商業(yè)街可行性研究報(bào)告

商業(yè)街可行性研究報(bào)告(本文檔為word格式，下載后可修改編輯!) 0 3 5 51.4開發(fā)企業(yè)概況 51.5項(xiàng)目綜合評價(jià) 6 82.1選址分析 82.2建設(shè)條件 3.1市場分析 3.2項(xiàng)目特點(diǎn)分析 3.3市場營銷策略 4.2建筑設(shè)計(jì) 4.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 4.4電氣設(shè)計(jì) 4.5給排水設(shè)計(jì) 5.1環(huán)境保護(hù) 6.1項(xiàng)目組織管理 6.2建設(shè)工期安排 第7章投資估算與資金籌措 7.1投資估算 8.1評價(jià)依據(jù)與說明 8.2收入估算 8.3盈利能力分析 8.4清償能力分析 8.5資金平衡分析 8.6敏感性分析 8.7臨界點(diǎn)分析 8.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9.1經(jīng)濟(jì)影響分析 9.2社會影響分析 9.3適應(yīng)性分析 9.4社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 第10章結(jié)論與建議 1.1項(xiàng)目概述1.1.1項(xiàng)目名稱：某某商業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目1.1.2建設(shè)單位：某某置業(yè)有限公司1.1.3建設(shè)地點(diǎn)：該建項(xiàng)目建設(shè)用地位于某某市貴池中學(xué)周邊，工程場界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學(xué)。其地理位置位于某某市中心區(qū)域。1.1.4主要建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：該建項(xiàng)目占地面積39087平方米，總筑面積181076平方米，主要建筑物情況見表1-1。表1-1主要建筑物一覽表建筑分類建筑名稱建筑面積(吊)備注地上建筑1#樓2*樓3#樓4#樓3～4層，為商業(yè)用途。5#樓15層，1～4層為商業(yè)用途，5～15層為單身公寓。地下建筑l#樓地下室地下一層面積21617吊，地下二層面積20274吊。2#樓地下室地下一層。1.1.5投資估算與資金籌措：項(xiàng)目總投資估算為84679萬元，其中含建設(shè)期利息1350萬元。資金籌措計(jì)劃為：企業(yè)自籌25404萬元，樓盤預(yù)售款49275萬元，申請銀行貸款10000萬元。1.1.6進(jìn)度計(jì)劃：本項(xiàng)目擬在3年內(nèi)建設(shè)完畢，5年內(nèi)銷售資金全部商業(yè)街可行性研究報(bào)告回籠(含建設(shè)期)。1.1.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-2項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表序號單位指標(biāo)備注技術(shù)指標(biāo)1總占地面積平方米2總建筑面積平方米其中：地上總建筑面積平方米計(jì)算容積率地下總建筑面積平方米不計(jì)算容積率3建筑占地面積平方米4綜合容積率5建筑密度%6綠地率%7居住戶數(shù)戶8機(jī)動(dòng)車停車位輛其中：地面停車輛地下停車輛二二二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資萬元2銷售收入萬元3上繳稅收萬元4稅后利潤萬元5投資利潤率%6資本金利潤率%7內(nèi)部收益率%稅后8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅后9借款償還期年3貸款意向1.2編制依據(jù)商業(yè)街可行性研究報(bào)告(1)《某某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》年)《某某商業(yè)街規(guī)劃方項(xiàng)目設(shè)計(jì)》項(xiàng)目單位提供的其他資料有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料1.3研究范圍我們受建設(shè)單位委托，對工程項(xiàng)目的必要性、建設(shè)條件、工程方案、市場環(huán)境、投資構(gòu)成與能力、財(cái)務(wù)效益與社會效益、環(huán)境影響等方面進(jìn)行分析論證，為單位決策和融資提供參考，為初步設(shè)計(jì)提供依據(jù)。1.4開發(fā)企業(yè)概況企業(yè)名稱：某某省某某市某某置業(yè)有限公司企業(yè)住所：某某市長江中路30號法定代表人：華某某注冊資本：5000萬元公司類型：其他有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售1.5項(xiàng)目綜合評價(jià)1、本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。2、某某商業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目在某某市主城區(qū)以打造某某市一流商業(yè)體為目標(biāo)，引領(lǐng)某某時(shí)尚文化為宗旨，建設(shè)某某第一個(gè)城市綜合體，為人們購物、餐飲、休閑、逛街和朋友聚會等提供一站式服務(wù)，具有全客層特點(diǎn)。城市綜合體是商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢，目前某某市大型百貨、超市僅有時(shí)代、商之都兩家，而城市綜合體有限公司洞察商業(yè)先機(jī)，選擇高水平設(shè)計(jì)，將理所當(dāng)然的受到市場青睞和回報(bào)。3、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于位于某某市貴池中學(xué)周邊，工程場界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學(xué)，是宜商宜居的優(yōu)良地段，建設(shè)開發(fā)條件優(yōu)越。在某某市總體規(guī)劃和城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，秋浦路、翠柏路、池陽路均是某某市市級商業(yè)中心和商業(yè)街的發(fā)展目標(biāo)，建設(shè)本項(xiàng)目是實(shí)施某某城市發(fā)展規(guī)劃的需要。4、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)商業(yè)建筑和居住建筑，為城市發(fā)展和就業(yè)提供綜合性商業(yè)平臺，為城市居住提供優(yōu)越的居所，以此確定相應(yīng)的投資水平和價(jià)格水平，市場目標(biāo)明確，規(guī)劃設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)確。規(guī)模擴(kuò)張的加快，房求和房價(jià)仍將保持平穩(wěn)上升。最近的某某市主城區(qū)房地產(chǎn)市場情況分析報(bào)告顯示，2010年我市主城區(qū)房地產(chǎn)市場交易繼續(xù)穩(wěn)步增長，需求旺盛。項(xiàng)目市場前景良好。6、國務(wù)院已正式批準(zhǔn)實(shí)施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》該規(guī)劃是國家層面的戰(zhàn)略規(guī)劃，某某是“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”的重要組成部分。隨著某某市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的建設(shè)，我市房地產(chǎn)市場正迎來一個(gè)黃金時(shí)代。7、該項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃與國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，環(huán)境保護(hù)措施完備，工程方項(xiàng)&項(xiàng)目建設(shè)在可一定程度上滿足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)，具有良好的社會效益。9、財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益良好，有稅后利潤19088.09萬元，資本金利潤率100.18%,投資利潤率30.06%,內(nèi)部收益率26.86%,上繳稅收17088.88萬元。敏感性分析表明，項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。清償能力分析表明，項(xiàng)目有足夠的還款能力。該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行性。商業(yè)街可行性研究報(bào)告某某商業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目用地位于某某市城區(qū)核心區(qū)域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學(xué)。秋浦路為某某市城區(qū)最早和最熱鬧的商業(yè)街道，翠柏路和池陽路是某某市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃規(guī)劃精心打造的特色商業(yè)街，與主要商業(yè)街道共本項(xiàng)目基地緊鄰貴池中學(xué)，向北一里有百荷公園，向東一里有清溪河，西北一里為某某古城墻遺址，東北不到一里有農(nóng)貿(mào)市場，是宜商宜居的優(yōu)良地段。2.2建設(shè)條件通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)馀涮讞l件等均能滿足項(xiàng)目建設(shè)和營運(yùn)要求。2、水文條件：某某市水資源豐富，主要由長江、河流、湖泊和水庫四部分組成。長江在某某市境內(nèi)全長160公里，每年四月份江水上漲，5-8月份進(jìn)入汛期，歷年平均水位9.20米，多年平均流量為29500立方米/秒。境內(nèi)河流主要有青通河、九華河、陵陽河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黃盆河、龍渡河、龍泉河等，雨量充沛，豐水年月在4-8月份，枯水在冬季。商業(yè)街可行性研究報(bào)告分明，降雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量1502mm,平均溫度16.1,平均無霜期240天。年平均日照1968.5小時(shí)，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。對項(xiàng)目建設(shè)無不利影響，建設(shè)過程中要注意冬雨季施工質(zhì)量?；撅L(fēng)壓：0.40kpa基本雪壓：0.70kpa4、地震：某某市所在區(qū)域，地震活動(dòng)頻繁，但震級較低，查《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001),地震動(dòng)峰值加速度為0.05g,相應(yīng)區(qū)域地震基本烈度為6度。