物業(yè)項目工作方案的依據(jù)

物業(yè)項目工作方案的依據(jù)小區(qū)物業(yè)管理方案目錄一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構和管理制度五、物業(yè)費的成本測算六、業(yè)服務內(nèi)容、標準及質量確保措施七、管理總體目標與分項目項目計量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm213.231.居住區(qū)用地Hm29.87①②公建用地Hm21.31③道路用地Hm21.24④公共綠地Hm20.422.其它用地Hm23.36居住戶數(shù)，1292居住人數(shù)4134戶均人數(shù)人/戶3.2總建筑面積萬m219.111.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬m216.23①住宅建筑面積萬m214.87②公建面積萬m21.462.大賣場總建筑面積萬m22.88項目計量單位數(shù)值①大賣場面積萬m21.17②擴建面積〔三層〕萬m20.96③公建面積萬m20.75地下車庫及人防萬m20.283.底層架空面積萬m21.25住宅平均層數(shù)層7.5人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密度〔毛〕套/hm2128.5住宅建筑配套密度〔凈〕套/hm2184.0住宅建筑面積毛密度萬m2/hm21.496住宅建筑面積凈密度萬m2/hm22.144容積率萬m2/hm21.64停車率%50.0停車位輛634地面停車率%8.7地面停車位輛110住宅建筑凈密度%28.5建筑密度%25.6綠地率%40.2二、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目浮現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務〞，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理〞；常規(guī)性公共服務〔合同服務〕委托性特約服務〔非合同零星服務〕和經(jīng)營性多種服務〔全方位、多層次的綜合服務〕。1、房屋及設施設備管理1.1建筑公共部位得到修理、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。房屋建筑的維護管理執(zhí)行“管養(yǎng)合一〞主要落實在以下幾個方面：A、工作的主動性管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性依據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采納日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特別修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，依據(jù)住戶的不同必需求和所處的特定條件采納有針對性的服務措施。1.2共用設施、設備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設施、電梯、水泵房。共用設施設備的管理由修理管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，關于不同的設施、設備進行不同的修理管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、修理、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行合格。1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。依據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、修理保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積存有關技術資料。關于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。1.4智能化設施設備范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶優(yōu)待數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。依據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成狀況，建立起合適jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備修理管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理確保智能系統(tǒng)運作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理在jt我們遵循“高標準、嚴要求〞的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度〞的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，執(zhí)行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。2.2環(huán)境管理jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質量合格、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提升住戶的生活質量。3.綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要落實“預防為主、防治〔消〕結合〞的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消。一、前言及項目和企業(yè)簡介。二、物業(yè)管理的總體規(guī)劃與承諾：理念追求、模式追求、模式選擇工作計劃〔一般均為三年〕、物管目標、承諾確保措施。三、人員配備計劃與人員培訓和管理。四、物質裝備計劃：房、裝備和資金。五、修理基金使用方案。六、物業(yè)服務費用收支測算：依據(jù)、原則、說明、收、支、措施。七、管理規(guī)章制度。八、檔案管理。九、物業(yè)前期管理。十、物業(yè)日常管理。十一、智能化系統(tǒng)管理。十二、客戶服務與社區(qū)文化建設。小區(qū)物業(yè)管理方案為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法強化居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提升物業(yè)管理水平，依據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：一、指導思想以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法強化居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提升物業(yè)服務水平為宗旨，進一步強化居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。二、目標和范圍〔一〕目標：1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時修理，修理及時率達到90%。2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%;2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。6、強化業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。〔二〕范圍：對全市執(zhí)行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。依據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。三、工作內(nèi)容〔一〕完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際狀況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快公布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法強化我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理?！捕橙鉀Q開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承當起責任，按照規(guī)劃制定和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門，按照各部門使命，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時修理，年底前房屋修理責任要全實到單位、到個人，修理及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。