物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)

物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)5/9/20241物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)的法律定義與范圍《物業(yè)服務(wù)條例》第二條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。概論部分5/9/20242物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)所應(yīng)遵循的基本法律原則公平、公開、合理以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，物業(yè)管理權(quán)利與業(yè)主物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)

（建筑物區(qū)分所有權(quán)是指對(duì)建筑物的與其他部分區(qū)別開來(lái)的某一特定部分所享有的所有權(quán)以及對(duì)共同部分享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)）業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合保證物業(yè)正常運(yùn)作與安全合理使用維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益可持續(xù)發(fā)展與國(guó)際慣例相結(jié)合政府的適度干預(yù)與推動(dòng)引動(dòng)概論部分5/9/20243物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體業(yè)主（房屋所有權(quán)人；通過(guò)買賣且已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人）業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)單位概論部分5/9/20244物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)中的幾個(gè)關(guān)鍵文件《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》《管理規(guī)約》或《臨時(shí)管理規(guī)約》其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）概論部分5/9/20245物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)《物業(yè)服務(wù)合同》的法律效力建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。物業(yè)服務(wù)合同的簽定主體合法性（其中未成年人須有監(jiān)護(hù)人的簽字確認(rèn)）。

物業(yè)服務(wù)合同5/9/20246物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)判定物業(yè)服務(wù)合同或合同條款無(wú)效的情形違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定；主體不合法；物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款；合同法規(guī)定的其他合同無(wú)效情形（如采用欺詐、脅迫的手段且損害國(guó)家利益）。物業(yè)服務(wù)合同5/9/20247物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)合同5/9/20248物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。。物業(yè)服務(wù)合同5/9/20249物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任承擔(dān)范圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

物業(yè)服務(wù)合同5/9/202410物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業(yè)服務(wù)合同5/9/202411物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)承租人、借用人及其他物業(yè)使用人的法律效力業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。物業(yè)服務(wù)合同5/9/202412物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)合同終止后的服務(wù)行為的有效性物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。物業(yè)服務(wù)合同5/9/202413物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)背景：《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，未入住的房屋按70%標(biāo)準(zhǔn)交納物管費(fèi)。新司法解釋可能引起的誤解：該司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。思考——空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同5/9/202414物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)新司法解釋：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

既有法律依據(jù)：《物業(yè)服務(wù)條例》41條：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定；《物業(yè)服務(wù)條例》42條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。[03年11月13日《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金?！彼伎肌罩梅课飿I(yè)服務(wù)費(fèi)的交納依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同5/9/202415物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)所有人共同擁有一棟高層建筑物時(shí)，各個(gè)所有人對(duì)其在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所有權(quán)、對(duì)供全體或者部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)5/9/202416物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)專有所有權(quán)，是指在具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性和形式上的獨(dú)立性的專有部分上成立的所有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)5/9/202417物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)定義：專有所有權(quán)，是指在具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性和形式上的獨(dú)立性的專有部分上成立的所有權(quán)。專有權(quán)內(nèi)容：（一）住宅或經(jīng)營(yíng)性用房；（二）車庫(kù)、攤位；（三）獨(dú)立別墅整棟及其占地；（四）其他特定空間（如可排他私用的露臺(tái)）建筑物區(qū)分所有權(quán)5/9/202418物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有的權(quán)利：（一）占有；（二）使用；（三）收益；（四）處分。建筑物區(qū)分所有權(quán)5/9/202419物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分行使權(quán)利的合法性規(guī)定：物權(quán)法71條：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！白「纳獭睉?yīng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。新司法解釋：業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

建筑物區(qū)分所有權(quán)5/9/202420物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)——案例分析甲乙分別購(gòu)買某商品樓的一樓和二樓。甲為在一樓開便利店而將廚房挪至陽(yáng)臺(tái)處，同時(shí)將上下水和煤氣管道進(jìn)行改造。乙見到后認(rèn)為不妥，甲不予理睬。后甲裝修完畢，并在二樓外墻裝一燈箱招牌醒目。商店開業(yè)后，由于管道問(wèn)題，二樓下水堵塞，并且燈箱影響二樓休息。問(wèn)題：甲是否可以隨意改造管道和安裝燈箱？

建筑物區(qū)分所有權(quán)5/9/202421物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)定義：建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)，也稱為共用部分持份權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權(quán)利。

建筑物區(qū)分所有權(quán)5/9/202422物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)定義：建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)，也稱為共用部分持份權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權(quán)利。

共有權(quán)范圍：建筑物規(guī)劃區(qū)域內(nèi)除專有部分及城市公建部分的區(qū)域。建筑物區(qū)分所有權(quán)5/9/202423物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)共有權(quán)的行使：物權(quán)法第72條：主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。物權(quán)法第80條：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。物權(quán)法第81條：對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

建筑物區(qū)分所有權(quán)5/9/202424物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)共有權(quán)的行使：按物權(quán)法規(guī)定，不得有下列行為：任意棄置垃圾排放污染物或者噪聲違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物違章搭建侵占通道拒付物業(yè)費(fèi)其他損害他人合法權(quán)益的行為

建筑物區(qū)分所有權(quán)5/9/202425物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)共有權(quán)的行使：按新司法解釋規(guī)定，不得有下列行為：（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。

建筑物區(qū)分所有權(quán)5/9/202426物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)案例共享（一）某小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)步行街積雪已打掃干凈，并懸掛了“小心滑倒”的警示牌。而居住在該小區(qū)的王老太行走在小區(qū)的步行街時(shí)不慎跌倒，安全人員發(fā)現(xiàn)后立即將王老太送進(jìn)醫(yī)院。經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭。手術(shù)后王老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)管理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。幾經(jīng)交涉，物業(yè)管理公司未做承擔(dān)，王老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。5/