房地產(chǎn)公司信托投資基金融資風(fēng)險控制研究

PAGE14房地產(chǎn)公司信托投資基金融資風(fēng)險控制研究

摘要：伴隨我國經(jīng)濟的長期穩(wěn)健發(fā)展，我國居民對住房的需求不斷提升，這極大地促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。然而，由于發(fā)展迅速，出現(xiàn)了許多問題，資金短缺就是其中之一。就房地產(chǎn)而言，無論是項目的開發(fā)還是銷售，都需要較長的時間和較高的資金鏈要求，而信托工具是解決這一問題較為有效的方法。本文通過對我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀進行探究，分析目前我國房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險管控存在的問題及風(fēng)險成因，結(jié)合我國信托行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，提出相應(yīng)的優(yōu)化策略和建議，從而在促進我國房地產(chǎn)行業(yè)全面發(fā)展的同時推動房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)資金短缺信托基金

目錄TOC\o"1-2"\h\u1緒論 11.1選題背景 11.2選題意義 12我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展情況概述 22.1我國房地產(chǎn)信托投資基金制度背景 22.2我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 33我國房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險管控存在的問題及風(fēng)險成因 43.1我國房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險管控存在的問題 43.2房地產(chǎn)信托風(fēng)險的成因分析 64碧桂園REITs案例介紹 74.1碧桂園公司簡介 74.2碧桂園風(fēng)險控制評價 105風(fēng)險控制建議 115.1完善相關(guān)法制法規(guī) 115.2加強信托投資公司內(nèi)控風(fēng)險把控制度 115.3增加稅收的優(yōu)惠力度 125.4加強投資風(fēng)險的普及教育以及提升風(fēng)險監(jiān)管機制 12結(jié)論 13參考文獻 151緒論1.1選題背景伴隨我國城鄉(xiāng)一體化進程的不斷演進，政府陸續(xù)出臺許多房地產(chǎn)發(fā)展的利好政策。2008年，國務(wù)院頒布的文件中首次提及房地產(chǎn)信托投資基金試點工作；2016年，國家發(fā)展改革委員會、中國證監(jiān)會聯(lián)合公布的2698號文件強調(diào)，試點中也要將與實體經(jīng)濟相關(guān)的資產(chǎn)拓展為房地產(chǎn)信托投資基金的基礎(chǔ)資產(chǎn)，讓金融創(chuàng)新支持實體經(jīng)濟發(fā)展；2017年，我國召開了包括第五次全國金融工作會議在內(nèi)的四次重要會議，發(fā)布了許多對我國REITs發(fā)展有較大推動作用的重要文件，如：《關(guān)于加快人口凈流入大中城市住房租賃市場發(fā)展的通知》、《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》等。在此政策支持下，多種REITs產(chǎn)品發(fā)行成功。截止目前，房地產(chǎn)企業(yè)除了政策調(diào)控不暢、銷售回款不暢外，還存在一定的融資困難。比如在減少發(fā)行公司債券的情況下，傳統(tǒng)的間接融資也受到銀行限貸等條件的限制。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈極有可能斷裂，導(dǎo)致流動性風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)探索各種融資方式應(yīng)對行業(yè)市場下行風(fēng)險非常重要。與經(jīng)營性物業(yè)抵押等傳統(tǒng)融資渠道相比，REITs更具優(yōu)勢，其以房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模最大為基礎(chǔ)，能夠接近項目股權(quán)評估值的全部價值，對募集資金的使用沒有具體限制。這也是它現(xiàn)在更被房地產(chǎn)企業(yè)選中的原因。1.2選題意義房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的應(yīng)用和發(fā)展，對整個國民經(jīng)濟體系，從房地產(chǎn)行業(yè)本身，都具有重要意義。