沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)課件

沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)2024/5/12沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)報(bào)告框架市場(chǎng)掃描營(yíng)銷思路項(xiàng)目定位產(chǎn)品策劃2沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)第一部分市場(chǎng)掃描宏觀分析中觀分析微觀分析3沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)宏觀分析1、國(guó)家出臺(tái)一系列房產(chǎn)新政策，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了有力的政策支持；2、溫總理在11月10日國(guó)務(wù)院主要負(fù)責(zé)人會(huì)議上，重新明確了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位與發(fā)展方向；3、國(guó)家大幅度降息為貸款購(gòu)房者帶來了立竿見影的省錢效果；4、沈陽(yáng)房市在全國(guó)市場(chǎng)普遍較冷了2008年依然穩(wěn)步發(fā)展；4沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)5、沈陽(yáng)出臺(tái)25條購(gòu)房新政，鼓勵(lì)市民買房宏觀分析

給予稅費(fèi)優(yōu)惠，實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼——為購(gòu)房者帶來了更大的實(shí)惠；

公積金貸款上限提高——降低了貸款購(gòu)房的難度；

鼓勵(lì)改善性購(gòu)房——降低了第二套房的購(gòu)房門檻。5沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)中觀分析區(qū)域概述1、距離市區(qū)約10公里；2、長(zhǎng)白高端居住區(qū)向南輻射地帶；3、與蘇家屯城中心近在咫尺；4、處于規(guī)劃中渾河新城中心腹地。6沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)中觀分析◆優(yōu)勢(shì)1、空氣質(zhì)量較好，具備建造舒適型住宅的條件；2、外圍具備較好的經(jīng)濟(jì)和交通條件的利好因素；3、周邊項(xiàng)目的進(jìn)駐，為我們進(jìn)行的前期的市場(chǎng)探索，使消費(fèi)者對(duì)這一區(qū)域有了認(rèn)可?！袅觿?shì)1、通往市內(nèi)的公交線路較少；2、周邊生活配套設(shè)施不完善。7沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)十里錦城建筑類型：高層多層建筑風(fēng)格：江南風(fēng)情項(xiàng)目位置：蘇家屯區(qū)渾河新城雪蓮街111號(hào)價(jià)格：起價(jià)2600元/平方米均價(jià)：2800元/平方米最高價(jià)：3100元/平方米價(jià)格說明：以上為高層價(jià)格。多層起價(jià)：3200元/平方米，均價(jià)：3300元/平方米，最高價(jià)：3500元/平方米。情景洋房起價(jià)：4100元/平方米，均價(jià)：4200元/平方米，最高價(jià)：4600元/平方米。主力戶型：103-145㎡情景洋房51-102㎡電梯公寓57-110㎡觀景高層物業(yè)費(fèi)：暫定1.3元/平方米/月供暖：地?zé)徜N售狀況：新房周邊交通：333334327324（現(xiàn)有）開盤時(shí)間：2008-8-10入住時(shí)間：2009年年底或2010年5、6月份。微觀分析—競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析8沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)9沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)10沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)九洲灣景匯建筑類型：高層小高層洋房（高層為主）建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)情項(xiàng)目位置：沈陽(yáng)市東陵區(qū)勝利南街888號(hào)價(jià)格：暫定（2700~~4000多元/平方米不等）主力戶型：65—160平方米物業(yè)費(fèi)：暫定供暖：地?zé)徜N售狀況：無周邊交通：327開盤時(shí)間：待定入住時(shí)間：2009年年底（最理想狀態(tài)）11沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)碧桂園鳳凰城建筑類型：高層、小高地址：沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)丁香街216號(hào)（工商局南行800米）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)樓層狀況：高層34層小高11層價(jià)格：高層毛坯均價(jià)2500元/平米左右高層精裝均價(jià)3300元/平米左右小高均價(jià)3080元/平米左右目前銷售：

