新一輪金融去杠桿對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響 財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè)

摘要：從2015年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)李克強(qiáng)總理開(kāi)始談?wù)撊ジ軛U開(kāi)始，去杠桿已經(jīng)越來(lái)越受到重視。近幾年，降杠桿已經(jīng)成為了近些年經(jīng)濟(jì)工作的重心。本文先分析了國(guó)家所采取的金融去杠桿政策包括出臺(tái)相關(guān)文件采用限購(gòu)等行政手段及調(diào)控房貸利率等；進(jìn)而分析這些政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的短、中長(zhǎng)期影響。最后，針對(duì)房地產(chǎn)去杠桿政策，本文提出建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建議。關(guān)鍵詞：金融，去杠桿，房地產(chǎn)Abstract:Financialdeleveraginghasbeenattachedmoreandmoreattentionafterthe2015economicforumwhenPremierLiKeqiangbegantotalkaboutthebeginningofdeleveraging.Inrecentyears,loweringleveragehasbecomethefocusofeconomicwork.AttheDavosForumin2018,LiuHeonceagainemphasizedpreventingfinancialrisks,loweringfinancialleverage,crackingdownonshadowbankingandstrengtheningsupervision.ThisarticlewillanalyzetheimpactoffinancialdeleveragingontherealestatemarketinChinafromde-leveragedandrealestateregulatorypoliciespromulgatedbythestateandwillputforwardtheestablishmentoflong-termmechanismofrealestate.Keywords:Finance,Delever,realestate目錄摘要 1Abstract II一、 引論 1（一） 選題背景 1（二） 文獻(xiàn)綜述 1二、 我國(guó)采取的金融去杠桿的措施 2（一） 相關(guān)監(jiān)管文件 2（二） 各城市的調(diào)控政策 3（三） 房貸利率的調(diào)控 4三、 2016年新一輪金融去杠桿對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響 6（一） 2016年新一輪金融去杠桿對(duì)一線、二線及三線城市的影響 6（二） 2016年新一輪金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的影響 10（三） 2016年新一輪金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期和中長(zhǎng)期影響 18四、 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立 18（一） 建立多元化住房市場(chǎng)供應(yīng)體系 19（二） 強(qiáng)化商品房市場(chǎng)的交易管理 19（三） 穩(wěn)定消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期 20參考文獻(xiàn) 20引論選題背景貨幣政策在2014年11月左右趨于寬松，這之后央行多次降息降準(zhǔn)，銀行利率也在下行，至2016年時(shí)已經(jīng)處于很低的位置。在2016年7月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上，國(guó)家強(qiáng)調(diào)“要有效防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定?！?016年10月，中央政治局會(huì)議再次召開(kāi)，再次著重強(qiáng)調(diào)抑制抑制資產(chǎn)泡沫并且要防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。本文研究的去杠桿政策主要指2016年中下旬實(shí)施的新一輪大力度的去杠桿政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和政府財(cái)政收入有重要聯(lián)系，如果想要預(yù)防重大金融風(fēng)險(xiǎn)，就要做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，就要貫徹落實(shí)去杠桿政策。正如以前的歷史經(jīng)驗(yàn)表明：每次房地產(chǎn)危機(jī)本質(zhì)是金融危機(jī)，每次金融危機(jī)也一定會(huì)延伸到房地產(chǎn)市場(chǎng)。在最近的2018年1月的達(dá)沃斯論壇上，劉鶴發(fā)表致辭，重新強(qiáng)調(diào)了十九大提出的三大重點(diǎn)攻堅(jiān)任務(wù)，其中最重要的就是注意防范重大金融風(fēng)險(xiǎn)。這意味著國(guó)家已經(jīng)堅(jiān)定信心想要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其沖將會(huì)面臨更嚴(yán)格的監(jiān)管和信貸政策。面對(duì)這幾年房?jī)r(jià)的瘋漲，國(guó)家制定了很多相關(guān)的政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范與引導(dǎo)。