學(xué)府家園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE0PAGE66宜城市“學(xué)府家園”小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\u26399第一章總論 1144431.1項(xiàng)目概況 1154821.2申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù) 4129031.3結(jié)論與建議 419584第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與可行性 7174142.1項(xiàng)目建設(shè)背景 781132.2項(xiàng)目建設(shè)的可行性 919180第三章市場預(yù)測與分析 12163143.1市場調(diào)查 12108163.2產(chǎn)品供需預(yù)測 13190893.3價(jià)格預(yù)測 13230103.4競爭力分析 14274693.5市場風(fēng)險(xiǎn)分析 152148第四章建設(shè)規(guī)模 18201664.1建設(shè)規(guī)模 18116794.2戶型選擇 1867284.3建筑工藝 1969404.4抗震設(shè)計(jì) 2223780第五章選址方案 23165595.1建設(shè)地點(diǎn) 23307435.2基礎(chǔ)情況 23202085.3自然條件 238933第六章土地取得與利用 25282796.1開發(fā)地的獲取 256696.2土地利用 2514858第七章環(huán)境保護(hù) 27283777.1施工期環(huán)境保護(hù) 27233207.2項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù) 3025219第八章建筑節(jié)能 31254048.1建筑節(jié)能的必要性 31270978.2節(jié)能設(shè)計(jì) 3247598.3建筑物主要能耗指標(biāo) 3676318.4項(xiàng)目建筑節(jié)能材料消耗種類及供區(qū)狀況 39313008.5電氣與設(shè)備節(jié)能 3932573第九章項(xiàng)目實(shí)施組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施 4090189.1組織與管理機(jī)構(gòu) 40227129.2項(xiàng)目的實(shí)施與施工組織管理 40259349.3安全生產(chǎn) 4917423第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 5114133第十一章項(xiàng)目招標(biāo)方案 52632811.1招投標(biāo)依據(jù) 521836211.2招標(biāo)范圍 522937511.3招標(biāo)組織形式 522906111.4招標(biāo)方式 5215844第十二章原材料供應(yīng) 5426144第十三章投資估算及資金籌措 552024713.1投資估算 55463713.2資金籌措 589849第十四章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 59296114.1計(jì)劃銷售收入 59165014.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 59953614.3敏感性分析 6112471第十五章社會(huì)評(píng)價(jià)與結(jié)論 632153615.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 632461715.2項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 631694215.3社會(huì)評(píng)價(jià)與結(jié)論 63第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱宜城市“學(xué)府家園”小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目1.1.2承建單位與法人代表項(xiàng)目建設(shè)方為襄陽市潤海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司于2007年2月6號(hào)注冊(cè)，注冊(cè)資本1000萬元整。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，建筑安裝施工、構(gòu)件生產(chǎn)、基礎(chǔ)打樁施工、室內(nèi)外裝飾工程、建筑設(shè)備租憑。公司法人代表：朱守海1.1.3建設(shè)年限本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2014年10月土建破土開工，至2015年10月竣工。1.1.4項(xiàng)目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。宜城市主城區(qū)是宜城經(jīng)濟(jì)總量最高和經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)，人口密度大，為城市建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)。隨著改革開放進(jìn)程的不斷加快，宜城市近五年來商業(yè)經(jīng)營場地價(jià)格由每平方米1800元均價(jià)增至5000元以上，增長了178％，住宅均價(jià)由每平方米1400元增至3300元，增長了136%。隨著城市人口的積聚，商品住宅和用于商業(yè)服務(wù)的場所需求量逐年上升。在宜城市綜合利用現(xiàn)有土地開發(fā)商品房和商業(yè)用房，不僅有利于快速提升城市土地價(jià)值，促進(jìn)內(nèi)需，推動(dòng)城市建設(shè)和提高政府財(cái)力；而且可以解決就業(yè)，鞏固改革開放成果，改善城市面貌，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。1.1.5建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于燕京大道與新村路轉(zhuǎn)角處，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，很適合人們居住。項(xiàng)目0.5公里范圍內(nèi)有宜城市城關(guān)中學(xué)，市漢江中學(xué)、南街小學(xué)、市瑪麗醫(yī)院、紫蓋山廣場。附近的學(xué)校、銀行、醫(yī)院、電信、農(nóng)貿(mào)市場、服務(wù)業(yè)等公共配套設(shè)施齊全，使清華苑有獨(dú)特的人文環(huán)境優(yōu)勢，是理想的居住場所。1.1.6建設(shè)方案宜城市“學(xué)府家園”小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積宜城市“學(xué)府家園”小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目10017.8㎡，合15.02畝，總建筑面積17200㎡（其中，住宅建筑面積11900㎡，商鋪面積4530㎡），建筑物占地面積3005.3㎡，容積率1.92，建筑密度30％，綠地面積3506.2㎡，綠化覆蓋率35％。1.1.7基礎(chǔ)條件（1）供水：供水由城市給水管網(wǎng)引接，多層住宅及商業(yè)用房由城市供水管網(wǎng)直接供水，高層住宅部分設(shè)置加壓系統(tǒng)，為保證水量壓力要求采用加壓供水。（2）污水排放量按用水量的80％計(jì)算，日均污水排放量為103噸。生活污水經(jīng)埋地式無動(dòng)力處理裝置處理達(dá)標(biāo)后，排入市政排污管網(wǎng)。雨水經(jīng)支管歸雨水總管，然后與市區(qū)管網(wǎng)相連。（3）供電：按城市電網(wǎng)進(jìn)入市場供電系統(tǒng)，并對(duì)每戶配卡表進(jìn)入刷卡系統(tǒng)。住宅每戶用電按4KW計(jì)算。（4）通訊：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)電話和寬帶裝機(jī)容量約300門，擬由中國電信宜城分公司按市場途徑解決。有線電視和市場安保監(jiān)控網(wǎng)按需設(shè)置。城建基礎(chǔ)設(shè)施由城建部門用項(xiàng)目交納的城市建設(shè)配套費(fèi)建設(shè)配套，或經(jīng)協(xié)商后由開發(fā)單位建設(shè)，抵交城市建設(shè)配套費(fèi)(公共城建部分本報(bào)告不予考慮)。1.1.8項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為3347萬元，其中建筑工程費(fèi)為1949萬元，建筑工程其他費(fèi)用為1239萬元，基本預(yù)備費(fèi)為159萬元。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)銷售收入為4019萬元，扣除直接成本3347萬元，減去銷售(營業(yè))稅金、附加有所得稅、管理費(fèi)計(jì)346萬元，所得稅82萬元，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤為245萬元。1.1.9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)附表1—1：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積㎡10017.8總建筑面積㎡17200商業(yè)面積㎡4530住宅面積㎡11900容積率1.92綠化率%35建筑密度%30總投資萬元3347銷售收入萬元4019營業(yè)稅及附加萬元225管理費(fèi)用萬元121所得稅萬元82投資利潤萬元245投資利潤率%7.31.2申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)(1)國家的相關(guān)法律、法規(guī)、政策(2)宜城市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃(3)宜城市城市總體規(guī)劃大綱(2007—2020年)(4)宜城市土地利用規(guī)劃(5)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額(6)項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料(7)建設(shè)工程許可證(8)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告委托書1.3結(jié)論與建議本項(xiàng)目以高起點(diǎn)、高品質(zhì)建設(shè)為主導(dǎo)，以打造對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和居住水準(zhǔn)具有示范性、引導(dǎo)性的優(yōu)良社區(qū)為目標(biāo)，按照“以人為本、環(huán)境優(yōu)先、綜合開發(fā)”的原則，以現(xiàn)代城市生活方式為核心，科學(xué)提煉建筑元素，營造舒適空間。項(xiàng)目建設(shè)綜合平衡社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三者的協(xié)調(diào)關(guān)系，努力打造宜城市區(qū)的標(biāo)志性住宅樓盤，加快宜城市房產(chǎn)業(yè)開發(fā)升級(jí)進(jìn)程。1.3.1綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目對(duì)提高宜城城區(qū)形象，促進(jìn)中心城市建設(shè)，發(fā)展宜城市城市經(jīng)濟(jì)，改善當(dāng)?shù)氐纳瞽h(huán)境和人民居住條件都具有積極的意義。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合宜城市中長期城市發(fā)展的總體規(guī)劃需要。