第3章市場分析及營銷策略某某市位于某某省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山，是長江南岸重要的濱江港口城市和省級歷史文化名城，也是某某省“兩山一湖”(黃山、九華山、太平湖)旅游區(qū)的重要組成部分?，F(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、石臺縣、青陽縣和九華山風(fēng)景區(qū)，總面積8272平方公里，總?cè)丝?58萬。全市生態(tài)環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)與人口、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，是中國第一個(gè)國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。某某是國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、實(shí)施《中國21世紀(jì)議野生動(dòng)植物資源種類繁多，僅中藥材就有1300多種。已探明有工業(yè)開采價(jià)值的礦藏年在全省17個(gè)市中居第2位，達(dá)到16%。性工程。沿江高速、銅九鐵路、安景高速的通車，九華山機(jī)場、寧宜城際鐵路某某段正在加快建設(shè)，國內(nèi)風(fēng)景區(qū)首條輕軌一九華山旅游軌道交通項(xiàng)目、望東長江公路大橋、江口港區(qū)鐵路專用線開工建設(shè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成；本形成，城市品位不斷提升，城市容量不斷擴(kuò)大，為科學(xué)發(fā)展提供了空間；發(fā)展平臺基本形成，園區(qū)建設(shè)已達(dá)到40平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃達(dá)到100平方公里?；A(chǔ)承載力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境得到改善和提升。到2008年底，某某市主城區(qū)城市人口由2001年的11.6萬人發(fā)展到22.91萬人，建成區(qū)面積由2001年的12.3平方公里擴(kuò)大到26.33平方公里，均大大超過《某近五年來全市人民收入變化情況表人民收入2004年2005年2006年2007年2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(萬元)增長率(%農(nóng)村民人均可支配收入(萬元)增長率(%生改善”的良好態(tài)勢。據(jù)政府工作報(bào)告，預(yù)計(jì)，全市生產(chǎn)總值225億元，與2000年相比增長274%,與2008年相比增長17%;財(cái)政收入33.18億元，與2000年相比增長621%,與2008年相比增長27%;全社會固定資產(chǎn)投資總額260億元，與2000年相比增長1412%,與2008年相比增長45%;社會消費(fèi)品零售總額79億元，與2000年相比增長216%,與2008年相比增長19%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14200元，與2000年相比增長194%,與2008年相比增長10.5%;農(nóng)民人均純收入5280元，與2000年相比增長155%,與2008年相比增長11%?？梢钥闯?，雖然某某市目前城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量不大，但發(fā)展條件優(yōu)越，發(fā)展基礎(chǔ)不斷加強(qiáng)，發(fā)展優(yōu)勢不斷提高，發(fā)展速度不斷加快。城市的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的市場需求。商業(yè)街可行性研究報(bào)告某某市總體規(guī)劃將某某市設(shè)計(jì)為“一城五區(qū)、臨江環(huán)湖”的城市格局，以老城區(qū)為主的中心城區(qū)部分主要以居住、辦公和商業(yè)服務(wù)為主要職能。市級商業(yè)金融中心布置在秋浦路、長江路匯合處的中心地段。商業(yè)街以秋浦路為軸線發(fā)展為主，西向聯(lián)系杏花村、三臺山公園，東面連接孝肅街歷史街區(qū)和濱湖廣場及文化中心。商業(yè)金融中心區(qū)具備商業(yè)、金融、辦公、信息、管理的綜合功能，其他主要服務(wù)設(shè)施也依托其發(fā)展。建設(shè)少量規(guī)模較大、檔次較高、功能齊全、服務(wù)配套、設(shè)施先進(jìn)的大中型商場或購物中心。運(yùn)用城市土地配置的市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制，促進(jìn)形成市中心區(qū)的商業(yè)金融核心地塊。某某市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃提出積極推進(jìn)改造傳統(tǒng)商業(yè)中心，增強(qiáng)個(gè)性化、特色化、品牌化和網(wǎng)絡(luò)化商業(yè)功能。未來的市級商業(yè)中心應(yīng)以現(xiàn)狀十字街與杏村商業(yè)街為基礎(chǔ)，向東向北拓展商業(yè)中心用地，通過對主要商業(yè)街道進(jìn)行業(yè)態(tài)整合，控制新增非商業(yè)建筑，增設(shè)上檔次、有一定規(guī)模的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃精心打造翠柏路、池陽路旅游特色商業(yè)街，與主要商業(yè)街道共同構(gòu)筑主城區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。加大舊城改造力度，完善城市功能，提升并壯大核心區(qū)，優(yōu)化用地布局，積極改造現(xiàn)有商業(yè)街，完善綜合和特色商業(yè)街的建設(shè)，合理布局大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，全力打造市級商業(yè)中心。優(yōu)化杏村西街和百荷公園步行街的環(huán)境建設(shè)，同時(shí)建設(shè)池陽路步行旅游特色商業(yè)街，打造步行者購物天堂。改造并完善長江路綜合商業(yè)街、翠柏路旅游特色商業(yè)街和東湖路觀光休閑商業(yè)街的建設(shè)；建設(shè)杏村東路風(fēng)味小吃特色街和南湖水街。本項(xiàng)目完全符合上述規(guī)劃內(nèi)容，具有良好的支持背景。2010年1月12日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)今年國務(wù)院第一個(gè)頒布實(shí)施的區(qū)域規(guī)劃，對于崛起中的某某具有重要的里程碑意義。某某被列入“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”,某某市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)總體構(gòu)想提出，到2015年，全市生產(chǎn)總值跨入全省第二方陣，人均生產(chǎn)總值躋身全商業(yè)街可行性研究報(bào)告省第一方陣，實(shí)現(xiàn)“總量居中、人均居前、速度居先、環(huán)境居優(yōu)”的目標(biāo)，五大組團(tuán)成為現(xiàn)代化大工業(yè)和物流業(yè)的重要集聚區(qū)，初步形成中等規(guī)模的新興產(chǎn)業(yè)化城市、生態(tài)宜居城市、國際旅游目的地城市和長江經(jīng)濟(jì)帶重要濱江港口城市。隨著某某市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的建設(shè)，將有利于房地產(chǎn)開發(fā)，意味著我市房地產(chǎn)市場正迎來一個(gè)黃金時(shí)代。2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%;辦公樓銷售面積增長30.8%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。從09年全年來看，全國商品房銷售形勢經(jīng)歷了回暖、暢旺到火爆三個(gè)階段，量價(jià)增長遠(yuǎn)超年初預(yù)期，甚至超過了2007年，銷售面積和銷售金額均創(chuàng)歷史新高，兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增幅也同時(shí)創(chuàng)下歷史新高。全國全年商品房平均成交均價(jià)4695元/平方米，同比增長21%,遠(yuǎn)高于07年3885元/平方米的水平。2009年份某某市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場交易量各房地產(chǎn)投資增幅明顯。1-12月份我市主城增長100.05%。其中住宅14.15億元，商業(yè)房15.17億元，辦公房6.57億元。商品房新開工面積增幅較大。1-12月份我市主城區(qū)商品房新開工面積154.08萬平方米，同比增長45.36%。其中住宅69.26萬平方米，商業(yè)房57.23萬平方米，辦公房27.58萬平方米。商品房竣工面積保持增長。1-12月份我市主城區(qū)商品房竣工面積110.46萬平方米，同比增長78.16%。其中住宅81.91萬平方米，商業(yè)房23.41萬平方米，辦公房截止2009年12月底，我市主城區(qū)商品房累計(jì)可售量為120.79萬平方米，其中商品住房88.4萬平方米，其中1年以上待銷售商品房的面積為40.2萬平方米(含住宅18.32萬平方米)。2009年1-12月我市主城區(qū)共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積129.91萬平方米，同比上升2.22%,其中住宅84.74萬平方米，同比下降1.95%。2009年1-12月份我市主城區(qū)各類商品房銷售(簽約)面積共139.34萬平方米(預(yù)售房銷售面積108.2萬平方米，現(xiàn)房銷售面積31.14萬平方米),同比08年全年增長144.69%,其中商品住宅銷售(簽約)面積共102.95萬平方米，同比08年全年增長114.69%。2009年1-12月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中，價(jià)格在800元/平方米以下的為0.27萬平方米，占總成交量的0.26%;價(jià)格在800-1000元/平方米的銷售面積為0.74萬平方米，占總成交量的0.72%;價(jià)格在1000-1500元/平方米的銷售面積為1.7萬平方米，占總成交面積的1.65%;價(jià)格在1500-2000元/平方米的銷售面積為7.74萬平方米，占總成交面積的7.26%;價(jià)格在2000-2500元/平方米的銷售面積為33.77萬平方米，占總成交面積的32.8%,價(jià)格在2500-3000元/平方米的成交面積為35.93萬平方米，占總成交面積的34.9%;價(jià)格在3000-4000元/平方米的成交面積為20.44萬平方米，占總成交面積的19.85%;價(jià)格在4000-5000元/平方米的成交面積為1.15萬平方米，占總成交面積的1.12%;價(jià)格在5000元以上的成交面積為1.48萬平方米，占總成交面積的1.44%。從以上數(shù)據(jù)來看2000-3000元/平方米的占總成交面積的68.73%,是目前市場的主導(dǎo)消費(fèi)價(jià)格，但3000-4000元/平方米的房價(jià)比例有所提高，我市總體房價(jià)處于緩慢但穩(wěn)定的上升中。