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的沖擊，導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)紛繁。在這樣的大環(huán)境下，投資者如果想把握歷史機(jī)遇就要深刻理解金融去杠桿政策。本文立足與此，旨在從各個(gè)角度探索金融去杠桿政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并對(duì)部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)做出變化預(yù)測(cè)。此外，本文在末尾討論了對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制的建立、旨在從根源上彌補(bǔ)短期金融去杠桿政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的不足之處。文獻(xiàn)綜述針對(duì)本輪去杠桿的基礎(chǔ)，巴曙松、王月香（2017）認(rèn)為是寬松的貨幣環(huán)境。自2008年金融危機(jī)以來(lái)，各個(gè)國(guó)家為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都采取了寬松的貨幣政策。在這樣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，央行全年累計(jì)降低基準(zhǔn)利率5次。低利率的環(huán)境降低了融資成本，為金融加杠桿提供了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。在關(guān)于去杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響方面，張軍強(qiáng)（2017）在《淺談金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響一文》中主要從銀行角度出發(fā)分析金融杠桿的基本原理和在金融市場(chǎng)中實(shí)際的杠桿，據(jù)此分析金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期影響，得出結(jié)論：短期房地產(chǎn)企業(yè)融資或?qū)⑦M(jìn)一步收緊，中長(zhǎng)期來(lái)看利大于弊，有助于維護(hù)金融秩序穩(wěn)定。李克純（2017）指出房地產(chǎn)杠桿是金融風(fēng)險(xiǎn)的重災(zāi)區(qū)，未來(lái)房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)拐點(diǎn)，地產(chǎn)行業(yè)集中度將會(huì)大幅加速提高。丁琪琳（2017）闡明金融杠桿本身不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成過(guò)大的負(fù)面影響，杠桿效率才是關(guān)鍵問(wèn)題。盲目地采取去杠桿或者加杠桿的政策都可能有失偏頗，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性的作用才是正確的做法，即讓市場(chǎng)選擇誰(shuí)加杠桿、去杠桿，政府只能適當(dāng)?shù)匕l(fā)揮引導(dǎo)性作用，尤其是對(duì)于那些有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的高杠桿率行業(yè)，比如房地產(chǎn)行業(yè)。聚焦2018年，東北證券高建、張?jiān)苿P（2017）在2018年年度策略中指出此輪金融去杠桿政策調(diào)控不會(huì)放松。隨著房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售趨于穩(wěn)定，調(diào)控政策沒(méi)有必要繼續(xù)收緊，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。楊侃（2018）認(rèn)為2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)大體上將延續(xù)現(xiàn)狀，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將漸漸成政策的重心。但是，在長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)成功之前，國(guó)家仍需要采取調(diào)控手段換取時(shí)間。我國(guó)采取的金融去杠桿的措施央行馬上按照部署，打響了拆杠桿第一槍。2016年8月24日，央行重啟了14天逆回購(gòu)，9月12日又重啟了28天的逆回購(gòu)，而原有的隔夜、7天逆回購(gòu)的占比卻下降。這表面上沒(méi)有提高利率，但因期限更長(zhǎng)而利率更高，因而實(shí)實(shí)在在地提高了機(jī)構(gòu)的資金成本。銀行再把資金提供給投資者用于杠桿投資的難度變大。針對(duì)我國(guó)目前高金融杠桿的現(xiàn)狀，政府已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的嚴(yán)重性。政府一直以來(lái)都在采取各種措施努力控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，最近更是堅(jiān)定了嚴(yán)格執(zhí)行金融去杠桿的決心。2016年“十一”前后，大部分一、二線城市陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)的政策，政策的內(nèi)容主要包括限購(gòu)、限貸以及增加土地供給。自2017年以來(lái)，其他城市也陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，信貸進(jìn)一步收緊，防止資金違規(guī)流向樓市。此輪調(diào)控政策的內(nèi)容除了以往的限貸、限購(gòu)等主流調(diào)控政策外，還新增了限售政策，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)進(jìn)行了限價(jià)。