中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心課件

12五月2024中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心Part1Part3TableofContents目錄項(xiàng)目基礎(chǔ)現(xiàn)狀Part2營(yíng)銷定位論證銷售價(jià)格論證中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心PART.01項(xiàng)目基礎(chǔ)現(xiàn)狀中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——區(qū)位分析崇安新城崇安區(qū)新城區(qū)域商業(yè)中心火車站交通樞紐本案無(wú)錫市中心中山路CBD3公里4公里華東家藝中心位于政府重點(diǎn)規(guī)劃的崇安新城核心區(qū)域，新城區(qū)域商業(yè)中心，距離無(wú)錫火車站3公里，距離無(wú)錫市中心CBD4公里，是版塊內(nèi)的核心組成部分。根據(jù)崇安新城（廣益片區(qū)）詳細(xì)規(guī)劃顯示，崇安新城地處崇安區(qū)廣益街道轄區(qū)內(nèi)，東至桐橋港，南至太湖大道，西至江海東路、錫沙路，北至北新塘河，規(guī)劃用地4.68平方公里。其中，整個(gè)新城的北部和南部均為大片的居住區(qū)，中間主要以商業(yè)和商務(wù)為主。項(xiàng)目位于崇安新城核心區(qū)域，區(qū)域規(guī)劃以居住區(qū)和商業(yè)商務(wù)區(qū)為主，未來(lái)升值潛力巨大。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心錫滬路規(guī)劃路江海東路規(guī)劃路32154廣益裝飾名品城億家國(guó)際家居廣場(chǎng)家裝為主的沿街商業(yè)民航大酒店月星國(guó)際家居廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀——周至情況四至及周邊環(huán)境：本案地塊四至如右圖，周邊主要為各類家居裝飾市場(chǎng)，以及購(gòu)物中心、賣場(chǎng)等，生活配套充足，板塊家居商業(yè)中心發(fā)展已成規(guī)模。32145本案所處錫滬路片區(qū)目前已形成錫滬路建材一條街的商業(yè)氛圍，穩(wěn)居無(wú)錫裝飾建材第一街的龍頭地位。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——區(qū)域交通環(huán)境錫滬路廣益路江海東路MM廣益新城站靖海公園站該站可與軌道3號(hào)線換乘3223M軌道2號(hào)線京滬高鐵無(wú)錫東站無(wú)錫機(jī)場(chǎng)無(wú)錫火車站市中心本案位置崇安新城內(nèi)部交通：崇安新城規(guī)劃有東西走向的軌道2號(hào)線將穿越整個(gè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有廣益新城站，該站為地下站，設(shè)在華東裝飾城地下，還臨近軌道2號(hào)線與3號(hào)線的換乘站靖海公園站。規(guī)劃2010年底開(kāi)建，2015年建成。未來(lái)從新城往市中心僅10分鐘車程，往市區(qū)其他區(qū)域基本在15分鐘內(nèi)，這將為項(xiàng)目帶來(lái)大量商務(wù)為主的軌道交通中轉(zhuǎn)客流。橫貫無(wú)錫的軌道交通2號(hào)線及3號(hào)線建立起的15分鐘商圈，將使崇安新城成為具備強(qiáng)大輻射力的城市副中心，為項(xiàng)目帶來(lái)大量商務(wù)為主的軌道交通中轉(zhuǎn)客流。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——周至交通錫滬路高架：江海東路廣益路廣南路本案上馬墩路廣吉路學(xué)前東路城市快速干道城市主干道城市次干道城市支路規(guī)劃路項(xiàng)目臨近錫滬路與江海高架交叉口，規(guī)劃中的地鐵二號(hào)和三號(hào)線，將穿越整個(gè)區(qū)域，地鐵交匯點(diǎn)位于離項(xiàng)目5分鐘。崇安新城目前擁有“三縱五橫”的路網(wǎng)體系，“三縱”即江海東路、廣南路、桐橋路；“五橫”即太湖大道、學(xué)前東路、上馬墩路、錫滬路、廣益路；新城往市中心10分鐘車程，往火車站10分鐘車程，往機(jī)場(chǎng)15分鐘車程，距京滬高鐵10分鐘。項(xiàng)目周邊路網(wǎng)密集，且多為城市主干道，三縱五橫”路網(wǎng)體系無(wú)縫對(duì)接主城錫滬路更是承擔(dān)了無(wú)錫東大門要塞職責(zé)，交通十分便利。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——人流動(dòng)線錫滬路規(guī)劃路江海東路規(guī)劃路車站車站車站人流動(dòng)線人流動(dòng)線：地塊北面人流主要從錫滬路轉(zhuǎn)南北向規(guī)劃路進(jìn)入地塊南面人流主要從東西向規(guī)劃路轉(zhuǎn)南北向規(guī)劃路進(jìn)入地塊東面及西面由于人流不臨道路，被建筑物阻隔無(wú)人流人流動(dòng)線主要通過(guò)錫滬路和地塊中部規(guī)劃道路進(jìn)入。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——車流動(dòng)線錫滬路規(guī)劃路江海東路規(guī)劃路車流動(dòng)線車流動(dòng)線分析：控規(guī)要求沿滬錫路不得設(shè)置機(jī)動(dòng)車出入口，根據(jù)地塊四面條件車流只能從南北向規(guī)劃路進(jìn)入項(xiàng)目。根據(jù)控規(guī)要求及地塊四面現(xiàn)狀，車流只能從南北向規(guī)劃路進(jìn)入項(xiàng)目中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——昭示性分析錫滬路規(guī)劃路江海東路規(guī)劃路沿錫滬路A雖然有綠化帶阻隔，但為城市主干道，北面昭示性最佳沿南面規(guī)劃路B1，有綠化帶和河道阻隔，昭示性較好AB1C1C2C3B2地塊中部規(guī)劃路B2兩側(cè)，昭示性較好地塊西南部C1、西部C2及東部C3由于被周邊建筑物遮擋，昭示性最差中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——商業(yè)價(jià)值分析錫滬路規(guī)劃路江海東路規(guī)劃路ADDCB商業(yè)價(jià)值：錫滬路為城市主干道，人流量最大，昭示性最好，商業(yè)價(jià)值最高地塊中部規(guī)劃路與錫滬路相接，也是未來(lái)人流較集中的地方，商業(yè)價(jià)值較高地塊南面規(guī)劃路為城市支路，人流和昭示性一般，商業(yè)價(jià)值一般地塊東、西面，昭示性差，人流受阻隔，商業(yè)價(jià)值最差地塊商業(yè)價(jià)值大小如右圖排序A、B、C、D地塊商業(yè)價(jià)值最高為錫滬路沿線，其次為南北向規(guī)劃路中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——商業(yè)限制性條件華東家藝中心項(xiàng)目地址錫滬東路2號(hào)（廣益名品城旁）地段商圈崇安新城錫滬—廣益板塊物業(yè)類別寫字樓、商業(yè)建筑類別高層占地面積34256.9㎡建筑面積150496㎡容積率2.8綠化率25%開(kāi)發(fā)商無(wú)錫新城萬(wàn)博置業(yè)有限公司華東家藝中心地段優(yōu)越、交通便利，雙軌交匯（地鐵2、3號(hào)線）一環(huán)（快速路）輻射全無(wú)錫；高鐵（京滬、滬寧）高速（G42）直通長(zhǎng)三角。