首先，REITs為房地產(chǎn)企業(yè)直接融資提供了全新的模式，改變了依賴銀行間接融資的單一局面，將更多資金引入房地產(chǎn)投資項目；其次，降低了財務(wù)風(fēng)險。它的誕生使得房地產(chǎn)行業(yè)不再大比例依賴銀行，也降低了銀行承擔(dān)的金融風(fēng)險。最后，它引領(lǐng)了投資私人資本的新方向。募集閑置私募資金時，采取發(fā)行受益憑證的形式，定向管理，再投資于市場，分享投資收益。對于大眾投資者來說，只需要將資金交給專門的基金管理公司，就可以方便、安全地獲得穩(wěn)定的收益。2我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展情況概述2.1我國房地產(chǎn)信托投資基金制度背景2.1.1法律法規(guī)及政策規(guī)章早在2007年央行就開始了對REITs的持續(xù)探索，到2010年在對《銀行間REITs管理辦法》審議后決定選擇上海、北京和天津三個城市進行試點工作。為探究公租房REITs的可行性，在2010年央行還對加快公租房發(fā)展提出指導(dǎo)意見，并在《關(guān)于深化2016年經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中明確了工作方向，即探究和制定房地產(chǎn)投資信托基金相關(guān)規(guī)則，持續(xù)加快試點建設(shè)步伐。在國務(wù)院、國家發(fā)改委聯(lián)動作用下，相關(guān)部門也持續(xù)關(guān)注公募REITs發(fā)展情況。根據(jù)我國目前所實施的房地產(chǎn)證券化改革相關(guān)要求，公募REITs的試點內(nèi)容也最終被確認為：具備社會效應(yīng)的房地產(chǎn)類型，例如基礎(chǔ)設(shè)施等，并圍繞此類試點不斷優(yōu)化和調(diào)整。2.1.2稅收制度在稅收制度上，截至目前我國在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域尚未形成一個良好的惠稅體系。也就是說稅收制度的不明朗以及稅收的重復(fù)征收問題始終是制約我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的重要原因。缺乏完善的稅收制度一定程度上對投資者的收益預(yù)估產(chǎn)生影響，從而加大了信托企業(yè)的投資決策難度和稅負壓力?？偠灾?，目前在我國的稅收制度中尚未形成統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的REITs納稅標(biāo)準(zhǔn)，對于發(fā)展REITs來說十分不利。想要充分發(fā)揮REITs的優(yōu)勢和作用，應(yīng)當(dāng)先從優(yōu)化和完善稅收制度著手改革。2.1.3房地產(chǎn)市場制度截至目前，我國的房地產(chǎn)市場交易制度基本成型。首先是國家持續(xù)推動不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清算發(fā)展。隨著我國政府不斷優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)以及改善住房制度，實現(xiàn)了我國居民或單位的房屋產(chǎn)權(quán)自主，在法律允許的范圍內(nèi)自由處理房產(chǎn)。其次是我國房地產(chǎn)功能不斷完善，特別是在土地、房產(chǎn)評估、營銷代理等方面得到全面優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走向正軌。此外，隨著我國房產(chǎn)價格的持續(xù)走高，房產(chǎn)行業(yè)也迎來的新的投資熱潮。綜合來看，目前我國在房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)已經(jīng)滿足REITs發(fā)行的基本條件。2.1.4金融市場制度經(jīng)央行多次要求整個后，信托業(yè)實現(xiàn)了與證券業(yè)、銀行業(yè)、保險業(yè)的分業(yè)經(jīng)營。與銀行、券商、保險公司相比，信托行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍更加廣泛，而且信托行業(yè)對于金融市場的滲透作用更強。尤其是在2007年3我國相繼頒布信托公司集合資金信托計劃管理辦法》以及《信托公司管理辦法》后，進一步提高了信托公司的運營能力和風(fēng)險管控能力。隨著信托行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，其穩(wěn)定的盈利能力也顯得淋淋盡致，信托數(shù)量也穩(wěn)定增長。