藍(lán)城文旅與農(nóng)業(yè)：運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式及組織架構(gòu)全圖2020.11

藍(lán)城文旅與農(nóng)業(yè)：運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式及組織架構(gòu)全圖戰(zhàn)略解析01藍(lán)城集團(tuán)前身為綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（2010年9月25日成立），為房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的承接主體：2014年8月1日起，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司正式更名為藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“藍(lán)城集團(tuán)”）。建立起代建(政府代建、商業(yè)代建、資本代建)三大運(yùn)營(yíng)模式，代建業(yè)務(wù)幫助藍(lán)城在運(yùn)營(yíng)模式上完成重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，形成輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及品牌輸出的新型運(yùn)作模式。藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，主要負(fù)責(zé)代建業(yè)務(wù)。隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)被壓縮，房企都在謀求著上下游產(chǎn)業(yè)的延伸，憑借綠城產(chǎn)品品質(zhì)已有忠實(shí)客戶，開(kāi)展代建業(yè)務(wù)進(jìn)行品牌輸出，助力藍(lán)城在較短時(shí)間內(nèi)完成輕資產(chǎn)擴(kuò)張。2016年以前，藍(lán)城集團(tuán)以“美好生活綜合服務(wù)商”為戰(zhàn)略指引，致力于成為“中國(guó)首個(gè)基于C2B邏輯的地產(chǎn)服務(wù)移動(dòng)互聯(lián)平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)打造“中國(guó)第一生活服務(wù)品牌”的戰(zhàn)略目標(biāo)。為更多的人營(yíng)造“好房子”，向?yàn)楦嗳藸I(yíng)造“好生活”轉(zhuǎn)型，為全齡段用戶提供全生命周期、全方位的綜合服務(wù)。期間主營(yíng)業(yè)務(wù)為房產(chǎn)代建、農(nóng)業(yè)、頤養(yǎng)、醫(yī)療健康。122016年6月，藍(lán)城拆分為藍(lán)城和新藍(lán)城，新藍(lán)城負(fù)責(zé)代建業(yè)務(wù)，而后綠城全面收購(gòu)新藍(lán)城。同時(shí)，綠城集團(tuán)出售全部持有的藍(lán)城股權(quán)。至此，藍(lán)城主營(yíng)業(yè)務(wù)變更為藍(lán)城農(nóng)業(yè)、藍(lán)城頤養(yǎng)、藍(lán)熙健康和藍(lán)城小鎮(zhèn)四大模塊。其中，藍(lán)城小鎮(zhèn)成為藍(lán)城重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)模塊。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精準(zhǔn)定位住房功能。堅(jiān)持住房的居住屬性，各地方政府加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求。同時(shí)，圍繞國(guó)家戰(zhàn)略，將“永遠(yuǎn)把人民對(duì)美好生活的向往作為奮斗目標(biāo)”作為發(fā)展使命。藍(lán)城以打造“中國(guó)第一生活服務(wù)品牌”為戰(zhàn)略目標(biāo)、將小鎮(zhèn)作為重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)模塊，既是迎合國(guó)家政策，也是發(fā)揮本身優(yōu)勢(shì)資源。34藍(lán)城（綠城）一直將產(chǎn)品和服務(wù)作為自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在極強(qiáng)用戶粘性的基礎(chǔ)上，與康養(yǎng)、教育等頭部專業(yè)機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，延伸服務(wù)和價(jià)值鏈條。藍(lán)城進(jìn)入農(nóng)業(yè)的切入點(diǎn)依然選擇擅長(zhǎng)的地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)，逐步尋找合作伙伴，打強(qiáng)種植、銷售各個(gè)環(huán)節(jié)。產(chǎn)業(yè)方向和路徑選擇值得借鑒。組織架構(gòu)02為達(dá)成小鎮(zhèn)的理想狀態(tài)，藍(lán)城從硬件、服務(wù)到文化都進(jìn)行了構(gòu)建。