世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究課件

13五月2024世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以共同的目標為導向客戶的目標實質(zhì)上是項目的宏觀愿景?，F(xiàn)實的目標體系則是隨著市場的變化和項目的發(fā)展在動態(tài)變化的。我們的目標通過本項目的一期開發(fā)，在一年內(nèi)回收地價和拆遷費3.5億元開發(fā)商和政府均希望通過本項目成功開發(fā)提升馬山區(qū)域土地價值世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要因素項目所在馬山鎮(zhèn)現(xiàn)階段除一獨棟別墅項目（金色水岸）外，無其他商品房項目推出總占地面積:35.3萬平米（約530畝）規(guī)劃容積率：A、B地塊<1.2，C地塊<0.8，取地成本：63萬/畝風水隆資金實力雄厚，項目開發(fā)的啟動資金不受限制總的開發(fā)完成時間也不限。在第一年內(nèi)成功收回3.5億后，項目開發(fā)以市場和區(qū)域成熟為導向,實現(xiàn)價值最大化所在區(qū)域市場供給匱乏地塊由三塊方正土地構成無啟動資金約束總開發(fā)周期不限世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目研究工作的階段劃分第一階段（中期）項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略第一階段（終期）提交終稿2004/08/122004/09/15第二階段啟動區(qū)策略第三階段營銷戰(zhàn)略工作最終成果區(qū)域（無錫及周邊區(qū)域）宏觀經(jīng)濟背景研究無錫市土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研對政府官員、專家及消費者深度訪談目標消費者問卷調(diào)查項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷項目的經(jīng)濟測算無錫市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結果項目的市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略（中稿）提交整體報告（終稿）根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告2004/09/21至今工作世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目前期基礎調(diào)研工作工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進行的訪談進行的分析項目和地區(qū)背景分析鎖定部分市場的集中分析假設和量化項目周邊及地塊勘察無錫市宏觀經(jīng)濟情況無錫城市發(fā)展現(xiàn)狀無錫城市總體規(guī)劃無錫市房地產(chǎn)市場狀況5位政府官員具體分屬機構：市規(guī)劃局、國土局、房產(chǎn)交易中心及馬山鎮(zhèn)國土科、規(guī)劃科、馬山工行地塊解析和界定宏觀經(jīng)濟背景分析各區(qū)域房地產(chǎn)供求情況分析消費者支付能力分析消費者投資趨勢分析44份目標消費者問卷調(diào)查各區(qū)域住宅市場情況地產(chǎn)專業(yè)人士5位房產(chǎn)銷售主管4位目標消費者深度訪談20位調(diào)查各區(qū)域重點樓盤30個目標市場的競爭性供給分析終端消費者價值取向和置業(yè)傾向的分析項目整體實現(xiàn)的機會點分析案例借鑒地塊價值分析的結果經(jīng)濟效益分析最優(yōu)容積率與物業(yè)配比定價的市場支撐條件發(fā)展戰(zhàn)略與定位世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目界定世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目所在地無錫，處在長三角經(jīng)濟圈的中心，地理位置和市場環(huán)境十分優(yōu)越無錫，處于蘇錫常經(jīng)濟圈核心部位，距離上海及南京都市圈均在2小時車程范圍內(nèi)。蘇錫常都市圈位于長江三角洲北翼，是上海大都市圈的有機組成部分。發(fā)達的高速公路及軌道交通網(wǎng)絡，使得無錫與長三角其他城市圈緊密相連。南京都市圈蘇錫常都市圈杭州都市區(qū)寧波都市區(qū)上海核心區(qū)資料來源：無錫市城市總體規(guī)劃概要資料來源：無錫國土規(guī)劃局世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究蘇錫常都市圈是江蘇省經(jīng)濟發(fā)展的先導地區(qū)和創(chuàng)新中心，在未來的快速發(fā)展中將更具外部開放性和內(nèi)部互動性蘇錫常都市圈的區(qū)域發(fā)展目標是，在以上海為中心的滬寧杭城市群中，率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，積極融入國際經(jīng)濟貿(mào)易體系和世界城市體系，實現(xiàn)蘇錫常三市共同發(fā)展。南京都市圈徐州都市圈蘇錫常都市圈資料來源：無錫國土規(guī)劃局世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究本項目位于無錫濱湖區(qū)馬山鎮(zhèn)太湖國家旅游度假區(qū)，距離中心城區(qū)較遠，但交通條件在快速改善馬山馬山：環(huán)太湖自然山水風光帶的重要組成部分，是中心城重要的生態(tài)走廊本項目通過十八灣公路連接市區(qū)，距離無錫城中區(qū)約35公里（現(xiàn)時車程40分鐘，十八灣公路通車后預計車程會縮短到25分鐘）也即將于年底通車的陸馬快線公路連接錫宜高速和滬寧高速，將拉近馬山與長三角其他城市的聯(lián)系規(guī)劃中的太湖大橋、環(huán)太湖公路也可直接連接無錫市未來的主城區(qū)濱湖區(qū)，拉近與市區(qū)的距離。太湖資料來源：無錫市城市總體規(guī)劃概要、馬山鎮(zhèn)規(guī)劃科訪談十八灣公路“一帶”：指環(huán)太湖、蠡湖的自然山水風光帶太湖大橋環(huán)太湖公路陸馬快線資料來源：無錫國土規(guī)劃局世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究無錫未來城市發(fā)展的主方向是向南開發(fā)建設蠡湖新城和濱湖新城濱湖新城：未來城市副中心。以教育、科研、體育、旅游服務等公共服務設施和高品質(zhì)住區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)園為主的綜合區(qū)蠡湖新城是近年來首先重點建設的區(qū)域，基礎設施和配套齊全。2004年3月底，萬科和順馳在濱湖新城分別拿到了規(guī)劃建筑面積均超過100萬的土地，并在9月底同時一期開盤。濱湖新城開發(fā)提速。馬山“一帶”：指環(huán)太湖、蠡湖的自然山水風光帶資料來源：無錫國土規(guī)劃局世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究訪談顯示，無錫消費者對馬山的第一反應均為“無錫自然環(huán)境較好的旅游度假區(qū)”（尤指靈山大佛），其次才是一個落后郊區(qū)無錫太湖國家旅游度假區(qū),是1992年國務院批準的全國12個國家級旅游度假區(qū)之一，年接待游客300萬人馬山未來規(guī)劃形成旅游度假區(qū)、旅游配套及城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)和生態(tài)環(huán)境保護區(qū)三大功能區(qū)陸馬公路十八灣公路梅梁路靈山大佛旅游度假區(qū)生態(tài)環(huán)境保護區(qū)旅游配套及城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)市區(qū)錫宜高速十里明珠堤無論是從地理資源稟賦、政府規(guī)劃還是無錫人心目中,馬山都是無錫最主要的旅游度假區(qū)資料來源：無錫市土地收購儲備中心本項目資料來源：無錫國土規(guī)劃局世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究本項目處于馬山鎮(zhèn)城鎮(zhèn)中心區(qū)，進入性好、交通便捷，但項目周邊無稀缺性自然景觀資源梅梁路（主干道）樂山路思源路峰影路A地塊B地塊C地塊D地塊公共綠地國際垂釣中心十里明珠堤500M太湖項目地塊位于馬山鎮(zhèn)城鎮(zhèn)中心，緊臨鎮(zhèn)政府（暨太湖國家旅游度假區(qū)政府）和鎮(zhèn)級商業(yè)區(qū)，配套檔次較低項目緊鄰馬山鎮(zhèn)東西向主干道梅梁路，連接十里明珠堤及十八灣公路通往市區(qū)。A地塊內(nèi)有一處泉眼，可開發(fā)為溫泉及直飲水，水質(zhì)優(yōu)良。峰影河泉眼商業(yè)及生活配套區(qū)拆遷還建房鎮(zhèn)政府梅梁中學太湖水啤酒廠峰影小學普通居住區(qū)正南向銀行醫(yī)院世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究地塊現(xiàn)狀及四至地塊現(xiàn)狀大部分為平整的農(nóng)地，沿梅梁路一側有部分多層民用建筑，C地塊東南角有部分待拆的廠房。東至北至鎮(zhèn)政府梅梁路樂山路峰影河西至返建房南至思源路地塊現(xiàn)狀世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究地塊規(guī)劃圖及其經(jīng)濟指標D塊為公共綠化廣場用地。用地性質(zhì)：A、B、C三塊均為商住用地，可建筑面積35.3萬平；容積率：A、B塊＜1.2；C塊＜0.8；建筑密度：A、B塊＜25％；C塊＜20％；綠地率：＞35％出入口：峰影路、樂山路、思源路梅梁路樂山路思源路峰影路A地塊16.86萬平米D地塊公共綠地5.78萬平米C地塊13.46萬平米B地塊4.98萬平米鎮(zhèn)政府峰影河世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究區(qū)域屬性和項目屬性的界定，可以幫助我們明確研究方向和方法屬性詮釋區(qū)位屬性位于長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)蘇錫常都市圈中心鄰近上海－長三角核心蘇州－無錫－常州的中心無錫城郊旅游度假區(qū)距離城中區(qū)較遠太湖國家旅游度假區(qū)，環(huán)境好、空氣好、水質(zhì)好距離市中心35公里、現(xiàn)時40分鐘車程經(jīng)濟相對落后的城鎮(zhèn)中心區(qū)無錫馬山鎮(zhèn)，項目緊鄰馬山鎮(zhèn)政府項目屬性當?shù)爻墙家欢ㄒ?guī)模的開發(fā)項目占地約530畝，建面近37萬平米，容積率0.8~1.2可達性好、交通便捷周邊生活配套檔次較低緊鄰城鎮(zhèn)主干道梅梁路及即將通車的十八灣公路、陸馬快線公路等城鎮(zhèn)中心區(qū)、配套較完善地塊周邊一般性資源條件較多但缺少稀缺性自然景觀資源公共綠地廣場、垂釣中心、泉眼、峰影河等鄰太湖卻不親湖、不看湖在馬山卻不親山、不靠山峰影河只能隔路而望世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究問題界定和結構化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式選擇項目定位客戶定位和需求分析市場競爭分析經(jīng)濟技術指標分析一期經(jīng)濟測算世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究我們通過S-C-Q金字塔基本結構來界定和分析問題資料來源：世聯(lián)模型？R1非期望結果——由特定情境導致的特定結果R2期望結果——不喜歡某一結果，想得到其它結果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究S：情境（situation）