高層4棟（1棟毛坯、3棟精裝）小高1棟暢銷戶型類型：高層：59.25平一房一廳103.34平二房二廳119.44—146.11平三房?jī)蓮d小高：142.98平三房二廳93.72平二房二廳客戶來源：高層：蘇家屯當(dāng)?shù)貫橹餍「撸簻喣虾吞K家屯當(dāng)?shù)鼐用裎飿I(yè)費(fèi)：1.2元/平*月；電梯費(fèi)12元/月*人供暖：地?zé)峤煌ǎ?27開盤時(shí)間：2008年7月入住時(shí)間：2009年底12沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)◆競(jìng)品項(xiàng)目都以洋房和多層為主，同時(shí)有部分高層；◆影響銷售的主要因素是項(xiàng)目所處區(qū)域周邊配套不完善，生活配套不足；◆碧桂園·鳳凰城、盈泰·十里錦城等大型樓盤市場(chǎng)影響力大，分流了客戶。◆目前銷售較好的是碧桂園·鳳凰城和盈泰·十里錦城；◆這一區(qū)域的客戶主要來自蘇家屯，部分來自沈陽(yáng)市區(qū);和頌的思考：如何在競(jìng)爭(zhēng)中做到脫穎而出，搶占市場(chǎng)？13沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)第二部分項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析開發(fā)模式思考項(xiàng)目定位14沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)項(xiàng)目分析—項(xiàng)目地塊SWOT分析S優(yōu)勢(shì)（Strength）□良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所在的片區(qū)屬于沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；□規(guī)模適中，地塊形狀較規(guī)則，利于項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品出彩；□片區(qū)具備了良好的居住氛圍和較高的市場(chǎng)認(rèn)可度，易形成羊群效應(yīng)。W劣勢(shì)（Weakness）□生活配套設(shè)施匱乏，教育、醫(yī)療體系不完善；□公共交通系統(tǒng)不發(fā)達(dá)；□外部環(huán)境質(zhì)量不佳，對(duì)項(xiàng)目檔次和品質(zhì)造成一定不良影響。15沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)項(xiàng)目分析—項(xiàng)目地塊SWOT分析O機(jī)會(huì)（Opportunity）□國(guó)家宏觀調(diào)控，市場(chǎng)潛在需求量大；□市場(chǎng)不斷細(xì)分，客戶對(duì)產(chǎn)品的要求增高，給項(xiàng)目創(chuàng)新帶來機(jī)會(huì)；□政府大力扶持渾河新城的發(fā)展，未來基礎(chǔ)設(shè)施配套將逐步完善；□國(guó)家不斷出臺(tái)新政，鞏固房地產(chǎn)業(yè)的地位。T威脅（Threat）□市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，產(chǎn)品創(chuàng)新速度較快；□片區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，碧桂園、盈泰等各大開發(fā)商相繼入駐；□目前整體市場(chǎng)較冷，很大一部分客戶都在觀望。16沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)項(xiàng)目分析—項(xiàng)目地塊SWOT分析

總體而言，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于片區(qū)良好的發(fā)展前景；項(xiàng)目最大的劣勢(shì)片區(qū)配套不完善和公交體系不發(fā)達(dá)。項(xiàng)目最終是否能走出現(xiàn)狀、淡化劣勢(shì)，差異化競(jìng)爭(zhēng)策略和產(chǎn)品模式及開發(fā)模式的創(chuàng)新將成為本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)因素，定位內(nèi)容將以“強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、改善劣勢(shì)、避免威脅、把握機(jī)會(huì)”的價(jià)值最大化策略為出發(fā)點(diǎn)，提出系統(tǒng)的、適用的解決方案。17沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)項(xiàng)目分析—項(xiàng)目存在的不足1、產(chǎn)品與形象具有落差目前的產(chǎn)品法式風(fēng)情體現(xiàn)不足，與周邊競(jìng)品項(xiàng)目相比，較為平淡，沒有自己的特色。VS18沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)2、缺乏主流高性比產(chǎn)品目前銷售的產(chǎn)品為70—116平方米，缺少高性價(jià)比的小戶型?，F(xiàn)有戶型部分戶型圖19沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)3、景觀缺乏特點(diǎn)項(xiàng)目目前的園區(qū)景觀，缺乏特色，不符合法式風(fēng)情的特點(diǎn)4、自身配套未能解決客戶生活顧慮

