房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2023年年報及2024年一季報綜述：業(yè)績探底負債壓降央企表現(xiàn)相對較好

目錄業(yè)持下，息債規(guī)壓降 1績續(xù)滑利率仍探底 1息債模續(xù)降，企債力待升 3利力于位央國相領先 5產(chǎn)值模體所收縮 5銷規(guī)下，企金流壓 6售模降頭房企現(xiàn)對優(yōu) 6地續(xù)高級市集中 7資態(tài)化民現(xiàn)金承壓 8投建：薦點局于能城的質(zhì)企 9風險析 13圖目錄圖1:2023央營同增長4.6% 1圖2:2023央實歸凈潤622億 1圖3:2024一度企收同長17.8% 1圖4:2024一度企母凈潤比降33.1% 1圖5:2023央實毛率18.8% 2圖6:2023央實歸凈利率4.1% 2圖7:2024一度企現(xiàn)毛率18.6% 2圖8:2024一度企現(xiàn)歸凈率1.9% 2圖9:2023民有負規(guī)模降7.2% 3圖10:2024年季度有息債模降20.3%（僅A股） 3圖11:2023央現(xiàn)債比1.7 4圖12:2023年企凈率56.0% 4圖13:2024一度扣預產(chǎn)率67.1%（僅A4圖14:2024年季度現(xiàn)金比1.6（僅A4圖15:2024年季度凈負率73.1%（僅A4圖16:2023企ROE為4.9% 5圖17:2023地國產(chǎn)值340億元 5圖18:2023年A股企產(chǎn)減占貨為1.8% 5圖19:2024一度房企售比降49.1% 6圖20:2024一度房企度39.6% 6圖21:型企2023售增速 6圖22:型企2024季度售速 6圖23:2023年強房地金同降6.2% 7圖24:2023年強房增貨同降8.6% 7圖25:2024年季度房企地額比升6.2% 7圖26:2024年季度房企增值比升4.3% 7圖27:100中市地交溢率（%） 8圖28:2024年季度凈融額-3088圖29:2024年季度A房企資現(xiàn)凈入714億元 8表目錄表1:點企2023及2024一度要營據(jù) 9表2:點司值（至5月2日） 10表3:A股本企（126家） 10表4:股本企（90家） 11業(yè)績持續(xù)下滑，有息負債規(guī)模壓降業(yè)績持續(xù)下滑，利潤率仍在探底2023A+H216家房企的統(tǒng)計，2023年共實現(xiàn)營593700.5%，實現(xiàn)歸母凈利潤-2403306億，2023年房地產(chǎn)板塊業(yè)績216家房企分類成央企、地方國企與民企，不同類型房企間業(yè)績明顯分化。4.6%-6.1%地方國企利潤為正，但分別同比下滑7.3%、49.0%，民營企業(yè)歸母凈利潤為負，且虧損較上年增長4.1%。圖1:2023年房地產(chǎn)板塊營收同比增長0.5% 圖2:2023年房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)歸母凈利潤-2403億元5%0%-10%-15%-20%

總計 央企 地方國企 民企

6,0002018 2019 2020 2021 2023 2022 4,0003,0002,0001,0000(1,000)(2,000)(3,000)(4,000)

央企地方國企民企總計2018 2019 2020 2021 2022 2023數(shù)據(jù)來源：，證券 數(shù)據(jù)來源：，證券2024年一季度板塊業(yè)績大幅下滑。2024年一季度，A1264912億元，同比28.2%18.4%126家房企實0.699.4%33.1%、81.8%，519%。圖3:2024Q1房地產(chǎn)板塊營收同比下降18.5%（僅A股） 圖4:2024Q1房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤同比下降僅A股）2019Q1 2 1 2021Q1 2 1 2023Q1 2 1022Q2019Q1 2 1 2021Q1 2 1 2023Q1 2 1022Q024Q020Q0%-10%-20%-30%-40%