——項目背景事實（項目、客戶、市場）規(guī)模較大地價相對較低處于偏遠的旅游度假區(qū)處于郊外城鎮(zhèn)中心區(qū)資源條件一般區(qū)域尚待開發(fā)項目總占地為530畝，規(guī)劃建筑面積近37萬平方米，規(guī)劃容積率分別為0.8、1.2、1.2的三塊地塊組成取地成本為每畝63萬元，樓面地價900－1100，在無錫處于最低水平，但在馬山處于市場水平項目處于無錫市自然資源相對優(yōu)越地區(qū)馬山鎮(zhèn)，但距離城區(qū)較遠蠡湖新城和濱湖新城是城市未來發(fā)展熱點和主導方向地塊處于城鎮(zhèn)中心區(qū)、交通便捷，生活配套檔次較低項目周邊一般性資源條件較多，但缺少稀缺性的自然景觀資源本項目所在馬山區(qū)域現(xiàn)階段除金色水岸一期（獨棟別墅）外無其他商品房項目推出世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究R1：非期望結果

——按常規(guī)發(fā)展的可能結果本項目處于市郊偏遠地區(qū)，消費者心理距離較遠，不是無錫人置業(yè)首選項目處于經(jīng)濟相對落后、區(qū)域價值未被挖掘的地塊。按照常規(guī)發(fā)展，商品房價格只能從屬于本區(qū)域房地產(chǎn)價值體系，市場實現(xiàn)不會有較大突破；若陷入來自蠡湖新區(qū)和濱湖新區(qū)的同質(zhì)競爭，將會給本項目的市場銷售和土地成本回收帶來較大壓力，實現(xiàn)項目目標有難度；從置業(yè)選擇上從區(qū)域價值上從競爭上世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究R2：期望結果

——我們的期望目標

從銷售力上：使本項目成為無錫有創(chuàng)新亮點的熱銷樓盤從價格體系上：突破馬山現(xiàn)有價格體系，在一年內(nèi)土地成本回收3.5億從競爭上：避免陷入與蠡湖新城、濱湖新城的同質(zhì)競爭，實現(xiàn)差異化從銷售力上從價格體系上從競爭上世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究C：矛盾或沖突（complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突期望突破原有價格體系R1R2塑造項目自身競爭力，實現(xiàn)與熱點區(qū)域項目的差異化處于市郊偏遠地區(qū)，不是無錫人置業(yè)首選從屬于馬山區(qū)域房地產(chǎn)價格體系面臨來自蠡湖、濱湖新城的競爭壓力，市場實現(xiàn)難度大成為無錫有創(chuàng)新亮點的熱銷樓盤世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究Q：提出問題（question）