華東家藝中心位于錫滬路西首龍頭為止，總建筑面積約15萬(wàn)㎡，其中商業(yè)部分63225㎡，辦公部分43404㎡。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)6月12日售樓處公開(kāi)10月中下旬商鋪首次開(kāi)盤預(yù)計(jì)11年底酒店式公寓開(kāi)盤8月2日—14日《非常6+1》海選8月2日—14日包機(jī)直飛深圳考察9月17日溫州看鋪團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)參觀華東家藝中心自6月公開(kāi)售樓處后，接連舉辦《非常6+1》海選等事件營(yíng)銷和活動(dòng)營(yíng)銷，預(yù)計(jì)于10月中下旬商鋪首次開(kāi)盤。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——前期營(yíng)銷推廣6月12日，項(xiàng)目售樓處公開(kāi)華東家藝中心目前推廣動(dòng)作不多，以售樓處公開(kāi)、《非常6+1》海選等活動(dòng)營(yíng)銷為主，輔以戶外和報(bào)廣等媒體推廣。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——前期營(yíng)銷推廣7月21日，央視王牌綜藝欄目《非常6+1》登陸無(wú)錫，召開(kāi)海選新聞發(fā)布會(huì)，華東家藝中心對(duì)活動(dòng)獨(dú)家冠名。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——前期營(yíng)銷推廣8月2日、8月9日、8月14日，央華東家藝中心杯《非常6+1》全國(guó)選拔賽無(wú)錫站分別舉行了前三場(chǎng)海選。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心項(xiàng)目現(xiàn)狀——前期營(yíng)銷推廣8月27日，華東家藝中心包機(jī)直飛深圳，邀請(qǐng)客戶參觀考察深圳藝展中心。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心銷售價(jià)值論證——銷售現(xiàn)狀項(xiàng)目暫時(shí)尚未開(kāi)盤，預(yù)計(jì)于10月中下旬首次開(kāi)盤主力商鋪面積為20—50平米目前在售一期，商鋪500套左右商鋪售價(jià)-1F均價(jià)18000元/㎡，1F均價(jià)50000元/㎡，2F均價(jià)25000元/㎡，3F均價(jià)15000元/㎡，同時(shí)對(duì)外推廣中有“總價(jià)18萬(wàn)起”的推廣訴求截止9月25日，認(rèn)籌（不交誠(chéng)意金）享受97折優(yōu)惠項(xiàng)目租售模式為10年委托經(jīng)營(yíng)，3+7管理模式，一次性返還3年24%收益。此外，據(jù)稱華東家藝中心目前已有2000組客戶進(jìn)行預(yù)約，9月，百人“溫州看鋪團(tuán)”至售樓處現(xiàn)場(chǎng)看鋪。華東家藝中心主力商鋪面積為20—50㎡，預(yù)計(jì)10月中下旬開(kāi)盤。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心PART.02營(yíng)銷定位論證中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目所處的崇安新城定位為無(wú)錫產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展高地，新興城市副中心，無(wú)錫第二個(gè)核心商務(wù)圈和休閑購(gòu)物中心，創(chuàng)業(yè)宜居的商貿(mào)區(qū)崇安新城（廣益片區(qū)）位于無(wú)錫市政府所在的崇安區(qū)東部。崇安新城范圍從江海東路-錫沙路-北新河-桐橋港到太湖大道，規(guī)劃占地面積約4.68平方公里。崇安新城的發(fā)展定位為無(wú)錫市城市更新的重地和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高地，欲打造成無(wú)錫新興城市副中心，第二個(gè)核心商務(wù)圈和休閑購(gòu)物中心，創(chuàng)業(yè)宜居的商貿(mào)區(qū)。崇安新城功能定位崇安新城崇安區(qū)惠山區(qū)錫山區(qū)新區(qū)濱湖區(qū)南長(zhǎng)區(qū)北塘區(qū)市中心副中心中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析錫滬路裝飾裝潢市場(chǎng)江海路汽車汽配市場(chǎng)學(xué)前東路五金機(jī)電市場(chǎng)廣益路錫滬路崇安新城規(guī)劃以錫滬路和廣益路為城市發(fā)展軸，形成專業(yè)市場(chǎng)集群、休閑購(gòu)物商貿(mào)中心和國(guó)際居住社區(qū)。功能規(guī)劃布局是：1個(gè)商貿(mào)中心區(qū)：以龍頭公園為中心，沿河形成休閑購(gòu)物商貿(mào)街區(qū)。3大主題市場(chǎng)區(qū)：規(guī)劃建成產(chǎn)業(yè)高度集聚的家居中心，它將成為整個(gè)無(wú)錫的家居秀場(chǎng)，無(wú)錫最具規(guī)模的百萬(wàn)平方米的家居賣場(chǎng)，，總面積達(dá)到200萬(wàn)平方米，其中以2平方公里的裝飾材料市場(chǎng)為核心，形成“廣益家居城”。2大居住社區(qū)：規(guī)劃２００萬(wàn)平方米，分廣益和江海兩個(gè)大型社區(qū)，規(guī)劃人口約10萬(wàn)。崇安新城以商貿(mào)和居住功能為主，以錫滬路和廣益路為發(fā)展軸，形成專業(yè)市場(chǎng)集群、休閑購(gòu)物商貿(mào)中心和國(guó)際居住區(qū)。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析江海東路錫滬東路廣南路廣益路錫滬路生活資料市場(chǎng)生產(chǎn)資料市場(chǎng)崇安新城商業(yè)主要形成生產(chǎn)資料和生活資料兩大市場(chǎng)

