社會資本參與歷史文化街區(qū)改造的案例

社會資本參與歷史文化街區(qū)改造的案例一、案例介紹北京市朝陽區(qū)望京街道從把脈問診、問需問計，到理念創(chuàng)新、方式轉(zhuǎn)變；從空間縫合、品質(zhì)提升，到綜合賦能、常態(tài)施治；從單一環(huán)境整治到政府、市場、社會的多元共治……把一個設(shè)施老舊、業(yè)態(tài)凌亂、功能錯位的傳統(tǒng)街區(qū)商圈，改造成了“國際化+文化+科技支撐”的時尚活力共享街區(qū)。望京小街治理提升的全過程，始終堅持黨建引領(lǐng)，搭建了以黨建協(xié)調(diào)委員會為龍頭的“三駕馬車”,將產(chǎn)權(quán)方、管理方、使用方各類利益群體納入統(tǒng)一的組織體系：通過確定各方利益訴求，營造共同愿景，構(gòu)建利益共同體；通過建立政府與社會之間的新型合作伙伴關(guān)系，找到多元合作最大公約數(shù)，注入長效治理的內(nèi)生動力；通過具體政策的探索、調(diào)整、出臺和落地，讓不同利益群體的需求得以實現(xiàn)、獲得感得以提升。2021年，“望京小街整治提升工程”入選亞太城市可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)優(yōu)秀項目庫，成為北京市最美街巷、朝陽區(qū)新消費品牌孵化基地，望京小街更新寫入了市政府工作報告；2022年，獲評首屆北京城市更新“最佳實踐”榮譽稱號和“首都文明街巷”。二、工作背景相比于今時今日望京小街的聲名鵲起，在兩年前，它還僅僅只是一條籍籍無名甚至臟亂不堪的背街小巷。這條街建成于2007年，全長380米，東北側(cè)是國有企業(yè)時尚控股旗下的傳統(tǒng)購物中心，西南側(cè)是望京商業(yè)中心，小街產(chǎn)權(quán)分散，除方恒、萬科，還有近千個零散商戶持有產(chǎn)權(quán)。800米半徑內(nèi)有居民小區(qū)4個，商務(wù)樓宇11座，涉外企業(yè)1100余家，其中世界500強企業(yè)6家、德資企業(yè)42家，輻射10萬居住人口、8萬辦公人群。小街傳統(tǒng)空間品質(zhì)、街區(qū)功能和商業(yè)層次都與實際需求產(chǎn)生了錯位，環(huán)境質(zhì)量問題、秩序管理問題突出。一是環(huán)境質(zhì)量問題：設(shè)施陳舊老化，廣告牌匾設(shè)置凌亂，公共休憩交往空間缺乏；二是秩序管理問題：大量商鋪、餐飲帶來了高頻次的外賣員停車需求，與共享單車的無序停放問題疊加，步行和車行空間受限嚴(yán)重；三是供需錯配問題：周邊商務(wù)交往氛圍、文化氛圍要求較高，而原產(chǎn)權(quán)單位缺乏品牌業(yè)態(tài)規(guī)劃，區(qū)域國際時尚活力不足；四是居民需求難滿足問題：周邊環(huán)境差、停車難、沒有公共活動空間，居民期待更多獲得感、安全感、滿意度。三、主要措施(一)在建設(shè)目標(biāo)上創(chuàng)新，從街區(qū)改造向打造典范轉(zhuǎn)變?yōu)閺母旧细纳平謪^(qū)環(huán)境品質(zhì)、提升國際化服務(wù)功能，從2019年底開始，街道利用近半年時間傾聽各方訴求。開展十余次社區(qū)、業(yè)委會的共識溝通會，入戶調(diào)研覆蓋72%的商戶和80%的辦公租戶(其中，100%認(rèn)同改造、99%接受公約，85%支持延長營業(yè)時間),網(wǎng)上征集意見建議5萬余條。結(jié)合國際人才社區(qū)建設(shè)要求，考慮該地區(qū)外企特別是德企集中的情況，小街確立了“五個典范”的建設(shè)目標(biāo)，即打造社會資本參與城市更新和街區(qū)改造的典范、特色商業(yè)和文化街區(qū)建設(shè)的典范、國際人才社區(qū)建設(shè)的典范、城市精細(xì)化管理的典范、智慧交通的典范“五個典范”的目標(biāo)。