學習情境一 設立物業(yè)管理公司

學習情境一設立物業(yè)管理公司任務一設立物業(yè)管理公司【任務引入】某小區(qū)業(yè)主委員會曾于2003年9月與某物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理服務合同》，合同有效期為3年。但在其后的服務過程中，雙方就小區(qū)物業(yè)管理具體事項時常發(fā)生爭議，關系不太融洽。2004年3月建設部125號令《物業(yè)管理公司資質管理辦法》出臺后，有業(yè)主揚言：待5月1日辦法生效后，即刻以物業(yè)管理公司不具備相應的資質為由解聘該公司。1、案例中《物業(yè)管理服務合同》是在2003年9月1日國務院頒布的《物業(yè)管理條例》（行政法規(guī)）生效以后依法簽署的，而建設部出臺的《物業(yè)管理公司資質管理辦法》（以下簡稱《辦法》）是2004年5月1日才生效的部門規(guī)章。根據“法不溯及以往”等相關法律原則，該合同在合同有效期限內仍然是有效的。在此期間不能以物業(yè)管理公司不具備《辦法》規(guī)定的相應資質為由而單方面解除合同；2、《辦法》生效后，不符合《辦法》規(guī)定的相應資質的物業(yè)管理公司，將面臨喪失部分新項目投標資格和部分老項目續(xù)簽合同的資格。這是一個不容回避的問題；3、各地方政府主管部門是判斷企業(yè)經營管理行為是否合法并作出相應行政決定的主體。情境一：張某和幾個朋友在一次聚會中談到想自主創(chuàng)業(yè)，他們討論覺得目前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的空間比較大，以河源為例，2010年，河源市區(qū)實際完成房地產開發(fā)投資額約16.04億元，同比增長18.9%；商品房在建項目42個，施工面積約210萬平方米，主要有雅居樂二期、大地廣場、金蓬美域、萬隆一品、麗日廣場、翠澤?新園、沁園春曉等項目。2010年新批準商品房預售面積為102.71萬平方米，同比增長102％，批準預售商品住房套數(shù)8216套。2010年，市區(qū)新建商品房預（銷）售面積80.28萬平方米。據悉，河源目前成功注冊并擁有資質的物業(yè)管理企業(yè)有38家（包括外來進駐的物業(yè)管理企業(yè)），房地產業(yè)的快速發(fā)展引起行業(yè)許多有志之士的關注，許多原先在物業(yè)管理企業(yè)的“打工一族”，也自己開起了公司。

面對著河源物業(yè)管理良好的發(fā)展前景，張某他們認為物業(yè)管理公司投入相對比較少，商議決定合資成立一家物業(yè)管理公司，剛好你是張某的同學，他覺得你是本專業(yè)出身的，而且目前國家鼓勵大學生自主創(chuàng)業(yè)、并給予大量的優(yōu)惠政策，邀請你加入成立物業(yè)公司。但在成立公司之前有幾點專業(yè)性的知識需要弄明白：1、物業(yè)服務企業(yè)資質等級分哪幾級，每一個等級需要滿足的條件有哪些？為了取得更多的物業(yè)管理項目，他們能否直接申報二級資質？2、申請核定資質等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當提交哪些材料？一、物業(yè)管理公司的概念（一）概念及特征物業(yè)管理公司是指依法設立，具有物業(yè)服務資格，根據物業(yè)服務合同的約定為業(yè)主提供物業(yè)服務的企業(yè)。特征：1．物業(yè)管理公司必須依法成立2．物業(yè)管理公司是法人企業(yè)3．物業(yè)管理公司根據物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務4．物業(yè)管理公司應當獲得經濟報酬（二）物業(yè)管理公司的性質與類別物業(yè)管理公司為業(yè)主提供物業(yè)服務，是一種以營利為目的經濟組織，屬于從事經營活動的市場主體，其性質仍屬服務性企業(yè)。分類：1．以組建形式分類分為公司制企業(yè)、合伙制企業(yè)和合作經營制企業(yè)。2．以投資來源分類分為內資公司和外資公司。3．以內部運作機制分類分為管理責任型公司、顧問型公司和綜合型公司。4．以與物業(yè)權屬關系分類分為合同約定服務型公司和自主經營型公司。二、物業(yè)管理公司的設立（一）物業(yè)管理公司的設立條件1、符合法定的出資人數(shù);2、注冊資本達到法定的最低限度，以工業(yè)產權、非專利技術等出資的，不得超過資本總額的20%;3、有共同制定的公司章程;4、有明確的公司名稱和組織機構;5、有固定的生產經營場所和必要的生產經營條件（二）物業(yè)管理公司的設立程序1、可行性研究2、訂立發(fā)起人協(xié)議3、申請企業(yè)名稱預先核準4、出資驗資、確立公司的組織機構5、申請工商注冊登記6、申請稅務登記、印章刻制、相關帳戶設立7、申請資質審核三、物業(yè)管理公司的資質管理（一）物業(yè)管理公司資質等級管理建設部《物業(yè)管理公司資質審批管理辦法》（建設部令第125號）規(guī)定，物業(yè)服務資質管理的主要內容手段、形式如下：物業(yè)管理公司資質等級分為一．二、三級。（二）物業(yè)管理公司資質的申報和審批