項(xiàng)目開發(fā)理念先進(jìn)，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)提高宜城經(jīng)濟(jì)和宜城市知名度有較大促進(jìn)作用，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分顯著，市政府應(yīng)為項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策。1.3.2結(jié)論宜城市“學(xué)府家園”小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)促進(jìn)宜城地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升宜城整體形象，完善城市建設(shè)，滿足部分居民對(duì)高品質(zhì)生活和居住環(huán)境的需求，改善經(jīng)營環(huán)境，增加居民收入具有重大意義。項(xiàng)目建設(shè)地域內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，交通方便，對(duì)項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量實(shí)施和節(jié)省投資、縮短建設(shè)周期有利。相關(guān)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究和項(xiàng)目策劃分析務(wù)實(shí)全面，項(xiàng)目建設(shè)切實(shí)可行。1.3.3建議項(xiàng)目有良好的建設(shè)基礎(chǔ)，選址科學(xué)合理，當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)重視，開發(fā)建設(shè)單位經(jīng)濟(jì)力量雄厚，組織機(jī)構(gòu)建全。建議有關(guān)單位盡快審核批準(zhǔn)。項(xiàng)目建成后，由于建筑造型和立面豐富，總體面積較大、涉及商戶、住戶多，并將形成新的商業(yè)和居住區(qū)，給社會(huì)管理和商流、物流、信息流帶較大的發(fā)展機(jī)遇。因此，建議社會(huì)管理系統(tǒng)要建立更加嚴(yán)格的目標(biāo)管理制度，政府各相關(guān)職能部門對(duì)該項(xiàng)目管理要目標(biāo)一致，希望通過各方面的共同努力，憑借吸收外來投資和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的契機(jī)，為宜城市樹立新的城市生活商住市場樣板。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與可行性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1宜城概況宜城市位于湖北省西北部、漢江中游。版圖面積2115平方公里，人口56萬。城市建成區(qū)面積14平方公里，城區(qū)人口15萬人。春秋戰(zhàn)國時(shí)期，楚國曾在這里建都184年（公元前689年至公元前505年）。宜城是楚文化的重要發(fā)祥地，是抗日英雄張自忠將軍的殉國地，是國際鐵人三項(xiàng)賽的舉辦地，是全國文化先進(jìn)市、科普示范市、基礎(chǔ)教育先進(jìn)市和民政工作先進(jìn)市，湖北省“雙擁”模范城、湖北省文明城市、衛(wèi)生城市和平安縣（市）。改革開放以后，宜城經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，工業(yè)化步伐明顯加快。2006、2007連續(xù)兩年榮獲“全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)縣市”稱號(hào)。宜城市地處湖北省西北部，東靠“九省通衢”的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)武漢，北依歷史文化名城襄樊，南臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的江漢平原，位于湖北省武漢、襄樊、宜昌“金三角經(jīng)濟(jì)帶”主干線的中部，是湖北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)之一。也是湖北、河南、陜西、四川、重慶等五個(gè)省市70多個(gè)縣市共同構(gòu)建的秦巴經(jīng)濟(jì)走廊的前沿位置，接?xùn)|連西的紐帶，是東部企業(yè)“中拓西進(jìn)”的戰(zhàn)略跳板和重要橋頭堡，區(qū)域優(yōu)勢十分明顯。2.1.2房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是近階段國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以帶動(dòng)相關(guān)一系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于進(jìn)一步推動(dòng)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(尤其住宅經(jīng)濟(jì))是我國拉動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。2.1.3項(xiàng)目建設(shè)必要性宜城市區(qū)是市域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)總量最高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、最活躍的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，人口密度大，人均收入較高。近兩年來，宜城市政府認(rèn)真總結(jié)了以往房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，明確制定了城市建設(shè)的新目標(biāo)，提出合理利用土地、超前規(guī)劃、拓展空間，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、居住舒適的新城市的要求。隨著改革開放的進(jìn)一步深入，宜城市持續(xù)了近十年（經(jīng)濟(jì)）的高速發(fā)展已初見成果，經(jīng)濟(jì)總量日益增高，城區(qū)對(duì)商品房和商業(yè)活動(dòng)場所的需求激增。近五年來，作為營業(yè)場所的商業(yè)用房均價(jià)由每㎡/1800元增至5000元，增長了178％；住宅房產(chǎn)均價(jià)由每㎡/1400元增至3300元(市場開發(fā)價(jià)格)，增長了136％。住宅不但作為居住的需求日益增長，同時(shí)作為投資和財(cái)產(chǎn)保值的需要也在不斷地上升。雖然宜城市2012年在建的商品房規(guī)模達(dá)到50萬㎡以上，但從宜城城區(qū)人口增長水平上看，仍然不能滿足需要，住宅仍屬于長期需求，但總體增長有放慢的趨勢。根據(jù)以上分析，目前房地產(chǎn)行業(yè)在宜城市已經(jīng)由成長期逐步轉(zhuǎn)向了成熟期，屬開發(fā)利潤較大但競爭激烈的時(shí)期，所以目前縣級(jí)市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍然是黃金期，適合企業(yè)快速進(jìn)入。宜城作為承接中南與華中、東部與西部的要地，具有悠久的歷史，改革開放以來，在各地已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)住宅市場的社會(huì)背景下，宜城市已建成成規(guī)模的、配套完整的住宅生活市場很少，迫切需要有一個(gè)樣板作為引導(dǎo)和示范。它既是社會(huì)發(fā)展規(guī)律使然，也是人民生活水平提高的必然需要。宜城市“學(xué)府家園”小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目選擇在此時(shí)規(guī)劃建設(shè)，將推動(dòng)宜城市高檔住宅市場的開發(fā)建設(shè)，帶動(dòng)宜城房地產(chǎn)業(yè)從此躍上一個(gè)商、住與城市建設(shè)聯(lián)動(dòng)的城區(qū)改造新臺(tái)階，從而進(jìn)一步改善城市建設(shè)環(huán)境面貌，進(jìn)一步提升城市功能和形象。2.2項(xiàng)目建設(shè)的可行性2.2.1項(xiàng)目前期工作準(zhǔn)備充分宜城市“學(xué)府家園”小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目由襄陽市潤海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，公司注冊(cè)資本金為人民幣1000萬元。目前，該公司正在積極地進(jìn)行本項(xiàng)目的前期籌劃、社會(huì)調(diào)研以及項(xiàng)目施工建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作。相關(guān)的土地出讓、規(guī)劃、勘察已經(jīng)完成，當(dāng)?shù)卣鞔_表示支持本開發(fā)項(xiàng)目。2.2.2開發(fā)單位技術(shù)力量雄厚襄陽市潤海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是公司是自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、并集房產(chǎn)銷售、建材營銷為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且其帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)技術(shù)人員優(yōu)勢突出，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)提供有力的技術(shù)支撐和市場開發(fā)支持。公司共劃分為：辦公室、財(cái)務(wù)部、營銷部、工程部四個(gè)部門，在冊(cè)職工總數(shù)為10人，為房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)四級(jí)企業(yè)，也是目前宜城市較有活力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。2.2.3各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)重視，政府支持項(xiàng)目本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)已被宜城市有關(guān)部門的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)納入日常議事日程，從市委、市政府到各有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目實(shí)施給予了高度的關(guān)注，明確表態(tài)在相應(yīng)政策上給予大力扶持，為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)營造良好的服務(wù)氛圍。2.2.4項(xiàng)目有市場要求宜城市城區(qū)人口已達(dá)15萬人，但本市房地產(chǎn)一直處于低端的初級(jí)產(chǎn)品，完善配套的高檔社區(qū)數(shù)量不多。隨著人們物質(zhì)文化生活水平的提高，對(duì)安全性、舒適性較好的高檔住宅需求越來越迫切。如果按照目前通用的20％左右的國內(nèi)中高級(jí)收入群體比例計(jì)算，宜城市對(duì)高檔住宅現(xiàn)總需求量約在7000套以上。因此，配套的高檔住宅項(xiàng)目有較大的市場需求，項(xiàng)目建設(shè)有社會(huì)基礎(chǔ)、有市場需求，完全能夠得到社會(huì)各方面的認(rèn)可和支持。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鄉(xiāng)村人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，每年城區(qū)人口增加約2萬人。按照我國建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，2005年我國城市人口人均居住面積28㎡，平均每年增加2-3㎡。