2.2我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展現(xiàn)狀2.2.1國內(nèi)類REITs發(fā)行情況2016年以來，我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場規(guī)模持續(xù)擴增，累計發(fā)行數(shù)量由2016年的14只增長到2020年74只的水平。如表2-1所示：表2-12019-2019年我國類REITs發(fā)行情況年份發(fā)行數(shù)量累計發(fā)行數(shù)量發(fā)行規(guī)模（億）累計金額（億）2016814131.25358.1520171630291.38649.5320181444265.78915.3120192468487.51402.812020674105.531508.34特別是在2019年，我國成功發(fā)行24只類REITs產(chǎn)品，超過2014年、2015年、2016年發(fā)行數(shù)量的總和，當(dāng)年發(fā)行規(guī)模487.5億元，累計金額達1402.81億元，我國類REITs產(chǎn)品發(fā)行有了新的突破。2020年受新冠疫情影響，我國類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模有所收縮，全年共發(fā)行6只類REITs產(chǎn)品，累計金額達到1508.34億元水平。以上數(shù)據(jù)綜合說明了我國在類REITs產(chǎn)品發(fā)行上已經(jīng)積累了豐富的發(fā)行經(jīng)驗，類REITs產(chǎn)品發(fā)行持續(xù)向好發(fā)展。2.2.2國內(nèi)類REITs持有物業(yè)類型歷經(jīng)四年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場不斷成熟，傳統(tǒng)的底層資產(chǎn)已經(jīng)細分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研辦公、社區(qū)商業(yè)等領(lǐng)域。并且以工業(yè)物流、酒店等新型也逐步加入到交易市場之中。截止目前，我國REITs持有物業(yè)類型分布情況如圖2-1所示：圖2-1我國REITs持有類型分別情況按照REITs數(shù)據(jù)統(tǒng)計中心公布的數(shù)據(jù)顯示，截止2020年底，我國物業(yè)類REITs類型主要租賃房屋、零售門店、基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)商業(yè)、寫字樓、購物中心、酒店以及工業(yè)園區(qū)等。其中零售門店、寫字樓和購物中心所占比重最高，分別為18%、23%和31%。此外，2021年也成功發(fā)行了3只高速公路REITs，豐富了基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)類型。截止當(dāng)前我國相關(guān)部委正在不斷放寬基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化門檻，對于現(xiàn)金流相對充足的基礎(chǔ)設(shè)施，如高速公路、電站、水廠等，允許開發(fā)類REITs產(chǎn)品。3我國房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險管控存在的問題及風(fēng)險成因3.1我國房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險管控存在的問題3.1.1房地產(chǎn)投資信托投資相關(guān)法律不健全從法制層次來看，信托作為房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的根本，要在相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)進行包裝和設(shè)計。截止當(dāng)前，我國已頒布的信托投資相關(guān)法規(guī)有《關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)的通知》、《信托投資公司管理辦法》、《信托法》、《信托公司管理辦法》等。然而這些法規(guī)內(nèi)容并沒有針對房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)做出明確界定，產(chǎn)業(yè)投資基金相應(yīng)的配套法律也缺乏完善，信托投資相關(guān)法律仍然處于初步探索階段，相比發(fā)達國家或地區(qū)健全的法律體系，我國還有很長的一段路要走。另外，在依法執(zhí)法過程中，相關(guān)人員并沒有完全掌握信托業(yè)務(wù)模式，所以在執(zhí)法過程中難免會有所疏漏。(1)信托產(chǎn)品認知度低《信托法》明確指出任何信托產(chǎn)品都不得公開宣傳，缺少了公開宣傳，以至于公眾對信托產(chǎn)品的認知度普遍偏低，甚至對信托產(chǎn)品的認識存在片面性，所以公眾更接受債券投資和儲蓄投資。