另外近期還新增加了土拍熔斷等政策，進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)。相關(guān)監(jiān)管文件由圖1可知，自2016年10月以來(lái)，國(guó)家密集出臺(tái)文件規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，顯示出國(guó)家對(duì)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的迫切。為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，2016年10月政府出臺(tái)監(jiān)管收緊房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債，同年11月禁止銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。之前2008年美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)就是由房貸引起，危機(jī)蔓延全球，給全球經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重大打擊。美國(guó)經(jīng)濟(jì)的泡沫在股市，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的泡沫在樓市，此外，房地產(chǎn)又事關(guān)國(guó)計(jì)民生。因此從頻繁出臺(tái)的大力度的監(jiān)管文件來(lái)看，政府已經(jīng)越來(lái)越重視對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。圖1新一輪去杠桿政策相關(guān)監(jiān)管文件房貸利率的調(diào)控防范金融風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)就是去杠桿，而去杠桿就是要限制房貸利率。圖2為從2014年1月至2018年1月四年間全國(guó)每月首套平均房貸利率及二套平均房貸利率的情況，可以看出2014年至2016年信貸政策相對(duì)較松，融資環(huán)境相對(duì)比較寬松。2016年至2017年為調(diào)整時(shí)期，從2017年開(kāi)始，去杠桿政策開(kāi)始嚴(yán)格實(shí)施，首套房貸利率和二套房貸利率均明顯提升，貨幣政策收緊。國(guó)家提高房貸利率目的主要是為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，大幅提高首套房貸利率說(shuō)明國(guó)家已經(jīng)在采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)，防止投機(jī)者炒房。從短期來(lái)看，這種做法很可能會(huì)打擊住房剛需，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，這可以加速樓市回歸理性，而一個(gè)理性的樓市也會(huì)使得剛需受益。圖2中國(guó)房地產(chǎn)貸款利率圖3城市成交土地?cái)?shù)量2016年新一輪金融去杠桿對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響2016年新一輪金融去杠桿對(duì)一線、二線及三線城市的影響和之前的調(diào)控政策相比，本次調(diào)控并沒(méi)有采取全國(guó)性的統(tǒng)一調(diào)控政策，而是注重“因地制宜”、“因城施策”。值得注意的是，一二線城市調(diào)控政策具有“溢出效應(yīng)”，三四線城市受此影響出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的情況，這說(shuō)明去庫(kù)存目標(biāo)得到良好的實(shí)現(xiàn)。為防止樓市過(guò)熱使得三四線城市產(chǎn)生新一輪庫(kù)存，近幾年國(guó)家不只是著重調(diào)控一線城市房?jī)r(jià)，調(diào)控政策也在逐步下沉到三四線城市。城市土地成交數(shù)量自2008年開(kāi)始，100大中城市土地成交數(shù)量穩(wěn)步上升，在2013年達(dá)到最高。2013-2017年受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響，100大中城市成交土地?cái)?shù)量緩慢下降。該趨勢(shì)與三線城市成交土地?cái)?shù)量變化趨勢(shì)相同。一二線城市成交土地?cái)?shù)量變化時(shí)間較早約從2011年開(kāi)始下降。圖4城市成交土地?cái)?shù)量商品房成交套數(shù)及面積2014-2016年商品房成交套數(shù)和面積均不斷增長(zhǎng)，商品房成交套數(shù)和成交面積存在正相關(guān)關(guān)系。然而自2016年開(kāi)始商品房成交套數(shù)和面積大幅下降。在這一趨勢(shì)上，不論一線二線還是三線城市都是如此。值得注意的是，二線城市商品房成交套數(shù)和面積降幅最大，一線城市降幅最小。這說(shuō)明，一線城市的彈性最小。這可能是因?yàn)橐痪€城市本身每年都有人口凈流入，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)住房需求較大，自然受到政策面的影響相對(duì)較小。但是從全國(guó)30大中城市整體數(shù)據(jù)來(lái)看，去杠桿政策在2016和2017年顯示出明顯的作用效果，給火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。圖5大中城市商品房成交套數(shù)圖6大中城市商品房成交面積城市住宅平均價(jià)格前面一點(diǎn)分析了商品房成交套數(shù)和成交面積的情況。圖7.8.9是從2010年到2017年底5年間全國(guó)一、二、三線城市住宅價(jià)格變化趨勢(shì)圖。根據(jù)圖中數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)并未下降，但是增長(zhǎng)放緩。