御景山莊2015提案

筑夢(mèng)江門珠江御景山莊項(xiàng)目推廣思考龍脈傳播2015.10過去，我們?cè)鵀橛吧角f做過什么也曾，深深愛過一度，江門的豪宅標(biāo)桿全線別墅、190㎡天際墅推廣與收官皆與龍脈有關(guān)而今從新審視[區(qū)域價(jià)值][城市化進(jìn)程][市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)桿][市場(chǎng)絕話語(yǔ)權(quán)]江門需要做的

/珠江計(jì)劃做的/龍脈想做的珠江濱江新區(qū)御景山莊江門最早的品牌開發(fā)商，帝景灣項(xiàng)目徹底喚醒江門房地產(chǎn)市場(chǎng)江門的“珠江新城”高爾夫資源大盤江門一度標(biāo)桿項(xiàng)目一項(xiàng)目的銷售時(shí)間已久，現(xiàn)推廣為半積極態(tài)度，不少客戶以為項(xiàng)目已售罄二江門北擴(kuò)喊了很多年，卻遲遲未落地成形市場(chǎng)對(duì)濱江新區(qū)的未來(lái)缺乏信心，在此背景下，項(xiàng)目對(duì)于江門該擔(dān)當(dāng)何種角色？三周邊項(xiàng)目紛紛入手，競(jìng)品勁烈，優(yōu)勢(shì)重疊，弱勢(shì)明顯，如何去化？四90-130面積段，對(duì)于生活配套不成熟的區(qū)域而言，是否難去化？既是全新認(rèn)識(shí)，不妨再讀江門PART1走近江門洞察一座城市的人居理想，方能引領(lǐng)城市人居未來(lái)中國(guó)第一僑鄉(xiāng)\明星之鄉(xiāng)碉樓\讓子彈飛取景地中國(guó)錦鯉之鄉(xiāng)\新會(huì)陳皮堅(jiān)忍不拔、團(tuán)結(jié)向上的勒杜鵑33名院士，見證著江門人的自強(qiáng)不息崇文重教，深入骨髓\獨(dú)木成林,同氣連枝印象。江門屬于江門的標(biāo)簽太多僑鄉(xiāng)江門總?cè)丝?14.27萬(wàn)，其中市區(qū)人口約133萬(wàn)。祖籍江門的華僑、華人和港澳臺(tái)同胞近400萬(wàn)人，分布在全世界五大洲107個(gè)國(guó)家和地區(qū)，其中，五邑籍華僑、華人分布在亞洲地區(qū)的約占20%，美洲地區(qū)的約占70%。最為世人所知的只有一個(gè)江門總?cè)丝谂c華僑的比例是1：1江門的常住人口這幾年增長(zhǎng)幾乎全省倒數(shù)戶籍人口還不斷減少江門出國(guó)人口增長(zhǎng)速度全國(guó)第一不僅如此，江門移到國(guó)內(nèi)別的城市的數(shù)量也同樣巨大“五個(gè)香港人，一個(gè)江門籍”江城人，散落世界各地李國(guó)能，祖籍江門鶴山。現(xiàn)任香港終審法院首席法官，曾歷任香港賽馬會(huì)董事，香港科技大學(xué)校董會(huì)副主席等李福善，香港高等法院的首位華人法官，第一屆特區(qū)行政長(zhǎng)官參選人駱家輝，美國(guó)第一位華人議員，現(xiàn)任美國(guó)駐華大使。