節(jié)目單。播放內(nèi)容應(yīng)符合中國政府規(guī)定。自辦節(jié)目至少有2個頻道，每日不少于2次播放，晚間結(jié)束播放時間不早于凌晨1時；7.具備十分有效的防噪音及隔音措施；8.有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾；9.有單人間；10.有套房；11.有至少5個開間的豪華套房；12.有殘疾人客房，該房間內(nèi)設(shè)備能滿足殘疾人生活起居的一般要求；13.有與飯店本身星級相適應(yīng)的文具用品。有飯店服務(wù)指南、價目表、住宿規(guī)章、本市旅游景點介紹、本市旅游交通圖、與住店客人相適應(yīng)的報刊；14.客房、衛(wèi)生間每天全面整理1次，每日更換床單及枕套，客用品和消耗品補充齊全，并應(yīng)客人要求隨時進房清掃整理，補充客用品和消耗品；15.提供開夜床服務(wù)，放置晚安卡、鮮花或贈品；16.24小時提供冷熱飲用水及冰塊并免費提供茶葉或咖啡；17.客房內(nèi)設(shè)微型酒吧（包括小冰箱），提供充足飲料，并在適當(dāng)位置放置烈性酒，備有飲酒器具和酒單；18.客人在房間會客，可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù)；19.提供叫醒服務(wù)；20.提供留