并形成了四大研究院、五大服務(wù)體系和十二產(chǎn)業(yè)要素的核心組織體系，共15家子公司，均擁有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)造血能力，相對(duì)獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)。NO.1四大研究院藍(lán)城集團(tuán)成立生活策劃研究院、生活建設(shè)研究院、生活服務(wù)研究院以及農(nóng)業(yè)研究院，為設(shè)計(jì)、規(guī)劃、有序地營(yíng)造和管理小鎮(zhèn)的文化生活提供理論支撐。NO.2五大服務(wù)體系藍(lán)城集團(tuán)成立生活策劃研究院、生活建設(shè)研究院、生活服務(wù)研究院以及農(nóng)業(yè)研究院，為設(shè)計(jì)、規(guī)劃、有序地營(yíng)造和管理小鎮(zhèn)的文化生活提供理論支撐。NO.2五大服務(wù)體系為滿足客戶對(duì)于空間、物質(zhì)、身體、精神等方面的需求，打造影響和提升小鎮(zhèn)生活品質(zhì)的綜合服務(wù)體系。藍(lán)城通過(guò)健康、教育、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、物業(yè)五大服務(wù)平臺(tái)密織完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，它們各自獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)，共同構(gòu)成了小鎮(zhèn)的生活服務(wù)邊界。在藍(lán)城小鎮(zhèn)的服務(wù)框架中，除了依托自身建筑設(shè)計(jì)、建筑管理的優(yōu)勢(shì)外，藍(lán)城還利用小鎮(zhèn)生活場(chǎng)景研究所，研究如何營(yíng)造小鎮(zhèn)的生活場(chǎng)景；成立專門的商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理小鎮(zhèn)的商業(yè)服務(wù)配套；成立藍(lán)城生活服務(wù)有限公司，為小鎮(zhèn)提供餐飲、娛樂(lè)、金融等生活服務(wù)，與藍(lán)城養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)和醫(yī)療一起形成了完整的小鎮(zhèn)服務(wù)體系。NO.4七弦琴管控模式藍(lán)城將房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)比喻為“七弦琴”，其中前期、設(shè)計(jì)（品質(zhì)）、工程、銷售、服務(wù)、成本、財(cái)務(wù)七條管控線，構(gòu)成琴的七條弦；本體、行政、法務(wù)、企業(yè)文化、委托關(guān)系等日常工作，構(gòu)成琴體基座。七弦琴管控模式使整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程每一個(gè)細(xì)節(jié)都得到深入細(xì)致的把控。核心產(chǎn)品03NO.1醫(yī)療健康體系及組織架構(gòu)包括“醫(yī)療健康+養(yǎng)老+教育+農(nóng)業(yè)”四大核心產(chǎn)品，且具有較強(qiáng)的資源優(yōu)勢(shì)。2014年9月，藍(lán)城投資管理有限公司、綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司與東軟熙康健康科技有限公司合資成立“藍(lán)熙健康服務(wù)有限公司”，藍(lán)熙注冊(cè)資本2億元人民幣，其中東軟熙康出資0.8億元，占合資公司40%股份，藍(lán)城、綠城物業(yè)等投資方出資1.2億元，占合資公司60%的股份。2017年7月，藍(lán)城集團(tuán)與中控集團(tuán)聯(lián)手打造浙江藍(lán)城恒匯科技發(fā)展有限公司，藍(lán)城恒匯注冊(cè)資本1億元人民幣，藍(lán)城持股51%，中控集團(tuán)持股25%。股權(quán)合作方一1、合作方東軟熙康健康科技有限公司熙康是東軟旗下專注于健康管理與服務(wù)的獨(dú)立品牌，于2011年在國(guó)外、香港、北京同步注冊(cè)成立。作為東軟集團(tuán)在健康服務(wù)領(lǐng)域的標(biāo)志性品牌，是一個(gè)通過(guò)健康物聯(lián)網(wǎng)、健康云平臺(tái)和優(yōu)秀醫(yī)療資源的結(jié)合，縱向整合區(qū)域醫(yī)療中心和基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)的服務(wù)資源，為個(gè)人和家庭提供包括慢性病預(yù)防生態(tài)系統(tǒng)在內(nèi)的全生命周期健康關(guān)愛(ài)服務(wù)平臺(tái)。2、合作方中控集團(tuán)中控醫(yī)療是浙江大學(xué)數(shù)字化醫(yī)療研究成果產(chǎn)業(yè)化的平臺(tái)，擁有一支由院士領(lǐng)銜、博士及各行業(yè)專家組成的國(guó)際化專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，為國(guó)內(nèi)高端的數(shù)字化醫(yī)院建設(shè)提供國(guó)際最先進(jìn)、最全面的整體解決方案、產(chǎn)品和專業(yè)的技術(shù)服務(wù)。