設(shè)計(jì)階段的成本控制課件

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

1可編輯課件PPT一、如何理解“設(shè)計(jì)階段的成本控制”2可編輯課件PPT投資型--------專業(yè)化管理型公司的不同

設(shè)計(jì)階段成本控制管理的宏觀影響因素

原始積累型--------品牌積累型公司的不同短平快型--------滾動(dòng)開發(fā)型項(xiàng)目的不同成本控制工作沒有固定的套路，只有適合的套路3可編輯課件PPTGemdaleCorporation項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出進(jìn)度品質(zhì)成本規(guī)劃周期方案周期施工圖周期結(jié)構(gòu)含鋼量景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)圖紙完善程度設(shè)計(jì)變更簽證率設(shè)計(jì)失誤率部品封樣率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)

設(shè)計(jì)階段的成本觀

4可編輯課件PPT

—對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，

對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象：

不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價(jià)景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)5可編輯課件PPT二、在項(xiàng)目開發(fā)過程中“目標(biāo)成本”是成本控制的前提6可編輯課件PPT項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)管理擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理施工圖設(shè)計(jì)管理工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本項(xiàng)目成本估算測(cè)算及目標(biāo)成本拆分預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算工程營(yíng)銷項(xiàng)目的每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都會(huì)受到其上游成本工作的條件制約7可編輯課件PPT成本部制定《各地區(qū)成本基價(jià)表》--即項(xiàng)目目標(biāo)成本。設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。1）結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；2）景觀造價(jià)偏差率；3）示范區(qū)成本偏差率；4）設(shè)計(jì)費(fèi)偏差率。。。

目標(biāo)成本首先必須合理，建立在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)庫(kù)積累的基礎(chǔ)上。8可編輯課件PPT保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量；《各地區(qū)項(xiàng)目含鋼量限額表》建筑類型結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2)北京上海深圳武漢、東莞普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----別墅、雙拼、TOWNHOUSE、花園洋房(6+1層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----公共人防地下室（6級(jí)）----公共普通全地下室----公共半地下室----結(jié)構(gòu)含鋼量9可編輯課件PPT分類及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價(jià)

（元/平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級(jí)/小區(qū)級(jí)公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團(tuán)級(jí)綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計(jì)說明：1、硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；2、軟景：?jiǎn)棠?、灌木、花卉、草皮等種植類；景觀造價(jià)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡10可編輯課件PPT示范區(qū)造價(jià)

底層商業(yè)展示區(qū)集中公建展示區(qū)

費(fèi)用分類建安費(fèi)（元/平米）設(shè)計(jì)費(fèi)（元/平米）總造價(jià)（元/平米）1、土建---銷售中心（臨建）2、裝修---銷售中心、樣板房3、景觀---臨時(shí)4、包裝---臨時(shí)標(biāo)志、道具總計(jì)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡11可編輯課件PPT不提倡人海戰(zhàn)術(shù)--開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)呈同比例的增加，通過架構(gòu)的優(yōu)化和資源整合，提高人均生產(chǎn)效率，保證企業(yè)高效率運(yùn)作。人數(shù)效能多項(xiàng)目制下平衡點(diǎn)*人均設(shè)計(jì)管理面積12可編輯課件PPT人均設(shè)計(jì)管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施工圖總面積xC%（)÷設(shè)計(jì)總?cè)藬?shù)13可編輯課件PPT避免兩種現(xiàn)象：合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一；設(shè)計(jì)費(fèi)定義：規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控合理設(shè)計(jì)費(fèi)：從概念規(guī)劃招標(biāo)到方案、擴(kuò)初直至施工圖各階段的設(shè)計(jì)、咨詢、研究、審圖、打印、模型、效果圖等費(fèi)用總和（但示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)通常計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用）14可編輯課件PPT合理設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同所在地區(qū)、項(xiàng)目性質(zhì)設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如北京、上海、深圳公司：--元/M2其他地區(qū)公司：--元/M215可編輯課件PPT

談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”

，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度16可編輯課件PPT三、在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”17可編輯課件PPT規(guī)劃方案景觀方案部品策劃方案建筑方案流程與計(jì)劃示范區(qū)策劃施工圖18可編輯課件PPT概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖部品設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系設(shè)備預(yù)留立面設(shè)計(jì)模型推敲計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加初步設(shè)計(jì)施工開始19可編輯課件PPT土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案概念規(guī)劃方案施工圖拿地節(jié)點(diǎn)方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀方案部品材料清單部品材料定板封樣論證階段工程管理銷售示范區(qū)策劃部品材料調(diào)研規(guī)劃設(shè)計(jì)示范區(qū)景觀、裝修施工圖20可編輯課件PPT