(二)面積階段供銷結(jié)構(gòu)情況2009年1-12月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中，90平方米以下的成交面積為15.2萬平方米，占總成交面積的14.78%;90-100平方米的成交面積為11.74萬平方米，占總成交面積的11.4%;100-120平方米的成交面積為31.13萬平方米，占總成交面積的30.24%;120-144平方米的成交面積為22.34萬平方米，占總成交面積的21.7%;144-180平方米的成交面積為11.57萬平方米，占總成交面積的11.24%;180平方米以上的成交面積為10.96萬平方米，占成交面積的10.65%。從以上分析數(shù)據(jù)看，我市商品房的熱銷戶型集中在90-144平方米之間，占總交易量的72.5%,中小戶型增多體現(xiàn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向于合理化。(三)購房對象結(jié)構(gòu)分析從商品房住房購買對象分類來看，1-12月本市區(qū)居民購房比例約占總成交的63.7%;其市其它地區(qū)約占11.9%;本省其它地區(qū)約占17.6%;外省市約占7%。從以上數(shù)據(jù)來看，本市區(qū)以外人口占總成交比例的36.3%。這說明我市對周邊地區(qū)人口2009年1-12月份我市主城區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為3033.18元/平方米，同比上升7.09%;商品住房平均銷售價(jià)格為2485.14元/平方米，同比上升2.95%。我市由于市場總量較小，一些大項(xiàng)目進(jìn)入市場后其價(jià)格對市場價(jià)格富廣場”、“金匯廣場”等一批商業(yè)辦公用房為主的預(yù)售項(xiàng)目造成了5月、10月份商業(yè)用房成交均價(jià)驟升的情況，12月以來無大型商業(yè)樓盤開盤。排除此類偶然因素，我市房地產(chǎn)市場總體處于穩(wěn)定態(tài)勢。從以上分析情況看今年全年度我市房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)步增長，特別是9-12三個(gè)月市場交易量增長幅度較上半年更為明顯，顯示一方面宏觀經(jīng)濟(jì)情況較好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉動(dòng)房地產(chǎn)市場消費(fèi)的作用，預(yù)計(jì)短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場仍將保持持續(xù)增長勢頭。2009年全國房地產(chǎn)市場急劇升溫，具有一定的合理性，這種合理性表現(xiàn)在三個(gè)方面：其一，住房剛性需求客觀存在；其二，去年中央實(shí)行的寬松政策發(fā)揮積極效果；其三，資金流動(dòng)性過剩導(dǎo)致通脹預(yù)期大增，資本避險(xiǎn)因素推動(dòng)房產(chǎn)成交放量。但流動(dòng)性過剩引發(fā)的投資需求主要集中在大城市和東部城市，其向中小城市和西部城市傳導(dǎo)針對部分城市出現(xiàn)房價(jià)上漲過快等問題，2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,“國十一條’主要內(nèi)容是增加保障性住房和普通商品住房有效供給，抑制投資投機(jī)性購房需求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制度，強(qiáng)化商品住房價(jià)格監(jiān)管和擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，實(shí)行土地合理供應(yīng)，加強(qiáng)商品房銷售管理，控制不斷上揚(yáng)的房價(jià)，引導(dǎo)合理的住房結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。這一政策出臺，表達(dá)了中央遏制房地產(chǎn)過快上漲的決心和信心，但全國各地情況不同，全國的一線城市和二線城市、三線城市也不一樣。不能排除部分地區(qū)、部分城市的樓價(jià)還會有較大的上漲。國際經(jīng)驗(yàn)表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國家消費(fèi)結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)性生存性消費(fèi)如食品、衣著類在消費(fèi)支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費(fèi)如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費(fèi)支出中比重上升(即恩格爾系數(shù)不斷下降)。2008年中國人均GDP達(dá)到3266.8美元，09年中國人均GDP將超過3500美元，根據(jù)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)規(guī)律，目前和未來若干年，住房和汽車等將始終是中國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的主年以來房市升溫，除了投資投機(jī)需求集中釋放而外，也是與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級，對住房的消費(fèi)需求不斷增加分不開的。(按照新的城市總體規(guī)劃，某某市中心城區(qū)將發(fā)展到60平方公里和60萬人口);四是某某市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人均住房消費(fèi)還處于較低水平。年，某某的第三產(chǎn)業(yè)增加值、社會消費(fèi)品零售額、商品住宅銷售比黃山分別少42.4億元、23.92億元、4.39億元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入的比重低8.1個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金消費(fèi)性支出占現(xiàn)金收入的比重低1.8個(gè)百分點(diǎn)。這說明，某某市在大力發(fā)展工業(yè)和建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，需要進(jìn)一步增加有利于促進(jìn)消費(fèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投資，以不斷改善消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)居民消費(fèi)，加大商品房開發(fā)，以促進(jìn)城市商業(yè)發(fā)展和住房供應(yīng)。3.2項(xiàng)目特點(diǎn)分析某某商業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目用地位于某某市城區(qū)核心區(qū)域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學(xué)。秋浦路為某某市城區(qū)最早和最熱鬧的商業(yè)街道，翠柏路和池陽路是某某市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃規(guī)劃精心打造的特色商業(yè)街，與主要商業(yè)街道共同構(gòu)筑主城區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。商業(yè)街可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目基地緊鄰貴池中學(xué)，向北一里有百荷公園，向東一里有清溪河，西北一里為某某古城墻遺址，東北不到一里有農(nóng)貿(mào)市場，是宜商宜居的優(yōu)良地段。優(yōu)越的環(huán)境某某市商業(yè)街是某某省某某市某某置業(yè)有限公司在某某市區(qū)開發(fā)的集大型超市(引進(jìn)世界500強(qiáng)沃爾瑪)、精品百貨、時(shí)尚街區(qū)、單身公寓、住宅為一體的大型綜某某市商業(yè)街以打造某某市一流商業(yè)體為目標(biāo)，引領(lǐng)某某時(shí)尚文化為宗旨，建設(shè)某某第一個(gè)城市綜合體，為人們購物、餐飲、休閑、逛街和朋友聚會等提供一站式服城市綜合體是商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢，其業(yè)態(tài)組成為：沿街商鋪+步行街+大型超市+主題百貨+店中店模式+休閑娛樂。各體功能不一，但又相互依存相互助益，從而形成商業(yè)的旺氣。目前某某市大型百貨、超市僅有時(shí)代、商之都兩家，而城市綜合體尚屬空白，市場呼喚能夠滿足復(fù)合型、一站式消費(fèi)需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)。某某置業(yè)有限公司洞察商業(yè)先機(jī)，選擇高水平設(shè)計(jì)，將理所當(dāng)然的受到市場青睞和回報(bào)。3.3市場營銷策略1、分析某某市的商業(yè)發(fā)展趨勢和商品房的消費(fèi)趨勢，準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場，與其他樓盤形成差異化，形成自己的獨(dú)立性，顯著自身特色，以“引領(lǐng)城市商業(yè)，占領(lǐng)生活高地”為主題，表達(dá)產(chǎn)品價(jià)值宣傳。2、打造房地產(chǎn)精品典范，以優(yōu)良工程和誘人的升值空間打動(dòng)人心，拉開價(jià)格檔次，避開價(jià)格競爭，取得較高利潤。3、推廣企業(yè)理念，樹立與眾不同的企業(yè)形象，以引起社會強(qiáng)烈關(guān)注，使產(chǎn)品宣商業(yè)街可行性研究報(bào)告4、對外招商和本地市場宣傳促銷雙管齊下，同時(shí)進(jìn)行，力爭在早期就形成熱銷商業(yè)街可行性研究報(bào)告5、委托很專業(yè)的公司進(jìn)行產(chǎn)品營銷策劃，通過有力的市場營銷，確保項(xiàng)目目標(biāo)第4章方案設(shè)計(jì)4.1項(xiàng)目概況某某商業(yè)街是某某某某某某置業(yè)有限公司在某某市區(qū)開發(fā)的集大型超市、精品百貨、時(shí)尚街區(qū)、單身公寓、住宅為一體的大型綜合項(xiàng)目。總用地面積39087m2,總建筑面積181076m2,其中地上136236m2、地下44840m2,容積率3.49,建筑密度45.8%,居住總戶數(shù)474戶。其中包括27200m2回遷住宅和某某商業(yè)街以打造某某市一流商業(yè)體為目標(biāo)，引領(lǐng)某某時(shí)尚文化為宗旨，打造某某市第一個(gè)城市綜合體，行成嶄新的城市客廳吸引來自四面八方的賓客。它的規(guī)劃落成必將成為某某經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的新引擎，將某某人帶入新的生活領(lǐng)域。421設(shè)計(jì)依據(jù)1.設(shè)計(jì)條件2.用地紅線圖秉持這樣一個(gè)理念貫穿項(xiàng)目設(shè)計(jì)始終，激動(dòng)人心的城市生活完全可以通過創(chuàng)造性的規(guī)劃設(shè)計(jì)來激發(fā)引導(dǎo)。在設(shè)計(jì)我們的新城市的同時(shí)設(shè)計(jì)我們的新生活，建設(shè)城市綜1、城市綜合體是商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢。是城市活力的主要源泉。城市綜合體是城市進(jìn)程的必然產(chǎn)物。是都市生活不可缺少的載體。隨著國內(nèi)城市化進(jìn)程的加快，城市綜合體從一線城市向二線和二線城市迅速發(fā)展。并成為城市活力的主要源泉，并決定著一一個(gè)魅力十足的都市形象。沿街商鋪+步行街+大型超市+主題百貨+店中店模式+休閑娛樂二城市綜合體。個(gè)城市的發(fā)展，離不開商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)的發(fā)展也體現(xiàn)了整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)水平。隨著城市的進(jìn)程加快，新市居民對商業(yè)的要求也越來越高，原有城市商業(yè)的模式和布局已完全不能滿足整個(gè)城市的發(fā)展，因此城市綜合體的形成是城市化進(jìn)程的有力保障。并3、城市綜合體是商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，是某某發(fā)展旅游商貿(mào)行業(yè)最好的注腳，是城市的名片、城市的客廳。本項(xiàng)目功能分區(qū)主要由商業(yè)+住宅+單身公寓三大功能。布局原則是商業(yè)、住宅相對獨(dú)立，互不干擾，商業(yè)區(qū)沿街設(shè)置，住宅區(qū)沿內(nèi)部設(shè)置。本項(xiàng)目功能區(qū)較多，車流人流較為復(fù)雜，因此是否進(jìn)行合理有效的梳理對今后的車行線分為住宅車流、商業(yè)客流、商業(yè)貨流、公寓車流四條。住宅車輛由西面翠柏路進(jìn)入，東面池陽路出，地庫出入口設(shè)計(jì)在小區(qū)內(nèi)部2#樓西側(cè)。商業(yè)地面臨時(shí)停車在池陽路出入，地庫有西面和東面兩個(gè)入口，東面地庫只出不進(jìn)。商業(yè)貨流由東面進(jìn)入到達(dá)卸貨區(qū)，直接進(jìn)入貨梯廳。公寓車流在南端呈環(huán)形設(shè)置，出入口設(shè)置在翠柏路。另外在秋浦路和1、2#樓之間設(shè)置兩處緊急出入口。商業(yè)人行線由池陽路進(jìn)入和商業(yè)內(nèi)街交織形成網(wǎng)狀，最大限度地增加商業(yè)價(jià)值。商業(yè)街可行性研究報(bào)告除4#婁外，其余單體均為高層建筑，在建筑周邊設(shè)置環(huán)形消防車道，且設(shè)計(jì)不小于8米X15米的消防登高場地。規(guī)劃條件：建筑退讓池陽路中線18米，退讓翠柏路中線19米，退讓秋浦路中線30米，退讓南側(cè)用地邊界線不小于10米，退讓國稅局西側(cè)邊界線不小于6米。本項(xiàng)目除滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外，退讓池陽路中線27米，比規(guī)劃條件多退9米，以形成城市廣場。退讓西側(cè)學(xué)校15米以上，以盡量減少對學(xué)校的不利影響。公共配套用房包括社區(qū)服務(wù)中心468.2m2、公廁50m2、垃圾間30m2。社區(qū)服務(wù)中心出入口位于商業(yè)內(nèi)街，公廁位于翠柏路單身公寓北面，垃圾間位于東北角。地下分1#地下車庫518輛和2#地下車庫55輛兩部分，總計(jì)停車673輛。其中1#地1#樓：1#樓裙房主要由精品百貨、沃爾瑪超市、影院、餐飲、書城、電玩城幾大功能組成，豎向交通主要由東、中、西三組電梯和內(nèi)部自動(dòng)扶梯解決。主樓為26層高2#樓：2#樓裙房為2~3層商業(yè)，與1#樓圍合形成內(nèi)部商業(yè)街，主樓為24層高層3#樓：3#樓裙房為4層商業(yè)，分為南北兩部分，中間以商業(yè)街的形式分割。主樓為18層高層住宅。4#樓：4#樓為3層沿街商業(yè)，局部4層。1～2層為小開間商業(yè)，3~4層為大空間商業(yè)街可行性研究報(bào)告5#樓：5#樓1～4層為商業(yè)，5~15層位單身公寓，公寓與商業(yè)相對獨(dú)立，中間設(shè)計(jì)2米的轉(zhuǎn)換層。通過對周邊建筑風(fēng)格的分析和地域特征的解讀，本項(xiàng)目作為一個(gè)城市綜合體的形象，其立面設(shè)計(jì)原則為：現(xiàn)在、簡潔、大氣、時(shí)尚。4.2.10.2設(shè)計(jì)理念由于本項(xiàng)目由大塊狀商業(yè)、條狀商業(yè)、高層住宅、高層公寓等較多類型建筑組合而成，形式多樣復(fù)雜，因此在設(shè)計(jì)中我們在挖掘個(gè)類型建筑特征的同時(shí)，通過簡潔的體型進(jìn)行組合，用一種統(tǒng)領(lǐng)全局的肌理來統(tǒng)一整個(gè)形體，然后根據(jù)不同的建筑特質(zhì)，選擇表達(dá)方式比較接近、虛實(shí)對比明快的肌理與統(tǒng)領(lǐng)全局的肌理相結(jié)合。從而在統(tǒng)一的肌理中，每類建筑有符合自身特質(zhì)的變化。4.2.10.3單體立面設(shè)計(jì)沿池陽路的大塊商業(yè)強(qiáng)調(diào)體量的穿插和虛實(shí)對比，使用大面的石材來表達(dá)大商業(yè)的厚實(shí)，精致的玻璃幕墻渲染現(xiàn)代商業(yè)氛圍。同時(shí)合理安排LED大顯示屏、主力店店招、散戶廣告，使原本尺度不一的元素協(xié)調(diào)統(tǒng)一在相同模數(shù)之中。重點(diǎn)處理的部位為主入口廣場，此處的立面設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)由廣場、連梁、挑空平臺、下空間組合形成的空間感，來與簡潔精細(xì)的材質(zhì)呼應(yīng)，使人感到商業(yè)中心的品味、時(shí)沿感。翠柏路商業(yè)以多層條狀商業(yè)為主，設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是打破冗長單調(diào)的商業(yè)界面，在縱向上我們在一、二、三層賦予其不同的空間屬性，通過二樓的連廊形成的光影變化豐富立面效果。在橫向上運(yùn)用廣告構(gòu)架的設(shè)置和局部的四層處理來改變一成不變的天際處在如此繁華的商業(yè)中心的住宅立面設(shè)計(jì)重點(diǎn)無疑是怎樣與周邊建筑協(xié)調(diào)，達(dá)到共同營造繁華、時(shí)尚的氣氛。因此本住宅立面設(shè)計(jì)打破傳統(tǒng)住宅設(shè)計(jì)以窗、陽臺為基本設(shè)計(jì)單元的做法，通過面與線來統(tǒng)一整個(gè)立面，通過塊面的肌理虛實(shí)變化使之有公共建筑的立面特征。由于三棟住宅為群體建筑的制高點(diǎn)，住宅的頂部由幕墻和構(gòu)架穿插的形式出現(xiàn)，在擁有豐富輪廓的同時(shí)形成與眾不同的光影感。單身公寓的立面設(shè)計(jì)將兩層和兩個(gè)開間作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模塊，整個(gè)立面形成規(guī)整劃一的標(biāo)準(zhǔn)框架，在淺色方框?qū)哟蔚幕A(chǔ)上，用灰色構(gòu)成另一個(gè)層次的構(gòu)架，形成統(tǒng)一而又層次的外立面，整個(gè)立面設(shè)計(jì)沒有因公寓部勻質(zhì)的平面而雜亂，與商業(yè)區(qū)和諧統(tǒng)一在一起。4210.4泛光燈概念設(shè)計(jì)作為晚間大廈的外衣，燈光設(shè)計(jì)本著高效節(jié)能，高雅大方的宗旨，我們對大樓照明夜景進(jìn)行整體規(guī)劃。務(wù)求以人為本，美觀大方，亮化與美化并重，務(wù)求打造夜間商業(yè)中心段新標(biāo)志。其設(shè)計(jì)原則有：亮度適合人眼的觀賞，不產(chǎn)生光與視覺疲勞。C、燈光與大樓形體美和諧統(tǒng)一一一光色與大樓結(jié)構(gòu)巧妙結(jié)合起來，做到見光不見燈，燈光與建筑材質(zhì)完美映襯。本項(xiàng)目綠化景觀在設(shè)手法上結(jié)合不同性質(zhì)空間，創(chuàng)造節(jié)點(diǎn)豐富，具有視覺變化效果、步移景異、精致典雅的室外空間，讓人在有限的空間，體會無限的空間感，在各個(gè)不同的景觀節(jié)點(diǎn)實(shí)行主題化設(shè)計(jì)，表現(xiàn)空間的多樣性。商業(yè)街可行性研究報(bào)告4.2.11.2景觀空間：A、商業(yè)景觀：商業(yè)景觀由入口廣場、主題商業(yè)街、下沉廣場、步行街、情景廣B、住宅景觀：住宅景觀區(qū)主要由內(nèi)院綠化和屋頂綠化兩大部分內(nèi)容組成，實(shí)行商住分離的原則，在喧鬧的商業(yè)中心創(chuàng)造一片寧靜、優(yōu)美的獨(dú)立住宅景觀區(qū)。C、雕塑小品、公用設(shè)施個(gè)性化設(shè)計(jì)：一系列真實(shí)尺度的情景雕塑及抽象藝術(shù)小品融入景觀環(huán)境，展現(xiàn)一幅現(xiàn)代化都市風(fēng)景畫卷，體現(xiàn)精致時(shí)尚生活。侯車亭、電話亭、座椅、指示牌燈具等公用設(shè)施同樣具有現(xiàn)代感的獨(dú)特造型，人性化的設(shè)計(jì)使之不僅是公用設(shè)施，更是一以系列藝術(shù)品?！度嗣穹揽展こ淘O(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50098-98)力等級為六級。設(shè)七個(gè)防護(hù)單位和一個(gè)移動(dòng)電站，總建筑面積為：13775.34平方米，總掩蔽面積5250平方米，總掩蔽人數(shù)5250人。其中：防護(hù)單元1建筑面積1870.06平方米，掩蔽面積1160平方米，掩蔽人數(shù)1160人；防護(hù)單元2建筑面積1964.38平方米，掩蔽人數(shù)1340人；防護(hù)單元3建筑面積1991.60平方米，掩蔽人數(shù)1360人；防護(hù)單元4建筑面積1986.73平方米，掩蔽人數(shù)1350人；防護(hù)單位5建筑面積1976.90平方米，掩蔽人數(shù)1350人；防護(hù)單元6建筑面積1869.08平方米，掩蔽人數(shù)1250人；防護(hù)單元7建筑面積1983.25平方米，掩蔽面積1310平方米，掩蔽人數(shù)1310人；移動(dòng)電站建筑面積133.34平方米。(2)每個(gè)防護(hù)單元均設(shè)有不少于兩個(gè)出入口，疏散寬度滿足規(guī)范要求。(3)抗爆隔離墻戰(zhàn)時(shí)采用500-1000厚砂袋堆壘。(4)人防人員掩蔽所按規(guī)定要求設(shè)置干廁，水箱。A、澆鋼筋混凝土構(gòu)件、防護(hù)密閉門和密閉門、通風(fēng)口防護(hù)措施、戰(zhàn)時(shí)使用的給水排水管及防暴波地漏等應(yīng)在工程施工時(shí)一次完成。B、對于在臨空墻上開設(shè)的平時(shí)通行口以及平時(shí)通風(fēng)管穿墻堵措施應(yīng)滿足戰(zhàn)時(shí)的抗力和密閉要求，并應(yīng)在15天轉(zhuǎn)換時(shí)限內(nèi)完成。C、專供平時(shí)使用的出入口，其臨戰(zhàn)時(shí)采用的封堵措施應(yīng)在3天內(nèi)完成。本工程防空地下室設(shè)在地下一層，按六級人員掩蔽所進(jìn)行設(shè)計(jì)，根據(jù)人防有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析和初算，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸及等效靜荷載取值如下：地下室頂板：主樓區(qū)域采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板體系板厚裙房區(qū)域采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土無梁樓蓋體系板厚400mm房區(qū)域未注明板厚為400mm。