桂林房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

一、摘要2二、自然條件31、地形條件32、氣候條件33、土壤條件34、動(dòng)、植物資源45、礦產(chǎn)資源46、水利資源47、土特產(chǎn)品4三、交通通訊51、交通52、通訊6四、城市建設(shè)管理61、城市特色62、市政建設(shè)63、規(guī)劃管理7五、桂林市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展的奉獻(xiàn)71、近年來(lái)桂林商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)、逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)已經(jīng)處于中等水平。72、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展對(duì)桂林市GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯。93、桂林市房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中的重要組成局部，連續(xù)多年保持高位增長(zhǎng)。94、桂林市房地產(chǎn)對(duì)政府稅收、財(cái)政收入增長(zhǎng)發(fā)揮重要作用。105、桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商實(shí)力日漸成熟、經(jīng)營(yíng)曰趨理性。11六、桂林房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展面臨的主要問(wèn)題121、桂林城市不大，人口不多，經(jīng)濟(jì)總量偏低，這些因素很大程度上制約了桂林房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。122、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷手段依然相對(duì)落后。123、房地開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍不大也不強(qiáng)。134、外銷市場(chǎng)普遍缺乏。135、住房保障體系壓力加大。136、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的衍生問(wèn)題不容無(wú)視。13七、桂林市房地產(chǎn)業(yè)培育開(kāi)展機(jī)遇141、桂林自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊。142、城市總體規(guī)劃將對(duì)桂林房地產(chǎn)開(kāi)展有一定限制。143、桂林房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求比擬明顯。144、90平米以下的小戶型就成為桂林市商品住房建設(shè)的主流。155、臨桂新區(qū)將成為桂林市房地產(chǎn)開(kāi)展的一個(gè)主要戰(zhàn)場(chǎng)。156、困難群體和低收入群體住房壓力加大，住房保障體系亟待完善。15八、桂林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展方向建議151、要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化建設(shè)的進(jìn)程，為房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展提供更為廣闊的空間和市場(chǎng)。162、要改變房地產(chǎn)業(yè)的粗放型開(kāi)展模式，加快形成并推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)集約型開(kāi)展的創(chuàng)新模式，走規(guī)模開(kāi)展之路。163、依托桂林山水和歷史文化特色，開(kāi)展高端房地產(chǎn)——旅游地產(chǎn)。164、加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)建設(shè)與桂林山水和文化匹配，有桂林特色的高品質(zhì)房地產(chǎn)品牌。175、加大房地產(chǎn)外銷力度，把房地產(chǎn)推向全國(guó)乃至世界。176、做大做強(qiáng)桂林市房地產(chǎn)企業(yè)。17九、臨桂開(kāi)展171、現(xiàn)狀182、建議18一、摘要房地產(chǎn)業(yè)不僅是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展重要推力，也是改善居民居住環(huán)境重要產(chǎn)業(yè)。一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條特別長(zhǎng)，可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，因此在國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康開(kāi)展中處于一個(gè)十分重要環(huán)節(jié)。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)不能獨(dú)立存在產(chǎn)業(yè)，必須依附于其他產(chǎn)業(yè)開(kāi)展而存在和開(kāi)展。桂林房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和契機(jī)。