(二)在設(shè)計理念上創(chuàng)新，從局部改良向縫合空間轉(zhuǎn)變首先遇到的問題就是怎么更新，更新哪里?傳統(tǒng)街區(qū)更新改造方法，無論怎么改，都解決不了車輛無序停放、空間擁堵、通過性差、體驗性差等問題，于是街道打破常規(guī)，提出賦予小街步行街的功能。街道組織召開了各類“吹哨報到”會20余次，從最初的步行街設(shè)計草圖到方案獲審?fù)ㄟ^，得益于區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)的開闊視野和創(chuàng)新精神，得益于各區(qū)級職能部門的擔(dān)當(dāng)意識和首創(chuàng)理念，以商業(yè)步行街為軸心，縫合碎片化功能分布，更新市政設(shè)施、增加共享公共空間。(三)在投入方式上創(chuàng)新，從政府主導(dǎo)向政企協(xié)同轉(zhuǎn)變更新成為步行街的改造方向明確了，但新的問題就是改造所需“子彈”哪里來?巧婦難為無米之炊，怎么辦?黨建引領(lǐng)、共商共治是解決復(fù)雜難題的金鑰匙，于是街道開始與民營企業(yè)萬科和國有企業(yè)方恒進行了深入的磋商?！盃I造共同愿景，尊重企業(yè)意見，讓渡權(quán)利空間，增進多領(lǐng)域合作”是這個過程中十分重要的環(huán)節(jié)，最后達成共識，政府投入1300萬元實施小街市政、綠化、街景改造提升，萬科出資3500萬元、方恒出資500萬元，開展空間更新和業(yè)態(tài)升級，形成了“政府引領(lǐng)資金投入+社會資本參與共建”的城市更新路徑。(四)在品質(zhì)提升上創(chuàng)新，從業(yè)態(tài)更新向綜合賦能轉(zhuǎn)變目標(biāo)清晰，“子彈”充足，怎么確保設(shè)計原汁原味落地呢?街道組織商戶代表和央美藝術(shù)家共同參與策劃設(shè)計、把握藝術(shù)風(fēng)格，并邀請德國友人深度參與，推動商業(yè)、文化于一體，打造開放性、沉浸式街區(qū)。大到街區(qū)的舞臺，商戶的外擺空間，小到一個果皮箱，一個燈罩，中英德三語的“小街文明公約”,在小街每走一步都能體會到匠心獨運的舒適感受，實現(xiàn)整體調(diào)性提檔增值。(五)在痛點治理上創(chuàng)新，從力量疊加向科技支撐轉(zhuǎn)變原有的問題不能再有，小街治理必須科技加持，建成“小街之芯”指揮管理信息化平臺，實時掌握人流、車流、能耗、消費指數(shù)、垃圾分類等數(shù)據(jù)，開展引導(dǎo)調(diào)控。推進寫字樓與住宅錯時停車，搭建電子圍欄規(guī)范共享單車、外賣車秩序，利用地下空間建設(shè)智能垃圾房，引入德國技術(shù)實現(xiàn)無異味、無細(xì)菌污染，通過一戶一碼實現(xiàn)垃圾可追溯、可視化。(六)在長效運維上創(chuàng)新，從反復(fù)整治向常態(tài)施治轉(zhuǎn)變改造初期，街道就考慮到“改易管難”,于是牽頭建立了以望京小街黨建協(xié)調(diào)委員會為核心，以運營管理委員會和商戶自治聯(lián)盟為支撐的“三駕馬車”治理架構(gòu)，委托萬科物業(yè)開展城市物業(yè)運營，與所有小街商戶簽訂自治公約、街區(qū)文明公約，設(shè)立小街“資金池”,收入主要有商亭租金、活動場地租金和廣告收益，形成了街區(qū)經(jīng)營收益反哺街區(qū)運營的自平衡運營模式，避免進入改造后維護不當(dāng)而需反復(fù)投入的怪圈。四、工作成效2020年8月8日開街至今，望京小街逐步發(fā)展成為北京時尚消費、文化交流、商務(wù)休閑的新高地。(一)街區(qū)更新示范區(qū)通過宜居型城市公共空間的改造提升，打造24小時活力社區(qū)。