房產(chǎn)中級培訓王靜

房產(chǎn)基礎知識中級課程

知識大綱第一節(jié)：房產(chǎn)的分類第二節(jié)：房產(chǎn)行業(yè)術語第三節(jié)：銀行貸款基礎知識第四節(jié)：房產(chǎn)交易基礎知識第五節(jié)：房產(chǎn)交易稅費第一節(jié)房產(chǎn)的分類房產(chǎn)住宅非住宅商品房、公房、房改房車庫、儲藏室、門市.....................................第二節(jié)房產(chǎn)行業(yè)術語二手房：存量住房上市交易一般情況下是指已經(jīng)取得房權證的房產(chǎn)上市交易。此處有一種特殊情況，有些開發(fā)企業(yè)不具備開發(fā)商品房的資質(zhì)，但會采取自建房的方式將整幢樓建好登記在公司名下，然后分戶出售，此時就會出現(xiàn)房是新房但手續(xù)是二手房手續(xù)公房：是指產(chǎn)權歸國有、集體組織等。（可以這樣理解產(chǎn)權人只要不是自然人即可認為是公房）已購公房：包括購買直管公房，集資建房（多見十三局的房產(chǎn)）房改購房100%產(chǎn)權，部分產(chǎn)權的房改房（此種情況不常見如果碰到需要進行產(chǎn)權過渡），此外經(jīng)濟適用房在過戶處理時參照已購公房處理但需要超五年且需要建委相關部門審批商品房：開發(fā)商投資興建、以盈利為目的期房：顧名思義，已取得預售許可證但尚未竣工的房產(chǎn)現(xiàn)房：已經(jīng)竣工且已經(jīng)通過竣工驗收的房產(chǎn)注意：無論什么樣的房產(chǎn)，在接觸的第一時間內(nèi)一定要問清房子的性質(zhì)、產(chǎn)權是否清晰等一系列問題第三章房產(chǎn)貸款基礎知識銀行貸款和過戶的流程準備好資料后銀行審批審批通過之后去房管局過戶出房產(chǎn)證出完抵押報告之后銀行抵押簽字出它項權證銀行放款有房產(chǎn)證房齡在十五年之內(nèi)面積在五十五㎡以上房子是什么性質(zhì)房子產(chǎn)權是否明晰什么樣的房子能貸款？貸款人的標準名下有幾套房子；是否有穩(wěn)定收入，借款人月收入必須超過其月還款額的50%；是否有良好征信；戶籍所在地在哪里；是否需要公司墊資；借款人必須年滿十八周歲，并且是完全有行事能力的自然人公積金：五年以下（含五年）4.00%

五年以上4.50%郵政銀行貸款基本資料賣方身份證、戶口本婚姻證明（離婚證、離婚協(xié)議書/結婚證/單身證明等）房產(chǎn)證、土地證銀行存折、同意售房書、首付款收到條買方身份證、戶口本婚姻證明（離婚證、離婚協(xié)議書/結婚證/單身證明等）無房產(chǎn)證明收入證明（收入4000以上需要流水）銀行存折工作證、畢業(yè)證等相關證件郵政銀行對于單身貸款問題共同還款人：所需資料和主借款人一樣，可出兩本房產(chǎn)證，各占50%的產(chǎn)權；也可只出借款人自己的證。擔保人：需提供身份證、戶口本、收入證明等相關證件；擔保人需是國家企事業(yè)單位或公務員。郵政銀行貸款政策一套房產(chǎn)貸款：實行國家基準利率6.55％；出讓土地可貸房產(chǎn)評估價值的70%，劃撥土地可貸房產(chǎn)評估價值的60%二套房產(chǎn)貸款：在實行國家基準利率6.55％的基礎上上浮10%；可貸房產(chǎn)評估價值的40%三套及三套以上房產(chǎn)，銀行不批準貸款郵政銀行貸款年限借款期限房齡40年借款期限借款期限借款人年齡擔保人年齡53周歲65周歲＋≤≤≤＋＋工商銀行銀行貸款基本資料賣方身份證、戶口本婚姻證明（離婚證、離婚協(xié)議書/結婚證/單身證明等）房產(chǎn)證、土地證銀行存折、同意售房書、首付款收到條買方身份證、戶口本婚姻證明（離婚證、離婚協(xié)議書/結婚證/單身證明等）無房產(chǎn)證明收入證明（收入4000以上需要流水）銀行存折工商銀行銀行貸款政策一套房產(chǎn)貸款：在國家基準利率6.55％的基礎上打九折5.895%；出讓土地可貸房產(chǎn)評估價值的70%，劃撥土地可貸房產(chǎn)評估價值的60%二套房產(chǎn)貸款：在實行國家基準利率6.55％的基礎上上浮10%；可貸房產(chǎn)評估價值的50%三套及三套以上房產(chǎn)，銀行不批準貸款工商銀行的貸款年限借款期限房齡借款期限借款人年齡＋＋≤≤30年不超70周歲中國銀行貸款需要的基本資料