——要實現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問題1.本項目需要怎樣的定位，才能吸引人氣，突破無錫人心理界限，實現(xiàn)項目熱銷？3.本項目資源應以怎樣的次序整合，才能形成與蠡湖新城、濱湖新城等城市發(fā)展熱點區(qū)域的差異化競爭？2.本項目如何逼近價格上限，實現(xiàn)馬山現(xiàn)有價格體系的突破？世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究問題界定和結構化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式選擇項目定位客戶定位和需求分析市場競爭分析經(jīng)濟技術指標分析一期經(jīng)濟測算世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究利用常規(guī)地產(chǎn)項目的“核心競爭力矩陣”來判斷本項目的戰(zhàn)略發(fā)展方向環(huán)境：包括區(qū)域環(huán)境和自然環(huán)境，體現(xiàn)了區(qū)位價值和自然資源稟賦人文：需要長時間積累，為領導者品牌的標志服務：品牌的力量，屬于真正主流品牌開發(fā)商的競爭力要素產(chǎn)品：典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件『客觀性』主動式被動式『主觀性』1423產(chǎn)品服務人文環(huán)境新進者品牌和影響力社會資源和氛圍區(qū)域價值自然資源CASE蠡湖新城：環(huán)境華僑城：人文萬科:人文＋服務水榭花都，清華坊：產(chǎn)品？世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究區(qū)域價值是否是本項目核心競爭力？我們從規(guī)劃和事實的角度回答四個問題官方的城市規(guī)劃中是否已明確本區(qū)域的價值定位？政府的城鎮(zhèn)配套建設是否已促成了區(qū)域價值的提升？民間的投資建設事實上是否已確認了本區(qū)域的價值定位？在消費者的心目中對本區(qū)域的價值認同感又是怎樣？世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究在無錫“兩橫一縱”的城鎮(zhèn)體系空間結構中，馬山鎮(zhèn)不在其城鎮(zhèn)發(fā)展主軸上，也沒有明確的定義無錫總面積為4788平方公里，其中市區(qū)面積為517.70平方公里，下轄江陰、宜興兩個市(縣)和崇安區(qū)、北塘區(qū)、南長區(qū)、濱湖區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)和新區(qū)七個區(qū)?！皟奢S”：沿長江城鎮(zhèn)發(fā)展軸和沿滬寧交通走廊城鎮(zhèn)發(fā)展軸。“一縱”：即沿澄錫宜交通走廊城鎮(zhèn)發(fā)展軸以上述三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為主干，各級城鎮(zhèn)間形成縱橫交織的聯(lián)系網(wǎng)絡，最終形成網(wǎng)絡型城鎮(zhèn)體系。資料來源：無錫國土規(guī)劃局世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究而在無錫市城區(qū)“七片一帶”的總體布局結構中，本區(qū)域也不在城市未來發(fā)展的主方向上－開發(fā)建設濱湖新城濱湖新城：未來城市副中心。以教育、科研、體育、旅游服務等公共服務設施和高品質(zhì)住區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)園為主的綜合區(qū)新區(qū)：以工業(yè)、居住、物流為主的綜合區(qū)，其工業(yè)以外向型經(jīng)濟和高新技術產(chǎn)業(yè)為主，是無錫最主要的高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)城中區(qū):居住+商業(yè)商務中心蠡溪區(qū)：居住新區(qū)+旅游商貿(mào)東亭區(qū)：工業(yè)+居住+商貿(mào)山北區(qū)：居住+傳統(tǒng)工業(yè)錫北區(qū)：居住+物流+生命科技園區(qū)馬山“一帶”：指環(huán)太湖、蠡湖的自然山水風光帶資料來源：無錫市規(guī)劃局《無錫市城市規(guī)劃綱要》世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究從未來各區(qū)域人口缺口看，馬山不是城市發(fā)展的主導方向，不會形成大規(guī)模居住區(qū)遠景規(guī)劃具有方向性的指導意義，表明了政府的意愿和對城市發(fā)展的理解在2020年遠景規(guī)劃中，馬山的規(guī)劃人口只有5.4萬人，人口缺口僅有2.5萬人，表明該區(qū)域并非無錫市政府未來大力發(fā)展區(qū)域資料來源：無錫市規(guī)劃局《無錫市城市規(guī)劃綱要》世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究在馬山地區(qū)的分區(qū)規(guī)劃中，項目所在區(qū)域也存在著大量未定義區(qū)域，且規(guī)劃尚在修編過程中未定義區(qū)域未定義區(qū)域資料來源：馬山地區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2003-2020）規(guī)劃文本馬山地區(qū)分為馬跡山和馬圩兩部分，馬跡山主要作為旅游度假區(qū)，而馬圩成為旅游度假區(qū)的配套服務區(qū)本項目所在的馬圩地區(qū)尚存在大量未定義區(qū)域，區(qū)域價值定位不明晰，表明鎮(zhèn)政府對本區(qū)域規(guī)劃尚有思考空間資料來源：馬山鎮(zhèn)國土規(guī)劃科世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究主要依靠區(qū)域競爭，能否形成本項目的價值點和核心競爭力呢？官方的城市規(guī)劃中是否已明確本區(qū)域的價值定位？政府的城鎮(zhèn)配套建設是否已促成了區(qū)域價值的提升？民間的投資建設事實上是否已形成本區(qū)域的價值定位？在消費者的心目中對本區(qū)域的價值認同感又是怎樣？既成事實世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究在現(xiàn)階段馬山地區(qū)還沒有任何既成事實能夠形成對本區(qū)域明確的價值定位和價值提升配套建設消費者態(tài)度投資建設馬山鎮(zhèn)除北部工業(yè)區(qū)部分工業(yè)項目投資發(fā)展較快外，其他領域的投資建設相對貧乏?，F(xiàn)階段除金色水岸（一期）已建成銷售外，馬山地區(qū)尚無其他房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，已經(jīng)取得土地的開發(fā)商也尚在觀望和項目論證階段，對區(qū)域定位認識不清。馬山鎮(zhèn)因遠離市區(qū)，區(qū)域發(fā)展受到限制，片區(qū)經(jīng)濟較為落后，城鎮(zhèn)配套建設檔次低，與國家級旅游度假區(qū)的地位不相稱。由于本區(qū)域不在無錫城區(qū)發(fā)展主方向上，與濱湖新城、蠡湖新城的城市基礎配套建設相比，區(qū)域價值明顯遜色。無錫人對馬山的第一印象是“旅游度假區(qū)”，去馬山最主要的原因是“靈山大佛”；無錫人去馬山的頻率很低，而且由于距離市區(qū)遠、生活配套不完善，大部分暫不考慮在馬山置業(yè)，對于馬山區(qū)域價值的認知感很低；世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究結論：主要依靠區(qū)域競爭，很難實現(xiàn)本項目目標馬山鎮(zhèn)和蠡湖新城配套建設對比世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究區(qū)域大環(huán)境自然資源條件好，但項目周邊缺少稀缺性的自然景觀資源，與資源擁有型的其他項目相比缺乏競爭力檀溪灣地塊項目灣區(qū)物業(yè)：綠色、空氣、山、水、湖景，真正的湖光山色威尼斯花園（二期）臨湖物業(yè)：內(nèi)湖私有化（蠡湖）、湖堤、碼頭、棧道本項目地塊鄰太湖卻不親湖、不看湖在馬山卻不親山、不靠山峰影河也只能隔路而望世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究本項目的發(fā)展方向：產(chǎn)品＋自身資源資料來源：世聯(lián)模型『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產(chǎn)品服務人文環(huán)境新進者品牌社會資源自然資源區(qū)域價值本項目的選擇：“1+3”（產(chǎn)品+自身資源）——“新進者”——客觀性/主動式——體現(xiàn)“產(chǎn)品價值”世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究總結：項目總體的戰(zhàn)略發(fā)展方向有效利用項目資源，充分發(fā)掘產(chǎn)品價值，打造項目的核心競爭力世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究問題界定和結構化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式選擇項目定位客戶定位和需求分析市場競爭分析經(jīng)濟技術指標分析一期經(jīng)濟測算世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究本部分將回答3個主要問題1.本項目的目標客戶是誰？2.目標客戶的置業(yè)需求是怎樣的？3.本項目面向需求的市場機會點在哪里？世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究本項目的市場實現(xiàn)必須依靠吸引馬山之外的潛在客戶需求馬山鎮(zhèn)現(xiàn)狀人口2.9萬,其中農(nóng)業(yè)人口0.9萬。未來官方規(guī)劃人口5.4萬人，年人口增長不超過3000人。馬山醫(yī)藥工業(yè)園和科技工業(yè)園主要功能是生產(chǎn)加工，且處于起步期，依靠產(chǎn)業(yè)帶動的住宅市場在短期內(nèi)不會形成規(guī)模太湖金色水岸一期銷售情況較好,但客戶中無馬山本地人金色水岸一期客戶構成資料來源：馬山工業(yè)園資料世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究我們通過不同的社區(qū)類型來分析本項目的目標客戶

我們的目標客戶在哪里？低密度豪宅社區(qū)（純別墅）總價大于200萬中高檔復合型社區(qū)多層＋聯(lián)排＋疊拼60萬<總價<200萬普通住宅區(qū)多層＋高層；總價小于60萬財富階層財富階層準財富階層上層中產(chǎn)白領工薪階層世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究低密度豪宅社區(qū)的價值體系模型不同頂極豪宅的特征城市型：距離城市級商業(yè)中心<10公里郊區(qū)型：距離城市級商業(yè)(商務區(qū))中心的距離,>10公里自然資源型:與山水、自然保護區(qū)、高爾夫等稀缺資源緊密融合，對資源的獨享人文資源型：歷史文化遺產(chǎn)、使領館區(qū)、主題公園、建筑風格等獨特資源郊區(qū)資源型城市資源型郊區(qū)人文型城市人文型本項目？世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目資源條件難以構建低密度豪宅社區(qū)的核心價值體系（1）地塊名稱1.檀溪村地塊2.唐城北地塊3.太湖威尼斯4.南泉·南園用地面積/畝12001170540388容積率0.20.30.20.2資源優(yōu)勢面臨太湖，背靠黃家山、梅梁小隱緊靠蠡湖環(huán)抱蠡湖位于濱湖區(qū)，城市發(fā)展主導方向原因一：無錫低密度別墅類產(chǎn)品未來市場競爭將比較激烈，項目在景觀、人文資源和技術經(jīng)濟指標上無明顯優(yōu)勢或處于劣勢1234世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目資源條件難以構建頂級豪宅社區(qū)的核心價值體系（2）無法觀賞到天然太湖湖景地塊南面峰影河僅3米寬盡管項目地塊位于太湖國家級旅游度假區(qū)內(nèi)，但地塊位于馬山鎮(zhèn)城鎮(zhèn)配套中心區(qū)域原因二：項目所涵蓋景觀資源均為外圍型“弱”資源，缺乏稀缺性自然景觀資源，難以體現(xiàn)豪宅型別墅相對孤立的“隱”和絕對自然的“美”的特征地塊太湖溫泉峰影河市民廣場垂釣中心核心景觀資源?太湖國家級旅游度假區(qū)世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究太湖國家級旅游度假區(qū)消費者訪談和調(diào)查問卷顯示，促使無錫市民前往靈山大佛的因素：商務或社交陪朋友前往、應酬大約每年一次的習俗自身觀光需求游覽或請香項目資源條件難以構建頂級豪宅社區(qū)的核心價值體系（3）靈山大佛在無錫本地人心中的人文氛圍與影響力尚未形成馬山人文古跡距地塊較遠，且無知名度及影響力原因三：缺乏有影響力的人文資源靈山大佛價值性人文資源?