地下室外墻：墻厚300mm。臨空墻：墻厚300mm。B、防空地下室結(jié)構(gòu)各部位的等效靜荷載標(biāo)準(zhǔn)值：頂板(覆土區(qū)〉0.5m)等效靜荷載65KN/m2。底板等效靜荷載：主樓區(qū)域(樁筏基礎(chǔ))25KN/m2裙房區(qū)域(筏板基礎(chǔ))50KN/m2。外墻等效靜荷載標(biāo)準(zhǔn)值：50KN/m2。臨空墻等效靜荷載標(biāo)準(zhǔn)值：與普通地下室相鄰的隔墻鄰防護(hù)單位隔墻50KN/m2,4.2.11.4通風(fēng)人防設(shè)計(jì)A、戰(zhàn)時(shí)六級二等人員掩蔽所新風(fēng)量標(biāo)準(zhǔn)：清潔式通風(fēng)》5m3/(P.H),濾毒式通風(fēng)》2m3/(P.H),最小防毒通道換氣次數(shù)》40次/h。B、戰(zhàn)時(shí)人員掩蔽所隔離絕防護(hù)時(shí)間》3小時(shí)，CO?濃度W2.5%。風(fēng)設(shè)備包括消波裝置(既防爆波活門)、密閉閥門、過濾吸收和送風(fēng)機(jī)等。以超壓排風(fēng)(安裝防爆超壓自動(dòng)排氣活門)為主，清潔通風(fēng)還可以輔助機(jī)械排風(fēng)，其排風(fēng)口部既人員主要出入口設(shè)簡易洗消間。戰(zhàn)時(shí)清潔式超壓排風(fēng)利用管道經(jīng)活門排向豎井，濾毒式超壓排風(fēng)自簡易洗消間通過防毒通道、擴(kuò)散室、防爆波活門排至非人防區(qū)。4211.5電氣人防設(shè)計(jì)國家及地方現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)甲方及相關(guān)專業(yè)所提設(shè)計(jì)條件A、電力負(fù)荷及分級平時(shí)作為停車場使用，應(yīng)急照明、消防系統(tǒng)、排煙風(fēng)機(jī)等為一級負(fù)荷；其余均為戰(zhàn)時(shí)應(yīng)急照明、消防系統(tǒng)排煙風(fēng)機(jī)、報(bào)警系統(tǒng)及通風(fēng)機(jī)等為一級負(fù)荷，其余均為二級負(fù)荷。停車場(人防工程)全部負(fù)荷均按一級負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)供電。B、供電電源停車場(人防工程)采用兩路供電。兩路電源均引自地下層變配電所。每個(gè)防護(hù)單元設(shè)置獨(dú)立的供電回路，均采用兩回路供電。供電電壓為0.4kV。兩路電源在負(fù)荷末端(雙電源切換箱)切換。本工程配變電所由兩回10kV專用線路供電。兩路電源均為工作電源。每一路電源均能保證本工程的重要負(fù)荷用電。戰(zhàn)時(shí)人防地下室防護(hù)區(qū)內(nèi)的用電從區(qū)域電站引進(jìn)一路電源(預(yù)留),作為戰(zhàn)時(shí)人員人防的第三電源。第一電源來自市電(既地下層的變配電所雙電源切換箱供電),系統(tǒng)電源之間的切換采用手動(dòng)轉(zhuǎn)換方位，并應(yīng)與接地方式的同步轉(zhuǎn)換。區(qū)域性電源引自本工程內(nèi)設(shè)置的移動(dòng)電站，電站內(nèi)設(shè)置兩臺120KW柴油發(fā)電機(jī)，平時(shí)只預(yù)留管線，戰(zhàn)時(shí)30天內(nèi)將人防設(shè)備安裝完畢。本工程供電回路的線纜均選用NH-YJV型耐火聚乙烯絕緣電力電纜。動(dòng)力及照明配電支線采用銅芯聚乙絕緣導(dǎo)線穿鍍鋅鋼管在樓板內(nèi)敷設(shè)。所有進(jìn)出人防部分的各種線路穿過防護(hù)密閉門墻、密閉門墻、臨空墻時(shí)，均應(yīng)采取防護(hù)密閉措施。平戰(zhàn)結(jié)合人防工程內(nèi)所有的連通口、密閉信道、防毒密閉信道、出入口、值班室等處均要求預(yù)埋進(jìn)線管(既預(yù)埋備用4根鍍鋅鋼管GG50防護(hù)密閉穿墻照明系統(tǒng)電壓為380/220V。照度標(biāo)準(zhǔn)(一般照明)取值如下：停車場為75Lx。A、防護(hù)密閉門外的照明回路應(yīng)在防護(hù)密閉門內(nèi)設(shè)置熔斷器保護(hù)，熔B、日光燈管兩端采用尼龍絲綁扎，白熾燈采用卡口燈頭。C、整個(gè)清潔區(qū)(含污水泵間、出入口)范圍內(nèi)安裝吊鏈?zhǔn)饺展鉄?。D、防毒密閉信道及密閉信道內(nèi)側(cè)離地面24米處(門的上方)安裝商業(yè)街可行性研究報(bào)告疏散指示燈要求自帶隔鎳電池，其持續(xù)工作時(shí)間大于60分鐘。本工程采用高效節(jié)能型熒光燈作為主要照明光源，部分場合采用白熾燈照明。本工程需設(shè)置通風(fēng)方式信號裝置系統(tǒng)。通風(fēng)方式信號裝置系統(tǒng)包括控制箱、通風(fēng)方式信號指示燈箱和呼叫按鈕三部分。控制箱設(shè)有操作指令開關(guān)和三種通風(fēng)方式顯示指示燈；該箱設(shè)置在值班室內(nèi)。通風(fēng)方式信號指示燈箱應(yīng)設(shè)置在戰(zhàn)時(shí)人員主要出入口防護(hù)密閉門外的墻面上，安裝方式為嵌墻式。(6)電氣接地及安全保護(hù)本工程低壓配電系統(tǒng)的接地型式為TN-S系統(tǒng)。本人防工程的消防設(shè)備管線必須穿SC鋼管暗敷在不燃燒的結(jié)構(gòu)體內(nèi)，其保護(hù)層不得不小于30mm。凡是不帶電的電氣設(shè)備金屬外殼、穿線鋼管、接線盒、過路盒均應(yīng)可靠接地，電氣插座回路采用漏電保護(hù)開關(guān)控制。電氣設(shè)備的保護(hù)接地，功能接地及建筑物的防雷接地采用共同接地裝置的聯(lián)合接地方式。總接地電阻不大于1.0歐姆。建筑物內(nèi)的電氣裝置及進(jìn)出平戰(zhàn)結(jié)合人防工程的金屬管道必須與接地裝置進(jìn)行等電位聯(lián)結(jié)(總等電位聯(lián)接MEB、局部等電位聯(lián)接LEB)。4.211.6給排水消防設(shè)計(jì)地下車庫在戰(zhàn)時(shí)為人員掩蔽所。戰(zhàn)時(shí)飲用水量每人按5L/d考慮，貯水時(shí)間15天，生活用水4L/d,貯水時(shí)間10天，每個(gè)防護(hù)區(qū)在掩蔽所內(nèi)設(shè)置飲用水貯水箱一個(gè)和生活用水貯水箱一個(gè)(預(yù)留位置，戰(zhàn)前臨時(shí)拼裝),由市政給水管網(wǎng)直接供給。擴(kuò)散室等染毒地段設(shè)有收集和排出廢水的防爆波地漏及集水坑。人防工事內(nèi)的給排水管道采用熱鍍鋅鋼管，所有進(jìn)出人防工事及穿越防護(hù)單元隔墻的排水管道，均在工事內(nèi)側(cè)及防護(hù)單元隔墻兩側(cè)設(shè)置公稱壓力不小于1.0Mpa的防爆波閥門。4.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB50068-2001)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50010—2002)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50007—2002)建筑抗震設(shè)防分類(GB50223-2004)(2008版)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011—2001)(2008版)砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50003—2001)人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50038-2005)高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程(JGJ3-2002)建筑樁基技術(shù)規(guī)范(J地下工程防水技術(shù)規(guī)范(GB50108—2001)建筑工種提供總圖、平、立、剖面圖。本工程位于某某省某某市主城區(qū)，主要為5層商鋪，兩層地下室，6~433.1風(fēng)、雪荷載基本風(fēng)壓0.40KN/m2;基本雪壓為0.35KN/m24.3.3.2樓地面使用活荷載(1)商場(2)健身房(3)影城(4)廚房(5)衛(wèi)生間(6)上人屋面(7)非上人屋面(8)樓梯，自動(dòng)扶手4.0KN/m2/m22.0KN/m2.5KN/m2.0KN/m20.5KN/m2(9)有關(guān)設(shè)備用房按各專業(yè)要求設(shè)計(jì)。434抗震設(shè)防本工程抗震設(shè)防烈度為6度，基本地震加速度值為0.05g,設(shè)計(jì)地震分組為第一組。鋼筋選用1,11,111級鋼。4.4電氣設(shè)計(jì)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999(2003版)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95(2005年版)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-8(2001年版)《汽車庫設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98《汽車庫、修車庫。停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》本系統(tǒng)設(shè)計(jì)為市話和程控交換機(jī)用戶共網(wǎng)系統(tǒng)，住戶全部為市話直通用戶，進(jìn)線電纜由本工程弱電機(jī)房引來，其中一、二類住宅每戶1對進(jìn)線，三、四類住宅每戶2對進(jìn)線(進(jìn)入多媒體信息箱);大商業(yè)按照1對/200川進(jìn)線；小商業(yè)按照每戶2對進(jìn)線。綜上計(jì)算，按10%增容計(jì)算，本區(qū)住宅電信容量為1617門。4.4.2.3雙向有線電視系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)有線電視信號引自城市有線電視網(wǎng)，原則上每戶每個(gè)居住空間均設(shè)雙向有線電視插座，系統(tǒng)采用860MHZ雙向網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)。4.4.2.4可視對講及安防系統(tǒng)各住宅單元每層設(shè)訪客對講及門鎖控制裝置，按系統(tǒng)要求預(yù)留管線。442.5閉路電視監(jiān)控、住戶報(bào)警、小區(qū)巡更及周界防范報(bào)警系統(tǒng)各單元一層進(jìn)門處，電梯轎箱內(nèi)，車庫出入口及小區(qū)出入口設(shè)攝像機(jī)；在住戶廚房內(nèi)設(shè)燃?xì)庑孤秷?bào)警；居住區(qū)域設(shè)巡更系統(tǒng)及周界防范報(bào)警系統(tǒng)。小區(qū)弱電機(jī)房位置由甲方會同電信部門定位，電信主干線和配線電纜全為地下直住宅按70W/m2計(jì)，車庫按30W/m2計(jì)，商鋪按120W/m2計(jì)。住宅估算電量：60079X70=4205.53kW車庫估算電量：23223X30=696.69kW商業(yè)估算電量：96630X120=11595.6kW其他設(shè)備預(yù)留50kW估算總電量：0.5X4205.53+0.7X(696.69+11595.6+50)=4.4.3.2開關(guān)房及變電房規(guī)劃本區(qū)變電房、結(jié)合小區(qū)周圍建筑美觀協(xié)調(diào)，設(shè)置兩個(gè)變配電室，其中一個(gè)供給住宅及地下車庫用電，選用1600KVA變壓器2臺；另外一個(gè)商業(yè)用電，選用1600KVA變壓器4臺和1000KVA變壓器4臺。