2024年4月房地產(chǎn)行業(yè)運行情況報告：需求端政策三連發(fā) 對行業(yè)形成較大利好 -東方金誠

11核心觀點：新建商品住宅價格和二手房價格環(huán)比跌幅出現(xiàn)不同程度走擴，尤其是一線城市二手住宅價格加速步擴大至9.8%；房地產(chǎn)施工數(shù)據(jù)表現(xiàn)偏弱，4月新開工和竣工面積增速均保持雙位數(shù)負(fù)增，施工面積增速同比轉(zhuǎn)為正增一方面受到系低基數(shù)影響，另一方面竣工面積增速的連續(xù)下降帶來施工面積的被動增長；土地市場方面，當(dāng)月土地成交數(shù)據(jù)顯著下滑，一線城市中上海土地市場表現(xiàn)好于其他城市，但受當(dāng)月供應(yīng)地塊區(qū)位影響，平均樓面價一方面央行購房政策三連發(fā)，力度超出市場預(yù)期，對市場信心產(chǎn)生一定提振效果；另一方面，央為，后續(xù)在保障房和商品房雙軌制發(fā)展模式下，有望推動樓市實現(xiàn)企穩(wěn)回升。當(dāng)然，政策的重點仍在推動市場化渠道的恢復(fù)，后續(xù)需持續(xù)跟蹤各地對央行政策的跟進(jìn)程度，尤其是一二線核心城一、銷售端：4月樓市量價齊跌，全國商品房銷售面積跌幅較上月顯著擴大4.6個百分點，單月銷售建商品住宅價格和二手房價格環(huán)比跌幅出現(xiàn)不同程度走擴，尤其是一線城市二手住宅價格加速下跌顯4月全國商品房銷售面積、銷售額分別為6584.5萬平方米和6712.0億元，同比降幅為22.8%和4月二手房價格下跌趨勢加劇，一線城市環(huán)比跌幅顯著擴大。4月70城二手住宅價格環(huán)比下跌22市價格環(huán)比下降，較3月增加7城。環(huán)比來看，4月僅上海環(huán)比上漲0.3%，但漲幅較3月亦下降0.2個百分點，二三線城市環(huán)比跌幅較上月分別擴大0.2步擴大至9.8%；房地產(chǎn)施工數(shù)據(jù)表現(xiàn)偏弱，4月新開工和竣工面積增速均保持雙位數(shù)負(fù)增，施工面積增速同比轉(zhuǎn)為正增一方面受到系低基數(shù)影響，另一方面竣工面積增速的連續(xù)下降帶來施工面積的被動增長；土地市場方面，當(dāng)月土地成交數(shù)據(jù)顯著下滑，一線城市中上海土地市場表現(xiàn)好于其他城市，但銷售端壓力持續(xù)向投資端傳導(dǎo)，4月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為8845.63億元，降幅較上月擴大約33的主要原因，同時，隨著“保交樓”工作接近尾聲，對竣工面積增速的支撐作用也有所下降，而當(dāng)月施工面積增速大幅提高一方面受到系低基數(shù)影響，另一方面竣工面積增速的連續(xù)下降帶來施工面積的40.2%、0.5%和0.3%，而北京、廣州和深圳今年以來各月新建商品住然4月上海供應(yīng)土地的區(qū)位條件有所下降，導(dǎo)致部分地塊溢價率偏低，但整體表現(xiàn)依然好于其他一線55三、政策端：中央政治局會議后需求端政策進(jìn)一步放寬，近期央行購房政策三連發(fā)，力度超出市場預(yù)期，對市場信心產(chǎn)生一定提振效果，但實際落地效果還要進(jìn)一步觀察各地商業(yè)銀行跟進(jìn)情況；央行擬形成合力，帶動樓市的企穩(wěn)回升。政策的通知：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款利率方面，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。此外，央首付成數(shù)和房貸利率是影響購房成本的核心，也是左右樓市走的一次，有望對于房地產(chǎn)行業(yè)形成較大利好。不過，上述政策的落地情況仍其是個人房貸利率的調(diào)整，還要看各地商業(yè)銀行在因城施策原則下，跟進(jìn)調(diào)計，后期監(jiān)管層將通過窗口指導(dǎo)等方式，督促商業(yè)銀行較快下調(diào)居民房貸利2.央行擬設(shè)立3000億元保障性住房再方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，6我們看到，部分地區(qū)已出臺鼓勵收購存量房作為保障房貸款，將有效改善地方政府在實施收購存量房過程中遇到的資金壓力，有助于推動政策的盡快落地。價格打五折，需要的資金規(guī)模約為8000億左右。從初步估碼，后續(xù)在保障房和商品房雙軌制發(fā)展模式下，有望推動樓市實現(xiàn)企穩(wěn)回升。當(dāng)然，政策的重點仍在推動市場化渠道的恢復(fù)，后續(xù)需持續(xù)跟蹤各地對央行政策的跟進(jìn)程度，尤其是一二線核心城市政策的本研究報告及相關(guān)的信用分析數(shù)據(jù)、模型、軟件、研究觀點等所有內(nèi)容的著作權(quán)和其他相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)均歸東方金誠所有，東方金誠保留未獲書面授權(quán)的機構(gòu)及人士不應(yīng)獲取或以任何方式使用本研究報告，東方金誠對本研究報告的未授權(quán)使用、超授權(quán)使用和非法使用等不本研究報告中引用的標(biāo)明出處的公開資料，其合法性、真實性、準(zhǔn)確性、完整性均由資料提供方或/及發(fā)布方負(fù)責(zé)，東進(jìn)行了合理審慎的核查，但不應(yīng)視為東方金誠對其本研究報告的結(jié)論，是