少年宮物業(yè)管理物業(yè)管理承接方案

第一節(jié)前期介入的主要內(nèi)容 1一、工程技術(shù)方面 1二、前期介入的工作重點(diǎn) 3三、前期介入的工作內(nèi)容 4第二節(jié)承接查驗(yàn) 9一、驗(yàn)收 9二、資料檔案交接 10三、物業(yè)交接 13第一節(jié)前期介入的主要內(nèi)容一、工程技術(shù)方面1.設(shè)計(jì)優(yōu)化根據(jù)目前建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的狀況，特別是針對(duì)大型、專業(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商/設(shè)計(jì)單位需要由更加專業(yè)的顧問(wèn)參與到設(shè)計(jì)過(guò)程中，協(xié)助開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位提出問(wèn)題及解決問(wèn)題，使資源的利用達(dá)到最大化。目前設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)建筑物時(shí)均是按照相應(yīng)的國(guó)家規(guī)范與開(kāi)發(fā)商提出的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。但是往往與使用方的使用方式存在較大的差距。我司提供的服務(wù)不僅僅是限于純建筑技術(shù)及相關(guān)規(guī)范方面，更加重要的是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)，從市場(chǎng)、營(yíng)銷以及項(xiàng)目最終使用者（國(guó)際用戶及本地用戶）等角度分析設(shè)計(jì)中可能存在的問(wèn)題，通過(guò)和設(shè)計(jì)單位的配合使設(shè)計(jì)達(dá)到最優(yōu)化，使開(kāi)發(fā)商的回報(bào)實(shí)現(xiàn)最大化。根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑物設(shè)計(jì)使用的理念，協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)整體建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，確保建筑的落成后的實(shí)際情況符合開(kāi)發(fā)商理念，優(yōu)化建議包括設(shè)備設(shè)施安裝選型、空間使用規(guī)劃計(jì)劃等，還包括強(qiáng)弱電連接、道管設(shè)計(jì)、垃圾處理空間和建議方式等?？臻g上包括公共區(qū)域，如走廊，衛(wèi)生間，殘疾人設(shè)施，坡道等的設(shè)計(jì)優(yōu)化，另外，物業(yè)公司還將在配套商業(yè)上做出預(yù)留設(shè)計(jì)。在使用者的角度上，將根據(jù)以上理念以及對(duì)建筑項(xiàng)目的充分了解，提交專業(yè)分項(xiàng)建議，使建筑物在使用和管理方面得到充分優(yōu)化，同時(shí)也將盡可能的發(fā)揮出開(kāi)發(fā)商理念。在管理者的角度上，物業(yè)公司將提交必要的設(shè)計(jì)優(yōu)化或補(bǔ)充建議，以確保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的選擇、物業(yè)規(guī)劃、各系統(tǒng)設(shè)備安裝選型、隱蔽工程施工封閉等工作建議。2.隱蔽工程的記錄和施工工藝的建議在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)公司主要對(duì)施工工藝和隱蔽工程進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。隱蔽工程對(duì)日后的物業(yè)管理維修和維護(hù)有重大的影響，物業(yè)工程主管應(yīng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收、記錄，了解隱蔽的管線位置、敷設(shè)方向，為日后的維修養(yǎng)護(hù)提供準(zhǔn)確像是的信息支持。施工工藝是房屋建設(shè)過(guò)程中的細(xì)節(jié)之一，但是小小的問(wèn)題多次重復(fù)出現(xiàn)，必定會(huì)帶來(lái)不可估計(jì)的損失。例如，衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面坡度的控制，水泥混凝土標(biāo)號(hào)的控制，抹灰的平整度等待。這些細(xì)小的問(wèn)題可能會(huì)給日后業(yè)主的使用帶來(lái)極大的不便，甚至造成無(wú)法修復(fù)。物業(yè)公司在前期介入階段應(yīng)密切關(guān)注施工工藝，做好細(xì)節(jié)關(guān)注。3.設(shè)備選型建議設(shè)備選型主要包括電梯、扶梯，空調(diào)的選擇，選擇的依據(jù)主要是節(jié)約投資，方便日后的使用、管理，節(jié)能降耗，提高建筑無(wú)的品質(zhì)、檔次。4.參與設(shè)備安裝調(diào)試設(shè)備安裝方面主要是電梯、鍋爐、變配電設(shè)備、換熱設(shè)備、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等等。設(shè)備安裝調(diào)試階段對(duì)日后的使用和管理有著重要的影響，在此期間物業(yè)工程主管應(yīng)積極參與設(shè)備的安裝調(diào)試，記錄設(shè)備安裝調(diào)試過(guò)程，收集相關(guān)的設(shè)備出廠文件、安裝說(shuō)明書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、隨機(jī)附件等。二、前期介入的工作重點(diǎn)1.物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議。2.依據(jù)對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備等的了解，結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議。3.從業(yè)主實(shí)用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的建議。4.建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議。5.具體研究項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提供秩序維護(hù)崗與安保系統(tǒng)監(jiān)控布點(diǎn)的設(shè)計(jì)方案，兼顧充分監(jiān)控與節(jié)約成本。6.提供環(huán)保設(shè)施建議，如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等。7.對(duì)管理用房的大小、分配、位置等提出建議，如：物管人員宿舍出入口應(yīng)盡量避免與物業(yè)出入口交叉等。8.就發(fā)展商制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、入住收費(fèi)明細(xì)及裝修期間的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面提供建議。9.配合發(fā)展商樓宇銷售。根據(jù)物業(yè)所在地物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況。