業(yè)務(wù)、定位二1、藍(lán)熙健康服務(wù)有限公司主要業(yè)務(wù)為藍(lán)熙慢病管理，主要功能為智能數(shù)據(jù)采集、家庭醫(yī)生監(jiān)測(cè)干預(yù)、數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)推送家人；藍(lán)熙遠(yuǎn)程醫(yī)療，即社區(qū)內(nèi)的大醫(yī)院；藍(lán)熙海外診療提供“一站式”海外專家私人診療以及藍(lán)熙健康體檢。此外，還包括健康體檢、運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)、居家護(hù)理等。借助雙方母公司在各自領(lǐng)域積累的成功經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的深度融合與應(yīng)用，以投資建設(shè)的社區(qū)健康服務(wù)中心為載體，以“云+端”、O2O創(chuàng)新服務(wù)模式及家庭醫(yī)生團(tuán)隊(duì)為支撐，面向社區(qū)居民提供包括家庭成員、全生命周期的健康管理、協(xié)同醫(yī)療、康復(fù)及養(yǎng)老等在內(nèi)的產(chǎn)品與服務(wù)。2、浙江藍(lán)城恒匯科技發(fā)展有限公司“科學(xué)飲食，健康生活”為企業(yè)愿景，現(xiàn)代生命科學(xué)、基因?qū)W、中醫(yī)理論和大數(shù)據(jù)技術(shù)為核心支撐，通過(guò)對(duì)每個(gè)人不同的體質(zhì)判定，旨在推動(dòng)并改善人們的飲食方式，為健康生活方式提供大數(shù)據(jù)服務(wù)和具體解決方案。企業(yè)依托中控集團(tuán)的科技研發(fā)力量進(jìn)行人工智能問(wèn)茶系統(tǒng)、智能體檢設(shè)備等的研發(fā)，整合一流中西醫(yī)專家及生命科學(xué)專家為問(wèn)茶系統(tǒng)提供專業(yè)指導(dǎo)及保障，以“茶“為切入點(diǎn)，打造高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)，高定位的全新茶產(chǎn)業(yè)品牌，專注于科學(xué)飲食和生活健康服務(wù)。運(yùn)營(yíng)模式三雖然對(duì)藍(lán)熙健康來(lái)說(shuō)綠城是其第一家客戶，但是目前與藍(lán)熙健康展開(kāi)合作的，除了綠城還有世茂、復(fù)興、中宏等。1、房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，少租金少成本藍(lán)熙健康以物業(yè)配套健康服務(wù)為切入點(diǎn)，可享受零房租（或少房租）、零物業(yè)費(fèi)和零水電費(fèi)的優(yōu)惠，從而節(jié)約一筆相當(dāng)大的運(yùn)營(yíng)成本。因此，藍(lán)熙健康得以迅速入駐綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)服務(wù)的社區(qū)，在那里建設(shè)診所、體檢中心、運(yùn)動(dòng)館、理療館等，為社區(qū)居民提供健康及醫(yī)療服務(wù)。2、背靠綠城，坐擁百萬(wàn)客源綠城集團(tuán)致力于打造真正的高端樓盤(pán)，非常注重物業(yè)服務(wù)。旗下“綠城服務(wù)”物業(yè)公司，現(xiàn)已服務(wù)超過(guò)30萬(wàn)個(gè)中產(chǎn)及富裕人群家庭。藍(lán)熙健康依托綠城，擁有了其數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的穩(wěn)定客戶資源。3、依托東軟，獲取先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備據(jù)IDC行業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，東軟在醫(yī)療IT領(lǐng)域市場(chǎng)份額已連續(xù)多年排名第一，擁有最先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備及醫(yī)療平臺(tái)。藍(lán)熙健康利用東軟的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，搭建自己的線上慢病管理平臺(tái)。4、不推診所，推云平臺(tái)診所建設(shè)成本高（搭建一個(gè)體檢中心最少需要1500萬(wàn)），并且能夠輻射到的小區(qū)里很少，一年下來(lái)也就幾百人。所以藍(lán)熙健康利用物聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，推出了藍(lán)熙問(wèn)安健康管理云平臺(tái)。藍(lán)熙健康的管理師和醫(yī)生團(tuán)隊(duì)依托云平臺(tái)，通過(guò)APP、微信、短信、電話，連接用戶及其家人，為客戶提供健康管理服務(wù)。盈利模式四目前藍(lán)熙健康的健康管理業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)年收入數(shù)千萬(wàn)，毛利潤(rùn)超過(guò)1000萬(wàn)元，累計(jì)服務(wù)超過(guò)12萬(wàn)客戶，其中綠城小區(qū)的占60%，還有一些為綠城以外的房產(chǎn)公司、健康管理公司、企業(yè)客戶，整體的控制率達(dá)到了74.1%。也就是說(shuō)，接受藍(lán)熙問(wèn)安的健康管理服務(wù)的慢病患者，有7成以上病情得到了控制和改善。