房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書(完整版)

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計(jì)目錄一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析（一）武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響二、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）區(qū)域環(huán)境分析（二）區(qū)域產(chǎn)品特征分析（三）新政對(duì)區(qū)域的影響三、產(chǎn)品定位（一）項(xiàng)目SWOT分析（二）形象及市場(chǎng)定位（三）文化內(nèi)涵定位（四）目標(biāo)購房群定位（五）產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位及建議（六）價(jià)格定位四、銷售推廣建議（一）銷售推廣建議（二）案名及平面表現(xiàn)（三）營銷推廣建議五、案例評(píng)述武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)策劃書一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析（一）武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析“十五”及“十一五”期間，武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。至2007年底，武漢GDP就已經(jīng)到達(dá)3141億元，跨入“3000億俱樂部”。武漢作為湖北經(jīng)濟(jì)增長的“引擎”，在全球金融危機(jī)背景下，GDP增長快速，仍高于全國、全省平均水平。武漢著力打造八個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)指標(biāo)接近十年最高水平。武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、消費(fèi)市場(chǎng)旺暢。武漢累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長。2、消費(fèi)價(jià)格回落，這將促進(jìn)人們對(duì)高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)居民收入提高，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策，稅收政策以及國家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房價(jià)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著很大的影響，下面我國針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策。雖然目前宏觀經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固；而樓市價(jià)格的持續(xù)上漲，房價(jià)重站高位。由此判斷，未來的房地產(chǎn)政策將可能走向有保有壓，對(duì)首次置業(yè)繼續(xù)優(yōu)惠、對(duì)二套房貸款收緊的政策可能性更大。二、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）區(qū)域環(huán)境分析本案位于武漢新型商業(yè)區(qū)——光谷商業(yè)區(qū)腹地，離武漢光谷CBD近五分鐘車程，在短時(shí)間內(nèi)就能到達(dá)光谷中心，滿足各項(xiàng)購物需求；小區(qū)面朝中國最大的城市內(nèi)陸湖——東湖，自然環(huán)境優(yōu)美，在小區(qū)內(nèi)生活，東湖美景盡收眼底，為您的居住帶來身臨魚米之鄉(xiāng)之感；小區(qū)背臨著名學(xué)府——中國地質(zhì)大學(xué)，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育。樓盤區(qū)位圖小區(qū)區(qū)域內(nèi)住房供應(yīng)量將在今年內(nèi)繼續(xù)上升，新老項(xiàng)目供應(yīng)量加大，供求比平衡，市場(chǎng)競(jìng)爭激烈。區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步加快，諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目不斷推進(jìn)，入住人口不斷增加，區(qū)域面貌得到進(jìn)一步改善。區(qū)域配套完善，地鐵2號(hào)線2010年開通，光谷步行街容量進(jìn)一步擴(kuò)大，沃爾瑪落戶、新世界進(jìn)駐、金融港推進(jìn)……區(qū)域配套檔次提升。