工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1. 總論 11.1 項(xiàng)目概況 11.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 21.3 可行性研究工作依據(jù) 61.4 可行性研究報(bào)告的編制原則 61.5 可行性研究報(bào)告內(nèi)容概要 71.6 建議引進(jìn)設(shè)備清單 151.7 結(jié)論及建議 151.8 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 162. 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)能力分析 192.1 概述 192.2 廣西區(qū)內(nèi)市場(chǎng) 192.3 主要目標(biāo)市場(chǎng)分析 222.4 廣東省水泥市場(chǎng)分析 242.5 競(jìng)爭(zhēng)能力分析 272.6 市場(chǎng)分析結(jié)論 283. 建設(shè)條件與廠址選擇 293.1 原、燃材料 293.2 交通運(yùn)輸 313.3 供電電源 313.4 水源 313.5 廠址條件 324. 工程技術(shù)方案 334.1 原燃料與配料設(shè)計(jì) 334.2 石灰石礦山 464.3 生產(chǎn)工藝 584.4 總圖運(yùn)輸 724.5 電氣及生產(chǎn)過(guò)程自動(dòng)化 764.6 給水排水 854.7 通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) 874.8 建筑結(jié)構(gòu) 895. 節(jié)約與合理利用能源 925.1 主要能耗指標(biāo) 925.2 主要節(jié)能措施 926. 環(huán)境污染防治與治理 946.1 建設(shè)場(chǎng)地 946.2 工程概述、主要污染源和主要污染物 946.3 設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 956.4 控制污染的方案 966.5 環(huán)境管理機(jī)構(gòu)及監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu) 986.6 環(huán)境影響分析 986.7 環(huán)境保護(hù)投資估算 987. 勞動(dòng)安全及工業(yè)衛(wèi)生 1017.1 設(shè)計(jì)依據(jù)與執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 1017.2 建筑及場(chǎng)地布置 1017.3 生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危險(xiǎn)、危害因素分析 1027.4 對(duì)各種危害因素采取的主要防范措施及預(yù)期效果 1027.5 勞動(dòng)安全衛(wèi)生機(jī)構(gòu)及人員配備情況 1048. 組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 1058.1 組織機(jī)構(gòu) 1058.2 勞動(dòng)定員 1058.3 勞動(dòng)生產(chǎn)率 1058.4 職工培訓(xùn) 1059. 工程建設(shè)招標(biāo)安排 10810. 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的建議 11010.1 項(xiàng)目管理 11010.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 11011. 投資估算 11211.1 綜述 11211.2 建設(shè)投資構(gòu)成 11211.3 估算編制依據(jù) 11211.4 建設(shè)項(xiàng)目投資總估算書(shū) 11312. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 11712.1 概述 11712.2 項(xiàng)目總投資及資金籌措 11712.3 總成本費(fèi)用 11812.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 12012.5 不確定性分析 12212.6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 12312.7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)附表目錄 12313. 附件 13914. 附圖 140工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE106第一章總論1.1項(xiàng)目概論1.1.1項(xiàng)目名稱工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目承辦單位單位名稱：##市市場(chǎng)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司法人代表：聯(lián)系地址：1.1.3項(xiàng)目選址項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于廣西##市工業(yè)園區(qū)香港路北側(cè)，##市和通紙業(yè)有限公司廠區(qū)原址。1.1.4項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建1.2項(xiàng)目承辦單位概況##市市場(chǎng)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司于2011年5月在##市市場(chǎng)服務(wù)開(kāi)發(fā)中心總部掛牌成立。集團(tuán)公司的成立是##市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心實(shí)現(xiàn)企業(yè)化管理，公司化運(yùn)作的標(biāo)志，是中心事業(yè)發(fā)展的新起點(diǎn)。##市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心成立于1996年5月，隸屬于##市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，系自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有干部職工185人，經(jīng)營(yíng)管理自辦和聯(lián)辦市場(chǎng)29道。中心職責(zé)：搞好市場(chǎng)服務(wù)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展；市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、維修和經(jīng)營(yíng)；市場(chǎng)配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)和提供有償服務(wù)；市場(chǎng)信息提供，市場(chǎng)物業(yè)管理。

機(jī)構(gòu)設(shè)置：目前中心機(jī)關(guān)內(nèi)設(shè)綜合部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)發(fā)展部、規(guī)劃建設(shè)部、物業(yè)管理部等5個(gè)職能部門(mén)；管轄南珠市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、文明市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、高德市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、長(zhǎng)青市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、僑港市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、南康市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、地角市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、福成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、營(yíng)盤(pán)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、潿洲市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部10個(gè)下屬機(jī)構(gòu)。此次##市市場(chǎng)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司擬計(jì)劃興建的##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資4.2億元，該項(xiàng)目前期籌備策劃工作己基本結(jié)束。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、分析、細(xì)分、定位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多次的咨詢、論證，為項(xiàng)目的高起點(diǎn)、高檔次、高水平夯實(shí)了根基，從方案上保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)科學(xué)性，化解投資風(fēng)險(xiǎn)。憑借準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式以及優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理，工業(yè)園建材市場(chǎng)必將成為##建設(shè)市場(chǎng)項(xiàng)目的樣板。1.3可行性研究的依據(jù)及原則1.3（1）原國(guó)家計(jì)委發(fā)布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；（2）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（3）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2011年本）；（4）《商貿(mào)物流發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃（2011-2015年）》；（5）《國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2005]19號(hào)）；（6）《國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2008]134號(hào)）；（7）《商務(wù)部、財(cái)政部關(guān)于2007年繼續(xù)實(shí)施“雙百市場(chǎng)工程”通知》（商財(cái)發(fā)〔2007〕145號(hào)）；（8）《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快商品市場(chǎng)體系建設(shè)的意見(jiàn)》（桂政發(fā)〔2010〕69號(hào)）；（9）《廣西壯族自治區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（10）《##市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（11）##市市場(chǎng)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司與工程咨詢單位簽訂的可行性研究報(bào)告編制委托協(xié)議（12）國(guó)家、行業(yè)和地區(qū)頒發(fā)的法律、法規(guī)和設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)（13）項(xiàng)目承辦單位提供的關(guān)于本項(xiàng)目的原始材料及數(shù)據(jù)本報(bào)告本著實(shí)事求是的原則，對(duì)項(xiàng)目的要素進(jìn)行認(rèn)真的、全面的調(diào)查和詳細(xì)的測(cè)算、分析、論證。本報(bào)告力求內(nèi)容完善、文字簡(jiǎn)練、文件齊全。1.3根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，可行性研究報(bào)告編制所遵循的原則是：（1）項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃按照產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)，突出重點(diǎn)、規(guī)模合理，適當(dāng)超前的原則進(jìn)行，推進(jìn)##市建筑裝飾材料商貿(mào)市場(chǎng)的融合與發(fā)展。（2）主體工程與環(huán)保、勞動(dòng)安全和工業(yè)衛(wèi)生的建設(shè)均按“三同時(shí)”的要求進(jìn)行。（3）認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家、行業(yè)有關(guān)方針政策和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；（4）貫徹經(jīng)濟(jì)性和可靠性原則的同時(shí)確保工程質(zhì)量，在最大限度的降低工程造價(jià)的同時(shí)，合理兼顧商貿(mào)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理的適用性，便于項(xiàng)目投產(chǎn)后的運(yùn)行管理；（5）把精心設(shè)計(jì)，為使用者服務(wù)的思想貫穿于設(shè)計(jì)的始終；1.4項(xiàng)目研究的范圍根據(jù)項(xiàng)目單位委托要求，本項(xiàng)目可行性研究的范圍主要是：（1）市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)（2）場(chǎng)址選擇（3）規(guī)劃建設(shè)方案（4）配套設(shè)施工程（5）環(huán)境影響評(píng)價(jià)（6）節(jié)能、節(jié)水措施（7）勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防（8）組織結(jié)構(gòu)與人力資源配置（9）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和招標(biāo)方案（10）投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.5項(xiàng)目概況及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.5.1##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)項(xiàng)目擬選址于廣西##市工業(yè)園區(qū)香港路，##市和通紙業(yè)有限公司廠區(qū)原址，地緣優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積130畝，規(guī)劃總建筑面積13萬(wàn)平方米，其中五金市場(chǎng)區(qū)2.6萬(wàn)平方米，家居市場(chǎng)區(qū)2.8萬(wàn)平方米，建材市場(chǎng)區(qū)3.6萬(wàn)平方米，裝修企業(yè)辦公區(qū)2.2萬(wàn)平方米，綜合配套服務(wù)區(qū)1.8萬(wàn)平方米。