練習：1、一物業(yè)服務公司，曾管理的多層住宅小區(qū)有25萬平方米，別墅2萬平方米，請問：該小區(qū)若要申報二級資質，還需要多大面積的其他何種物業(yè)？2、一物業(yè)管理企業(yè)欲申請一級資質，該企業(yè)管理的多層住宅為50萬平方米，辦公樓25萬平方米，那么該企業(yè)至少需要管理（）萬平方米的高層住宅才能達到一級資質的要求？A、50B、75C、25D、100

四、物業(yè)管理公司的權利義務（一）權利義務概述1．權利與義務的概念2．權利與義務的關系（1）結構上的相關關系。（2）數(shù)量上的等值關系。（3）功能上的互補關系。（4）價值意義上的主次關系。（二）物業(yè)管理公司的權利（三）物業(yè)管理公司的義務案例：業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數(shù)次上門催交未果。請問業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦？

方法指引：為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。

在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。

點評：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎上，主動交流加適當讓步，相信會感“上帝”的。

開發(fā)商對物業(yè)管理情況的承諾與物業(yè)管理公司的說法誰的算數(shù)？情況一：一位業(yè)主購買了一套高檔公寓并且已經入住。按照該公寓物業(yè)管理收費標準，這個業(yè)主購買的這套房屋每月要交納物業(yè)管理費500多元，而且每半年結算一次。在與開發(fā)商簽訂購房合同時，該業(yè)主表示難以接受這樣高的物業(yè)管理費用。售樓小姐說，考慮到該小區(qū)已售出80%，可以為他減免三份之一的費用，可是這位業(yè)主入住后，小區(qū)物業(yè)管理公司仍然要按全價收取物業(yè)管理費。于是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間爆發(fā)了一場收費大沖突。情況二：家住廣州某花園的王先生，在購房時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為6角錢每平方米，并有管道煤氣、24小時熱水等配套服務，且寫進了購房合同中。但王先生稱入住一年，非但管道煤氣、24小時熱水等沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到了8角錢每平方米，王先生找物業(yè)管理公司提出質問，物業(yè)管理公司回答說自己是依據國家標準收費的，發(fā)展商說的不算數(shù)。找發(fā)展商詢問，發(fā)展商則非常遺憾地稱，現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司，自己也沒有辦法約束。問題：（1）開發(fā)商能不能對物業(yè)管理問題做出承諾？能否把其承諾寫進合同？（2）開發(fā)商的承諾對物業(yè)管理公司有沒有約束力？（3）開發(fā)商對承諾引發(fā)的法律后果應否承擔法律責任？（1）開發(fā)商能不能對物業(yè)管理問題做出承諾？能否把其承諾寫進合同？物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關系。房屋買賣當事人一方是發(fā)展商，另一方是購房客戶，兩者間是買賣合同關系。物業(yè)管理當事人一方是物業(yè)管理公司，一方是住戶，兩者間是服務合同關系。這兩種合同關系雖然在主體方面有些重合，比如購房客戶往往就是住戶，而賣房的發(fā)展商也可能又承擔了物業(yè)管理者的角色，但無論如何，這兩種合同是獨立的、有區(qū)別的。而物業(yè)管理費用、標準、服務內容等，實際上就是物業(yè)管理法律關系中的種種權利、義務、責任，只能由物業(yè)管理公司予以確立。在房屋預售前，發(fā)展商可以與物業(yè)管理公司談定前期物業(yè)管理協(xié)議，確定物業(yè)管理服務內容、方式、收費等事項。然后，發(fā)展商在售樓時，可以對相關物業(yè)管理問題作出必要的說明、解釋，以便增加該物業(yè)的賣點，同時方便廣大購房者進行綜合的比較、選擇、決定。但是發(fā)展商不能將有關物業(yè)管理具體內容的條款直接規(guī)定在售樓合同中，這樣做就是越俎代庖，就是不當處分他人的權利。發(fā)展商沒有簽訂這種條款的主體資格，應當由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協(xié)議。（2）開發(fā)商的承諾對物業(yè)管理公司有沒有約束力？如果開發(fā)商僅僅是為了促銷而就物業(yè)管理服務內容、方式、收費等事項對業(yè)主所做的口頭承諾，那么對物業(yè)管理公司就沒有約束力。上面已經說過，對物業(yè)管理做出種種承諾是物業(yè)管理公司的權利，開發(fā)商沒有擅自處分他人權利的權利。當然，如果開發(fā)商向購房者出示了物業(yè)管理公司授權其做出承諾的授權委托書，那開發(fā)商在其授權范圍內所做的承諾就是物業(yè)管理公司的承諾，對物業(yè)管理公司具有約束力。這種情況下，物業(yè)管理公司必須在其管理的有效期內兌現(xiàn)其承諾。如果開發(fā)商的書面承諾并不涉及物業(yè)管理公司的權利與義務，如開發(fā)商承諾補貼業(yè)主三份之一的物業(yè)管理費，應該也是合法有效的。這時，業(yè)主可以要求開發(fā)商依照其承諾，為自己補貼這部分的費用。（3）開發(fā)商對承諾引發(fā)的法律后果應否承擔法律責任？最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第七十一條規(guī)定：“行為人因對行為的性質、對方當事人，標的物的品種、質量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解?！币罁睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定，對于重大誤解情形，一方有權請求人民法院或仲裁機關予以變更或撤銷，被撤銷的民事行為從行為開始起無效。同時，我國《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還……有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失……”這就是說，如果發(fā)展商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內容，而開發(fā)商對這些承諾并沒有準備或以后根本沒有能力兌現(xiàn)，而購房客戶認為自己受誤導而簽約并遭受較大經濟損失，則該客戶可以要求撤銷該購房合同，雙方退房款；如果客戶因此遭受損失，還可以提出索賠請求物業(yè)管理公司有權罰款嗎？

