商業(yè)工程部管理手冊(cè)（含表格）

商業(yè)工程部管理手冊(cè)（含表格）

工程部管理手冊(cè)

一、崗位職責(zé)與管理制度

1.工程部行為準(zhǔn)則

1.1目的

規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提

供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

1.2適用范圍

適用于福建時(shí)代眾聯(lián)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司工程部員工。

1.3內(nèi)容

131關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)

紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù)，愛護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。

1.3.2認(rèn)真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，

不浪費(fèi)公司資源。

13.3從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識(shí)，團(tuán)結(jié)、真誠(chéng)協(xié)作，達(dá)

到暢順、高效率的工作績(jī)效，切實(shí)服從經(jīng)理的工作安排和調(diào)

度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。

1.3.4對(duì)工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取

教訓(xùn)，不斷提升工作水平。

1.3.5未經(jīng)公司經(jīng)理授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對(duì)外展開業(yè)務(wù)

或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。

136未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、

設(shè)施等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位

或個(gè)人。

1.3.7工作時(shí)間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。

1.3.8嚴(yán)禁向商家或業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。

1.3.9必須將服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行

中，語(yǔ)言文明禮貌，對(duì)業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細(xì)致地回答或

解釋，不得推脫。

1.3.10對(duì)設(shè)備、設(shè)施及商家或業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理，

一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。

1.3.11對(duì)上門服務(wù)應(yīng)注意商家或業(yè)主屋內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不

得損壞商家或業(yè)主物品，如移動(dòng)物品，需經(jīng)商家或業(yè)主同意，

收費(fèi)時(shí)應(yīng)公平、公正、公開、合理，并經(jīng)商家或業(yè)主簽字生

效，服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場(chǎng)所打掃干凈。

2.工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

2.1任職資格

2.1.1具有本科以上學(xué)歷，《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可

證》

2.1.2具備工程管理理念與理論基礎(chǔ)，熟練掌握電工基本原理。

2.1.3具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，全面了解住宅和商業(yè)內(nèi)各種設(shè)備的

基本原理。能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。

2.1.4掌握機(jī)電工程設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)、熟悉電子通訊設(shè)備、計(jì)算

機(jī)、暖通、空調(diào)、給排水設(shè)備、電梯等的使用和維護(hù)管理，熟

悉基建、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)方面的政策與法規(guī)。

2.2工作內(nèi)容

2.2.1全面管理時(shí)代廣場(chǎng)工程部事務(wù)。

2.2.2負(fù)責(zé)組織人員對(duì)購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)接管驗(yàn)收和交接工作，負(fù)責(zé)

住宅區(qū)全部工程資料的交接和使用管理工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)主力

店、次主力店、商業(yè)街內(nèi)商鋪的入駐裝修管理及公用設(shè)施設(shè)備

的管理；

2.2.3負(fù)責(zé)購(gòu)物廣場(chǎng)所有商家施工現(xiàn)場(chǎng)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)

公司與開發(fā)商的各項(xiàng)工程遺留問題的處理；

2.2.4負(fù)責(zé)時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作；

負(fù)責(zé)簽發(fā)工程部上報(bào)公司的各種文件、報(bào)表、通知和內(nèi)部管理

規(guī)定；建立完整的設(shè)備設(shè)施技術(shù)檔案和維修檔案。

2.2.5負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備

事故原因，制訂預(yù)防措施。

226負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及

質(zhì)量評(píng)定，根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季

度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督落實(shí)。

227檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對(duì)工作中

存在的問題盡快提出處理意見，負(fù)責(zé)具體的技術(shù)性檢查。

228制定和審定員工培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)技能、服

務(wù)意識(shí)、基本素質(zhì)的培訓(xùn)；

2.2.9負(fù)責(zé)商業(yè)綜合體設(shè)備設(shè)施大、中工程改造的申請(qǐng)和實(shí)施；

2.2.10配合其他部門開展工作，落實(shí)上級(jí)安排之臨時(shí)性工作。

3.工程部主管崗位職責(zé)

3.1任職資格

3.1.1具有《中華人民共和國(guó)特種操作許可證》

3.1.2具有中級(jí)以上電工技術(shù)等級(jí)資格或相關(guān)技術(shù)等級(jí)資格。

3.1.3掌握電工基本原理。

3.1.4熟悉時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號(hào)、名

稱。

3.2工作內(nèi)容

3.2.1協(xié)助經(jīng)理落實(shí)時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。

322具體負(fù)責(zé)時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、

業(yè)主的報(bào)修項(xiàng)目及對(duì)員工的培訓(xùn)。

323負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。

3.2.4對(duì)維保所需配件進(jìn)行管理，各類設(shè)備運(yùn)行資料的記錄與管

理，維修資料的管理。

325督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。

4.工程部維修工崗位職責(zé)

4.1任職資格

4.1.1具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》

4.1.2熟練掌握電工基本原理。

4.1.3熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工

作。

4.2工作內(nèi)容

4.2.1服從經(jīng)理和主管（領(lǐng)班）的調(diào)度與工作安排。

4.2.2負(fù)責(zé)時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電

及其它。

4.2.3參加設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除設(shè)備故障，確保時(shí)代

廣場(chǎng)內(nèi)的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。

4.2.4根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，認(rèn)真完成各類設(shè)備的維修、

保養(yǎng)工作。

5.工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé)

5.1任職資格

5.1.1具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》。

5.1.2中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)。

5.1.3有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。

5.2工作內(nèi)容

521機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能，必

須有高度的責(zé)任心，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件”

522機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時(shí)巡查，并作

好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。

5.2.3所有設(shè)備運(yùn)行期間須24小時(shí)有人值班并巡查，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)問

題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時(shí)須沉著冷靜，及進(jìn)