具體位置由甲方和供電部門協(xié)商定。各單位380V/220V電源由小區(qū)變電所以電本工程為一類高層建筑，所有消防負(fù)荷均按一級負(fù)荷供電，采用雙電源末端切換的供電方式，其切換箱要求自帶閉鎖裝置以防止雙電源并列運(yùn)行。消防線路，電纜采用耐火型電纜，穿管線路盡量暗敷在非燃燒的結(jié)構(gòu)體內(nèi)，需要明敷的穿管線路在管外設(shè)有火災(zāi)疏散用的應(yīng)急照明和標(biāo)志燈，要求帶蓄電池，其供電時(shí)間大于30分鐘。所有平時(shí)可關(guān)斷的應(yīng)急照明燈可由消防控制中心統(tǒng)一控制，火災(zāi)時(shí)全部開啟。電源為所有電力設(shè)備的外殼及事故情況下可能帶電部分實(shí)行保護(hù)接地。變壓器中性點(diǎn)直接接地。接地型式均采用TN-S系統(tǒng)。所有進(jìn)出建筑物的各種金屬管道作總等電位聯(lián)02D501-2),變壓器低壓側(cè)中性點(diǎn)接地以及建筑物的防雷接地、總等電位聯(lián)結(jié)、局部等電位聯(lián)結(jié)采用聯(lián)合接地，其接地電阻小于1歐姆。在每幢住宅/住宅單元或樓層電源總箱進(jìn)線處設(shè)置剩余電流動(dòng)作保護(hù)開關(guān)，在插座回路、空調(diào)回路設(shè)漏電保護(hù)斷路器，以保護(hù)人身安全。按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》,本工程屬第三類防雷建筑物。將屋頂上所有金屬構(gòu)443.6節(jié)能措施設(shè)計(jì)中采用節(jié)能高效熒光燈具。變配電所的位置盡可能的接近負(fù)荷中心以減少供電線路的電能損變配電所內(nèi)的變壓器采用節(jié)能型的干式變壓器。采用低壓電容器無功功率集中補(bǔ)償方式，以減少線路和變壓器的電能損失，提高《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003《高層民用建筑防火規(guī)范》GB50045-95(2005版)商業(yè)街可行性研究報(bào)告《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001(2005版)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006其他相關(guān)規(guī)范和相關(guān)資料建筑及有關(guān)工種提供的條件圖及設(shè)計(jì)資料本工程以市政管網(wǎng)為供水水源，供水壓力不小于0.25Mpa擬從周圍市政管網(wǎng)引入兩根DN200給水管，在紅線內(nèi)形成環(huán)狀。4-5-2-2用水量本工程最高日用水量為1574.28m3/d,最高時(shí)用水量195.75m3/h用水量列表：序號用水分類人數(shù)或面積用水量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)變化系數(shù)使用時(shí)間用水量(m3)最大值最高日1住宅1659人300L/p.d2商業(yè)3綠化124未預(yù)見水量取上述值之和得10%5合計(jì)消防水量：室外消火栓30L/S,室內(nèi)消火栓40L/S,自動(dòng)噴水30L/S。地下室和三層以下商業(yè)由市政給水管網(wǎng)直接供給，四層及四層以上采用無負(fù)壓變A、室外消火栓系統(tǒng)該系統(tǒng)用水由市政給水管網(wǎng)直接供給，從市政給水管上引入兩根DN200給水管在紅線布置成環(huán)狀，在環(huán)狀管上設(shè)室外地上式消火栓，消火栓間距120m,保護(hù)半徑B、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)建筑內(nèi)設(shè)消火栓保護(hù)，系統(tǒng)由地下一層的消防水池(450m3)、消火栓加壓泵、屋頂水箱(3個(gè)18m3)及增壓穩(wěn)壓裝置組成，設(shè)3套DN150消防水泵接地下車庫與商業(yè)，均設(shè)自動(dòng)噴水系統(tǒng)保護(hù)。本工程采用濕式自動(dòng)噴水系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下一層的消防水池(450m3)、消火栓加壓泵、屋頂水箱(18m3)及增壓穩(wěn)壓裝置組成，設(shè)四套DN150消防水泵接合器，保證系統(tǒng)用水。地下車庫與商業(yè)按中危險(xiǎn)高低壓配電室采用氣體滅火系統(tǒng)保護(hù)。E、滅火器配置本工程地下車庫按B類火災(zāi)中危險(xiǎn)級配置手提式磷酸氨鹽干粉滅火器，其他按A4.5.3.1排水系統(tǒng)采用雨污分流，污廢分流。生活污水經(jīng)化糞池凈化后排入市政污水管道，公共廚房廢水經(jīng)隔油池處理后排出與廢水一起排入市政污水管網(wǎng)。商業(yè)街可行性研究報(bào)告屋面雨水采用重力流外排水系統(tǒng)，室外雨水直接排入市政雨水管道。4.532排水量按照最高日生活用水量的85%計(jì)算，最高日污水量為1338.14m3/d。洗手盆采用感應(yīng)式龍頭，淋浴器采用腳踏式開關(guān)，小便器采用感應(yīng)式?jīng)_洗閥、延時(shí)自閉式?jīng)_洗閥，蹲便器采用腳踏式?jīng)_洗閥、延時(shí)自閉式?jīng)_洗閥，坐式便器采用建設(shè)部推薦的節(jié)水型坐便器。水箱、水池進(jìn)水控制閥采用浮球控制閥。水泵設(shè)備采用振動(dòng)小、噪聲小的設(shè)備，并做好隔振減振措施。地下車庫廢水經(jīng)隔油池沉淀后再排放。第5章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》(86)國環(huán)字第003號《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838-2002中皿類水域水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-2008中2類標(biāo)準(zhǔn)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297-1996中二級標(biāo)準(zhǔn)《社會生活環(huán)境噪聲排放限值》(GB22337-2008中2類標(biāo)準(zhǔn)某某市環(huán)境質(zhì)量總體良好，自然條件優(yōu)越，水資源充足，森林覆蓋率高，環(huán)境自凈能力較強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境容量較大。環(huán)境污染基本控制，工業(yè)三廢排放基本達(dá)標(biāo)，非固體廢物處理率達(dá)到85%以上，噪聲污染控制在51分貝以內(nèi)，大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn)，主要河流、湖泊水體環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家I類標(biāo)準(zhǔn)，城市集中飲用水源地水質(zhì)保持穩(wěn)定，水質(zhì)狀況為優(yōu)、良，達(dá)標(biāo)率為100%自然生態(tài)步入良性循環(huán)，森林覆蓋率穩(wěn)定在55%左右，城鎮(zhèn)人均公共綠地達(dá)10平方米以上，水土流失和土地退化治理率達(dá)90燦上，牯牛降、升金湖自然保護(hù)區(qū)和九華山國家森林公園保護(hù)性建設(shè)初具雛形。5.122建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境質(zhì)量狀況項(xiàng)目用地位于某某市城區(qū)核心區(qū)域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學(xué)，其所在地區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀如下：經(jīng)監(jiān)測，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域環(huán)境空氣中SO、NO、PM10的日均濃度值均低于GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量》中二級標(biāo)準(zhǔn)限值要求，其單項(xiàng)質(zhì)量指數(shù)值范圍為0.08一0.19,表明項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域目前的空氣環(huán)境質(zhì)量良好。經(jīng)監(jiān)測，項(xiàng)目建設(shè)所在地晝間和夜間所有測點(diǎn)噪聲值均達(dá)到GB3095-1996《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》2類標(biāo)準(zhǔn)要求?？傮w看，項(xiàng)目所在地聲環(huán)境質(zhì)量良好。由某某市環(huán)境監(jiān)測站提供的長江大興斷面的水質(zhì)監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，長江某某段水質(zhì)能滿足GB3838-2002《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》IIⅡ類標(biāo)準(zhǔn)要求。項(xiàng)目所在地位于某某市城區(qū)，周圍無較突出的環(huán)境污染問題。根據(jù)本項(xiàng)目的工程特點(diǎn)，本工程施工期的環(huán)境污染主要來自施工機(jī)械的噪聲、建筑垃圾及挖方產(chǎn)生的揚(yáng)塵、植被被毀壞造成的生態(tài)破壞、建筑廢水以及建筑施工人員少量生活污水和生活垃擬建項(xiàng)目的噪聲來自施工機(jī)械，其噪聲強(qiáng)度在75～110Db(A)之間。采用半自由聲場點(diǎn)聲源幾何發(fā)散衰減公式計(jì)算各類施工機(jī)械輻射的噪聲對周圍區(qū)域噪聲環(huán)境影響的距離，計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目在施工過程中，施工噪聲影響范圍夜間最大達(dá)177.8米，晝間最大為56.2米。5.132水環(huán)境影響分析施工期間，基礎(chǔ)工程、混凝土工程會產(chǎn)生少量灰漿水、沖洗水等等建筑廢水，其主要污染物為SS同時(shí)，工地簡易住宿、食堂、廁所等生活設(shè)施將產(chǎn)生少量生活污水，產(chǎn)生量以200人、0.1噸/人·日、排放系數(shù)0.85計(jì)，為17噸/日，其主要污染物為CODBOD5SSNH3-N5.1.3.3固體廢棄物的環(huán)境影響分析本工程施工期的固體廢棄物主要是建筑棄土和建筑垃圾。本工程基礎(chǔ)工程挖方量施工高峰期施工人員及管理人員約200人，工地生活垃圾按0.5kg/人·d計(jì)，產(chǎn)該項(xiàng)目在施工過程中，產(chǎn)生的廢氣主要是施工機(jī)械的燃油廢氣，裝飾工程使用油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣。建筑材料裝卸和運(yùn)輸過程產(chǎn)生揚(yáng)塵，場地平整、基礎(chǔ)開挖、棄渣、沙石骨料篩分、混凝土拌和等將產(chǎn)生粉塵。工程施工對環(huán)境的影響主要是增加空氣中的總懸浮顆粒(TSP含量。