2019Q1 21024Q1 2019Q1 21024Q1 023Q1 2022Q1 2021Q1 2020Q

0%-20%-40%-60%-80%

總計 央企 地方國企數(shù)據(jù)來源：，證券 數(shù)據(jù)來源：，證券板塊結算利潤率繼續(xù)下滑。202313.8%1.2個百分點；實現(xiàn)歸母凈利率0.52024A13.4%10.0%1.5個百分點。202318.811.612.6，2.22.00.24.1%0.8%-12.1%0.50.60.1A2023年一致，央企、地方國企與民企分別實現(xiàn)18.6%、10.6%、14.5%1.6、5.4個百分點，地方國企較上年同期增長0.81.9%0.5%1.4、1.6、1.6個百分點。圖5:2023年房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)毛利率13.8% 圖6:2023年房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)歸母凈利潤率-4.0%

總計 央企 地方國企 民企

5%

總計 央企 地方國企 民企5%0%

2018

2019

2020

2021

2022

2023

0%20182019201820192020202120232022-10%-15%數(shù)據(jù)來源：，證券 數(shù)據(jù)來源：，證券圖7:2024Q1房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)毛利率18.6%（僅A股） 圖8:2024Q1房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)歸母凈利率0.0%（僅A股）5%0%

總計 央企 地方國企 民企2019Q1 2020Q1 2021Q1 2022Q1 2023Q1 2024Q1

8%6%4%2%0%

總計 央企 地方國企 民企數(shù)據(jù)來源：，證券 數(shù)據(jù)來源：，證券有息負債規(guī)模持續(xù)壓降，民企償債能力有待提升有息負債規(guī)模持續(xù)壓降。2023年，樣本房企有息負債規(guī)模較上年底下降4.0%，其中央企、民企分別下降1.2%0.9%年一季度，A20234.5%，其中民企有息負債規(guī)202320.3%3.2%、5.9%。圖9:2023年房地產(chǎn)板塊有息負債規(guī)模下降4.0% 圖10:2024Q1房地產(chǎn)板塊有息負債規(guī)模下降僅A股）

總計 央企 地方國企 民企

20%2018201920182019202020232022202110%5%

A股 央企 地方國企 民企201920201201920201024Q22023202220215%0%-10%-15%

-5%-10%-15%-20%-25%數(shù)據(jù)來源：，證券 數(shù)據(jù)來源：，證券現(xiàn)金短債比方面1.71.220220.1。2024年一季度，A1.6、0.9、20230.10.1凈負債率方面56.0%73.9%24.2年一季度，A73.1%、86.0%、87.5%，央企、地方7.0、9.827個百分點。3）扣預資產(chǎn)負債率方面，我們主A股房企進行統(tǒng)計，202367.7%70.2%77.7%，相較上年基本保持穩(wěn)定，202467.1%、70.5%、72.2%5.5個百分點。圖11:2023年民企現(xiàn)金短債比0.2 圖12:2023年民企凈負債率152.5%250%200%

總計 央企 地方國企 民企

180%160%140%

總計 央企 地方國企 民企150%

120%100%100%

80%60%40%20%0%2018 2019 2020 2021 2022 2023

0%2018 2019 2020 2021 2022 2023數(shù)據(jù)來源：，證券 數(shù)據(jù)來源：，證券圖13:2024年一季度民企扣預資產(chǎn)負債率72.2%（僅A股）圖14:2024年一季度民企現(xiàn)金短債比0.6（僅A股）

A股 央企 地方國企 民企2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1

250%200%150%100%0%

A股 央企 地方國企 民企2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1數(shù)據(jù)來源：，證券 數(shù)據(jù)來源：，證券圖15:2024年一季度民企凈負債率87.5%（僅A股）A股 央企 地方國企 民企140%120%100%80%60%40%20%0%2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1數(shù)據(jù)來源：，證券盈利能力處于低位，央國企相對領先央國企盈利能力相對保持領先。ROE方面，2023年全行業(yè)整體為-6.9%，連續(xù)第二年為負值。其中央企、4.9%1.7%-22.0%0.51.64.5圖16:2023年房地產(chǎn)板塊ROE為-6.9%，其中央企、地方國企分別為4.9%、1.7%，民企為-22.0%總計 央企 地方國企 民企20%2018201920182019202020212023202210%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%數(shù)據(jù)來源：，證券資產(chǎn)減值規(guī)模整體有所收縮2023A109517.0%60.8%20231.8%0.1個百分點，其中央企、地方國企、民企分別為1.0%、1.5%、2.5%0.2、0.10.6個百分點。圖17:2023年房企資產(chǎn)減值1095億元（僅A股） 圖18:2023年房企資產(chǎn)減值占存貨比重為1.8%（僅A股）央企 地方國企 民企0