1、將藍(lán)熙問(wèn)安做成一個(gè)開(kāi)放式平臺(tái)，共享給其他健康管理公司、藥店以及醫(yī)院等，企業(yè)只需一次支付幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)，便可獲得這個(gè)平臺(tái)的使用權(quán)。2、推中醫(yī)理療和運(yùn)動(dòng)館。一個(gè)中醫(yī)理療館需要50平米左右的場(chǎng)地，投入成本低。藍(lán)熙健康鼓勵(lì)客戶辦理中醫(yī)理療卡，一張卡5000-6000元，做一次理療費(fèi)用在100元左右，最多能做50次。一個(gè)客戶如果按一周做兩三次的頻率算下來(lái)，一年大概需要辦理兩張卡。那么，藍(lán)熙健康的中醫(yī)理療館一年算下來(lái)幾乎是100%盈利的。3、園區(qū)內(nèi)辦運(yùn)動(dòng)生活館。藍(lán)熙運(yùn)動(dòng)生活館由于依托房產(chǎn)，場(chǎng)地比較有限。因此，它更像是一個(gè)私人的健身工作室，里面有各種健身器材，但只配備了一兩個(gè)健身教練。如果房地產(chǎn)商分配給健身館的場(chǎng)地太?。ㄈ?00平米），藍(lán)熙健康甚至還開(kāi)設(shè)了無(wú)人健身館。館內(nèi)不再有教練，所有訓(xùn)練通過(guò)線上視頻教學(xué)完成。4、同時(shí)，他們還會(huì)中醫(yī)理療、運(yùn)動(dòng)館和體檢中心、診所打包在一起，做成一個(gè)咨詢方案，賣給各大房產(chǎn)機(jī)構(gòu)或物業(yè)公司。除藍(lán)熙問(wèn)安外，藍(lán)熙健康還從以下幾個(gè)方面盈利：熙康與藍(lán)城的合作是雙方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)與強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，借助藍(lán)城在全國(guó)各地的社區(qū)與養(yǎng)老領(lǐng)域的資源與經(jīng)驗(yàn)，藍(lán)熙能夠?qū)⒔】滇t(yī)療服務(wù)的觸角深入到社區(qū)與家庭。與藍(lán)城合作是熙康在原來(lái)的生態(tài)系統(tǒng)的進(jìn)一步延伸與拓展，為打造“無(wú)所不在的健康關(guān)愛(ài)”進(jìn)行更全面的布局，擴(kuò)大市場(chǎng)。對(duì)于醫(yī)療、健康等有較高技術(shù)要求的產(chǎn)業(yè)，藍(lán)城采用合作的模式獲取成熟的技術(shù)，可以省去技術(shù)研究開(kāi)發(fā)的漫長(zhǎng)過(guò)程和需要的大量資金，更快的將產(chǎn)業(yè)運(yùn)用到小鎮(zhèn)中去。NO.2養(yǎng)老體系及組織架構(gòu)2014年4月，藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司與綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司共同出資成立綠城養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)（杭州）有限公司，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元人民幣，藍(lán)城集團(tuán)持股35%，綠城持股40%。下設(shè)綠城頤樂(lè)教育投資有限公司和杭州頤居投資管理有限公司，分別致力于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)；與雅達(dá)國(guó)際（由IDG、紅衫資本、云鋒基金等投資的健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司）合作開(kāi)發(fā)烏鎮(zhèn)雅園。業(yè)務(wù)藍(lán)城頤養(yǎng)首創(chuàng)中國(guó)學(xué)院式養(yǎng)老模式，學(xué)院式養(yǎng)老模式”的核心要素是“頤樂(lè)學(xué)院”，即以學(xué)院式的組織方式，圍繞“頤、樂(lè)、學(xué)、為”四個(gè)核心要素，構(gòu)成園區(qū)內(nèi)老年人的日常生活形態(tài)，開(kāi)展適合老年人身心健康的各類活動(dòng)。旨在讓長(zhǎng)者享受專業(yè)高效的醫(yī)療健康服務(wù)；舒適周到的居家生活服務(wù)；豐富多彩的交流活動(dòng)服務(wù)；精致全面的文化教育服務(wù)，重新構(gòu)建長(zhǎng)者的晚年生活。頤樂(lè)學(xué)院目前在全國(guó)30多個(gè)城市開(kāi)設(shè)校區(qū)，在讀學(xué)員超過(guò)10000人次。藍(lán)城養(yǎng)老板塊的構(gòu)架主要以養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、學(xué)院式養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)及運(yùn)營(yíng)三大塊為主。在學(xué)院式養(yǎng)老社區(qū)的營(yíng)造上，烏鎮(zhèn)雅園打造了3.5萬(wàn)平方米的頤樂(lè)學(xué)院。居住者可以通過(guò)辦理月卡或者年卡來(lái)上老年學(xué)校，享受社區(qū)服務(wù)等。