生產(chǎn)資料市場(chǎng)：主要沿錫滬路分布，以裝修、裝飾、建材家居專業(yè)市場(chǎng)為主。生活資料市場(chǎng)：主要沿廣益路、廣南路分布，以滿足日常消費(fèi)的購(gòu)物中心，大賣場(chǎng)為主。

崇安新城商業(yè)形成生產(chǎn)資料和生活資料兩大市場(chǎng)，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)營(yíng)銷定位，在此通過(guò)生產(chǎn)資料市場(chǎng)現(xiàn)狀為基點(diǎn)，分析項(xiàng)目定位是否具有合理性。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——生產(chǎn)資料市場(chǎng)錫滬路廣益路滬寧高速2121本案1234567廣益路錫滬路廣南路江海東路891011錫滬路東部區(qū)域月星家居好藝家國(guó)際家居廣場(chǎng)錫滬裝飾佳潤(rùn)廣場(chǎng)嘉飾茂名品城宜家購(gòu)物中心（規(guī)劃)未上市項(xiàng)目1、紅豆項(xiàng)目2、宜家購(gòu)物中心已上市項(xiàng)目1、月星家居2、好藝家廣場(chǎng)3、佳潤(rùn)建陶城4、錫滬裝飾城5、嘉飾茂居家生活廣場(chǎng)6、廣益名品城7、名品城二期8、華東裝飾城9、華東建材市場(chǎng)10、中儲(chǔ)建材城11、百安居12、紅星美凱龍生產(chǎn)資料市場(chǎng)以裝修家居建材專業(yè)市場(chǎng)為主，沿錫滬路主干道發(fā)展，是無(wú)錫最具影響力的專業(yè)市場(chǎng)片區(qū)，具備龐大的市級(jí)輻射效應(yīng)。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——區(qū)域競(jìng)品分析隸屬于無(wú)錫市崇安區(qū)廣益資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，緊鄰江海高架，隔錫滬路南北對(duì)望。錫滬路裝飾市場(chǎng)總建筑面積3萬(wàn)平米，批發(fā)為主，屬于錫滬路比較老的建材市場(chǎng)，商品展示效果很一般，屬于中低檔產(chǎn)品，但卻是低價(jià)商品的源頭，看似不起眼的門店，不起眼的貨品，也許就和標(biāo)價(jià)翻了幾個(gè)跟頭的名牌產(chǎn)品是一個(gè)廠家的。廣益裝飾名品城總建筑面積5萬(wàn)平米，一樓是瓷磚，二樓是潔具、淋浴房，三樓是窗簾，四樓是櫥柜和集成吊頂。總體而言，購(gòu)物環(huán)境尚可，屬于中高檔品牌消費(fèi)的地方。廣益名品城二期總建筑面積10萬(wàn)平米，融時(shí)尚精品家居、餐飲休閑、SOHO辦公、酒店式公寓四種業(yè)態(tài)，其中家居博覽中心以及石材展示中心以中高品牌形象展示為主，商鋪均價(jià)30000元/平米，公寓均價(jià)為9000元/平米。錫滬路裝飾市場(chǎng)品牌檔次及市場(chǎng)形象一般，廣益名品城則相對(duì)屬于中高檔品牌消費(fèi)的場(chǎng)所。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——區(qū)域競(jìng)品分析總建筑面積30000平方米，約300戶商家，由廣東省中山市溫州商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)程文才先生于2003年9月份投資興建。一樓是軟家具，二樓是板式家具，三樓是實(shí)木家具，四樓是所謂的歐美館，為知名品牌生產(chǎn)廠家、經(jīng)銷商提供產(chǎn)品的展示和銷售平臺(tái)，是無(wú)錫地區(qū)中高檔次的家居裝飾品交易市場(chǎng)。好藝家國(guó)際家居廣場(chǎng)總建面積30000㎡，約300戶商家，是無(wú)錫地區(qū)中高檔次的家居裝飾品交易市場(chǎng)。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——區(qū)域競(jìng)品分析總建筑面積8萬(wàn)多平方，商場(chǎng)面積5萬(wàn)多平方，品牌總部園和創(chuàng)意公寓3萬(wàn)多平方，地下室：做精品燈具館，一層：陶瓷衛(wèi)浴精品館二層：五金木制品精品館，三層：軟裝家具館（美克美家）。商鋪18平方米起，開(kāi)盤至今均已售完，售價(jià)1-2樓均價(jià)3萬(wàn)/平米，現(xiàn)租金價(jià)格在2-3.5元/平米；停車位設(shè)在屋頂，車位超過(guò)650個(gè)。另外，兩棟酒店式公寓，戶型在40-70平米不等，層高5米，可自由分割成兩層使用，均價(jià)8500元/平米。嘉飾茂家居生活廣場(chǎng)總建面積8萬(wàn)多㎡，商場(chǎng)面積5萬(wàn)多㎡，開(kāi)盤至今商鋪已全部售完。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——區(qū)域競(jìng)品分析月星家居廣場(chǎng)面積達(dá)10萬(wàn)平方米，從Ａ－Ｆ共分為６區(qū)，品種齊全。廣場(chǎng)共4層，分為睡眠區(qū)、現(xiàn)代家具區(qū)、古典家具區(qū)。產(chǎn)品涉及沙發(fā)、軟床、床墊、現(xiàn)代板式家具、兒童家具、休閑藤器、實(shí)木家具、新古典家具、“韓流”家具等產(chǎn)品，屬于品牌家居購(gòu)物廣場(chǎng)。月星家居廣場(chǎng)與本案僅一街之隔，總建面積約10萬(wàn)㎡，屬于品牌家居購(gòu)物廣場(chǎng)。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——區(qū)域競(jìng)品分析俱崇安位于錫滬路廣南路交界口，建筑面積3.9萬(wàn)平米，由3幢彩色積木式的建筑組成，是以家居創(chuàng)意為主題，地上6層。A館將展售不同風(fēng)格的創(chuàng)意精品家居，主館B館是整個(gè)創(chuàng)意園的亮點(diǎn)—?jiǎng)?chuàng)意家居體驗(yàn)館，C館將主要引進(jìn)創(chuàng)意餐飲、創(chuàng)意設(shè)計(jì)師工作室。