通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。

524設(shè)備停止運(yùn)行期間，須按時(shí)檢查并試運(yùn)行。所有設(shè)備須制

定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì)

劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。

5.2.5所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進(jìn)行，不得隨

意更改或省略操作步驟。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動(dòng)前不作檢查。

526按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤(rùn)滑液等，嚴(yán)禁設(shè)

備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行。

5.2.7保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)

施專用工具或備件等須造冊(cè)登記，擺放整齊并保管好。

5.2.8所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊

備到位。

6.工程部弱電維修工崗位職責(zé)

6.1任職資格

6.1.1具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》。

6.1.2有弱電維保經(jīng)驗(yàn)。

613有中級(jí)以上技工職稱。

6.2工作內(nèi)容

6.2.1弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)

施。

6.2.2對(duì)工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。

6.2.3對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，抄表記錄。

6.2.4參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。

6.2.5對(duì)外單位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控。

8、工程部值班、交接班管理規(guī)定

8.1目的：

規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。

8.2適用范圍

適用時(shí)代廣場(chǎng)工程部值班人員.

8.3值班制度

8.3.1值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、干私

事、酗酒聊天等。

8.3.2值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處理的應(yīng)

注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主

管或值班總負(fù)責(zé)人反映。

8.3.3應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀

況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值

班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。

8.3.4認(rèn)真填寫好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和《工程部值班交接

班記錄表》及其它相關(guān)記錄。

8.3.5值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向經(jīng)理

申請(qǐng)。

8.3.6嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房，檢查各類工具和

鑰匙等。

8.4接班制度

841認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告。

8.4.2查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等。

843檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈

整潔。

844巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。

8.5交班制度

8.5.1交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。

8.5.2交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料

等。

8.5.3交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在

的未處理問題。

8.5.4所有問題記錄須現(xiàn)場(chǎng)交代清楚，等接班人員確認(rèn)。

8.6不能交接班之情況：

861上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整

潔°

8.6.2正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過程中。

863交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理

事故，接班人協(xié)助事故處理。

864交班人隱瞞問題不報(bào)，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。

8.7附表：

8.7.1《工程部值班交接班記錄》

工程部值班交接記錄表

NO:ZR-ZLGC301

日期值班時(shí)值班人

段

值處理結(jié)果或建議：

班

內(nèi)

容

接班人員意見:

接班時(shí)接班人

日期

間員

9.工程部鑰匙管理規(guī)定

9.1目的

規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安

全。

9.2適用范圍

適用于時(shí)代廣場(chǎng)工程部。

9.3內(nèi)容

9.3.1所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須

造冊(cè)登記。

9.3.2各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰

匙專柜中；鑰匙專柜由工程主管掌管。

9.3.3在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員

或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主管同意并填寫

《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》；

9.3.4工程人員用鑰匙，須填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽

名確認(rèn)，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。

9.3.5鑰匙丟失或損壞時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)填寫《鑰匙丟失/損壞申請(qǐng)

表》，工程主管查實(shí)后填表補(bǔ)回。

9.3.6工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范

圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫《鑰匙月庫(kù)存

統(tǒng)計(jì)表》。

9.4附表：

9.4.1《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》

9.4.2《鑰匙丟失/損壞申報(bào)表》

9.4.3《鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表》

領(lǐng)（借）用鑰匙登記表

NO:ZR-ZLGC304

日期設(shè)備鑰匙數(shù)借/領(lǐng)匙借匙歸還口接匙人

名稱量原因人期

鑰匙丟失/損壞申報(bào)單

NO:ZR-ZLGC305

時(shí)間鑰匙名稱

丟失地丟失或損壞

點(diǎn)數(shù)量

原因：

丟失或損壞鑰匙工程部主管

人

鑰匙丟失/損壞申報(bào)單

NO:ZR-ZLGC305

時(shí)間鑰匙名稱

丟失地丟失或損壞

點(diǎn)數(shù)量

原因：

丟失或損壞鑰匙工程部主管

人

物品材料月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表

NO:ZR-ZLGC306

序號(hào)內(nèi)容（名上月庫(kù)本月本月本月庫(kù)備注

稱）存進(jìn)出存

制表：審核：

二、工程維修管理規(guī)定

L維修服務(wù)承諾

1.1目的：

維修管理人員服務(wù)于正榮時(shí)代廣場(chǎng)商家及業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成

商家及業(yè)主的每一起報(bào)修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維

修人員的職責(zé)，讓商家及業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。

1.2服務(wù)承諾

121維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以

達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確判斷，處理快速。

122講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重商家及業(yè)主，急商家

及業(yè)主所急。

123.工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負(fù)責(zé)

賠償。

1.2.4盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實(shí)在無(wú)法完成的必

須向商家及業(yè)主解釋清楚,做到維修及時(shí)率達(dá)到99%以上，維修

合格率達(dá)到95%以上。

125確保商家及業(yè)主用水用電安全正常，按時(shí)抄表，維護(hù)商家

及業(yè)主利益，做到有錯(cuò)必糾。

126所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)

所有機(jī)電設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。

127經(jīng)?；卦L，征求商家及業(yè)主意見，傾聽商家及業(yè)主聲音。

2.工程部日常工作管理規(guī)定

2.1目的

規(guī)范工程部?jī)?nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為商家及

業(yè)主提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

2.2適用范圍

時(shí)代廣場(chǎng)工程部全體員工

2.3內(nèi)容：

2.3.1按時(shí)上下班，上午12:00分和下午18:00分前不能提前

下班或吃飯，中午上班不能遲到。

2.3.2上班時(shí)間內(nèi)無(wú)具體工作時(shí)，原則上在辦公室等候，需外出

巡查設(shè)備情況時(shí)須告知主管，不得辦私事。

233上班時(shí)須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。

2.3.4及時(shí)處理維修申請(qǐng)單，不得積壓。上午11:10和下午17:

10以前的維修單，必須及時(shí)處理完畢，有些維修如情況緊急或

商家業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當(dāng)天處理完

畢。當(dāng)天無(wú)法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每

個(gè)維修單處理完畢后須商家業(yè)主與維修人員簽名。

235上門維修時(shí)須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以

節(jié)省時(shí)間，增加工作效率，少跑路，多干活。

2.3.6服從主管安排，每天上班后先在辦公室報(bào)到，等候分配一

些重點(diǎn)的突出的或需多人合作的工作，如無(wú)特殊情況處理，各

人分頭工作。

2.3.7緊急情況時(shí)工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，等候

分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。

2.3.8服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份，每個(gè)工作人員必須

提高自身素質(zhì)，工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷

提高業(yè)務(wù)水平。

2.3.9工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、

不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和

相關(guān)注意事項(xiàng)工作。

2.3.10團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，努力工作，遵守本部門之制度。

2311工程部主管，每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值

班巡查情況，每星期不定時(shí)抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見《工

程部抽查表》。

2.3.12主管（領(lǐng)班）綜合考慮各種情況（含經(jīng)理交待事項(xiàng)、機(jī)電

設(shè)備是否已到檢修時(shí)間等），將當(dāng)天工作安排下去。

2.3.13各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無(wú)維修單時(shí)應(yīng)在

值班室等候待命。

2314各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），

應(yīng)注明時(shí)間，回來(lái)交單時(shí)應(yīng)注明完成時(shí)間，并且盡量讓商家業(yè)

主寫上意見，以備查單考核，具體見《維修單》。

2.3.15關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由經(jīng)理安排填寫

維修單，其余參照4條辦法。

2.3.16土建人員的維修工作，經(jīng)理（主管）應(yīng)以抽查的辦法，檢

查完成的工效。

2.3.17所有的維修，經(jīng)理（主管）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕

重，緩急來(lái)隨機(jī)處理。

2.4附表

2.4.1《工程部抽查表》

工程部抽查表

年月日NO:ZR-ZLGC310

抽查

位置內(nèi)容質(zhì)量問題記錄整改情況抽查人

結(jié)果

環(huán)境衛(wèi)

電梯

生

維保情

況

記錄資

料

操作情

況

環(huán)境衛(wèi)

生

維保情

況

配電房

記錄資

料

操作情

況

環(huán)境衛(wèi)

發(fā)電機(jī)生

房維保情

況

記錄資

料

操作情

況

環(huán)境衛(wèi)

生

維保情

況

水泵房

記錄資

料

操作情

況

環(huán)境衛(wèi)

生

聯(lián)動(dòng)系維保情

統(tǒng)況

記錄資

料

操作情

況

環(huán)境衛(wèi)

生

維保情

況

風(fēng)機(jī)房

記錄資

料

操作情

況

環(huán)境衛(wèi)

生

維保情

監(jiān)控中況

心記錄資

料

操作情

況

3.零星工程申報(bào)與施工管理規(guī)定

3.1本時(shí)代廣場(chǎng)所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人

力或技術(shù)方面確有困難時(shí)可申請(qǐng)對(duì)外委托施工。

3.2零星工程對(duì)外委托施工，須由維修責(zé)任人申請(qǐng)，填寫對(duì)外委

托維修申請(qǐng)單，由工程主管組織相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)考查，報(bào)經(jīng)理審

批后方可施工。

3.3所有外委零星工程申報(bào)同時(shí)須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計(jì)、所

需人工費(fèi)用及施工開始日期等。

3.4對(duì)外委施工單位或個(gè)人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工

程質(zhì)M和工期。

3.5施工前工程主管須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細(xì)施工方

案，施工方人員須按所擬定方案進(jìn)行，施工時(shí)對(duì)施工地點(diǎn)是否

有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細(xì)了解，如有須作明顯警示牌，施

工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。

3.6施工前須對(duì)施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如

施工中有對(duì)行人或車輛等造成安全隱患時(shí)，須作相應(yīng)警示或防

護(hù)。

3.7施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對(duì)施工全過程跟蹤，工程主管應(yīng)定時(shí)

巡查，對(duì)施工所用材料須嚴(yán)格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。

3.8施工完畢后由施工方申請(qǐng)，由工程部主管組織相關(guān)人員驗(yàn)

收，填寫相關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈報(bào)經(jīng)理審批。

4.客戶報(bào)修服務(wù)管理規(guī)定

4.1目的

規(guī)范住戶報(bào)修服務(wù)規(guī)程,增加客戶維修滿意率，完善內(nèi)部維修管

理。

4.2適用范圍

適用時(shí)代廣場(chǎng)商家業(yè)主報(bào)修處理工作。

4.3內(nèi)容

4.3.1工程維修人員從前臺(tái)接《維修單》或按口頭通知接獲維修

內(nèi)容。

4.3.2由前臺(tái)或工程人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情

況不得超過預(yù)約時(shí)間10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同

息。

433工程部主管根據(jù)報(bào)修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員

安排應(yīng)以本項(xiàng)專長(zhǎng)和上門快捷為原則。

434維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，并向客戶告

之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶同意后才能開始維修。

4.3.5上門維修整個(gè)過程應(yīng)注意文明禮貌，現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生，移動(dòng)室內(nèi)

設(shè)施須有商家業(yè)主同意，損壞東西要致歉并按價(jià)賠償。

4.3.6維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場(chǎng)，檢查試用。

按《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，在維修單上注明各項(xiàng)費(fèi)用金額，并

請(qǐng)客戶簽名認(rèn)可。

437維修人員在《維修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上

維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主管存檔，

第三聯(lián)交前臺(tái)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。

4.3.8月底對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫《工程部有償服務(wù)登記

表》，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行抽查回訪，統(tǒng)計(jì)零修及時(shí)率與合格

