不動(dòng)產(chǎn)抵押合同

不動(dòng)產(chǎn)抵押合同不動(dòng)產(chǎn)抵押合同抵押人〔甲方〕：_________抵押權(quán)人〔乙方〕：_________甲方為了_________將自有房地產(chǎn)及其附著物抵押予乙方，作為_________確實(shí)保。甲、乙雙方依據(jù)自愿、互利、公平和誠實(shí)信用的`原則，經(jīng)共同協(xié)商，訂立本合同。第一條該房地產(chǎn)座落于_________建筑面積_________平方米，用地面積_________平方米，房屋所有權(quán)證號(hào)_________，共有權(quán)證號(hào)_________，土地使用權(quán)證號(hào)_________，共有附著物_________件，抵押物價(jià)值人民幣〔大寫〕：_________。曾于_________年_________月_________日抵押予_________，期限為_________個(gè)月，至_________年_________月_________日止，擔(dān)保債務(wù)為人民幣〔大寫〕：_________元。第二條甲方將上述房地產(chǎn)及其附著物之全部／部分抵押給乙方，范圍_________〔詳情見附表及附圖〕。第三條本次抵押擔(dān)保債務(wù)價(jià)值為人民幣〔大寫〕：_________第四條設(shè)定抵押之房地產(chǎn)擔(dān)保內(nèi)容為被擔(dān)保債務(wù)的本金、利息、罰息、違約金及有關(guān)稅費(fèi)。第五條約定期限：_________年〔月〕，從_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。第六條抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押物的完好，乙方有權(quán)檢查由甲方占管的抵押物，甲方應(yīng)主動(dòng)予以配合。第七條抵押期間，甲方未征得乙方書面同意，不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓或以其它形式處置，不得改變其使用性質(zhì)；抵押物發(fā)生遺贈(zèng)或繼承的，受遺贈(zèng)人或繼承人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知乙方。第八條除自然耗損外，抵押物發(fā)生毀損，甲方應(yīng)當(dāng)采納措施，負(fù)責(zé)保養(yǎng)和修理，以減少損失，其費(fèi)用由甲方自負(fù)，并及時(shí)通知乙方。第九條因甲方過失造成抵押物不能或不夠以擔(dān)保債務(wù)的，甲方須及時(shí)提供或增加擔(dān)保。第十條抵押已出租的房屋時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)將房屋出租的事實(shí)告知抵押權(quán)人，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)書面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同繼續(xù)有效。第十一條抵押關(guān)系中合同主體發(fā)生變更、本合同繼續(xù)有效，合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)，由變更后的合同主體享有、承當(dāng)。抵押當(dāng)事人應(yīng)共同到房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理合同變更登記手續(xù)。合同條款有變化的須重新簽訂合同。......未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同效力怎么樣未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同效力怎么樣人民法院在審理涉及抵押合同效力的民商事案件過程中，常會(huì)碰到這樣一個(gè)問題──一份不動(dòng)產(chǎn)抵押合同于擔(dān)保法實(shí)施日〔1995年10月1日〕之前訂立，當(dāng)時(shí)因法律、法規(guī)未有規(guī)定登記才生效，故未有辦理抵押物登記。擔(dān)保法實(shí)施后，對(duì)照該法第四十一條、第四十二條的規(guī)定，這份抵押合同屬于登記才生效的合同范疇，但當(dāng)事人未有補(bǔ)辦抵押物登記〔注：雖然擔(dān)保法采納了“抵押物登記〞一詞，但是科學(xué)的法律用語應(yīng)當(dāng)是“抵押權(quán)登記〞，下同〕。在此狀況下，人民法院應(yīng)當(dāng)如何看待這類抵押合同的效力？司法施行中，關(guān)于這個(gè)問題的處理看法分歧較大，形成了以下四種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)，有效說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同有效，債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。其主要理由是：①最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉假設(shè)干問題的解釋》第一百三十三條第一款規(guī)定，擔(dān)保法施行以前發(fā)生的擔(dān)保行為，適用擔(dān)保行為發(fā)生時(shí)的法律、法規(guī)和有關(guān)司法解釋。因此，研究這類抵押合同效力的`法律依據(jù)，主要是民法通則相關(guān)條款。②民法通則未規(guī)定抵押合同是否登記才生效，故這類抵押合同只要符合民法通則第五十五條規(guī)定的民事法律行為三項(xiàng)條件，同時(shí)不具有民法通則第五十八條規(guī)定的無效民事行為七種情形之一，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效。③民法通則第八十九條第二項(xiàng)規(guī)定，債務(wù)人或第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。既然這類抵押合同有效，那么債權(quán)人就對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。第二種觀點(diǎn)，無效說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同無效。其主要理由是：①無論擔(dān)保法實(shí)施前當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)未明確規(guī)定這類抵押合同須登記才生效，但這類抵押合同在履行時(shí)間上跨越擔(dān)保法實(shí)施日，在擔(dān)保法實(shí)施后應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦抵押物登記而未予補(bǔ)辦，故應(yīng)認(rèn)定這類抵押合同無效。②第一種觀點(diǎn)認(rèn)為這類抵押合同有效，債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，是不妥當(dāng)?shù)摹＜僭O(shè)抵押人在擔(dān)保法實(shí)施后又將同一抵押物抵押給了其他債權(quán)人〔善意第三人〕，并且在登記部門辦理了抵押物登記，試問，前后兩個(gè)債權(quán)人到底誰對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)？這個(gè)問題的兩難回答，可以成為第一種觀點(diǎn)的否定性評(píng)價(jià)。第三種觀點(diǎn)，效力中止說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同成立后生效，但其效力維持到擔(dān)保法實(shí)施之日中止，如在擔(dān)保法實(shí)施后補(bǔ)辦了抵押物登記則恢復(fù)其效力，反之則不能恢復(fù)其效力。其主要理由是：①在擔(dān)保法實(shí)施之前，抵押合同簽訂時(shí)如果未有約定特別的生效條件，加之當(dāng)時(shí)法律、法規(guī)未規(guī)定這類抵押合同須登記后才生效，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這類抵押合同在成立后生效。②至擔(dān)保法實(shí)施之日〔以及實(shí)施以后〕，國家對(duì)這類抵押合同須登記后才生效作了明確規(guī)定，如果當(dāng)事人不補(bǔ)辦抵押物登記，就背離了這一強(qiáng)行性法律規(guī)定，那么人民法院就不應(yīng)認(rèn)可其繼續(xù)有效。③由于這類抵押合同在成立時(shí)已經(jīng)生效，故而與其說它在擔(dān)保法實(shí)施以后又無效，還不如說它在擔(dān)保法實(shí)施以后效力中止。④關(guān)于效力已經(jīng)中止的抵押合同，債權(quán)人對(duì)抵押物不能享有優(yōu)先受償權(quán)。第四種觀點(diǎn)，不對(duì)抗第三人說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同有效，但因其未辦理抵押物登記，故而不具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。筆者即持這種觀點(diǎn)。主要理由如下：①基于第一種觀點(diǎn)所表述的主要理由，這類抵押