最終成本控制了什么？項(xiàng)目建安成本（元/平米）項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)（元/平米）因設(shè)計(jì)投入的人力成本（萬平米/人）資金的時(shí)間成本（資金周轉(zhuǎn)率）使用階段的運(yùn)營(yíng)成本（元/年）

項(xiàng)目的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段21可編輯課件PPT四、項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化22可編輯課件PPT規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)既作為設(shè)計(jì)輸入條件，也作為規(guī)劃方案的評(píng)審依據(jù)23可編輯課件PPT內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場(chǎng)安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線24可編輯課件PPT內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對(duì)整體開發(fā)的作用配套公建會(huì)所市政公建景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)狀景觀改造與利用維護(hù)成本

25可編輯課件PPT26可編輯課件PPT

27可編輯課件PPT28可編輯課件PPT五、方案設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化29可編輯課件PPT（一）設(shè)計(jì)管理

1、提高全員成本意識(shí)（1）部門間密切協(xié)作（2）明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)

2、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)（1）合同管理（2）項(xiàng)目攻關(guān)（3）做好與設(shè)計(jì)人員的溝通（4）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施（5）開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng)

成本控制的關(guān)鍵因素

3、建立管理程序與制度（1）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（2）堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過程優(yōu)化（3）建立專家會(huì)議評(píng)審制度（4）內(nèi)部審核制度化

30可編輯課件PPT(二)技術(shù)管理

1、建筑方案的選擇設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。2、結(jié)構(gòu)方案的選擇（1）結(jié)構(gòu)型式的確定（2）樁基型式的確定

3、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核（1）輸入信息的審核核對(duì)電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場(chǎng)地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。（2）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。

31可編輯課件PPT4、細(xì)部做法的控制與審查對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。（1）Ⅲ級(jí)鋼的應(yīng)用由于Ⅲ級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在我司一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用（2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。

（3）細(xì)部大樣做法的規(guī)范對(duì)設(shè)計(jì)高層項(xiàng)目中構(gòu)件的細(xì)部做法，設(shè)計(jì)部進(jìn)行了梳理，有利于施工圖的規(guī)范。32可編輯課件PPT

1、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。

2、結(jié)構(gòu)含鋼量限額由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。（三）關(guān)注事項(xiàng)33可編輯課件PPT建筑形式選擇的成本風(fēng)險(xiǎn)34可編輯課件PPTGemdaleCorporation模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險(xiǎn)戶型模型研究作為戶型研究的重要手段,與公司各協(xié)作部門和設(shè)計(jì)師能夠進(jìn)行更直觀,清晰,有效的溝通,意義重大35可編輯課件PPTGemdaleCorporation36可編輯課件PPT六、材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化37可編輯課件PPT首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo)倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，部品工作并行并前置；倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定板；概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系設(shè)備預(yù)留立面設(shè)計(jì)模型推敲38可編輯課件PPT南昌四季花城標(biāo)準(zhǔn)化部品一覽表序分類材料、構(gòu)配件序分類材料、構(gòu)配件1結(jié)構(gòu)材料屋面保溫板3室內(nèi)材料樓梯間欄桿地漏成品煙道樓梯踏步磚排水管新三級(jí)鋼入戶門電表箱玻璃磚入戶門門石室內(nèi)配電箱2外立面材料空調(diào)百頁(yè)鋁合金沖孔板門鈴弱點(diǎn)配電箱單元門陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)欄桿樓層門牌號(hào)冷熱給水管屋面瓦曬衣架開關(guān)插座檐溝陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)地磚樓梯間內(nèi)墻涂料鋁合金門窗玻璃雨蓬樓梯間入口雨蓬下內(nèi)墻涂料外墻涂料院墻及院門4其他材料單元入口墻邊欄桿文化石空調(diào)孔洞配件單元入口樓梯鋪地材料分格條窗護(hù)欄室外配電房門告示欄外墻磚熱水器扣帽樓棟門牌信奶箱單元門牌保潔箱5燈具樓梯間燈具6智能化對(duì)講系統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)室內(nèi)安防單元入口燈單元入口門牌燈39可編輯課件PPT標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量，為單一部品提供數(shù)量較多的采購(gòu)額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購(gòu)降低成本提供條件規(guī)?；a(chǎn)模式40可編輯課件PPT七、景觀方案的成本優(yōu)化41可編輯課件PPT案例麗陽(yáng)廣場(chǎng)疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N42可編輯課件PPT前提條件建造成本要求環(huán)境目標(biāo)成本：1390.45（萬元）營(yíng)銷要求主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設(shè)計(jì)圍繞主題進(jìn)行；注重設(shè)施的可參與性。

項(xiàng)目部要求材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性物業(yè)公司要求安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護(hù)成本低43可編輯課件PPT成本控制計(jì)劃400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造價(jià)分布圖