曾任華盛頓州州長(zhǎng)等職江門市星光公園國(guó)內(nèi)首個(gè)明星公園，入園明星多達(dá)120余位周潤(rùn)發(fā)、劉德華、梁朝偉、曾志偉、譚詠麟、甄子丹、李克勤、鐘鎮(zhèn)濤、梁詠琪容祖兒、歐陽(yáng)震華、黃家駒、陳百?gòu)?qiáng)、譚耀文、戚美珍、黃百鳴……感性看來(lái)，僑鄉(xiāng)是一種榮耀僑鄉(xiāng)人，聞名于五湖四海，往來(lái)于世界之上理性看來(lái)僑鄉(xiāng)從現(xiàn)實(shí)到實(shí)現(xiàn)出走==關(guān)于現(xiàn)實(shí)但理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感發(fā)展滯后012年江門的CDP為1879.4億，排名珠三角第7位，落后于周邊城市社會(huì)零售額遠(yuǎn)低于佛山，最近三年江門的全社會(huì)零售額增速也處于相對(duì)低位，消費(fèi)力低人均可支配收入比廣東省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30226.71元低3200元高端缺位，資源匱乏市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目多以精品型小區(qū)為主江海區(qū)碧桂園以較完善的自身配套和低廉的價(jià)格贏得市場(chǎng)可見江門市民對(duì)綜合型配套社區(qū)還是向往，卻未有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品撬動(dòng)市場(chǎng)需求摩托車丈量的城市江門暫時(shí)還是一個(gè)用摩托車來(lái)丈量城市寬度的城市城市中心每一次北移都需要較漫長(zhǎng)的接受時(shí)間城市中心范圍很小，缺乏高端消費(fèi)場(chǎng)所，城市悠閑而緩慢這里道路兩旁沒有玻璃幕墻閃閃發(fā)亮的高樓大廈這里沒有西裝革履的男士和身穿時(shí)裝的女士，拿著公文包呈現(xiàn)出一幅高雅、時(shí)尚的現(xiàn)代生活圖景這里沒有讓人不想離開的咖啡館這里沒有和朋友喝到醉的酒吧這里缺少出售不被流行左右的個(gè)性服裝店這里沒有到了某個(gè)紀(jì)念日會(huì)打來(lái)電話問你要不要買花的鮮花店……其實(shí)，無(wú)論是留在這里的還是出走的人都知道找遍整個(gè)江門也找不到這樣一個(gè)所在搖擺在現(xiàn)實(shí)與實(shí)現(xiàn)之間的江門一方面，江門人胸懷夢(mèng)想，志在世界，盛名遠(yuǎn)揚(yáng)五洲四海江門籍明星多達(dá)一百余位，他們?cè)谑澜绺鞯仂陟诎l(fā)光；在世界各地政界、商界都有江門人身影；江門籍院士多達(dá)33位……另一方面，由于經(jīng)濟(jì)落后，資源匱乏，江門人源源不斷的從城市出走經(jīng)濟(jì)發(fā)展排名珠三角第七，缺乏高端居住社區(qū)，缺乏高端消費(fèi)場(chǎng)所，是一座用摩托車就可以丈量的城市……江門人有夢(mèng)，卻沒有合適的容器，江門人的世界夢(mèng)始終漂泊在外，江門人渴望更高級(jí)生活品質(zhì)，然而，這種品質(zhì)在江門去無(wú)所適從。PART2探路城市平等地站在城市面前，叩問區(qū)域價(jià)值，挖掘項(xiàng)目的價(jià)值與機(jī)遇北新板塊（濱江新區(qū)、北新區(qū)）珠江·御景山莊主城板塊江海板塊（江海區(qū)、高新區(qū)）江會(huì)板塊（新會(huì)區(qū)、銀州湖地區(qū)）西江板塊江門城市發(fā)展格局北展南拓\東聯(lián)西帶強(qiáng)化中心\沿江出海北新板塊：未來(lái)行政、商務(wù)中心，加上樓盤