園區(qū)設(shè)計(jì)的配套不完善，不能滿足年輕人休閑，老人人養(yǎng)生的需要20沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)屬性界定地理位置城市邊緣區(qū)域發(fā)展具有良好的發(fā)展?jié)摿Y源狀況無明顯比較優(yōu)勢(shì)配套資源現(xiàn)狀配套資源缺乏項(xiàng)目是位于城區(qū)邊緣、具備良好的片區(qū)發(fā)展前景，規(guī)模較大、資源狀況一般的住宅項(xiàng)目。開發(fā)模式思考項(xiàng)目屬性界定21沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)案例借鑒和開發(fā)模式的突破——如何從市場(chǎng)中突圍？上述案例所處片區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度均與本項(xiàng)目基本類似，基本都處于城市未來的房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。對(duì)比本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段，我們研究了大量的成功案例，并總結(jié)了幾種不同模式的運(yùn)作特征，以便從中找出適合本項(xiàng)目的開發(fā)突破模式。市場(chǎng)絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者模式案例：天津武清順馳城市藝墅、無錫萬(wàn)科魅力之城創(chuàng)新和差異化競(jìng)爭(zhēng)案例：浙江中能浪漫和山新生活理念引導(dǎo)策略：深圳陽(yáng)光棕櫚園市場(chǎng)追隨策略：深圳廣博星海華庭22沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)案例借鑒——無錫萬(wàn)科魅力之城，國(guó)際街區(qū)生活主張項(xiàng)目區(qū)位及競(jìng)爭(zhēng)背景：蠡湖西側(cè)，屬于無錫未來的城市副中心和新興綜合區(qū)；是無錫房地產(chǎn)開發(fā)最火熱的區(qū)域之一；萬(wàn)科策略：完全的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者形象，以“新城市主義”的規(guī)劃理念，借鑒東京幕張新城的規(guī)劃元素，打造國(guó)際街區(qū)生活；項(xiàng)目形象：不是一個(gè)社區(qū)，更是一個(gè)新城市，具備了居住、工作、消遣、生活的城鎮(zhèn)；適用背景:大發(fā)展商先進(jìn)理念引導(dǎo)生活23沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)案例借鑒模式——杭州浪漫和山，“山谷.純現(xiàn)代house”，由產(chǎn)品演繹生活形態(tài)意向購(gòu)買別墅類物業(yè)的客戶越來越傾向于年輕化、高學(xué)歷化

杭州人均GDP已經(jīng)達(dá)到3800美元以上，按照國(guó)際上一般的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，此一階段將有中產(chǎn)階級(jí)大量產(chǎn)生杭州別墅類物業(yè)多數(shù)針對(duì)高端客戶，這類客戶處于金字塔的塔尖，客戶群體有限。目標(biāo)客戶——新生代社會(huì)中產(chǎn)階層產(chǎn)品定位——現(xiàn)代風(fēng)格的新派建筑、適中面積的經(jīng)濟(jì)型別墅和Townhouse

項(xiàng)目背景發(fā)展商第一次涉足房地產(chǎn)小和山高教園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈對(duì)手產(chǎn)品形態(tài)趨向歐美對(duì)手建筑面積基本較大思路梳理對(duì)機(jī)會(huì)的挖掘?qū)Ξa(chǎn)品的把握對(duì)生活方式的演繹策劃思路的再回顧：中產(chǎn)階級(jí)的盛事生活景象

24沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)浪漫和山——賣的不是別墅，而是一種新的生活形態(tài)，中產(chǎn)的、國(guó)際的、創(chuàng)新的項(xiàng)目推崇“新派建筑·第一居所”的理想人居模式以“創(chuàng)新的戶型+水岸山谷的環(huán)境意境”為內(nèi)容，營(yíng)造與國(guó)際時(shí)尚同步的城市郊區(qū)人居環(huán)境；以中產(chǎn)階級(jí)的生活形象為引導(dǎo)，體現(xiàn)在對(duì)明快、通透、清爽、簡(jiǎn)潔的追求；在沒有廣告推廣及現(xiàn)場(chǎng)展示的情況下，首批推出的80套別墅2天內(nèi)被客戶一搶而空，項(xiàng)目銷售速度和銷售價(jià)格增幅遠(yuǎn)高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。25沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)案例借鑒模式——陽(yáng)光棕櫚園，“日子緩緩，生活散散”的地中海城邦生活意境引導(dǎo)地中?！岸际校e情”生活方式通過地中海園林、親水會(huì)所、休閑商業(yè)街的營(yíng)造體驗(yàn)社區(qū)主題“都市閑情+地中海生活情景”項(xiàng)目的宣傳推廣，始終圍繞獨(dú)特的社區(qū)主題，展示先行：地中海式商業(yè)休閑街現(xiàn)場(chǎng)展示、地中海園林、水景現(xiàn)場(chǎng)展示 26沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)漫畫陽(yáng)光棕櫚園——漫畫營(yíng)銷演繹地中海城邦生活通過漫畫，對(duì)未來生活方式進(jìn)行演繹，是棕櫚園樹立形象的關(guān)鍵手法。陽(yáng)光棕櫚園是深圳迄今為止最成功的樓盤之一。27沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)案例借鑒模式——廣博星海華庭，巧借名盤帶動(dòng)的片區(qū)效應(yīng)，控制總價(jià)，進(jìn)行價(jià)值差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)背景：后?！钲跓狳c(diǎn)房地產(chǎn)區(qū)域之一，片區(qū)經(jīng)過招商、卓越等地產(chǎn)大鱷幾年的運(yùn)營(yíng)，在市場(chǎng)上已經(jīng)樹立了較好的形象，蔚藍(lán)海岸、招商海月花園等明星樓盤具備較強(qiáng)的市場(chǎng)影響力；自身因素：地塊規(guī)模比對(duì)手小，品牌和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)比對(duì)方弱，項(xiàng)目一次開發(fā)完畢，無品牌沉淀；突破成功：廣博地產(chǎn)在該地塊的策略非常明確，提高容積率，以降低樓面地價(jià)成本；控制面積以降低總價(jià)；產(chǎn)品上追隨對(duì)手；最終從競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出，順利突圍。28沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)幾種突破模式的對(duì)比和借鑒分析通過差異化和創(chuàng)新產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，以產(chǎn)品演繹生活方式，是對(duì)上述案例分析之后的啟示。資源限定模式一模式二模式三模式四市場(chǎng)絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)差異化和創(chuàng)新新生活理念引導(dǎo)市場(chǎng)追隨地塊規(guī)模大不宜過小不宜過小規(guī)模不大企業(yè)品牌強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤成熟度超越一切對(duì)手有上升空間有上升空間較為成熟營(yíng)銷影響力客戶易受引導(dǎo)引導(dǎo)難易度一般客戶易受引導(dǎo)引導(dǎo)難易度一般建議策略難以達(dá)到重點(diǎn)推薦部分借鑒不主張借鑒29沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)地塊因子分析——地塊自身資源的匹配度及本項(xiàng)目自身檔次的限定以上分析表明，本項(xiàng)目地塊自身因素對(duì)樓盤的開發(fā)檔次有一定限定，適宜開發(fā)中檔、中高檔產(chǎn)品的住宅項(xiàng)目；但是不具備開發(fā)高檔住宅和頂端豪宅的先天條件。本項(xiàng)目開發(fā)高檔產(chǎn)品受到項(xiàng)目資源情況的限定，必須通過對(duì)社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造和居住氛圍的倡導(dǎo)才能加以改善。因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對(duì)外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢(shì)資源一般無無對(duì)公共效能的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般對(duì)銷售價(jià)格的限制市場(chǎng)制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格一般地塊匹配情況資源不支持資源有限制基本符合基本符合成本不支持潛在需求30沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的再回顧和思考發(fā)現(xiàn)