另外《信托法》還對信托產(chǎn)品的發(fā)行區(qū)域做出了限制，禁止異地發(fā)行行為，在這種情況下，信托的發(fā)售得到進一步的限制，流通性普遍較低。(2)信托產(chǎn)品缺乏轉(zhuǎn)讓平臺因信托業(yè)在我國發(fā)展時間尚短，很多制度上建設(shè)工作還沒有完成，也沒有形成一個專業(yè)的二級信托交易市場，更沒有建立專門的交易所或平臺。投資者在認購信托產(chǎn)品后通常在合同到期前只能長期持有，無法通過交易完成變現(xiàn)，流通性差、變現(xiàn)能力差，也是眾多投資者抵觸信托產(chǎn)品的重要原因。就目前的情況來看，因缺乏轉(zhuǎn)讓交易平臺導(dǎo)致信托產(chǎn)品的流動性不足，嚴重阻礙了信托行業(yè)的發(fā)展效率。理論上來說，信托產(chǎn)品在持有過程中，無法及時變現(xiàn)，降低了信托產(chǎn)品本身的價值，持有信托產(chǎn)品的投資人，在持有過程中投資資金長期占用，降低了投資人資金的使用效率，一定程度上也加大了風(fēng)險籌碼。綜上所述，缺乏轉(zhuǎn)讓平臺的信托產(chǎn)品，給投資者帶來交易成本搞、可信度低的錯覺，因此認為信托并非投資的最佳項目，從而對信托產(chǎn)品嗤之以鼻。3.1.2房地產(chǎn)投資信托投資公司內(nèi)部風(fēng)險管控不到位?根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展軌跡來看，長期以來我國房地產(chǎn)行業(yè)在操作上比較亂，缺乏規(guī)范性，企業(yè)會計制度不透明、信息披露不對稱等問題始終限制了我國房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展效率?？v然政府部門也下決心完善相關(guān)監(jiān)管，規(guī)范監(jiān)管者角色和重要敏感信息披露，但實際執(zhí)行中困難重重，信息專業(yè)化、透明度不符合國際標(biāo)準(zhǔn)，對于我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展十分不利。3.1.3稅收問題發(fā)展對外房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的一個重要原因是基金單位持有人可以享受稅收優(yōu)惠。但在我國現(xiàn)行的稅收政策要求下，在財產(chǎn)信托的條件下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納與實物交易相同的稅費，重復(fù)納稅現(xiàn)象顯著。另外，根據(jù)《公司法》發(fā)起設(shè)立的封閉式房地產(chǎn)信托基金，首先應(yīng)按照《企業(yè)所得稅法》第三條、第四條的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，如果是個人投資，必須按20%征收個人所得稅，如果是機構(gòu)投資者，按規(guī)定繳納25%的所得稅。按照《證券投資基金稅收問題的通知》第二條規(guī)定，信托公司在收取信托發(fā)售管理費用的同時，應(yīng)繳納4%的營業(yè)稅和5%的印花稅，較高的稅率以及雙重稅負壓力對投資者產(chǎn)生勸返作用，限制了我國房地產(chǎn)信托投資的發(fā)展。對于信托收入的征稅，我國《信托法》有明確要求，委托人訂立協(xié)議將不動產(chǎn)交由受托人管理的，需要征收相應(yīng)稅費，在協(xié)議到期后解除過程中，再次發(fā)生資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，仍然要征收稅費，所以信托產(chǎn)品的征稅比其他產(chǎn)品更加復(fù)雜。3.1.4信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中風(fēng)險監(jiān)管機制不健全截止目前，我國信托業(yè)的監(jiān)管機制尚未成熟，在缺少相關(guān)監(jiān)督管理制度的約束下，許多信托機構(gòu)擅自挪用委托人資金，不僅侵犯了委托人的合法權(quán)益，也間接的把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁他人，進而損壞他人利益。一旦委托人資金出現(xiàn)問題，信托機構(gòu)難以提前履行合約，從而引發(fā)大規(guī)模資金鏈斷裂的風(fēng)險，導(dǎo)致信托產(chǎn)品無法兌現(xiàn)。對于經(jīng)驗豐富的投資者來說，甘冒巨大風(fēng)險投資于信托產(chǎn)品是不理智的行為，不僅收益率低，而且很有可能竹籃打水一場空。歸根結(jié)底，還是因為我國房地產(chǎn)信托行業(yè)監(jiān)管不到位、監(jiān)管機制不健全問題而導(dǎo)致的投資人對信托行業(yè)的不信任。