率。

4.4工程部報(bào)修處理程序（見下頁(yè)程序圖）

4.5附表

4.5.1《維修單》

4.5.2《有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行）

4.5.3《工程部有償服務(wù)登記表》

4.5.4《零修及時(shí)率統(tǒng)計(jì)表》

維修單

日期：年月曰NO:ZR-ZLGC311

業(yè)主姓物業(yè)位

預(yù)約時(shí)間

名置

聯(lián)系電

聯(lián)系人派單人

話

維維

修修

內(nèi)情

容況

維修負(fù)接單時(shí)完成時(shí)

責(zé)人間間

業(yè)

主

簽名：日期：

?息zsiz±

見

備

注

工程部報(bào)修處理程序

□□:唱盾丁疆

□□□□D1回唱匯百里

D□□□C目會(huì)*城

00□Zl2ZG--

等

□□□口二單電」會(huì)

□□□1串面J.騁

□□□□一山靛」符

□□□.￡防器」澧

□□□L1易罪」2^

口口口m成弱」消

□□□?取墨」-澧

□□□?取墨」-澧

□□□?取墨」-澧

□□□?WsELi宮含

口0「_口矗面」會(huì)

工程部有償服務(wù)登記表

NO:ZR-ZLGC313

維修材

序號(hào)時(shí)間位置維修內(nèi)容料及人維修人

工費(fèi)用

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

零修及時(shí)率統(tǒng)計(jì)表

'超

NO:ZR-ZLGC314

月

份123456789101112

內(nèi)月月月月月月月月月月月月

容

實(shí)

際

零

修

項(xiàng)

目

報(bào)

修

總

數(shù)

維

修

及

時(shí)

的

單

據(jù)

數(shù)

零

修

及

時(shí)

率

維

修

合

格

的

單

據(jù)

數(shù)

實(shí)

施

維

修

的

單

據(jù)

數(shù)

零

修

合

格

率

統(tǒng)

計(jì)

人

X10

注:零修及時(shí)率二維修及時(shí)的單據(jù)數(shù)

實(shí)際零修項(xiàng)目報(bào)修總數(shù)

零修合格率二維修合格的單據(jù)數(shù)

實(shí)施維修的單據(jù)數(shù)

5.公共維修

5.1目的

規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。

5.2適用范圍

時(shí)代廣場(chǎng)工程部公共維修。

5.3內(nèi)容

5.3.1公共維修由前臺(tái)統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務(wù)

在維修完畢后須補(bǔ)單確認(rèn)。

5.3.2工程部主管根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)

劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批，日常

小修可直接由維修人員在倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)

材料修理。

5.3.3維修人員做好維修前的準(zhǔn)備工作，（如工具、材料、安全

防范措施等），做好現(xiàn)場(chǎng)清理工作。

5.3.4維修過程須認(rèn)真負(fù)責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。

5.3.5維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)。

5.3.6維修人員應(yīng)填寫好“維修單”并交回工程部及前臺(tái)備檔。

5.3.7一定時(shí)間內(nèi)復(fù)查。

5.4附表

5.4.1《工程部公共維修登記表》

工程部公共維修登記表

NO:ZR-ZLGC315

序號(hào)時(shí)間位置維修內(nèi)容維修材料維修人

6.機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定

6.1目的

規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保

障人員及財(cái)產(chǎn)安全。

6.2適用范圍

時(shí)代廣場(chǎng)工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修人員。

6.3內(nèi)容

6.3.1機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)

詳細(xì)準(zhǔn)確。

6.3.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計(jì)劃并落實(shí)。

6.3.3機(jī)電設(shè)備設(shè)施的報(bào)修由工程部人員根據(jù)維保計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)

行情況或故障填報(bào)《機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表》，工程部經(jīng)理

根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主管（領(lǐng)班）負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)的組織、

指揮、監(jiān)管。

6.3.4參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作，前期準(zhǔn)備工作

要細(xì)致到位，維修標(biāo)志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必

須具備本項(xiàng)目維修之資格。

6.3.5維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場(chǎng)，待主管確認(rèn)后對(duì)機(jī)電設(shè)

備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力度。

6.4附表

6.4.1《設(shè)備情況登記表》

6.6.2《機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表》

設(shè)備情況登記表

類別NO:ZR-ZLGC316

序設(shè)備名型號(hào)設(shè)備安裝位數(shù)功產(chǎn)備注

號(hào)稱規(guī)格編號(hào)置量率地

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表

NO:ZR-ZLGC318

時(shí)間地點(diǎn)

維修人員

維修內(nèi)容

維修方案（包括時(shí)間、人工、材料等）

工程部主管：

工程部經(jīng)理：

7.工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定

7.1目的

滿足機(jī)電設(shè)備設(shè)施使用條件，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用期。

7.2適用范圍

時(shí)代廣場(chǎng)工程部設(shè)備設(shè)施房。

7.3內(nèi)容

7.3.1保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。

7.3.2所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無(wú)

雜物等。各箱柜內(nèi)無(wú)灰塵、油漬、結(jié)碳等。

7.3.3照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具，

確保齊備良好。

7.3.4機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門窗開啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。

7.3.5確保輔助設(shè)備運(yùn)行良好，保持適當(dāng)環(huán)境溫度。

8.房屋本體維修基金管理規(guī)定

8.1本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單

位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和

享有。

8.2業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個(gè)月起按

月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時(shí)所交的本體維

修基金不作退還。

8.3本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，具體包

括：

8.3.1房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體

等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯

面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管

（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防

設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。

8.4本體維修基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零

星小修，70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護(hù)工程。

8.5本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，以房屋本體每棟為

單位設(shè)立專用賬號(hào)存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。

8.6房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處

主管簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000元以上

時(shí)，需業(yè)主委員會(huì)或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支

付。

8.7房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，

當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，由全體

業(yè)主分?jǐn)偅瑔螚澐课荼倔w維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)委會(huì)或該