一是作為國(guó)際知名旅游城市，桂林名城優(yōu)勢(shì)明顯，而且隨著桂林旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)，旅游對(duì)地產(chǎn)推動(dòng)作用將日益凸顯。二是隨著桂林市“保護(hù)漓江，開(kāi)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”戰(zhàn)略實(shí)施，臨桂新區(qū)建設(shè)和老城疏解提升都將給房地產(chǎn)開(kāi)展帶來(lái)新空間和機(jī)遇。三是桂林正在加快推進(jìn)全面建設(shè)小康社會(huì)步伐，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平不斷提高將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大市場(chǎng)需求。桂林房地產(chǎn)業(yè)必須做好角色定位、產(chǎn)品定位和分工定位。桂林房地產(chǎn)消費(fèi)群體定位應(yīng)該是群眾消費(fèi)群體和高端消費(fèi)群體并存，產(chǎn)品質(zhì)量定位必須是高品質(zhì)產(chǎn)品，就是要依托桂林得天獨(dú)厚山水自然環(huán)境、宜人氣候條件、深厚歷史文化底蘊(yùn)以及日益凸顯交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，放眼全國(guó)，走房地產(chǎn)外銷路子。要高品位、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量做好樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，要做出甲天下樓盤，與甲天下桂林山水相匹配，以吸引世人目光。本研究分析報(bào)告主要分析了桂林市房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r。報(bào)告聚集了桂林自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的作用，進(jìn)而分析了桂林房地產(chǎn)開(kāi)展面臨的問(wèn)題和開(kāi)展機(jī)遇，并提出了相關(guān)的建議。二、自然條件1、地形條件桂林市地處南嶺山系的西南部，為中、低山地形，有喀斯特山地、丘陵、臺(tái)地。桂林為典型的巖溶地貌,兩側(cè)高,中部低,處在自西北向東南延伸的喀斯特(巖溶)盆地中.巖溶峰林地貌是具有世界意義的自然景觀旅游資源。2、氣候條件桂林地處低緯，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候。境內(nèi)氣候溫和，雨量充分，無(wú)霜期長(zhǎng)，光照充足，熱量豐富，夏長(zhǎng)冬短，四季清楚且雨熱根本同季，氣候條件十分優(yōu)越。表1工程數(shù)據(jù)工程數(shù)據(jù)年平均氣溫18?9C年平均降雨量1949?5毫米最高月平均氣溫〔8月〕23C年平均相對(duì)濕度73～79％最低月平均氣溫〔1月〕15?6C平均風(fēng)速2?2～2?7米/秒年平均無(wú)霜期309天年平均日照時(shí)數(shù)1670小時(shí)平均蒸發(fā)量1490～1905毫米平均氣壓994?9百帕3、土壤條件桂林地處南嶺山系的西南部，屬紅壤土帶，以紅壤為主。酸堿度為4·5～6·5。河流沖積母質(zhì)砂壤土和水稻土，土層深厚，耕作性良好，是水稻和蔬菜高產(chǎn)區(qū)。4、動(dòng)、植物資源桂林市的動(dòng)物種類繁多，有1593種。陸棲脊椎動(dòng)物有400多種，水生物有144種。全市有高等植物1000多種，包括銀杉、銀杏等名貴樹(shù)種；自然植被以馬尾松為主，市區(qū)以桂花樹(shù)為主。林業(yè)主產(chǎn)杉木和毛竹，全市森林面積121·56萬(wàn)公頃，森林儲(chǔ)蓄量3774·42萬(wàn)立方米。5、礦產(chǎn)資源桂林礦產(chǎn)資源豐富，礦種有40多種，其中大理石、花崗石、石灰石、滑石分布廣，儲(chǔ)量大，品質(zhì)優(yōu)，易開(kāi)采，前景廣闊。6、水利資源桂林境內(nèi)河流密布，有漓江、湘江、洛青江、潯江、資江5條江，另有集雨面積在100平方公里以上的支流65條，全市多年平均總水量為403·81億立方米，河流落差大，水利資源豐富，開(kāi)發(fā)潛力巨大，已建成亞洲第一座超千米高水頭電站──全州天湖水電站等一批水電站。7、土特產(chǎn)品桂林有很多名產(chǎn)：沙田柚著名中外；夏橙色鮮味美，且成熟早，很暢銷；羅漢果乃“醫(yī)療保健之良藥，被譽(yù)為“東方神果”；白果產(chǎn)量大，質(zhì)量居全國(guó)之首；月柿?xí)充N澳、港和東南亞地區(qū)；荔浦芋享譽(yù)京城；三花酒、辣椒醬、豆腐乳被譽(yù)為“桂林三寶”；桂林米粉配料芳香，味道鮮美，最受稱贊；此外還有馬蹄、荷花魚(yú)、腐竹等名優(yōu)土特產(chǎn)。三、交通通訊1、交通〔1〕公路：桂林市的公路四通八達(dá)，國(guó)道322、323線穿境而過(guò)，還擁有桂柳高級(jí)公路、桂黃一級(jí)公路、桂林至陽(yáng)朔二級(jí)公路等一批公路網(wǎng)絡(luò)，可直通廣西各地和臨近省份，直達(dá)貨運(yùn)公路運(yùn)輸24小時(shí)內(nèi)可抵達(dá)香港任何指定地點(diǎn)。全市公路通車?yán)锍痰竭_(dá)5989公里，實(shí)現(xiàn)了100％的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、86·5％的行政村通公路、69％的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通柏油路?！?〕鐵路：鐵路北接京廣復(fù)線，南接黔桂、枝柳動(dòng)脈，湘桂鐵路縱貫湘桂走廊，火車可直達(dá)國(guó)內(nèi)主要城市。全市境內(nèi)有大小火車站27個(gè)，桂林新火車客運(yùn)站，候車大廳可容納1·5萬(wàn)人。