賣方身份證戶口本婚姻證明（離婚證、離婚協(xié)議書/結婚證/單身證明等）房產(chǎn)證、土地證銀行存折（可顯示出首付款）同意售房書、首付款收到條

買方身份證戶口本婚姻證明（離婚證、離婚協(xié)議書/結婚證/單身證明等）無房產(chǎn)證明收入證明（工資4000以上需出示流水）銀行存折

中國銀行對于借款人是單身情況共同還款人：所需資料和主借款人一樣，出兩本房產(chǎn)證，各占50%的產(chǎn)權。共同債務人：需提供身份證、戶口本、結婚證/單身證明、收入證明等相關證件；中國銀行貸款政策一套房產(chǎn)貸款：1、執(zhí)行國家基準利率6.55％,可貸房產(chǎn)評估價值的70%（如果房產(chǎn)證上有“閣樓”兩字，只能帶50%）2、單身客戶，一套房產(chǎn)執(zhí)行國家基準利率上浮5%，可貸房產(chǎn)評估價值的60%（如果客戶工作單位是企事業(yè)單位或公務員，可以享受基準利率和貸70%的優(yōu)惠）二套房產(chǎn)貸款：在實行國家基準利率6.55％的基礎上上浮20%；可貸房產(chǎn)評估價值的40%三套及三套以上房產(chǎn)，銀行不批準貸款中國銀行的貸款年限借款期限房齡借款期限借款人年齡＋＋≤≤30年不超65周歲借款期限＋共同債務人≤不超65周歲農(nóng)業(yè)銀行貸款基本資料賣方身份證、戶口本婚姻證明（離婚證、離婚協(xié)議書/結婚證/單身證明等）房產(chǎn)證、土地證銀行存折、同意售房書、首付款收到條買方身份證、戶口本婚姻證明（離婚證、離婚協(xié)議書/結婚證/單身證明等）無房產(chǎn)證明收入證明、工資流水銀行存折一套房產(chǎn)貸款：實行國家基準利率6.55％；出讓土地可貸房產(chǎn)評估價值的70%，劃撥土地可貸房產(chǎn)評估價值的60%二套房產(chǎn)貸款：在實行國家基準利率6.55％的基礎上上浮20%；可貸房產(chǎn)評估價值的40%三套及三套以上房產(chǎn)，銀行不批準貸款農(nóng)業(yè)銀行貸款政策借款期限＋＋房齡≤≤30年借款人年齡70周歲借款期限銀行貸款對戶口的要求中國銀行：借款人是山東省戶口，或夫妻雙方且一方是山東省戶口也可；如夫妻雙方都是外省戶口，在德州工作或經(jīng)商，且單位交滿一年以上養(yǎng)老保險或自行交納地稅一年以上也可申請郵政銀行：借款人是德州戶口，或夫妻雙方且一方是德州戶口也可；如夫妻雙方都是外地戶口，在德州工作或經(jīng)商，且單位交滿一年以上養(yǎng)老保險或自行交納地稅一年以上也可申請，如沒有保險和納稅證明，可以按照二套房進行申請貸款；房子建成年代是2006年，房子成交價格為30萬，客戶只有20萬，貸款10萬，客戶的身份證單身。請問：（1）如貸款走中行，客戶可貸款多少年？（2）如貸款走郵政，他的擔保人今年45周歲，客戶最多可貸款多少年？（3）如貸款走工商可貸多少年？中行：30-（2012-2006）=24年24+（2012-1980）=56按照借款期限+借款年齡不能超過65歲，房齡+借款期限不能超過30年的話，這個客戶最多可以貸24年。郵政：房齡+借款期限不能超過40年，借款期限+借款年齡不能超過65歲，擔保人的年齡借款期限+借款年齡不能超過53歲，擔保人是53-45=8.借款人最多可以貸8年。工商：按照借款期限+借款年齡不能超過70歲，房齡+借款期限不能超過30年的話，這個客戶最多可以貸24年。