44可編輯課件PPT成本控制計(jì)劃項(xiàng)目面積（萬平米）目標(biāo)單價(jià)（元/平米））方案單價(jià)（元/平米）總建筑面積

11.25

123.50

133.80景觀用地面積約4.94

281.00

305.00項(xiàng)目面積（萬平米）總價(jià)（萬元）方案單價(jià)（元/平米）總綠化面積3.14

275

87.50總硬質(zhì)景觀面積1.10

413（不含部品、水景設(shè)備、排水）

375.00示范區(qū)（已完成）0.8(含水渠邊部分一期綠化）268（不含會(huì)所建筑）335.00成本拆分表單方造價(jià)列表45可編輯課件PPT主要材質(zhì)部品第一部分主要材料部品列表第二部分硬地景觀材料第三部分植物第四部分室外部品46可編輯課件PPT第五部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（萬元）產(chǎn)地備注一、主要硬地鋪裝材質(zhì)1黃木紋平米2洗石米平米3花崗石（紫羅紅+黃色）平米4手打銹石平米5黃石英蘑菇板平米6木地板（暫定鐵杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9紅砂巖平米10青砂石板平米11花缽個(gè)12垃圾筒組13休閑椅（成品）組14健身及兒童游戲玩具組47可編輯課件PPT第五部分主要材料部品列表序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)格單位數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（萬元）備注三、植物15桂花16天竺桂17紅葉李18紅楓19杜英20蒲葵21銀杏22小葉楠木23廣玉蘭24斑竹25棕竹26珊瑚（法國(guó)冬青）27南天竹主要材料部品列表（二）48可編輯課件PPT材料名稱：洗石米使用部位：宅間道路材料描述及價(jià)格：1、淺褐、深褐色。2、價(jià)格130元/平米，墊層制作費(fèi)77元/平米3、使用面積：約3500平米淺褐深褐硬地材料工程實(shí)景49可編輯課件PPT植物杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價(jià)格80元輔助樹種高度3米，價(jià)格1100元骨干樹種胸徑14厘米，價(jià)格1800元50可編輯課件PPT宅間背靠座椅室外家具座椅A座椅B桌椅組垃圾筒A

垃圾筒B51可編輯課件PPT玩具游戲玩具52可編輯課件PPT成本控制計(jì)劃方案核算得出成本差異

目標(biāo)成本：1390.45（萬元）現(xiàn)成本總價(jià)：1505.8091（萬元）超過目標(biāo)成本：115.3591（萬元）

53可編輯課件PPT成本控制計(jì)劃成本控制計(jì)劃

1、植物成本控制

根據(jù)設(shè)計(jì)公司提供的植物清單植物總造價(jià)為：275萬，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房軸線、疊翠公園、向陽(yáng)廣場(chǎng)）的植物配置標(biāo)準(zhǔn)，參照三期樣板區(qū)植物85元/平米，宅間參照一、二期的60元/平米，這樣可調(diào)減成本約20萬。

2、燈具成本控制

實(shí)施方案中燈具布置過密，若按5瓦/平米的標(biāo)準(zhǔn)，可減少1/3，此處可調(diào)減成本約30萬。（該部分總造價(jià)為134萬，其中燈具98萬，可減少燈具將其總價(jià)控制在70萬以內(nèi)）

54可編輯課件PPT3、硬質(zhì)景觀成本控制

根據(jù)設(shè)計(jì)部意見取消了宅間廣場(chǎng)4處，簡(jiǎn)化了一些宅間道路（減少硬地面積約1100平米，調(diào)減20萬），用其他景觀元素替代了構(gòu)筑物3處（調(diào)減約7萬），取消和簡(jiǎn)化了部分地面鋪裝圖案（調(diào)減約5萬），更換了部分材質(zhì)（調(diào)減約10萬），合計(jì)調(diào)減42萬。

成本控制計(jì)劃4、綠化用水成本控制

結(jié)合實(shí)際情況，取消原設(shè)計(jì)中自動(dòng)噴灌系統(tǒng)，綠化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約15萬。（設(shè)計(jì)中自動(dòng)灌溉噴頭162處，價(jià)格約1000元/處）

5、小品成本控制

減少和替換了宅間的一些小品（例：將疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石雕），可調(diào)減成本約5萬元。

55可編輯課件PPT合計(jì)調(diào)減成本：112萬調(diào)整后還超過目標(biāo)成本：3.3591萬第六部分成本控制計(jì)劃56可編輯課件PPT八、施工圖階段的成本優(yōu)化57可編輯課件PPT①設(shè)計(jì)變更簽證率由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額工程合同金額對(duì)施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制---減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費(fèi)用的發(fā)生。58可編輯課件PPT總包（主體）施工圖周期短，工作量大，發(fā)生變更的幾率大、變更的費(fèi)用額