目前仍在進(jìn)行一期招商工作，并已接近尾聲。出租房源面積為80-1200平米不等，均價(jià)為1-2元/平米每天，現(xiàn)只剩3樓和4樓共20間，總面積為4200平米，2樓已基本租完，只剩2間。據(jù)悉，近期俱崇安將會(huì)全面結(jié)束一期招商，目前正在籌備10月下旬的開(kāi)業(yè)。另明年1月開(kāi)始俱崇安將開(kāi)始規(guī)劃二期項(xiàng)目。俱崇安總建近4萬(wàn)平米，以家居創(chuàng)意為主題，與本案有一定類似之處，但在定位方面不盡相同。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——生產(chǎn)資料市場(chǎng)分布崇安新城專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種特點(diǎn)建材市場(chǎng)初級(jí)形態(tài)廣益名品城建陶瓷磚、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、墻紙地毯、家居飾品、藝術(shù)玻璃批零兼有，經(jīng)營(yíng)品種開(kāi)始品牌化，以軟裝為主，出現(xiàn)業(yè)種細(xì)分的專業(yè)市場(chǎng)，面向追求性價(jià)比和品質(zhì)化的客戶名品城二期3萬(wàn)㎡石材、建陶瓷磚、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、墻紙地毯、家居飾品、藝術(shù)玻璃、餐飲嘉飾茂5萬(wàn)㎡電器、燈具、櫥柜、電子佳潤(rùn)建陶城3萬(wàn)㎡衛(wèi)浴、陶瓷好藝家8萬(wàn)㎡燈飾燈具、家裝五金、瓷磚衛(wèi)浴、地板門業(yè)、居家飾品、櫥柜錫滬裝飾10萬(wàn)㎡板材、地板、五金、門業(yè)、樓梯、壁紙、櫥柜、燈具早期的建材市場(chǎng)，批發(fā)為主，零售為輔，以硬裝為主，配合軟裝，倉(cāng)儲(chǔ)式銷售，面向家居、辦公、酒店等裝修追求性價(jià)比的客戶華東裝飾城3.8萬(wàn)㎡木材、五金、涂料華東建材市場(chǎng)3.6萬(wàn)㎡潔具、陶瓷、水暖五金中儲(chǔ)建材城25萬(wàn)㎡地磚、陶瓷、五金、水暖、櫥柜、燈具、玻璃制品、地板、石材建材市場(chǎng)中級(jí)形態(tài)月星家居10萬(wàn)㎡家居、實(shí)木家具、歐式家居零售超市，較好的購(gòu)物環(huán)境，品牌化，一站式裝修和細(xì)分市場(chǎng)均有，面向追求品質(zhì)品牌和購(gòu)物環(huán)境的中高端客戶百安居6000㎡廚房、衛(wèi)浴、瓷磚、地板、油漆、燈具、五金、水電、基礎(chǔ)材料紅星美凱龍12萬(wàn)㎡家具、建材、餐飲、休閑于一體建材市場(chǎng)高級(jí)形態(tài)宜家14萬(wàn)㎡（規(guī)劃）服裝品牌零售、餐飲、大賣場(chǎng)、電器、影院以及各類休閑與運(yùn)動(dòng)服務(wù)以零售為主的多業(yè)態(tài)組合，滿足一站式高品質(zhì)家裝購(gòu)物及延伸休閑需求，是專業(yè)市場(chǎng)的終極形態(tài)專業(yè)市場(chǎng)能級(jí)、檔次逐步提升，隨著宜家落成，中低高檔將全面飽和業(yè)態(tài)業(yè)種覆蓋裝修前后，建材、家居、軟裝材料，無(wú)市場(chǎng)空白點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)飽和度高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，不推薦本案開(kāi)發(fā)此類物業(yè)中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——區(qū)域市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布比例分析類別所占

比例家居市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析陶瓷

潔具20.2%東鵬國(guó)際、華東建材城、佳潤(rùn)建陶、錫滬名品城、中儲(chǔ)裝飾市場(chǎng)陶瓷潔具作為高利潤(rùn)產(chǎn)品同樣是各市場(chǎng)主力引進(jìn)業(yè)態(tài)，目前所占比重較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。地板

木業(yè)16.9%東鵬國(guó)際、華東裝飾城、錫滬裝飾市場(chǎng)、錫滬名品城、中儲(chǔ)裝飾市場(chǎng)、好藝家無(wú)錫是國(guó)內(nèi)地板的主要產(chǎn)地,地板也是高利潤(rùn)產(chǎn)品,更有企業(yè)(徐家木業(yè))直接開(kāi)設(shè)自營(yíng)賣場(chǎng),目前錫滬路上地板木業(yè)幾近飽和。燈具5.5%好藝家、中儲(chǔ)裝飾市場(chǎng)燈具市場(chǎng)也是為好藝家獨(dú)占，但是與月星在行業(yè)內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)地位相比,好藝家競(jìng)爭(zhēng)力較弱。家裝