NO.3教育體系及組織架構(gòu)浙江綠城教育投資有限公司，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，宋衛(wèi)平及其妻子持股61%，綠城原執(zhí)行董事壽柏年持股39%，已形成K12教育、職業(yè)教育及非學(xué)歷教育培訓(xùn)一體化的辦學(xué)格局。綠城育華教育集團(tuán)（浙江綠城教育投資管理有限公司），下屬共有23個(gè)教育教學(xué)單位。其中，中小學(xué)7所(杭州綠城育華學(xué)校、杭州綠城育華小學(xué)、杭州綠城育華親親學(xué)校、浙江綠城足球?qū)W校、杭州綠城育華翡翠城學(xué)校、杭州古墩路親親分校、舟山綠城育華國(guó)際學(xué)校)；幼兒園15所，分布在浙江、安徽、湖南三省；培訓(xùn)中心1所,與培訓(xùn)學(xué)校合署辦公。旗下品牌“綠城育華”，自主打造早教產(chǎn)品，不斷整合引進(jìn)優(yōu)質(zhì)少兒教育資源，為0-6歲嬰幼兒提供啟蒙化的早教服務(wù)、為5-12歲少兒提供專業(yè)化的學(xué)科輔導(dǎo)與才藝培養(yǎng)、為4-18歲少兒提供體驗(yàn)化的夏（冬）令營(yíng)等專業(yè)化服務(wù)。此外，在綠城服務(wù)集團(tuán)、綠城教育集團(tuán)的共同支持下，整合優(yōu)勢(shì)資源，與浙江大學(xué)攜手打造綠城中國(guó)兒童發(fā)展研究院，打造綠城原創(chuàng)課程體系。引入美國(guó)、歐洲、澳洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的教育資源，與全球主流早教體系結(jié)盟，為綠城早教體系的國(guó)際化、超學(xué)科的未來(lái)教育奠定基礎(chǔ)。打造藍(lán)潤(rùn)天使學(xué)校，采用K15教育模式，覆蓋15年的全學(xué)齡段教育，即3（幼兒園）+6（小學(xué)）+3（初中）+3（高中）的一站式精英人才培養(yǎng)計(jì)劃，采取小班化教育，每個(gè)班30人左右。NO.4農(nóng)業(yè)體系及組織架構(gòu)2012年，藍(lán)城集團(tuán)與浙江省農(nóng)業(yè)科學(xué)院等合作成立綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司，并持有42.5%的股份。在整體架構(gòu)上，初步形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、熱帶農(nóng)業(yè)等三大板塊示范引領(lǐng)和輻射帶動(dòng)的60多個(gè)基地布局和100余種產(chǎn)品體系。藍(lán)城農(nóng)業(yè)旗下有8家子公司，分別負(fù)責(zé)營(yíng)銷、檢測(cè)、種子和研發(fā)、生產(chǎn)基地等。藍(lán)城農(nóng)業(yè)的核心基地位于嵊州，總體規(guī)劃1萬(wàn)多畝。業(yè)務(wù)、渠道一藍(lán)城農(nóng)業(yè)幾個(gè)主要生產(chǎn)基地以規(guī)模農(nóng)業(yè)方式種植科研機(jī)構(gòu)的優(yōu)種農(nóng)產(chǎn)品。生產(chǎn)端：農(nóng)業(yè)硅谷（種子種業(yè)公司+農(nóng)業(yè)投入品公司+農(nóng)業(yè)研究院所+院士專家工作站）產(chǎn)出優(yōu)良品種、優(yōu)良種子和科學(xué)種植、管理的技術(shù)。業(yè)主租種田地，中產(chǎn)、白領(lǐng)業(yè)主可自主管理，也可以托管小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公司，由農(nóng)業(yè)工人打理。銷售端：有線上、線下和宅配三種方式。線上：藍(lán)城農(nóng)業(yè)有B2C商場(chǎng)、天貓旗艦店、App及微店；線下：藍(lán)城農(nóng)業(yè)的產(chǎn)品通過(guò)自建的籃宴生活體驗(yàn)館和超市進(jìn)行銷售；宅配：集團(tuán)下有籃宴宅配，針對(duì)中產(chǎn)家庭居家食材需求。運(yùn)營(yíng)模式二針對(duì)業(yè)主：引入CSA模式（社區(qū)支持農(nóng)業(yè)），業(yè)主作為CSA成員，將在農(nóng)場(chǎng)提供業(yè)主一塊3-5畝土地，并可在土地上耕種農(nóng)作物，體驗(yàn)田間勞作；需要業(yè)主預(yù)先支出一年的地租和農(nóng)資費(fèi)用，并與農(nóng)場(chǎng)簽訂協(xié)議，農(nóng)場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)指導(dǎo)。農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品通過(guò)藍(lán)城農(nóng)業(yè)的銷售端進(jìn)行銷售。針對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民：流轉(zhuǎn)后的土地請(qǐng)?jiān)∶窀N，由農(nóng)科專家指導(dǎo)，農(nóng)產(chǎn)品可交由藍(lán)城農(nóng)業(yè)統(tǒng)一銷售，農(nóng)民在家門口獲得穩(wěn)定的工薪收入，不再外出打工；“村民”一類為青年創(chuàng)客，一類是退休長(zhǎng)者，一類是讀書(shū)的孩子。