密集，定位為CBD以及CLD；城區(qū)板塊：偏重于配套、教育方面的打造；江海板塊：輕軌、高速密集，未來(lái)將發(fā)展輕

道經(jīng)濟(jì)；江會(huì)板塊：注重山水資源和人文資源的打造；西江板塊：定位為濱水游樂中心、商務(wù)休閑

度假基地及濱水宜居新區(qū)?！霸?6字發(fā)展策略中，北展南拓相對(duì)比較重要，對(duì)江門市區(qū)空間發(fā)展的影響也更大，因?yàn)槭袇^(qū)是南北狹長(zhǎng)地形。在北展南拓中，濱江新區(qū)無(wú)疑是重中之重。現(xiàn)有城區(qū)已無(wú)多少空間可利用，北新區(qū)經(jīng)過10年的發(fā)展也已基本成型，發(fā)展濱江新區(qū)是必然的選擇。這既是目前的現(xiàn)實(shí)選擇，同時(shí)也沒忽視其他板塊長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。”——江門市規(guī)劃局長(zhǎng)林健生表示江門主城區(qū)滿溢向外擴(kuò)展，目光必向離主城區(qū)最近，對(duì)外開放的城北。濱江新區(qū)擁有廣闊的土地資源，濱江新區(qū)開發(fā)后，江門市城區(qū)面積可擴(kuò)容近一倍。江門北擴(kuò)，勢(shì)在必行2005年江門領(lǐng)導(dǎo)就說要將濱江新區(qū)打造成新的廣州天河中心濱江新區(qū)發(fā)展至今，江門市政府馬不停蹄的規(guī)劃建設(shè)房地產(chǎn)商的不斷涌入，全民投票的濱江體育中心設(shè)計(jì)方案到江門著名小學(xué)范羅岡小學(xué)的搬入......這無(wú)一不是濱江新區(qū)發(fā)展的步伐一路向北，馬不停蹄濱江新區(qū)的美好未來(lái)正在加速呈現(xiàn)，而政府是最大的推手濱江大道濱江能量,磁吸萬(wàn)象作為江門市區(qū)三個(gè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)之一，濱江新區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，磁吸萬(wàn)象，釋放前景無(wú)量天時(shí)該區(qū)域?qū)?lái)將劃分為中心商務(wù)區(qū)（CBD）、核心生活區(qū)、生態(tài)旅游及田園生活區(qū)、西南部工業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、商業(yè)展覽區(qū)、科研教育區(qū)等十片功能區(qū)地利濱江新區(qū)的骨架——路網(wǎng)建設(shè)在不斷完善棠雁南路、新昌路等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已經(jīng)竣工連接江門和順德、投資20多億元的江順大橋有望在2014年建成通車即將開工建設(shè)的江門大道，對(duì)接江順大橋后自北向南穿過濱江新區(qū)目前正在建設(shè)中的廣中江高速?gòu)臑I江新區(qū)中間橫穿而過預(yù)計(jì)2015年前可以動(dòng)工的廣佛江珠城軌江門段將從濱江新區(qū)北部接入……人和全區(qū)面積138平方公里，規(guī)劃居住人口達(dá)50萬(wàn)目前已有超過10家開發(fā)商進(jìn)駐濱江新區(qū)保利投資百億的世界級(jí)綜合體也已落定濱江新區(qū)屬于江門的CBD，劍指下一個(gè)價(jià)值核心北新區(qū)經(jīng)過10年的發(fā)展也已基本成型，發(fā)展用地接近枯竭，濱江新區(qū)將成為新一輪造城的重點(diǎn)區(qū)域。目前，在政府層面都基本已經(jīng)形成了共識(shí)，濱江新區(qū)不僅是對(duì)接順德的前沿基地，更是能與順德“共享”，可形成統(tǒng)一無(wú)差異城市群的江門新城市中心。從城市發(fā)展來(lái)看，濱江新區(qū)建設(shè)不僅有利于拓展江門的城市空間，提升城市品位，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力；也有利于推進(jìn)城鄉(xiāng)融合，加快城市化進(jìn)程，進(jìn)一步改善市民生活環(huán)境。從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，濱江新區(qū)的建設(shè)不僅有利于左接廣佛、右連珠中，左右逢源，加快江門市融入珠三角一體化進(jìn)程，而且有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)建設(shè)。濱江新區(qū)：再造一個(gè)新江門然而，濱江新區(qū)自2003年提出，至今十年發(fā)展尚屬不溫不火，江門要擴(kuò)大濱江新區(qū)要崛起，急需實(shí)質(zhì)性的新引擎“濱江新區(qū)一直系政府的發(fā)展重點(diǎn)，江門人都知，但就系唔知要發(fā)展幾耐”“以后應(yīng)該會(huì)好過北新區(qū)，畢竟它的土地多好多”“現(xiàn)在不會(huì)選擇這個(gè)地方買樓，周邊什么都沒有，不方便”“好像最近動(dòng)作大了一點(diǎn)”客戶語(yǔ)錄關(guān)于濱江新區(qū)PART3明己及人挖掘核心價(jià)值，建立差異化形象，給予客戶直觀的項(xiàng)目認(rèn)知競(jìng)爭(zhēng)格局華茵·桂語(yǔ)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目扎堆，除保利大都會(huì)外多以精品型小區(qū)以及別墅盤為主，天英·月瓏灣保利大都會(huì)珠江御景山莊灝昌園五邑錦繡豪庭高爾夫一號(hào)星匯名庭上城鉑雍匯方直龍湖灣

觀點(diǎn)2：放眼江門，對(duì)手生猛碧桂園11盤布局江門，多年積淀，在江門具有廣泛而深入的影響；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等后起之秀，勢(shì)頭強(qiáng)勁……恩平碧桂園臺(tái)山碧桂園碧桂園·陽(yáng)光水岸碧桂園·翡翠灣碧桂園·山水豪園新會(huì)碧桂園碧桂園·山湖灣江海碧桂園五邑碧桂園鶴山碧桂園碧桂園·公園一號(hào)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新會(huì)碧桂園建筑面積48萬(wàn)㎡項(xiàng)目配套：酒店、綜合商場(chǎng)、金融、中小學(xué)、休閑娛樂會(huì)所、品牌幼兒園等一應(yīng)俱全江海碧桂園建筑面積58萬(wàn)㎡項(xiàng)目配套：江門市第一中學(xué)、銀泉小學(xué)、中環(huán)廣場(chǎng)，大昌超市、麻園市場(chǎng)、建行工行等五邑碧桂園建筑面積65萬(wàn)㎡項(xiàng)目配套：五邑碧桂園中英文學(xué)校、碧桂園鳳凰酒店、業(yè)主活動(dòng)中心、翠湖公園、大型