1、處于上升階段的渾河新城在客戶細(xì)分尚不夠精細(xì)，有大量的客戶階層沒有找到十分滿意的產(chǎn)品；2、對(duì)于產(chǎn)品的理解，尚有很大的挖掘和創(chuàng)新空間；3、對(duì)于開發(fā)戰(zhàn)略的應(yīng)用尚存在一定的不足，品牌與項(xiàng)目互動(dòng)的案例相對(duì)較少。項(xiàng)目定位31沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)和頌認(rèn)為

未來幾年內(nèi)項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)必然會(huì)進(jìn)入更快的發(fā)展軌道，會(huì)沿著沈陽(yáng)市內(nèi)一線區(qū)域的發(fā)展軌道前進(jìn)；

未來幾年內(nèi)，有相當(dāng)?shù)囊徊糠挚蛻魧?duì)于產(chǎn)品的理解和要求促使市場(chǎng)不斷細(xì)分；

未來的客戶和項(xiàng)目差異化特征更為明顯，從群體、產(chǎn)品、文化上都將會(huì)得以體現(xiàn)。32沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)思考：如何找到項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群他們是誰(shuí)？他們?cè)谀睦?？他們?nèi)巳河卸嗌?？他們從事何種職業(yè)？他們買了哪些項(xiàng)目？他們最喜歡什么產(chǎn)品？33沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)通過市場(chǎng)分析和項(xiàng)目評(píng)價(jià)之后的思路梳理，挖掘目標(biāo)客戶群客群鎖定蘇加屯區(qū)改善生活環(huán)境的自住人群市區(qū)追求生活品質(zhì)的年輕人渾河新城投資客戶客群特點(diǎn)客群需求擁有較為穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入想追求更高品質(zhì)的居住環(huán)境購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)不平衡便利的交通舒適的生活空間與環(huán)境比較完善的配套與服務(wù)較高的性價(jià)比與投資價(jià)值34沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)第一類——本區(qū)域人群

在本區(qū)域開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶、私營(yíng)企業(yè)主；

本區(qū)域的原住居民；

本區(qū)政府公務(wù)員；

區(qū)域內(nèi)的學(xué)校教職員；目標(biāo)客戶群細(xì)分

區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位職員。第二類——區(qū)域外人群

在渾南工作，考慮來本區(qū)域居住的消費(fèi)者；

來自沈陽(yáng)市內(nèi)或周邊城市的消費(fèi)者。35沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)各消費(fèi)群體多角度分析消費(fèi)者動(dòng)機(jī)利益焦點(diǎn)功能實(shí)現(xiàn)都市年輕人結(jié)婚親密兩房70㎡左右小兩房外地購(gòu)房者喜愛沈陽(yáng)落戶沈陽(yáng)80㎡以上有兩個(gè)戶口指標(biāo)蘇家屯及周邊老年人養(yǎng)老健康舒適的居住環(huán)境完善的健康配套蘇家屯農(nóng)民子女向往城市城市生活城市一流居住品質(zhì)渾南工作者出入方便交通完善小區(qū)巴士+城市公交線路+地鐵優(yōu)雅生活精神質(zhì)量高藝術(shù)的生活休閑生活物質(zhì)質(zhì)量高商業(yè)休閑配套完善顯性特征分析36沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)家庭結(jié)構(gòu)分析消費(fèi)者動(dòng)機(jī)利益焦點(diǎn)功能實(shí)現(xiàn)比例單身一族單身到蘇家屯或渾南工作的外地人立足城市1房1廳2房1廳首選次選脫離家庭獨(dú)立生活的蘇家屯年輕人張揚(yáng)個(gè)性1房1廳2房1廳首選次選兩口之家初婚無孩。因父母另有住所，只考慮預(yù)留孩子房間親密生活2房2廳2房半+教育配套比例約各占一半目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠，作長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮會(huì)換房，過渡型居住勇于進(jìn)取成立家庭1房1廳+低門檻比例較少三口之家父母另有住所，兩夫妻帶小孩，預(yù)留書房或多功能房舒適生活2房半3房2廳+優(yōu)美園景比例各占一半三代同堂一家三代人同住，各要一個(gè)房間，兩房半，三房，四房。享受生活天倫之樂2房半3房2廳4房2廳+優(yōu)美園景比例較少比例最大比例較少37沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)功能特征分析消費(fèi)者動(dòng)機(jī)利益焦點(diǎn)功能實(shí)現(xiàn)都市年輕人都市動(dòng)感生活現(xiàn)代、時(shí)尚、藝術(shù)創(chuàng)新新戶型+街區(qū)生活+藝術(shù)空間農(nóng)民子女向往城市繁華、便利、豐盛而美麗的新城市大型城市社區(qū)+城市街區(qū)市內(nèi)工作者價(jià)格價(jià)格比市內(nèi)內(nèi)更勝一籌超值中小戶型外地人落戶沈陽(yáng)，安居樂業(yè)這里就是為新沈陽(yáng)人建設(shè)有房有戶口38沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)目標(biāo)客戶群定位：新貴階層平凡人，大夢(mèng)想思考：如何定位產(chǎn)品，吸引目標(biāo)客戶的購(gòu)買？39沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)買到的不僅是一套房子，而是買一個(gè)功能齊備的完整居住社區(qū)，以及一整套的生活方式。消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)：