盈利模式三藍(lán)城農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)對(duì)鄉(xiāng)村建設(shè)的探索模式是“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”。其盈利模式是“農(nóng)莊賣家”及“農(nóng)莊管家”兩種?！稗r(nóng)莊賣家”即將農(nóng)莊賣給業(yè)主，簽定耕地長(zhǎng)期租約，藍(lán)城會(huì)向其提供相應(yīng)農(nóng)業(yè)栽培技術(shù)和服務(wù)?！稗r(nóng)莊管家”即接受業(yè)主委托進(jìn)行種植和銷售。在前期開(kāi)發(fā)階段，主要是扮演“農(nóng)莊賣家”的角色，小鎮(zhèn)建設(shè)的資金支持依然為房產(chǎn)銷售。盡管該項(xiàng)目測(cè)算的利潤(rùn)率較高，但在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，出現(xiàn)業(yè)主放棄種植權(quán)利的情況，致使結(jié)果未達(dá)到預(yù)期。這也是藍(lán)城農(nóng)業(yè)模式目前亟待解決的問(wèn)題。藍(lán)城農(nóng)業(yè)是工商資本+科研機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)范本，其優(yōu)勢(shì)在于科研機(jī)構(gòu)以科技創(chuàng)新為先導(dǎo)，藍(lán)城依托浙江省農(nóng)業(yè)科學(xué)院的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，不僅加快農(nóng)業(yè)新品種、新技術(shù)的推廣、轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，還為農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)產(chǎn)品加工及農(nóng)產(chǎn)品創(chuàng)新提供權(quán)威的技術(shù)支撐。藍(lán)城在生活服務(wù)、養(yǎng)老、健康、教育等方面擁有很強(qiáng)的資源優(yōu)勢(shì)。正因?yàn)榉e累了這些資源優(yōu)勢(shì)，藍(lán)城在做特色小鎮(zhèn)過(guò)程中，對(duì)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃都會(huì)更加從容。藍(lán)城所有小鎮(zhèn)項(xiàng)目都包含4個(gè)小鎮(zhèn)基因：農(nóng)業(yè)、教育、康養(yǎng)和文旅，每個(gè)小鎮(zhèn)再根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行組合。所以我們看到的藍(lán)城小鎮(zhèn)都是“4+N”的模式，比如上海春風(fēng)江南的養(yǎng)旅農(nóng)復(fù)合型健康產(chǎn)業(yè)園、莫干山觀云小鎮(zhèn)以旅游度假為主的頤養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、嵊州越劇小鎮(zhèn)的文旅農(nóng)復(fù)合型雙創(chuàng)示范區(qū)等?？偨Y(jié)藍(lán)城模式04一、投資模式“投資模式+開(kāi)發(fā)模式+配套模式+運(yùn)營(yíng)模式+盈利模式”全解析。①選址標(biāo)準(zhǔn)：一二線城市是重點(diǎn)，但又不限于核心一二線城市。主要考慮城市能級(jí)、交通、生態(tài)與地塊等要素，人口稠密城市外30-50公里；②交通便利：一是最好已經(jīng)或規(guī)劃有高鐵站、地鐵站、輕軌站點(diǎn)等線路；二是距離交通節(jié)點(diǎn)便捷且距離近；三是距離最近的高速出口車程10分鐘內(nèi)最佳；③景觀資源豐富：項(xiàng)目?jī)?nèi)部或周邊有河流、湖泊、水庫(kù)等自然水體資源，且水質(zhì)條件良好。地塊內(nèi)部或周邊有農(nóng)業(yè)資源可利用，有歷史文化資源沉淀；④地塊規(guī)模不能低于500畝：地塊規(guī)模一般在1000-1500畝（不低于500畝），可利用農(nóng)用地指標(biāo)不低于1000畝；土地指標(biāo)持續(xù)供應(yīng)有保證，容積率可綜合平衡。⑤產(chǎn)業(yè)方向：以農(nóng)業(yè)種植為主，圍繞美好生活小鎮(zhèn)進(jìn)行功能定位。⑥拓展方式：藍(lán)城旗下有多家平臺(tái)公司，均可在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目拓展，存在一定業(yè)務(wù)交叉重合，拓展力度較大。⑦拓展優(yōu)勢(shì)：農(nóng)業(yè)種植、智庫(kù)支撐、品牌優(yōu)勢(shì)、樣板示范。二、開(kāi)發(fā)模式“綠城小鎮(zhèn)”開(kāi)發(fā)模式。距離市中心30-50公里，占地3平方公里，其中農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占2平方公里，建筑規(guī)劃占1平方公里。在建筑規(guī)劃中，90%的是住宅，預(yù)計(jì)售價(jià)1萬(wàn)/平米，10%是配套設(shè)施，包括醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂(lè)和文化等。藍(lán)城現(xiàn)在建或籌備的項(xiàng)目多采用合作開(kāi)發(fā)的模式。