某寫字樓物業(yè)管理公司告知所有的租戶，將對租戶的房屋裝修活動進行統(tǒng)一監(jiān)督管理。任何租戶裝修，必須提前提出申請，由物業(yè)管理公司審批，并且還規(guī)定，如有違反者，將對其處以3000~5000元不等的罰款。一家租戶在裝修時，因沒有及時清運垃圾，物業(yè)管理公司遂要按規(guī)定對其罰款500元。租戶堅決反對，雙方出現(xiàn)了激烈的爭執(zhí)。租戶認為，物業(yè)管理公司無權對其裝修行為指三道四，更無權對其罰款；而物業(yè)管理公司認為，它受開發(fā)商（業(yè)主）的委托，對寫字樓進行物業(yè)管理，裝修管理是其基本和重要的管理內容，租戶違反裝修管理規(guī)定，物業(yè)管理公司當然有權進行罰款。請問，物業(yè)管理公司到底有無權利對違反裝修管理規(guī)定的租戶進行罰款？任務二：設計管理公司組織形式與機構設置

【任務引入】安徽省物業(yè)管理行業(yè)首家通過ISO9000國際認證企業(yè)合肥順昌物業(yè)管理公司，隸屬于合肥市城市改造工程指揮部，是一家“獨立核算、自主經營、自負盈虧”具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司。公司現(xiàn)設有總經理、副總經理、財務部、辦公室、企劃部、質量管理部、安全部，下設世紀陽光花園等管理處以及順昌綠化公司、順昌旅游公司。擁有員工300余人。公司目前所管轄的范圍有琥珀山莊、安居苑、城隍廟二期商業(yè)市場、世紀陽光花園等多處物業(yè)，建筑面積100多萬平方米，居民8000余戶。何朝友總經理提出“業(yè)主至上，服務為本”的工作宗旨，公司堅持社會效益帶動經濟效益，物質文明和精神文明同步發(fā)展。順昌人辛勤的工作，不僅獲得廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會信譽，所管轄的琥珀山莊小區(qū)連續(xù)獲得“合肥市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“安徽省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。安居苑小區(qū)在1998年獲得“安徽省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”，1999年獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。2000年9月21日，公司獲得IS09000國際認證證書，這是安徽省物業(yè)管理行業(yè)中首家通過認證。任務：分析該物業(yè)公司屬于何種組織結構形式？一、物業(yè)管理公司組織機構設置的要求1．具備服務性的功能2．充分發(fā)揮公司員工潛能3．關系協(xié)調4．效率與效益二、物業(yè)管理公司的機構職能設置原則1．統(tǒng)