伍子胥試劍石、清代“名醫(yī)進士”許叔微之梅梁小隱等世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究我們的項目是否適于形成大規(guī)模普通住宅社區(qū)？

低密度豪宅社區(qū)（純別墅）總價大于200萬中高檔復合型社區(qū)多層＋聯(lián)排＋疊拼60萬<總價<200萬普通住宅區(qū)多層＋高層；總價小于60萬財富階層財富階層準財富階層上層中產(chǎn)白領工薪階層世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究我們的目標客戶不是普通工薪階層或一般白領，項目不適于打造大規(guī)模普通社區(qū)按120平米的戶均面積，本項目可容納3000戶，10000人規(guī)模。馬山市場無法實現(xiàn)龐大吸納量市場調(diào)查顯示，無錫中高端消費者對馬山普通住宅的心理價位是3500元/平米

原因一本地市場需求乏力項目開發(fā)規(guī)模大，馬山本地市場無法消化

原因二區(qū)域陌生馬山距市中心30多公里，公共交通不便，較難形成中心城第一居所

原因三生活圈無錫人購買一居住房具有區(qū)域性，不愿離開原有生活圈

原因四經(jīng)濟目標按4500的普通住宅均價，經(jīng)過測算，普通多層住宅物業(yè)無法實現(xiàn)客戶回收土地成本3.5億的目標，并且市場較難迅速吸納世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究本項目的機會——致力于滿足中高端客戶的置業(yè)需求低密度豪宅社區(qū)（純別墅）總價大于200萬中高檔復合型社區(qū)多層＋聯(lián)排＋疊拼60萬<總價<200萬普通住宅區(qū)多層＋高層；總價小于60萬財富階層財富階層準財富階層上層中產(chǎn)白領工薪階層世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究目標客戶群描述客戶構成外部特征描述核心客戶市內(nèi)中高端客戶（約占70%）年齡：35－45歲職業(yè)：市區(qū)私營企業(yè)主，政府官員，國企管理高層，私企、外資企業(yè)管理人員房產(chǎn)與交通：市區(qū)擁有至少一處房產(chǎn)，擁有私家車或可用公家配車家庭結構：3口之家為主生活：目前常住市區(qū)，方便生活、子女教育、人際和工作重要客戶江陰、宜興和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板馬山工業(yè)園區(qū)高層管理人員（約占20%）有私家車本地有私房，市區(qū)擁有1至2套物業(yè)彰顯身份游離客戶長三角（主要指上海）投資客(約占10%)因工作需要經(jīng)常到無錫，具有投資意識根據(jù)消費者調(diào)查和與無錫本地房地產(chǎn)專業(yè)人員進行訪談，同時研究金色水岸、江南清華坊等類似案例客戶構成，分析得出項目目標客戶構成：世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究本部分將回答3個主要問題1.本項目的目標客戶是誰？2.目標客戶的置業(yè)需求是怎樣的？3.本項目面對需求的市場機會點在哪里？世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究無錫中高端客戶置業(yè)需求分析1.無錫市中高端客戶購買力和投資潛力分析2.長三角目標客戶投資潛力分析3.無錫中高端消費者置業(yè)需求傾向分析世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究無錫人均可支配收入在長三角處于中等水平，但增長速度高于其他地區(qū)官方統(tǒng)計資料顯示，無錫2003年人均GDP5200美元，在長三角僅次于蘇州和上海無錫2004年人均可支配收入與蘇州、杭州處于同一水平，17％的增長速度居全省第一位2003年，居民儲蓄存款余額998億元，同比增長22.79％，人均增長20％世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究無錫近年居民收入兩極化日益明顯，并且趨勢明顯加快，中高端收入階層占很大比重官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，無錫從2001年開始，基尼系數(shù)迅速拉高，每年增長0.05，逼近0.4這一聯(lián)合國不平等的國際警戒線Gini系數(shù)Gini系數(shù)增勢3階趨勢線汽車銷售額44.74億，同比增長280％，出現(xiàn)爆發(fā)式增長資料來源：無錫統(tǒng)計年鑒2004世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究民營經(jīng)濟迅猛發(fā)展，私營企業(yè)數(shù)和私人投資量增勢明顯，對高端住宅市場的支付能力增強，同時巨額民間投資急于釋放2003年新增各類投資比重2003年末，私營企業(yè)數(shù)攀升至5.4萬家，同比增長超過10％2003年，無錫私人投資占新增投資總量的55％，民間資本在經(jīng)濟中占有絕對優(yōu)勢世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究私人房地產(chǎn)投資被無錫人認為是一種目前較為理想的投資理財方式有著深厚文化傳統(tǒng)的無錫，在消費觀念上保守而務實。買房置地被無錫人認為是既具有實用價值又符合經(jīng)濟考慮的投資股市和債市不景氣壓抑了私人投資，無錫民間資本急需穩(wěn)健而高回報的投資方式中國人民銀行政策委員會官員近日在京表示，近期央行不大可能加息，因為政策制定者需要時間評估宏觀經(jīng)濟狀況訪談顯示，與上海和深圳不同，無錫投資者對美股和期匯市場興趣不大世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究結論：無錫中高端消費者資金實力雄厚，對中高檔物業(yè)購買能力強，且投資需求巨大世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究

