物業(yè)公司新成立管理處綜合驗(yàn)收管理作業(yè)規(guī)范

物業(yè)公司新成立管理處綜合驗(yàn)收管理作業(yè)規(guī)范一、目的：通過綜合驗(yàn)收，規(guī)范管理處運(yùn)行，使之符合公司管理要求。二、適用范圍：適用于對(duì)公司所屬的新成立管理處（3個(gè)月）的綜合驗(yàn)收工作。三、職責(zé)：1，品管部負(fù)責(zé)綜合驗(yàn)收的組織實(shí)施工作。2，總師辦派員參與綜合驗(yàn)收有關(guān)工作。3，總經(jīng)辦派員參與綜合驗(yàn)收相關(guān)工作。4，接受綜合驗(yàn)收的管理處應(yīng)根據(jù)綜合驗(yàn)收的有關(guān)內(nèi)容，按照綜合驗(yàn)收的工作要求，做好綜合驗(yàn)收前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，服從并積極配合公司綜合驗(yàn)收工作小組進(jìn)行的綜合驗(yàn)收工作。四、綜合驗(yàn)收時(shí)間：管理處新成立三個(gè)月起，其中住宅內(nèi)管理處從首批業(yè)主辦理入住手續(xù)開始算起，單一產(chǎn)權(quán)辦公樓管理處從業(yè)主單位正式遷入辦公時(shí)算起。五、綜合驗(yàn)收內(nèi)容：1，根據(jù)與有關(guān)方簽定的服務(wù)合同的約定，管理處員工配備數(shù)量、質(zhì)量滿足管理和服務(wù)工作正常順利開展的情況。2，管理處員工應(yīng)知、應(yīng)會(huì)、應(yīng)能培訓(xùn)，以及新進(jìn)員工崗前培訓(xùn)開展情況，使員工能了解、熟悉、掌握管理和服務(wù)應(yīng)具備的技能。3，管理處建立、健全內(nèi)部有效的運(yùn)行管理制度（特別是物業(yè)經(jīng)營、合同、印章、財(cái)務(wù)制度等管理制度）。4，管理處執(zhí)行公司現(xiàn)行管理規(guī)定和要求，以及管理服務(wù)運(yùn)行情況（以公司基礎(chǔ)管理考核標(biāo)準(zhǔn)和創(chuàng)示范工作標(biāo)準(zhǔn)為基本依據(jù)）。5，業(yè)主（甲方）檔案資料建立情況。6，內(nèi)部管理檔案資料建立情況。7，物業(yè)及公共設(shè)備、設(shè)施檔案資料建立情況（含物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，物業(yè)設(shè)備、設(shè)施技術(shù)資料，物業(yè)竣工驗(yàn)收資料，物業(yè)接管驗(yàn)收資料）。8，物業(yè)公共設(shè)備、設(shè)施完好及運(yùn)行情況。9，與開發(fā)商或業(yè)主單位，良好和諧的工作關(guān)系建立情況。10，物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目及財(cái)務(wù)制度的管理和執(zhí)行情況（合同、臺(tái)帳、收費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理、到期清場(chǎng)等）。六、作業(yè)規(guī)程：（一）準(zhǔn)備階段：1，公司品管部在新建管理處成立后1月內(nèi)，將綜合驗(yàn)收工作事項(xiàng)通知有關(guān)管理處。2，新建管理處自成立后，應(yīng)根據(jù)綜合驗(yàn)收工作內(nèi)容，按照綜合驗(yàn)收的有關(guān)要求，進(jìn)行自查和完善，并做好迎接綜合驗(yàn)收的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。3，實(shí)施綜合驗(yàn)收工作前一個(gè)星期，由品管部牽頭成立公司綜合驗(yàn)收工作小組，品管部負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長，小組成員由品管部、總經(jīng)辦和總師辦派員參加。并組織召開綜合驗(yàn)收工作動(dòng)員會(huì)議，布置有關(guān)工作，確定工作分工，提出工作要求。（1）參加會(huì)議人員：品管部、總經(jīng)辦、總師辦參與工作小組人員。（2）會(huì)議主持：品管部負(fù)責(zé)人。（3）會(huì)議內(nèi)容：布置有關(guān)工作，進(jìn)行工作分工，提出工作要求。4，品管部提前通知總經(jīng)辦，由總經(jīng)辦安排車輛保障。（二）實(shí)施階段：1，公司綜合驗(yàn)收工作小組按照工作計(jì)劃安排，依據(jù)綜合驗(yàn)收工作內(nèi)容，對(duì)被驗(yàn)收管理處進(jìn)行驗(yàn)收工作。2，驗(yàn)收過程中，由驗(yàn)收人員根據(jù)驗(yàn)收情況，現(xiàn)場(chǎng)填寫《管理處綜合驗(yàn)收表》交被驗(yàn)收單位負(fù)責(zé)人確認(rèn)，并與其負(fù)責(zé)人一并簽字。3，驗(yàn)收時(shí)，核查物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目及財(cái)務(wù)制度的管理和執(zhí)行情況時(shí)應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：（1）開展物業(yè)經(jīng)營的項(xiàng)目合同或協(xié)議是否齊全，是否符合公司起草、審批、簽訂等有關(guān)規(guī)定，用章是否符合有關(guān)要求。（2）對(duì)所開展的物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，是否建立合同管理臺(tái)帳。（3）對(duì)開展的物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目是否建立了收費(fèi)管理臺(tái)帳，收費(fèi)記錄是否清楚，送交公司財(cái)務(wù)入帳的憑證是否齊全、清楚。