一、二、三線城市房?jī)r(jià)及同比增長(zhǎng)變化趨勢(shì)基本相同，但5年間一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度較二線、三線城市更為明顯。正如前文所述，一線城市的人口結(jié)構(gòu)、人口凈流入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素都是其價(jià)格彈性小的原因。從同比增長(zhǎng)角度來(lái)看，一、二、三線城市在2017-2017年均放緩，由此可推測(cè)，未來(lái)兩年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲、但漲勢(shì)放緩?？傮w來(lái)看，國(guó)家金融去杠桿政策對(duì)不同的城市量級(jí)所作用的結(jié)果大體一致，不過(guò)一線城市受到的影響更大、變化更顯著。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈包含鋼鐵、水泥、家電、裝修、建材等多個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到重要的支柱作用。國(guó)家調(diào)控房產(chǎn)的政策始終是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而不是打擊房地產(chǎn)價(jià)格使其大幅下跌。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，2017年全國(guó)三個(gè)級(jí)別的城市價(jià)格增長(zhǎng)放緩依然是調(diào)控取得作用效果。圖7一線城市住宅平均價(jià)格圖8二線城市住宅平均價(jià)格圖9三線城市住宅平均價(jià)格2016年新一輪金融去杠桿政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的影響行業(yè)總體分析（1）國(guó)房景氣指數(shù)國(guó)房景氣指數(shù)全稱(chēng)是：“全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”，是1997年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局設(shè)立的衡量房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展程度的反應(yīng)，該指數(shù)為綜合指數(shù)，內(nèi)含8個(gè)子分類(lèi)指數(shù)。該指數(shù)綜合考慮了房屋新開(kāi)工新竣工面積，空置面積，土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等指數(shù)，可以全面綜合的反應(yīng)一個(gè)行業(yè)的景氣程度。該指數(shù)以100為分界，100以上為景氣，100以下為不景氣。由圖10所示，國(guó)房指數(shù)自2016年年初開(kāi)始大幅提升，近兩年略高于100保持平穩(wěn)緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，說(shuō)明從行業(yè)整體來(lái)看，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)并未收到金融去杠桿的重大負(fù)面影響，要檢驗(yàn)去杠桿政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體的影響還需長(zhǎng)期觀察。圖10國(guó)房景氣指數(shù)（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額分析國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2009年重新規(guī)范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的統(tǒng)計(jì)口徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額包括每年全年的用于房地產(chǎn)的投入金額包括在房屋建設(shè)、土地購(gòu)置、土地開(kāi)發(fā)等方面的投入。下圖是2010年到2017年的歷年數(shù)據(jù)，從累計(jì)值來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額每年都在增長(zhǎng)，然而增速卻在不斷下降。這個(gè)指標(biāo)衡量的是較為宏觀的房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展情況，不具體到個(gè)別企業(yè)。整體來(lái)看，最新一輪的調(diào)控政策在該指標(biāo)上并未體現(xiàn)出明顯改變。這一結(jié)論與上一點(diǎn)分析結(jié)果相似，即房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從宏觀從整體從長(zhǎng)期的角度來(lái)看并未受此輪去杠桿政策明顯影響。圖11房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額（3）全國(guó)百城住宅價(jià)格由圖12可以看出自2010年至2017年全國(guó)房?jī)r(jià)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是自2016年調(diào)控政策開(kāi)始，房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)逐步下降，可以判斷未來(lái)3年內(nèi)房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，但幅度趨緩。圖13是環(huán)比增長(zhǎng)圖，可以看出16年下半年每月房?jī)r(jià)都有較明顯的下降幅度，可以說(shuō)明調(diào)控政策在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的打壓效果是比較顯著的。