擬建的建筑材料裝修市場(chǎng)將建成##市最大的、配套完善的綜合性家居建材大市場(chǎng)，預(yù)計(jì)運(yùn)營(yíng)后可實(shí)現(xiàn)年交易額15億元以上。1.5.2項(xiàng)目總投資為42365.5萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用32983.3萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用6241.2萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)1961.2萬(wàn)元，流動(dòng)資金1179.7萬(wàn)元。資金來(lái)源：全部由項(xiàng)目承辦單位自籌資金解決。1.5.3表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量備注1項(xiàng)目規(guī)劃用地面積平方米86667合130畝2總建筑面積平方米1300002.1五金產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)平方米260002.2家居產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)平方米280002.3建材產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)平方米360002.4裝修企業(yè)辦公區(qū)平方米220002.5綜合配套服務(wù)區(qū)平方米180003主要建設(shè)參數(shù)3.1容積率1.53.2建筑密度%50.03.3綠化率%17.34項(xiàng)目定員人385項(xiàng)目總投資萬(wàn)元42365.55.1其中：工程費(fèi)用萬(wàn)元32983.35.2工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元6241.25.3預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元1961.25.4流動(dòng)資金萬(wàn)元1179.76財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)6.1年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元8781.3年均6.2年利潤(rùn)總額萬(wàn)元5082.5年均6.3年凈利潤(rùn)萬(wàn)元3811.9年均6.4投資利潤(rùn)率%12.06.5財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%9.22稅后6.6財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元3188.9i=8%，稅后6.7投資回收期年10.16稅后6.8盈虧平衡點(diǎn)%38.727建設(shè)期年21.6可行性研究的結(jié)論（1）該項(xiàng)目符合國(guó)家大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，符合本地區(qū)的行業(yè)規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃，并且該項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊。（2）該項(xiàng)目土地利用方案適當(dāng)，各類規(guī)劃建設(shè)方案合理，功能區(qū)布局滿足商貿(mào)市場(chǎng)的需要。（3）項(xiàng)目以五金、家居、建材為主要貿(mào)易商品，各類產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)基本無(wú)污染，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通業(yè)的綠色GDP效果。（4）本項(xiàng)目總投資42365.5萬(wàn)元，項(xiàng)目的建設(shè)各類商業(yè)用房按全部租賃考慮可實(shí)現(xiàn)年均營(yíng)業(yè)收入8781.3萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加487.4萬(wàn)元，利潤(rùn)總額5082.5萬(wàn)元，繳納所得稅1270.6萬(wàn)元，凈利潤(rùn)3811.9萬(wàn)元，項(xiàng)目具有一定的獲利能力。（5）項(xiàng)目的建設(shè)可在未來(lái)實(shí)現(xiàn)每年15億元以上的宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模；項(xiàng)目將有效地促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)于促進(jìn)就業(yè)有著積極作用。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，因此該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。

第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性和意義2.1項(xiàng)目提出的背景2.1.1項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家和政府的政策導(dǎo)向近年來(lái)我國(guó)固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是適當(dāng)控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。國(guó)家要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活的基本需要，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。黨的十六報(bào)告中明確提出了中國(guó)在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，而康居是小康社會(huì)最核心的主體。規(guī)劃開(kāi)發(fā)“##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)”項(xiàng)目，是符合當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)流通業(yè)發(fā)展和大眾家居建材消費(fèi)需求的項(xiàng)目。本項(xiàng)目遵循政府對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)方向：（1）有利推進(jìn)城市兩個(gè)文明建設(shè)；（2）有利于充分合理保護(hù)環(huán)境；（3）有利市場(chǎng)資源共享；（4）有利促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展；（5）有利創(chuàng)稅，增加地方財(cái)政收入；（6）有利發(fā)展城市北部的發(fā)展和繁榮。2.1.2中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)雙向貿(mào)易中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)是中國(guó)對(duì)外建立的第一個(gè)自由貿(mào)易區(qū),其成員包括中國(guó)和東盟十國(guó)。2002年11月4日，我國(guó)與東盟簽署了《中國(guó)—東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議》；2010年1月1日，中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)正式建成。中國(guó)與東盟農(nóng)業(yè)合作與農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易是雙方合作的重要領(lǐng)域,中國(guó)和絕大多數(shù)的東盟國(guó)家都是農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)產(chǎn)品一直以來(lái)都扮演著十分重要的角色。廣西地處亞熱帶氣候,農(nóng)產(chǎn)品豐富，品種繁多，是我國(guó)典型的農(nóng)業(yè)大省。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易在廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的地位。農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口貿(mào)易對(duì)于廣西經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及增長(zhǎng)具有十分重要的作用。廣西擁有無(wú)比優(yōu)越的地理位置，它是中國(guó)與東盟雙方開(kāi)放,雙向交流的橋梁和門(mén)戶。東盟是一個(gè)很大的潛在市場(chǎng),同時(shí)也是一個(gè)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)建成后,對(duì)廣西農(nóng)產(chǎn)品出口到東盟各國(guó)產(chǎn)生了很大的影響,給廣西的農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇和最直接的沖擊。今后,中國(guó)與東盟的合作將進(jìn)一步深化，貿(mào)易將進(jìn)一步擴(kuò)大，流通也將進(jìn)一步加快。##位于中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的核心區(qū)域，##國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)建成后，可以在中國(guó)與東盟雙向開(kāi)放、雙向交流中發(fā)揮重要作用，并推動(dòng)##改變?cè)谫Q(mào)易版圖中的位置，由國(guó)內(nèi)貿(mào)易的“末梢”上升成為中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的“樞紐”，中國(guó)西南、中南地區(qū)與東盟國(guó)家之間的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易通過(guò)##這個(gè)“樞紐”實(shí)現(xiàn)快速集散和流動(dòng)。2.1.32008年1月16日，國(guó)家批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，是國(guó)家深入實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，完善區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)全國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和開(kāi)放合作的重大舉措。把廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為中國(guó)－東盟開(kāi)放合作的物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心（以下簡(jiǎn)稱“三基地一中心”）是國(guó)家賦予北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)光榮而艱巨的任務(wù)，也是國(guó)家重視和支持廣西發(fā)展的政策禮包。自治區(qū)黨委、政府高度重視“三基地一中心”建設(shè)，認(rèn)真貫徹實(shí)施國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，全面推進(jìn)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)大產(chǎn)業(yè)、大港口、大交通、大物流、大城建、大旅游、大招商、大文化發(fā)展等“八大”重點(diǎn)工作，推動(dòng)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)入開(kāi)放開(kāi)發(fā)的全新階段。隨著“三基地一中心”建設(shè)的推進(jìn)，中國(guó)與東盟之間貿(mào)易的不斷擴(kuò)大，現(xiàn)有的中國(guó)西南出海大通道將成為一條溝通東南亞的國(guó)際商貿(mào)大道，這條通道上的重要出?？诔鞘?#，成為中國(guó)與東盟之間經(jīng)貿(mào)合作的重要橋梁和基地、成為中國(guó)與東南亞國(guó)家國(guó)際貿(mào)易雙向交流“樞紐”的趨勢(shì)日漸明顯。建立市場(chǎng)，符合“三基地一中心”建設(shè)要求，也是“三基地一中心”建設(shè)的重要組成部分。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策根據(jù)國(guó)家發(fā)改委第9號(hào)令《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》中的闡述，本項(xiàng)目屬于允許類的項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)亟ㄖb飾材料的商貿(mào)流通，滿足人們?nèi)罕妼?duì)建材消費(fèi)品的需求。本項(xiàng)目不屬于國(guó)家國(guó)土資源部、發(fā)改委《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本）》中限制用地和禁止用地的項(xiàng)目。2.2.2有利于發(fā)展當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)##市是廣西壯族自治區(qū)所轄地級(jí)市之一，##市地處的廣西南端中，北部灣東##北岸。市區(qū)南北西三面環(huán)海，有潿洲（24.74平方公里）、斜陽(yáng)（1.8平方公里）兩個(gè)海島，潿洲距市區(qū)大約20.2海里。##市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國(guó)，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越?？偯娣e3337平方公里，市區(qū)面積957平方公里，市轄合浦縣、海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)，人口163萬(wàn)。本項(xiàng)目建成后可為社會(huì)提供140個(gè)就業(yè)崗位，緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力，為群眾創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。本項(xiàng)目的建立還能在無(wú)形之中加強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系，推動(dòng)資源的深加工，推動(dòng)##市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展能穩(wěn)定社會(huì)，使政府各職能部門(mén)有效的進(jìn)行宏觀調(diào)控，有利于社會(huì)主義和諧社會(huì)的建立。