根據(jù)宜城人均水平與全國人均水平基本持平的現(xiàn)狀，宜城市每年房地產(chǎn)需求70—90萬㎡，加上宜城市房地產(chǎn)市場升溫，房地產(chǎn)平均價(jià)格也由2008年1400元／㎡，上漲至2012年的3300元／㎡，上漲了136％，房地產(chǎn)價(jià)格呈整體上漲的趨勢。又據(jù)國際上房地產(chǎn)業(yè)流行的分析方法：住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個(gè)國家人均GDP在800-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期。2009年，我國人均GDP3267美元，預(yù)計(jì)2013年我國人均GDP5500美元以上，正是住房產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期。再經(jīng)過10年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展后，中國城鎮(zhèn)居民到2020年人均面積將達(dá)到35㎡，因此房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在正處在黃金期。據(jù)此分析，今后相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期，我國的房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈現(xiàn)出上升的趨勢，中低收入者距離商業(yè)房地產(chǎn)的大門越來越遠(yuǎn)，所以，宜城市人民政府根據(jù)時(shí)代的發(fā)展、社會(huì)的需要和宜城市的房地產(chǎn)實(shí)際提出了本項(xiàng)目，旨在解決宜城市居民住房需求、抑制房價(jià)上漲。2.2.5項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)條件充分項(xiàng)目建設(shè)地環(huán)境優(yōu)美，城建配套條件具備。自來水管網(wǎng)、下水系統(tǒng)完善，項(xiàng)目建設(shè)投入少、建設(shè)快，有利于項(xiàng)目環(huán)保和提高建設(shè)質(zhì)量。2.2.6建設(shè)環(huán)境好，政策優(yōu)惠項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)影響宜城環(huán)境，同時(shí)土地、規(guī)劃、發(fā)改、建設(shè)、城管、稅務(wù)等部門均表示大力支持這一促進(jìn)宜城城市升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)過程中按最優(yōu)惠的政策減免相關(guān)費(fèi)用。第三章市場預(yù)測與分析3.1市場調(diào)查3.1.1總體市場據(jù)2008年宜城房產(chǎn)指數(shù)報(bào)告顯示：房地產(chǎn)綜合價(jià)格（住宅、商用）為1700元／m2，(市場開發(fā)價(jià)格，非市場平均價(jià))，從市場形態(tài)來看，全市各地區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。3.1.2戶型與市場分布宜城市同等地段主要樓盤均是多層建筑，在住宅市場供應(yīng)上，住宅面積在lOOm2以下的占總量的4％，住宅面積在101--120m2的占總量的32％，121--140m2占總量的45％，141--160m2的占總量的5％，161--180m2占總量的10％，180m2以-上的占總量的4％。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，100m2140m2的住宅面積目前是宜城市住宅市場上供應(yīng)的主力，市場接受程度最高。3.1.3市場價(jià)格購房者能承受多高的房價(jià)，是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，購房者對(duì)購房總價(jià)格的承受能力如下：承受總價(jià)格在30萬元以下的占33％，承受總價(jià)格在30-45元萬之間的占45．5％，承受總價(jià)格在45—60萬元的占11．50％，承受總價(jià)格在60萬以上的占10％。以上調(diào)查結(jié)果顯示，宜城市購房者所能承受的價(jià)格在30-45萬之間，比例占到總量的45.5％以上。重點(diǎn)調(diào)查的項(xiàng)目所在地周邊的主要樓盤銷售狀況：2008-2012年項(xiàng)目區(qū)所在地的清水房房產(chǎn)價(jià)格由1400元／㎡左右的均價(jià)，上漲至3300元／㎡，漲幅136％，且銷售情況良好；商鋪價(jià)格由2008年的400元／㎡上漲至6500元／㎡，漲了75%，且供不應(yīng)求；2013年本地商品房均價(jià)將達(dá)到3300元／㎡(市場開發(fā)價(jià))、商鋪7500元／㎡。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便，利于商業(yè)經(jīng)營：二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體--教育工作者、公務(wù)員和成長中的中小企業(yè)員工和個(gè)人投資者。3.2產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，目前宜城市房地產(chǎn)投資大幅增加。一是近年來城區(qū)人口每年增加約2萬人，需70-90萬㎡以上的建筑面積。二是宜城市近年來城區(qū)人口收入增長較快，平均年增加500元以上，隨著收入的提高和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城區(qū)人口改善居住面積和擁有第二套住房愿望的人越來越多，平均每年約需10萬㎡以上。三是近年新興的投資熱，促使高收入人群收縮現(xiàn)金貯備，轉(zhuǎn)而投資較高回報(bào)率和回報(bào)穩(wěn)定的房地產(chǎn)。據(jù)此分析，此時(shí)開發(fā)經(jīng)營商鋪和商品房，迎合市場需求，銷售前景良好。該項(xiàng)目周邊為政府機(jī)關(guān)團(tuán)體的密集區(qū)域，包含了一批宜城市具有相對(duì)穩(wěn)定收入的社會(huì)群體，具備項(xiàng)目開發(fā)銷售的區(qū)位優(yōu)勢。3.3價(jià)格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年宜城市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔房產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)宜城市房價(jià)繼續(xù)走高，預(yù)計(jì)房價(jià)升幅在10％左右，其中適用房升幅達(dá)15％，從原因上看，主要有四：1、政府土地供應(yīng)政策與方式發(fā)生變化，土地供應(yīng)全體偏緊，地價(jià)上升。2、需求量大。從目前宜城市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)已漸成主流，購房人群必將迅速擴(kuò)大。3、購買力的增強(qiáng)。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，居民購房能力將大大提高，致使房價(jià)上漲。4、住宅品質(zhì)的提高。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇范圍與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)、生活環(huán)境以及物業(yè)管理服務(wù)的要求提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。3.4競爭力分析宜城市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點(diǎn)：1、市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展；2、規(guī)模性市場將領(lǐng)導(dǎo)潮流；3、戶型面積在變小、房間在變多；4、小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞：5、成規(guī)模、重環(huán)境；6、節(jié)能建筑已成為住宅的主流；7、精裝修房需求不容忽視；8、品牌營銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn)。由于宜城市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，房地產(chǎn)市場競爭激烈，在激烈競爭的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。鑒于本項(xiàng)目開發(fā)公司實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好，可以根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤：再加上項(xiàng)目區(qū)生活與商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，可形成一個(gè)新的高檔居住市場，所以該地區(qū)市場上商業(yè)經(jīng)營場所和住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為本項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。3.5市場風(fēng)險(xiǎn)分析3.5.1主要客戶該項(xiàng)目商鋪營業(yè)對(duì)象主要面向超市的供貨商、綜合商鋪的投資者；住宅的主要對(duì)象為知識(shí)分子、較高收入的公務(wù)員、企業(yè)主和具有改革開放式思維能力的社會(huì)先行者。這部分人收入較高，投資意識(shí)強(qiáng)，對(duì)家庭居室的要求較高，且最先關(guān)注住宅品位，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。3.5.2通貨膨脹在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，其本身對(duì)通貨膨脹具有防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有的特性決定的。首先，如果通貨膨脹發(fā)展比較溫和且軟著陸的話，房地產(chǎn)市場發(fā)展也會(huì)保持健康發(fā)展態(tài)勢，價(jià)格會(huì)保持較快速度上揚(yáng)。在這種情形下，購房需求仍一如先前比較強(qiáng)勁，因?yàn)?，?duì)住宅等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資，是避免通貨膨脹帶來損失的傳統(tǒng)辦法。但是，如果通貨膨脹發(fā)展朝向惡性趨勢，即物價(jià)水平上漲很快，超過了經(jīng)濟(jì)與市場容忍的范圍，那么，人們就會(huì)向惡性通貨膨脹方向預(yù)期，這種預(yù)期會(huì)推動(dòng)人們?cè)谑袌龀霈F(xiàn)出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，反之又會(huì)推動(dòng)物價(jià)更快上升且更難控制。對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，也是一樣的，由于預(yù)期惡性通貨膨脹，購房即期需求大大增加，這必然進(jìn)一步推動(dòng)住宅價(jià)格在短時(shí)期間被大大高估，其結(jié)果是產(chǎn)生大量的泡沫，市場逐漸失去理性。由于我國對(duì)物價(jià)實(shí)行國家調(diào)控，加之外匯管理較嚴(yán)，貨幣投放警慎，惡性的通貨膨脹發(fā)生的概率極低，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)的保守措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3.5.3政策風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)開發(fā)受政治和政府政策行為影響極大，同時(shí)也受金融政策趨向和銀行利率調(diào)控影響。