配件7.2%中儲(chǔ)裝飾市場(chǎng)、錫滬裝飾市場(chǎng)、好藝家、月星家具、東鵬國(guó)際、華東裝飾城、華東建材城零散分布在各個(gè)市場(chǎng)的中間，特點(diǎn)是整體品質(zhì)不高，沒(méi)有專一統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。工藝品0.7%月星家居品質(zhì)感較強(qiáng)，利潤(rùn)較大，客戶定位較高，因?yàn)槠洚a(chǎn)品特性所占經(jīng)營(yíng)面積較少。門業(yè)6.3%錫滬裝飾市場(chǎng)、好藝家市場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)有此類產(chǎn)品整體的檔次不高.此類產(chǎn)品需要較大的展示空間對(duì)租金總價(jià)存在較多考慮。家具

櫥柜21.0%月星家居、中儲(chǔ)裝飾市場(chǎng)、錫滬裝飾市場(chǎng)、好藝家月星家居憑借規(guī)模品牌優(yōu)勢(shì)獨(dú)占錫滬路家具市場(chǎng),其他市場(chǎng)無(wú)力與月星展開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)。窗簾布藝墻紙2.8%月星家居、新天地布藝、名品城月星家居與名品城中有一定比例,新天地中的布藝廣場(chǎng)目前經(jīng)營(yíng)狀況較差。軟裝

超市0.2%月星家具目前錫滬路上只有1000平方米位于月星家具里面的軟裝超市，利潤(rùn)較高，且經(jīng)營(yíng)狀況良好。油漆1.1%華東裝飾城利潤(rùn)過(guò)低對(duì)租金較為敏感,市場(chǎng)普遍較為排斥,更多的是分布在低端市場(chǎng)以及市場(chǎng)外零散店鋪。五金

配件9.9%華東裝飾城、華東建材城、中儲(chǔ)裝飾市場(chǎng)、錫滬裝飾市場(chǎng)、好藝家?guī)缀趺總€(gè)市場(chǎng)都涉及到此業(yè)態(tài)，利潤(rùn)低，前景暗淡，市場(chǎng)沒(méi)有什么突破口石材