〔3〕航空：桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)占地4·06平方公里，總建筑面積17萬(wàn)平方米。機(jī)場(chǎng)建設(shè)規(guī)?？蓾M足波音767，麥道82等類機(jī)型使用要求。目前擁有國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線50條，21家航空公司飛行桂林機(jī)場(chǎng)。〔4〕水路：水路有湘江和漓江，沿漓江經(jīng)梧州與珠江相聯(lián)，可直達(dá)廣州,香港和澳門。2、通訊〔1〕電信：本地網(wǎng)全部組建完畢，程控覆蓋了全市各個(gè)縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及絕大多數(shù)村委會(huì)。12個(gè)縣全部開(kāi)通了移動(dòng)業(yè)務(wù)。〔2〕郵政：形成了以郵遞類業(yè)務(wù)為主體,金融類和集郵類業(yè)務(wù)為支撐,信息類業(yè)務(wù)為補(bǔ)充的多元化,全方位的郵政業(yè)務(wù)體系。全市22個(gè)郵政儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)與全國(guó)31省間50多個(gè)城市中心主機(jī)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行。桂林市與世界130個(gè)國(guó)家和地區(qū)開(kāi)辦了特快郵遞業(yè)務(wù),國(guó)內(nèi)可送達(dá)200多個(gè)城市。四、城市建設(shè)管理1、城市特色桂林是一座以山水秀麗和文物古跡眾多為主要特征的風(fēng)景游覽城市和歷史文化名城。桂林巖溶地貌最為發(fā)育，最為典型，轄區(qū)內(nèi)洞穴、石峰數(shù)以千計(jì)，大小湖塘數(shù)百個(gè)，其間河谷開(kāi)闊平緩，山多平地拔起，孤峰、流泉、峰叢、峰林環(huán)布，漓江依山勢(shì)流轉(zhuǎn)，江中為洲，間有險(xiǎn)灘、流泉、飛瀑，是桂林山水精華之所在，形成了山青、水秀、洞奇、石美的“桂林山水”。桂林又是一座歷史悠久的文化古城，從漢至清乃至近代，歷代都在這里留下了燦爛的文化遺產(chǎn)，市區(qū)范圍內(nèi)有文物古跡共552處，被列為各級(jí)文物保護(hù)單位的117處，其中國(guó)家級(jí)5處、自治區(qū)級(jí)23處、市〔縣〕級(jí)89處。2、市政建設(shè)桂林的城市根底設(shè)施逐步配套，城市功能日益完善。目前全市有城市二級(jí)生化污水凈化廠4座，城市污水處理能力17。85萬(wàn)噸，下水道總長(zhǎng)283。97公里，生活污水處理率達(dá)40%，工業(yè)污水處理率達(dá)80%，管網(wǎng)覆蓋率達(dá)65%，處污能力居全國(guó)領(lǐng)先地位；有自來(lái)水廠3座，人均供水量達(dá)17。61萬(wàn)立方米，用水普及率達(dá)95。98%，市區(qū)已根本消滅低水壓區(qū)；液化石油氣儲(chǔ)氣能力達(dá)6000噸，液化氣用戶54666戶，用氣人口19。57萬(wàn)人，城市氣化率到達(dá)87。23%；擁有公共汽車285輛，運(yùn)營(yíng)線路23條，全部實(shí)行無(wú)人售票。全市實(shí)有道路409公里，人均擁有道路面積7。73平方米；城市橋梁已到達(dá)69座，防洪堤21公里，人均綠地面積6。13平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率35。75%，垃圾類無(wú)害化處理率達(dá)79。51%。3、規(guī)劃管理桂林的城市規(guī)劃突出風(fēng)景游覽和歷史文化名城的城市特色，注重山水環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的關(guān)系，以“重兩頂桂冠，促經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，保生態(tài)環(huán)境，跨世紀(jì)決策”為指導(dǎo)原那么，以“保護(hù)山水名城，建設(shè)園林城，開(kāi)展生態(tài)城”為開(kāi)展目標(biāo)，規(guī)劃布局合理，形式新穎，形成具有桂林特色的城市開(kāi)展的根本空間布局模式：〔1〕古城居中再現(xiàn)歷史名城核心風(fēng)貌。〔2〕兩江、三契奠定山水城市格局?！?〕雙環(huán)三邊建立園林城市骨架?！?〕四軸多中心強(qiáng)化城市經(jīng)濟(jì)職能。即形成各具特色的城市中心和組團(tuán)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)職能的分工與強(qiáng)化?！?〕山野環(huán)抱保持生態(tài)地區(qū)特征。五、桂林市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展的奉獻(xiàn)1、近年來(lái)桂林商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)、逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)已經(jīng)處于中等水平。2006年-2008年，桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求多為本地剛性需求，居民在購(gòu)房行為上相對(duì)理性，其結(jié)果表現(xiàn)為桂林市商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)。表2：2006-2008年桂林市商品房銷售情況表