在政府大力推行民生及提倡和諧社會(huì)的大政策下，商品房開發(fā)和銷售有積極的宏觀政策支持和廣闊的社會(huì)市場背景；相信本項(xiàng)目由于開發(fā)周期短，政策趨向明朗，商品房開發(fā)和地產(chǎn)投資的挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存。且項(xiàng)目以立足品質(zhì)和價(jià)格兼顧為主導(dǎo)，經(jīng)綜合研究和依照現(xiàn)狀分析，在目前宏觀政策調(diào)控和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求之間，該項(xiàng)目以突出商品房開發(fā)高品質(zhì)作為支撐的情況下，政策風(fēng)險(xiǎn)較小。第四章建設(shè)規(guī)模4.1建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目總用地面積10017.8㎡，合15.02畝，總建筑面積17200㎡（其中，住宅建筑面積11900㎡，商鋪面積4530㎡，），建筑物占地面積3005.34㎡，容積率1.92，建筑密度30％，綠地面積3506.2㎡，綠化覆蓋率35％。項(xiàng)目建成后可提供4棟精品住宅，1棟2層近五千米的商鋪，600余平方米的停車場，若干垃圾收集點(diǎn)?？梢酝瑫r(shí)解決104戶住房問題，為宜城的房地產(chǎn)發(fā)展做巨大貢獻(xiàn)。4.2戶型選擇4.3建筑工藝1、室外：外墻：采用外墻漆涂料。屋面：現(xiàn)澆坡屋面頂、局部屋頂露臺(tái)。2、室內(nèi)。內(nèi)墻：清水墻。頂棚：清水墻。地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺(tái)地面水泥砂漿拉毛。窗：戶外窗用塑鋼窗、中空玻璃。門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽臺(tái)門為彩鋁門。衛(wèi)生間：清水墻、預(yù)留太陽能熱水器管線。樓梯間：墻面做仿瓷兩道，地面及踏步為水泥地面壓光。3、配套設(shè)備。電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)接口，報(bào)裝后可立即使用。市場電信光纜由科技路引入，沿主干道敷設(shè)4孔電信管道，住宅建設(shè)按每戶2對(duì)線設(shè)置。電氣配置：開關(guān)、照明、插座，獨(dú)立電表一個(gè)，住宅建筑按8千瓦／戶、商業(yè)建筑按50瓦／㎡配置，折減系數(shù)取0．4。給水：每戶獨(dú)立水表，住宅建筑按300升／人／天、商業(yè)建筑按5升／㎡／天設(shè)計(jì)。由漢江路供水主管道以DN200管道引入市場，形成環(huán)狀供水主管，沿市場主干道路以DNl50管道向建筑組群供水，每100米設(shè)一個(gè)消防栓。排水：按供水量85％有組織排水；雨水系統(tǒng)采用本地暴雨公式，重現(xiàn)預(yù)期1年，徑流系數(shù)0.6；市場雨污分流，依地勢排入漢江路污水管道，管徑DN500-600：各戶預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。供氣：由宜城市規(guī)劃中的公園路引中壓天然氣管道，在市場內(nèi)沿主干道路以DN200低壓主管向各建筑供氣，每戶設(shè)一個(gè)氣表。4、道路系統(tǒng)。道路為市場主干道和支路組成內(nèi)部入戶通道道路。主干道把市場中心、綠地、住宅組團(tuán)串在一起，形成主次合理的道路系統(tǒng)。5、市場建筑小品。安保室：區(qū)內(nèi)設(shè)保安，入口處有寬廣停車場。指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示單元號(hào)、公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人、車和公共次序安全。既有安全保護(hù)功能，又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既美化，又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形呈高低變化，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。休閑廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。6、管線綜合。市場管道布置的原則是：根據(jù)地勢由西北到東南依次為電訊、燃?xì)?、給水、雨水、污水、電力電纜。管道的避讓原則是壓力管讓重力管、可彎管讓不可彎管、支管讓主管。7、消防安全。市場內(nèi)沿主干道每100米設(shè)置不小于DN200消防栓，消防栓設(shè)置應(yīng)距道沿1米以外，市場環(huán)狀道路寬度不低于4米主干道6米以上，以利于消防車通行。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶104居住人數(shù)人364戶均人口人3.5總建筑面積M217200住宅建筑M211900商用建筑M24530容積率1.92綠地面積M23506.2綠地率%35用地平衡表項(xiàng)目單位數(shù)量總用地面積M210017.8建筑用地M23005.34道路及停車用地M2601.1公共休閑用地1000綠地M23506.24.4抗震設(shè)計(jì)地震：據(jù)史記載，宜城市少有地震發(fā)生，近代以來境內(nèi)只有1932、1936、1960、2004四個(gè)年份有輕微地震，微有震感，無損失。根據(jù)省地震局編制的《地震危險(xiǎn)區(qū)圖》表明，宜城不在地震危險(xiǎn)區(qū)范圍內(nèi)，地震烈度為5度，當(dāng)?shù)亟ㄖ镌O(shè)計(jì)抗震為6度，本項(xiàng)目按7度設(shè)計(jì)。小高層建筑物基礎(chǔ)采用筏基框架結(jié)構(gòu)，按常規(guī)混凝土結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計(jì)，抗震墻結(jié)構(gòu)設(shè)縱向和橫向抗震墻；多層建筑采用條形基礎(chǔ)。所有建筑物在裝配樓、屋蓋時(shí)，應(yīng)采取措施保證樓、屋蓋的整體性及其與抗震墻的可靠連接。第五章選址方案5.1建設(shè)地點(diǎn)目前人們租賃商鋪、選購住房，不光看房型、地段、朝向，還要選擇區(qū)位、環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，有利于市場合理布置和安全運(yùn)行及有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)出發(fā)，本項(xiàng)目選擇在農(nóng)昌路鄢城辦望江路社區(qū)開發(fā)，本地段無工廠，環(huán)境開闊、交通便利，地產(chǎn)升值潛力大，市場前景較好。項(xiàng)目用地拆遷量小，有利于減少投資、提高效益。5.2基礎(chǔ)情況通過對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測，該地塊工程地質(zhì)好，第一層為亞粘土，厚0.3--0．6米；第二層為粘土，厚約5米；第三層為亞粘土，厚約2米：第四層為沙礫堅(jiān)土，以下為第四紀(jì)沉積巖。地表土屬于四類土，輕膨脹，地基強(qiáng)度好，標(biāo)準(zhǔn)承載力3KG／cm2，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)、條形磚基礎(chǔ)。該地塊自然條件良好，開挖土石方不會(huì)影響到土地平整、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。5.3自然條件氣候、氣象：宜城屬北亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫15.2℃，最高氣溫40.7℃，最低氣溫-15.1℃，多年最大降水量1152．6mm，最小降水量721．1mm，年平均降水量為846．6mm，多年24h最大降水量為65．9mm，最長連續(xù)降雨日數(shù)為13天(1970年9月16日～28日)，降水量達(dá)138．5mm。年均蒸發(fā)量1419mm。全市夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)。建設(shè)項(xiàng)目無不良?xì)夂蛘系K。第六章土地取得與利用6.1開發(fā)地的獲取該地塊土地使用權(quán)以招牌掛方式取得。拍賣于2014年7月7日，在宜城市國土資源交易中心舉辦的宜城市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓活動(dòng)舉行，競得編號(hào)為【2014】06地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，成交價(jià)為人民幣1070萬元。6.2土地利用項(xiàng)目基本情況與土地利用：項(xiàng)目建設(shè)本著適量節(jié)約土地、充分利用現(xiàn)有地形的原則，在規(guī)定的范圍內(nèi)確定宜城市“學(xué)府家園”小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積10017.8㎡，合15.02畝，總建筑面積17200㎡（其中，住宅建筑面積11900㎡，商鋪面積4530㎡，），建筑物占地面積3005.34㎡，容積率1.92，建筑密度30％，綠地面積3506.2㎡，綠化覆蓋率35％。建設(shè)項(xiàng)目用地對(duì)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施影響分析：該項(xiàng)目選址符合《2006-2020年宜城市土地利用總體規(guī)劃》，宜城市正在進(jìn)行的土地整理項(xiàng)目主要用于對(duì)宜城耕地總量的平衡，根據(jù)近年宜城市耕地總量的綜合考慮，通過土地整理項(xiàng)目效果，扣除建設(shè)用地因素外，宜城市土地總量呈平衡并有所上升。根據(jù)2012年宜城市批準(zhǔn)建設(shè)大型工業(yè)或其它占地項(xiàng)目情，而且近幾年宜城土地整理項(xiàng)目總投資規(guī)模超過億元，因此項(xiàng)目用地不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)馗乜偭縿?dòng)態(tài)平衡造成重大影響，也不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)鼗巨r(nóng)田、基本草牧場、林地規(guī)劃造成影響。補(bǔ)充耕地方案：在實(shí)際過程中遵守國土資源部門的相關(guān)規(guī)定。第七章環(huán)境保護(hù)7.1施工期環(huán)境保護(hù)7.1.1施工期污染源1、施工期噪聲污染源。施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)（見表7-1）。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)（見表7-2）。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民區(qū)。表7-1各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)79-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗機(jī)100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85表7-2交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段土方外運(yùn)大型載重機(jī)90底板與結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-85裝修階段各種裝修材料及主要設(shè)備輕型載重卡車752、施工期揚(yáng)塵。施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵：建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。3、施工期廢水污染源。