3.0%

A股 央企 地方國企 民企(100)(200)(300)

2.5%2.0%(400)(500)(600)

1.5%1.0%

2018 2019 2020 2021 2022

2023

0.5%0.0%

2018 2019 2020

2022

2023數(shù)據(jù)來源：，證券 數(shù)據(jù)來源：，證券銷售規(guī)模下降，房企現(xiàn)金流承壓銷售規(guī)模下降，頭部房企表現(xiàn)相對較優(yōu)房企銷售承壓，頭部房企表現(xiàn)相對較優(yōu)。202311.76.5%，從百強房企銷售數(shù)據(jù)來看，TOP20TOP50TOP10014.5%16.3%17.7%，同時各梯隊房企集中度較上年下降，TOP20TOP50TOP10032.0%43.5%51.5%，較去年全年分別0.82.03.213.1%11.0%202420242.127.6%，TOP20TOP50TOP100房企銷售規(guī)模分別同比47.2%、48.9%、49.1%202311.939.6%。圖19:2024年一季度百強房企銷售同比下降49.1% 圖20:2024年一季度百強房企集中度39.6%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1TOP20 TOP50 TOP1002018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1

TOP20 TOP50 TOP10080 7060504030201002018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1數(shù)據(jù)來源：CRIC，證券 數(shù)據(jù)來源：CRIC，證券圖21:典型房企2023年銷售增速 圖22:典型房企2024年一季度銷售增速0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%建發(fā)房產(chǎn)中建發(fā)房產(chǎn)中中梁控股金科集團

0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%綠城中國中海地產(chǎn)建發(fā)房產(chǎn)濱江集團華潤置地萬科地產(chǎn)招商蛇口世茂集團新城控股保利發(fā)展越秀地產(chǎn)旭輝集團龍湖集團中交房地產(chǎn)美的置業(yè)首開股份華發(fā)股份中梁控股中國金茂金地集團融創(chuàng)中國金科集團碧桂園-90%綠城中國中海地產(chǎn)建發(fā)房產(chǎn)濱江集團華潤置地萬科地產(chǎn)招商蛇口世茂集團新城控股保利發(fā)展越秀地產(chǎn)旭輝集團龍湖集團中交房地產(chǎn)美的置業(yè)首開股份華發(fā)股份中梁控股中國金茂金地集團融創(chuàng)中國金科集團碧桂園數(shù)據(jù)來源：CRIC，證券 數(shù)據(jù)來源：CRIC，證券拿地持續(xù)向高能級城市集中2024年一季度，房企拿地規(guī)模提升。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023TOP1001.56.2%TOP10020233.28.6%2024年一季TOP1002230TOP100房52794.3%。圖23:2023年百強房企拿地金額同比下降6.2% 圖24:2023年百強房企新增貨值同比下降8.6%50000

拿地金額（億元） 增速2018 2019 2020 2021 2022

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%

0

新增貨值（億元） 增速2018 2019 2020 2021 2022

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%數(shù)據(jù)來源：CRIC，證券 數(shù)據(jù)來源：CRIC，證券圖25:2024年一季度百強房企拿地金額同比上升6.2% 圖26:2024年一季度百強房企新增貨值同比上升4.3%拿地金額（億元） 增速

新增貨值（億元） 增速9000800070006000500040003000200010000

2018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12023Q12024Q1

40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%

50000

2018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12023Q12024Q1

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%數(shù)據(jù)來源：CRIC，證券 數(shù)據(jù)來源：CRIC，證券房企拿地向高能級城市聚集。當前不同能級城市房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)較為顯著的分化特征，高能級城市由于經(jīng)20235.8%、4.1%、3.3%，2024年以來不同能級城市分化更為明顯，20243月，一、二、三線城市土地成交7.9%、6.1%、2.1%，預計該現(xiàn)象仍將持續(xù)。圖27:100大中城市土地成交溢價率（%）溢價率:一線城市 溢價率:二線城市 溢價率:三線城市30252015302520151050(5)數(shù)據(jù)來源：，證券融資狀態(tài)分化，民企現(xiàn)金流承壓2021年凈融資額為-1009億元，2024年一季度為-308A股房企籌資性凈現(xiàn)金流來看，202332322024年一季度凈流入714238、662187億元，民企現(xiàn)金流承壓。圖28:2024年一季度房企凈融資額-308億元 圖29:2024年一季度A股房企籌資性現(xiàn)金凈流入714億元600050004000