因此，我們要以目標(biāo)客戶群的需求為依據(jù)，制定競(jìng)爭(zhēng)策略，定位項(xiàng)目。40沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)為本項(xiàng)目度身定制競(jìng)爭(zhēng)策略生活性價(jià)比絕對(duì)領(lǐng)先獨(dú)特生活價(jià)值+強(qiáng)勢(shì)生活品牌

同樣的價(jià)格甚至更低的價(jià)格條件下，購(gòu)買本項(xiàng)目可以獲得除了優(yōu)良的產(chǎn)品外更多的額外價(jià)值，如獨(dú)特的社區(qū)價(jià)值觀，全新的生活模式，融洽的鄰里氛圍，更多的人生機(jī)會(huì)等等。41沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)項(xiàng)目市場(chǎng)定位蘇家屯地區(qū)首席現(xiàn)代生活主題城區(qū)位定義社會(huì)地位居住模式社區(qū)高度42沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)產(chǎn)品定位健康休閑法式風(fēng)情社區(qū)引領(lǐng)渾河新城的國(guó)際化新城人居進(jìn)程打造健康社區(qū)新理念公園式休閑社區(qū)，業(yè)主休閑新領(lǐng)地43沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)形象定位城南都市生活的榜樣由沈陽(yáng)市內(nèi)及蘇家屯城區(qū)的“高房?jī)r(jià)高生活質(zhì)量”到本項(xiàng)目的“低房?jī)r(jià)高生活質(zhì)量”，是城南人的共同夢(mèng)想。“城南第一社區(qū)，每天都有回家的沖動(dòng)”，這就是本案的目標(biāo)。城南將因?yàn)橛羞@樣一個(gè)社區(qū)而倍添魅力！44沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)全能戶型，魔術(shù)空間戶型定位多種戶型，滿足目標(biāo)客戶群不同的需求；靈動(dòng)空間，魔術(shù)組合。45沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)第三部分產(chǎn)品策劃戶型配比建議產(chǎn)品建議主題社區(qū)建議總體原則46沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)總體原則規(guī)劃主題化洋房別墅化多層洋房化高層現(xiàn)代化戶型超值化景觀風(fēng)情化47沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)面積格局比例85－92平米2室2廳或小3室50%105－110平米3室2廳20%120－130平米3室2廳30%戶型配比建議——洋房戶型配比48沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)面積格局比例35－50平米1室1廳10%60－70平米2室1廳30%70－85平米2室2廳40%90—105平米3室1廳或3室2廳10%戶型配比建議——多層戶型配比49沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)戶型配比建議——高層戶型配比面積格局比例35－45平米1室1廳20%55－65平米2室1廳25%68-75平米2室1廳25%80－90平米2室2廳20%IOFT（單層40－50平米；雙層80－100平米）2室2廳3室2廳10%50沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)產(chǎn)品建議——洋房