棟50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

8.8中修以上維修工程，管理處應(yīng)向業(yè)委會(huì)提交維修基金使用計(jì)

劃并審議通過。業(yè)委會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃后15日內(nèi)做出答

復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會(huì)逾期視為同意。若

業(yè)委會(huì)或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金，管

理處認(rèn)為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)住宅

管理部門核準(zhǔn)后實(shí)施。

8.9本體維修基金的收支情況由管理處每3個(gè)月公布一次，并接

受有關(guān)部門和業(yè)

主的監(jiān)督、質(zhì)詢。

8.10經(jīng)業(yè)委會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)的單棟房屋50%以上業(yè)主同意，日

常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。

8.11附表

8.11.1《房屋完好率統(tǒng)計(jì)表》

8.11.2《房屋設(shè)施零星小修記錄表》

8.11.3《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表》

8.11.4《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表》

8.11.5《房屋中（大）修工程計(jì)劃表》

8.11.6《房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表》

8.11.7《房屋本體維修基金臺(tái)帳》

房屋完好率統(tǒng)計(jì)表

NO:ZR-ZLGC319

統(tǒng)計(jì)時(shí)123456789101112

間

（月）

總建筑

面積

（m2）

基本完

好房面

積

(m2)

一般損

壞房面

積

(m2)

嚴(yán)重?fù)p

壞房面

積

(m2)

危險(xiǎn)房

面積

(m2)

房屋完

好率

(%)

統(tǒng)計(jì)結(jié)

果

統(tǒng)計(jì)人

簽名

完好房屋面積+基本完好面積

注：房屋完好率=義％

總建筑面積

制表：審核：批準(zhǔn):

房屋設(shè)施零星小修記錄表

年月日NO:ZR-ZLGC320

年/月/目用戶名養(yǎng)護(hù)內(nèi)容養(yǎng)護(hù)單位確認(rèn)

稱（更換使用材料處理方（人）

（樓式）

號(hào)）

—

—

—

—

—

—

擬制：核準(zhǔn)：

房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表

NO:ZR-ZLGC321

序維保時(shí)維保項(xiàng)目維保情況維保人備注

號(hào)間

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

制表：審核：批準(zhǔn)：

房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表

NO:ZR-ZLGC322

外墻瓷片外墻防漏

外墻清洗

樓頂隔熱層樓頂防水

樓道內(nèi)涂料樓道內(nèi)踏步

樓梯扶手單元門

防火門管道除銹刷漆

停車場(chǎng)設(shè)施

—

制表:審核:批準(zhǔn)：

房屋中（大）修工程計(jì)劃表

NO:ZR-ZLGC323

工程名稱

計(jì)劃時(shí)間

計(jì)劃維修人員

工程內(nèi)容（包括維修內(nèi)容和材料預(yù)算等）

工程主管意見：

相關(guān)部門意見:

管理處經(jīng)理意見:

公司總經(jīng)理意見:

房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表

NO:ZR-ZLGC324

類別數(shù)目備注

收取基金總面積(m2)

基金收取額度(元/nf)

本月應(yīng)收（元）

本月支出（元）

本月使用率(%)

本月維修總單數(shù)（單）

本月1000元以上維（單）

修單數(shù)

上次結(jié)余總數(shù)（兀）

本次結(jié)余總數(shù)（元）

說明：

制表：審核：批準(zhǔn)：

房屋本體維修基金臺(tái)帳

NO:ZR-ZLGC325

維修位維修內(nèi)容維修材材料及人工維修時(shí)維修人

置料費(fèi)用間

—

—

—

—

—

—

—

—

—

制表：審核：批準(zhǔn)：

三、工程部機(jī)電設(shè)備操作管理規(guī)定

1.配電房操作管理規(guī)定

1.1目的

規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。

1.2適用范圍

適用于時(shí)代廣場(chǎng)轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。

1.3配電房的操作

1.3.1操作規(guī)定

1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。

2）配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來(lái)進(jìn)行，一人操作

另一人唱票及監(jiān)護(hù)。

3）嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進(jìn)行，不得任意簡(jiǎn)化。

4）當(dāng)高壓電源突然停電時(shí)（非本配電房故障時(shí)）應(yīng)立即拉開失

電線低壓配電柜總開關(guān)，啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)確保應(yīng)急負(fù)荷用電，

同時(shí)與上級(jí)供電部門聯(lián)系，并做好相應(yīng)記錄。

1.3.2停電的操作步驟

1）接到停電命令后，由工程部主管填寫《操作票》。

2）明確操作內(nèi)容，核對(duì)要停電的設(shè)備。

3）按操作票在監(jiān)控下進(jìn)行停電操作。

4）停電后進(jìn)行驗(yàn)電并接好地線，裝設(shè)遮欄，懸掛警示牌。

L3.3送電的操作步驟

1）接到送電命令后，由工程部主管填寫《操作票》。

2）明確操作內(nèi)容，核對(duì)要送電的設(shè)備。

3）拆除臨時(shí)接地線，臨時(shí)遮欄及警示牌等。

4）在監(jiān)護(hù)下，按操作票進(jìn)行合閘送電操作。

1.3.4配電房的日常巡查與維護(hù)

1）運(yùn)行人員應(yīng)隔2小時(shí)巡查一次配電房，并填寫《配電房運(yùn)行巡

查記錄》表。

2）變壓器運(yùn)行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進(jìn)及各支路負(fù)荷儀