項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、技術(shù)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等條件。項(xiàng)目檔次較高，市場(chǎng)前景廣闊。項(xiàng)目具備良好的建設(shè)條件，市場(chǎng)成熟可靠，管理模式先進(jìn)，具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。本項(xiàng)目的產(chǎn)品大部分為農(nóng)產(chǎn)品，會(huì)帶動(dòng)一批當(dāng)?shù)厣唐方?jīng)濟(jì)共同發(fā)展，同時(shí)能夠解決一大批人的就業(yè)問(wèn)題，增加人民群眾的收入，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有很大的拉動(dòng)作用，能極大地提高當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏?，提高旅游城市的知名度。?xiàng)目無(wú)污染、能耗較低，屬環(huán)保節(jié)能型項(xiàng)目。2.2.3通過(guò)此項(xiàng)目的建設(shè)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，業(yè)務(wù)水平提高，企業(yè)整體管理素質(zhì)增強(qiáng)，其企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力大為提升，并通過(guò)此項(xiàng)目的建設(shè)使企業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，打下企業(yè)再發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，該企業(yè)快速壯大發(fā)展，獲得業(yè)內(nèi)及行業(yè)主管部門(mén)的高度贊譽(yù)。為提高公司的綜合實(shí)力，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，該公司提出##市市場(chǎng)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)的建設(shè)。通過(guò)該項(xiàng)目的建設(shè)，將能夠提高該公司的生產(chǎn)能力，適應(yīng)市場(chǎng)的需求，以促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展。該項(xiàng)目建成后，通過(guò)融合當(dāng)?shù)氐母鞣N資源，能夠?yàn)槠髽I(yè)的成長(zhǎng)、壯大提供良好的發(fā)展平臺(tái)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)還能夠增加就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解社會(huì)就業(yè)壓力，增加居民的收入，有利于建設(shè)和諧社會(huì)，對(duì)提高##市的經(jīng)濟(jì)地位和綜合競(jìng)爭(zhēng)能力、加速推進(jìn)##市現(xiàn)代化進(jìn)程具有重要的作用。所以項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。上述已經(jīng)建立起來(lái)的基礎(chǔ)條件與優(yōu)勢(shì)將能充分保證##市市場(chǎng)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)的各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。2.2.4目前，##市的建筑材料裝修市場(chǎng)主要有##名家建材市場(chǎng)、火車(chē)站片區(qū)建筑材料市場(chǎng)和##市工業(yè)品綜合批發(fā)市場(chǎng)等。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，也面臨著一些突出矛盾和問(wèn)題。一是知名度不大，僅局限在本市城區(qū)。二是品牌檔次低，大多為中低檔商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上我市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的步伐。三是市場(chǎng)定位跟不上“一站式購(gòu)物”的新要求。四是管理不力，臟、亂、差等現(xiàn)象比較突出。五是現(xiàn)有市場(chǎng)發(fā)展空間受限制，大型車(chē)輛進(jìn)出極不方便，市場(chǎng)內(nèi)建設(shè)設(shè)施不全，比較簡(jiǎn)陋，無(wú)空調(diào)、無(wú)扶梯、無(wú)精裝等落后現(xiàn)象嚴(yán)重，影響市容市貌。近幾年來(lái)，##市也建設(shè)了規(guī)模不等的幾個(gè)市場(chǎng)，但都因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)、店面結(jié)構(gòu)不合理、平面布置狹窄、配套設(shè)施較低、品味低檔，小梧桐難引金鳳凰、供需矛盾日益加深，使整體行業(yè)的效益水平降低，品牌建設(shè)受阻，大大不利于城市化建設(shè)發(fā)展。這些問(wèn)題都嚴(yán)重制約了##市市建材家居市場(chǎng)的做大做強(qiáng)，##市城市的發(fā)展須急待解決大市場(chǎng)大物流的行業(yè)現(xiàn)狀問(wèn)題。本項(xiàng)目的建成不僅可以大大緩解市場(chǎng)發(fā)展所遇到的瓶頸，同時(shí)也可以為##市的建材市場(chǎng)建設(shè)起到一定的引領(lǐng)作用。2.2.5近幾年，##市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。2010年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16798元，比上年增加1664元，增長(zhǎng)11%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出11698元，增長(zhǎng)7.11%；農(nóng)民人均純收入5426元，比上年增加729元，增長(zhǎng)15.52%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出3244.2元，增長(zhǎng)3.31%。全市在崗職工年平均工資28063元，比上年增長(zhǎng)13.27%。隨著人們消費(fèi)水平的提高，對(duì)家具建材的消費(fèi)需要也走高，消費(fèi)能力擴(kuò)張，##市工業(yè)園區(qū)附近局限性的家居建材供應(yīng)市場(chǎng)已成為##市家居建材發(fā)展的瓶頸。隨著城市化進(jìn)程的加速，城市人口也大幅增加，“十二五”末##市人口規(guī)模也將得到明顯增加。由此可見(jiàn)在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，##市每年因人口增長(zhǎng)而拉動(dòng)住房需求也是一筆大數(shù)目。另外城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求也不容忽視，大批的外來(lái)人口也直接拉動(dòng)了商品房需求的增長(zhǎng)。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。##市住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，##市人均居住水平迅速提高。根據(jù)這一需要，同樣也會(huì)帶動(dòng)本地區(qū)的建材家居產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，又有強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐，加上大量的商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)駐，建設(shè)一個(gè)綜合性的五金建材市場(chǎng)已成必然。

第三章市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)3.1項(xiàng)目市場(chǎng)宏觀背景（1）商貿(mào)流通業(yè)市場(chǎng)概況商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的橋梁和紐帶。自上世紀(jì)90年代，商貿(mào)流通業(yè)開(kāi)始逐步對(duì)外開(kāi)放，隨著“十一五”第一個(gè)開(kāi)年的2006年，服務(wù)業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的形勢(shì)發(fā)生了根本性改變。商貿(mào)流通業(yè)在促進(jìn)生產(chǎn)、引導(dǎo)消費(fèi)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變等方面的作用日益突出。我國(guó)商貿(mào)流通在經(jīng)歷了二十世紀(jì)九十年代前期和中期的迅速擴(kuò)張期及后期的調(diào)整期之后，再度呈現(xiàn)出較高的發(fā)展速度。2006年商貿(mào)流通實(shí)現(xiàn)商品銷售總額91266.2億元，比上年增長(zhǎng)12.2%，比1995年增長(zhǎng)2.7倍，年平均增長(zhǎng)11.4%。全行業(yè)在經(jīng)過(guò)數(shù)年的整合之后，已開(kāi)始顯露出基本的行業(yè)格局，逐步走上了健康發(fā)展的道路。商貿(mào)流通在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)重要的地位。2006年商貿(mào)流通的增加值占GDP的7%以上，約占第三產(chǎn)業(yè)增加值的20%，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類的各門(mén)類中，排名僅次于制造業(yè)和農(nóng)林牧漁業(yè)。從業(yè)人員超過(guò)5000萬(wàn)人，安置了約占10%的城鎮(zhèn)就業(yè)人員，就業(yè)人數(shù)排在農(nóng)林牧漁業(yè)和制造業(yè)之后的第三位。（2）商貿(mào)流通業(yè)狀況從歷年的銷售情況看，自上世紀(jì)九十年代初以來(lái)，我國(guó)商貿(mào)業(yè)經(jīng)歷了較為曲折的發(fā)展過(guò)程。2006年商貿(mào)流通中商品批發(fā)額為62967.8億元，比1995年增長(zhǎng)2.1倍，年平均增長(zhǎng)速度為10%。其中，1991年－1995年的年平均增長(zhǎng)率為15.1%，1996年－1999年僅為2.8%，2000年－2006年再度提高到11.5%。從商貿(mào)業(yè)的發(fā)展軌跡來(lái)看，在各年商品銷售額的增長(zhǎng)幅度中，1993年達(dá)到了1990年以來(lái)的峰值；而在此后幾年中，其增長(zhǎng)幅度持續(xù)下滑，直至1998年跌入谷底；1999年以后商品批發(fā)額的增幅呈現(xiàn)出強(qiáng)力反彈，但具有一定的波動(dòng)性。結(jié)合工業(yè)品出廠價(jià)格和原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格等幾種價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)來(lái)觀察1990年以來(lái)的兩個(gè)不同的高增長(zhǎng)時(shí)期，1993年－1995年商品批發(fā)額的高速增長(zhǎng)是建立在高物價(jià)基礎(chǔ)上的，且其增長(zhǎng)幅度低于同期價(jià)格的上漲幅度，因此商品批發(fā)的實(shí)物量實(shí)際是負(fù)增長(zhǎng)；而1999年以后，我國(guó)商貿(mào)流通中的商品批發(fā)額則為在低物價(jià)基礎(chǔ)上的實(shí)實(shí)在在的高速增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，不同經(jīng)營(yíng)范圍的商貿(mào)流通企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r也有較大不同。2006年各類批發(fā)業(yè)的商品銷售額與1995年相比，有半數(shù)行業(yè)的年銷售額呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，而其他半數(shù)行業(yè)的年銷售額則有不同程度的下降。發(fā)展較快行業(yè)的有能源批發(fā)業(yè)、文化產(chǎn)品批發(fā)業(yè)、藥品及醫(yī)療器械批發(fā)業(yè)、建筑材料批發(fā)業(yè)、汽車(chē)和摩托車(chē)及零配件批發(fā)業(yè)，這些行業(yè)2005年的銷售額分別比1995年增長(zhǎng)2.9倍、2.5倍、2倍、1.6倍和81.2%。與之相比，日用雜品批發(fā)業(yè)、木材批發(fā)業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料批發(fā)業(yè)則呈現(xiàn)持續(xù)萎縮之勢(shì)，2005年銷售額分別比1995年下降54.8%，53.8%和51.3%。說(shuō)明已有部分商貿(mào)批發(fā)業(yè)逐漸消亡或逐漸被其他流通渠道所代替，而它們所經(jīng)營(yíng)商品也逐漸減少或逐步流入到其他流通渠道。（3）商貿(mào)流通業(yè)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)：商貿(mào)流通業(yè)實(shí)施現(xiàn)代化戰(zhàn)略主要應(yīng)包含以信息化帶動(dòng)商貿(mào)流通現(xiàn)代化模式。構(gòu)筑現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)信息平臺(tái)，通過(guò)吸納、采用各種先進(jìn)的商貿(mào)流通經(jīng)營(yíng)、管理新技術(shù)、新手段，改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)流通業(yè)，大力發(fā)展新興商貿(mào)流通業(yè)，推進(jìn)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和商貿(mào)流通的網(wǎng)絡(luò)化，通過(guò)信息現(xiàn)代化提升商貿(mào)流通業(yè)的整體水平。傳統(tǒng)的商貿(mào)業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)萎縮之勢(shì)，電子網(wǎng)絡(luò)信息化商貿(mào)模式將會(huì)進(jìn)一步得到優(yōu)化，現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)將逐漸扮演更加重要的角色，電子商務(wù)、電子虛擬市場(chǎng)將成為未來(lái)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總趨勢(shì)。