圖12百城住宅平均價(jià)格圖13百城住宅平均價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)（4）房屋新開(kāi)工面積分析由圖14可知，在2008年到2018年期間，房屋新開(kāi)工面積在2010年-2011年經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)期并在2014年累計(jì)值達(dá)到最高。自2014年以后，受調(diào)控政策影響，全行業(yè)新開(kāi)工面積有所下降。新竣工面積變化趨勢(shì)一般較新開(kāi)工面積趨勢(shì)延遲一到兩年。新開(kāi)工面積和新竣工面積與房企銷(xiāo)售情況密不可分，因此對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)的分析有助于了解房地產(chǎn)企業(yè)在去杠桿政策下的銷(xiāo)售情況。圖14房屋新開(kāi)工與竣工面積增長(zhǎng)情況（5）商品房待售面積分析由圖15可知，中國(guó)城市商品房待售面積共有三輪增長(zhǎng)高峰，分別是2005年，2008年和2010年。在這里應(yīng)該考慮到行業(yè)的周期性變化。但是需要引起注意的是，自2015年以來(lái)全國(guó)城市商品房待售面積一路下跌，雖然此處沒(méi)有詳細(xì)考慮不同城市規(guī)模的情況，但是金融去杠桿政策對(duì)全國(guó)城市商品房供給的調(diào)控效果還是很顯著的。圖15商品房待售面積（6）30大中城市商品房成交套數(shù)及面積分析圖16為2010年至2018年1月全國(guó)30大中城市商品房成交套數(shù)和成交面積圖。很顯然成交套數(shù)與成交面積變化趨勢(shì)是相同的。商品房成交套數(shù)及面積在2016年達(dá)到頂峰，這也是2016年之前量化寬松的結(jié)果。如圖所示，商品房成交套數(shù)及面積是存在一定程度的周期性波動(dòng)的。但是自2016年中下旬開(kāi)始，30大中城市商品房成交套數(shù)及面積就有顯著性下降，甚至降到與2010年相近。這絕不只是由偶然因素導(dǎo)致的，這個(gè)大幅度下降的時(shí)間點(diǎn)剛好與新一輪金融去杠桿政策實(shí)施相吻合。由此可見(jiàn)，16年中下旬開(kāi)始實(shí)施的金融去杠桿政策在商品房成交上作用效果顯著。圖1630大中城市商品房成交套數(shù)標(biāo)桿企業(yè)深度分析本文選取金地集團(tuán)作為代表深度剖析去杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。金地集團(tuán)（600383）在2001年正式掛牌交易，于2016年度銷(xiāo)售金額達(dá)1006億元，邁入千億級(jí)規(guī)模企業(yè)。金地集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)，占總業(yè)務(wù)的94.21%。金地集團(tuán)新增土儲(chǔ)分析2017年1月至12月，金地集團(tuán)新增項(xiàng)目共75個(gè)；新增國(guó)內(nèi)項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)1077萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建筑面積合計(jì)933萬(wàn)平方米；總投資830億，權(quán)益投資額823億元。在項(xiàng)目分布上，新增土地儲(chǔ)備主要集中在二線城市，占比達(dá)到56%，此外一線和三線城市占比分別為13.33%和30.67%。2017年1月至12月，公司新增項(xiàng)目樓面價(jià)均價(jià)為9595.7元/平米。其中一線城市為21586元/平米，二線城市為8266元/平米，三線城市為6044元/平米。圖172017年新增項(xiàng)目分布（按權(quán)益建面）圖182017年新增項(xiàng)目樓面價(jià)金地集團(tuán)銷(xiāo)售情況分析2012-2017年，金地集團(tuán)銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積逐年遞增。2015-2016年，銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積同比增幅最大。據(jù)金地集團(tuán)公告顯示：“2017年1-12月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積766.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.5%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1,408.1億元，同比增長(zhǎng)39.9%；銷(xiāo)售均價(jià)約18366元/平米，同比增長(zhǎng)20.13%?！庇蓤D19和圖20可以發(fā)現(xiàn)雖然2017年上半年銷(xiāo)售金額和面積在量上都增長(zhǎng)很多甚至超過(guò)2016年全年水平，但是2017年的同比增速卻是大幅下降。這說(shuō)明去杠桿對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額已經(jīng)產(chǎn)生了影響，只是過(guò)去增長(zhǎng)的慣性使得2017年上半年的數(shù)據(jù)尚未下降，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額及面積在未來(lái)幾年還會(huì)緩慢上漲。圖19銷(xiāo)售金額及同比增速圖20銷(xiāo)售面積及同比增速此外，近五年金地集團(tuán)新開(kāi)工面積共有兩輪快速增長(zhǎng)時(shí)期，分別為2012-2013年及2015-2016年，并在2016年達(dá)到最大。新竣工面積同比增速較新開(kāi)工面積同比增速延遲一年，2017年前三季度新竣工面積同比增速92%，為近五年最高增速。