20001000

A股 央企 地方國企 民企3000200010000(1000)(2000)(3000)

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1

0

2018 2019

2021

2022

2023 2024Q1數(shù)據(jù)來源：，證券 數(shù)據(jù)來源：，證券投資建議：推薦重點布局于高能級城市的優(yōu)質(zhì)房企2024430房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，未來供給端政策也有望陸續(xù)出臺。我們認為，在政策的支持下，高能級城市市場有望率A。超大特大城市城中村改造過程中，相關地方國企將優(yōu)先受益，重點推薦：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團。表1:重點房企2023年及2024年一季度主要經(jīng)營數(shù)據(jù)代碼公司簡稱營業(yè)收入（億元）歸母凈利潤（億元）毛利率歸母凈利率銷售金額同比拿地強度2023同比2024Q1同比2023同比2024Q1同比20232024Q120232024Q120232024Q120232024Q1600048.SH保利發(fā)展3,46923%3,46924%121-34%22-18%16%19%3%3%-8%-45%39%8%000002.SZ萬科A4,657-8%4,657-10%122-46%-4-125%15%11%3%2%-10%-42%22%3%001979.SZ招商蛇口1,750-4%1,75058%6348%322%16%15%4%3%0%-44%39%25%002244.SZ濱江集團70470%70436%25-32%718%17%12%4%4%0%-35%38%47%600153.SH建發(fā)股份7,637-8%7,637-22%131109%6-24%4%4%2%2%14%-34%58%-600383.SH金地集團981-18%981-52%9-85%-3-154%17%15%1%0%-31%-62%8%0%600325.SH華發(fā)股份72119%721-41%18-30%3-35%18%15%3%2%5%-59%32%17%600266.SH城建發(fā)展204-17%204-9%6160%-3-627%20%27%3%1%39%-56%36%0%000090.SZ天健集團2702%270-15%15-22%1-55%15%18%6%5%42%---0688.HK中國海外發(fā)展2,02512%--25610%--20%-0%-5%-28%47%3%1109.HK華潤置地2,59721%--31412%--25%-0%-2%-36%56%34%3900.HK綠城中國1,3193%--3113%--13%-0%-0%-24%41%34%0960.HK龍湖集團1,811-28%--129-47%--17%-0%--14%-53%21%5%1908.HK建發(fā)國際集團1,34435%--502%--11%-0%-11%-31%62%14%0123.HK越秀地產(chǎn)80411%--32-19%--15%-0%-13%-50%32%10%資料來源：，證券表2:重點公司估值（截至5月2日）公司代碼公司名稱市值EPSPEPB（億元人民幣）2023A2024E2025E2026E2023A2024E2025E2026EMRQ0688.HK中國海外發(fā)展1,5482.342.442.522.5965.85.65.40.41109.HK華潤置地1,9564.44.584.955.576.265.54.90.8000002.SZ萬科A8211.020.750.760.836.79.19.18.30.40960.HK龍湖集團7871.911.711.801.976.176.66.00.5001979.SZ招商蛇口7670.70.911.141.3512.19.37.46.20.8600153.SH建發(fā)股份2994.362.262.593.022.34.43.83.30.5002244.SZ濱江集團2090.811.011.211.378.36.65.54.90.83900.HK綠城中國1721.231.321.461.575.55.24.74.40.50123.HK越秀地產(chǎn)1940.790.90.951.026.15.45.14.80.31908.HK建發(fā)國際集團2932.602.662.993.545.85.24.43.71.4600325.SH華發(fā)股份1730.670.710.750.789.48.88.48.10.8600266.SH城建發(fā)展850.250.510.630.6219.57.86.36.30.4000090.SZ天健集團820.810.850.940.925.75.14.74.70.7資料來源：，證券注：城建發(fā)展、天健集團EPS采用wind一致預期。