光谷10年供應(yīng)量預(yù)估7000070000光谷大道與光谷一路交匯處81-92兩房，98-130三房0300000當(dāng)代卡梅爾小鎮(zhèn)項(xiàng)目建筑面積（㎡）已經(jīng)推出量（㎡）主要在售產(chǎn)品位置未來可推出量（㎡）葛洲壩世紀(jì)花園46000066266130-142平米三房東湖高新區(qū)珞瑜東路森林公園對(duì)面60000恒大華府720000160000130-330平米三房、四房東湖開發(fā)區(qū)馬鞍山森林公園對(duì)面70000世界城二期60000080-100兩房、110-130三房東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷廣場(chǎng)東100000保利華都56000018000069-91兩房、99-130三房東湖開發(fā)區(qū)虎泉街下馬莊50000金地中心城3200009800089-93兩房、103-116三房雄楚大街908號(hào)（武漢工程大學(xué)斜對(duì)面）40000紫松逸景華庭150000090-120兩房、140關(guān)山大道90號(hào)（魯廣關(guān)山超市）旁）50000麗島漫城1430007050060-100兩房、80-150三房光谷大道西側(cè)（國際企業(yè)中心旁）72500清江山水7400007400085-103兩房、90-132三房南湖大道和民族大道的交匯處70000中建康城2700006500087-96兩房、86-120三房武漢東湖開發(fā)區(qū)關(guān)山一路一號(hào)50000錦繡龍城82000038800083-93兩房、100-130三房光谷兩湖大道與中環(huán)線交匯處80000當(dāng)代國際花園60000024700077-103兩房、129-135三房光谷大道78號(hào)60000現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)3000003600090-100兩房、130-140三房光谷大道與城市中環(huán)線交匯處64000光谷光谷09年供求走勢(shì)09年受到08年市場(chǎng)低迷影響，供應(yīng)量出現(xiàn)缺口，供求比持續(xù)低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，前期庫存得到充足消化。（二）區(qū)域產(chǎn)品特征分析通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)同檔次產(chǎn)品、產(chǎn)品形態(tài)相似產(chǎn)品及客群相同產(chǎn)品進(jìn)行分析，主要有：項(xiàng)目名稱發(fā)展商地理位置新凱山泉居武漢市洪榮物業(yè)發(fā)展有限公司洪山區(qū)珞瑜路727號(hào)保利華都湖北保利投資有限公司東湖高新區(qū)虎泉街下馬莊金地中心城東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大街908號(hào)湖北天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新都匯武漢市洪榮物業(yè)發(fā)展有限公司洪山區(qū)珞瑜路727號(hào)當(dāng)代香頌公館武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司洪山東湖開發(fā)區(qū)光谷廣場(chǎng)東世界城米蘭印象武漢市利嘉置業(yè)有限公司東湖開發(fā)區(qū)光谷廣場(chǎng)東側(cè)區(qū)域內(nèi)各相似項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)分析項(xiàng)目名稱總建筑面積已售面積可售面積新開山泉居4萬3.88萬0.12萬保利華都56萬55.13萬0.87萬金地中心城31.7966萬31萬0.7966萬新都匯9.9149萬8.9萬1.0149萬當(dāng)代香頌公館3.3987萬3萬0.3987萬世界城米蘭印象15萬7.55萬7.45萬區(qū)域內(nèi)個(gè)項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積容積率新凱山泉居2.5萬4萬1.49保利華都20.1萬56萬2.79金地中心城7.7283萬31.7966萬3.89新都匯1.7045萬9..9149萬3.7當(dāng)代香頌公館1萬3.3987萬3.3世界城米蘭印象2.7347萬15萬3.55可以看出，該區(qū)域的項(xiàng)目樓盤容積率大多數(shù)在2—3.9之間，產(chǎn)品形態(tài)與品質(zhì)有較大差異。區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目綠化率分析該區(qū)域的項(xiàng)目在綠化率上差異不大，集中在30%—36%之間，在規(guī)劃理念上，在規(guī)劃上多以以尊重自然、保護(hù)生態(tài)環(huán)境為買點(diǎn)。戶型分析項(xiàng)目名稱主力戶型戶型面積一居二居三居四居新凱山泉居二居、三居50~6490.12~110130~154.1—保利華都二居、三居60~72.385.1~113.12150~162210金地中心城二居、三居——90.1~120.23125~140—新都匯二居、三居——92.77~128.8130~170.9—當(dāng)代香頌公館二居、三居57~70.8887.65~130.6135~188—世界城米蘭印象二居、三居61.11~7080.44~118.8168—項(xiàng)目名稱報(bào)價(jià)（元/平方米）均價(jià)（元/平方米）銷售周期（月）銷售速度總簽約率總銷售套數(shù)套/月新凱山泉居6500元/平方米7000元/平方米243071261保利華都6500元/平方米8000元/平方米10212021072金地中心城7200元/平方米7800元/平方都匯7500元/平方米7500元/平方米225162255當(dāng)代香頌公館6000元/平方米6700元/平方米213391432世界城米蘭印象8200元/平方米8500元/平方米12115015054區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目均以二居、三居戶型為主，以90—130平方米的面積為主，適合于三口之家。