類別時(shí)間商品房銷售面積〔萬(wàn)平方米〕銷售價(jià)格(均價(jià))/元商品住房銷售面積〔萬(wàn)平方米〕銷售價(jià)格(均價(jià))/元二手房交易面積〔萬(wàn)平方米〕成交價(jià)格(均價(jià))/元二手房住房成交面積〔萬(wàn)平方米〕成交價(jià)格(均價(jià))/元200665.09341561.93329829.16218722.0920282007121.373429119.58317035.62235722.592344200879.27402171.53356730.38277421.182535表3：2007年全國(guó)、廣西和桂林市住房相關(guān)數(shù)據(jù)變化情況類別

房屋銷售價(jià)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商品房銷售面積全國(guó)〔70個(gè)城市〕7.6%30.2%23.2%廣西7.8%45.1%33.1%桂林市4%54.6%33.7%表4：2008年全國(guó)、廣西和桂林市住房相關(guān)數(shù)據(jù)變化情況

房屋銷售價(jià)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商品房銷售面積全國(guó)〔70個(gè)城市〕6.5%20.9%-19.7%廣西9.1%15.9%-14.0%桂林市17.2%5.3%-8.0%2008年底，全球金融危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)的房市影響較大，而桂林作為內(nèi)陸城市，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩對(duì)其影響表現(xiàn)得并不突出。2009年初，為進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列相關(guān)政策以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展。受國(guó)家相關(guān)政策影響，從第一季度起，桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)已有回暖跡象，商品房銷售面積、銷售金額均有所上升。隨著成交量的緩慢上升，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資額、商品房新開(kāi)工面積的逐步上升。截止上半年，桂林市商品住房成交45.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，平均成交價(jià)格為3680元。從供求關(guān)系來(lái)看，目前的桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)根本上供求平穩(wěn)，從銷售面積看，2003年～2007年，總體上保持逐年增加的態(tài)勢(shì)，盡管2008年銷售面積受金融危機(jī)及樓市寒流影響出現(xiàn)了略微下滑，但仍然保持了較高水平，并未出現(xiàn)大幅度波動(dòng)和下滑的情況。從價(jià)格關(guān)系上看，作為國(guó)際旅游名城的桂林，其商品房?jī)r(jià)格的漲幅普遍低于全國(guó)平均水平。但如果從城鎮(zhèn)居民收入水平來(lái)看，當(dāng)前桂林市房地產(chǎn)價(jià)格偏高。根據(jù)2009年12月中國(guó)社科院發(fā)布《2010年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》所指出，房?jī)r(jià)收入比〔住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比〕應(yīng)當(dāng)在3-6倍的范圍，6倍以上的居民購(gòu)置住房就已非常困難。2008年全市五城區(qū)商品住房銷售價(jià)格(均價(jià))3567元/平方米、2008年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14636元/年、2007年全市城市居民人均住房面積到達(dá)22平方米等3個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，桂林市房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)城鎮(zhèn)居民收入可支配收入的5.36倍。從這個(gè)角度來(lái)看，桂林市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)屬于中等房?jī)r(jià)水平。與全國(guó)局部興旺地區(qū)相比，桂林市房?jī)r(jià)還處于較低開(kāi)展水平。2、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展對(duì)桂林市GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯。經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有支柱性質(zhì)的重要產(chǎn)業(yè)部門。特別是房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展對(duì)其他行業(yè)的開(kāi)展關(guān)聯(lián)作用十清楚顯，比方建材、鋼鐵、機(jī)械、家電、家具、五金、裝飾、設(shè)計(jì)、旅游、商業(yè)、金融、保險(xiǎn)、汽車等。