公寓營(yíng)銷策劃方案

公寓營(yíng)銷策劃方案

篇一：XX公寓全程營(yíng)銷策劃方案

前言

房地產(chǎn)全程營(yíng)銷思想是在中國(guó)房地產(chǎn)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)的過程中，結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷的理論和實(shí)踐產(chǎn)生的具有實(shí)踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運(yùn)作方法。不少發(fā)展商具有雄厚的實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。如果只靠發(fā)展商自己摸索項(xiàng)目操作方法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長(zhǎng)，機(jī)會(huì)成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的導(dǎo)入已成為大勢(shì)所趨。

房地產(chǎn)全程營(yíng)銷是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系。

本案即是利用富可達(dá)置業(yè)公司的專業(yè)眼光及手段，通過對(duì)天津市河北區(qū)天沽公寓為中心點(diǎn)的區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析。然后，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析。在此基礎(chǔ)上，確立天沽公寓的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的價(jià)值，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見。

富可達(dá)置業(yè)—（022）230401861

全案共分六部分，其核心內(nèi)容包括：

一、區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析

二、項(xiàng)目的投資分析

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷

四、項(xiàng)目形象營(yíng)銷

五、營(yíng)銷推廣策劃

六、項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷

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——目錄——

引子

項(xiàng)目背景

第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析

一、項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析

（一）區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì)

（二）商品房銷售個(gè)案分析

二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析

（一）本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

（二）本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查

（三）本案交通條件調(diào)查

（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查

第二部分：項(xiàng)目的投資分析

一、天沽公寓項(xiàng)目的概況

二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

（一）項(xiàng)目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景

（二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì)

（三）項(xiàng)目所在地住宅客戶的構(gòu)成及購(gòu)買心態(tài)分析

三、本項(xiàng)目的可行性研究

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四、項(xiàng)目土地SWOT分析

（一）本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì)

（二）本案區(qū)位的劣勢(shì)

（三）本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn)

（四）本案區(qū)位的威脅及困難點(diǎn)

五、本案市場(chǎng)定位

六、本案價(jià)值分析

第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷

一、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃

二、主力戶型選擇

三、環(huán)藝設(shè)計(jì)定位

四、交通組織定位

五、智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要第四部分：項(xiàng)目形象營(yíng)銷

一、項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分

（一）名稱

（二）標(biāo)志

（三）標(biāo)準(zhǔn)色

（四）標(biāo)準(zhǔn)字體

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二、延展及運(yùn)用部分

（一）營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)

（二）工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)

（三）公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)第五部分：項(xiàng)目推廣策劃

一、項(xiàng)目主要賣點(diǎn)設(shè)計(jì)

二、物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析及對(duì)策

三、目標(biāo)客戶群定位分析

四、價(jià)格定位及策略

五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃

六、廣告策略

七、媒介策略

八、推廣費(fèi)用預(yù)算

九、營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修訂第六部分：項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷

一、前期資料準(zhǔn)備及銷售培訓(xùn)

二、銷售組織及日常管理

三、先期導(dǎo)入物業(yè)管理

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篇二：公寓項(xiàng)目策劃方案

XXX公寓項(xiàng)目策劃方案

第一章項(xiàng)目的概況

一、項(xiàng)目的地理位置

1、項(xiàng)目基本介紹

（1）項(xiàng)目的地理位置

本項(xiàng)目地塊位于XXX市海珠區(qū)新滘東路同科韻南路交匯處，該地塊屬于XXX市海珠區(qū)村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，地塊性質(zhì)為農(nóng)民集體所有。本項(xiàng)目位于眾多XX城市主干道交匯處，所處路段時(shí)高速公路網(wǎng)密集，西接新光快速、XXX大道南、東曉路至工業(yè)大道；東接XXX、華南快速、南部快速、環(huán)城高速、琶洲大橋，北通廣園路，交通便利，四通八達(dá)。新滘南快速路是全線主線雙向8車道，設(shè)計(jì)時(shí)速在60公里左右，吸引了不少車流通過。駕車只需約5分鐘便可直達(dá)天河、黃埔，大約10分鐘就能去到番禺。