區(qū)域內(nèi)個(gè)項(xiàng)目銷售情況分析以上均價(jià)為房地產(chǎn)交易網(wǎng)實(shí)際成交等急的均價(jià)，現(xiàn)開盤的項(xiàng)目除了當(dāng)代香頌公館低于7000元/平方米，其他項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)都高于7000元/平方米，保利華都、米蘭印象均價(jià)則超過了8000元/平方米。區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目物業(yè)管理分析項(xiàng)目名稱物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理公司新凱樂泉居1.3元/月/平方米武漢致高物業(yè)管理有限公司保利華都1.8元/月/平方米保利物業(yè)管理公司金地中心城1.4元/月/平方米龍錦物業(yè)新都匯0.8元/月平方米新都匯當(dāng)代香頌公館1.2元/月/平方米武漢致高物業(yè)管理有限公司世界城米蘭印象1.6元/月/平方米戴德梁行物業(yè)顧問有限公司本區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理費(fèi)用除保利華都和米蘭印象較高外，其他項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)用每平方米1元左右。保利的物業(yè)水平在市場(chǎng)上具有較高的知名度，其物業(yè)管理費(fèi)用相對(duì)較高。區(qū)域內(nèi)個(gè)項(xiàng)目車位分析項(xiàng)目名稱車位比例停車方式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)新凱樂泉居1：0.8地下、地上相結(jié)合地上：150／位·月；地下：300／位·月；保利華都1：1地下停車380元／位·月；金地中心城1：0.9地下、地上相結(jié)合地上：100／位·月；地下：200／位·月；新都會(huì)1.1：1地下、地上相結(jié)合地上：100／位·月；地下：230／位·月；當(dāng)代香頌公館1.2：1地下、地上相結(jié)合地上：200／位·月；地下：350／位·月；世界城米蘭印象1：1地下、地上相結(jié)合地上：200／位·月；地下：350／位·月；（三）新政對(duì)區(qū)域的影響房貸政策有可能發(fā)生改變，但對(duì)首次置業(yè)產(chǎn)品影響較小，其產(chǎn)類別產(chǎn)品需要提高產(chǎn)品競(jìng)爭力來爭奪市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來較大調(diào)整，經(jīng)過短暫的價(jià)升量跌之后進(jìn)入量價(jià)齊跌階段。受調(diào)控影響最大的產(chǎn)品將是投資和投機(jī)類產(chǎn)品首當(dāng)其沖，受到的市場(chǎng)沖擊最大，其次首次改善類產(chǎn)品的沖擊較大。未來市場(chǎng)將放量供應(yīng)的郊區(qū)與近郊區(qū)將率先調(diào)整，調(diào)整幅度較中心城區(qū)大，調(diào)整時(shí)間較中心城區(qū)長。本輪調(diào)控我們認(rèn)為是保護(hù)型調(diào)控，至少將會(huì)持續(xù)六個(gè)月，未來市場(chǎng)將放量供應(yīng)，二三環(huán)和三環(huán)外將率先進(jìn)行調(diào)整，中心區(qū)受影響較??；由于城中村改造會(huì)帶來大量的剛性需求，中心區(qū)將首先回暖。在政策的影響下，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生明顯的變化。市場(chǎng)主要依靠90平米以下的首次置業(yè)和140-160㎡的多次改善性需求為支撐。90平米以下戶型的供應(yīng)量會(huì)迅速增加，市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，對(duì)戶型功能設(shè)計(jì)提出更高的要求，總價(jià)低、功能完善的小2房將熱銷（70-80㎡）。另外政策對(duì)一次性付款和利用公積金的客戶受影響稍小，在營銷過程中將公積金貸款客戶作為重要客戶之一。三、產(chǎn)品定位（一）項(xiàng)目SWOT分析通過找出項(xiàng)目客觀存在的內(nèi)部優(yōu)勢(shì)因素、劣勢(shì)因素以及外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素、威脅因素，運(yùn)用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，其目的是為了能夠提出更具針對(duì)性的物業(yè)市場(chǎng)定位，以及相對(duì)合適于此市場(chǎng)定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。具體分析如下：樓盤SWOT分析結(jié)果優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析S1.項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗南望山，自然壞境優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)，適宜居?。籗2.項(xiàng)目周邊已有多個(gè)小區(qū)入住，人流增加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值；S3.項(xiàng)目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力；W1.