表，指示燈是否正常，電流運(yùn)行是否平穩(wěn)。

3）電容補(bǔ)償柜運(yùn)行和交流接觸器及配件、補(bǔ)償值是否正常，三相

負(fù)荷是否平衡，三相電壓是否相等。

4）各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動(dòng)。

5）巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在《配電設(shè)備運(yùn)行記錄》表中。

135配電房事故或故障處理

1）運(yùn)行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運(yùn)行人

員應(yīng)迅速正確地進(jìn)行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障

不明時(shí)，不應(yīng)自行處理，以免事故擴(kuò)大，處理程序見《停電應(yīng)

急處理規(guī)程》及《停電應(yīng)急處理人員安排表》。

2）處理事故或故障時(shí)，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的

電源，并將處理過程及故障詳細(xì)記錄在《配電房故障記錄》

中。

1.4配電房管理規(guī)定

141保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無(wú)雜物。專用工具及備件

擺放齊整，并有清冊(cè)記錄。

1.4.2配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。

143進(jìn)入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，并有上崗證，嚴(yán)禁無(wú)

關(guān)人員進(jìn)入配電房。

1.4.4保持配電房?jī)?nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。

145配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配

情況，及時(shí)調(diào)控。

1.4.6配電房?jī)?nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護(hù)措施和相關(guān)警示說明或標(biāo)志，應(yīng)配

備安全保護(hù)用具。

1.4.7配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行。

1.5附表：

1.5.1《操作票》

1.5.2《配電房運(yùn)行巡查記錄》

1.5.3《配電設(shè)備運(yùn)行記錄》

1.5.4《低壓配電柜檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》

1.5.5《配電房檢查保養(yǎng)記錄表》

1-5.6《配電房故障記錄》

操作票

年—月_日開始—時(shí)一分結(jié)束一時(shí)—分

操作任務(wù)：NO:ZR-ZLGC326

記號(hào)打

操作順序操作內(nèi)容操作時(shí)間

勾

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

配電房運(yùn)行巡查記錄

年月日NO:ZR-ZLGC327

時(shí)間1:3:5:7:9:11:13:15:17:19:2

日期000000000000000000000(

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時(shí)間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記

錄并報(bào)告。

配電設(shè)備運(yùn)行記錄

年月日NO:ZR-ZLGC328

變壓器功室

電流電壓

溫度率頻內(nèi)

時(shí)間(KA)(V)其它

(℃)因率溫

abcUVWabc率度

9:1#值班

00人：

2#

11:1#

00

2#

13:1#值班

人：

002#

15:1#

002#

17:1#值班

人：

002#

19:1#

002#

21:1#

002#

配電房檢查保養(yǎng)記錄表

年月日NO:ZR-ZLGC329

序號(hào)保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)完成情況備注

1室內(nèi)清潔衛(wèi)生

2除塵情況

3室外內(nèi)照明

4室內(nèi)消防設(shè)備

5接點(diǎn)緊固

6主回路電器件

7母排導(dǎo)線

8絕緣情況

9標(biāo)牌標(biāo)示

10接地

11計(jì)量?jī)x表

12外觀

13噪音氣味

14功能檢查

15其它隱患

保養(yǎng)時(shí)更

換元件名

稱及規(guī)格

檢定結(jié)

論：

備注：

責(zé)任人：保養(yǎng)人：審核:

配電房檢查保養(yǎng)計(jì)劃表

NO:ZR-ZLGC330

序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期

1配電屏環(huán)境清潔衛(wèi)生2次/月

外表清潔，觸點(diǎn)完

2電氣儀表好，無(wú)過熱現(xiàn)象，無(wú)1次/月

隹占

/、、、八、、

外表清潔，壓接良

3控制回路好，無(wú)過熱現(xiàn)象，無(wú)2次/月

隹占

八、、八、、

外表清潔，壓接良

批示燈，按鈕，轉(zhuǎn)好,標(biāo)志清晰，固定

41次/月

換可靠，絕緣良好，開

關(guān)靈活

功率因素在0.95以上，

5電容無(wú)功補(bǔ)償電容接觸器完好，電容1次/月

補(bǔ)償器三相平衡

6配電屏對(duì)地測(cè)試接地良好（阻值1歐）2次/月

7

備注：

制表:審核：

電

電房故障記錄表

NO:ZR-ZLGC302

設(shè)備所在位置

故障發(fā)生日期

故障情況：

故障處理辦法：

故障處理結(jié)果：

修理時(shí)間：

修理人員簽

名：

檢查人簽名：

2.應(yīng)急發(fā)電機(jī)組操作管理規(guī)定

2.1目的

規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)的操作程序，確保正確、安全地操作。

2.2適用范圍

適用于時(shí)代廣場(chǎng)柴油發(fā)電機(jī)的操作。

2.3應(yīng)急發(fā)電機(jī)的操作

2.3.1操作規(guī)程

1）在市電停電時(shí)，應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。

2）啟動(dòng)前須檢查機(jī)油、柴油、電池、電壓是否正常。水箱內(nèi)水位

是否足夠。

3）檢查風(fēng)葉及傳動(dòng)皮帶等是否正常，檢查機(jī)身各處是否有漏油及

其它連接松動(dòng)現(xiàn)象。

4）一次啟動(dòng)時(shí)間不得超過5秒，連續(xù)兩次啟動(dòng)不成功，應(yīng)間隔2

分鐘再啟動(dòng)，如重復(fù)三次不能啟動(dòng)，則應(yīng)查明原因。

5）發(fā)電機(jī)正常供電運(yùn)行后，應(yīng)注意觀察各儀表運(yùn)行是否正常，如

發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停機(jī)檢查。

6）運(yùn)行時(shí)保持機(jī)組負(fù)荷不超過客定值80%o

7）市電恢復(fù)供電后，按啟動(dòng)程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。停機(jī)前應(yīng)保持