型材3.9%中儲(chǔ)裝飾市場(chǎng)、錫滬裝飾市場(chǎng)、好藝家、佳潤(rùn)建陶、錫滬名品城利潤(rùn)較低,其在整個(gè)市場(chǎng)中所占實(shí)際比重較小未開(kāi)發(fā)4.4%月星家具、好藝家、佳潤(rùn)建陶錫滬路建材市場(chǎng)商業(yè)圈內(nèi)，現(xiàn)有業(yè)態(tài)以陶瓷潔具、家具櫥柜所占比重最高，大部分家居市場(chǎng)均以建材硬裝為主，軟裝所占比例較低。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析華東家藝中心項(xiàng)目位于錫滬路建材家居市場(chǎng)商圈，周邊競(jìng)品分布密集，但定位大多以硬裝家居市場(chǎng)為主，與本案家飾家藝的軟裝市場(chǎng)定位略有差異。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——軟裝界定軟裝，即軟裝修、軟裝飾。相對(duì)于傳統(tǒng)“硬裝修”的室內(nèi)裝飾形式。即在居室完成裝修之后進(jìn)行的利用可更換，可更新的布藝、窗簾、綠植、鐵藝、掛畫、掛毯等進(jìn)行的二次裝飾。軟裝潢的經(jīng)營(yíng)范圍包括沙發(fā)、床罩、床飾、椅墊、椅套、門、窗簾、窗幔、帷布、壁飾掛件等，室內(nèi)所有軟體飾物，如地毯、草墊、靠墊、沙發(fā)套、茶具墊等等。軟裝經(jīng)營(yíng)范圍以家居家飾等家裝修飾性物品為主，因此，華東家藝中心以家飾家藝作為項(xiàng)目定位，與錫滬路其它家居市場(chǎng)存在明顯差異。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——無(wú)錫軟裝市場(chǎng)分布情況目前無(wú)錫軟裝市場(chǎng)分布零散，品種較少。但軟裝占家裝比例正逐年增加，存在市場(chǎng)機(jī)遇。軟裝經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)狀況百安居新區(qū)店4000平方米左右良好，基本上無(wú)錫采購(gòu)軟裝的集中地點(diǎn)百安居錫山店4000平方米左右一般，靠近安鎮(zhèn)東北糖的客戶居多。家佳福家飾藝術(shù)超市10000平方米左右新開(kāi)規(guī)模軟裝市場(chǎng)，目前經(jīng)營(yíng)狀況較差月星居家連鎖超市1000平方米左右品質(zhì)居家連鎖店，吸引且經(jīng)營(yíng)狀況較好各大商場(chǎng)零散分布，沒(méi)有集中地點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)狀況較好目前無(wú)錫的軟裝市場(chǎng)集中分布在百安居，美凱龍，以及市區(qū)的一些大商場(chǎng)里面，而目前市場(chǎng)上真正意義上的軟裝超市緊有四家：百安居新區(qū)店，百安居錫山店，錫山美凱龍家佳福家飾藝術(shù)超市，月星居家連鎖超市。其余的為一些零散的分布在各大商場(chǎng)里面，目前無(wú)錫客戶購(gòu)買軟裝飾品主要是在新區(qū)的百安居，以及各大商場(chǎng)的零散鋪位，且品種較少。軟裝市場(chǎng)在無(wú)錫已經(jīng)有一定的規(guī)模，然而真正意義上的集中的規(guī)模軟裝賣場(chǎng)目前只有一個(gè)——家佳服藝術(shù)超市，且由于區(qū)位的原因其很難打開(kāi)市場(chǎng)局面，錫滬路建材市場(chǎng)目前大的建材商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，抓住軟裝這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，充分利用好整體的商業(yè)氛圍是本案的關(guān)鍵所在。目前無(wú)錫市場(chǎng)對(duì)于軟裝需求潛力較大，且軟裝占家裝比例正逐年增加，無(wú)錫目前專業(yè)軟裝市場(chǎng)僅僅一家，市場(chǎng)前景看好。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析隨著人們消費(fèi)水平的提高和對(duì)居住環(huán)境要求的增長(zhǎng)，軟裝產(chǎn)品的消費(fèi)增長(zhǎng)空間將越來(lái)越大。隨著人們消費(fèi)水平的提高，以及對(duì)居住環(huán)境要求的增長(zhǎng)，“輕裝修，重裝飾”的理念越來(lái)越多地被消費(fèi)者所接受。軟裝作為一個(gè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，尤其是全裝修房推廣普及后，對(duì)那些建材零售賣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，硬裝一塊會(huì)受到擠壓，但軟裝市場(chǎng)卻完全可以擴(kuò)張。在2007年軟裝潢出現(xiàn)銷售小高潮，預(yù)計(jì)在未來(lái)5-10年內(nèi)將穩(wěn)定增長(zhǎng)。所以，軟裝產(chǎn)品的消費(fèi)增長(zhǎng)空間將越來(lái)越大。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak總建15萬(wàn)方，整體規(guī)模較大，在項(xiàng)目自身規(guī)劃的綜合性和成熟度方面具備一定優(yōu)勢(shì)。專業(yè)軟裝市場(chǎng)，差異化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，既利用了濃郁的商業(yè)氛圍又回避了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。