3.2房地產(chǎn)信托風(fēng)險的成因分析3.2.1來自房地產(chǎn)信托體系上的問題不管是房地產(chǎn)信托體制本身，還是一個國家的金融體系，隨時可能面臨著系統(tǒng)性風(fēng)險。而風(fēng)險的形成因素大致可歸結(jié)于：信托市場交易規(guī)范性不足，違規(guī)、違法交易問題屢禁不止，這也是造成整個信托行業(yè)人心惶惶的重要因素；交易機制缺乏完善，經(jīng)營穩(wěn)定性不足，讓原本羸弱的管理制度更加脆弱。3.2.2來自房地產(chǎn)信托機構(gòu)的問題在市場經(jīng)濟體系下，金融機構(gòu)的運作也有著不穩(wěn)定和脆弱性的典型特征。倘若經(jīng)濟出現(xiàn)波動，一些金融機構(gòu)如果沒有及時做出預(yù)案，很有可能面臨破產(chǎn)清算的可能，這些在美國次貸危機中體現(xiàn)的淋漓盡致。房地產(chǎn)信托投資機構(gòu)也不例外，在金融局勢不穩(wěn)定的時期，也會產(chǎn)生相應(yīng)的系統(tǒng)性風(fēng)險。信息經(jīng)濟學(xué)普遍認為市場經(jīng)濟其實就是一種博弈行為，信息不對稱是造成信托投資中委托代理問題的關(guān)鍵因素之一，而委托代理問題又始終貫穿信托投資的全過程，經(jīng)濟的不穩(wěn)定性加劇了信托投資的風(fēng)險。3.2.3來自于房地產(chǎn)信托市場主體的主觀行為市場環(huán)境中，房地產(chǎn)信托主體的行為并非都是理性的。就像個人的行為一樣，作為市場主體的企業(yè)也有一些非理性的行為，比如跟隨多數(shù)派的羊群行為，判斷和分析信息缺乏合理性和客觀性，對自然災(zāi)害等突發(fā)情況缺乏預(yù)見性和理性判斷等，這些都是風(fēng)險因素。3.2.4來自產(chǎn)品價格的不穩(wěn)定性問題金融產(chǎn)品過于強烈的價格波動，都可能引發(fā)社會金融危機。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品作為一種金融產(chǎn)品，當(dāng)其價格發(fā)生劇烈變化時，同樣也會引發(fā)金融危機。信托投資機構(gòu)的抵押物通常是價值較大的房地產(chǎn)，或者證券資產(chǎn)，價格容易變動。大部分原因來自市場信息，對信息把握不夠客觀。因此，抵押物的價格并不完全取決于客觀合理的市場環(huán)境，而是基于對房地產(chǎn)或證券行業(yè)未來收益的預(yù)期。這種預(yù)期需要考慮各種市場影響因素，而作為資產(chǎn)持有人的信息來源是有限的，因此從中推導(dǎo)出的資產(chǎn)也是有限的。4碧桂園REITs案例介紹4.1碧桂園公司簡介4.1.1碧桂園公司背景碧桂園，即\t"/item/%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9B%AD%E9%9B%86%E5%9B%A2/_blank"碧桂園控股有限公司，總部位于\t"/item/%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9B%AD%E9%9B%86%E5%9B%A2/_blank"廣東省\t"/item/%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9B%AD%E9%9B%86%E5%9B%A2/_blank"佛山市\(zhòng)t"/item/%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9B%AD%E9%9B%86%E5%9B%A2/_blank"順德區(qū)，是中國最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運營模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、\t"/item/%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9B%AD%E9%9B%86%E5%9B%A2/_blank"物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理、以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機器人；碧桂園提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場的需求。各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等住宅區(qū)項目以及車位及商鋪，同時亦開發(fā)及管理若干項目內(nèi)的酒店，提升房地產(chǎn)項目的升值潛力。除此之外，同時經(jīng)營獨立于房地產(chǎn)開發(fā)的酒店，2019年全年銷售金額7715億元，居中國房地產(chǎn)行業(yè)第一位。