空載運(yùn)行5分鐘以上。

8）運(yùn)行期間，注意打開補(bǔ)風(fēng)機(jī)。

9）應(yīng)急發(fā)電機(jī)啟動(dòng)后，應(yīng)間隔2小時(shí)左右，記錄電壓、電流、油

壓、水溫等。

10）在運(yùn)行中，確保發(fā)電機(jī)組正常安全運(yùn)行，必須用看、聽、

嗅、摸四結(jié)合方法對(duì)機(jī)組進(jìn)行檢查。

2.3.2應(yīng)急發(fā)電機(jī)日常巡查、維護(hù)內(nèi)容

1）檢查油箱油量及水箱內(nèi)的水是否足夠，不足時(shí)應(yīng)添足。

2）檢查機(jī)油平面，不足時(shí)應(yīng)添足。

3）檢查各附件安裝的穩(wěn)固程度，地腳螺絲及各機(jī)械連接的牢靠

性。

4）檢查機(jī)器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。

5）檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電

壓是否正常。

6）清潔機(jī)器及附件設(shè)備外表。

7）發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于充電狀態(tài)。

2.4管理規(guī)定

2.4.1保持應(yīng)急發(fā)電機(jī)機(jī)房干凈整潔。

242發(fā)電機(jī)組與儲(chǔ)油間隔離，儲(chǔ)油間應(yīng)有單獨(dú)通風(fēng)設(shè)施，并有

防爆燈。

243發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁煙火，標(biāo)示明確，普通滅火設(shè)施齊全，

CO2滅火系統(tǒng)處在正常監(jiān)控狀態(tài)。

2.4.4發(fā)電機(jī)非使用時(shí)應(yīng)定期試運(yùn)行，時(shí)間每次不少于15分鐘，

每次運(yùn)行應(yīng)有詳細(xì)記錄。

245有明確崗位責(zé)任人，有詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃和記錄，以及

故障處理記錄。

2.5附表：

2.5.1《應(yīng)急發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄》

2.5.2《應(yīng)急發(fā)電機(jī)運(yùn)行巡查記錄》

2.5.3《發(fā)電機(jī)組故障記錄》

2.5.4《應(yīng)急發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)計(jì)劃表》

2.5.5《發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄》

應(yīng)急發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄

年月曰NO:ZR-ZLGC331

活動(dòng)時(shí)間

停機(jī)時(shí)間

機(jī)油溫度

頻率

三相V

電壓

V

W

電流

總運(yùn)行時(shí)

數(shù)

總發(fā)電量

其他情況說明

值班人：

應(yīng)急發(fā)電機(jī)巡查記錄

年月日NO:ZR-ZLGC332

時(shí)間1:3:5:7:9:11:13:15:17:19:21:2：

日期00000000000000000000000(

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時(shí)間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記

錄并報(bào)告。

電機(jī)組故障記錄

NO:ZR-ZLGC333

設(shè)備所在位置

故障發(fā)生日期

故障情況：

故障處理辦法:

故障處理結(jié)果：

修理時(shí)間：

修理人員簽

名：

檢查人簽名：

應(yīng)急發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)計(jì)劃表

NO:ZR-ZLGC334

序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容

1燃油量11燃油濾器清

洗

2滑油質(zhì)量12機(jī)油更換

3滑油濾器清13皮帶傳動(dòng)裝

洗置

4墊腳螺栓14排煙螺栓管

連接

5空氣濾器清15增壓器軸承

潔

6蓄電池電壓16電池水補(bǔ)充

7電線接點(diǎn)檢17接地測(cè)量

查

8機(jī)身及環(huán)境18進(jìn)排風(fēng)機(jī)檢

清潔查

9控制箱檢查19充電裝置檢

查

10散熱器及風(fēng)20

葉

其它情況：

制表:審核:批準(zhǔn)：

發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表

年月日NO:ZR-ZLGC335

序工作完成序

保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)項(xiàng)目工作完成情況

號(hào)情況號(hào)

自上次保

電池電壓

1養(yǎng)累積運(yùn)11

值

行時(shí)間

柴油補(bǔ)充

212機(jī)油更換

或更換

機(jī)身、地

空氣濾清

313面、墻身

器清潔

清潔

水、機(jī)

油、柴

414水溫

油、濾清

器更換

機(jī)油、柴

5油油路、運(yùn)行檢測(cè)油溫

水路檢查

控制箱電

路、

6電流

電氣元件

檢查

通風(fēng)、排

7煙系統(tǒng)檢電壓

查

機(jī)身外部

有無(wú)

8各緊固件

滲漏

緊固

運(yùn)轉(zhuǎn)聲

電瓶充電

9音是否

電路檢查

正常

電池電解

模擬停電

10液檢查充15

自動(dòng)開機(jī)

注

備注:

設(shè)備責(zé)任人：保養(yǎng)人：審核人：

3.電梯（扶梯）操作管理規(guī)定

3.1目的

規(guī)范電梯維保工作，確保電梯各項(xiàng)性能完好、安全運(yùn)行。

3.2適用范圍

適用于時(shí)代廣場(chǎng)轄區(qū)內(nèi)的電梯操作。

3.3電梯的操作

3.3.1操作規(guī)程

1）具有電梯操作上崗證者操作電梯，檢查電梯轎廂相，控制箱、

電梯井及井底情況，一切情況正常后可開啟電梯。

2）檢查機(jī)房?jī)?nèi)滑油，曳引機(jī)等是否正常。

3）檢查機(jī)房?jī)?nèi)電源，觀察正常后，用專用鑰匙開啟電梯。

4）檢查電梯內(nèi)各輔助開關(guān)是否處在正常位置，輔助設(shè)備是否正常

運(yùn)行等。

3.3.2日常巡查與維護(hù)

1）電動(dòng)機(jī)油位，不低于油鏡中線，不漏油，通風(fēng)良好。

2）檢查轎廂是否平穩(wěn)，是否有不正常聲音，警鈴、對(duì)講電話、風(fēng)