3.2市場(chǎng)微觀定位1、五金機(jī)電市場(chǎng)《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》提出了建設(shè)中國(guó)—東盟開(kāi)放合作物流基地的目標(biāo)，“十二五”期間，##將著力打造電子信息、石油化工、臨港新材料三個(gè)“千億元產(chǎn)業(yè)”，為##工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了難得的重大歷史機(jī)遇。五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是作為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)提供裝備、提供生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)工具的剛性產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有其他產(chǎn)業(yè)不具備的高度關(guān)聯(lián)度和帶動(dòng)性，同時(shí)作為技術(shù)密集和勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)在改善地區(qū)勞動(dòng)就業(yè)和提振當(dāng)?shù)睾诵母?jìng)爭(zhēng)力方面作用巨大。如今，五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)預(yù)示著將成為##市工業(yè)化進(jìn)程中的一個(gè)最重要環(huán)節(jié)和容易“落地生根”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)。而##市暫時(shí)沒(méi)有大型的、綜合性的五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)，在迅速發(fā)展的工業(yè)化進(jìn)程的背景下，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于當(dāng)?shù)毓I(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。以五金機(jī)電為主題的市場(chǎng)亟待出現(xiàn)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。2、家居建材市場(chǎng)伴隨著##市經(jīng)濟(jì)的繁榮和人民群眾生活水平的日益提高，當(dāng)?shù)馗黝惣揖咏ú慕?jīng)營(yíng)者面臨巨大的商機(jī)。但目前##市的建材家居經(jīng)營(yíng)者主要集中在興達(dá)建材市場(chǎng)和分布零散的沿街商鋪。近些年，人們的生活水平不斷提升，對(duì)于家居產(chǎn)品的追求也提高的檔次。目前當(dāng)?shù)氐募揖邮袌?chǎng)整體來(lái)看，高端建材市場(chǎng)較少，仍處于品味檔次較低、市場(chǎng)雜亂無(wú)序的狀態(tài)，不利于整體家居行業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目計(jì)劃引入國(guó)內(nèi)知名的高端家居品牌進(jìn)駐項(xiàng)目區(qū)，為當(dāng)?shù)丶揖淤?gòu)物提供“一站式”服務(wù)，匯集國(guó)內(nèi)外知名家居產(chǎn)品、建筑裝飾材料，為##市人民群眾提供優(yōu)質(zhì)的家居服務(wù)。3.3項(xiàng)目的建設(shè)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯##市位于廣西南部、北部灣東海岸，全市南北跨度114公里，東西跨度93公里。境內(nèi)有欽北鐵路、209、325國(guó)道經(jīng)過(guò)，高速公路可直達(dá)南寧、湛江等地，把##與桂林、重慶、成都、廣州等重要城市連接起來(lái)，構(gòu)筑了中國(guó)西南地區(qū)便捷的公路出海通道。市政府所在地為海城區(qū)，距離自治區(qū)首府南寧市220公里。##開(kāi)放歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，是古代“海上絲綢之路”的重要始發(fā)港，是國(guó)家歷史文化名城。##區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，地處華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，處于泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)域結(jié)合部的中心位置，是中國(guó)西部地區(qū)唯一的沿海開(kāi)放城市，也是中國(guó)西部唯一同時(shí)擁有深水海港、全天候機(jī)場(chǎng)、鐵路和高速公路的城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2、地方政府大力支持##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)的出現(xiàn)將作為增強(qiáng)##市商貿(mào)物流實(shí)力的重要的專業(yè)化市場(chǎng)；同時(shí)可依托當(dāng)?shù)仫w速發(fā)展的物流業(yè)，加快商貿(mào)信息交流、服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)為##市商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展起到支撐作用。##市市委、市政府和有關(guān)部門(mén)對(duì)于商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極為重視與支持，在項(xiàng)目籌建過(guò)程中肯定會(huì)在土地使用、道路開(kāi)工、規(guī)劃審批和扶持資金等方面得到支持與協(xié)助。3.4市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、社會(huì)需求分析近幾年，##市的城鄉(xiāng)居民收入保持增長(zhǎng)。據(jù)抽樣調(diào)查，2010年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16798元，比上年增加1664元，增長(zhǎng)11%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出11698元，增長(zhǎng)7.11%；農(nóng)民人均純收入5426元，比上年增加729元，增長(zhǎng)15.52%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出3244.2元，增長(zhǎng)3.31%。全市在崗職工年平均工資28063元，比上年增長(zhǎng)13.27%。城鄉(xiāng)居民住房條件繼續(xù)改善，城鎮(zhèn)居民人均房屋建筑面積55.8平方米，農(nóng)村居民人均住房面積38.5平方米。城鄉(xiāng)居民家庭耐用消費(fèi)品擁有量穩(wěn)步增長(zhǎng)，人們生活質(zhì)量顯著提高。年末每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有空調(diào)器104臺(tái)，家用電腦75臺(tái)，移動(dòng)電話193部，家用汽車(chē)16輛，摩托車(chē)74輛，微波爐54臺(tái)，彩色電視機(jī)150臺(tái)。每百戶農(nóng)村居民家庭擁有家用汽車(chē)69輛，空調(diào)器28臺(tái)，摩托車(chē)85輛，彩色電視機(jī)111臺(tái)，固定電話55部，移動(dòng)電話169部。其中城鄉(xiāng)居民家庭擁有空調(diào)器較上年增長(zhǎng)均在40%以上，農(nóng)村居民家庭擁有汽車(chē)增幅高達(dá)145%。隨著##市人口規(guī)模的擴(kuò)大和城鄉(xiāng)居民收入的增加，同時(shí)城市化進(jìn)程的加快對(duì)于家居建材的需求日益加大。據(jù)估計(jì)僅2013年全市五金、家居、建材消費(fèi)應(yīng)在4-5億元之間，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，這一數(shù)字還將有較大的提升空間，而規(guī)?；奈褰鸾ú氖袌?chǎng)的出現(xiàn)將迎合人民群眾的日常消費(fèi)需要。2、工業(yè)經(jīng)濟(jì)需求分析“十二五”期間，##市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以“富民強(qiáng)市”為目標(biāo)，打破傳統(tǒng)生產(chǎn)格局，積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，依托北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)為優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步加大改革開(kāi)發(fā)的力度，全力招商引資，實(shí)現(xiàn)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)。2012年##地區(qū)生產(chǎn)總值630.78億元，增長(zhǎng)了20%，人均GDP達(dá)到3.9萬(wàn)元以上，超出全國(guó)平均水平；財(cái)政收入100.09億元，增長(zhǎng)73.9%，成為全區(qū)第五個(gè)財(cái)政收入過(guò)百億元的城市；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資725.36億元，增長(zhǎng)了15.3%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破千億元大關(guān),達(dá)到1020.89億元，##經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度分別高出全區(qū)2.3、3.4、5.9、10.6個(gè)百分點(diǎn)，高出全國(guó)7.1、7.3、9、14個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)首批14個(gè)沿海開(kāi)放城市中位居第一。迅速發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模和完善的現(xiàn)代工業(yè)體系少不了各類五金機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)的輔助。涵蓋五金機(jī)電的綜合性五金建材城的建成，將極大滿足各類企業(yè)日常備品備件、工業(yè)易耗品、輔助材料等生產(chǎn)需要。3.5項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析表優(yōu)勢(shì)Strength1、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越；2、專業(yè)化市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；3、引入高端家居品牌；4、區(qū)位貿(mào)易優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)Weakness1、與周邊類似項(xiàng)目存在經(jīng)營(yíng)類部分重疊；2、大型商貿(mào)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施配套壓力。機(jī)會(huì)Opportunity1、當(dāng)?shù)毓I(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)的市場(chǎng)的繁榮；2、項(xiàng)目地塊的升值潛力。威脅Threat1、原有和新出現(xiàn)的各類市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；綜上所述，項(xiàng)目的實(shí)施同時(shí)存在優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，項(xiàng)目的發(fā)展的未來(lái)預(yù)期中有諸多機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)積極發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，以高端家居品牌和良好的市場(chǎng)管理主要突破口做好有力的市場(chǎng)宣傳；同時(shí)借助城市發(fā)展的趨勢(shì)，開(kāi)創(chuàng)商貿(mào)流通業(yè)新高地；短時(shí)間內(nèi)其他類似市場(chǎng)的涌現(xiàn)可能給項(xiàng)目帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目要突出差異化優(yōu)勢(shì)；合理壓縮項(xiàng)目建設(shè)期，避免項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

第四章建設(shè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)方案4.1建設(shè)規(guī)模根據(jù)##市建材裝飾市場(chǎng)需求和企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，實(shí)施##市市場(chǎng)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)。經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研、工程技術(shù)方案及設(shè)備選型等基礎(chǔ)工作，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施已具備一定的條件。本項(xiàng)目在廣西##市工業(yè)園區(qū)香港路，在##市和通紙業(yè)有限公司廠區(qū)原址上進(jìn)行建設(shè)。項(xiàng)目占地面積5000平方米（130畝），按照滿足一站式購(gòu)物的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念，建設(shè)綜合性集五金、建材、家居的商貿(mào)市場(chǎng)，總建筑面積為13萬(wàn)平方米，以建設(shè)五金建材經(jīng)營(yíng)商鋪為主，綜合服務(wù)為輔，各類建筑層數(shù)為3層，一層、二層為商品經(jīng)營(yíng)區(qū)，三層為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)生活居住。4.2運(yùn)營(yíng)方案4.2.1方案確定原則本項(xiàng)目產(chǎn)品方案確定的基本原則：（1）充分考慮國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的符合性；（2）充分考慮項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)適應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)能力；（3）充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的可靠性、估計(jì)各類工程風(fēng)險(xiǎn)，積極采取有效措施，減少風(fēng)險(xiǎn)；（4）充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合分析項(xiàng)目本身的力量、管理水平、資金籌措等綜合能力；（5）充分考慮項(xiàng)目模式的先進(jìn)性，加大管理創(chuàng)新力度；（6）充分考慮項(xiàng)目所銷售產(chǎn)品的可得性，以及數(shù)量、衛(wèi)生、來(lái)源的穩(wěn)定性；（7）充分考慮項(xiàng)目的環(huán)境相容性，三廢物質(zhì)做到綜合治理，達(dá)標(biāo)排放，滿足環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的要求；（8）充分考慮項(xiàng)目收益的合理性，實(shí)事求是地對(duì)項(xiàng)目的功能性、盈利性等全面考慮。4.2.2市場(chǎng)盈利方案根據(jù)市場(chǎng)需求，擬定本項(xiàng)目建設(shè)完成后盈利模式為商鋪?zhàn)赓U及物業(yè)管理服務(wù)為主。擬建的建筑材料裝修市場(chǎng)劃分為五金商品經(jīng)營(yíng)區(qū)、建材商品經(jīng)營(yíng)區(qū)、家居商品經(jīng)營(yíng)區(qū)和裝修公司聚集區(qū)4個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)，以及市場(chǎng)綜合服務(wù)區(qū)，其中經(jīng)營(yíng)區(qū)對(duì)外租賃，可容納經(jīng)營(yíng)業(yè)戶360-400家；商鋪分三層，其中一、二層宜作為商鋪經(jīng)營(yíng)使用，三層為經(jīng)營(yíng)業(yè)戶居住生活使用。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施完善，短時(shí)間內(nèi)可匯集較為濃厚的商業(yè)氣氛，市場(chǎng)前景良好。