施工期各要素對環(huán)境的影響是暫時(shí)的、局部的，可采取有效的控制措施將影響降至最低，隨著施工結(jié)束，影響也基本消除。項(xiàng)目營運(yùn)期產(chǎn)生的污水主要來源于居民日常生活和商業(yè)經(jīng)營等產(chǎn)生的污水，污水產(chǎn)生量按照最高日生活用水量的85%計(jì)算，最高日污水量5.142大氣環(huán)境影響分析A、居民廚房油煙主要污染物是揮發(fā)性油脂、有機(jī)質(zhì)及其熱分解或裂解產(chǎn)物。建設(shè)項(xiàng)目區(qū)設(shè)計(jì)居住戶數(shù)474戶，每戶中、晚兩餐的平均炒菜時(shí)間按1.5h估算，單臺家用除油煙機(jī)的基準(zhǔn)排放量按500nVh估算，油煙濃度按10mg/m預(yù)測。貝衛(wèi)住戶全部入住后，居民廚房油煙總的產(chǎn)生量約本項(xiàng)目設(shè)有機(jī)動(dòng)車停車位675個(gè)。進(jìn)出汽車尾氣含有NO、COHC5.1.4.3聲環(huán)境影響分析項(xiàng)目營運(yùn)期的噪聲主要來源于進(jìn)出于地下車庫強(qiáng)排放機(jī)、消防水泵、增壓水泵、商業(yè)活動(dòng)、家用空調(diào)等。消防水泵、增壓水泵、地下車庫強(qiáng)排放機(jī)和商業(yè)活動(dòng)屬高噪5.1.4.4固體廢棄物環(huán)境影響分析項(xiàng)目運(yùn)營期產(chǎn)生的固體廢棄物主要是居民日常生活垃圾和商業(yè)、辦公垃圾，年產(chǎn)生量約1988.4噸.5.1.5.1項(xiàng)目建設(shè)期間環(huán)保措施A、施工噪聲防治措施施工噪聲是人們特別敏感的噪聲源之一，根據(jù)目前的機(jī)械制造水平，又不能從根本上采取措施予以消除，只能通過加強(qiáng)施工產(chǎn)噪設(shè)備的管理，以減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的影響。因此提出采取以下控制措施：a)加強(qiáng)施工管理：施工單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》定，遵守當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)主管部門的有關(guān)環(huán)境管理規(guī)定，強(qiáng)化施工噪聲環(huán)境管理，減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的影響。b)合理安排施工時(shí)間：單位施工禁止在夜間22:00一次日6:00進(jìn)行。如因建筑工程工藝要求或特殊需要必須連續(xù)作業(yè)而進(jìn)行夜間施工的，施工單位必須到市行政服務(wù)中心環(huán)保窗口辦理夜間施工許可證后方可進(jìn)行夜間施工。c)合理安排工程作業(yè)：減少同時(shí)作業(yè)的高噪聲施工機(jī)械數(shù)量，盡可能減輕聲源疊加影響。d)加強(qiáng)對噪聲設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)。B、施工廢水污染防治措施集施工中所排放的各類廢水，在經(jīng)沉淀一段時(shí)間后，作為施工用水的一部分回用，既節(jié)約用水，又減輕了對周圍環(huán)境的影響。中排放，宿營區(qū)污水經(jīng)化糞池處理達(dá)到GB8978-199&污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中三級標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管網(wǎng)，進(jìn)入市污水處理廠進(jìn)行二次處理C、施工固體廢棄物污染防治措施a)棄土和建筑垃圾處理：工程土方及時(shí)用作土地平整或建設(shè)填方，同時(shí)要做好水土保持工作b)建筑垃圾送至規(guī)定的地點(diǎn)妥善處置，臨時(shí)住宿地的生活廢棄物，集中收集后由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)送至某某市垃圾處理廠衛(wèi)生填埋。通過以上措施，可將本建設(shè)項(xiàng)目的固體廢棄物對環(huán)境造成的影響減少到較小程度。施工揚(yáng)塵的起塵量與許多因素有關(guān)，如挖土機(jī)等在工作時(shí)的起塵量與挖坑深度、挖土機(jī)抓斗與地面的相對高度、風(fēng)速、土壤的顆粒度、土壤含水量等因素有關(guān)。為了減輕揚(yáng)塵對周圍環(huán)境的影響，本工程擬采取以下措施：b)工程物料堆場選擇適合的位置，并適時(shí)做好灑水抑塵等防止揚(yáng)塵措施。d)使用環(huán)保型裝飾材料，以確保室內(nèi)環(huán)境空氣達(dá)標(biāo)，從而滿足生態(tài)住宅要求。E、施工期水土流失防治措施工程施工期相對較長，將會遇到雨量充沛時(shí)期。因此，施工過程中雨季水土保持工作相當(dāng)重要。雨季施工的水土保持工作應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)：a)施工單位應(yīng)密切關(guān)注氣象變化，事先了解降雨時(shí)間和情況，以便采取適當(dāng)?shù)腸)雨季施工時(shí)，應(yīng)隨挖、隨運(yùn)、隨填、隨壓，雨前和收工前將鋪填的松土碾壓d)當(dāng)暴雨來臨時(shí)，堆場應(yīng)使用一些防護(hù)物，如使用草席等進(jìn)行覆蓋。e)在堆場周圍設(shè)置磚砌圍欄，以減少水土流失造成環(huán)境影響。5.1.5.2項(xiàng)目建成后環(huán)保措施A、廢水污染防治措施室內(nèi)污廢水分流。排水立管布置在管道井內(nèi)，室內(nèi)污廢水排至室外，經(jīng)埋地污水小區(qū)地面雨水由道路雨水口匯集；屋面雨水由雨水斗及雨水立管匯集，分別排至室外埋地雨水管，經(jīng)埋地雨水管匯集后排入城市管網(wǎng)。污水和雨水對小區(qū)和周圍環(huán)境B、廢氣污染防治措施油煙廢氣和天然氣燃燒廢氣經(jīng)脫排油煙機(jī)處理后排入排煙豎井，通過屋頂高空排放；為了降止油煙氣倒流，在排煙支管上采取防倒流措施。防止地下車庫汽車尾氣過量積累，地下車庫采用機(jī)械強(qiáng)制排風(fēng)，換氣次數(shù)按6次/時(shí)設(shè)計(jì)；排風(fēng)通過專用風(fēng)管引至遠(yuǎn)離住宅和行人的綠化區(qū)中間排放。C、噪聲污染防治措施b)排氣風(fēng)機(jī)選用高效低噪音的通風(fēng)設(shè)備，風(fēng)機(jī)前后設(shè)置軟接頭和消聲器，用減c)室內(nèi)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備噪音超標(biāo)時(shí)，設(shè)置消聲器或采用消聲風(fēng)管，空調(diào)器室外設(shè)d)變電所的主變壓器采取隔振措施，并在室內(nèi)安裝一定面積的吸聲材料，門采用隔聲門，排風(fēng)設(shè)備安裝消聲器。標(biāo)準(zhǔn)，即：晝夜Lep(A)W60db(A),夜間Lep(A)<50db(A)。D固廢污染防治措施對于項(xiàng)目區(qū)的生活垃圾和商業(yè)辦公垃圾處理，采取設(shè)置專用垃圾容器和垃圾收集點(diǎn)，同時(shí)配備垃圾清運(yùn)工，每天早晚各收集一次，確保生活垃圾收集率達(dá)到100%設(shè)置的垃圾容器應(yīng)滿足垃圾分類收集的要求。生活垃圾經(jīng)收集后全部進(jìn)入城市垃圾清運(yùn)商業(yè)街可行性研究報(bào)告5.2.1節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134-2001《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93《某某省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB34/T754-2007《某某省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB34/T753-20075.2.2圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分的傳熱系數(shù)K(W/(川.K))和熱惰情指標(biāo)D(3)外窗：2.5>K>3.2Km指外墻的平均傳熱系數(shù)(包括主墻及其周邊熱橋在內(nèi))。當(dāng)外墻KM值和屋面K值滿足要求，但D值不滿足要求時(shí)，應(yīng)按《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》驗(yàn)算隔熱設(shè)計(jì)要求。523節(jié)能做法(1)住宅外墻：240厚粘土空心磚外鍘加貼聚苯保溫板30厚。(2)公建外墻：200厚混凝土多孔磚墻外側(cè)加貼聚苯保溫板30厚。(3)平屋面：現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板、樹脂珍珠沿找坡層、防水層、聚苯保溫板、細(xì)石混凝土。(4)門窗：熱橋鋁合金門窗，中空玻璃。(5)設(shè)備選用上采用節(jié)能型泵、儀表和照明燈，公共建筑的空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)按規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。第6章項(xiàng)目組織管理6.1項(xiàng)目組織管理某某商業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目由某某省某某市某某置業(yè)有限公司融資建設(shè)，公司組織機(jī)構(gòu)精簡高效，設(shè)有工程部、銷售部、開發(fā)部、辦公室和財(cái)務(wù)部。部門職能明確，工作協(xié)辦公室的主要職能是行政管理、人事管理、部門協(xié)調(diào)與后勤服務(wù)；工程部的主要職能是項(xiàng)目的工程管理與計(jì)劃；銷售部的主要職能是產(chǎn)品銷售推廣與用戶服務(wù)；開發(fā)部的主要職能是市場調(diào)研、開發(fā)與管理；財(cái)務(wù)部的主要職能是企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和工程項(xiàng)目的資金管理。程監(jiān)理制”和“合同管理制”,以此確保工程建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度及投資效益。每一個(gè)項(xiàng)目都確定一名項(xiàng)目經(jīng)理來具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的組織管理工作，項(xiàng)目經(jīng)理與各部門之間的溝通協(xié)調(diào)有一整套制度給與支持。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。施工控制是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施商業(yè)街可行性研究報(bào)告工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類：第一類，客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法來表示；第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃?？