適用匯率：1港元=0.92585元。表3:A股樣本房企（126家）證券代碼證券簡稱證券代碼證券簡稱證券代碼證券簡稱000002.SZ萬科A600266.SH城建發(fā)展600565.SH迪馬股份600048.SH保利發(fā)展600185.SH格力地產(chǎn)600708.SH光明地產(chǎn)001979.SZ招商蛇口600510.SH黑牡丹600736.SH蘇州高新600383.SH金地集團000517.SZ榮安地產(chǎn)000720.SZ新能泰山601155.SH新城控股600223.SH魯商發(fā)展000797.SZ中國武夷600606.SH綠地控股000046.SZ泛?？毓?00006.SZ深振業(yè)A600153.SH建發(fā)股份000631.SZ順發(fā)恒業(yè)000620.SZ新華聯(lián)000069.SZ華僑城A600604.SH市北高新000036.SZ華聯(lián)控股600515.SH*ST基礎600094.SH大名城600077.SH宋都股份600663.SH陸家嘴000965.SZ天?；?00466.SH藍光發(fā)展600848.SH上海臨港000838.SZ財信發(fā)展600603.SH廣匯物流600208.SH新湖中寶600748.SH上實發(fā)展000058.SZ深賽格002244.SZ濱江集團000029.SZ深深房A002305.SZ南國置業(yè)000656.SZ金科股份000615.SZ奧園美谷600067.SH冠城大通600675.SH中華企業(yè)600162.SH香江控股000534.SZ萬澤股份600895.SH張江高科600724.SH寧波富達000732.SZ泰禾集團000402.SZ金融街601588.SH北辰實業(yè)600658.SH電子城行業(yè)深度報告000031.SZ大悅城000056.SZ皇庭國際600743.SH華遠地產(chǎn)600246.SH萬通發(fā)展000011.SZ深物業(yè)A000042.SZ中洲控股600657.SH信達地產(chǎn)600622.SH光大嘉寶002016.SZ世榮兆業(yè)002146.SZ榮盛發(fā)展002208.SZ合肥城建600846.SH同濟科技000540.SZ中天金融600133.SH東湖高新600393.SHST粵泰000736.SZ中交地產(chǎn)600503.SH華麗家族600052.SH東望時代600641.SH萬業(yè)企業(yè)000514.SZ渝開發(fā)002133.SZ廣宇集團600325.SH華發(fā)股份000897.SZ津濱發(fā)展000616.SZST海投600376.SH首開股份600716.SH鳳凰股份600159.SH大龍地產(chǎn)000981.SZ*ST銀億000918.SZ嘉凱城000007.SZ*ST全新600639.SH浦東金橋000667.SZ美好置業(yè)600322.SH天房發(fā)展600648.SH外高橋000863.SZ三湘印象000608.SZ陽光股份601512.SH中新集團000926.SZ福星股份600082.SH海泰發(fā)展600064.SH南京高科600533.SH棲霞建設000506.SZ中潤資源000961.SZ中南建設600665.SH天地源000809.SZ鐵嶺新城000090.SZ天健集團600173.SH臥龍地產(chǎn)600463.SH空港股份600340.SH華夏幸福000558.SZ萊茵體育000573.SZ粵宏遠A600773.SH西藏城投600638.SH新黃浦000014.SZ沙河股份002314.SZ南山控股600239.SH*ST云城600692.SH亞通股份600823.SH世茂股份600683.SH京投發(fā)展600791.SH京能置業(yè)000718.SZ蘇寧環(huán)球600807.SH濟南高新000668.SZ榮豐控股000671.SZ陽光城600215.SH派斯林000691.SZ亞太實業(yè)000048.SZ京基智農(nóng)002077.SZ大港股份000609.SZ*ST中迪600225.SH*ST松江600684.SH珠江股份000502.SZ*ST綠景600649.SH城投控股000909.SZ數(shù)源科技600890.SH*ST中房資料來源：，證券表4:港股樣本房企（90家）證券代碼證券簡稱證券代碼證券簡稱證券代碼證券簡稱0688.HK中國海外發(fā)展1224.HK中渝置地0672.HK眾安集團1109.HK華潤置地162