施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。4、施工期固體廢棄物。施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。7.1.2施工期環(huán)境保護(hù)通過對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：1、現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；施工中盡量采用商品混凝土，零星混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。2、施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。3、施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用。4、建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工。本地區(qū)為城市中心區(qū)，對(duì)噪聲敏感，工地周圍樹立高于2.5米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音，施工過程中嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)丨h(huán)境部門關(guān)于建筑噪聲的管理規(guī)定，每日22：00—次日06：00為禁止施工時(shí)間。5、改造拆遷過程中產(chǎn)生的建筑垃圾送住指定的地點(diǎn)堆放。7.2項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目無工業(yè)生產(chǎn)，不產(chǎn)生工業(yè)廢棄物，主要污染源為生活廢水、生活垃圾、少量的固體廢棄物。本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有生活污水和洗浴廢水，每天產(chǎn)生污水205噸，采用生物膜法微動(dòng)力工藝處理池進(jìn)行處理和消毒，消毒后的污水經(jīng)砂濾池過濾后即可達(dá)到雜用水標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入中水池中回用或外排；生活垃圾根據(jù)測算日均約為2噸，按宜城市現(xiàn)行的處理辦法，實(shí)現(xiàn)定點(diǎn)收集，按目前國內(nèi)慣例實(shí)施垃圾分類收集，定時(shí)運(yùn)輸，由宜城市環(huán)衛(wèi)局負(fù)責(zé)用專用垃圾車轉(zhuǎn)運(yùn)，并防止運(yùn)輸過程的灑漏，造成二次污染。垃圾人均日產(chǎn)量的計(jì)算方法：在日產(chǎn)日清的情況下，計(jì)算區(qū)內(nèi)一天(24h)產(chǎn)出垃圾量公式如下：R=W*S=1.2*364=437kg／日式中：R--日產(chǎn)量，kg／日；S--居住人數(shù)，指常住人口。W--人均日產(chǎn)垃圾數(shù)量，根據(jù)2005年分析數(shù)據(jù)，取值為1.2。第八章建筑節(jié)能8.1建筑節(jié)能的必要性8.1.1實(shí)施建筑節(jié)能是我國發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的需要我國的能源開發(fā)效率，低于國民經(jīng)濟(jì)的增長速度。能源短缺，已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本性的制約因素之一。節(jié)能減排和實(shí)施建筑節(jié)能，是我國的一項(xiàng)重要國策?！吨腥A人民共和國節(jié)約能源法草案》已公布，不久將付諸實(shí)施，其第三十七條規(guī)定，“建筑物設(shè)計(jì)和建造應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。2002年2月18日，建設(shè)部依法頒布了76號(hào)部長令《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》，先后頒布了一系列的建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。8.1.2實(shí)施建筑節(jié)能是貫徹國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需要可持續(xù)發(fā)展的概念，是挪威前首相布倫特夫人領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合國世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)在1987年在《我們共同的未來》報(bào)告中提出的，可持續(xù)發(fā)展是指“既滿足當(dāng)代人的需要，又不損害后代人滿足需要的能力的發(fā)展”。這一概念包含的基本內(nèi)容，為世界各國所接受，并成為世界各國的發(fā)展戰(zhàn)略。1996年3月，江澤民同志在中央計(jì)劃工作座談會(huì)上指出，“所謂可持續(xù)發(fā)展，就是既要考慮當(dāng)前發(fā)展的需要，又要考慮未來發(fā)展的需要，不要以犧牲后代人利益為代價(jià)來滿足當(dāng)代人的利益。”可持續(xù)發(fā)展是集生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三位一體的協(xié)調(diào)發(fā)展。8.1.3實(shí)施建筑節(jié)能是提高人民生活質(zhì)量的需要隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們?nèi)找嬉筇岣呱钯|(zhì)量，其中包括建筑物實(shí)施保溫，以改善和提高工作生活場所的室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量。在我國北方地區(qū)實(shí)施冬季采暖，全國大部分地區(qū)實(shí)施夏季空調(diào)，已成為普通現(xiàn)象。我國在實(shí)施建筑節(jié)能之前的建筑，其圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)的熱功性能普遍不好。因此，人們普遍要求提高建筑物的保溫隔熱性能，降低采暖與空調(diào)的用能費(fèi)用，做到冬暖夏涼，改善和提高建筑物室內(nèi)的舒適度。8.1.4實(shí)施建筑節(jié)能是削減季節(jié)性用電高峰的需要由于我國南方地區(qū)的制冷空調(diào)和北方地區(qū)的采暖空調(diào)用能基本上都采用電能，因而，形成冬季和夏季的季節(jié)性用電高峰，造成季節(jié)性供電不足，拉閘限電在所難免。如果按高峰用電配置電力生產(chǎn)，又會(huì)產(chǎn)生低谷供電的電力生產(chǎn)難題。因此，實(shí)施建筑節(jié)能和合理選擇采暖空調(diào)用能，是實(shí)現(xiàn)我國電力均衡生產(chǎn)的最為有效的技術(shù)措施。8.2節(jié)能設(shè)計(jì)8.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)既能適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，又滿足消費(fèi)者的需求，提高室內(nèi)舒適度，減少空調(diào)設(shè)備，從根本上降低建筑能耗。本地區(qū)屬于氣候過渡地區(qū)，這一地區(qū)的氣候特點(diǎn)夏季氣溫較高，持續(xù)時(shí)間長達(dá)3—4個(gè)月，太陽輻射強(qiáng)度大；冬季較冷，時(shí)間長達(dá)2—3個(gè)月。該地區(qū)住宅室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量普遍較差，冬季室內(nèi)陰冷，最冷月份室內(nèi)平均氣溫只有40C—60C；夏季悶熱，最熱月份室內(nèi)氣溫高達(dá)320C左右，特別是在頂層及西曬房間顯得十分悶熱難受。建筑節(jié)能設(shè)計(jì)主要根據(jù)該地區(qū)一年四季太陽的運(yùn)行規(guī)律，分析該地區(qū)生物氣候特征，采用合適的建筑造型，以及建筑朝向產(chǎn)并采取有效的建筑遮陽措施。設(shè)計(jì)依據(jù)：(1)《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(2)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(3)《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)定》(4)《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專屬》(5)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》8.2.2主要節(jié)能設(shè)計(jì)主要指標(biāo)：本地區(qū)屬夏熱冬冷地區(qū)，為推進(jìn)夏熱冬冷地區(qū)建筑節(jié)能工作，依據(jù)《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB42／301—2005、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)))JGJl34-2001(以下簡稱節(jié)能標(biāo)準(zhǔn))，節(jié)能50％。(1)控制節(jié)能措施的規(guī)定性指標(biāo)。外墻和屋頂平均傳熱系數(shù)K值分別控制在1.0，0.7W／(m2.K)以下，建筑物南向(主要開窗面)窗墻面積比小于0.35，K值控制在3.2W／(m2.K)以下，形體系數(shù)不大于0.3。(2)控制采用節(jié)能措施后的節(jié)能綜合指標(biāo)。商鋪夏季耗冷量指標(biāo)必須小于26.6W／m2，空調(diào)年耗電量小于24.1kWh／m2，冬季耗熱量指標(biāo)必須小于17.4W／m2，采暖耗電量小于31.0kWh／m2。住宅采暖年耗電量與空調(diào)年耗電量之和的限值56.9[Eh+Ec(KW.h／m2)]圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施：在自然通風(fēng)的情況下，要使室內(nèi)氣溫低于室外氣溫的有效方法是加強(qiáng)外墻及窗戶的隔熱性能。因此，建筑外墻體采用淺色飾面來達(dá)到外墻反射隔熱的效果。圍護(hù)結(jié)構(gòu)本體節(jié)能措施主要是指墻體、屋頂、窗戶的保溫與隔熱。目前節(jié)能住宅常用的有：具有保溫、隔熱、承重且價(jià)廉的保溫墻體、外墻外保溫體系、外墻內(nèi)保溫體系、屋面保溫體系、門窗的保溫與隔熱技術(shù)。(1)保溫墻體。住宅和商鋪外墻均采用240mm厚灰沙磚：分戶墻采用240mm厚灰沙磚(部分120mm厚)或混凝土空心小砌塊，其構(gòu)造簡單、施工方便、價(jià)格低廉，生產(chǎn)能耗低、重量輕；樓板采用120砼板。(2)外墻外保溫技術(shù)。住宅和商鋪外墻均選用輕膨脹聚苯板薄抹灰外墻保溫系統(tǒng)，本方法是經(jīng)建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心評(píng)估并推廣的墻體保溫材料。突出的優(yōu)點(diǎn)是，保溫體系與外墻墻體物理性能接近，裝飾效果好，外表亮麗，施工工藝簡便。施工后K=0．86、D=4．06，符合Km<1．0、D>3．0的要求。(3)門窗節(jié)能。采用斷熱塑鋼(彩色)窗，中空玻璃結(jié)構(gòu)，保溫和隔噪性能好。1--6層外窗及陽臺(tái)門的氣密等級(jí)不低于《建筑外窗氣密性能分級(jí)及檢測方法》GB7107-2002及《建筑外門的空氣滲透性能和雨水滲透性能分級(jí)及檢測方法》GBl3686-92規(guī)定的三級(jí)；進(jìn)戶門采用乙級(jí)防火防盜鋼制保溫門。(4)屋面保溫和隔熱。在屋面上加蓋保溫隔熱的聚苯板，放在屋面結(jié)構(gòu)層上。施工后K=0.689、D=3.11，符合K≤1.0、D≥3．0的要求。(5)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施。重視遮陽板、窗簾、百葉窗等節(jié)能措施的使用。外圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)外表面采用日射吸收率較低的白色或接近白色的淺色涂料和飾面，隔熱工程的重點(diǎn)應(yīng)是東西墻；在底層商鋪的地面使用350號(hào)石油瀝青油氈防潮層加貼30mm厚聚苯乙烯擠塑板，表面用20mm厚C20細(xì)石砼保護(hù)，可實(shí)現(xiàn)K≤1.2的效果；商鋪的外挑欄板采用30mm厚聚苯乙烯擠塑板貼砼板，可以實(shí)現(xiàn)K=0.89的節(jié)能效果。內(nèi)部結(jié)構(gòu)節(jié)能措施：不論居住建筑還是商鋪，考慮圍護(hù)結(jié)構(gòu)周邊混凝土梁、柱、剪力墻等“熱橋”的影響，以保證建筑在夏季空調(diào)和冬季采暖時(shí)通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱損失與傳熱量小于標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行節(jié)能措施安排，主要方法是采用嚴(yán)格的外保溫技術(shù)。內(nèi)部結(jié)構(gòu)的節(jié)能分戶墻采用貼20mm厚聚苯板保溫，樓板采用貼20mm厚聚苯乙烯擠塑板保溫，空隙部分用建筑密封膠填充，采用本方法后可達(dá)到K=1.3的效果，符合K≤2.0的要求。建筑布局：建筑物朝向設(shè)計(jì)根據(jù)節(jié)能需要，按規(guī)范保持幢間間距全部采用南北朝向設(shè)計(jì)，減少夏季太陽照射量。在建筑的布局上舒展開敞，窗墻比采取小于0.35的國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。采用較深的門廊和遮陽板有助于導(dǎo)風(fēng)與降溫。內(nèi)部空間的組織與劃分：采用開敞的平面形式，所有房間都可直接通風(fēng)采光，保證使一套住房內(nèi)在不需要采暖與制冷的季節(jié)，可以在不同方位的房屋之間有流暢的氣流，形成穿堂風(fēng)。住宅設(shè)計(jì)“大廳小臥”，大進(jìn)深，小開間，合理分戶，主客分區(qū)，食寢分離，動(dòng)靜分區(qū)，居寢分離，有良好的空間環(huán)境和使用效果，并使其有一定的超前意識(shí)。8.3建筑物主要能耗指標(biāo)8.3.1夏熱冬冷地區(qū)公共建筑(商鋪)傳熱系數(shù)限值圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位傳熱系數(shù)KW/(m2*K)屋面≤0.70外墻（非透明幕墻）≤1.0外挑樓板≤1.0外窗（包括透明幕墻）傳熱系數(shù)KW/(m2*K)遮陽系數(shù)SC(東、南、西向/北向)單一朝向外窗（包括透明幕墻）窗墻面積比≤0.2≤4.70.2＜≤3.5≤0.550.3＜≤3.0≤0.50、0.600.4＜≤2.8≤0.45、0.550.5＜≤2.5≤0.40、0.50屋頂透明部分≤3.0≤0.48.3.2熱工數(shù)據(jù)1、商鋪熱工數(shù)據(jù)如下：外墻的平均傳熱系數(shù)為Km≤1.0；屋面的傳熱系數(shù)為Km三≤0.7；窗墻比為南北向r≤0.35，東西向r≤0.4；東西向外窗遮陽系數(shù)不大于0.60，外窗氣密性不低于Ⅱ級(jí)。2、居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)概況：體形系數(shù)，條形：≤0.3；外窗采用斷熱鋁合金中空玻璃，K=3.2；外窗及陽臺(tái)門的氣密性等級(jí)，不低于Ⅱ級(jí)；外墻平均傳熱系數(shù)，K≤1.0；分戶墻，K≤1.3；樓板采用現(xiàn)澆，執(zhí)行《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》(GB50204-2002)；部分小面積采用120厚鋼筋混凝土空心板，執(zhí)行GB／T140402007標(biāo)準(zhǔn)，用戶裝修要求用木地板K≤1.0；戶門采用鋼質(zhì)防盜防火保溫門，K=1.46經(jīng)計(jì)算建筑物節(jié)能綜合指標(biāo)，滿足采暖和空調(diào)耗電量限值31.0／240。8.3.3(住宅)條式建筑不同朝向不同傳熱系數(shù)外窗的窗墻面積比值朝向地區(qū)條件外墻和屋頂?shù)腒\D值外窗遮陽條件外窗的傳熱系數(shù)KW/(m2.K)≤4.7~＞3.2≤3.2~＞2.5≤2.5北（偏東600到偏西600）））HDD18≤2000按表8.3.4I項(xiàng)的規(guī)定0.250.350.49HDD18＞20000.50.6HDD18≤20000.30.40.5HDD18＞20000.50.7東、西（東或偏經(jīng)300到偏南600范圍）HDD18≤2000按表8.3.4II項(xiàng)的規(guī)定東0.30西0.25或西0.30東0.25東0.40西0.35或西0.40東0.350.5太陽輻射透過率≤20%0.350.5東0.70西0.60或西0.70東0.60HDD18＞2000東0.3西0.25或西0.30東0.250.5太陽輻射透過率≤20%東030西0.25或西0.30東0.250.5東0.70西0.60或西0.70東0.608.3.4(住宅)周圍結(jié)構(gòu)部分的傳熱系數(shù)K[W/(m2.K)]和熱惰性指標(biāo)建筑類別屋頂外墻外窗（含陽臺(tái)門透明部分）分戶墻和樓板底部自然通風(fēng)架空樓板架空層或樓板戶門和陽臺(tái)門芯板條式I.、Kmi≤1.0D≥3.0I.、Kmi≤1.0D≥3.0按表3.3的規(guī)定K≤2.0K≤1.5K≤0.65K≤3.0II.、K≤0.8D≥3.0II.、Kmi≤1.0D≥3.08.4項(xiàng)目建筑節(jié)能材料消耗種類及供區(qū)狀況宜城市建材行業(yè)發(fā)達(dá)，城區(qū)內(nèi)有多家中小型水泥制品企業(yè)，有馬頭山、永城等品牌水泥，鋼材可由宜城市鋼材市場供應(yīng)，產(chǎn)品質(zhì)量有保證：行政區(qū)域有砌塊生產(chǎn)廠家、屋面材料生產(chǎn)廠家、門窗玻璃廠家、防水建材直接供應(yīng)。總之，項(xiàng)目能源消耗種類供應(yīng)充分，市場平穩(wěn)。項(xiàng)目推薦使用新型頁巖空心磚、商品混凝土。8.5電氣與設(shè)備節(jié)能8.5.1為提高供電系統(tǒng)的功率因數(shù)，減少無功電能損耗，在變配電設(shè)施中設(shè)低壓靜壓電容器無功自動(dòng)補(bǔ)償裝置，使整個(gè)供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達(dá)0.95以上。路燈和草坪燈采用太陽能燈具，節(jié)約能源消耗。8.5.2選用低損耗節(jié)能型變壓器，減少變壓器的電能損耗。8.5.3在配電系統(tǒng)中安裝必要的電能計(jì)量儀表，以便對(duì)電耗進(jìn)行檢測并酌情調(diào)整負(fù)荷，減少系統(tǒng)損耗。8.5.4使用高效率的空調(diào)和采暖設(shè)備。電器部分在設(shè)計(jì)中一律采取節(jié)能電器作為標(biāo)準(zhǔn)配置，在分戶的裝修中引導(dǎo)用戶使用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能電器。8.6給水節(jié)能設(shè)計(jì)頂層太陽能熱水器陣列安置區(qū)，由開發(fā)商統(tǒng)一配置太陽能熱水器，作為節(jié)約能源、用戶自備應(yīng)急水源系統(tǒng)，不設(shè)計(jì)二次供水裝置；戶內(nèi)節(jié)水采用容積小于9升的分沖式便器。第九章項(xiàng)目實(shí)施組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施9.1組織與管理機(jī)構(gòu)辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理，內(nèi)部員工管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)。營銷部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售和管理。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，處理工程遺留。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。9.2項(xiàng)目的實(shí)施與施工組織管理9.2.1工程設(shè)計(jì)情況本工程為框架結(jié)構(gòu)高層(帶肋梁筏板基礎(chǔ))，建筑面積為總建筑面積17200㎡，其中住宅部分建筑面積11900㎡，商用建筑4530㎡。墻身砌體使用空心砌塊，應(yīng)按相關(guān)砌塊施工規(guī)范進(jìn)行施工，墻體與鋼筋混凝土柱交接處用鋼筋拉結(jié)。所有樓梯間內(nèi)墻采用混合砂漿仿瓷；其他均為清水墻。鋼筋混凝土構(gòu)造柱與磚墻聯(lián)接處每隔400mm各設(shè)拉結(jié)筋，拉結(jié)筋錨入柱300mm，錨入磚墻1000mm。9.2.2主要施工內(nèi)容的施工組織設(shè)計(jì)1、施工組織機(jī)構(gòu)及人員配備。按照建筑施工的項(xiàng)目法組織施工建設(shè)，成立“項(xiàng)目經(jīng)理部”，按項(xiàng)目法組織施工，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的獨(dú)立主體在法人授權(quán)的情況下，全面履行本項(xiàng)目合同義務(wù)、責(zé)任、權(quán)利，保質(zhì)量、保工期完成施工任務(wù)。為確保工程的順利開展，項(xiàng)目部由具備豐富施工經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員組成，在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，該部將全面負(fù)責(zé)施工、技術(shù)、質(zhì)量、安全、核算等工作，根據(jù)作業(yè)計(jì)劃和施工預(yù)算提出勞動(dòng)力、材料、機(jī)具需要用量計(jì)劃，統(tǒng)一指揮生產(chǎn)，協(xié)調(diào)落實(shí)資金和保證施工物資的供應(yīng)。確保本工程的工期、質(zhì)量、成本、安全和文明施工等五項(xiàng)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且在施工過程中接受現(xiàn)場監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督站人員的監(jiān)督檢查。2、勞動(dòng)力組織。根據(jù)工程規(guī)模，結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和復(fù)雜程度，遵循合理分工與密切協(xié)作的原則，組織高效率的施工隊(duì)伍。做好職工入場教育工作，按照開工日期和勞動(dòng)力需要量計(jì)劃，分別組織特殊工種工人分批進(jìn)場，安排好職工生活，并進(jìn)行安全、防火、文明施工和遵紀(jì)守法教育，使職工嚴(yán)格遵守上級(jí)頒發(fā)的各項(xiàng)規(guī)章制度。對(duì)特殊工種進(jìn)行上崗前的培訓(xùn)，無上崗證者嚴(yán)禁進(jìn)入現(xiàn)場施工。3、工程材料的采購和進(jìn)場計(jì)劃。各種材料除必須有出廠合格證外，瀝青、水泥、鋼材要按規(guī)定取樣做力學(xué)性能復(fù)試，防水材料必須復(fù)試：石料和砂在加工現(xiàn)場做含泥量、針片顆粒含量測定，不符合指標(biāo)堅(jiān)決不允許進(jìn)場使用。材料進(jìn)場后按施工總平面圖組織材料現(xiàn)場堆放，質(zhì)保書不合格者嚴(yán)禁進(jìn)場。4、測量放線。施工測量控制系統(tǒng)主要分為：平面測量控制、高程測量控制、垂直度的測量控制以及沉降觀測四大控制系統(tǒng)。室內(nèi)裝飾：根據(jù)建筑施工圖彈出相應(yīng)的全部墨線及有關(guān)跌級(jí)斜水等的控制線。外墻裝飾：要按圖放出陽臺(tái)(包括陽臺(tái)壓頂)、飄板(包括窗眉板)和凹凸線、花池、花架、曬衣架、門窗頂、窗臺(tái)線、立邊線、裝飾線、外墻裙、欄河壓頂線、女兒墻壓頂線等的通光和平直及大小的控制線。凡鑲貼各種規(guī)格的飾面材料應(yīng)按塊料的規(guī)格和設(shè)計(jì)要求圖案等放出分格、分色、跌級(jí)的布料墨線及收邊、收口、斜水等控制線，樓地面等應(yīng)統(tǒng)一放線，力求飾面縫線縱橫暢順。