碧桂園自創(chuàng)立以來，一直受惠于中國日趨興旺的\t"/item/%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9B%AD%E9%9B%86%E5%9B%A2/_blank"經(jīng)濟發(fā)展，并逐步走出廣東省，拓展至全國其他經(jīng)濟高增長地區(qū)。截至2015年12月31日，除廣東省外，碧桂園已于25個省/直轄市/自治區(qū)的多個策略性挑選地區(qū)擁有物業(yè)開發(fā)項目。自2011年12月，碧桂園成功進軍海外市場，在\t"/item/%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9B%AD%E9%9B%86%E5%9B%A2/_blank"馬來西亞及\t"/item/%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9B%AD%E9%9B%86%E5%9B%A2/_blank"澳大利亞擁有開發(fā)項目，策略性的拓展不僅進一步鞏固了碧桂園于廣東省的市場領(lǐng)導(dǎo)地位，而且發(fā)展了其他區(qū)域的業(yè)務(wù)，加強了品牌影響力。并充份體現(xiàn)了碧桂園的項目執(zhí)行能力及開發(fā)模式的可復(fù)制性。展望未來，碧桂園將圍繞地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心，通過金融化手段強化或整合地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的各項社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)，完善覆蓋社區(qū)資源整合平臺，打造全生命周期產(chǎn)業(yè)鏈，充分釋放集團內(nèi)資產(chǎn)價值，繼續(xù)鞏固并加強在行業(yè)中的地位。4.1.2碧桂園REITs融資動因分析（1）發(fā)揮自身優(yōu)勢，推動企業(yè)戰(zhàn)略碧桂園作為我國涉足商業(yè)地產(chǎn)的先驅(qū)企業(yè)之一，在房地產(chǎn)開發(fā)運營方面的經(jīng)驗豐富。如今，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心競爭力持續(xù)提升，發(fā)展前景十分廣闊。碧桂園房地產(chǎn)投資信托基金的融資模式是在我國公募REITs正式開放以前，借助企業(yè)自身優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新和改革融資模式。在我國經(jīng)濟政策的引導(dǎo)下，不斷突破創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級，得益于融資模式的改革成效，REITs得以提前準(zhǔn)備并發(fā)揮著重要的融資作用。碧桂園秉持著“規(guī)模與效益并駕、產(chǎn)品與服務(wù)齊驅(qū)”的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，積極響應(yīng)國家政策，緊隨國家戰(zhàn)略發(fā)展步伐，及時把握國內(nèi)資本市場發(fā)展的最新趨勢，在發(fā)展格局上不斷調(diào)整，在發(fā)展規(guī)模上實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)的迅速擴張。與此同時，碧桂園效仿國家“十三五戰(zhàn)略規(guī)劃”，確定了業(yè)務(wù)創(chuàng)新主題，以提升產(chǎn)品和服務(wù)多樣化、加大市場開發(fā)力度為主要目標(biāo)，為實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)服務(wù)商而不懈努力。碧桂園借助在新型的房地產(chǎn)信托投資基金融資模式上的探索經(jīng)驗，助推企業(yè)向輕資產(chǎn)方向發(fā)展，進一步鞏固了科學(xué)創(chuàng)新、高質(zhì)高效的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形象。碧桂園的資金充足，信用水平高，對融資風(fēng)險具有一定的承受能力，其所給出的擔(dān)保承諾足以為REITs融資提供強有力保障。碧桂園積極相應(yīng)國家政策推行REITs，為我國房地產(chǎn)行業(yè)積累了創(chuàng)新融資經(jīng)驗，促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)起到了一定的推動作用。（2）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高直接融資作為與金融杠桿密切相關(guān)的行業(yè)，資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和完善有助于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)及資本穩(wěn)定。