在與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展相關(guān)的50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門20多個(gè)大類近2000種產(chǎn)品中，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展?fàn)顩r對(duì)這些部門與產(chǎn)品的影響有的是重要的。因此，在桂林市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展起到了重大推動(dòng)作用，帶來(lái)明顯的GDP拉動(dòng)效應(yīng)。3、桂林市房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中的重要組成局部，連續(xù)多年保持高位增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展速度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系集中表達(dá)在房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的互動(dòng)關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)作為固定資產(chǎn)的投資對(duì)消費(fèi)需求的拉動(dòng)為1:1.3-1.7。房地產(chǎn)業(yè)所提供的l個(gè)就業(yè)時(shí)機(jī)又可以在其他行業(yè)中創(chuàng)造2個(gè)就業(yè)時(shí)機(jī)，這種乘數(shù)效應(yīng)在其他投資活動(dòng)中是較為少見(jiàn)的。從桂林市建筑業(yè)2006年相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比對(duì)分析顯示，沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，建筑業(yè)的生存和開(kāi)展那么無(wú)以依托。近年來(lái)，桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額保持逐步上漲的開(kāi)展態(tài)勢(shì)，2005年～2008年，攙資額增長(zhǎng)了近一倍，即使是市場(chǎng)不理想的2008年，投資額仍然保持了正增長(zhǎng)，到達(dá)歷年最高值。表5：2006年-2008年桂林市房地產(chǎn)投資情況表

類別時(shí)間全市固定資產(chǎn)投資總額〔億元〕城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資〔億元〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額〔億元〕占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額比例占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)總投資額比例2006年260.87220.6351.1419.60%23.18%2007年402.66338.0779.0419.63%23.38%2008年485.96391.5983.2617.13%21.26%4、桂林市房地產(chǎn)對(duì)政府稅收、財(cái)政收入增長(zhǎng)發(fā)揮重要作用。桂林市通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及的稅種有10個(gè)，各種收費(fèi)近10項(xiàng)。2007年共實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)稅收7.15億元，同比增長(zhǎng)20.07%。2008年，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，交易量大幅下渭的情形下，仍實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)稅收7.54億元，同比增長(zhǎng)5%.2007年和2008年，地稅收入分別為30.48億元和36億元，其中房地產(chǎn)稅收占了近1/4。可以說(shuō)，房地產(chǎn)作為桂林市財(cái)政收入的重要來(lái)源。在今后一段時(shí)期，政府積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的根本方向不會(huì)改變。因?yàn)椋阂皇怯煞康禺a(chǎn)業(yè)的開(kāi)展給地方財(cái)政帶來(lái)可觀的收入所決定。二是桂林市財(cái)政緊張的現(xiàn)狀所決定的。全市財(cái)政收入占GDP的比重為9.71%，人均財(cái)政收入1444元，低于全國(guó)22.0%的平均水平。以下2006-2008年桂林市本級(jí)財(cái)政收入中房地產(chǎn)業(yè)上繳稅金的根本情況。表6：2006年-2008年桂林市房地產(chǎn)業(yè)上繳稅金情況表