天面防水層、找平(坡)層等應(yīng)按圖紙要求放控制線，放出脊縫、順?biāo)p、伸縮縫、飾面層收口及分隔縫的控制線。5、基礎(chǔ)土方工程。按平整場地--放樁號(hào)--布置排水溝--安裝提升設(shè)備--修整出渣道路進(jìn)行場地安排。6、砌磚工程。采用主規(guī)格砌塊為主，鑲磚為次，砌塊應(yīng)錯(cuò)縫搭接。搭砌長度不得小于塊高的1／3，也不應(yīng)大于15cm。根據(jù)墻體施工平面放線和設(shè)計(jì)圖紙上的門、窗位置大小，層高、砌塊錯(cuò)縫、搭接。砌筑時(shí)應(yīng)從外墻的四角和內(nèi)外墻的交接處砌起，然后通線全墻面鋪開。砌筑時(shí)應(yīng)采用滿鋪?zhàn)钠龇?，滿鋪砂漿層每邊宜縮磚墻邊10--15mm(避免砌塊坐壓砂漿流溢出墻面)，用拉線的方法檢查其水平度。豎向灰縫可用上漿法或加漿法填塞飽滿，隨后即通線砌筑墻體的中間部分。砌塊與實(shí)心墻柱相接位置，應(yīng)按設(shè)計(jì)圖紙規(guī)定處理。如設(shè)計(jì)沒規(guī)定時(shí)，可預(yù)留鋼筋用拉結(jié)筋，拉結(jié)筋沿墻高的間距為500mm，兩端伸入墻(柱)內(nèi)各不少于700mm。鋪漿時(shí)將鋼筋理直鋪平。當(dāng)墻體水平長度大于8m時(shí)，應(yīng)設(shè)鋼筋混凝土構(gòu)造柱，構(gòu)造柱和圈梁應(yīng)在砌墻后才進(jìn)行澆注，以加強(qiáng)墻體的整體穩(wěn)定性。砌塊與門窗聯(lián)結(jié)時(shí)門洞上方兩邊過梁支座范圍應(yīng)用磚砌筑不少于四皮的實(shí)心磚，以防應(yīng)力集中導(dǎo)致出現(xiàn)裂紋。砌塊墻與梁底(或板底)的聯(lián)結(jié)可分別采用如下的兩種方法：沿梁底(或板底)要澆注混凝土?xí)r，每1.5m水平長度頂留拉結(jié)筋伸入墻一皮砌塊高度的豎向灰縫內(nèi)，與砌筑砂漿固結(jié)成整體：當(dāng)梁底(或板底)沒有預(yù)留拉結(jié)筋時(shí)，在墻頂與梁底(或板底)之間，用粘結(jié)砂漿斜砌一層(600)磚上下頂緊、灌漿堵實(shí)。7、模板工程。按圖紙尺寸制作模板，校正垂直度及頂對(duì)角線，拼縫嚴(yán)密，并用木枋壓緊，當(dāng)梁底跨度大于及等于4m時(shí)，跨中梁底處應(yīng)按設(shè)計(jì)要求起拱，如設(shè)計(jì)無要求時(shí)，起拱高度為梁跨度的千分之一至三。主次梁交接時(shí)，先主梁起拱，后次梁起拱。確?；炷猎跐仓^程中不會(huì)發(fā)生支頂下沉，支頂在樓層高度4.5m以下時(shí)，應(yīng)設(shè)二道水平拉桿和剪撐。制樓面模板時(shí)根據(jù)模板的排列圖架設(shè)支柱和龍骨，一般支柱為800--1200mm，大龍骨間距為600--1200mm，小龍骨間距為400-600mm。8、鋼筋工程。鋼筋表面應(yīng)潔凈，粘著的油污、泥土、浮銹使用前必須清理干凈，可結(jié)合冷拉工藝除銹。可用機(jī)械或人工調(diào)直，經(jīng)調(diào)直后的鋼筋不得有局部彎曲、死彎、小波浪形，其表面?zhèn)鄄粦?yīng)使鋼筋截面減小5％。9、混凝土工程。本項(xiàng)目使用商品混凝土，澆筑前應(yīng)對(duì)模板澆水濕潤，墻、柱模板的清掃口應(yīng)在清除雜物及積水后再封閉?；炷猎谶\(yùn)輸過程中，要防止混凝土離析、水泥漿流失、坍落度變化以及產(chǎn)生初凝等現(xiàn)象。如混凝土運(yùn)到澆筑地點(diǎn)有離析現(xiàn)象時(shí)必須在澆灌前進(jìn)行二次拌合?；炷吝\(yùn)輸?shù)缆窇?yīng)平整順暢，若有凹凸不平，應(yīng)鋪墊橋枋。在樓板施工時(shí)，更應(yīng)鋪設(shè)專用橋道嚴(yán)禁手推車和人員踩踏鋼筋?；炷磷缘醵房谙侣涞淖杂蓛A落高度不得超過2m，如超過2m時(shí)必須采取措施。澆筑混凝土?xí)r應(yīng)分段分層進(jìn)行，每層澆筑高度應(yīng)根據(jù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、鋼筋疏密決定。一般分層高度為插入式振動(dòng)器作用部分長度的1.25倍，最大不超過500mm。平板振動(dòng)器的分層厚度為200mm。柱混凝土應(yīng)分層澆筑振搗，每層澆筑厚度控制在500mm左右。構(gòu)造柱混凝土應(yīng)分層澆筑，每層厚度不得超過300mm。10、腳手架工程。本工程外架采用雙排扣件式鋼管落地式腳手架，主要用于結(jié)構(gòu)和裝修階段的安全防護(hù)和提供操作平臺(tái)。腳手架應(yīng)由架子工嚴(yán)格按規(guī)范搭設(shè)，搭設(shè)前進(jìn)行安全技術(shù)交底，腳手架主要受力桿件材質(zhì)應(yīng)一致，嚴(yán)禁鋼木混用。腳手架應(yīng)分部、分段按施工進(jìn)度驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可投入使用。11、樓地面工程。水灰比為0.4-0.5的素水泥漿，可在基層上均勻?yàn)⑺疂駶櫤螅偃鏊喾?，用竹掃?把)均勻涂刷，隨刷隨做面層，并控制一次涂刷面積不宜過大。12、門窗工程。塑鋼及鋁合金門窗質(zhì)量必須符合設(shè)計(jì)要求和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，門窗扇開啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，定位準(zhǔn)確，扇與框搭接量符合設(shè)計(jì)要求。門窗安裝后表面潔凈，無明顯劃痕、碰傷及銹蝕。密封膠表面平整光滑，厚度均勻。使用密封膏前，接縫處的玻璃、金屬和塑料的表面必須清潔，干燥。安裝中空玻璃及面積大于0.65m2的玻璃時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定：安裝于豎框中的玻璃，應(yīng)擱置在兩塊相同的定位墊塊上，擱置點(diǎn)離玻璃垂直邊緣的距離，宜為玻璃寬度的1／4，且不宜小于150mm；安裝于扇中的玻璃，應(yīng)按開啟方向確定其定位墊塊的位置，定位墊塊的寬度應(yīng)大于所支撐的玻璃件的厚度，長度不宜小于25mm，并應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。迎風(fēng)面的玻璃鑲?cè)肟騼?nèi)后，應(yīng)立即用通長鑲嵌條或墊片固定。密封膏封，貼縫口時(shí)，封貼的寬度和濃度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，充填必須密實(shí)，外表應(yīng)平整光潔。13、裝修施工。墻面及涂料工程：墻面抹水泥砂漿時(shí)底灰和中層用1：2.5水泥砂漿或水泥混合砂漿涂抹，并用磨板搓平帶毛面，在砂漿凝固之前，表面用掃帚掃毛或用鋼抹子每隔一定距離交叉畫出斜線。中層砂漿抹好后第二天，用1：2.5水泥砂漿或按設(shè)計(jì)要求的水泥混合砂漿抹面層，厚度5--8mm，用灰匙壓實(shí)壓光。抹墻面涂料時(shí)膩?zhàn)討?yīng)堅(jiān)實(shí)牢固，不得粉化、起皮和裂紋。外墻涂料工程，同一墻面應(yīng)用同一批號(hào)的涂料，每遍涂料不宜施涂過厚，涂層應(yīng)均勻，顏色一致。貼陶瓷面磚施工：工藝流程：基層處理吊垂直、套方、找規(guī)矩貼灰餅?zāi)ǖ鬃踊覐椏刂凭€貼陶瓷錦磚揭紙、調(diào)縫擦縫。基層為混凝土墻面時(shí)，首先將凸出墻面的混凝土剔平，對(duì)大鋼模施工的混凝土墻面應(yīng)鑿毛，并用鋼絲刷滿刷一遍，再澆水濕潤。鑲貼應(yīng)自上而下進(jìn)行，粘貼后48h，先用抹子把近似陶瓷錦磚顏色的擦縫水泥漿攤放在需擦縫的陶瓷錦磚上，然后用刮板將水泥漿往縫子里刮滿、刮實(shí)、刮嚴(yán)，再用麻絲和擦布將表面擦凈。14、屋面工程及屋面防水。防水卷材防水施工：材料進(jìn)場后檢查其出廠合格證并取樣復(fù)試，嚴(yán)格控制PVC改性瀝青卷材及配套的膠粘劑與密封材料的各項(xiàng)指標(biāo)，復(fù)驗(yàn)時(shí)有一項(xiàng)不合格，堅(jiān)決要求退場。工藝流程：基層清理--涂刷基層處理劑--附加層施工--卷材與基層表面涂刷--卷材鋪貼--卷材收頭粘結(jié)--卷頭接頭密封--儲(chǔ)水試驗(yàn)--做保護(hù)層。鋪貼卷材時(shí)按先高后低，先遠(yuǎn)后近的順序進(jìn)行，搭接寬度80--100mm：對(duì)于突出屋面的管道、女兒墻及預(yù)留孔等節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)進(jìn)行卷材補(bǔ)強(qiáng)和密封；防水層卷材在混凝土墻部位的收頭采取墊片釘子或金屬壓條將卷材固定在墻上，用密封材料封嚴(yán)，再將卷材條用壓條釘壓作蓋板，蓋板與立墻間用密封材料封固。防水層卷材在女兒墻部位的收頭方式為：卷材端口上翻至女兒墻壓頂下，固定方法同上，外做防水砂漿保護(hù)。15、水電安裝。預(yù)留預(yù)埋是給排水專業(yè)在主體施工中的工作重點(diǎn)，主要包括防水套管、穿墻、梁鋼套管、衛(wèi)生潔具排水預(yù)留洞，管道穿樓板孔洞，設(shè)備基礎(chǔ)預(yù)留孔洞及預(yù)埋件等。施工準(zhǔn)備期間，專業(yè)工長認(rèn)真熟悉施工圖紙，找出所有預(yù)埋預(yù)留點(diǎn)，并統(tǒng)一編號(hào)，同時(shí)與其他專業(yè)溝通，以避免今后安裝有沖、交叉現(xiàn)象，減少不必要的返工。嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)圖集(S235)加工制作防水套管、穿墻套管，套管長度按結(jié)構(gòu)施工圖尺寸確定，套管選用比管徑大二號(hào)的鋼管。套管安裝時(shí)將套管置于鋼筋中，焊接在鋼筋網(wǎng)中，如果需氣割鋼筋安裝的，安裝后必須用加強(qiáng)筋加固，并做好套管的防堵工作。穿墻套管安裝用砌塊找平后用砂漿固定，然后交給土建隊(duì)伍繼續(xù)施工。穿剪力墻鋼套管安裝扣做好防堵工作。PVC管的連接時(shí)粘接前應(yīng)對(duì)承插口進(jìn)行插入試驗(yàn)，插入深度一般為承口的3／4深度，試驗(yàn)合格后，用棉布將承插口需粘接部位的水分、灰塵擦試干凈，若有油污用丙酮除掉。插入粘接時(shí)將插口稍作轉(zhuǎn)動(dòng)，粘接時(shí)要注意預(yù)留方向。管道安裝工藝流程安裝準(zhǔn)備→材料檢查→預(yù)制加工→干管安裝┐┏管道試壓←支管安裝←管道試壓←立管安裝←→管道防腐→管道沖洗排水管道安裝：排水立管中心與墻面的距離：管經(jīng)（mm）5075100125150200距離（mm）60809010012013016、電氣安裝工程。本工程的電氣安裝工程主要包括變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)、有線電視等系統(tǒng)。所有配管工程必須以設(shè)計(jì)圖紙為依據(jù)，嚴(yán)格按圖施工不得隨意改變管材材質(zhì)、設(shè)計(jì)走向、連接位置，如果需改變位置走向的，應(yīng)辦理有關(guān)變更手續(xù)。暗配管應(yīng)沿最近的路線敷設(shè)，盡量減少彎頭數(shù)量，埋入墻或地面混凝土的管外壁離結(jié)構(gòu)表面間距不小于30mm。管路超過一定長度時(shí)，管路中應(yīng)加裝接線盒。加裝接線盒的位置應(yīng)便于穿線和檢修，不宜在潮濕有腐蝕性介質(zhì)的場所。鋼管的敷設(shè)一律采用套絲管箍連接，要求鋼管經(jīng)掃管后進(jìn)行管頭套絲，套絲長度以用管箍連接好后螺紋外露2--3扣為宜，套絲完成后應(yīng)檢查是否光滑、平整，一般需對(duì)管口作二次切剖處理，以便保持光滑、平整，不損傷管內(nèi)導(dǎo)線，暗配管安裝完成后，至少每1.5米固定一道，以防混凝土澆搗時(shí)管子松動(dòng)、移位。箱盒預(yù)埋時(shí)采用做木模的方法。本工程按三類防雷設(shè)計(jì)。在屋面利用金屬板作接閃器，利用大樓樁基、結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)、樓層現(xiàn)澆混凝土板內(nèi)鋼筋作接地極，柱子中外側(cè)兩根主筋等作為接地線，連接成可靠的電氣通路。17、現(xiàn)場施工平面布置。工地辦公室、工人宿舍等擬另設(shè)在工地外。磚、砂石堆放、砼攪拌站和材料堆場布置在施工現(xiàn)場兩側(cè)空地，內(nèi)置兩臺(tái)砼攪拌機(jī)，兩臺(tái)砂漿攪拌機(jī)。主體和裝飾施工階段至少安放8臺(tái)高速提升塔架。作為材料垂直運(yùn)輸機(jī)具。