第五章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件5.1場(chǎng)址選擇考慮到項(xiàng)目商貿(mào)城的性質(zhì)，項(xiàng)目擬選址于廣西##市工業(yè)園區(qū)香港路，在##市和通紙業(yè)有限公司廠區(qū)原址。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積86667平方米（130畝），符合國(guó)家土地政策和城市總體規(guī)劃要求，公用動(dòng)力設(shè)施配套齊全，場(chǎng)地各項(xiàng)建設(shè)條件基本可以滿足本項(xiàng)目建設(shè)需要，項(xiàng)目選址合理。5.2自然條件5.2.1##市位于廣西南部、北部灣東海岸，位于東經(jīng)108°50′45″～109°47′28″，北緯20°54′～21°55′34″之間，全市南北跨度114公里，東西跨度93公里。境內(nèi)有欽北鐵路、209、325國(guó)道經(jīng)過(guò)，高速公路可直達(dá)南寧、湛江等地，把##與桂林、重慶、成都、廣州等重要城市連接起來(lái)，構(gòu)筑了中國(guó)西南地區(qū)便捷的公路出海通道。市政府所在地為海城區(qū)，距離自治區(qū)首府南寧市220公里。##開(kāi)放歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，是古代“海上絲綢之路”的重要始發(fā)港，是國(guó)家歷史文化名城。##區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，地處華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，處于泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)域結(jié)合部的中心位置，是中國(guó)西部地區(qū)唯一的沿海開(kāi)放城市，也是中國(guó)西部唯一同時(shí)擁有深水海港、全天候機(jī)場(chǎng)、鐵路和高速公路的城市。##旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，是享譽(yù)海內(nèi)外的旅游休閑度假勝地。5.2.2（1）地勢(shì)地貌地勢(shì)從北向南傾斜，東北、西北為丘陵，南部沿海為臺(tái)地和平原。市區(qū)海濱平原土地占總面積70%以上，土質(zhì)由砂質(zhì)粘土、砂礫構(gòu)成，地層結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，承壓力強(qiáng)，一般為18—25噸/平方米。海洋灘涂約占市區(qū)土地總面積20%左右，土地耐力較低，為12—16噸/平方米。平均海拔10—15米。最高峰554米（五點(diǎn)梅），市區(qū)最高點(diǎn)120米（冠頭嶺）。（2）氣候##市屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。年平均氣溫22.9℃，極端最高溫度37.1℃，極端最低溫度2℃。年平均降雨量1670毫米。年平均日照時(shí)數(shù)2009小時(shí)，年平均太陽(yáng)總輻射111千卡/平方厘米。主要?dú)庀鬄?zāi)害是臺(tái)風(fēng)，10級(jí)以上每10年6次。5.2.3資源（1）石油、天然氣：北部灣是我國(guó)六大油氣盆地之一，已探明石油儲(chǔ)量2256萬(wàn)噸，天然氣儲(chǔ)量350億立方米。（2）礦產(chǎn)資源：石英砂礦已探明儲(chǔ)量3000萬(wàn)噸，含二氧化硅98%以上；石膏礦已探明儲(chǔ)量2.71億噸，含硫酸鈣70.97%(平均值);陶土已探明儲(chǔ)量1.89億噸，品位：三氧化二鋁24～32%，二氧化硅52.5～64.8%；鈦鐵礦已探明儲(chǔ)量126萬(wàn)噸，二氧化鈦含量達(dá)52～60%。（3）海洋資源：海岸線東起與廣東廉江縣交界的英羅灣，西至與欽州市交界的大風(fēng)江港，全長(zhǎng)500公里（其中海岸線31.9公里），海灘涂73萬(wàn)畝。北部灣漁場(chǎng)總面積16萬(wàn)平方公里，海洋魚(yú)類500多種，蝦類10多種，持續(xù)資源量70萬(wàn)噸，最佳可捕量33～35萬(wàn)噸/年。海灘涂（潮間帶）72.677萬(wàn)畝。淺海（0～10米水深）面積226.34萬(wàn)畝?？晒B(yǎng)殖面積21萬(wàn)畝（其中水面8.73萬(wàn)畝）。海水平均濃度3波美，溴含量55～60ppm。（4）淡水資源：水資源總量349.7億立方米。水庫(kù)總庫(kù)容量為21.51億立方米（有效容量10.77億立方米）。有大小河流93條，總長(zhǎng)558公里，流域總面積2324平方公里，河流年均徑流總量91.87億立方米（境內(nèi)部份18.2億立方米）。淡水資源總量118.8億立方米，可利用量39.17億立方米。市區(qū)地下水儲(chǔ)量20億立方米。每平方公里產(chǎn)水量90.2萬(wàn)立方米，人均水量3300立方米，為全國(guó)人均水量的1.3倍。（5）港口資源：##是古代“海上絲綢之路”的重要始發(fā)港，在歷史上是云、貴、川、桂、湘、鄂等省與海外貿(mào)易的主要商品集散地之一，地理位置十分重要。按2012年4月廣西壯族自治區(qū)人民政府《關(guān)于##港總體規(guī)劃的批復(fù)》，##港劃分為：石步嶺港區(qū)、鐵山港西港區(qū)、鐵山港東港區(qū)3個(gè)樞紐港區(qū)和海角港點(diǎn)、僑港港點(diǎn)、沙田港區(qū)、潿洲島港區(qū)等小港點(diǎn)、小港區(qū)以及遠(yuǎn)景預(yù)留的大風(fēng)江港區(qū)。規(guī)劃港口岸線87.591公里,其中深水港口岸線72.29公里。截至2011年12月，全市正常營(yíng)運(yùn)的生產(chǎn)性碼頭泊位52個(gè)。其中萬(wàn)噸級(jí)以上泊位8個(gè)，萬(wàn)噸級(jí)以下泊位29個(gè)，1000噸級(jí)以下泊位15個(gè)。碼頭泊位年通過(guò)能力為；貨物2302萬(wàn)噸，集裝箱5萬(wàn)標(biāo)箱，滾裝汽車(chē)35萬(wàn)輛，旅客436萬(wàn)人。（6）旅游資源：##地處亞熱帶，氣候溫暖濕潤(rùn)，空氣清新，每立方厘米空氣中的負(fù)離子含量高達(dá)2500～5000個(gè)，比內(nèi)陸城市高出50—100倍；##擁有“濱海、風(fēng)光、人文、古跡”四大類旅游資源，有潿洲島旅游區(qū)、##銀灘國(guó)家旅游度假區(qū)和星島湖旅游度假區(qū)、百年騎樓老街、“世外桃源”斜陽(yáng)島、冠頭嶺國(guó)家森林公園、山口國(guó)家級(jí)紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)、儒艮（美人魚(yú)）國(guó)家自然保護(hù)區(qū)、海底世界、海洋之窗等一批一流的旅游景點(diǎn)景區(qū)。（7）亞熱帶綜合資源：##土地肥沃，陽(yáng)光充足、雨量充沛，適合亞熱帶農(nóng)、林、經(jīng)濟(jì)作物的種植，盛產(chǎn)糧食、花生、紅黃麻、甘蔗、蠶桑等。具有豐富的森林資源，全市現(xiàn)有森林面積9.7萬(wàn)公頃；亞熱帶水果種類繁多，主要有柑桔、龍眼、荔枝、樹(shù)菠蘿、芒果、香蕉等。（8）潮汐：潮型為混合型，平均潮位2.51米，最高潮位6.06米，最低潮位-0.06米。最大流速：漲潮0.23米/秒，落潮0.45米/秒。5.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件2012年##地區(qū)生產(chǎn)總值630.78億元，增長(zhǎng)了20%，人均GDP達(dá)到3.9萬(wàn)元以上，超出全國(guó)平均水平；財(cái)政收入100.09億元，增長(zhǎng)73.9%，成為全區(qū)第五個(gè)財(cái)政收入過(guò)百億元的城市；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資725.36億元，增長(zhǎng)了15.3%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破千億元大關(guān),達(dá)到1020.89億元，##經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度分別高出全區(qū)2.3、3.4、5.9、10.6個(gè)百分點(diǎn)，高出全國(guó)7.1、7.3、9、14個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)首批14個(gè)沿海開(kāi)放城市中位居第一，與其它6個(gè)地級(jí)市相比，差距明顯縮小，與其中總量最大城市的差距由2008年的12.42倍縮小到8.37倍；與其中總量最小城市的差距由2.93倍縮小到1.88倍。

5.4交通運(yùn)輸條件##市位于廣西南部、北部灣東海岸，境內(nèi)有欽北鐵路、209、325國(guó)道經(jīng)過(guò)，高速公路可直達(dá)南寧、湛江等地，把##與桂林、重慶、成都、廣州等重要城市連接起來(lái)，構(gòu)筑了中國(guó)西南地區(qū)便捷的公路出海通道。市政府所在地為海城區(qū)，距離自治區(qū)首府南寧市220公里。##開(kāi)放歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，是古代“海上絲綢之路”的重要始發(fā)港，是國(guó)家歷史文化名城。##區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，地處華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，處于泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)域結(jié)合部的中心位置，是中國(guó)西部地區(qū)唯一的沿海開(kāi)放城市，也是中國(guó)西部唯一同時(shí)擁有深水海港、全天候機(jī)場(chǎng)、鐵路和高速公路的城市。5.5公用設(shè)施的社會(huì)依托條件（1）供水：項(xiàng)目用水均采用##市城市自來(lái)水，由工業(yè)園區(qū)供水管網(wǎng)接入。（2）排水：企業(yè)外排達(dá)標(biāo)生活污水經(jīng)廠區(qū)污水處理設(shè)施處理后排至市政污水管網(wǎng)，雨水由廠內(nèi)雨水系統(tǒng)排入市政雨水管網(wǎng)。（3）供電：本項(xiàng)目所需電力由工業(yè)園區(qū)供電所供應(yīng)，可以滿足本項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)的需要。（4）通訊：當(dāng)?shù)赝ㄓ嵲O(shè)施較為完善，擁有程控交換等現(xiàn)代化通訊設(shè)施和技術(shù)，并通過(guò)國(guó)內(nèi)、國(guó)際直播及有線、無(wú)線電話，用戶可直播國(guó)內(nèi)各大中城市和世界170多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，可以滿足本項(xiàng)目對(duì)外通訊的需要。

第六章項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案6.1規(guī)劃的理念和原則6.1.1##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)以充分發(fā)揮##市的地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)，始終貫穿：建好市場(chǎng)、服務(wù)城市、發(fā)展經(jīng)濟(jì)這條主線，用大改革、大開(kāi)發(fā)的筆法，濃墨重彩的渲染，使之高度云集科技、信息、市場(chǎng)、物流、商住、休閑、娛樂(lè)、生態(tài)于一體的高品位、多層次、親自然的綜合性的五金建材交易流通大市場(chǎng)。項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)理念包括以下幾點(diǎn)：1、架起一個(gè)溝通建材產(chǎn)品展示與銷售的橋梁，連接周?chē)貐^(qū)的銷售樞紐，優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)興城；2、大力發(fā)展當(dāng)代新型建材行業(yè)，建立一個(gè)展示、銷售、倉(cāng)儲(chǔ)，使其成為進(jìn)出口建材的主要采購(gòu)點(diǎn)；3、建設(shè)大型專業(yè)批發(fā)建材市場(chǎng)，擴(kuò)大銷售范圍，這對(duì)##市建材家裝行業(yè)的發(fā)展有極大的促進(jìn)作用；4、提供一個(gè)餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)輸、科技、文化、信息多方位的商業(yè)環(huán)境，以吸引一大批建材商家好各類人才加盟。針對(duì)##市建材、家居、家裝行業(yè)有市無(wú)場(chǎng)、以街代市、散亂無(wú)序的局面和現(xiàn)狀以及城市建設(shè)的條件，建設(shè)理念為：“充分利用本地市場(chǎng)資源，采用跨越式投資開(kāi)發(fā)，提升商貿(mào)服務(wù)品質(zhì)和社會(huì)綜合效益”的戰(zhàn)略，采用“市場(chǎng)切入，產(chǎn)品推進(jìn)，供需銜接，多度空間融資招商”，利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紐帶，高度集聚人流、物流、信息流，以市場(chǎng)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)走向全國(guó)的專業(yè)化市場(chǎng)開(kāi)發(fā)新理念。