碧桂園2017-2019年資產(chǎn)負債情況如下表所示。表4-1碧桂園2017-2019年資產(chǎn)負債情況年份201920182017資產(chǎn)負債率（%）83.6978.8975.36通過觀察碧桂園2017-2019年年報可以看出，碧桂園近三年的資產(chǎn)負債率一直處于較高水平，分別為75.36%、78.89%和83.69%，這一表現(xiàn)與高負債的房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)。碧桂園的高資產(chǎn)負債率意味著其業(yè)務(wù)需要籌集大量資金。同時，高負債率意味著企業(yè)可能存在償債、利率等財務(wù)風(fēng)險。在我國降低杠桿率的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也在尋找新的融資方式。除了傳統(tǒng)的投資股權(quán)融資降低資產(chǎn)負債率外，降杠桿還可以通過REITs、ABS等方式實現(xiàn)表外融資，將流動性差的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為碧桂園所需資金，增加直接融資，減輕銀行貸款壓力。（3）豐富融資渠道，實現(xiàn)創(chuàng)新融資從碧桂園年報可以看出，公司目前以債務(wù)融資為主，其中作為短期融資預(yù)收賬款占比較大。流動性占總負債的比重較大，分別為65.79%、53.87%和69.54%。其中2018年出現(xiàn)大幅下降，說明碧桂園也在調(diào)整新的融資結(jié)構(gòu)。表4-2碧桂園2017-2019年負債明細年份201920182017項目總負債中占比（%）總負債中占比（%）總負債中占比（%）流動負債69.5453.8765.79短期借款————2.58預(yù)收賬款18.5334.6725.36一年內(nèi)到期的非流動性負債22.3632.5419.21非流動負債30.3646.1334.21長期借款15.7820.565.63長期債券14.5825.5728.58通過短期借款以及長期借款科目，我們可以看到碧桂園通過銀行等金融機構(gòu)間接融資的情況。2018年和2019年這兩筆融資金額之和分別占總負債的20.56%和15.78%。碧桂園是我國商業(yè)地產(chǎn)的先驅(qū)企業(yè)之一，與小型房地產(chǎn)公司相比，雖然融資方式選擇較多，但碧桂園仍主要采用銀行貸款進行融資。隨著碧桂園的業(yè)務(wù)逐漸向二三線城市拓展，碧桂園也獲得了國內(nèi)多家銀行的貸款，貸款金額也在逐年增加。但隨著房地產(chǎn)信貸新政策的出臺，一方面銀行審批難度加大，另一方面利率的上升增加了企業(yè)的融資成本，這就對碧桂園融資創(chuàng)新提出了新的要求。碧桂園REITs的發(fā)行創(chuàng)新了房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式，多元化的融資方式在一定程度上分散了融資風(fēng)險。與傳統(tǒng)融資方式相比，房地產(chǎn)信托投資基金更加靈活高效，股票產(chǎn)品周轉(zhuǎn)更快，滾動開發(fā)能力更高，在一定程度上節(jié)約了融資成本。這也是企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)融資的轉(zhuǎn)型趨勢，更有利于企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。4.2碧桂園風(fēng)險控制評價從宏觀方面來說，我國的房地產(chǎn)信托投資基金仍然處于初步階段，在法規(guī)建設(shè)方面主要參考現(xiàn)行的《信托法》、《證券投資基金法》以及《公司法》等相關(guān)內(nèi)容予以規(guī)范交易行為，而并沒有專門為房地產(chǎn)信托投資單獨設(shè)計法律指導(dǎo)。碧桂園作為探索房地產(chǎn)信托投資基金融資方式的先行者，在我國相關(guān)政策尚不完善的情況下發(fā)行碧桂園REITs碧桂園進行融資，不得不說也是個大膽的嘗試，然而完善的法律法規(guī)尚未形成且缺少相關(guān)部門的有力監(jiān)管，就會使得碧桂園的碧桂園REITs融資過程存在風(fēng)險點；此外，在特殊時期，我國相關(guān)部門也會結(jié)合房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀出臺政策來調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的供給。因此，房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)及政策變化都會對房地產(chǎn)自身價格及租金變動造成影響，進而影響到現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。5風(fēng)險控制建議5.1完善相關(guān)法制法規(guī)?