軟裝占裝修市場(chǎng)份額逐年遞增，發(fā)展?jié)摿薮?。全?guó)20強(qiáng)開(kāi)發(fā)商品牌。軟裝設(shè)計(jì)面較廣，且品牌檔次參差不齊，因此較難給產(chǎn)品精確定位類型和檔次。軟裝設(shè)計(jì)種類繁多，管理難度較大。對(duì)于專業(yè)軟裝概念，市場(chǎng)接受需要一定培育周期。機(jī)會(huì)-----Opportunity威脅-----Threaten無(wú)錫首家規(guī)模型專業(yè)軟裝市場(chǎng)。錫滬路現(xiàn)有家裝市場(chǎng)多以政府與相關(guān)單位合資打造為主，產(chǎn)權(quán)式商鋪較為稀缺，項(xiàng)目直接銷售將引起投資市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的關(guān)注。錫滬路現(xiàn)有家裝建材品類集中在陶瓷等行業(yè)，其余類別相對(duì)零散且品質(zhì)不高，此外錫滬路作為商圈餐飲等輔助業(yè)態(tài)稀缺，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。錫滬路家裝建材市場(chǎng)發(fā)展已久，經(jīng)營(yíng)品種幾乎涵蓋裝飾建材的各個(gè)品類，再加上紅星美凱龍等項(xiàng)目的進(jìn)駐，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域內(nèi)華東裝飾城等商業(yè)體目前正進(jìn)行全面升級(jí)，這些區(qū)域內(nèi)老牌市場(chǎng)的升級(jí)將沖擊本案意圖營(yíng)造的精品路線。作為與區(qū)域市場(chǎng)形成差異的全新定位，存在被市場(chǎng)同化的風(fēng)險(xiǎn)。本案現(xiàn)有定位搶占了市場(chǎng)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，但也存在一定的劣勢(shì)和潛在的威脅。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——定位突破市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)目前在無(wú)錫市場(chǎng)上軟裝市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，目前沒(méi)有專業(yè)的軟裝市場(chǎng)，零星的軟裝市場(chǎng)分布在把本案周邊的建材市場(chǎng)。做專業(yè)的軟裝市場(chǎng)最大限度的避免了紅海競(jìng)爭(zhēng)。風(fēng)險(xiǎn)性簡(jiǎn)單的以建材城入市面臨巨大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力,缺少亮點(diǎn),難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化.新興行業(yè)，無(wú)論是客戶還是投資經(jīng)營(yíng)者都需要一定時(shí)間來(lái)接受專業(yè)軟裝市場(chǎng)，主營(yíng)差異化業(yè)態(tài)難以填補(bǔ)完全部體量;樹(shù)立品質(zhì)形象需要強(qiáng)大的加盟商家，吸引品牌商家加盟也是本案的一個(gè)難點(diǎn).關(guān)鍵詞差異化競(jìng)爭(zhēng)，專業(yè)軟裝潢市場(chǎng)，品質(zhì)商家加盟，統(tǒng)一管理。無(wú)錫市場(chǎng)上規(guī)模性的專業(yè)軟裝市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，本案目前的定位既借助了錫滬路現(xiàn)有的成熟的家裝市場(chǎng)商業(yè)氛圍，同時(shí)也有效地避免了硬裝市場(chǎng)扎堆帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)較大，但也需注意潛在的風(fēng)險(xiǎn)。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心營(yíng)銷定位論證——營(yíng)銷定位華東家藝中心定位嚴(yán)格遵守了“依托市場(chǎng)、差異經(jīng)營(yíng)”的策略，依托錫滬路以“建材”為主題的成熟定位，同時(shí)對(duì)“建材”行業(yè)進(jìn)行細(xì)分，選擇了錫滬路缺失的“家飾家藝”類業(yè)態(tài)作為項(xiàng)目的定位方向，并提出了打造華東首席家藝旗艦的發(fā)展目標(biāo)。為了將“家藝”做到極致，華東家藝中心專程聘請(qǐng)了美國(guó)CharlesGroupInternational為項(xiàng)目進(jìn)行主題化的總體規(guī)劃，以期將國(guó)際化商業(yè)建筑設(shè)計(jì)理念和超前的建筑表現(xiàn)手法植根于內(nèi)。整個(gè)項(xiàng)目商鋪鋪鋪臨街，并通過(guò)下沉式廣場(chǎng)、天橋、中庭、連廊等建筑處理手法將整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)造成了一個(gè)開(kāi)放式的商業(yè)空間。商鋪層高5.7m，辦公層高4.5m。為了保障項(xiàng)目今后運(yùn)營(yíng)成功，采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