〔三〕加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。一是強化物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)執(zhí)行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的〔含5萬平方米〕的新建住宅區(qū)，必必需采納公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣〔市〕房產(chǎn)行政主管部門的批準下可以采納邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，激勵業(yè)主大會采納招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《〔前期〕物業(yè)服務合同》和《業(yè)主〔臨時〕公約》，關于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質檢察。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，強化物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提升物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》狀況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，執(zhí)行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提升管理服務水平。同時，強化對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理〔物業(yè)管理處主任〕進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力。4.以某一物業(yè)項目為例,擬定該項目物業(yè)管理的范圍,項目,內(nèi)容與標準給你一個簡單的投標書，你看看可能有用第一部分項目概況一、地理位置及建筑面積：寶賽花園項目地址位于牛頭山鎮(zhèn)寶賽村，共664余戶，地上總建筑面積約12萬平方米，為拆遷安排房。二、總體思路與目標總體思路：一體化管理、高素養(yǎng)隊伍、規(guī)范化運作。一體化管理物業(yè)公司對該項目的建筑物業(yè)及其相配的公共設施設備，小區(qū)公共秩序維護，園林綠化，清潔衛(wèi)生，公共秩序，車輛行駛和停放，社區(qū)文化活動等事項實施綜合一體化管理和服務。高素養(yǎng)隊伍高素養(yǎng)的人才是企業(yè)發(fā)展的確保，因此從該物業(yè)管理處組建起，就應注意精選管理人員，優(yōu)選服務人員輔之有效的培訓和雙向選擇的用工機制，獎懲嚴明的激勵機制，建立和培養(yǎng)一支綜合素養(yǎng)高的員工隊伍，為管好小區(qū)創(chuàng)建管理品牌奠定基礎。規(guī)范化運作結合本物業(yè)的現(xiàn)狀和特點、物管目標定位，制定出一整套科學、規(guī)范、完善、可操作性強，行之有效的管理服務運作制度，做到人人有章可循，事事有據(jù)可依，用規(guī)章制度管人與辦事。二是從物業(yè)管理的籌備開始，各項工作即按照已定的管理規(guī)范運作。三是建立必要的檢查監(jiān)督機制，包括管理處每日巡檢，每周夜查，每月綜合檢查，裝修消防安全專項檢查等，注重于預防，及時發(fā)現(xiàn)并改正偏差，使各項制度落到實處。第二部分物業(yè)管理服務內(nèi)容、物業(yè)公司崗位使命一、物業(yè)管理服務內(nèi)容〔一〕、房屋共用部位的維護和管理共用部位，是指房屋主體承重結構〔包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等〕、主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、門廳、屋頂、屋面、低壓配電間、井道、窖井、共用設施設備使用的房屋、物業(yè)管理用房、安防監(jiān)控室、消防中心、道路等。〔二〕、共用設施、設備的維護和管理共用設施設備是指給排水管道、水箱、水泵、照明設施、消防設施、避雷設施、監(jiān)控系統(tǒng)、道路、路燈、溝渠等。〔三〕、本區(qū)域內(nèi)供水、供電、以及通訊、有線電視等設施的安裝、修理、養(yǎng)護和管理，均由相關單位直接向最終用戶提供服務和收費，如受相關的單位和部門委托，可由甲方執(zhí)行統(tǒng)一代收服務。〔四〕、環(huán)境衛(wèi)生1、本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場地、設施設備的保潔；2、共用污水管、雨水管〔井〕、化糞池視檢查狀況及時清掏；3、垃圾天天清運，日產(chǎn)日清?！参濉场⒐仓刃?、執(zhí)行安保管理；2、協(xié)助公安部門強化治安管理，協(xié)查各種違法案件，維護本物業(yè)區(qū)域公共安全；3、區(qū)域監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)各類事故苗頭后馬上制止，對不服從管理的，及時向有關部門報告；4、維護區(qū)域內(nèi)秩序，禁止閑雜人員進入。〔六〕、消防管理1、消防器材管理和易燃品管理，制止違法存儲易燃易爆物質，義務消防；2、保持消防通道暢通，義務消防宣揚；3、發(fā)生火情及時報警，并積極組織救助工作。〔七〕、交通秩序與車輛停放：1、內(nèi)容〔1〕、車輛進入本物業(yè)區(qū)域，應按規(guī)定線路行駛，并服從現(xiàn)場管理人員指揮；〔2〕、各類車輛，按物業(yè)公司要求全部停放在指定地點。2、責任要求：〔1〕、無妨礙車輛行駛；〔2〕、保持物業(yè)區(qū)域寧靜；〔3〕、維護交通秩序；〔八〕、房屋裝飾裝修管理甲方依據(jù)國家建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和本小區(qū)《房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議》，對業(yè)主的房屋裝飾裝修的范圍及行為實施管理。〔九〕、公共綠化管理1、及時養(yǎng)護、保持花草樹木的正常生長；2、保持公共綠地整潔、美觀；3、減少綠地蟲害，必需要時及時補種、栽植。二、人員配備人員配置計劃隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結構也發(fā)生革命化。寶賽花園的物業(yè)管理人員的配備已從勞作密集型向技術密集型轉化，管理人員應是高學歷、高水平的復合型人才。為此我們在人員配備上保持以我們物業(yè)的“精干、高效、敬業(yè)〞的用人原則為基礎，確定“重學歷更重能力、重水平更重品德〞的用人標準用人標準，嚴把人才選聘關。管理層要求達到三年管理經(jīng)驗以上水平；工程技術崗位引進專業(yè)人才。人才來源上我們以內(nèi)部選送為主，并確保外聘專業(yè)人員確保管理隊伍的高素養(yǎng)高品質搞水平。在管理隊伍建設上，我們將采納規(guī)范和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴格考核，確保管理目標得以實現(xiàn)?，F(xiàn)依據(jù)實際必需要進行人員配置，共必需13人，其中經(jīng)理1人、微機管理員兼出納1人、管理員2人、修理工1人保潔工〔兼保綠〕6人、公共秩序管理員2人崗位崗位要求配置人數(shù)物業(yè)經(jīng)理從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和施行經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理處的工資有整體的實錄和構想。1名微機管理員兼出納大學?？埔陨蠈W歷，精通計算機應用，具有豐富的理論知識和施行經(jīng)驗。1名管理員高中以上學歷，有從事物業(yè)管理經(jīng)驗，了解物業(yè)管理知識。外表形象氣質佳，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，均具有市主管部門頒發(fā)的從業(yè)資格證書。1名修理工高中以上學歷，身體健康，有相關的操作資格證。1名保潔〔綠〕員身體健康，有相關技能，經(jīng)市主管部門組織培訓。2名公共秩序管理員高中以上學歷，身體健康，工作認真負責，具有一定的行業(yè)技能。7名一、主要工作使命〔。第一章物業(yè)管理要點●運用繼續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值?！袢诵曰墓芾矸结槥闃I(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提升管理服務的信譽。●結合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務〞?！駷閷崿F(xiàn)以上設想，擬采納“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施〞的管理方針。