周邊小環(huán)境不容樂觀；W2.項(xiàng)目規(guī)模比較小，難于形成體量優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)分析威脅分析O1.本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展磅礴，近年來招商力度不斷加大，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認(rèn)同感逐步加強(qiáng)；O2.武漢的旅游發(fā)展相當(dāng)迅速，由此所帶來的觀光投資逐漸增加；O3.區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大；T1.新凱樂泉居,保利華都,金地中心城等幾個(gè)等競(jìng)爭對(duì)手已經(jīng)分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭；T2.國家宏觀調(diào)控政策為武漢樓市發(fā)展帶來不確定因素；1.優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗南望山，面朝東湖，自然壞境優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)，適宜居住。南望山這一天然的綠化隔離帶，作為項(xiàng)目的天然后花園，不僅可以提高項(xiàng)目的品質(zhì)和居住舒適度，而且是項(xiàng)目的高層部分有了很好的景觀加分優(yōu)勢(shì)，并且可以有效的隔離來自鬧區(qū)的噪音污染，進(jìn)而帶來更高的利潤空間。地塊周邊一公里內(nèi)市政配套齊全，商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全；周邊高校云集、企事業(yè)單位較多，潛在的客戶量規(guī)?？捎^。2、劣勢(shì)分析項(xiàng)目規(guī)模小難以形成體量優(yōu)勢(shì)，周邊不乏大型優(yōu)質(zhì)樓盤，對(duì)本項(xiàng)目在規(guī)模上構(gòu)成較大威脅，客戶群體較為有限，。周邊小環(huán)境不容樂觀，項(xiàng)目背靠南望山、面朝東湖、給本項(xiàng)目的規(guī)模造成比較大的限制，同事小區(qū)的完整性收到一定影響。而有雨自身小環(huán)境的不便利，過大的車流及過快的車速，不便于人的滯留并行程人氣，從而產(chǎn)生一定的局限性。3、物業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展磅礴，近年來招商力度不斷加大，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認(rèn)同感逐步加強(qiáng)，城市化進(jìn)程加速，城區(qū)改造、房地產(chǎn)開發(fā)在一定時(shí)間內(nèi)存在廣闊的發(fā)展空間。武漢的旅游發(fā)展相當(dāng)迅速，由此所帶來的觀光投資逐漸增加，又由于本項(xiàng)目面朝東湖，與武漢的觀光旅游業(yè)發(fā)展不謀而合。區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大，對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)有著直接推進(jìn)作用。4、物業(yè)威脅分析國家宏觀調(diào)控政策為武漢樓市發(fā)展帶來不確定因素，近期由于政府的房地產(chǎn)宏觀政策，對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有著很大影響，未來一定時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步平穩(wěn)規(guī)范。同時(shí)，新凱樂泉居,保利華都,金地中心城等幾個(gè)等競(jìng)爭對(duì)手已經(jīng)分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭，區(qū)域市場(chǎng)資源有限，而供應(yīng)存量偏多。（二）形象及市場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把本項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

總體形象及市場(chǎng)定位著重解決住宅在人們心目中的核心印象“是什么”或“將是什么”的問題。它必須迎合市場(chǎng)與社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，立足于項(xiàng)目自身的資源優(yōu)勢(shì)，具有深度、廣度和高度和獨(dú)特性。（三）文化內(nèi)涵定位通過書法、繪畫、雕刻、文字等方式，展示現(xiàn)代城市休閑文化。因?yàn)楝F(xiàn)代城市休閑文化是與現(xiàn)代人生活內(nèi)容、生命價(jià)值息息相關(guān)的文化，是現(xiàn)代社會(huì)文明的重要標(biāo)志之一，其內(nèi)容多彩多姿并不斷的與時(shí)俱進(jìn)、創(chuàng)新發(fā)展，觀賞價(jià)值高，潛力大，又與長廊主題天然吻合。