無錫中高端客戶置業(yè)需求分析1.無錫市中高端客戶購買力和投資力分析2.長三角目標客戶投資潛力分析3.無錫中高端消費者置業(yè)需求傾向分析世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究與長三角其他城市上海、杭州、寧波和南京相比，無錫房價收入比較低，泡沫成分較少商業(yè)銀行對異地購房、購買第二套以上住房貸款審查不嚴國土資源部第45號令暫停別墅用地出讓，上海等地經(jīng)濟的高速發(fā)展所帶來的大量有效別墅需求的釋放，使得別墅市場出現(xiàn)供不應求局面。以上海為核心的長三角地區(qū)，將成為無錫中高端房地產(chǎn)需求的另外一個重要來源金色水岸上海投資比例清華坊上海投資比例世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究無錫中高端客戶置業(yè)需求分析1.無錫市中高端客戶購買力和投資力分析2.長三角目標客戶投資潛力分析3.無錫中高端消費者置業(yè)需求傾向分析世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究無錫中高端置業(yè)者屬于典型被引導型無錫既是一座有千年歷史的江南古鎮(zhèn)，又是長三角活躍的外向型經(jīng)濟體在這里，傳統(tǒng)中式建筑和歐式別墅都有龐大市場，得到追捧在這里，人們一方面試圖去延續(xù)幾乎被遺忘的傳統(tǒng)居住文化，一方面又渴望和期待來自異域的生活方式在這里，人們一方面在潛意識維持市井的俗文化，一方面又對高雅西洋文化和藝術認同和向往在這里，每個中產(chǎn)階級都對新鮮的事物充滿好奇和期待，價值觀和審美不斷得到?jīng)_擊和影響在無錫，消費者更需要的是引導，而不是迎合；更需要的是合理創(chuàng)新，而不是因循守舊民族的VS國際的傳統(tǒng)VS革新市井VS風雅引導&創(chuàng)新世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究世聯(lián)“客戶價值取向”模型帶來的價值比同類競爭產(chǎn)品的大他們無意識地形成了一定的消費習慣產(chǎn)品幫助他們在自己和他人面前顯露出理想的身份產(chǎn)品符合他們的情感和追求價值習慣身份規(guī)范情感購買決定的五動機圈避免或消除一種與其價值觀相左的內(nèi)心沖突消費者之所以選擇我們的產(chǎn)品，是因為以下五種原因資料來源：世聯(lián)模型世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究市場調(diào)查和深入訪談顯示的無錫中高端客戶置業(yè)價值取向情感價值規(guī)范習慣身份更安全、更健康、環(huán)境更舒適希望家是溫馨和諧的地方而非帶來壓力的“成功居所”非常關注下一代的教育，除學校教育外，對才藝、教養(yǎng)、氣質(zhì)方面的培養(yǎng)有要求南北通透的方正戶型小區(qū)有足夠的停車位認為面積小、低總價的物業(yè)具有較大的升值空間不喜歡太張揚、不愿露富樂于接受新鮮事務簡約，排斥奢侈和鋪張對于聯(lián)排和獨棟別墅最為偏愛，總價不超過200萬為宜對生活圈的依賴常住居所及所在社區(qū)凸顯精英身份和尊貴感世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究我們挖掘和總結了無錫中高端消費者置業(yè)中的核心需求，并找出了中高端客戶的三個需求點無錫中高端客戶的消費習慣方便感和便捷身份感和歸屬感注重財富積累和資產(chǎn)增值投資和消費上的精細和理性對新事物和新生活方式的接受和期待在置業(yè)中的核心需求元素物業(yè)所體現(xiàn)的身份感和歸屬感便利的交通條件和物業(yè)配套方便子女教育更大的戶型和多的車位安靜、整潔的小區(qū)環(huán)境較低的買入價格和增值潛力卓越的物業(yè)品質(zhì)和持有價值優(yōu)美的自然環(huán)境和景觀精神的愉悅、閑適和放松創(chuàng)新性的產(chǎn)品類型和所彰顯的生活方式便利和舒適的日常居所物超所值的投資產(chǎn)品理想的度假、休閑空間潛在的置業(yè)需求點世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究本部分將回答3個主要問題1.本項目的目標客戶是誰？2.目標客戶的置業(yè)需求是怎樣的？3.本項目面對需求的市場機會點在哪里？世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究在這三個需求點中，哪些是我們項目真正的機會呢？便利和舒適的日常居所物超所值的投資產(chǎn)品理想的度假和休閑空間世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究從地理位置、規(guī)劃、未來發(fā)展空間、消費者市場角度，我們對本項目與蠡湖新城、濱湖新城代表項目進行了深入分析山水湖濱萬科魅力之城通過與蠡湖新城、濱湖新城項目的對標分析，我們發(fā)現(xiàn)營造便利和舒適的日常居所并非本項目目前的機會點和優(yōu)勢所在山水湖濱－滿足中高端客戶高品質(zhì)常住需求的代表位于蠡湖新城蠡湖岸邊，區(qū)域價值高三面環(huán)水，自然景觀卓越蘇錫路和金城路與市區(qū)相連，一刻鐘到達市區(qū)，3分鐘到達蠡湖之光。交通極為便利泰德國際學校等教育、商業(yè)配套較為齊全物業(yè)類型為58獨棟，31棟TH，疊拼和花園洋房8月28日以疊拼和花園洋房作為首期啟動，市場反映強烈啟動均價7000（多層）－8000（TH），尚有升值空間世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究通過與蠡湖新城、濱湖新城項目的對標分析，我們發(fā)現(xiàn)營造便利和舒適的日常居所并非本項目目前的機會點和優(yōu)勢所在萬科魅力之城－－與教育、就業(yè)和旅游結合在一起的高品質(zhì)生活社區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯：濱湖新城北部，距離蠡湖新城約2KM，距離中央商務區(qū)約8KM區(qū)域配套齊全:無錫大學城、太湖高級中學、醞釀中的市新行政中心、規(guī)劃中6條輕規(guī)鐵路、太湖山水城旅游區(qū)總用地109.8萬平方米，規(guī)劃容積率低于1.4，項目總建筑面積約130萬平方米，規(guī)模約為1.1萬戶物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層濱湖新城是無錫規(guī)劃中的副中心區(qū)，必將發(fā)展成無錫市未來最適合居住的區(qū)域之一世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究那么，本項目能否通過向其他兩種核心需求點來尋找項目機會？便利和舒適的日常居所物超所值的投資產(chǎn)品理想的度假和休閑空間世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究1。馬山作為無錫乃至環(huán)太湖地區(qū)首屈一指的旅游度假區(qū)，其自然資源稀缺性將日益凸現(xiàn)2。基礎設施建設日新月異，與市區(qū)聯(lián)系更便捷：陸馬快速路開通，十八灣公路年底通車（25分鐘），太湖大橋的建設在積極論證中3。本項目取地成本63萬/畝，容積率上限1.2，平均樓面地價900元，投資上升空間大4。馬山工業(yè)園加快發(fā)展，03年稅后銷售收入增長40％。產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然帶動地價提升5。消費者訪談現(xiàn)實，中高端消費者對馬山投資前景普遍看好，認為馬山深具投資潛力首先，通過資源整合與整體開發(fā)，本項目將具有極大的升值空間和投資價值資源稀缺交通和基建低取地成本產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場看好世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究其次，本項目具有成為無錫面向中高端市場的休閑、度假社區(qū)的潛力作為“旅游度假區(qū)的”區(qū)域第一形象區(qū)域的獨有資源訪談中，絕大多數(shù)被調(diào)查者認為馬山首先是一個旅游度假區(qū)馬山遠離市區(qū)喧囂，游泳無錫最好的山水，天空和空氣，沿途風光秀美怡人，區(qū)域內(nèi)靈山勝境、高爾夫球場、月亮灣度假村等世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究案例一：無錫江南·清華坊本項目江南·清華坊無錫市中心25公里35公里郊區(qū)物業(yè)，距市區(qū)>10公里新發(fā)展片區(qū)地塊位于當?shù)劓?zhèn)中心生活區(qū)二線自然資源/人文資源周邊配套一般案例適用性條件：我們通過無錫現(xiàn)有類似本項目成功案例的分析，發(fā)現(xiàn)無錫中高端消費者面向度假和投資的置業(yè)需求旺盛，市場機會很大世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究首層客廳內(nèi)院江南·清華坊——江南古韻街坊

后院清華坊雖然地處無錫周邊地區(qū)，且無稀缺自然資源，單憑借特有的產(chǎn)品風格創(chuàng)新和對目標客戶的深入理解，實現(xiàn)了一個月銷售90％的吸納速度。世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究江南·清華坊技術經(jīng)濟指標位置查橋鎮(zhèn)查橋東路規(guī)模占地2.92公頃總建2.63萬平米共64套聯(lián)排別墅，27套多層洋房容積率0.9主力面積370-430平米(含車庫層)主力總價150－180萬均價(元/m2)3900-4000物業(yè)管理上海陸家嘴銷售速度6月3日參加房展成交約20套，開盤一個月銷售90％客戶構成市區(qū)內(nèi)政府官員、私企老板占80％查橋鎮(zhèn)私企業(yè)主占10％上海投資客10％總平面圖主力戶型主力戶型剖面世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究目標客戶定位準確→

□瞄準市內(nèi)中高端客戶投資需求、置業(yè)升值

居住舒適的進一步需求

休閑度假、放松身心需求通過對清華坊成功要素的深入分析，印證了市區(qū)外項目通過打造產(chǎn)品競爭力，可以滿足中高端客戶對高品質(zhì)投資度假物業(yè)的需求戰(zhàn)略定位準確→

□用產(chǎn)品來打造核心競爭力，中式風格，產(chǎn)品獨特

機遇與價格優(yōu)勢→

□新發(fā)展片區(qū)，該區(qū)域無別墅類產(chǎn)品

□聯(lián)排別墅總價低

□地下車庫層做休閑娛樂層，計入總面積，有效降低單價宣傳、推廣、展示到位→

□參加房展

□精心打造樣板房的視覺效果，實景體驗式銷售

□優(yōu)惠活動：贈送前院和露臺

世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究案例二：無錫太湖·金色水岸一期同區(qū)域，遠離市中心，偏離城市主導發(fā)展方向濱湖物業(yè)，二線湖景周邊配套較差地塊所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展遠滯后于市區(qū)，無市場消化能力案例與項目相似點：太湖·金色水岸不同點：取地成本低，產(chǎn)品價格低容積率0.3一期推盤別墅市場空白期，機遇好案例的適用性分析：世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究金色水岸(一期)客戶購買驅動因素分析升值度假養(yǎng)老升值升值灰色收入合法化養(yǎng)老升值提升身份居住、度假、養(yǎng)老一期開盤獨棟4500元/平米，雙拼3800/平米二期開盤獨棟預期價格7000元/平米購買群主要為市區(qū)高端客戶，主要購買動因——投資升值，其次為度假休閑或養(yǎng)老金色水岸產(chǎn)品極其一般，較高的吸納力反映了投資需求旺盛世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究總結致力于滿足無錫中高端置業(yè)者投資和度假需求，是本項目目前的市場機會所在世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究問題界定和結構化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式選擇項目定位客戶定位和需求分析市場競爭分析經(jīng)濟技術指標分析一期經(jīng)濟測算世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究1。馬山鎮(zhèn)的競爭分析2。市區(qū)類別墅高檔物業(yè)的競爭分析3。市區(qū)大規(guī)模新興住宅社區(qū)分析世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究馬山現(xiàn)有其他項目分布情況馬山競爭性項目常青路北側地塊（規(guī)劃中）常青路南側地塊（規(guī)劃中）金色水岸二期（已開盤）檀溪村項目（規(guī)劃中）常青路南側占地36萬，容積率0.25常青路北側占地78萬，容積率0.25碧波路金色水岸項目建筑面積19萬，容積率0.3，一期結束，二期年底開盤檀溪村地塊占地1000畝，容積率0.2世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究馬山其他項目將建設成為面向滿足財富階層投資和度假需求的低密度別墅項目，預計有1000棟以上獨棟別墅供應量競爭性地塊分析