一、一種模式針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將依據(jù)本物業(yè)的實際特點采納有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意〞的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶必需求。建議采納的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。二、二項承諾1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈〞的評比。2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈〞的評比。三、三個重點1、完善服務、誠信待人物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上〞的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立合格的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的看法與必需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住〔工作〕環(huán)境。2、環(huán)境管理責任到人大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個合格、舒適的居住〔工作〕環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好天天的工作，樹立環(huán)保意識，從而確保大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最正確狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風光。3、安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在常年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特別時間時力爭將損失降至最小程度。四、四項措施1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣揚、倡議等較為文明典雅的管理指引。2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。3、隨時有這多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的革新，不斷提出建設性看法，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。4、將不間斷地充實管理隊伍。采納“培訓—上崗—再培訓—再上崗〞的輪回培訓制度，不斷提升員工的工作技能與素養(yǎng)。第二章擬采納的管理模式一、物業(yè)管理架構物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。本“物業(yè)管理中心〞按“直線制〞設定管理架構。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。1、綜合管理部〔1〕負責人力資源管理，招聘人員，展開員工培訓工作，為其他部門儲備人才?！?〕負責員工工作考勤?！?〕負責收集、整理和儲存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理?！?〕負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。〔5〕負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持合格的溝通?！?〕負責物業(yè)管理公司所必需物品的后勤采購工作?！?〕負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。〔8〕組織、展開企業(yè)文化活動?！?〕總經(jīng)理指派的其他工作。2、物業(yè)管理部〔1〕負責籌建、管理員工餐廳?！?〕負責會所及會議中心的管理?！?〕書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出?！?〕負責物業(yè)的日常清潔工作。〔5〕負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置?！?〕負責物業(yè)的除蟲滅害工作?！?〕協(xié)助業(yè)主處理租賃工作?！?〕負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作?！?〕負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作?！?0〕負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。3、安全管理部〔1〕負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。〔2〕與政府公安、消防、司法部門保持合格的關系?！?〕成立義?！镪P鍵性內(nèi)容1、項目的整體設想與構思；2、組織構件與人員配置；3、費用測算與成本控制；4、管理方式、運作程序及管理措施。實質性內(nèi)容1、管理制度的制訂；2、檔案的建立與管理；3、人員的培訓與管理；4、早期介入與前期物業(yè)管理服務內(nèi)容；5、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述；6、管理指標；7、物資裝備；8、工作計劃等。★1、組織經(jīng)營、管理、技術、財務人員參加物業(yè)管理方案的制訂；2、對招標物業(yè)項目的基本狀況進行分析，收集相關信息及資料；3、依據(jù)招標文件規(guī)定的必需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作；4、確定組織構架和人員配置；5、依據(jù)物業(yè)資料及設備設施技術參數(shù)、組織構架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等狀況具體測算物業(yè)管理成本。6、依據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理必需求內(nèi)容制訂具體的操作方案；7、測算物業(yè)管理服務費用〔合同總價和單價〕；8、對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整；9、排版、印制、裝幀。小區(qū)全套物業(yè)管理方案第一部分前言〔省略〕第二部分物業(yè)管理的整體構想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃住宅社區(qū)作為建設開發(fā)“東方城市系列〞的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風格和完美的協(xié)調(diào)性，構筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀。“以人為本〞不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節(jié)都充分體現(xiàn)出建筑對人的關懷，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建筑學、文化藝術的杰作，透射出人文關懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價值。針對東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體狀況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構想。一、管理思想公司將憑借自己的人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個溫馨家園。二、管理組織公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素養(yǎng)、復合型的管理隊伍，對東方明珠城社區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務。1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神必需求。2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。3、關注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進步。4、為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上、相形見拙者下〞。5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務人員。三、管理特色及革新點公司保持“業(yè)主至上、服務第一〞的宗旨，“全方位管理、多功能服務〞的管理手段。1、推行首問負責制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設置“心連心信箱〞，了解業(yè)主必需求，解