華東首席家居&家藝旗艦華東家藝中心定位為軟裝市場(chǎng)，填補(bǔ)了錫滬路—崇安新城乃至無(wú)錫市的市場(chǎng)空白。中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心PART.03銷售價(jià)值論證中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心銷售價(jià)值論證——區(qū)域競(jìng)品租金反推法比較內(nèi)容權(quán)重月星家居嘉飾茂錫滬裝飾廣益名品城（指標(biāo)）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%10.210.210.210.2人流量20%10.210.210.210.2規(guī)劃、主題25%0.80.20.90.2250.80.20.80.2交通條件15%10.1510.1510.1510.15規(guī)模15%0.80.1210.1581.20.90.135得房率5%0.90.0450.90.0450.90.0450.90.045合計(jì)100%

0.915

0.97

1.995

0.93商業(yè)部分售價(jià)測(cè)算方法：采用對(duì)市場(chǎng)中的商業(yè)項(xiàng)目租金和售價(jià)進(jìn)行采樣，并通過(guò)租金還原法和市場(chǎng)比較法，綜合評(píng)估推算出項(xiàng)目的商鋪售價(jià)。租金還原法推導(dǎo)售價(jià)表一：租金還原法推導(dǎo)售價(jià)：價(jià)格比較系數(shù)中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心銷售價(jià)值論證——區(qū)域競(jìng)品租金反推法樓層月星家居嘉飾茂錫滬裝飾廣益名品城比較系數(shù)0.9150.971.9950.93對(duì)手目前1F租金36.002.002.20本項(xiàng)目類比1F租金均價(jià)3.286.191.002.37權(quán)重0.250.250.250.25項(xiàng)目1F租金價(jià)格=3.28*0.25+6.19*0.25+1*0.25+2.37*0.25=3.21由此推算出1F售價(jià)=3.21/0.06*365=19515元/平方米租金還原法推導(dǎo)售價(jià)表二：租金還原法推算項(xiàng)目商鋪售價(jià)為19515元/平方米中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心銷售價(jià)值論證——區(qū)域競(jìng)品價(jià)格比較法市場(chǎng)比較法推導(dǎo)售價(jià)表一：比較內(nèi)容權(quán)重名品城嘉飾茂美食城哥倫布（指標(biāo)）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%10.210.21.10.221.150.23人流量20%10.210.21.10.221.150.23規(guī)劃、主題25%0.80.20.90.22510.250.90.225交通條件15%10.1510.151.10.1651.10.165規(guī)模15%0.90.13510.151.10.1651.10.165得房率5%0.90.0450.90.04510.0510.05合計(jì)100%

0.93

0.97

1.07

1.065中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心銷售價(jià)值論證——區(qū)域競(jìng)品價(jià)格比較法樓層名品城嘉飾茂美食城哥倫布比較系數(shù)0.930.97001.07001.0650對(duì)手目前1F售價(jià)45000.0040000.0060000.0080000.00本項(xiàng)目類比1F售價(jià)48387412375607475117權(quán)重0.40.20.20.2由