金色水岸二期為200棟獨棟別墅，戶型280－380平，預期均價7000，典型的豪宅路線其他未啟動地塊容積率均低于0.25，樓面地價接近3000，預計以獨棟別墅為主馬山其他項目本項目樓面地價2940900-1100容積率小于0.250.8－1.2可選的物業(yè)類型獨棟多種物業(yè)類型面對客戶群高端中高端1。0.8－1.2的容積率，降低了樓面地價和單套總價，價格更有競爭力2。較高的規(guī)劃容積率增加了不同物業(yè)類型的選擇空間，降低購買門檻，拓寬客戶范圍3。從金色水岸二期產(chǎn)品品質(zhì)和其他開發(fā)商的開發(fā)實力實力看，本項目產(chǎn)品品質(zhì)會有更大的提高和創(chuàng)新空間本項目的競爭優(yōu)勢世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究1。馬山鎮(zhèn)的競爭分析2。市區(qū)類別墅高檔物業(yè)的競爭分析3。市區(qū)大規(guī)模新興住宅社區(qū)分析世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究無錫市區(qū)近期推出類別墅高端物業(yè)山水湖濱太湖威尼斯二期吉祥國際花園南泉南園唐城北項目香梅假日花園世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究濱湖新城類別墅高端物業(yè)：面向財富階層的低密度豪宅需求自然景觀型豪宅投資性度假社區(qū)太湖威尼斯南泉南園唐城北地塊本項目容積率小于0.20.8－1.2樓面地價南泉南園：5810唐城地塊：4251900-1100核心競爭要素更優(yōu)異自然景觀資源較低的樓面地價帶來的更高投資價值物業(yè)類型獨棟為主多種物業(yè)類型滿足的需求高端客戶日常居住或度假中高端客戶投資與度假競爭項目分析樓面地價超過4000，獨棟預期價格不低于10000太湖威尼斯18000差異化點不同物業(yè)類型和需求滿足點更寬的客戶范圍不同社區(qū)品質(zhì)較低的單價和總價世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究市區(qū)內(nèi)中高檔類別墅項目屬于混合式社區(qū)，滿足日常居住需求山水湖濱吉祥國際花園香梅假日花園目前節(jié)點8月底開盤11月上旬開盤9月19日規(guī)模建面8.6萬占地26萬，總建面28萬建面20萬區(qū)位交通和配套蠡湖新城蠡湖畔雙語學校蘇錫路美湖路無錫新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，碩放中心距離市區(qū)10公里，距蘇州20公里滬寧高速、京滬高速、312國道、環(huán)太湖快速碩放幼兒園，試驗中心小學，中學無錫新區(qū)梅村新鎮(zhèn)滬寧高速公路，太湖大道星級酒店大賣場風情商業(yè)街優(yōu)質(zhì)配套容積率0.451.08戶型面積TH200平左右TH190-200200套TH：180-190，48套，內(nèi)部認購完畢；3層花園洋房均價7000-8000未定TH:4500；花園洋房：3500物業(yè)類型車位數(shù)1：1入戶花園、露臺、屋頂花園客戶群市區(qū)、宜興江陰市內(nèi)度假，新區(qū)上海、市內(nèi)度假、少量本地世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究1。馬山鎮(zhèn)的競爭分析2。市區(qū)類別墅高檔物業(yè)的競爭分析3。熱點地區(qū)大規(guī)模新興住宅社區(qū)分析世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究位于濱湖新城的萬科?魅力之城和順馳?天鵝湖，是無錫大規(guī)模住宅社區(qū)的代表順馳?天鵝湖萬科?魅力之城世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究萬科魅力之城的核心特征：融合城市中心，便利和舒適居住，充分營造城市氛圍魅力之城的三張牌區(qū)位交通牌：濱湖新城將成為無錫未來的城市副中心和新興綜合區(qū)。干道、6條輕規(guī)復合社區(qū)牌：將居住、教育、就業(yè)、旅游等功能復合在一起太湖山水城旅游區(qū)醞釀中的市新行政中心文化：保留一兩所百年民居、建立歷史文化博物館教育：太湖中學。在社區(qū)教育、遠程教育、圖書館共建等方面與無錫大學城密切合作生活方式牌：開放式社區(qū)，新市鎮(zhèn)主意，倡導重建社區(qū)公共價值和鄰里關系區(qū)位交通復合社區(qū)生活方式舒適居住，營造城市氛圍項目原型來自日本幕張新城，借鑒其高度融合城市中心功能和舒適居住功能、注重營造城市氛圍的規(guī)劃經(jīng)驗——VANKE世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究魅力之城以日本千葉·幕張新城為標桿，旨在打造現(xiàn)代化綜合城市和次區(qū)域中心，現(xiàn)代性和綜合性是其本質(zhì)特征幕張新城處于成田國際機場和東京的中間地帶，是東京地帶長期宏偉發(fā)展的焦點?？鐕究偛克诘貢怪行姆比A的工商業(yè)區(qū)學習、娛樂和現(xiàn)代生活的理想之地會議中心和配套繁華的商業(yè)區(qū)居民普通住宅區(qū)迪斯尼主體樂園Shoppingmall世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究社區(qū)內(nèi)部大手筆規(guī)劃和配套，全方位滿足無錫人便利、舒適的居住需求天鵝湖啟動期：9月25日啟動物業(yè)類型：5層多層和花園洋房；30層高層，共300套，起價45005萬平米的湖面：湖邊步行道和社區(qū)景觀（EDAW）綜合性會所圖書館和電影院500米商業(yè)街商業(yè)街中央湖景綜合會所圖書館世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究天鵝湖的戶型設計在無錫市場上處于相對領先水平，引入諸多滿足舒適居住的創(chuàng)新元素主力戶型：120平米建筑面積大面積轉角飄窗落沉式會客廳獨立曬衣房廚房配套的獨立工作陽臺159平米F戶型世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究以魅力之城和天鵝湖為代表的濱湖新城，將滿足方便、舒適的居住需求，成為無錫人一居首選區(qū)域，形成“一極”在城市里營造一個開放、有凝聚力、充滿人文關懷、能夠提供各種便利設施的幸福社區(qū)，不同地區(qū)和收入階層的人們在那里安居樂業(yè)——VANKE面對蠡湖新城與濱湖新城所形成的一極，本項目將怎樣實現(xiàn)創(chuàng)新性突破，顛覆馬山現(xiàn)有的價值體系，實現(xiàn)項目目標呢？世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究問題界定和結構化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式選擇項目定位客戶定位和需求分析市場競爭分析經(jīng)濟技術指標分析一期經(jīng)濟測算世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究CASE:

萬科·東海岸,打造城市另一極的成功典范進入新世紀以來，深圳加速了向西發(fā)展福田中心區(qū)和南山區(qū)的步伐。以香蜜湖、華僑城為代表的高品質(zhì)都市社區(qū)，成為深圳房地產(chǎn)的“重要一級”和價格標桿，令無數(shù)深圳置業(yè)者心馳神往。萬科東海岸，地處東部鹽田陌生區(qū)域，缺乏稀缺性資源，但依靠正確的戰(zhàn)略定位和社區(qū)營造，成為打造深圳住宅市場的另一極的典范。世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究案例適用性分析濱海或濱湖物業(yè)，缺乏稀缺資源，二線海景/湖景，距離海/湖泊<1.5公里屬郊區(qū)&旅游區(qū)物業(yè)距離城市中心較遠，交通不便，區(qū)域內(nèi)配套一般或缺乏項目所在區(qū)域交通在未來會得到改善社區(qū)規(guī)模較大，目標是以休閑度假、投資為主的高品質(zhì)社區(qū)定位及目標客戶群相似——中高端客戶群東海岸與本項目相似點：不同點：開發(fā)商知名度與品牌效應深圳市政府對東部鹽田區(qū)的重視與宣傳，鹽田大梅沙的人氣深圳與無錫不同的人口結構與消費傾向性東海岸自然資源和周邊配套要略優(yōu)于本項目世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究萬科東海岸位于深圳東部偏遠的旅游度假區(qū)，資源條件一般區(qū)域：深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約10多公里，距離羅湖30公里交通：與市內(nèi)的聯(lián)系相對不便，但交通狀況處在改善之中鹽壩高速于2002年通車深鹽快速線等三條線路未來3年內(nèi)通車大梅沙海濱公園鹽壩高速80米位置：鹽壩高速路旁資源：二線海景，鄰菠蘿山地塊資源：坡地，高差60余米內(nèi)有少量山泉溪流休閑、旅游、度假區(qū)大梅沙片區(qū)—市級旅游度假區(qū)北世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究通過打造海岸住宅形象，來弱化區(qū)域陌生感，拉動人氣藍色居住文明