三、前期介入的工作內(nèi)容（一）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的建筑提出意見(jiàn)和建議1.建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)（包括但不限于：）（1）物業(yè)內(nèi)功能整體布局；（2）交通道路分布；（3）綠化景觀等。2.停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃（包括但不限于）：（1）人流和車流導(dǎo)向；（2）停車場(chǎng)出入與計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)；（3）行車路線；（4）停車標(biāo)識(shí)；（5）停車場(chǎng)的分配與規(guī)劃等。3.消防系統(tǒng)（1）監(jiān)控和消防中心（2）消防中心位置；（3）消防水池、水箱位置；（4）消防通道設(shè)計(jì)；（5）消防栓接合器位置；（6）消防中心設(shè)備布置；（7）消防監(jiān)控點(diǎn)位調(diào)整與補(bǔ)充。4.公共區(qū)域裝飾裝修（1）土建裝飾裝修審圖；（2）土建裝飾裝修符合項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)與檔次；（3）土建裝飾裝修便于運(yùn)營(yíng)后的檢修保養(yǎng)；（4）土建裝飾裝修便于運(yùn)行后的清潔工作；（5）土建裝飾裝修與其它專業(yè)的施工配合。5.管理用房（1）管理用房的數(shù)量、位置、面積；（2）管理用房的功能、平面布置；（3）管理用房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和裝飾風(fēng)格建議；（4）管理用房的附屬設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)。6.垃圾處理（1）垃圾房位置、面積、垃圾場(chǎng)高度標(biāo)準(zhǔn)。（2）垃圾桶位置預(yù)留建議；（3）垃圾房設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)；（4）垃圾分類。7.電梯系統(tǒng)（1）電梯配備數(shù)量；（2）電梯檔次、品牌的選擇建議；（3）電梯裝飾建議；（4）電梯梯速的選擇。（二）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的機(jī)電設(shè)施提出意見(jiàn)和建議1.空調(diào)系統(tǒng)（1）空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；（2）空調(diào)設(shè)備的區(qū)域控制；（3）空調(diào)設(shè)備選型的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（4）空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)便于物業(yè)運(yùn)行管理；（5）空調(diào)閥門的安裝位置；（6）空調(diào)能源費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ā?.配電系統(tǒng)（1）配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；（2）電力負(fù)荷參數(shù)；（3）區(qū)域末端點(diǎn)位配備建議標(biāo)準(zhǔn)；（4）配電系統(tǒng)的分界；（5）配電設(shè)備選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。3.給排水系統(tǒng)（1）給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；（2）給排水閥門位置補(bǔ)充建議；（3）雨水篦子、雨水、污水檢查井的分布建議；（4）雨水管的流向組織建議；（5）給排水系統(tǒng)計(jì)量；（6）中水系統(tǒng)的建議；（7）給排水系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。4.消防系統(tǒng)（1）消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；（2）消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補(bǔ)充建議；（3）消防末端閥門位置；（4）消防中控室的位置、面積、裝修建議；（5）消防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。5.安防系統(tǒng)（1）安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；（2）安防系統(tǒng)末端點(diǎn)位的物業(yè)建議；（3）安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制；（4）安防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。6.公共照明系統(tǒng)（1）公共照明系統(tǒng)審圖建議；（2）照明運(yùn)行分區(qū)節(jié)能控制；（3）公共照明能耗計(jì)量；（4）公共照明運(yùn)行模式；（5）公共照明系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（三）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的智能系統(tǒng)提出意見(jiàn)和建議1.智能化建筑的概念和標(biāo)準(zhǔn)；2.智能化的硬件配備和擴(kuò)展要求；3.智能化設(shè)備的軟件功能；4.智能化操作的分級(jí)職能；5.智能化運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性分析；6.智能化運(yùn)行的可靠性能分析；7.智能化控制末端點(diǎn)位的補(bǔ)充；8.智能化控制系統(tǒng)的完善；9.智能化系統(tǒng)在各專業(yè)系統(tǒng)工程中的體現(xiàn)；（四）跟進(jìn)物業(yè)建筑施工和設(shè)備安裝過(guò)程1.了解施工進(jìn)度2.了解隱蔽工程3.公共區(qū)域合理尺寸及使用材料建議4.車場(chǎng)合理建議（五）能源收繳與計(jì)量控制建議1.物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能部分之供電、水、燃?xì)庀到y(tǒng)合理分割與獨(dú)立計(jì)量要求。2.物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能組合部分內(nèi)公共區(qū)域各地段、照明用電、動(dòng)力用電系統(tǒng)、清潔、綠化用水之系統(tǒng)與業(yè)戶單元內(nèi)之供電、水系統(tǒng)合理分割與獨(dú)立計(jì)量要求。3.計(jì)量表的位置與抄表方式符合物業(yè)運(yùn)行管理要求；4.通過(guò)計(jì)量，達(dá)到能源系統(tǒng)平衡控制。（六）裝修管理建議1.向開(kāi)發(fā)商提供成品保護(hù)方案；2.裝修現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理方案；3.裝修現(xiàn)場(chǎng)施工安全管理方案；4.裝修現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電管理方案第二節(jié)承接查驗(yàn)一、驗(yàn)收工程質(zhì)量驗(yàn)收，是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，在工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建筑及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。