由于金融去杠桿政策的影響，金地集團(tuán)2017年上半年新開(kāi)工速度同比增速有所下降，但新開(kāi)工面積還會(huì)增長(zhǎng)。圖21新開(kāi)工竣工面積及同比增速金地集團(tuán)盈利情況分析2013年以來(lái)金地集團(tuán)銷(xiāo)售毛利率呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，公司2017年前三季度銷(xiāo)售毛利率達(dá)34.57%，高于以往全年的銷(xiāo)售毛利率數(shù)據(jù)。公司銷(xiāo)售毛利率與銷(xiāo)售凈利率變化趨勢(shì)基本相同。公司最近四年銷(xiāo)售凈利率穩(wěn)步上升，2017年前三季度銷(xiāo)售凈利率為15.5%,與2016年全年數(shù)據(jù)相同。圖22銷(xiāo)售毛利率圖23銷(xiāo)售凈利率2012-2016年，公司營(yíng)業(yè)收入基本保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由2012年的328.63億元增長(zhǎng)到2016年的555.09億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為14%。2017年前三季度，營(yíng)業(yè)收入下降到209.11億元，同比增速為-18.27%。2011-2016年以來(lái)金地集團(tuán)預(yù)收賬款基本穩(wěn)定在200-300億元。2017年前三季度，公司預(yù)收賬款大幅增長(zhǎng)，超過(guò)去年全年水平，達(dá)558.61億元，同比激增51.5%。2011-2016年，公司預(yù)收賬款比營(yíng)業(yè)收入不斷波動(dòng)且均小于1。2017年前三季度由于受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響，公司預(yù)收賬款比營(yíng)業(yè)收入大幅提高，達(dá)到2.67，為2011年全年的5.4倍。此外，金地集團(tuán)近兩年財(cái)務(wù)費(fèi)用均為負(fù)且公司歷年來(lái)三費(fèi)中管理費(fèi)用占比最高，2017年前三季度管理費(fèi)用占營(yíng)業(yè)總收入的8.6%，高于以往歷年全年水平。圖24銷(xiāo)售金額及同比增速圖25銷(xiāo)售面積及同比增速圖26營(yíng)業(yè)收入及同比增速圖27預(yù)收賬款及同比增速圖28營(yíng)業(yè)收入與預(yù)收賬款對(duì)比圖29三費(fèi)比率金地集團(tuán)負(fù)債水平及平均融資成本分析金地集團(tuán)凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、有息負(fù)債變化趨勢(shì)基本相同。2014-2016年，三者均呈下降趨勢(shì)，公司降杠桿意圖明顯。凈負(fù)債率由2014年的59%下降到2016年的28.4%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率由2014年的52.91%下降到2016年的47.54%。2017年前三季度，公司加大擴(kuò)張力度，桿桿率再度攀升，凈負(fù)債率增長(zhǎng)到40.1%，高于2016年全年數(shù)據(jù)。此外，2017年前三季度預(yù)收賬款為559億，同比激增48.1%，達(dá)到歷史最高水平，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為45%，較之2016年未有大幅波動(dòng)。圖30凈負(fù)債率圖31剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率圖32有息負(fù)債余額及同比增速2016年新一輪金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期和中長(zhǎng)期影響短期影響從房地產(chǎn)企業(yè)貸款角度來(lái)看，金融去杠桿要求降低銀行業(yè)杠桿水平，嚴(yán)格控制商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)，所以商業(yè)銀行會(huì)通過(guò)壓縮表內(nèi)外信貸以保證不超過(guò)監(jiān)管警戒線。這可以使得信貸額度減少流向房地產(chǎn)行業(yè)。此外，從公司債券角度來(lái)看，因?yàn)槭袌?chǎng)流動(dòng)性下降，資金成本和債券利率上升等因素，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的意愿和可獲得的融資額度也會(huì)降低。比如萬(wàn)科、金地等企業(yè)早有發(fā)行債券的計(jì)劃，但是在2017年5月受政策影響取消了發(fā)債計(jì)劃。因此，短期內(nèi)可以預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資將會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格收緊。另外，從短期來(lái)看，金融去杠桿政策使得企業(yè)資金面受到壓制，融資困難，這有可能導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融市場(chǎng)的利率上升，從而促使經(jīng)濟(jì)下行。2.中長(zhǎng)期期影響從中期乃至長(zhǎng)期來(lái)看，金融去杠桿政策功在當(dāng)下，利在千秋。首先，該政策有助于保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和金融安全。其次，金融去杠桿在維護(hù)金融杠桿率穩(wěn)定的同時(shí)還有助于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在資本市場(chǎng)內(nèi)，降低高杠桿可以有效規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)銀行資金流向的規(guī)范，可以促進(jìn)形成公平公開(kāi)和充分有效競(jìng)爭(zhēng)的新格局，這樣可以最大程度地保護(hù)投資者權(quán)益，也可以維持金融市場(chǎng)體系健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。