既能觸摸到海的氣息，又能保持一定的距離

為深圳本地中高收入人群提供高質(zhì)量私人化的度假休閑場所

世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究在規(guī)劃和產(chǎn)品設計中通過各種元素建立與海的聯(lián)系，拉近與海的距離以沙灘游泳池及藝術小品為社區(qū)營造海濱生活的感覺蚌殼式對講海魚式對講海上小島海灘游泳池沙灘排球場海洋意象世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究物業(yè)類型由混合向單一集中，容積率和價格低開高走時間軸2003—2004第一期10個月第二期12個月第三期2004—20052005—建面87003平米容積率0.57總戶數(shù)759戶建面64000平米容積率0.8總戶數(shù)436戶建面67400平米容積率1.12總戶數(shù)753戶分期規(guī)模產(chǎn)品11棟小高層和TH單套面積147平米60%多層，20%TH多層、小高層、公寓和TH單套面積114平米小高層為主單套面積90平米均價6500元/平米7500元/平米配套社區(qū)中心、商業(yè)街兩大公園商業(yè)街、兩大公園8500元/平米世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究案例借鑒分析（1）1.樹立濱海生活新形象，輔以生活配套來弱化區(qū)域陌生感以“真正的海岸生活”作為形象標識，來引導濱海度假生活通過商業(yè)街等配套設施來營造生活氛圍，在建筑規(guī)劃中體現(xiàn)生活社區(qū)的意象打造成熟海濱生活社區(qū)，注入社區(qū)投資價值2.在規(guī)劃和設計上展示海岸社區(qū)主題建筑錯落排布，以最大可能的利用中央景觀和海景通過藍色人工湖、沙灘游泳池制造濱海的感覺，拉近與海的距離通過林蔭道打通與海的聯(lián)系海洋生物造型建筑小品來渲染海的氣氛世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究案例借鑒分析（2）3.針對度假客戶，從度假氛圍上盡力營造社區(qū)氛圍整體的簡約熱帶風情，演繹濱海度假意象加勒比風情的商業(yè)街，體現(xiàn)度假感覺景觀、小品等方面均體現(xiàn)度假感覺4.針對投資客戶，從”升值、低總價和稀缺性”上做足文章低總價、升值：1、6500元/平米的低單價預示著較大的升值空間2、標桿產(chǎn)品---別墅的高價格也顯示出投資性物業(yè)的低價和空間表現(xiàn)稀缺性1、大梅沙旅游區(qū)域海景資源的稀缺性2、從湖景、沙灘泳池、共享開放空間來展示濱海社區(qū)的稀缺性世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究截然不同的兩極：海岸生活與新城市主義(NewUrbanism)

“海岸生活”——生活方式的轉變“他們在這里，完全與城市的喧囂隔離，所感受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空氣也是潔凈的……”——王受之“新城市主義”——就業(yè)與居住質(zhì)量的提升核心“三大思想”：（1）重視區(qū)域規(guī)劃，強調(diào)城市從區(qū)域整體的高度看待和解決問題；（2）以人為中心，強調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對人類社會生活的支持性；（3）尊重歷史和自然，強調(diào)規(guī)劃設計與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性?！趸邸缎鲁鞘兄髁x的理念與實踐、理想與現(xiàn)實》，載《國外城市規(guī)劃》香蜜湖東海岸深圳蠡湖新城濱湖新城馬山項目無錫世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究通過案例啟示和對標分析，找到了本項目的成功之道

——以“馬山模式”來打造無錫“另一極”“馬山模式”(本項目)——生活方式的轉變非傳統(tǒng)、功能復合型主要滿足度假、投資需求遠離都市喧囂、享受自然的恬淡滿足對生活要求更高的人、實現(xiàn)生活方式的轉換針對度假—營造度假生活氛圍針對投資—實現(xiàn)物業(yè)總價控制，預示升值空間較弱，但要求小區(qū)內(nèi)部有獨具特色的配套設施相對獨立于新舊城區(qū)之外，自成體系，形成獨有的特色/風情產(chǎn)品結構豐富，滿足客戶多元化需求整體定位功能定位核心競爭要素對公共交通和配套的依賴與城市的關系生活方式產(chǎn)品結構形象定位“新城市主義”(蠡湖/濱湖新城)——回歸傳統(tǒng)傳統(tǒng)的、區(qū)域整體的、單一居住主要滿足日常生活與居住恢復城市人文價值以提高城市生活品質(zhì)體現(xiàn)傳統(tǒng)型生活方式的提升營造傳統(tǒng)一居溫馨、便利的生活氛圍，高品質(zhì)社區(qū)物業(yè)單價一般較高對公共交通和生活配套（教育、醫(yī)療、商業(yè)等）依賴性強，要求高要求新城與舊城之間聯(lián)系緊密，新區(qū)建設與舊城改造相互協(xié)調(diào)發(fā)展物業(yè)類型以多層、小高層為主，戶型滿足常住型單一居家生活需要世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究打造另一極——馬山模式四大關鍵舉措關鍵舉措二：在客戶定位基礎上的功能復合對于產(chǎn)品功能不進行嚴格定向和過于細分關鍵舉措一：轉變生活方式的社區(qū)形象營造新的生活方式，回歸自然，建立社區(qū)形象關鍵舉措四：低開高走的營利模式1、低開高走價格策略，后期升值空間大2、低首付降低投資門檻3、首期配套大投入，產(chǎn)品低價格為后續(xù)開發(fā)聚集人氣關鍵舉措三：啟動期以低總價打投資度假客1、控制面積，低總價入市2、客戶以投資客和度假客為主世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究為實現(xiàn)本項目目標，我們的唯一出路就是：跳出以萬科魅力之城為代表的濱湖新城“一極”，打造另一極，創(chuàng)建城市“第三地”第三地：除工作、生活之外的第三生活空間通過創(chuàng)新的“馬山模式”來實現(xiàn)本項目的差異化競爭，成為新的一極！！無錫正在形成的一極：便利和舒適居住，充分營造城市氛圍世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究問題界定和結構化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式選擇項目定位客戶定位和需求分析市場競爭分析經(jīng)濟技術指標分析一期經(jīng)濟測算世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目定位調(diào)查和分析的基本面結論無錫整體房價尚有提升空間結論1結論2無錫高端消費者居住需求未被充分滿足結論3無錫地產(chǎn)全面創(chuàng)新時代將在2005年后世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目定位分析的主要難點短時間內(nèi)無法依賴馬山區(qū)域價值的提升得到重大利好難點1難點2所擁有的旅游資源無法形成獨享的項目資源難點3濱湖蠡湖新城將形成無錫房地產(chǎn)的一極世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目定位不能落入的圈套被納入萬科順馳一極的參考體系圈套1圈套2被消費者用日常居所標準衡量價值圈套3被強化沒有“依山傍水”的自然資源世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目定位思考的關鍵點如何形成與萬科順馳極抗衡的另一極？關鍵1關鍵2項目資源該以怎樣的次序整合？關鍵3消費者的購買價值點如何釋放？關鍵4如何實現(xiàn)項目的最大價值而達到我們的R2？世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究馬山計劃PLANFORMOUNTMARESORT世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目發(fā)展階層提交產(chǎn)品制造商品提交服務展示體驗市場溢價無差別競爭有差別無關的顧客需求有關的馬山計劃萬科、順馳世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項目價值增進階梯產(chǎn)品商品服務體驗價值高價值低萬科、順馳馬山計劃世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究體驗式房地產(chǎn)產(chǎn)品定律