類別時(shí)間市本級(jí)全年財(cái)政收入(億元)市本級(jí)全年稅收收入(億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上繳稅金(億元)占財(cái)政總收入比例占稅收總收入比例2006年22.097.562.3510.64%31.13%2007年26.118.832.8911.10%32.73%2008年30.429.973.0710.09%30.79%5、桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商實(shí)力日漸成熟、經(jīng)營(yíng)曰趨理性。一是桂林本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自身規(guī)模不斷擴(kuò)大、工程開(kāi)發(fā)運(yùn)作能力趨向成熟、盈利能力持續(xù)上升、品牌價(jià)值顯著提高。二是國(guó)內(nèi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商如新疆廣聚集團(tuán)、北京住總集團(tuán)、湖南德天集團(tuán)等區(qū)外開(kāi)發(fā)商逐漸跨區(qū)域進(jìn)入桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)，一定程度上營(yíng)造了桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。三是品牌作用凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值持續(xù)攀升，企業(yè)開(kāi)始從單一的戰(zhàn)略規(guī)劃過(guò)渡轉(zhuǎn)型到注重品牌效應(yīng)的塑造，同時(shí)更注重品牌內(nèi)涵的豐富和品牌建設(shè)支持手段的多樣化，而其品牌在產(chǎn)品市場(chǎng)和資本市場(chǎng)影響力的提升，最終促成了企業(yè)的快速開(kāi)展。四是企業(yè)間戰(zhàn)略合作加強(qiáng)，面對(duì)宏觀調(diào)控政策頻出、房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻不斷提高的大形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試進(jìn)行資源整合，通過(guò)合作拿地、土地轉(zhuǎn)讓、資本聯(lián)合等手段強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使得整體競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展和完善，桂林市的房地產(chǎn)業(yè)快速開(kāi)展，形成了從勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)到開(kāi)發(fā)建設(shè)、流通交易、廣告、中介效勞到物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展中所占比重不斷增大，發(fā)揮的作用日益明顯。六、桂林房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展面臨的主要問(wèn)題1、桂林城市不大，人口不多，經(jīng)濟(jì)總量偏低，這些因素很大程度上制約了桂林房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。2008年，桂林市區(qū)面積為565平方公里，但建成區(qū)面積只有63平方公里，市區(qū)人口只有78萬(wàn)。全市城鎮(zhèn)化率達(dá)36.9%，也低于全國(guó)44.94%和全區(qū)38.2%的平均水平。2008年，全市生產(chǎn)總值883.02億元，人均生產(chǎn)總值只有17435元，相當(dāng)于全國(guó)平均水平的79.7%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14636元，農(nóng)民人均純收入4465元。1998-2007的十年間，這兩項(xiàng)指標(biāo)不僅增速低于全國(guó)平均水平。2008年，全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款只有10384.8元。從總體上看桂林仍是一個(gè)后開(kāi)展、欠興旺地區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量小，綜合實(shí)力不強(qiáng)，不少經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低于全國(guó)平均水平，與先進(jìn)地區(qū)橫向比擬差距更大。2、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷手段依然相對(duì)落后。桂林的房地產(chǎn)市場(chǎng)還在使用傳統(tǒng)的和老式的方法進(jìn)行設(shè)計(jì)和營(yíng)銷，房地產(chǎn)工程僅考慮居住目的，較少考慮文化等高附加值的元素。桂林目前住宅樓盤規(guī)模普遍偏小，物業(yè)檔次普遍偏低，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，建筑布局根本上仍以排列式布局為主，樓盤配套設(shè)施缺乏，真正意義上的精品樓盤極少。從規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)格上看，目前桂林眾多在售和待開(kāi)發(fā)工程在風(fēng)格上仍然大量采用歐陸風(fēng)格，住宅大多采用三段式的設(shè)計(jì)手法，桂林住宅樓盤規(guī)模普遍偏小，小區(qū)環(huán)境較差，抄襲風(fēng)行，樓盤配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏。3、房地開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍不大也不強(qiáng)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的集中度不高，最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在全國(guó)的市場(chǎng)占有率僅僅約為1%，與美國(guó)最大開(kāi)發(fā)商4.5%的市場(chǎng)占有率相比，開(kāi)展規(guī)模依然有較大的上升空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前桂林市共有房地產(chǎn)企業(yè)近500家，從業(yè)人員近11000人。2007年，全市商品房銷售額到達(dá)69.69億元，但銷售額超過(guò)億元的企業(yè)僅為7家。4、外銷市場(chǎng)普遍缺乏。桂林市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度還不高，2008年，全市外貿(mào)進(jìn)出口總額僅有10.11億美元，全市實(shí)際利用外資更是只有1.70億美元。桂林市消費(fèi)水平較低，經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度不高，因此目前桂林商品房外銷量很小。5、住房保障體系壓力加大。桂林市房地產(chǎn)的總量滿足有效需求，但是商品房空置現(xiàn)象一定程度上存在。一方面，大量的商品房積壓，如臨桂縣最近幾年過(guò)快開(kāi)發(fā)的樓盤中空置現(xiàn)象就十清楚顯，但大多數(shù)居民的住房還十分緊張。另一方面高檔公寓、別墅的空置率高、開(kāi)展過(guò)快，普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長(zhǎng)緩慢。6、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的衍生問(wèn)題不容無(wú)視。從根本情況來(lái)看，桂林市房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)依然很過(guò)高，地產(chǎn)的行業(yè)利潤(rùn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，許多各類企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。桂林市一些城區(qū)將面臨房地產(chǎn)化或產(chǎn)業(yè)空心化傾向。同時(shí)，如果桂林城市GDP增長(zhǎng)主要依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財(cái)政收入主要依靠土地經(jīng)營(yíng)收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，隨即影響桂林市整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展績(jī)效。七、桂林市房地產(chǎn)業(yè)培育開(kāi)展機(jī)遇1、桂林自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊。桂林氣候溫和，雨量充分，光照充足，溫暖濕潤(rùn)，氣候條件得天獨(dú)厚。桂林處于華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈交匯處，是直接連通中南的區(qū)域性中心城市，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得外地購(gòu)房者選擇入住桂林成為可能。作為國(guó)際知名的旅游城市，隨著桂林旅游的轉(zhuǎn)型升級(jí),旅游對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)作用將日益凸顯。二是隨著“保護(hù)漓江,開(kāi)展臨桂,再造一個(gè)新桂林”戰(zhàn)略的實(shí)施,臨桂新區(qū)建設(shè)和老城疏解提升都將給房地產(chǎn)開(kāi)展帶來(lái)新的空間和機(jī)遇。2、城市總體規(guī)劃將對(duì)桂林房地產(chǎn)開(kāi)展有一定限制。桂林是世界上著名的旅游城市，在地理位置、氣候環(huán)境、旅游資源上存在著不可復(fù)制性，土地資源相對(duì)稀缺。這使得桂林城市總體規(guī)劃將對(duì)房地產(chǎn)在本地剛性需求穩(wěn)步增長(zhǎng)的根底上有一定限制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想在桂林進(jìn)一步擴(kuò)大開(kāi)展的空間有限。3、桂林房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求比擬明顯?！?〕城市化住房需求。〔2〕改善居住條件住房需求?！?〕城市拆遷住房需求。2010～2012年拆遷方案應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)開(kāi)展實(shí)際情況和需要有方案、有步驟逐步落實(shí)。4、90平米以下的小戶型就成為桂林市商品住房建設(shè)的主流。在商品住房中，建筑面積小于90平方米小戶型商品房占總量的61%，建筑面積大于90平方米的商品房占總量的39%。可以說(shuō)，小戶型商品性住房是未來(lái)桂林市商品房開(kāi)發(fā)的主流。5、臨桂新區(qū)將成為桂林市房地產(chǎn)開(kāi)展的一個(gè)主要戰(zhàn)場(chǎng)。臨桂新區(qū)作為桂林市未來(lái)幾年內(nèi)的建設(shè)熱點(diǎn)地區(qū)，住房配套建設(shè)應(yīng)迅速跟進(jìn)。臨桂新區(qū)中心區(qū)作為近期重點(diǎn)啟動(dòng)建設(shè)地區(qū)，新區(qū)配套的住宅建設(shè)將以商品性住房為主，并配合建設(shè)一定比例的保障性住房。