根據(jù)所走銀行的不同，決定了貸款政策和利率會有所不同，同時所需要的資料也會有所不同。不管走哪個銀行進行貸款，所需資料一定是真實有效。注第四章房產(chǎn)交易、稅費基礎知識房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)轉讓房地產(chǎn)抵押房屋租賃房地產(chǎn)轉讓：指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房產(chǎn)轉移給他人的行為。房地產(chǎn)轉讓應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得方式。房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。房地產(chǎn)抵押：應當憑土地證、房產(chǎn)證辦理。房屋租賃：出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款以及雙方的其他權利及義務。房屋買賣申報資料

賣方身份證戶口本婚姻證明（離婚證、離婚協(xié)議書/結婚證/單身證明等房產(chǎn)證、土地證、物業(yè)結算單買方身份證戶口本婚姻證明（離婚證、離婚協(xié)議書/結婚證/單身證明等）無房產(chǎn)證明房產(chǎn)建筑面積大于46㎡的可正常過戶（小于等于46㎡的須提前遞交房證復印件申請)戶口本及結婚證上面身份證號須于身份證號碼統(tǒng)一。戶口本之戶主必須是當事人之一。房子和車庫一家賣兩家得情況必須分開來過戶。門市房過戶，土地證必須是出讓的。單身證明有效期：德城區(qū)戶口當天有效，下縣2-3天。只要房產(chǎn)平面圖上面的印節(jié)為“德州市房產(chǎn)測繪隊”的必須測圖，并簽訂“產(chǎn)權轉移登記測圖申請認可書”（詳讀其說明）。注意收費名錄購買方交款方式測繪費住宅：1.36元/㎡、門市房：2.04元/㎡、綜合樓：2.72元/㎡現(xiàn)金評估費評估價x0.5%（只限銀行貸款客戶）現(xiàn)金物業(yè)基金1:沒有緩交，如果這個小區(qū)有一戶交的，不能辦理緩交?，F(xiàn)金2：多層（總樓層6層）48元/㎡，小高層（總樓層7-12層）62.5元/㎡高層（總樓層13層以上包括13層）80元/㎡契稅1：沒有無房產(chǎn)證明：成交價x3％現(xiàn)金德州銀行卡2：有無房產(chǎn)證明：90㎡（含）以下:成交價x1%

90㎡-144㎡（含）：成交價x1.5%

144㎡以上：成交價x3%地稅個人所得稅：成交價x1%個人營業(yè)稅:144㎡以下（1）五年內(nèi)房產(chǎn)：成交價x5.6%；五年外房產(chǎn):免營業(yè)稅（2）144㎡（含）以上五年以內(nèi)：成交價x5.6%；五年外：房產(chǎn)差額x5.6%、印花稅0.1%、（3）門市房：沒有面積、五年之分，看有沒有購房發(fā)票、印花稅0.1%、土地增值稅0.5％（除住宅之外房產(chǎn)）后期領證需繳納費用交易費：6元/㎡非住宅10元/㎡

房屋所有權登記費：住宅80元/宗非住宅550元/宗工本費：10元/本（每增加一本）查檔費：100元抵押報告費：200元他項權證登記費：80元/件如何據(jù)房產(chǎn)的權屬性質(zhì)來初步判斷土地取得方式土地出讓金與土地收益金的不同。契稅、營業(yè)稅得收取標準。未成年人購買商品房的應提交監(jiān)護人身份證及復印件、結婚證及復印件、戶口本及復印件、監(jiān)護人證明。未成年人得戶籍證明注意2000年購買房子，房產(chǎn)證是第二年的6月份下來的。房子面積142平，儲層室10平，樓層是2/4樓，房證上寫著集資建房。雙證齊全。成交價為55萬，客戶是第一套房產(chǎn)，貸款30萬，評估價為50萬，請問:你的客戶（夫妻雙方）買了這套房子，大概需要多少錢？評估費：50萬×0.5%=2500元；物業(yè)基金：144×48=6912元（如果這個小區(qū)都沒有交，可以辦理緩交，反之必須交）；契稅：55萬×1.5%=8250元，個稅：55萬×1%=5500元房產(chǎn)證（142×6元/㎡）+90+（55萬×1%）=6442元拿土地證時要繳納土地出讓金9600元左右。2005年李某花80萬購買一套75㎡門市房，05年底下的房產(chǎn)證，如辦理過戶手續(xù)，（1