1、使每個人以個性化的方式參與其中2、建造滿足體驗展示的產(chǎn)品，讓產(chǎn)品或服務活起來3、使產(chǎn)品成為稀缺4、創(chuàng)造一種強調(diào)體驗的品牌形象5、籌劃展示產(chǎn)品的體驗活動世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究馬山計劃體驗五步曲

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1、一種創(chuàng)新的生活觀念ANewLifestyleIdea2、一條體驗的休閑路線AExperienceResortRoute3、一個會員俱樂部中心AClubVIPCenter4、一套馬山計劃中的房子AHouseofMMa.5、一段閑暇的時光ALeisureTimeCulture世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究富人生活基本價值取向圖解

綜合解決有幾處供不同使用的房子，具有才藝的孩子，漂亮賢惠的妻子需要出境旅游、異國情調(diào)、有氧運動以及諸如高爾夫、游艇、SPA等很花錢消費需要房子足夠大、足夠豪、足夠有情調(diào)，足夠稀缺、足夠貴、足夠特別、足夠被別人稱道……需要在高檔酒店、餐廳、俱樂部、會館等場所進行生意和友誼的交換滿意的事業(yè)美滿的家庭社交的圈子享樂的時光投資的渠道需要有股票、債券、固定資產(chǎn)等投資渠道獲取高額或者穩(wěn)定的投資回報自豪的宅子世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究富人對于居所功能的潛在需求

物質(zhì)需求精神需求社交居住度假投資一種滿足多種需求的解決方案世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究改變富人對居所的狹義理解

改變前富人居住價值排序重要程度改變后富人居住價值排序重要程度日常居?。ǔ鞘泻诵?、配套齊全）居住體驗小區(qū)環(huán)境、戶型設計社交體驗身份感休閑度假體驗投資投資體驗其他功能（度假、休閑、交往等）文化體驗世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究新居住模式的價值整合及對應

離開城市核心具有廣闊旅游資源獨立居所提供會員服務有時尚富人運動強烈居住文化離城30KM太湖國家旅游度假區(qū)多種休閑資源容積率<1會議、酒店、餐飲、商業(yè)等高爾夫、游艇等形象塑造世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究馬山計劃體驗五步曲

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1、一種創(chuàng)新的生活觀念ANewLifestyleIdea2、一條體驗的休閑路線AExperienceResortRoute3、一個會員俱樂部中心AClubVIPCenter4、一套馬山計劃中的房子AHouseofMMa.5、一段閑暇的時光ALeisureTimeCulture世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究Resort常見的關鍵因素Golf高爾夫Fishing垂釣Mountaineering登山Yacht游艇Spa溫泉Bicycle自行車Meeting會議Cate美食Club俱樂部Hotel酒店Café咖啡館Art藝術世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究整合馬山計劃的Resort體驗之旅MMA.18灣沿湖大道靈山大佛太湖國際高爾夫溫泉SPA高爾夫公園水岸風情街俱樂部體驗健康、休閑和放松的時尚運動體驗果嶺、垂釣和葡萄文化體驗咖啡、美酒、盛宴的異域文化體驗游艇會、球會等富人喜愛的游戲體驗離開城市喧鬧后的輕松心情體驗宏偉、空靈、升騰的超度體驗18洞72桿美景山地湖濱高爾夫長堤體驗湖面、空氣、清風和陽光會議中心體驗全新的社交場地世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究馬山計劃體驗五步曲

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1、一種創(chuàng)新的生活觀念ANewLifestyleIdea2、一條體驗的休閑路線AExperienceResortRoute3、一個會員俱樂部中心AClubVIPCenter4、一套馬山計劃中的房子AHouseofMMa.5、一段閑暇的時光ALeisureTimeCulture世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究會員俱樂部中心的設置計劃管理中心星級物業(yè)管理國際會議中心管理酒店管理租售中心SPA俱樂部Resort俱樂部高爾夫俱樂部登山俱樂部游艇俱樂部葡萄酒俱樂部風水文化俱樂部美食俱樂部湖鮮美食會中西餐宴會意大利美食咖啡酒館文化街區(qū)會籍制居住會籍游客會籍世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究馬山計劃體驗五步曲

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1、一種創(chuàng)新的生活觀念ANewLifestyleIdea2、一條體驗的休閑路線AExperienceResortRoute3、一個會員俱樂部中心AClubVIPCenter4、一套馬山計劃中的房子AHouseofMMa.5、一段閑暇的時光ALeisureTimeCulture世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究解構MMA.6萬m2中心廣場3萬m2湖面2萬m2高爾夫果嶺公園2000m2SPA會館會員俱樂部1條水系5個水岸碼頭廣場2條風情商業(yè)街多功能別墅區(qū)會議中心區(qū)家庭居住區(qū)度假公寓區(qū)世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究示意圖高爾夫果嶺公園會所廣場廣場會議酒店住區(qū)別墅住區(qū)中心湖廣場商業(yè)街商業(yè)街廣場廣場廣場河道世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究功能及配比計劃（按0.9容積率計算）主要用途單位面積總面積比例別墅自住、企業(yè)別墅、餐廳、投資1x1000m25000m21.5%2x600m27x400m2聯(lián)排投資、自住、酒店180－200m221.5萬m260％200－250m2250－280m2疊拼洋房投資、酒店、自住150－180m23.5萬m210％180－200m2度假公寓投資、酒店、度假公寓60－80m27萬m220％80－100m2會議中心會議接待100－500m25000m21.5%會所溫泉SPA會館2000m25000m21.5%俱樂部1500m2鋼琴學校1500m2商業(yè)集中商業(yè)3000m28000m22.5%商業(yè)街5000m2社區(qū)配套停車場、醫(yī)療、文化體育、社區(qū)服務等－1萬m23%世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究馬山計劃體驗五步曲

1、一種創(chuàng)新的生活觀念ANewLifestyleIdea2、一條體驗的休閑路線AExperienceResortRoute3、一個會員俱樂部中心AClubVIPCenter4、一套馬山計劃中的房子AHouseofMMa.5、一段閑暇的時光ALeisureTimeCulture世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究與和睦的家庭生活相關世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究與悠閑自在的慢節(jié)奏相關世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究與水岸生活場景相關世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究與給予孩子的時間相關世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究與孩子的歡愉方式相關世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究與友誼和聚會相關世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究與享受溫泉相關世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究推薦案名半島第一章PeninsulaofchapterⅠ半島——馬山是一個半島、島的自然環(huán)境優(yōu)美、島上的Resort項目、半島酒店的尊貴、第一章——代表項目的地位、猶如樂曲章節(jié)的優(yōu)雅旋律溫泉.水岸.高爾夫.小鎮(zhèn)世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究備選案名半島印象PeninsulaImpression溫泉.水岸.高爾夫.小鎮(zhèn)半島假日半島19公里世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究其他備選案名太湖印象TaiHuImpression溫泉.水岸.高爾夫.小鎮(zhèn)太湖假日太湖19公里太湖第一章世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究分期建議高爾夫果嶺公園會所廣場廣場廣場廣場廣場一期Ⅱ區(qū)商業(yè)街河道河道二期Ⅱ區(qū)中心湖廣場商業(yè)街二期Ⅰ區(qū)一期Ⅰ區(qū)世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究首期一區(qū)開發(fā)計劃（C地塊）附加點單位面積單價總價配比總建筑面積比例聯(lián)排送1個院子和1個露臺180－200m26500120－130萬40％6.6萬55％送2個院子和1個露臺200－250m2130－160萬40％送2個院子、1個露臺1個車庫250－280m2160－180萬20％疊拼洋房送1個院子或1個露臺150－180m2480072－85萬50％2.2萬18％送1個院子或1個露臺180－200m285－100萬50％帶15m2露臺60－80m228－50萬60％18％會所0.5萬9％商業(yè)80002400萬0.3萬共建配套0.3萬高爾夫公園2萬中心廣場6萬總建筑面積121，140平方米，容積率0.9世聯(lián)無錫馬山項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究首期總開發(fā)計劃（B+C）附加點單位面積配比總建筑面積總比例獨棟別墅1×1000m20.5萬