（四）目標(biāo)購房群定位1、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟(jì)富?；蛴泄潭ㄙY產(chǎn)投資看中江邊位置的中老年人；家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。2、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時(shí)尚、享受在漢工作的管理者或成功人士；家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年3、年齡在28--40歲之間，月收入5000元以上，時(shí)尚、享受在高科技工業(yè)園工作的管理階層。目標(biāo)客戶類型構(gòu)成圖（五）產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位及建議針對(duì)本項(xiàng)目特殊的地理位置，在小區(qū)中心建休閑廣場(chǎng)和寓意噴泉。為小區(qū)增一別致夜景，既給居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處，同時(shí)與對(duì)面的東湖美景相得益彰。試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，小區(qū)中心一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到休閑廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著，近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。如此一來，一方面能夠增加本項(xiàng)目的吸引性，提高本項(xiàng)目在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。

建筑風(fēng)格吸取中國傳統(tǒng)士大夫階層的休閑性建筑——重點(diǎn)是湖景小區(qū)建筑的精華要素，與現(xiàn)代城市市民休閑方式的大氣、寬松、明快、舒暢等特色相結(jié)合，從而創(chuàng)新出一種融匯古今的新型人文湖景高檔小區(qū)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，大部分人對(duì)追求舒適的生活環(huán)境，追求健康為本的生活方式，希望社區(qū)配套盡善盡美，對(duì)高檔住宅有強(qiáng)烈的需求，希望一梯兩戶或二梯四戶，主力戶型為3房2廳2衛(wèi)，2房、4房為其必要補(bǔ)充，建筑面積不求過大，但求實(shí)用，70-170平方米之間可以接受，但總價(jià)希望在75萬元以內(nèi)。比較認(rèn)可戶式中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、智能化設(shè)施，對(duì)物業(yè)管理不太關(guān)注，不需要提供精裝修，對(duì)車位的需求較大。（六）價(jià)格定位根據(jù)周邊相似樓盤的價(jià)格調(diào)查（下表）顯示，結(jié)合本樓地理位置、周邊環(huán)境及所面對(duì)人群收入狀況、綜合本樓盤開發(fā)成本，依據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)法律政策，本樓盤價(jià)格將定位為中高檔收入水平人群，戶型采用采用中等戶型，既能滿足大部分人群對(duì)居住的要求，同時(shí)價(jià)格也控制在所能接受的范圍，約為6000—6500元/平方米。項(xiàng)目名稱報(bào)價(jià)（元/平方米）均價(jià)（元/平方米）新凱山泉居6500元/平方米7000元/平方米保利華都6500元/平方米8000元/平方米金地中心城7200元/平方米7800元/平方米新都匯7500元/平方米7500元/平方米當(dāng)代香頌公館6000元/平方米6700元/平方米世界城米蘭印象8200元/平方米8500元/平方米四、銷售推廣建議（一）銷售推廣建議具體的推廣時(shí)間段安排：推廣階段2007年2008年月份3456789101112123預(yù)熱期開盤亮相期第一強(qiáng)銷期穩(wěn)定銷售期第二強(qiáng)銷期各階段有不同的推廣計(jì)劃。（二）案名及平面表現(xiàn)1.案名山水文園——仁者樂山，智者樂水其含義：其一，“山”，“仁者樂山”，背臨南望山，不僅有豐厚的自然景觀，而且居住環(huán)境將給您帶來身處大山之中切身感受，同時(shí)居住的舒適度給您一種“會(huì)當(dāng)臨絕頂，一覽眾山小。”之感。其二，“水”，“智者樂水”，面朝東湖，上風(fēng)上水，水為您帶來滾滾財(cái)源，面對(duì)開闊的東湖，湖風(fēng)緩緩吹來，讓您與大自然真正零接觸。其三，“文”，毗鄰著名學(xué)府——中國地質(zhì)大學(xué)（武漢），文化氣息濃厚，使您在家中就能享受高校之氣，接受文化熏陶。其四，“園”，一語雙關(guān)，“山水文園”不僅有田園般的環(huán)境，并且為您提供家園般的溫馨。2.平面表現(xiàn)（三）營銷推廣建議營銷策略即營銷戰(zhàn)略指導(dǎo)下的計(jì)謀與謀略，它雖由營銷戰(zhàn)略所規(guī)定，是對(duì)營銷戰(zhàn)略的進(jìn)一步細(xì)化，但自身也是極為豐富多彩的，是可以對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行創(chuàng)造性的發(fā)揮的，從而使戰(zhàn)略本身更加血肉豐滿，最終得以完美的實(shí)現(xiàn)。內(nèi)容如下：

1、傳播形式的重點(diǎn)是創(chuàng)新性活動(dòng)

以少而精為原則，適當(dāng)打一些戶外廣告、車體廣告、報(bào)紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告，把重點(diǎn)放在公益性、公關(guān)性、文化性的活動(dòng)廣告上，形成強(qiáng)大的口碑廣告。

活動(dòng)必須有所創(chuàng)新，有時(shí)需要大創(chuàng)新，這是必須堅(jiān)持的一個(gè)原則，平庸無為的活動(dòng)寧愿不