（一）驗(yàn)收內(nèi)容主要包括：1.地面、墻面和頂棚質(zhì)量；2.門窗質(zhì)量；3.欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；4.防水工程質(zhì)量；5.主要空間尺寸；6.給水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；7.室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；8.采暖工程安裝質(zhì)量；9.建筑節(jié)能工程質(zhì)量；10.有關(guān)合同中約定的其他內(nèi)容。（二）驗(yàn)收的程序1.驗(yàn)收內(nèi)容完成后，施工單位應(yīng)首先進(jìn)行全面的自檢評(píng)定，自檢合格后向建設(shè)單位提出工程質(zhì)量驗(yàn)收書(shū)面申請(qǐng)。2.建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工、物業(yè)管理等單位的有關(guān)人員按照國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求，按照本辦法要求的驗(yàn)收內(nèi)容確定檢查部位、數(shù)量并適時(shí)進(jìn)行檢查驗(yàn)收；分包單位項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加分包項(xiàng)目的驗(yàn)收；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加驗(yàn)收工作。3.參加分戶驗(yàn)收的人員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格，并經(jīng)當(dāng)?shù)乇O(jiān)督機(jī)構(gòu)認(rèn)可與備案。4.質(zhì)量驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)在建筑物相應(yīng)部位標(biāo)識(shí)好暗埋水、電管線的走向，分戶驗(yàn)收應(yīng)配備必要的檢測(cè)儀器；建設(shè)單位應(yīng)提前5個(gè)工作日向當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行告知。5.分戶驗(yàn)收應(yīng)逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質(zhì)量驗(yàn)收不合格的，須經(jīng)整改符合要求后重新組織驗(yàn)收。6.建筑和規(guī)定的公共部位驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫《工程質(zhì)量驗(yàn)收表》，由建設(shè)單位和施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認(rèn)，并加蓋公章后，張貼于醒目位置。建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗(yàn)收職責(zé)，對(duì)驗(yàn)收的結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，不得簡(jiǎn)化驗(yàn)收程序。對(duì)于經(jīng)檢查不符合要求的，施工單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行返修，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)復(fù)查。返修完成后由建設(shè)單位重新組織分戶驗(yàn)收。二、資料檔案交接在物業(yè)交付前，物業(yè)公司應(yīng)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資料檔案的交接，資料檔案的交接應(yīng)該在綜合驗(yàn)收合格后，房屋交付前進(jìn)行。最遲不得超過(guò)房屋交付前5日，以便給承接驗(yàn)收留出充足的時(shí)間。資料檔案的內(nèi)容：第一類、基礎(chǔ)資料1.竣工圖——原件一套包括：總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)?、通訊、消防、監(jiān)控、門禁、對(duì)講、停車場(chǎng)、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖2.工程及隱蔽管線的全套圖紙——原件一套3.工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）——復(fù)印件一套4.生活供水設(shè)施清洗消毒合格報(bào)告——復(fù)印件一套5.設(shè)備出廠合格證、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書(shū)——復(fù)印件一套6.各類能源供應(yīng)合同（電、水、熱力、天然氣）——復(fù)印件一套7.排污協(xié)議（污水排放、垃圾排放）——復(fù)印件一套第二類、工程技術(shù)資料1.竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)?、通訊、消防、監(jiān)控、門禁、對(duì)講、停車場(chǎng)、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；2.工程及隱蔽管線的全套圖紙；3.地質(zhì)勘察報(bào)告；4.工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；5.圖紙會(huì)審記錄；6.工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；7.隱蔽工程驗(yàn)收簽證；8.沉降觀察記錄；9.竣工驗(yàn)收證明書(shū)；10.水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；11.砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告及其它材料測(cè)試、檢測(cè)記錄；12管道系統(tǒng)試壓、沖洗試驗(yàn)報(bào)告；13.生活供水設(shè)施清洗消毒合格報(bào)告。第三類、設(shè)備設(shè)施資料1.設(shè)備開(kāi)箱記錄，包括裝箱單、出廠合格證、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書(shū)、隨機(jī)備件、附件等；2.發(fā)電機(jī)安裝、調(diào)試記錄；3.消防系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；4.監(jiān)控、門禁、對(duì)講系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；5.中央空調(diào)系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；6.廣播、智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；7.電梯安裝、調(diào)試記錄；；8.變壓器的安裝調(diào)試紀(jì)錄；第四類、施工、供貨合同、協(xié)議1.施工總承包合同；2.分包合同；3.建筑材料供貨合同、協(xié)議；4.產(chǎn)品檢驗(yàn)報(bào)告、合格證；