鋼筋、木材加工利用建筑物空隙作為加工場地和堆放場地。9.3安全生產(chǎn)9.3.1建筑安全的預(yù)測建筑工地可能造成安全事故的主要有：機(jī)械設(shè)備防護(hù)裝置不到位、設(shè)備帶病工作、電氣安裝不規(guī)范或未設(shè)置保護(hù)裝置、手動(dòng)及電動(dòng)工具未設(shè)置漏電保護(hù)裝置、腳手架的搭建不規(guī)范、通道及通道口未設(shè)置防、危險(xiǎn)地帶未設(shè)置標(biāo)識(shí)等。9.3.2安全生產(chǎn)1、建立健全安全組織機(jī)構(gòu)。實(shí)行單位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)全施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)，專職安全員對(duì)部位負(fù)責(zé)，班組長，班組安全和施工技術(shù)員對(duì)各自的施工區(qū)域負(fù)責(zé)，操作者對(duì)自己的工作范圍負(fù)責(zé)的“四負(fù)責(zé)”制度。未取得安全生產(chǎn)許可證的施工企業(yè)不得進(jìn)場施工。2、規(guī)范建筑業(yè)分包及完善安全法。嚴(yán)禁業(yè)主方肢解分包，嚴(yán)禁多次轉(zhuǎn)包，加強(qiáng)總承包商對(duì)分包的管理。為施工操作人員提供可靠的安全防護(hù)設(shè)施用品，不得強(qiáng)令民工冒險(xiǎn)作業(yè)、長期連續(xù)作業(yè)。3、加強(qiáng)安全教育。對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場的所有人員都必須進(jìn)行安全法律、法規(guī)、安全生產(chǎn)知識(shí)、操作技能培訓(xùn)，考核合格后方可進(jìn)場；特種崗位作業(yè)人員一律憑操作崗位證書上崗；對(duì)持證的架子工定期進(jìn)行體驗(yàn)；對(duì)施工生產(chǎn)中違章操作員工一律停工。4、加強(qiáng)安全技術(shù)管理與協(xié)調(diào)。要編制有針對(duì)性的安全技術(shù)措施，每日有班組長、班組安全員對(duì)當(dāng)天工作操作工序提出安全要求。定期召開安全生產(chǎn)管理工作會(huì)議定期檢查安全工作。實(shí)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一指揮，加強(qiáng)條條、條塊、塊塊之間的協(xié)調(diào)配合。5、加強(qiáng)現(xiàn)場安全監(jiān)督。一是按規(guī)定使用“三保”。二是機(jī)械設(shè)備防護(hù)裝置一定要齊全有效。三是塔吊等起重設(shè)備必須有限位裝置，不準(zhǔn)帶病運(yùn)轉(zhuǎn)，不準(zhǔn)超負(fù)荷作業(yè)，不準(zhǔn)在運(yùn)轉(zhuǎn)中維修保養(yǎng)。四是架設(shè)電線，線路必須符合本市電力公司的技術(shù)操作規(guī)定，電氣設(shè)備全部接地接零。五是電動(dòng)機(jī)械和電動(dòng)手持工具要設(shè)漏電掉閘裝置。六是腳手架材料及腳手架的搭設(shè)必須符合規(guī)程要求。七是各種纜繩及其設(shè)備必須符合規(guī)程要求。八是在建工程的樓梯口，電梯口，予留洞口、通道口，必須有防護(hù)設(shè)施。九是嚴(yán)禁穿高跟鞋，拖鞋，赤腳進(jìn)入施工場地。高空作業(yè)不準(zhǔn)穿硬底和帶釘易滑的鞋靴。十是施工現(xiàn)場的懸口，陡坎等危險(xiǎn)地區(qū)應(yīng)有警戒標(biāo)志，夜間要紅燈示警。第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2014年10月土建破土開工，至2016年10月竣工。2014年8-9月項(xiàng)目完成前期準(zhǔn)備工作；2014年10月-2016年6月完成土建部分；2016年7月開始部分建筑水電安裝；2016年8月部分房屋主體封頂并開始房產(chǎn)預(yù)售；2016年9月完成各單體的竣工驗(yàn)收，并開始室外工程施工；2016年10月項(xiàng)目完成全部工程建設(shè)。第十一章項(xiàng)目招標(biāo)方案依照國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2000年第3號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，本項(xiàng)目建設(shè)須進(jìn)行招標(biāo)。11.1招投標(biāo)依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及相關(guān)法規(guī)和規(guī)范性文件；《合同法》中有關(guān)規(guī)定。11.2招標(biāo)范圍設(shè)計(jì)、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理全部招標(biāo)；設(shè)備和材料除個(gè)別常規(guī)設(shè)備及一般材料直接購買外，其余重要設(shè)備和材料均實(shí)行招標(biāo)。11.3招標(biāo)組織形式結(jié)合公司的技術(shù)和人才等力量，本項(xiàng)目招標(biāo)組織形式采取委托招標(biāo)的組織形式。評(píng)標(biāo)工作應(yīng)按照嚴(yán)肅、認(rèn)真、公平、公正、科學(xué)合理、客觀全面、競爭優(yōu)選、嚴(yán)格保密的原則進(jìn)行，保證所有的投標(biāo)人的合法權(quán)益。11.4招標(biāo)方式設(shè)計(jì)、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理、重要設(shè)備和材料等采取公開招標(biāo)的方式.表11-1招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√其它第十二章原材料供應(yīng)宜城建材行業(yè)較發(fā)達(dá)，城區(qū)內(nèi)建有較大的水泥制品廠，年生產(chǎn)能力折合水泥原料5萬噸，還有年產(chǎn)能力15萬立方商品混凝土攪拌站為全市建筑行業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保障建筑質(zhì)量。城區(qū)內(nèi)還有多家中小型的水泥制品企業(yè)，可為項(xiàng)目建設(shè)提供供給，并在建材價(jià)格上提供更大的選擇范圍。宜城市區(qū)域內(nèi)有葛州壩水泥廠等水泥生產(chǎn)企業(yè)，城區(qū)建材商常年經(jīng)營華新水泥、葛州壩水泥等名牌水泥，價(jià)格穩(wěn)定，有利于降低建設(shè)成本。鋼材可由宜城市建材大市場提供，該市場是一家規(guī)范的建材專營市場，產(chǎn)品質(zhì)量有保證，價(jià)格公平合理。本區(qū)域內(nèi)有多家砌塊生產(chǎn)廠家、屋面材料生產(chǎn)廠家，產(chǎn)品供大于求，市場競爭激烈，價(jià)格低。總之，項(xiàng)目建設(shè)原材料生產(chǎn)廠家正規(guī)，供應(yīng)充分，市場平穩(wěn)，處于較低的價(jià)格水平，有利于節(jié)省建設(shè)投資，提高建設(shè)質(zhì)量。第十三章投資估算及資金籌措13.1投資估算宜城市“學(xué)府家園”小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積10017.8㎡，合15.02畝，總建筑面積17200㎡（其中，住宅建筑面積11900㎡，商鋪面積4530㎡，），建筑物占地面積3005.34㎡，容積率2.65，建筑密度30％，綠地面積3506.2㎡，綠化覆蓋率35％。本項(xiàng)目總投資為3347萬元，其中：建筑工程費(fèi)1949萬元工程建設(shè)其他費(fèi)用1239萬元基本預(yù)備費(fèi)159萬元（詳見投資估算表）。表13-1標(biāo)準(zhǔn)概況序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容或標(biāo)準(zhǔn)1結(jié)構(gòu)類別框架2層數(shù)7層(商鋪1層),6層（一樓為商鋪），3層（一樓為商鋪）3標(biāo)準(zhǔn)層層高住宅2.8米、商鋪層高4．5米4檐高21.3米(最高)5基礎(chǔ)形式筏基，抗震設(shè)防烈度7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度0．05g，建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。6樓板砼現(xiàn)澆7屋面形式坡頂瓦屋面與SBS改性瀝青油氈防水平屋面8地面裝修細(xì)石砼9內(nèi)墻裝修砂漿粉刷，天棚大白漿10外墻裝修面磚／涂料11櫥衛(wèi)集中式排煙12門窗塑鋼／鋁合金門窗，進(jìn)戶防盜門13水電氣分戶計(jì)量，普通電氣照明、給排水、天然氣管道到戶；太陽能熱水器管路預(yù)留14視訊端口到戶15安防周界及主通道全天候監(jiān)控／錄像16停車位集中停車場17公共樓道設(shè)防滑條的水泥地面和踏步項(xiàng)目工程總投資估算表（萬元）序號(hào)費(fèi)用名稱單位面積單價(jià)投資額估算說明合計(jì)建設(shè)投資30171建筑工程費(fèi)19491.1住宅平方米1190090010711.2商用平方米453010004531.3圍墻和大門1001.4電梯套43000001201.5供水工程平方米1720012151.6供電工程平方米1720033401.7弱電工程平方米1720015181.8消防工程平方米1720035421.9照明工程平方米1720010121.10供氣工程平方米1720020241.11環(huán)保工程平方米1720025301.12綠化工程平方米3506.2150242工程建設(shè)其他費(fèi)用12392.1建設(shè)管理費(fèi)58工程費(fèi)用*3%2.2前期工作費(fèi)39工程費(fèi)用*2%2.3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)58工程費(fèi)用*3%2.4工程保險(xiǎn)費(fèi)5工程費(fèi)用*0.3%2.5聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)9工程費(fèi)用*0.5%2.6土地使用權(quán)費(fèi)1070拍賣取得3基本預(yù)備費(fèi)159工程費(fèi)用*5%4總投資334713.2資金籌措項(xiàng)目建設(shè)需要資金總額3347萬元，擬由建設(shè)單位自籌。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)14.1計(jì)劃銷售收入以宜城市同類地段當(dāng)前的商品房銷售價(jià)格為市場基準(zhǔn)參考，預(yù)測算總銷售收入為：因本項(xiàng)目為還建項(xiàng)目，故有一部分面積不做銷售，商用商鋪：4530-756（還建部分）平方米X5000元/平方米=1887萬元民用住宅：11900-3700（還建部分）平方米X2600元/平方米=2132萬元總銷售收入=商鋪銷售收入+住宅銷售收入=4019萬元14.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)14.2.1項(xiàng)目盈利能力本項(xiàng)目總銷售收入為4019萬元。表14-1項(xiàng)目銷售收入表項(xiàng)目數(shù)量(m2)單價(jià)(元/m2)銷售收入(萬元)商業(yè)鋪面377450001887住宅820026002132合計(jì)401914.2.2利潤估算本項(xiàng)目利潤總額為245萬元。見表14-2項(xiàng)目利潤估算表。表14-2項(xiàng)目利潤估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)金額(萬元)1營業(yè)收入40192營業(yè)稅金及附加2252.1營業(yè)稅營業(yè)收入的5%2012.2城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅的7%142.3教育附加費(fèi)營業(yè)稅的3%62.4堤防費(fèi)營業(yè)稅的2%43管理費(fèi)用營業(yè)收入的3%1214項(xiàng)目建設(shè)投資33475所得稅按25%826利潤總額245