扇等是否正常。

3）限速器轉(zhuǎn)動(dòng)部分加潤(rùn)滑油，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)異常聲響。

4）檢查接觸器，繼電器是否正常，無(wú)異聲，接點(diǎn)無(wú)打火積炭、熔

焊、燒蝕等現(xiàn)象。

5）自動(dòng)門傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否正常，開關(guān)門動(dòng)

作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點(diǎn)等有

無(wú)損壞。

6）檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中的油量，缺油時(shí)應(yīng)及時(shí)加油。

7）檢查各指示燈、按鈕有無(wú)損壞。

8）檢查各平層感應(yīng)器是否有移位，平層準(zhǔn)確是否在正常范圍內(nèi)。

3.4管理規(guī)定

341保持電梯機(jī)房?jī)?nèi)干凈通風(fēng)，溫度不超過40℃,不得堆放易

燃物品和腐蝕性物品，消防器材齊備完好，緊急救援工具齊

全，其它標(biāo)示明確。

342保持轎廂內(nèi)通風(fēng)明亮，轎廂頂、底坑等干凈無(wú)雜物。

3.4.3電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成，電梯必須

有明確維保責(zé)任人，電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救

方案。

344電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管，造冊(cè)登記，使用人

須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書。

3.4.5電梯維保時(shí)須設(shè)立防護(hù)措施，懸掛標(biāo)示牌和護(hù)欄。

3.4.6電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄。

3.5附表：

3.5.1《電梯運(yùn)行巡查記錄》

3.5.2《電梯故障處理記錄表》

3.5.3《電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表》

3.5.4《電梯維修保養(yǎng)記錄表》

電梯運(yùn)行巡查記錄

年月NO:ZR-ZLGC336

、

時(shí)間1:3:5:7:9:11:13:15:17:19:21:2：

日期00000000000000000000000(

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時(shí)間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記

錄并報(bào)告。

電梯故障處理記錄表

樓宇名稱：年月曰NO:ZR-ZLGC337

電梯編號(hào)故障位置開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間維修人員

故障原因、狀況：

簽名：

處理結(jié)果:

簽名：

電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表

NO:ZR-ZLGC338

序維保項(xiàng)維保內(nèi)容維保時(shí)間備注

號(hào)目

油量、齒輪齒合情況，

1曳引機(jī)每周

螺栓緊固、齒面情況

轎門開關(guān)清潔，螺栓緊

2轎廂每周

固、電線接點(diǎn)檢查

清潔潤(rùn)滑，層門開關(guān)動(dòng)

3層門作連桿機(jī)構(gòu)注油，門鎖每周

開關(guān)動(dòng)作

動(dòng)作檢查，傳動(dòng)皮帶檢

查，驅(qū)動(dòng)鏈檢查，減速

4門機(jī)每周

齒輪檢查，連桿機(jī)構(gòu)檢

查

導(dǎo)軌檢查，終端開關(guān)，

巡全鉗楔塊檢查，補(bǔ)償

井道系

5鏈及導(dǎo)向裝置檢查、緩每周

統(tǒng)

沖器檢查、螺栓緊固、

軸承潤(rùn)滑、底坑檢查

照明情況、輔助設(shè)備運(yùn)

6其它每周

行情況、開關(guān)情況

制表：審核:

電梯維修保養(yǎng)記錄表

NO:ZR-ZLGC339

序維保項(xiàng)目維保情況維保結(jié)果備注

號(hào)

1檢查曳引機(jī)油

量、齒輪情況

2曳引輪、導(dǎo)向

輪、電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)

軸加油

3緊固各安裝螺

栓

4轎門開關(guān)檢查

5安全觸板及開

關(guān)緊固

6潤(rùn)滑和清潔

7層門開關(guān)動(dòng)作

8稱量裝置檢查

9門機(jī)動(dòng)作檢查

10門機(jī)傳動(dòng)皮

帶、驅(qū)動(dòng)鏈檢

查

11井道各終端開

關(guān)

12補(bǔ)償鏈及導(dǎo)向

裝置檢查

13緩沖器檢查

14底坑開關(guān)檢查

15照明系統(tǒng)檢查

16輔助設(shè)備檢查

備注：

4.電梯困人救援作業(yè)規(guī)程

4.1目的

規(guī)范電梯困人救援工作程序，確保乘客與電梯安全。

4.2適用范圍

適用時(shí)代廣場(chǎng)轄區(qū)內(nèi)電梯困人的求援工作。

4.3釋放被困于電梯內(nèi)乘客的規(guī)則和步驟

4.3.1切斷機(jī)房電梯總電源，并掛上“正在維修”示意牌。

432檢查電梯機(jī)房?jī)?nèi)情況是否正常。

4.3.3機(jī)房須有足夠的照明，查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標(biāo)記確

定停放位置。

4.3.4移動(dòng)轎廂前，保證轎廂門處于安全關(guān)閉及廳門關(guān)閉。

4.3.5使用抱閘扳手時(shí)，先確保電梯電源開關(guān)已切斷。

4.3.6使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪。

4.3.7將放在制動(dòng)器上的抱閘扳手向下拉，使制動(dòng)器慢慢松開，

另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪向左向右，以較易扳動(dòng)方向?yàn)闇?zhǔn)。操作時(shí)應(yīng)斷

續(xù)動(dòng)作（一撬一放）使轎廂內(nèi)逐步移動(dòng)。

4.3.8當(dāng)所有乘客離開電梯后，必須把廳門關(guān)好并鎖緊。

4.3.9如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動(dòng)器令，轎廂

自由移動(dòng)，而應(yīng)在撬開制動(dòng)器的同時(shí)把緊手輪并用人力盤絞，

使轎廂向正方向移動(dòng)。

5.消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)操作規(guī)程

5.1目的

規(guī)范消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的操作

5.2適用范圍