超市、獨(dú)立苑區(qū)會(huì)所，設(shè)有圖書館、兒童游樂園、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等設(shè)施。碧桂園山湖灣建筑面積32萬(wàn)㎡項(xiàng)目配套：匹配國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物管，社區(qū)內(nèi)商業(yè)街、幼兒園、交通中心、臨湖無(wú)邊

際泳池、大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物車等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。碧桂園翡翠灣建筑面積100萬(wàn)㎡項(xiàng)目配套：規(guī)建五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、山頂公園、濱湖公園、學(xué)校、國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)

服務(wù)和風(fēng)情商業(yè)街等

……碧桂園：給你一個(gè)五星級(jí)的家五星級(jí)社區(qū)生活服務(wù)提供商碧桂園十余盤布局江門，體量都不小，致力于為市場(chǎng)提供一站式全生活的高品質(zhì)人居產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心商業(yè)為引擎的一站式消費(fèi)提供商以商業(yè)為核心引擎，滿足消費(fèi)者休閑、購(gòu)物、娛樂為一體的“一站式消費(fèi)”需求江門萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于北新區(qū)五邑華僑廣場(chǎng)北側(cè)158.36畝地塊，投資50億元建成后，不低于180米的雙子塔將會(huì)是江門市的“第一高”江門萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)集甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、大型商業(yè)購(gòu)物中心、大型影院、商業(yè)步行街、公寓于一體全面滿足購(gòu)物、休閑、娛樂、辦公、酒店、商務(wù)活動(dòng)一站式的消費(fèi)模式將填補(bǔ)江門商業(yè)模式單一的空白，改變市民的生活模式雙百萬(wàn)大城，保利大都會(huì)，江門沒有其二超大規(guī)模項(xiàng)目，江門前所未見的200萬(wàn)平米項(xiàng)目高層75萬(wàn)、公寓22萬(wàn)、別墅2萬(wàn)、寫字樓15萬(wàn)、集中式商業(yè)5萬(wàn)、零售商鋪7萬(wàn)、酒店5萬(wàn)、幼兒園，包羅萬(wàn)象頂級(jí)打造，現(xiàn)代高端建筑精髓凝聚高層產(chǎn)品提供90㎡~180㎡多種產(chǎn)品每戶入戶花園、270°觀景凸窗以及景觀陽(yáng)臺(tái)180㎡產(chǎn)品一梯兩戶設(shè)計(jì)雙套間占據(jù)最優(yōu)景觀，立面采用面磚，配合ArtDeco風(fēng)格，打造大氣尊貴的居住社區(qū)別墅產(chǎn)品250㎡和320㎡每戶均有超大地下一層，多露臺(tái)以及豐富的自然景觀，通過創(chuàng)新設(shè)計(jì)凸顯獨(dú)棟感立面設(shè)計(jì)采用周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤沒有的英式風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，品牌扎堆，主推的90-120面積段，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都有重疊御景山莊，優(yōu)勢(shì)在哪？我們是怎樣的建筑？可以提供怎樣的生活方式？建筑類型涵蓋別墅、高層洋房；配備8000平方米的豪華會(huì)所，設(shè)中西餐廳、紅酒雪茄屋、茶藝室、健身中心、無(wú)邊際泳池，以及近萬(wàn)平方米歐陸風(fēng)情商業(yè)街、銀行、超市、雙語(yǔ)幼兒園等我們的價(jià)值點(diǎn)在哪里？區(qū)域價(jià)值：雄踞江門未來(lái)CBD中心交通價(jià)值：珠三角核心樞紐產(chǎn)品價(jià)值：精裝修戶型，高交樓標(biāo)準(zhǔn)資源價(jià)值：江山為伴，高爾夫?yàn)猷徟涮變r(jià)值：重點(diǎn)學(xué)校范羅崗，26萬(wàn)方體育旗艦配套，配備會(huì)所、商業(yè)中心、幼兒園等客戶在哪里？參考過往成交和某競(jìng)品客戶中，可看出82%為蓬江本地客戶，其余江海區(qū)、新會(huì)區(qū)、臺(tái)山、珠海等地客戶比例零散，中山、廣州為零。他們的特性？職業(yè)公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主企業(yè)高層金融行業(yè)其他合計(jì)比例17.6%44%17.6%6%14.8%100%目標(biāo)客群分布圖核心客群重點(diǎn)客群外圍客群外圍客：佛山、順德、廣州、中山投資客，