杭州桃李春風(fēng)和莫干山觀云小鎮(zhèn)是以收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目股權(quán)，而后合作開(kāi)發(fā)，合作方分別為基金置業(yè)、德清中大；烏鎮(zhèn)雅園、嘉興春風(fēng)江南、成都多利桃花源、廈門桃李春風(fēng)、北京桃李春風(fēng)、無(wú)錫光伏智慧小鎮(zhèn)的合作方分別為雅達(dá)資本管理有限公司、漢富控股、多利農(nóng)業(yè)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、盈科、協(xié)鑫集團(tuán)等當(dāng)?shù)貙?shí)力較強(qiáng)的企業(yè)。同時(shí)與多方聯(lián)合成立小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)基金，成為其小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的重要資金保障。2017年12月，中原銀行聯(lián)合藍(lán)城集團(tuán)等共同發(fā)起設(shè)立的總規(guī)模100億元的中原藍(lán)城城鎮(zhèn)建設(shè)基金?；鹆⒆阈锣l(xiāng)市平原城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，面向河南省開(kāi)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)醫(yī)療、文化旅游等投資，踐行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，致力于在河南省打造數(shù)個(gè)全國(guó)一流的“田園康養(yǎng)文旅小鎮(zhèn)”。物產(chǎn)中大（600704）與新藍(lán)城集團(tuán)成立了合資公司浙江藍(lán)城建設(shè)管理有限公司，物產(chǎn)中大出資670萬(wàn)元，持有33.5%的股權(quán)。雙方共同開(kāi)發(fā)了春風(fēng)長(zhǎng)樂(lè)小鎮(zhèn)、杭州灣花田小鎮(zhèn)、張家口市下花園區(qū)藍(lán)城小鎮(zhèn)等多個(gè)項(xiàng)目。協(xié)鑫集成（002506）和藍(lán)城集團(tuán)共同出資成立協(xié)鑫藍(lán)城小鎮(zhèn)發(fā)展有限公司。雙方各持股50%。藍(lán)城負(fù)責(zé)前期綠色智慧小鎮(zhèn)的規(guī)劃和土建，協(xié)鑫負(fù)責(zé)實(shí)現(xiàn)綠色智慧小鎮(zhèn)科技技術(shù)植入。借協(xié)鑫集團(tuán)在綠色能源方面的先進(jìn)技術(shù)，致力于研發(fā)出擁有微循環(huán)系統(tǒng)的、真正節(jié)能的智慧小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)培育周期長(zhǎng)，同時(shí)需導(dǎo)入豐富的產(chǎn)業(yè)類型，需要大量資金做支撐，因此采用合作開(kāi)發(fā)的方式有利于資源互補(bǔ)、緩解資金壓力。三、配套模式藍(lán)城小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)周期一般在5-8年。藍(lán)城選擇將服務(wù)前置，打破原有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的固定思路，選擇從生活服務(wù)需求的角度出發(fā)，來(lái)研制生活類產(chǎn)品。生活配套服務(wù)的落地，在頭兩年之內(nèi)完成，保證第一期居民入住的時(shí)候可以享受服務(wù)。將原本只能作為第二居所的遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)，變?yōu)榈谝痪铀?。?dāng)城市中產(chǎn)已經(jīng)具備了更好的對(duì)美好生活的追求，真正美好居所的稀缺使藍(lán)城小鎮(zhèn)卓爾不群的價(jià)格變得順理成章。四、運(yùn)營(yíng)模式1、成立小鎮(zhèn)基金小鎮(zhèn)自己擁有收入來(lái)源的公益組織，并將收益反哺給小鎮(zhèn)，以完成小鎮(zhèn)硬件的修繕，并為小鎮(zhèn)文化建設(shè)提供長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)支撐。小鎮(zhèn)基金的使用權(quán)歸業(yè)主所有。小鎮(zhèn)基金資金來(lái)源：開(kāi)發(fā)商從小鎮(zhèn)銷售資金提出2%作為小鎮(zhèn)基金的初始資金、小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)收入（參觀旅游收入、公益售賣、產(chǎn)業(yè)收益、金融收益）。小鎮(zhèn)基金的使用范圍是小鎮(zhèn)硬件修繕、小鎮(zhèn)文化建設(shè)。2、社區(qū)運(yùn)營(yíng)小群大鎮(zhèn)。設(shè)立不同的社群，建立業(yè)主的理想聚落，豐富小鎮(zhèn)的生活文化。住房交付之前先交付鄰居。生活設(shè)計(jì)委員會(huì)。小鎮(zhèn)依托“小鎮(zhèn)生活設(shè)計(jì)委員會(huì)”這個(gè)組織來(lái)實(shí)現(xiàn)自治管理。它包括鎮(zhèn)長(zhǎng)、副鎮(zhèn)長(zhǎng)以及各個(gè)部門的負(fù)責(zé)人。