本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的特點(diǎn)概括起來(lái)有以下幾點(diǎn)：專業(yè)化：大而全，全而精，精而專，布局門(mén)類齊全；主導(dǎo)性：##市最大規(guī)模的“五金家居建材一站式”大型家裝中心市場(chǎng)；高起點(diǎn)：充分考慮各類市場(chǎng)的檔次，發(fā)揮制高點(diǎn)優(yōu)勢(shì)；強(qiáng)輻射：憑借地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)，使其成為具有強(qiáng)輻射能力的五金機(jī)電、建材家居市場(chǎng)；超前定位：對(duì)市場(chǎng)形態(tài)及功能配置實(shí)行超前設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的主導(dǎo)地位；6.1.2規(guī)劃##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)“以人為本，環(huán)境之上”，營(yíng)造市場(chǎng)天地人三合環(huán)境，融入自然環(huán)境點(diǎn)、線、面的綠色空間，規(guī)劃成生態(tài)性、休閑式的、功能完善的大型專業(yè)市場(chǎng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思如下：1、節(jié)約用地，規(guī)劃布局與用地條件結(jié)合。通過(guò)協(xié)調(diào)與周邊環(huán)境和關(guān)系，創(chuàng)造出方便、快捷、靈活的建筑組群以提高建筑使用效率。2、措施充分，對(duì)外交通與建材城生活相結(jié)合。緊密結(jié)合國(guó)道、省道，提高地塊商業(yè)、交通便捷性，提供建材市場(chǎng)的活力，提供多種停車(chē)方式和停車(chē)容量，滿足銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、娛樂(lè)不同需要，合理設(shè)計(jì)人車(chē)分流。3、方便管理，內(nèi)部交通可分可合。規(guī)劃通過(guò)交通環(huán)路，將整個(gè)建材城劃分為多個(gè)組團(tuán)，各組團(tuán)通過(guò)次要道路同主要交通環(huán)境連接，即形成統(tǒng)一的建材城交通結(jié)構(gòu)又方便各個(gè)組團(tuán)獨(dú)立管理，并據(jù)實(shí)際情況加強(qiáng)對(duì)外交流。4、豐富生活，積極建設(shè)商業(yè)設(shè)施。充分結(jié)合區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，建設(shè)富有吸引力的##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)，在綜合服務(wù)區(qū)分別建有賓館、餐飲、金融、娛樂(lè)、休閑等特色功能豐富了建材城生活，增強(qiáng)了建材市場(chǎng)活力。5、個(gè)性明顯，建筑形態(tài)簡(jiǎn)潔現(xiàn)代。建筑處理在同一中求形態(tài)上的變化，強(qiáng)調(diào)出現(xiàn)代物流建筑形態(tài)的個(gè)性特色。商鋪建筑以簡(jiǎn)歐造型為主，綜合服務(wù)區(qū)建筑以簡(jiǎn)潔現(xiàn)代造型為主，高低錯(cuò)落，淺色為主，凹凸變化豐富。6、生態(tài)節(jié)能，基地設(shè)施完善合理。除合理安排給排水、強(qiáng)電弱電、供暖、天然氣、消防等基礎(chǔ)設(shè)施外，綠化力求多種植喬灌木，形成“綠肺”。產(chǎn)業(yè)園采用智能化技術(shù)，以及太陽(yáng)能、垃圾分類等措施，體現(xiàn)生態(tài)、節(jié)能。6.2總體規(guī)劃布局6.##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)內(nèi)建筑功能分區(qū)明確合理，設(shè)施使用安全方便?？傮w布局形成“一環(huán)、五區(qū)”模式?！耙画h(huán)”——以簡(jiǎn)潔流暢的環(huán)道貫通建材市場(chǎng)；“五區(qū)”——通過(guò)三條主軸將該區(qū)分成五個(gè)組團(tuán)，分別為五金經(jīng)營(yíng)區(qū)、家居經(jīng)營(yíng)區(qū)、建材經(jīng)營(yíng)區(qū)、裝修企業(yè)辦公區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)。建材市場(chǎng)內(nèi)最主要的是各類經(jīng)營(yíng)區(qū)，由東西、南北兩條市場(chǎng)道路劃分為四個(gè)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)區(qū)，中心區(qū)設(shè)置綜合配套服務(wù)區(qū)，以各類物業(yè)管理、辦公、賓館、餐飲、銀行等服務(wù)設(shè)施為主，功能相對(duì)獨(dú)立；道路是建材市場(chǎng)的骨架，綠地是該區(qū)域的靈魂，五個(gè)組團(tuán)區(qū)是主體，四者共同構(gòu)筑一個(gè)完整的##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)。6.通過(guò)一縱一橫兩條軸線和外環(huán)狀路將地塊劃分為五個(gè)組團(tuán)，經(jīng)過(guò)有機(jī)組織的道路交通，景觀系統(tǒng)將其聯(lián)系在一起，形成統(tǒng)一的整體，每個(gè)區(qū)均可獨(dú)立管理，對(duì)外交通暢通。結(jié)合內(nèi)部道路在經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)置多條建材經(jīng)營(yíng)商業(yè)街，布局上前后有序相錯(cuò)，獨(dú)棟與組合相結(jié)合，既滿足了采光通風(fēng)要求，更豐富了建筑形態(tài)，加之點(diǎn)、線、面綠化的配置，自然而然的形成了各具特色的空間形態(tài)，市場(chǎng)建筑能組合出相對(duì)整體又各具特色的人文環(huán)境空間。區(qū)內(nèi)設(shè)有曲線道路，這不單提高建筑的可識(shí)別性，更豐富了市場(chǎng)區(qū)的景觀視線。##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)的東西方向的交通流是本區(qū)的主要流向，按照人流物流的大小特點(diǎn)，由西向東依次布局：①高級(jí)建材裝飾材料展示大廳、高級(jí)建材裝飾材料交易大廳；②中低檔建材材料銷售區(qū)；③中低檔家俱交易大廳；④中低檔建材材料銷售區(qū)。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)交通道路成十字型布局，實(shí)現(xiàn)通透，交通快捷。總體交易區(qū)形態(tài)以線狀為主，點(diǎn)狀結(jié)合，形成了交易區(qū)的高潮點(diǎn)和交易區(qū)進(jìn)行的活力活力吸引點(diǎn)。6.3.2主要功能分區(qū)##市建筑材料裝修市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積130畝，總建筑面積1萬(wàn)平方米。建筑建材裝修市場(chǎng)的整體規(guī)劃按照“經(jīng)營(yíng)多樣、重點(diǎn)突出、配套完善”的原則，建設(shè)五金產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)、建材產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)、家居產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)、裝修企業(yè)辦公區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)五大功能區(qū)。其中五金、建材、家居產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)是市場(chǎng)的商貿(mào)經(jīng)營(yíng)區(qū)，是項(xiàng)目的核心。1、商貿(mào)經(jīng)營(yíng)區(qū)商貿(mào)經(jīng)營(yíng)區(qū)作為市場(chǎng)的核心經(jīng)營(yíng)區(qū)，包括展示交易區(qū)、銷售商業(yè)街區(qū)。各獨(dú)立經(jīng)營(yíng)區(qū)分別設(shè)置集中展示廳，主要為用于國(guó)內(nèi)知名建材家居品牌的展示，充分體現(xiàn)家居、建材產(chǎn)品的裝飾效果，包括家俱展廳、裝飾品展廳、衛(wèi)浴陶瓷展廳、家裝效果展廳等。銷售商業(yè)街區(qū)由多個(gè)低層建筑單體組成的建筑群，以引入國(guó)內(nèi)知名家居市場(chǎng)品牌和各類五金、家居、建材經(jīng)營(yíng)業(yè)戶入駐為主。主要經(jīng)營(yíng)商鋪如下：表5-1商貿(mào)經(jīng)營(yíng)商品一覽表經(jīng)營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)商品種類五金產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)焊接材料、磨盤(pán)、磨片、緊固件、磨料、磨具、絕緣材料、橡塑制品、電動(dòng)電料、傳送帶、泵、閥門(mén)、管件、篩網(wǎng)、液壓元件、電器、刀具、鉆頭等機(jī)電產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)砂輪機(jī)、空壓機(jī)、切割機(jī)械、包裝設(shè)備、傳動(dòng)機(jī)械、機(jī)床、儀器儀表、軸承、電纜橋架、焊接設(shè)備等建材產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)燈具、衛(wèi)浴、潔具、瓷磚、油漆、板材、門(mén)窗、地板等家居產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)沙發(fā)、床、辦公家居、家用小件家俱、廚具、整體廚房、家紡、家居裝飾品等##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)的特點(diǎn)是家具建材市場(chǎng)、家具建材品牌專賣(mài)店、建材超市、家居商場(chǎng)各種業(yè)態(tài)相結(jié)合，對(duì)中高檔品牌和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品實(shí)行招商制市場(chǎng)管理，并向?qū)Ｙu(mài)店轉(zhuǎn)變；對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化、大眾化的產(chǎn)品實(shí)行超市化管理；對(duì)“后家裝”階段的家居用品和飾品則實(shí)行市場(chǎng)化管理。取各種家居業(yè)態(tài)之長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)家裝設(shè)計(jì)中心、家具建材市場(chǎng)、家具建材品牌專賣(mài)店、建材超市、家居商場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合。要求入駐經(jīng)營(yíng)者必須在誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、滿足顧客需求的基礎(chǔ)上，以滿足市場(chǎng)需求為準(zhǔn)則，以維護(hù)消費(fèi)者利益為宗旨，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)的持續(xù)的繁榮。2、裝修企業(yè)辦公區(qū)擬建的建材市場(chǎng)中設(shè)裝修企業(yè)辦公區(qū)，建筑面積22000平方米，集中當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的裝修公司，成為##市家裝公司的聚集區(qū)，裝修企業(yè)辦公區(qū)作為各裝修公司的辦公區(qū)，為當(dāng)?shù)丶已b市場(chǎng)提供設(shè)計(jì)、展示、洽談等服務(wù)。裝修企業(yè)的聚集有助于家裝市場(chǎng)的良性發(fā)展，成為當(dāng)?shù)刂募已b企業(yè)一條街。3、綜合配套服務(wù)區(qū)綜合配套服務(wù)區(qū)設(shè)置在市場(chǎng)中心區(qū)域，總建筑面積18000平方米，包括大型超市、餐飲街、物業(yè)用房、市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)辦公以及金融服務(wù)等設(shè)施，完善市場(chǎng)的功能，使經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和消費(fèi)者在市場(chǎng)內(nèi)得到周到的服務(wù)。6.4建筑設(shè)計(jì)方案6.4.1項(xiàng)目編制依據(jù)1、《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222-95（2001年修訂版）2、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-20053、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）4、《城市土地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）5、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）6、《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ50-2001)7、其它相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。6.4.1規(guī)劃建設(shè)原則1、符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型等與周邊環(huán)境的關(guān)系，并應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)和消防安全等規(guī)定；2、功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理、維修方便，留有一定發(fā)展余地；3、體現(xiàn)以人為本的建設(shè)理念，以科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，在技術(shù)可行的前提下，充分利用現(xiàn)有的各項(xiàng)配套設(shè)施，最大限度的提高土地利用率，考慮適當(dāng)?shù)幕顒?dòng)空間，創(chuàng)造優(yōu)美怡人、與周邊協(xié)調(diào)的環(huán)境；4、合理布局，注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展，達(dá)到商業(yè)利益和環(huán)境效益雙贏的目的；5、建筑造型新穎，具有時(shí)代特色，體現(xiàn)出建筑的內(nèi)涵及鮮明個(gè)性；6、基地與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車(chē)流的集散要求，各運(yùn)動(dòng)流線保持順暢、短捷；7、建筑物布置應(yīng)考慮當(dāng)?shù)乜傮w景觀，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；8、便于利用當(dāng)?shù)匾延械纳舷滤⒐╇?、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。