提高洋房層數(shù)；洋房別墅化，情景洋房，高雅的外立面設(shè)計(jì)，退臺(tái)、露臺(tái)、飄窗的結(jié)合，凸顯高貴的生活品質(zhì)。51沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)退臺(tái)與露臺(tái)“別墅元素”設(shè)計(jì)52沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)情景洋房戶型53沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)洋房戶型示意首層大院落情趣空間大露臺(tái)54沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)首層贈(zèng)送私家花園。滿足業(yè)主呼吸自然、與自然親密接觸的天性。業(yè)主田園生活夢(mèng)想，體現(xiàn)尊貴生活。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色展示55沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)首層下沉式庭院實(shí)現(xiàn)雙重情趣空間。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色展示56沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)首層贈(zèng)送地下室。擴(kuò)展使用空間，豐富使用功能。真正實(shí)現(xiàn)給業(yè)主別墅式的生活享受項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色展示57沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)

多層洋房化，提高項(xiàng)目的品質(zhì);

加入中小戶型，超值總價(jià)吸引客戶。產(chǎn)品建議——多層洋房化多層外立面58沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)情趣空間，營(yíng)造溫馨和諧的居住環(huán)境59沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)多層戶型建議——增加高性價(jià)比小戶型投資客戶需要中小戶型國(guó)家新政對(duì)購(gòu)買90m2戶型的優(yōu)惠政策市區(qū)白領(lǐng)需要總價(jià)超值的小戶型中小戶型將受到更多客戶的青睞加入35—70平米的中小戶型60沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)一室一廳一衛(wèi)34.90平米61沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)一室一廳一衛(wèi)54.60平米62沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)兩室兩廳一衛(wèi)66.08平米63沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)兩室兩廳一衛(wèi)71.00平米64沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)產(chǎn)品建議——高層

高層在設(shè)計(jì)上要現(xiàn)代化，加入時(shí)尚元素，吸引年輕消費(fèi)者。高層外立面65沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)親情兩代居戶型66沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)68.7168.7154.8054.8051.9551.9535.2535.25高層投資小戶型(均帶露臺(tái))67沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)34.3034.3034.0434.0465.0765.0735.7235.7235.7235.72高層投資小戶型68沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)Loft戶型方案一：客廳挑空，層高4.5米方案二：不挑空，增強(qiáng)實(shí)用性，以4.8米層高報(bào)批，實(shí)際層高5.2米69沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)3.9層高的躍復(fù)式產(chǎn)品70沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)大堂設(shè)置A、設(shè)置貴賓接待室，經(jīng)營(yíng)咖啡吧，茶吧等項(xiàng)目。提升業(yè)主尊貴感。B、設(shè)置24小時(shí)物業(yè)管家，積極響應(yīng)業(yè)主的需求（學(xué)童接送，洗滌，定餐，家政，修理等服務(wù)）。71沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)

高層贈(zèng)送“空中露臺(tái)”，通過奇、偶層露臺(tái)錯(cuò)落設(shè)計(jì)，將公攤面積返還給業(yè)主，有力降低高層抗性，提升產(chǎn)品附加值。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色展示72沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)露臺(tái)設(shè)計(jì)外部陽(yáng)光露臺(tái)，采取奇、偶錯(cuò)落設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色展示73沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)主臥或客廳贈(zèng)送小飄窗。便于營(yíng)造生活情趣，提高高層建筑使用率。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色展示74沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)主題社區(qū)建議