而這些崗位上的人都是通過(guò)小鎮(zhèn)選舉和推薦來(lái)產(chǎn)生的，在小鎮(zhèn)全體居民監(jiān)督和幫助下對(duì)小鎮(zhèn)日常的運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)。3、業(yè)務(wù)模式搭建平臺(tái)，整合藍(lán)城中國(guó)體系內(nèi)的醫(yī)療、教育、商業(yè)配套等資源，對(duì)外開(kāi)展多種形式的合作（如咨詢、規(guī)劃、代建與運(yùn)營(yíng)服務(wù)）。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)周邊的農(nóng)業(yè)改造（轉(zhuǎn)向高科技化），將周邊農(nóng)民轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人，從而構(gòu)建起可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。4、內(nèi)部資源市場(chǎng)化集團(tuán)內(nèi)部各板塊的資源可以整合利用，但服務(wù)屬市場(chǎng)化行為，采用付費(fèi)機(jī)制，屬甲乙方關(guān)系。內(nèi)部交易程序簡(jiǎn)單，自由定價(jià)。對(duì)外部智庫(kù)單位選擇要求很高，審批復(fù)雜。五、盈利模式小鎮(zhèn)的盈利來(lái)源有三方面：一是居住空間的出售；二是小鎮(zhèn)運(yùn)行中商業(yè)運(yùn)營(yíng)的收入；三是在小鎮(zhèn)配套服務(wù)內(nèi)容當(dāng)中，大健康管理、金融服務(wù)、資產(chǎn)管理等增值服務(wù)的收入。按照藍(lán)城由“造房子”向“造生活“轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，把生活元素造出來(lái)，把生活方式賣出去。所以，從長(zhǎng)期來(lái)看，藍(lán)城盈利是在服務(wù)上面，且存在較長(zhǎng)的資金回籠周期；而從短期來(lái)看，生活優(yōu)先導(dǎo)入的模式需要大量資金的支撐，前期生活服務(wù)運(yùn)營(yíng)的虧損只能靠配套完善的住宅實(shí)現(xiàn)溢價(jià)來(lái)補(bǔ)償。模式復(fù)制藍(lán)城烏鎮(zhèn)雅園推出的養(yǎng)老度假小鎮(zhèn)模式，是中國(guó)養(yǎng)老小鎮(zhèn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的樣本。前期2000多套養(yǎng)老公寓和別墅產(chǎn)品已經(jīng)全面售罄，售價(jià)還上漲了50%。經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)檢驗(yàn)，并在浙江多個(gè)地區(qū)進(jìn)行了復(fù)制，隨后便誕生出桃李春風(fēng)和十里風(fēng)荷等同種模式的產(chǎn)品。可以初步判斷，這種養(yǎng)老度假模式在商業(yè)上已經(jīng)具備了成功的基因。其模式實(shí)現(xiàn)復(fù)制的前提是：其一，養(yǎng)老產(chǎn)品配套成本控制得當(dāng)；其二，地價(jià)可控（據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，拿地價(jià)格不超過(guò)100萬(wàn)/畝）。案例分析05

——桃李春風(fēng)桃李春風(fēng)項(xiàng)目位于杭州市遠(yuǎn)郊的臨安市，距離杭州市市中心40公里，典型的遠(yuǎn)郊旅游度假板塊。占地面積約61萬(wàn)平方米，總建面約26萬(wàn)平方米，容積率0.26。2015年4月，藍(lán)城集團(tuán)收購(gòu)浙江交通投資集團(tuán)旗下子公司臨安金基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%的股權(quán)，開(kāi)始合作開(kāi)發(fā)。此前，該項(xiàng)目名稱為金基·青云山居，2011年下半年一期開(kāi)盤(pán)后，該項(xiàng)目與周圍旅游大盤(pán)一樣面臨過(guò)滯銷的窘境。藍(lán)城介入后規(guī)劃建設(shè)多期面積為81-186㎡的別墅、洋房產(chǎn)品。2015年9月開(kāi)始推出三期，均取得亮眼的去化率，同時(shí)由金基?青云山居11932元/㎡的均價(jià)上漲至28000元/㎡。NO.1項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃：利用其中915畝，分四期開(kāi)發(fā)，一、二期是獨(dú)棟別墅，三期為洋房和小高層；地塊南側(cè)是項(xiàng)目配套：占地1萬(wàn)平方米的小鎮(zhèn)中心是社區(qū)商業(yè)、休閑、娛樂(lè)中心，臨湖區(qū)域規(guī)劃咖啡、書(shū)吧及社區(qū)購(gòu)物區(qū)等時(shí)尚休閑業(yè)態(tài)，北側(cè)濕地是專門為老年人量身定制的農(nóng)田、垂釣、小禮堂等；頤樂(lè)學(xué)院：主要是醫(yī)療康體中心、老年大學(xué)等；學(xué)院旁邊是幼兒園和高爾夫球場(chǎng)，形成富有特色的全家式醫(yī)樂(lè)項(xiàng)目。NO.2養(yǎng)老配套頤樂(lè)學(xué)院（養(yǎng)老配