看好新城市中心崛起和輕軌拉動(dòng)重點(diǎn)客：江海區(qū)私營(yíng)業(yè)主，投資客戶；

新會(huì)區(qū)私營(yíng)業(yè)主，與市區(qū)有商貿(mào)往來(lái)，投資客戶核心客：主力戶型，新成立家庭、北新區(qū)與舊城區(qū)的私營(yíng)主，公務(wù)員、事業(yè)單位中高管，大型企業(yè)中高管；

面對(duì)目標(biāo)客戶的特性，有3個(gè)問題必須在推廣中予以關(guān)注：1、產(chǎn)品價(jià)值感夠強(qiáng)：必須給我（尤其是我認(rèn)識(shí)的人）一個(gè)交代2、符號(hào)感足夠強(qiáng)：必須時(shí)刻證明給我看，幫我下決定3、要有差異感：必須讓我意識(shí)到與別人的不同御景山莊“江門首席高爾夫大宅”的定位，已在市場(chǎng)打下基調(diào)。在傳播策略上，不可輕易改變，要始終保持“一個(gè)聲音”。但是，高爾夫、江、山，這些生硬的自然資源優(yōu)勢(shì)，并不能打動(dòng)更多的客戶因此，深挖這種不可復(fù)制的資源之上能帶來(lái)的價(jià)值，很有必要！尤其，針對(duì)90-120產(chǎn)品的客戶，居住的生活方式，便利性，區(qū)域的價(jià)值是重點(diǎn)關(guān)注的問題而讓高爾夫成為日常生活的一部分，是一種超值的附加值是幸福感的提升！項(xiàng)目SLOGAN刻畫人生最好的弧度1、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所帶來(lái)的對(duì)于人生幸福感與滿意度的提升2、最好的弧度，一語(yǔ)雙關(guān)。既是人生弧度，也是高爾夫揮桿的弧度定位江門門戶之作盡享江山高爾夫區(qū)隔性資源項(xiàng)目整體調(diào)性創(chuàng)作產(chǎn)品面積偏小，客戶更年輕，接受度更高，

是時(shí)候，給御景山莊一次全新的形象了全新手繪形象保留項(xiàng)目賣點(diǎn)元素，

形象有效區(qū)隔市場(chǎng)形象樹立后是項(xiàng)目?jī)r(jià)值與客戶的對(duì)接

是時(shí)候，讓御景山莊給客戶一次觸手可及的幸福了范羅崗學(xué)校/高爾夫景觀/墅級(jí)物管/濱江新區(qū)/優(yōu)質(zhì)戶型在這里，我和幸福撞了個(gè)滿懷聞得到的青草香，觸得到的成長(zhǎng)樂趣對(duì)于幸福，沒有人愿意有片刻的等待御景山莊再思考——項(xiàng)目銷售時(shí)間過長(zhǎng)，外圍傳播力度不猛，外部被多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目攔截客源，教育資源優(yōu)勢(shì)非一家獨(dú)大，戶型重疊，客戶數(shù)量相對(duì)集中有限。客戶陷入價(jià)格戰(zhàn)怎么賣？客戶在哪？人文江門，精英特區(qū)

江門有天然的人文氛圍情節(jié)，從歷屆詩(shī)歌節(jié)反響看來(lái)，江門均是最熱烈的。必須建立一種認(rèn)識(shí)：好房子一定有階層！

策略：輸出立價(jià)值觀——向知識(shí)致敬，鑄精品人生

“唔該借借，讓有知識(shí)的人先住御景山莊”

平

臺(tái)：五邑高級(jí)知識(shí)分子俱樂部，成為江門最有活力的思想和知識(shí)交流平臺(tái)核心輿論：方直瓏湖灣，打造江門最集中的知識(shí)精英特區(qū)

抓住江門高級(jí)人才群體——知名作家詩(shī)人、書畫家、高級(jí)工程師、高級(jí)編輯、高級(jí)教師、副教授以及教授、特殊藝術(shù)人才、主任記者、副主任以主任醫(yī)師、互聯(lián)網(wǎng)及軟件工程公司創(chuàng)始人、博士及博士后、中國(guó)前10的高校畢業(yè)生具體怎么做？A．御景山莊人文空間建立御景山莊思想空間（利用會(huì)所實(shí)現(xiàn)），作為日?；顒?dòng)基地，以此平臺(tái)分別與聯(lián)合江門市委宣傳部、江門文聯(lián)、江門社科院建立聯(lián)盟關(guān)系，承接江門各種主題的交流、研討會(huì)、講