（2）項(xiàng)目的周邊環(huán)境

得益于政府近年大力投入發(fā)展XXX城市快捷路，帶旺了新滘南路，使這個(gè)地段的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，繼已發(fā)展成熟的黃石路、XXX大道、黃埔大道等汽車商業(yè)大道相比，新滘東路已成為XXX新一條“汽車黃金大道”，聚集了廣汽豐田長(zhǎng)寧會(huì)展店、龍星行奔馳4S店、廣駿名車日產(chǎn)4S店（進(jìn)口車）、高質(zhì)東南汽車4S店、廣駿二手車賣場(chǎng)（一期、二期）、星時(shí)達(dá)專業(yè)汽車養(yǎng)護(hù)店等，美輪別克4S店、斯巴魯4S店等，目前新滘南路已成為集銷售、汽配、維修和二手車車市等為一體的汽車服務(wù)貿(mào)易集聚區(qū)，也是華南乃至全國(guó)最大型、最規(guī)范的二手車交易商圈。

對(duì)于新滘南路的發(fā)展，XXX市規(guī)劃局計(jì)劃在南線興建東風(fēng)、龍?zhí)秲蓚€(gè)城市

生態(tài)公園，重點(diǎn)打造以“萬(wàn)畝果林”為主同時(shí)集游憩、高檔住宅區(qū)、產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)公園。

2、項(xiàng)目的具體現(xiàn)狀

項(xiàng)目地塊毗鄰XXX琶洲國(guó)際會(huì)展中心，在海珠區(qū)新發(fā)展規(guī)劃中，琶洲國(guó)際會(huì)展將構(gòu)筑成面向國(guó)際的中心商務(wù)區(qū)，同時(shí)，海珠區(qū)未來的城市結(jié)構(gòu)為：以江、涌、圍、園的生態(tài)格局為基礎(chǔ)，以軌道交通為主要發(fā)展軸的“東部創(chuàng)業(yè)、西部居住”的城區(qū)結(jié)構(gòu)。新滘南路正好是海珠區(qū)東部與西部連接的交通大動(dòng)脈，其北面或?qū)l(fā)展生態(tài)果園和商業(yè)住宅區(qū)。

第二章項(xiàng)目的市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目數(shù)據(jù)及定位

本項(xiàng)目用地面積m2，容積率，總建筑面積m2，其中高層公寓面積m2；商場(chǎng)面積m2；地下停車場(chǎng)建筑面積m2。配套設(shè)施建筑面積為500m2，，項(xiàng)目總投資約億元。

本項(xiàng)目位于XXX市海珠區(qū)地段，項(xiàng)目規(guī)模適中，周邊環(huán)境優(yōu)越，適宜引入大型商業(yè)中的經(jīng)營(yíng)的理念，發(fā)揮規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)，將本項(xiàng)目建成海珠區(qū)時(shí)尚公寓及大型商業(yè)體閑中心。

二、項(xiàng)目SWOT分析

（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)分析

1、地理位置優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于海珠區(qū)，屬于海珠區(qū)規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展的“宜居”片區(qū)，同時(shí)項(xiàng)目周邊住宅社區(qū)，為發(fā)展商業(yè)提供較好的環(huán)境基礎(chǔ)。

2、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊大型樓盤社區(qū)少，整體商品房房?jī)r(jià)處于海珠區(qū)

中間水平，體現(xiàn)了周邊，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該片區(qū)的消費(fèi)力將更進(jìn)一步釋放。

3、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：

4、交通優(yōu)勢(shì)：

（二）項(xiàng)目劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)分析

1、項(xiàng)目相對(duì)遠(yuǎn)離海珠區(qū)核心商圈，周邊商業(yè)氣氛還不夠濃厚，可能會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目的培育期；

2、從項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)格來看，周邊消費(fèi)力處于海珠區(qū)中檔水平，這一消費(fèi)承受力需要對(duì)項(xiàng)目前期整體定位進(jìn)行重點(diǎn)考量，對(duì)招商的品類與品牌檔次定位要適當(dāng)造成一定程度的影響；

3、目前該項(xiàng)目所處位置，交通不便利，公交配套不完善，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目招商、開業(yè)、以及消費(fèi)者到達(dá)帶來一定程度的影響。

三、目標(biāo)市場(chǎng)的規(guī)劃定位

1、目標(biāo)市場(chǎng)的需求分析

酒店式公寓提供的是：“公寓式的業(yè)態(tài)，酒店式的服務(wù)?！本频晔焦⒓任樟诵羌?jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，集住宅、酒店、辦公、會(huì)所等多種功能于一體，附屬設(shè)施還可以增加銀行、超市等其他項(xiàng)目，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)形態(tài)（有人稱之為“公寓式寫字樓”）。無論是投資還是自住，都不失為一種值得重視的選擇。

對(duì)于開發(fā)商來說，酒店式公寓因其使用功能靈活、市場(chǎng)適應(yīng)性強(qiáng)，減少了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資收益；對(duì)于投資者而言，酒店式公寓因其戶型較小，總價(jià)較低，投資回報(bào)率通常高于普通住宅，因此受到人們的青睞。

周邊公寓分布

從上表可知，海珠區(qū)目前在售的公寓出售均價(jià)約為23213元/平方米。結(jié)合海珠區(qū)CPI增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)往后公寓銷售價(jià)格可達(dá)3萬(wàn)元/平方米.