而且在實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面，去杠桿政策將大大促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)專(zhuān)注主業(yè)，發(fā)揮好金融體系內(nèi)的資源配置功能。此外，在落實(shí)金融去杠桿政策的同時(shí)，可以減少融資過(guò)程中的信用中介，從而降低資金成本。因此，無(wú)論從社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的宏觀角度來(lái)看，還是從融資成本和利率下降的微觀角度來(lái)看，去杠桿政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展都具有及其重要的意義。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立自1998年后，中國(guó)的房地產(chǎn)政策正在經(jīng)歷一次最深刻的變革?，F(xiàn)在來(lái)看，圍繞著“租售同權(quán)”這一方案的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的雛形正初步形成?，F(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，政府仍需依賴(lài)房地產(chǎn)企業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此限購(gòu)限貸只能在一定程度限制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，無(wú)法真正降低房?jī)r(jià)。事實(shí)已經(jīng)證明，雖然限購(gòu)限貸力度不斷增加，雖然政府每天都在努力降房?jī)r(jià)，但是這種力度的政策對(duì)市場(chǎng)的影響非常微弱，一線城市的房?jī)r(jià)仍然居高不下。如果不從源頭上加以遏制，那么房?jī)r(jià)很可能繼續(xù)因恐慌而上漲。不管是限購(gòu)政策還是限貸政策，在本質(zhì)上都還是屬于抑制購(gòu)房需求。而一線城市等大城市由于每年仍然保持人口凈流入，每年的實(shí)際購(gòu)房需求還是很大的。因此，購(gòu)房需求是限制不住的。因此，我認(rèn)為要消除房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫同時(shí)又要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，只能尋求建立解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的長(zhǎng)效機(jī)制，即從供給端出發(fā)。建立多元化住房市場(chǎng)供應(yīng)體系以往商品房開(kāi)發(fā)的權(quán)利一直被壟斷在開(kāi)發(fā)商手里，企業(yè)和居民都不能自建房。近期，華為宣布建立職工宿舍，這是一種很好的常識(shí)，要增加供給就必須建立多元化的房屋供應(yīng)體系。只有堅(jiān)持深化改革才可能真正建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。即深化土地供給側(cè)改革，建設(shè)長(zhǎng)期供地計(jì)劃使得人口增長(zhǎng)量和城市的規(guī)模相適合。此外，“租售同權(quán)”也是很好的從供給端解決問(wèn)題的方案。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)購(gòu)租并舉，在部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)可以試行“先租后買(mǎi)”的政策，要求在租住達(dá)到一定年限后，才能取得購(gòu)房資格；適當(dāng)?shù)卦黾酉奘酆凸灿挟a(chǎn)權(quán)住房的市場(chǎng)供給。租售并舉將會(huì)是未來(lái)發(fā)展的主流，因此房地產(chǎn)金融應(yīng)該多向租房領(lǐng)域轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在很多大的地產(chǎn)商比如龍湖地產(chǎn)等，都開(kāi)始有計(jì)劃地拓展“長(zhǎng)租公寓”版圖，搶占市場(chǎng)份額。注重金融制度和政策設(shè)計(jì)金融杠桿作用在房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑起到關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)本身屬于優(yōu)質(zhì)抵押品，其抵押價(jià)值備受金融機(jī)構(gòu)青睞。所以，當(dāng)金融政策調(diào)整時(shí)這種變化對(duì)樓市來(lái)說(shuō)可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。不管是國(guó)際還是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)都和調(diào)整住房金融政策緊密相連，尤其是短期調(diào)整利率很容易造成市場(chǎng)波動(dòng)。因此，若想維持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)穩(wěn)定，那么政府必須要在需求端確保住房金融政策穩(wěn)定，尤其是要確保利率與首付穩(wěn)定。如果因?yàn)橐{(diào)整利率水平以適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)變化的話，做好對(duì)沖工作則是必須的。穩(wěn)定消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落有時(shí)是由消費(fèi)者具有恐慌情緒