6.4.2建筑設(shè)計(jì)方案 1、建筑規(guī)模主要包括建材裝修市場(chǎng)各類商品經(jīng)營(yíng)區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)（超市、餐飲、物業(yè)管理和辦公、銀行）等建筑，合計(jì)建筑面積13萬(wàn)平方米。2、建筑高度擬建的建筑材料裝修市場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)為整體三層的商業(yè)建筑，建筑高度控制在12米左右。3、建筑造型風(fēng)格園區(qū)各建筑物立面建筑造型采用時(shí)尚典雅的現(xiàn)代風(fēng)格，整體效果顯現(xiàn)出別具一格的特點(diǎn)，體現(xiàn)與周邊建筑整體環(huán)境、風(fēng)格的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，富有鮮明的現(xiàn)代商貿(mào)流通建筑的風(fēng)格。同時(shí)要滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)的低密度性、生態(tài)性。4、建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)各建筑物的特點(diǎn)選取合適的建筑結(jié)構(gòu)，其中各類建材商貿(mào)經(jīng)營(yíng)區(qū)均為低層建筑，主要考慮采用磚混結(jié)構(gòu)；綜合配套服務(wù)區(qū)，宜采用框架結(jié)構(gòu)。5、建筑外裝飾裝飾格局按照現(xiàn)代化風(fēng)格定調(diào)。主體可考慮通過(guò)墻磚累砌和玻璃幕窗結(jié)合作為高層建筑的外裝飾墻面；其他建筑可考慮采用外墻面磚或高級(jí)墻面漆作為外墻材料；窗框采用金屬色裝飾性窗框，墻裙采用灰色干掛石材。6.4.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積m286667折合130畝2建筑占地面積m2433303總建筑面積m21300003.1五金產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)m2260003.2家居產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)m2280003.3建材產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)m2360003.4裝修企業(yè)辦公區(qū)m2220003.5綜合配套服務(wù)區(qū)m2180004道路廣場(chǎng)用地面積m260005綠地面積m2150006停車(chē)位個(gè)500地上7容積率1.58綠化率%17.39建筑密度%506.5道路設(shè)計(jì)該項(xiàng)目區(qū)發(fā)內(nèi)基本呈長(zhǎng)方形，南側(cè)為工業(yè)園區(qū)香港路，外圍交通條件便利。規(guī)劃區(qū)內(nèi)共設(shè)置4個(gè)交通出入口，外圍設(shè)置環(huán)形道路一條，東西、南北兩條市場(chǎng)主路將市場(chǎng)區(qū)劃分四個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)，市場(chǎng)道路呈直線型十字交匯，中心區(qū)域設(shè)置綜合配套服務(wù)區(qū)，為客戶購(gòu)物提供了便捷的交通。環(huán)形道路的形成，南北兩側(cè)為進(jìn)貨區(qū)，東西兩側(cè)為客戶出貨區(qū)，互不干擾，極大方便客戶購(gòu)物。停車(chē)位除每個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)道路可臨時(shí)停車(chē)外，還考慮到車(chē)流量大的特點(diǎn)，分別為南面、西面、東面設(shè)置生態(tài)停車(chē)位。6.6景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)代商貿(mào)建筑群的設(shè)計(jì)，應(yīng)從城市環(huán)境發(fā)展及地域環(huán)境特征為考慮的出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的對(duì)話，從單一的硬件開(kāi)發(fā)發(fā)展為對(duì)整體環(huán)境氛圍的營(yíng)造，力圖創(chuàng)造連續(xù)的空間層次體系。具體可為將外部的生態(tài)環(huán)境引入項(xiàng)目建筑群中，形成立體的空間與景觀環(huán)境系統(tǒng)。從道路系統(tǒng)、綠化景觀、空間形態(tài)多方面來(lái)塑造現(xiàn)代商貿(mào)城統(tǒng)一完整的形象。綠地以公寓內(nèi)帶型綠地和沿道路綠化為主形成整個(gè)綠地體系。市場(chǎng)四周應(yīng)該作為項(xiàng)目的重要綠色景觀區(qū)，自然和諧，該景觀大體上都以綠化空間為主，精心營(yíng)造出一個(gè)休閑的絕佳去處，有張有弛，有軟又硬，有綠地小廣場(chǎng)。有休閑健身區(qū)，展示了自由舒展的空間形態(tài)，綠地以低矮植物為主，設(shè)置有綠地、鋪地、花地、林蔭道、水池，并以亭、廊等小品沿道兩側(cè)展開(kāi)，提供一個(gè)景觀豐富、多功能、開(kāi)放式、流動(dòng)式的綠地空間。用自然式的手法，營(yíng)造出優(yōu)雅、怡人的生態(tài)環(huán)境，追求景觀的靈秀、親和，以求得“人園合一”的境界。在道路綠地方面，將道路綠化有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)，完善道路綠化體系形成獨(dú)特的道路綠化系統(tǒng)。

第七章配套工程7.1給水排水方案 7.1.1《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003《建筑給排水設(shè)計(jì)手冊(cè)》《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006《全國(guó)民用建筑給水排水技術(shù)措施》（2003版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001(2005年版)7.1.2擬建的##市工業(yè)園建筑材料裝修市場(chǎng)項(xiàng)目擬選址于##市工業(yè)園區(qū)香港路北側(cè)，項(xiàng)目計(jì)劃占地130畝，新建各類建筑物總面積13萬(wàn)平方米，包括建材經(jīng)營(yíng)區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)以及道路、廣場(chǎng)、綠化工程等內(nèi)容。項(xiàng)目給排水設(shè)計(jì)的范圍：包括項(xiàng)目區(qū)內(nèi)所有建筑工程的室內(nèi)、外給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。7.1.31、給水工程（1）用水量預(yù)測(cè)項(xiàng)目用水根據(jù)給排水設(shè)計(jì)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及現(xiàn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目商業(yè)活動(dòng)用水量，估算本項(xiàng)目用水量為351171.98m3/a，其中商業(yè)建筑面積為12.7萬(wàn)㎡，用水量均按7L/㎡·天；市場(chǎng)服務(wù)建筑面積為3000㎡，用水量均按7L/㎡·天；綠化及道路噴灑用水量根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》用水量取1.5L/㎡/天，綠化及道路面積為21000㎡；管網(wǎng)漏失及未預(yù)見(jiàn)用水量按生活用水及綠化用水量的5%計(jì)算，全年按365天計(jì)算。項(xiàng)目用水量估算表序號(hào)消耗類型單位用水量年總用水量（m3）備注1商業(yè)7L/㎡·天324485.00商業(yè)面積12.7萬(wàn)㎡2市場(chǎng)服務(wù)7L/㎡·天7665.00市場(chǎng)服務(wù)用房3000㎡3綠化及道路噴灑用水1.5L/㎡·天2299.50綠化及道路面積為21000.00㎡，每五天噴灑一次4管網(wǎng)漏失、不可預(yù)見(jiàn)用水量16722.48按商業(yè)用水、市場(chǎng)服務(wù)設(shè)施、綠化及道路噴灑用水、幼兒園用水及社區(qū)服務(wù)用水量的5%計(jì)算合計(jì)351171.98（2）水源規(guī)劃區(qū)塊利用城市自來(lái)水作為供水水源，由項(xiàng)目區(qū)附近的供水主干管接入。（3）管網(wǎng)供水管網(wǎng)隨道路建設(shè)，同步實(shí)施。為保證供水可靠性及降低管網(wǎng)造價(jià)，地塊內(nèi)部道路下供水管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀管網(wǎng)與枝狀網(wǎng)相結(jié)合的形式。在區(qū)內(nèi)主要道路下敷設(shè)供水干管，呈環(huán)狀布置；支路下敷設(shè)枝狀管道，以降低造價(jià)。規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)公共建筑采用節(jié)水工藝，使用節(jié)水器具和設(shè)備，建設(shè)內(nèi)部水循環(huán)系統(tǒng)，以提高生活用水的利用效率。（4）管材選擇室內(nèi)生活給水系統(tǒng)管道均采用PPR給水塑料管，熱熔連接。室內(nèi)排水系統(tǒng)管道均采用UPVC排水塑料管。消防給水系統(tǒng)管道均采用焊接鋼管，焊接連接。室外管網(wǎng)系統(tǒng)采用焊接鋼管。2、排水工程規(guī)劃采用雨污分流的排水體制。（1）污水工程①污水量預(yù)測(cè)區(qū)塊內(nèi)污水量按生活用水量乘以城市污水排放系數(shù)預(yù)測(cè)。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，污水排放系數(shù)取0.8，用水量日變化系數(shù)取1.5。區(qū)塊污水量(平均日)＝910立方米/日÷1.5×0.8預(yù)測(cè)本片區(qū)平均日污水量為485.3立方米/日。②污水工程結(jié)合現(xiàn)狀地形和規(guī)劃豎向標(biāo)高沿主要道路布置污水管道，建立完善的污水系統(tǒng)。地塊內(nèi)污水由道路下各級(jí)污水管收集后，匯入市政污水干管，統(tǒng)一納入城市污水管網(wǎng)。（2）雨水工程項(xiàng)目區(qū)周邊具有完善的雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目區(qū)利用工業(yè)園區(qū)市政雨水管網(wǎng)進(jìn)行雨水的外排出。道路建設(shè)時(shí)應(yīng)重視雨水口的建設(shè)，在地勢(shì)低洼處應(yīng)加大雨水口密度或采用雙篦雨水口，適當(dāng)減少雨水口間距，以利于雨水收集。道路縱坡較大時(shí)，橫向收集雨水較困難，應(yīng)采用縱向收集雨水措施，沿垂直道路中心線適當(dāng)位置設(shè)置雨水篦，避免道路路面排雨的現(xiàn)象。7.2采暖通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)7.2.1（1）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-2003（2）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005（4）《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》暖通空調(diào)、動(dòng)力（2003）（5）《供暖通風(fēng)設(shè)計(jì)手冊(cè)》（6）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93（7）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-20067.2.2（1）通風(fēng)一般非空調(diào)區(qū)域有限采用自然通風(fēng)所示，當(dāng)自然通風(fēng)無(wú)法滿足要求時(shí)，采用屋頂風(fēng)機(jī)排風(fēng)，換氣次數(shù)6-8次/h。（2）冷源系統(tǒng)項(xiàng)目商務(wù)寫(xiě)字樓、酒店等建筑制冷系統(tǒng)采用中央空調(diào)制冷系統(tǒng)，由冷水機(jī)組、冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔及管道系統(tǒng)組成（3）工作環(huán)境通風(fēng)、空調(diào)降溫和空調(diào)凈化系統(tǒng)都設(shè)有各種要求的通風(fēng)機(jī)，設(shè)計(jì)盡量選用低噪音的通風(fēng)機(jī)；風(fēng)機(jī)進(jìn)出口設(shè)軟接頭；風(fēng)機(jī)支架設(shè)減震措施；噪音較大的系統(tǒng)在風(fēng)管上安裝消音器和消聲彎頭?？照{(diào)機(jī)房的噪音不應(yīng)超過(guò)85dB（A），工作場(chǎng)所不應(yīng)超過(guò)50dB（A）。（4）檢測(cè)控制控制區(qū)內(nèi)設(shè)不同房間的溫度、濕度、壓力檢測(cè)，集中在空調(diào)機(jī)房顯示，便于及時(shí)調(diào)節(jié)；空調(diào)系統(tǒng)送、回風(fēng)、低溫水管進(jìn)、出口溫度、壓力都有儀表顯示，隨時(shí)監(jiān)控空調(diào)系統(tǒng)是否正常運(yùn)行。另外，在送、回風(fēng)系統(tǒng)上根據(jù)需要設(shè)置防火閥并與風(fēng)機(jī)進(jìn)行連鎖，在排風(fēng)系統(tǒng)上安裝止回閥，防止倒灌。7.3電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案7.3.11.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-20062.《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116－983.《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16-20084.《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-955.《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-956.《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94（2000年版）7.《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-948.《綜合布線工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50311-20079.《民用閉路監(jiān)視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-9410.建設(shè)單位提供的相關(guān)技術(shù)資料7.3.2（1）電源電壓及供電負(fù)荷等級(jí)該項(xiàng)工程為二類民用建筑，負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)負(fù)荷。（2）用電負(fù)荷預(yù)測(cè)各地塊用電負(fù)荷采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)或單位用地面積負(fù)荷指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)：規(guī)劃最高負(fù)荷=建筑（用地）面積×單位面積負(fù)荷指標(biāo)×同時(shí)率。