2、規(guī)劃定位

⑴商場(chǎng)項(xiàng)目定位

根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置以及目前的市場(chǎng)狀況，本項(xiàng)目定位于所在地區(qū)的商業(yè)中。項(xiàng)目主要以公寓、商場(chǎng)為主。

⑵公寓項(xiàng)目客戶群定位

本項(xiàng)目公寓主要客戶群定位于公務(wù)員、私企業(yè)主、個(gè)體工商戶、企事業(yè)單位中高層管理人員、新生力量的有產(chǎn)階層。

第三章項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

一、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

1、定位：精品公寓

2、戶型面積：小戶精品公寓，由棟層塔樓組成，設(shè)有觀光電梯；裙樓1-2層為商業(yè)，3層以上為住宅功能，主力戶型為35-80㎡的中小戶型，1房1廳、2房1廳的公寓，帶元/㎡精裝修，送全屋家私家電，酒店式物業(yè)管

理。

3、價(jià)格：均價(jià)元/㎡，付款方式一次性或按揭。

4、定位詮釋：“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。由專門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器。同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，如包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。

5、產(chǎn)品形象定位

廣告語(yǔ)：與酒店同步的居住模式

宣傳主題：

1、酒店式公寓

2、高效·快捷·時(shí)尚之生活主張

3、投資主題服務(wù)月

二、產(chǎn)品配套

1、家具配套精裝修配送[白色家電]：每戶配裝、贈(zèng)送“白色家電”：冰箱、洗衣機(jī)、櫥柜、燃?xì)庠?、油煙機(jī)、只需簡(jiǎn)單拎包即可直接入住。2、通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)外線接口。

3、凈化水裝置凈化水裝置實(shí)現(xiàn)五層凈化，飲用水、生活用水獨(dú)立分開，生活品質(zhì)不言而喻。

4、完善的生活配套

篇三：精裝酒店式公寓營(yíng)銷策劃

《精裝酒店式公寓營(yíng)銷策劃》

第一章、第二章、第三章、第四章、第五章、第六章、第七章、第八章、第九章、

——ICE·FIRE團(tuán)隊(duì)

營(yíng)銷目標(biāo)

執(zhí)行概要營(yíng)銷環(huán)境分析SWOT分析STP戰(zhàn)略營(yíng)銷策略組合出售出租計(jì)劃財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)控制

第一章、營(yíng)銷目標(biāo)

?售樓、租樓?品牌價(jià)值?獲利空間的形成?文化理念的認(rèn)知度

第二章、執(zhí)行概要

杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)前途光明，精裝修的酒店式公寓因?yàn)橥顿Y回報(bào)率高且穩(wěn)定，受到市場(chǎng)的追捧，下沙作為杭州的高新開發(fā)區(qū)和城市副中心卻缺少這樣的房產(chǎn)形式，因此市場(chǎng)存在較大潛力。本次策劃旨在通過三種不同的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，立體銷售運(yùn)營(yíng)酒店式公寓，覆蓋最廣大的消費(fèi)團(tuán)體，形成持久而巨大的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)。

第三章、營(yíng)銷環(huán)境分析

宏觀環(huán)境分析、競(jìng)爭(zhēng)者分析、消費(fèi)者分析

1.宏觀環(huán)境分析

?政府對(duì)樓市和房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

?下沙經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口數(shù)量不斷增加，配套設(shè)施的不斷健全

?酒店式公寓在杭州受到了市場(chǎng)追捧

?杭州經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，來杭商務(wù)人士將不斷增加，“東方休閑之都“也將不斷吸引中外游客

?杭州酒店式公寓分布不均衡，下沙的市場(chǎng)潛力

2.競(jìng)爭(zhēng)者分析

（現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者、潛在競(jìng)爭(zhēng)者、替代競(jìng)爭(zhēng)者）

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