法律法規(guī)作為規(guī)范和約束房地產(chǎn)信托投資行為的重要框架，對于加強風(fēng)險防范具有重要意義。由于目前我國房產(chǎn)信托投資領(lǐng)域并沒有成型的法律予以約束，所以在信托業(yè)務(wù)開展過程中流程無法統(tǒng)一、行為無從規(guī)范，導(dǎo)致信托投資行業(yè)發(fā)展之后。所以，為了促進我國房地產(chǎn)信托投資市場發(fā)展，必須從根本上認識到完善相關(guān)法律法規(guī)的重要性，繼而結(jié)合成功案例，不斷推出一系列高質(zhì)量的法律法規(guī)，完善我國法律監(jiān)管體系。另外，由政府相關(guān)部門為引導(dǎo)，鼓勵房地產(chǎn)信托投資行業(yè)自發(fā)性的建立起行業(yè)交易公約，在法律法規(guī)缺位的情況下依然能夠有條不紊的實現(xiàn)規(guī)范交易，從而提升行業(yè)的正面形象。5.2加強信托投資公司內(nèi)控風(fēng)險把控制度首先，信托企業(yè)的內(nèi)部管控體系也是防范風(fēng)險的有效手段。所以信托企業(yè)作為房地產(chǎn)信托投資的受委托人，必須嚴格按照相關(guān)法律規(guī)定，對公司組織結(jié)構(gòu)、公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)定期審查和整改，并建立健全內(nèi)部控制體系，加強風(fēng)險識別和處理能力。對抵押物的妥善保管和處理，是檢驗信托企業(yè)誠信與否、內(nèi)控機制強弱與否和行業(yè)經(jīng)驗豐富與否的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。因此信托企業(yè)要定期自檢，有問題及時解決和整改，對老舊業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及時淘汰，不斷完善風(fēng)險監(jiān)控體系，在提升自身整體素質(zhì)的同時，促進我國房地產(chǎn)信托行業(yè)的良性發(fā)展。其次，風(fēng)險防范應(yīng)落實于風(fēng)險防范措施，對于信托企業(yè)來說，盡快建立健全完善的風(fēng)險評價機制以及統(tǒng)計計量體系，通過相關(guān)數(shù)據(jù)對比，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險源，由企業(yè)高層共同決策，設(shè)計一系列的風(fēng)險防范措施以規(guī)避風(fēng)險帶來的巨大損失。另外，風(fēng)險防范措施應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)信托投資項目的選擇步驟著手設(shè)計，從項目的選擇到運營中的持續(xù)監(jiān)控，最后到利益的合理分配，建立起全面而完善的風(fēng)險防范體系，根據(jù)以往的成功經(jīng)驗設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化流程，各個環(huán)境嚴格按照流程操作，降低人為因素導(dǎo)致的風(fēng)險。5.3增加稅收的優(yōu)惠力度提高房地產(chǎn)信托投資市場的惠稅力度，對于促進行業(yè)發(fā)展具有意義。房地產(chǎn)投資信托并非嚴格意義上的應(yīng)納稅財產(chǎn)，所以在稅收方面應(yīng)當(dāng)采取免征方式，并嚴格要求各稅管機構(gòu)不得再收取信托持有人的利得稅和增值稅，以規(guī)避雙重征稅帶來的不良影響。另外，政府相關(guān)部門盡快補充和完善相關(guān)稅法制度，為我國房地產(chǎn)信托投資行業(yè)發(fā)展掃清障礙。5.4加強投資風(fēng)險的普及教育以及提升風(fēng)險監(jiān)管機制從政策的角度來看，要著力提升機構(gòu)投資比重，督促房地產(chǎn)信托企業(yè)不斷完善和規(guī)范信托業(yè)務(wù)流程，鼓勵和引導(dǎo)各類投資資金進入房地產(chǎn)信托投資市場，這一定程度上會加大業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)拓展難度，所以對業(yè)務(wù)各項辦理環(huán)節(jié)中的業(yè)務(wù)人員提出了更專業(yè)的要求，尤其是信托產(chǎn)品的設(shè)計研發(fā)人員、產(chǎn)品推廣營銷人員、風(fēng)險識別和管控人員，需要著重培養(yǎng)。長期以來，我國針對信托行業(yè)的教育內(nèi)容偏重不足，導(dǎo)致目前我國在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的專業(yè)人才儲備不足，所以加強投資風(fēng)險、投資業(yè)務(wù)知識的普及教育勢在必行。另外，加強行業(yè)內(nèi)自治、行業(yè)外法律約束的風(fēng)險