（4）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)開展的物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目是否進(jìn)行了有效管理。現(xiàn)場(chǎng)查看開展的物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，其場(chǎng)地設(shè)置是否規(guī)范，物品擺放是否影響環(huán)境美觀，周圍環(huán)境是否整潔，是否影響所管理物業(yè)整體形象和服務(wù)水平。（5）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)開展的物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，到期后是否及時(shí)進(jìn)行清場(chǎng)。4，向被驗(yàn)收管理處對(duì)口的開發(fā)商單位或業(yè)主單位，了解被驗(yàn)收管理處負(fù)責(zé)人及主要管理人員，與其工作關(guān)系的配合和良好和諧工作關(guān)系的建立等情況。征詢其對(duì)被驗(yàn)收管理處負(fù)責(zé)人及主要管理人員意見。5，驗(yàn)收前，被驗(yàn)收管理處應(yīng)列出工程設(shè)備、設(shè)施技術(shù)資料（含各類圖紙）清單（一式三份）。6，驗(yàn)收時(shí)，總師辦參與驗(yàn)收的人員與被驗(yàn)收管理處有關(guān)人員按照列出的工程設(shè)備、設(shè)施技術(shù)資料（含各類圖紙）清單進(jìn)行核查，缺少的資料應(yīng)在清單上列出。核查完畢后，與被驗(yàn)收單位負(fù)責(zé)人共同簽字，其中被驗(yàn)收管理處、公司綜合驗(yàn)收工作小組及總師辦各留存一份。資料原件由總師辦參與驗(yàn)收人員帶回交于總師辦歸檔留存。其復(fù)印件由被驗(yàn)收管理處留存。7，驗(yàn)收結(jié)束時(shí)，被驗(yàn)收單位應(yīng)向公司綜合驗(yàn)收工作小組提交本管理處成立后運(yùn)行工作報(bào)告。報(bào)告內(nèi)容包括：（1）托管物業(yè)竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收情況（2）管理處開業(yè)后基本運(yùn)行情況。（3）成立以來主要工作和任務(wù)執(zhí)行完成情況。（4）綜合驗(yàn)收有關(guān)內(nèi)容的執(zhí)行及效果情況。（5）物業(yè)經(jīng)營管理及有關(guān)財(cái)務(wù)管理制度落實(shí)執(zhí)行情況。（6）目前遺留及運(yùn)行過程中存在的主要問題及解決建議。（三）整改報(bào)告階段：1，對(duì)綜合驗(yàn)收中存在的問題，由驗(yàn)收單位限時(shí)（最多不超過一個(gè)月）進(jìn)行整改，并屆時(shí)由公司綜合驗(yàn)收工作小組進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。2，驗(yàn)收結(jié)束后，公司驗(yàn)收工作小組各成員按驗(yàn)收工作分工，向驗(yàn)收工作小組提交驗(yàn)收工作報(bào)告，綜合驗(yàn)收工作小組匯總寫出綜合驗(yàn)收工作報(bào)告（報(bào)告內(nèi)容同驗(yàn)收單位成立運(yùn)行工作報(bào)告），呈報(bào)公司分管副總及總經(jīng)理。3，公司領(lǐng)導(dǎo)審閱后綜合驗(yàn)收工作報(bào)告，應(yīng)返還品管部，由品管部歸檔保存。七、說明和要求：1，綜合驗(yàn)收應(yīng)從第三個(gè)月起，在不超過15天的期間內(nèi)完成驗(yàn)收。2，對(duì)驗(yàn)收中提出的需整改問題的復(fù)驗(yàn)時(shí)間最長不超過驗(yàn)收后的一個(gè)月。3，驗(yàn)收后，品管部應(yīng)在驗(yàn)收工作報(bào)告中做出合格與否的結(jié)論。八、相關(guān)表單：《管理處綜合驗(yàn)收表》合同評(píng)審管理作業(yè)規(guī)范一、目的：規(guī)范合同評(píng)審工作，以保證合同的嚴(yán)格履行。二、適用范圍：適用于本公司銷售合同的評(píng)審。三、職責(zé)：1，品管部負(fù)責(zé)合同評(píng)審的組織和管理工作。2，相關(guān)部門參與合同評(píng)審。3，總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)合同評(píng)審結(jié)果批示。四、作業(yè)規(guī)范：（一）術(shù)語：1，A類合同：公司與開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。2，B類合同：公司與委托方簽訂的標(biāo)的在2000元（含）以上的服務(wù)銷售合同（各部門洽談）。3，C類合同：公司與委托方簽訂的標(biāo)的在2000元以下的服務(wù)銷售合同。（二）規(guī)范：1，A類合同（1）市場(chǎng)部負(fù)責(zé)洽談并草擬A類合同，并提交公司品管部。（2）品管部負(fù)責(zé)組織進(jìn)行合同評(píng)審；總經(jīng)辦對(duì)履行合同的后勤保障能力進(jìn)行評(píng)審；市場(chǎng)部對(duì)綜合保證能力進(jìn)行評(píng)審；總經(jīng)辦對(duì)人力資源需求的保障進(jìn)行評(píng)審。（3）評(píng)審方式：會(huì)議形式或會(huì)簽形式。（4）總經(jīng)理對(duì)合同評(píng)審情況進(jìn)行審批。2，B類合同：（1）根據(jù)總經(jīng)理授權(quán)，由各部門負(fù)責(zé)洽談并草擬B類合同。（2）由部門組織與擬簽訂的合同有關(guān)的單位進(jìn)行合同評(píng)審。評(píng)審內(nèi)容：本組織履行合同的能力。（3）評(píng)審方式：會(huì)簽。（4）總經(jīng)理對(duì)合同評(píng)審進(jìn)行審批。3，C類合同：（1）根據(jù)總經(jīng)理授權(quán)，由C類合同洽談部門與委托人商談C類合同事宜。