本次規(guī)劃區(qū)塊用電負(fù)荷預(yù)測(cè)采用的指標(biāo)值，參照國(guó)內(nèi)其他同類城市，并結(jié)合本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)。指標(biāo)取用如下；公建50W/平方米。具體詳見(jiàn)下表。用電負(fù)荷預(yù)測(cè)表類別用電量指標(biāo)數(shù)量同時(shí)率用電負(fù)荷備注商業(yè)45W/平方米105000平方米0.83780KW辦公40W/平方米25000平方米0.8800KW總計(jì)4580KW（3）供電電源規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)供電由當(dāng)?shù)毓╇姴块T(mén)規(guī)劃，考慮由##市工業(yè)園區(qū)變電所接出，10KV電力線接至項(xiàng)目區(qū)變壓器（630KVA或1000KVA），經(jīng)變壓后供電于用戶。根據(jù)規(guī)劃用電負(fù)荷分布情況，本規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)需要設(shè)置2座10千伏開(kāi)關(guān)站，開(kāi)關(guān)站轉(zhuǎn)供容量不超過(guò)3000KVA，每處占地200平方米。（4）室外照明場(chǎng)區(qū)室外照明采用鋼制藝術(shù)電桿，樓體照明采用專門(mén)射燈。（5）弱電部分①安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)主要是指對(duì)各類人的秩序、生命安全、財(cái)產(chǎn)等方面的管理，采用的智能化技術(shù)手段，包括：閉路電視監(jiān)控、電子巡更、防盜報(bào)警系統(tǒng)。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：采用集成式管理控制模式，實(shí)現(xiàn)全系統(tǒng)的自動(dòng)化集中監(jiān)控與管理。對(duì)中心內(nèi)外各重要進(jìn)出口、通道、展廳、人行樓梯，院區(qū)周界進(jìn)行電視圖像監(jiān)視。防盜報(bào)警系統(tǒng)：全面設(shè)防，無(wú)盲目和死角；當(dāng)發(fā)生防盜報(bào)警時(shí)，報(bào)警監(jiān)控管理中心閉路電視圖像監(jiān)視屏上立即彈出與報(bào)警點(diǎn)相關(guān)的攝像機(jī)圖像信號(hào)，值班安防人員可以通過(guò)操作云臺(tái)和可變鏡頭監(jiān)視周界報(bào)警區(qū)域的人員活動(dòng)情況，同時(shí)自動(dòng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)圖像的錄像。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)包括：室外快球攝像機(jī)、室內(nèi)快球攝像機(jī)、室內(nèi)勻速球攝像機(jī)、室內(nèi)半球攝像機(jī)等。由于閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)具有在控制中心操作就可觀察許多區(qū)域，甚至遠(yuǎn)距離區(qū)域監(jiān)控的獨(dú)特功能，該系統(tǒng)對(duì)于震懾罪犯行為的發(fā)生以記錄犯罪行為的過(guò)程都有著不可代替的作用。此系統(tǒng)應(yīng)是該項(xiàng)目安全防范工作之重點(diǎn)系統(tǒng)。出于美觀和實(shí)用的考慮，系統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝彩色半球形攝像機(jī)，用于監(jiān)視進(jìn)出各樓層人員的情況。半球形攝像機(jī)小巧美觀、工藝精良，安裝在展廳、走道等公共區(qū)域，與整體高檔次裝修相得益彰，且不會(huì)給人帶來(lái)反感。彩色攝像機(jī)可以保證監(jiān)看人員一目了然地對(duì)出入人員衣服顏色、體貌特征等敏感色彩進(jìn)行辨認(rèn)，更大程度上滿足了閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)的系統(tǒng)圖像顯示、錄像要求；此外，根據(jù)安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求，為了能夠從監(jiān)視器上一目了然地知道所監(jiān)視的具體樓層位置，并清晰地反映給保安人員。從而保證在事件突發(fā)時(shí)，保安人員能夠及時(shí)、迅速地趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)；在事件發(fā)生后，警務(wù)人員也可以順利的進(jìn)行調(diào)查取證工作。防盜報(bào)警檢測(cè)器主要包括：雙監(jiān)探測(cè)器、玻璃破碎探測(cè)器、報(bào)警按鈕、紅外線報(bào)警器。雙監(jiān)探測(cè)器主要設(shè)置在展廳、重要領(lǐng)導(dǎo)辦公室等。約設(shè)置20點(diǎn)。閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)制式為PAL制式（符合中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)）系統(tǒng)由攝像、傳輸、顯示、控制和記錄部分組成。②有線電視系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)的建設(shè)重點(diǎn)主要是娛樂(lè)電視節(jié)目的設(shè)置，多媒體會(huì)議展廳對(duì)博物專業(yè)技術(shù)交流等電視的設(shè)置。電視節(jié)目源為有線電視節(jié)目源。采用當(dāng)?shù)赜芯€電視臺(tái)的節(jié)目源，在館內(nèi)的指定地點(diǎn)播出。節(jié)目源為當(dāng)?shù)財(cái)?shù)字有線電視臺(tái)節(jié)目。7.4環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃方案1、生活垃圾收運(yùn)處置規(guī)劃生活垃圾收集、運(yùn)輸和處置應(yīng)力求達(dá)到減量化、資源化、無(wú)害化。實(shí)行垃圾分類收集，回收利用，源頭減量；垃圾處理實(shí)現(xiàn)資源化、無(wú)害化。2、建筑垃圾收運(yùn)處置規(guī)劃為了加強(qiáng)對(duì)此類垃圾的管理，需建立、完善和執(zhí)行《城市建設(shè)工程渣土管理辦法》，由專門(mén)部門(mén)對(duì)工程渣土進(jìn)行統(tǒng)一管理、調(diào)配、運(yùn)輸和處置，工程渣土的處置按規(guī)定實(shí)行有償服務(wù)，建設(shè)工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)?shù)剿卦诘挠嘘P(guān)部門(mén)運(yùn)輸工程渣土處置手續(xù)，工程渣土運(yùn)輸須由有準(zhǔn)運(yùn)證的專業(yè)部門(mén)統(tǒng)一運(yùn)輸，運(yùn)輸車(chē)輛應(yīng)當(dāng)符合限定載重噸位和密閉化要求，按規(guī)定路線運(yùn)到指定地點(diǎn)，集中堆放或綜合利用，嚴(yán)禁隨意傾倒。3、道路清掃保潔規(guī)劃對(duì)于度假區(qū)道路要求全部列入清掃保潔范圍，增加清掃次數(shù)，提高保潔質(zhì)量，要求實(shí)行“降塵與沖洗相結(jié)合，人掃與機(jī)掃相補(bǔ)充，清掃與保潔為一體”的道路清掃保潔模式。4、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃垃圾收集：在各居住地塊內(nèi)設(shè)置垃圾收集點(diǎn)就近解決，通過(guò)垃圾收集站運(yùn)往城市垃圾處理廠統(tǒng)一處理。果殼箱在主要道路兩旁和路口設(shè)置，按主要道路不大于50米、度假區(qū)次要道路不大于80米間隔標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，廢物箱應(yīng)美觀、衛(wèi)生、耐腐蝕、防雨、易清洗。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)共設(shè)2處垃圾收集站，每處用地100－150平方米，與周?chē)ㄖ锏拈g隔不小于5m。公共廁所：規(guī)劃結(jié)合開(kāi)放綠地設(shè)公共廁所；結(jié)合公建設(shè)置內(nèi)附式公廁，項(xiàng)目區(qū)共設(shè)公廁2處。車(chē)輛通道：規(guī)劃通往環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的車(chē)輛通道寬度不小于4米，環(huán)境衛(wèi)生車(chē)輛通往工作地點(diǎn)倒車(chē)距離不大于30米，作業(yè)點(diǎn)必須調(diào)頭時(shí)，應(yīng)保證空地面積不小于150平方米。

第八章環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)8.1執(zhí)行環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)地環(huán)境狀況：本項(xiàng)目位于廣西##市工業(yè)園區(qū)香港路，在##市和通紙業(yè)有限公司廠區(qū)原址，周?chē)鷳B(tài)環(huán)境較好，不存在明顯的污染。（1）法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（1989年12月26日）《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》（2000年4月29日）《中華人民共和國(guó)水污染法》（1996年5月15日）《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》（2005年5月修訂版）（2）執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095－2012）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838－2002）Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)；《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-2008）Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)；《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GBZ1－2010）。（3）執(zhí)行的污染物排放標(biāo)準(zhǔn)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297－1996）；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-96）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348－2008）Ⅱ類。8.2污染源及污染物處理措施8.2.1施工階段主要進(jìn)行建筑物土建施工、道路修建、公共設(shè)施建設(shè)和裝潢等。施工期的污染源主要有：1、噪聲污染源分析經(jīng)類比，本項(xiàng)目施工期主要噪聲源及其噪聲級(jí)情況見(jiàn)下表。施工期主要噪聲源情況表施工階段主要噪聲源噪聲級(jí)[dB(A)]聲源特征土石方階段推土機(jī)87.5聲源無(wú)指向性，有一定影響，應(yīng)控制挖掘機(jī)86.5壓路機(jī)82.5運(yùn)輸車(chē)輛80-85基礎(chǔ)施工沖擊鉆機(jī)83.5聲源無(wú)指向性，有一定影響，應(yīng)控制空壓機(jī)98.5結(jié)構(gòu)施工升降機(jī)83-89工作時(shí)間長(zhǎng)，影響較廣泛，必須控制振搗棒96電鋸106裝修階段砂輪機(jī)102在考慮室內(nèi)隔聲量的情況下，其影響有所減輕由于建筑施工是在露天作業(yè)，流動(dòng)性和間歇性較強(qiáng)，對(duì)各生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的噪聲治理具有一定難度，為了不產(chǎn)生噪聲擾民，應(yīng)采取以下治理措施：1)降低聲源的噪聲源強(qiáng)選用低噪聲施工設(shè)備，盡量將噪聲源強(qiáng)降到最低；固定機(jī)械設(shè)備可通過(guò)排氣管消聲器和隔離發(fā)動(dòng)機(jī)振動(dòng)部件來(lái)降低噪聲；對(duì)動(dòng)力機(jī)械設(shè)備進(jìn)行定期的維修維護(hù)，避免因部件松動(dòng)或損壞而增加其噪聲源強(qiáng)；暫不使用的設(shè)備及時(shí)關(guān)閉；運(yùn)輸車(chē)輛進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)減速并減少鳴笛；在模板、支架拆卸等作業(yè)過(guò)程中，盡量較少人為原因產(chǎn)生的噪聲。2)采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)對(duì)位置相對(duì)固定的機(jī)械設(shè)備，能入棚盡量入棚，對(duì)各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對(duì)聲源進(jìn)行降噪可能的設(shè)備裝置，應(yīng)采取臨時(shí)圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以達(dá)到降噪效果。3)強(qiáng)噪聲源遠(yuǎn)離敏感點(diǎn)在施工過(guò)程中，強(qiáng)噪聲源應(yīng)盡量設(shè)置在遠(yuǎn)離敏感點(diǎn)的地方，減少擾民現(xiàn)象的發(fā)生。4)加強(qiáng)管理嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）的有關(guān)規(guī)定，特別是在晚上22：00時(shí)-次日6：00時(shí)，禁止使用強(qiáng)噪聲設(shè)備。如有特殊情況必須夜間施工，需申報(bào)環(huán)保主管部門(mén)，獲得批準(zhǔn)后方可施工，并須公告附近居民。5)加強(qiáng)溝通與受可能受噪聲影響的單位和居民，施工單位應(yīng)及早同當(dāng)?shù)鼐用駞f(xié)調(diào)，征得當(dāng)?shù)鼐用窭斫?，并在施工期設(shè)立熱線投訴電話，接受噪聲擾民投訴，并對(duì)投訴意見(jiàn)及時(shí)、認(rèn)真、妥善的處理。2、水環(huán)境污染源分析施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水。施工廢水主要為施工機(jī)械清洗廢水、混凝土養(yǎng)護(hù)、基坑廢水等，主要污染物為SS，濃度一般為2000－4000mg/l，施工廢水經(jīng)沉淀池處理后可以回用于生產(chǎn)，不外排。另外，含油的機(jī)械沖洗廢水在回用前還需經(jīng)隔油處理。生活污水排放可利用原有排水設(shè)施排放進(jìn)入市政管網(wǎng)，含油生活污水經(jīng)隔油處理后排放?；蛟陧?xiàng)目施工營(yíng)地設(shè)置旱廁，將該部分污水收集后清運(yùn)，供周邊農(nóng)地施肥；對(duì)于不含糞便水的施工生活污水通過(guò)隔油池、沉淀池處理后可回用于施工場(chǎng)地降塵或混凝土