傔M(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖(2)進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成?！斑M(jìn)度滑動(dòng)”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。(3)進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修訂衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量(完成投資額)或者工時(shí)數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價(jià)，對整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng)：為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)街可行性研究報(bào)告列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。(2)對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄對于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，可以到制造廠監(jiān)督和檢查。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段，專人負(fù)責(zé)檢驗(yàn)混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。(4)建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔項(xiàng)目制度。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測分析和間接費(fèi)用監(jiān)測分析。(1)直接費(fèi)用監(jiān)測分析直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，研究存在的問題。(2)間接費(fèi)用監(jiān)測分析間接費(fèi)的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要做支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理工程建設(shè)監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理，目的是使工程結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)商業(yè)街可行性研究報(bào)告范和工程合同要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時(shí)使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計(jì)劃期限內(nèi)以合理的造價(jià)和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場消費(fèi)者。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位委托，對工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動(dòng)，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方項(xiàng)目和支付時(shí)間完成。主要任務(wù)是對項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研和分析。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國家規(guī)范對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。主要內(nèi)容如下：(1)委托方與監(jiān)理方要按照國家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項(xiàng)，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項(xiàng)目最終產(chǎn)品。(2)進(jìn)行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、(3)質(zhì)量保證。對取得的實(shí)際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，看其是否合乎要求。主要任務(wù)是監(jiān)督合同的實(shí)施執(zhí)行，及時(shí)了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動(dòng)，三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他商業(yè)街可行性研究報(bào)告款項(xiàng)。因此，竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程，都應(yīng)該及時(shí)按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，1、房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(1)程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。(2)所有設(shè)備(如電梯、采暖通風(fēng)裝置)均按設(shè)計(jì)規(guī)定安裝完畢，并能正常(3)上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象；照明及動(dòng)力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便；室內(nèi)、外道均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣(4)整個(gè)工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門評定，達(dá)到合格以上。核實(shí)建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財(cái)務(wù)決算分析；對工程質(zhì)量作出評價(jià)，對不合格的提出返回復(fù)修意見。(5)要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場地平整，由本項(xiàng)施工所造成的障礙物已清(1)工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報(bào)告，設(shè)計(jì)、施工單位向開質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。單項(xiàng)工程經(jīng)過共同驗(yàn)收，驗(yàn)收合格者由驗(yàn)收單位填具驗(yàn)收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級證書?？傮w開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗(yàn)收，還要進(jìn)行綜合驗(yàn)收。(4)編制工程決算?？⒐Q算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項(xiàng)工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時(shí)，都要編制工程決算，辦理財(cái)務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗(yàn)收后一(5)編制并移交竣工檔項(xiàng)目。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔項(xiàng)6.2建設(shè)工期安排本項(xiàng)目建設(shè)工期計(jì)劃為36個(gè)月，具體工程進(jìn)度安排見下圖6-1:圖6-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖工程項(xiàng)目2010年2011年2012年123456項(xiàng)目前期工作建筑工程施工給排水工程電氣工程道路、綠化工程廣場和掃尾工程第7章投資估算與資金籌措7.1.1投資估算范圍本投資估算范圍包括項(xiàng)目的建安工程、配套基礎(chǔ)設(shè)施工程等直接建設(shè)費(fèi)用及工程建設(shè)其他相關(guān)費(fèi)用等。7.1.2工程概述某某商業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目位于某某市主城區(qū)，工程用地39087m2.總建商業(yè)街可行性研究報(bào)告筑面積181076m2,其中地上136236m2、地下44840m2。主要工程項(xiàng)目有：1#樓59910m2;2#樓21874m2;3#樓18448m2;4#樓7976m2;5#樓18028m2;地下車庫44848m2;綠地面積3909m2;地面廣場9000m2。7.1.3投資估算本項(xiàng)目總用地939087m2,地價(jià)20100萬元。(3)前期工程費(fèi)：344萬元包括可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察設(shè)計(jì)等費(fèi)用，是根據(jù)國家有關(guān)收費(fèi)規(guī)定，結(jié)合(4)基礎(chǔ)和公共設(shè)施費(fèi)：1252萬元該項(xiàng)費(fèi)用是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的給排水、電氣、綠化、道路、停車、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。具體估算如下表：序號計(jì)算指標(biāo)工程造價(jià)(萬元)1給供水按單位建筑面積30元估算2電氣按單位建筑面積20元估算3道路按單位用地面積50元估算4綠化及小品按單位綠化面積100元估算5廣場按單位面積200元估算7環(huán)保設(shè)施1000立方米化糞池合計(jì)(5)管理費(fèi)用：464萬元管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、商業(yè)街可行性研究報(bào)告咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)以及其他管理費(fèi)用，是按建安工程費(fèi)加基礎(chǔ)和公建設(shè)施費(fèi)之和的1%古算。(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用：1350萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。本次按貸款銀行意向，即三年期借款10000萬元，年利率按5.40%計(jì)算，利息計(jì)算期為2.5年。(7)銷售費(fèi)用：2259萬元是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