規(guī)劃期內(nèi)，臨桂新區(qū)新增各類居住用地約275.5公頃，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房用地供給總量的45%；住房建設(shè)總規(guī)模將到達(dá)近600萬(wàn)平方米，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房面積大的46.4%。6、困難群體和低收入群體住房壓力加大，住房保障體系亟待完善。在《桂林市住房建設(shè)規(guī)劃2008-2012》的規(guī)劃期內(nèi)，保障性住房約為303.8萬(wàn)平方米，占建設(shè)總量的23.5%。雖然桂林市完成廉租住房建設(shè)總量約5萬(wàn)平方米。但目前還只能先解決一線環(huán)衛(wèi)工人和城管人員的住房問(wèn)題。加快桂林市住房保障體系建設(shè)迫在眉睫。八、桂林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展方向建議1、要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化建設(shè)的進(jìn)程，為房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展提供更為廣闊的空間和市場(chǎng)。目前，桂林市城鎮(zhèn)規(guī)模還較小，農(nóng)村城市化水平低，較低的城市化水平嚴(yán)重制約了對(duì)房地產(chǎn)的需求規(guī)模。加快城市新區(qū)的建設(shè)，一是實(shí)施“保護(hù)漓江，開(kāi)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”戰(zhàn)略，強(qiáng)力推進(jìn)臨桂新區(qū)建設(shè)。二是按“疏解、提升老城”要求，推進(jìn)新一輪舊城改造建設(shè)。三是推進(jìn)雁山教育衛(wèi)星城、桂林高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和八里街經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)。2、要改變房地產(chǎn)業(yè)的粗放型開(kāi)展模式，加快形成并推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)集約型開(kāi)展的創(chuàng)新模式，走規(guī)模開(kāi)展之路。當(dāng)前，要更加注重“環(huán)境、文化、科技、環(huán)保”的先進(jìn)理念，本著以人為本、節(jié)能省地的原那么開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)開(kāi)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)，可以從根本上改變重復(fù)建設(shè)和重復(fù)生產(chǎn)造成的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)狀況，在一定程度上到達(dá)分工的專業(yè)化、本錢的節(jié)約，以提高經(jīng)濟(jì)效益及相關(guān)資源的使用效率。3、依托桂林山水和歷史文化特色，開(kāi)展高端房地產(chǎn)——旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)是指通過(guò)將旅游活動(dòng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)合在一起進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)的復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，其物業(yè)形態(tài)主要有以下幾種:旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)。隨著現(xiàn)代立體交通的逐步構(gòu)建，桂林與北部灣、珠三角、長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)區(qū)域的空間距離越來(lái)越短，區(qū)域間的交流與合作的速度加快，開(kāi)展前景長(zhǎng)遠(yuǎn)看好。高端旅游房地產(chǎn)對(duì)高素質(zhì)、高收入階層有較大的吸引力。桂林房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，要充分利用優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展以吸引高端人群為主的高端房地產(chǎn)——旅游房地產(chǎn)。4、加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)建設(shè)與桂林山水和文化匹配，有桂林特色的高品質(zhì)房地產(chǎn)品牌。必須在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)上下功夫，以入為本，結(jié)合桂林山水和文化特色，嚴(yán)格把關(guān)，用心去做，前瞻性、高水平地搞好建設(shè)規(guī)劃，讓規(guī)劃更科學(xué)，設(shè)計(jì)更人性化，布局更合理，選材更精致，施工更精細(xì)，真正做出有品位、有規(guī)模、有風(fēng)格，成精品的樓盤。房地產(chǎn)工程還要注重連片開(kāi)發(fā)，有規(guī)模才能更容易形成高檔社區(qū)，才能更凸顯風(fēng)格，才能更有美感。5、加大房地產(chǎn)外銷力度，把房地產(chǎn)推向全國(guó)乃至