主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā)。核心驅(qū)動(dòng)方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項(xiàng)目的交通距離以及消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的心理距離的影響，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目關(guān)注不足，項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者無法形成沖擊，項(xiàng)目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對(duì)消費(fèi)者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對(duì)消費(fèi)者形成有效吸引的作用。教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)方式。通過主題吸引消費(fèi)者的關(guān)注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費(fèi)者的心理抗性。75沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)主題風(fēng)情社區(qū)健康休閑滿足老年業(yè)主養(yǎng)老需求滿足年輕業(yè)主休閑需求健康休閑風(fēng)情社區(qū)主題社區(qū)建議76沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)下沉式廣場(chǎng)，社區(qū)廣場(chǎng)新領(lǐng)地77沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)下沉式廣場(chǎng)78沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)凱旋門、埃菲爾鐵塔主題雕塑,法蘭西經(jīng)典原版移植，打造區(qū)域地標(biāo)性建筑79沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)設(shè)置廊架，種植攀爬植物80沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)法式親情葡萄園，盡顯法蘭西浪漫生活81沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)活動(dòng)區(qū)設(shè)置網(wǎng)球場(chǎng)或兒童活動(dòng)區(qū)打造泛會(huì)所82沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)休閑會(huì)所康體健身會(huì)館年輕人休閑首選83沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)乒乓球室臺(tái)球館84沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)會(huì)所養(yǎng)生館85沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)會(huì)所SPA86沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)壁球館健身館87沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)養(yǎng)生會(huì)所老有所養(yǎng)，老有所樂88沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)定期聯(lián)合社區(qū)醫(yī)院老年人免費(fèi)體檢89沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)健康廣場(chǎng)90沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)親子農(nóng)莊91沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)社區(qū)診所國(guó)際雙語(yǔ)品牌幼兒園業(yè)主巴士商業(yè)步行街92沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)第四部分營(yíng)銷思路核心競(jìng)爭(zhēng)力思考營(yíng)銷總體策略八大營(yíng)銷策略品牌推廣五大戰(zhàn)略活動(dòng)推廣策略93沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)核心競(jìng)爭(zhēng)力思考中層價(jià)值內(nèi)層價(jià)值外層價(jià)值區(qū)域：蘇家屯最具發(fā)展地區(qū)交通：地鐵2號(hào)線出口規(guī)模：蘇家屯大盤實(shí)力：開發(fā)商實(shí)力雄厚團(tuán)隊(duì)：頂尖運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)規(guī)劃：大盤的大氣建筑：現(xiàn)代創(chuàng)新風(fēng)格戶型：創(chuàng)新實(shí)用配套：風(fēng)情社區(qū)社區(qū)理念：健康休閑社區(qū)品牌：第一強(qiáng)勢(shì)品牌如何運(yùn)用優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力,制定的銷售策略？94沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)營(yíng)銷總體策略以特色為綱主題社區(qū)靠的是特色，唯有特色才能建立持久的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！黝}社區(qū)營(yíng)銷戰(zhàn)略——95沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)八大營(yíng)銷策略◆高姿態(tài)◆大手筆◆銷售控制◆意見領(lǐng)袖引導(dǎo)◆焦點(diǎn)事件◆細(xì)節(jié)美學(xué)◆氛圍體驗(yàn)◆社會(huì)輿論96沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)品牌推廣五大戰(zhàn)略搶占市場(chǎng)、媒體、社會(huì)及同行的價(jià)值認(rèn)同

理念導(dǎo)入，震撼市場(chǎng)通過客戶接觸，提升對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)同.以完善的客戶系統(tǒng)管理，建立對(duì)每一位顧客的了解和關(guān)注。通過高端媒體活動(dòng)及專家體驗(yàn)，為項(xiàng)目在市場(chǎng)上建立強(qiáng)有效的專業(yè)口碑，形成社會(huì)廣泛認(rèn)同.在具有權(quán)威的國(guó)際住宅發(fā)展研究機(jī)構(gòu)獲獎(jiǎng)，將是將項(xiàng)目品牌形象及價(jià)值推向更國(guó)際高度的重要手段，如：聯(lián)合國(guó)人居大獎(jiǎng)等發(fā)動(dòng)戰(zhàn)攻堅(jiān)戰(zhàn)攻心戰(zhàn)口碑戰(zhàn)高度戰(zhàn)97沈陽(yáng)渾南香醇·波爾多項(xiàng)目提報(bào)活動(dòng)推廣策略

健康休閑風(fēng)情社區(qū)啟動(dòng)八件大事第一件：系統(tǒng)導(dǎo)入——標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、核心價(jià)值觀和口號(hào)等品牌系統(tǒng)；第二件：主題亮相——社區(qū)主題啟動(dòng)及社區(qū)主題宣言發(fā)布；第三件：社區(qū)公約——高調(diào)宣布“買房必須先簽定社區(qū)公約”；第四件：社區(qū)文化—