引進柏林熊雕塑等形象標(biāo)志，設(shè)置“望京之眼”和智能互動噴泉等科技景觀，打造時尚市集、街區(qū)展覽、藝術(shù)連廊，縫合因無序交通割裂的街區(qū)空間。萬科將地下一層中庭打開，改造成近5000平方米的下沉庭院——望京坊，增加了采光和游客互動休閑空間。通過設(shè)置立式店招、15個德式商亭等，營造了獨特的商業(yè)氛圍。(二)經(jīng)濟發(fā)展增長極街區(qū)煥新帶動消費活力，新產(chǎn)業(yè)相繼入駐，片區(qū)經(jīng)濟能級持續(xù)躍升。自更新改造以來，小街及周邊區(qū)域共新增企業(yè)超過200家，匯聚了至少6家獨角獸和上市、準(zhǔn)上市企業(yè)，估值達578億元。萬科時代中心產(chǎn)權(quán)估值從35億元上升至42億元，寫字樓租金由原來的每平方米不足4元，且空置率超過80%,躍升到平均10元且基本滿租，區(qū)域稅收貢獻翻了8倍。(三)國際消費新地標(biāo)開街以來，兩側(cè)商業(yè)銷售額實現(xiàn)翻番，其中，方恒月均銷售額817萬元，較改造前增長47%;萬科月均銷售額2096萬元，較改造前增長1.4倍；商亭銷售額沖破千萬元。隱廚、申德勒、牛排家等國際餐飲品牌(包括3家黑珍珠餐廳)先后入駐，餐廳多樣性提升8%、國際餐飲多樣性提升200%。(四)時尚消費新業(yè)態(tài)建設(shè)以文化+閱讀為特色的小街書館，引入以北京國際設(shè)計周、中央美術(shù)學(xué)院為核心的北京設(shè)計中心，央美藝術(shù)空間和北服設(shè)計創(chuàng)新中心，首創(chuàng)藝術(shù)高校與特色商業(yè)空間的全場景融合模式，推進屬地高校文化共建，舉辦線下平行作品展和青年設(shè)計沙龍，與駐地企業(yè)共同探索藝術(shù)基因社區(qū)的建設(shè)與運營模式。(五)文化藝術(shù)聚集地月月有主題、周周有活動，定期更新藝術(shù)空間展覽，舉辦“走進德國，點亮朝陽”、漢堡節(jié)、國潮大秀、北京時裝周、望京國際人才峰會等特色活動64場、世界讀書日等文化交流活動25場，小街也成為多部影視劇的取景地，公眾文化活動天數(shù)由9.3天/月提升至20天1月。(六)知名網(wǎng)紅打卡地開街以來，國家、市級媒體報道120余次，累計吸引客流千萬人次以上，日均客流2萬人次，12處網(wǎng)紅打卡點持續(xù)保持高人氣。通過全網(wǎng)數(shù)據(jù)采集分析，小街傳播聲量足、情感調(diào)性正面，滿意度保持在高區(qū)。(七)精細(xì)化治理示范區(qū)通過科技賦能，最大限度解決了垃圾的全流程管理和車輛與車位的供需矛盾。非機動車停放效率提升一倍，機動車停車效率提升25%,人流車流秩序井然；實現(xiàn)2642噸垃圾總量精準(zhǔn)監(jiān)控、1389噸餐廚垃圾后廚精分。2021年，小街商圈的市民服務(wù)熱線訴求解決率、滿意率較2019年分別提高46和49個百分點；小街所在的阜榮街社區(qū)，居民滿意度從2019年的第15位躍升為2021年、2022上半年的第1位。五、工作啟示開街兩年來，望京小街已逐步發(fā)展成為北京時尚消費、文化交流、商務(wù)休閑的新高地?；仡櫷┬〗种卫硖嵘娜^程，正是因為始終堅持黨建引領(lǐng)，搭建了以黨建協(xié)調(diào)委員會為龍頭的“三駕馬車”,將產(chǎn)權(quán)方、管理方、使用方各類利益群體納入統(tǒng)一的組織體系：通過確定各方利益訴求，營造共同愿景，構(gòu)建利益共同體；通過建立政府與社會之間的新型合作伙伴關(guān)系，找到多元合作最大公約數(shù)，注入長效治理的內(nèi)生動力；通過具體政策的探索、調(diào)整、出臺和落地，讓不同利益群體的需求得以實現(xiàn)、獲得感得以提升。從2023年開始，發(fā)揮了小街治理的示范效應(yīng)，開展了“望京星鏈”商圈提升