【S市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市模式探究9600字（論文）】

S市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市模式研究目錄TOC\o"1-3"\h\u5889摘要： I27848關(guān)鍵詞： II255991緒論 1160371.1研究背景 1243111.2研究意義 1267221.3國內(nèi)外研究綜述 2234071.3.1國內(nèi)研究綜述 2105111.3.2國外研究綜述 335271.4集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市概念及相關(guān)政策 3289321.4.1集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市概念 3257431.4.2土地改革 4322242集體經(jīng)營性建設(shè)用地主要入市模式 5130602.1土地使用權(quán)出讓模式 5147182.2“鎮(zhèn)級統(tǒng)籌”模式 5309252.3土地整備模式 6136563S集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市概括及模式分析 6307803.1S市區(qū)域概況 6200203.2土地整備模式 760993.2.1土地整備模式適用性 787233.2.2土地整備存在的問題 8125273.3調(diào)整出讓模式 847893.3.1調(diào)整出讓模式適用性 9155533.3.2調(diào)整出讓存在的問題 985033.4總結(jié) 1066444集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程優(yōu)化對策 1050084.1加大宣傳，提高對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的積極性 10145214.2加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，提升環(huán)境質(zhì)量 1068984.3推進(jìn)市場交易方式多元化 11102635結(jié)論 1110857參考文獻(xiàn) 12摘要：隨著社會的發(fā)展，國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地供求矛盾尖銳。2015年集體建設(shè)用地土地改革試點(diǎn)工作正式開展。山東省S市被列入入市試點(diǎn)工作名單，在入市前期，相繼制定了集體建設(shè)用地入市的地方性法律法規(guī)，全面有效落實(shí)試點(diǎn)工作，取得了顯著效果。但集體建設(shè)用地入市過程中也相繼出現(xiàn)了一些問題，從而導(dǎo)致S在入市過程中效率低下。在此背景下，本文首先對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市模式的概念和相關(guān)政策進(jìn)行闡述；然后對各地方入市模式進(jìn)行分析，從而研究S集體建設(shè)用地入市模式。通過對比分析得出S在入市過程中暴露出的問題，并針對性的加以分析提出符合S市發(fā)展的入市建議。關(guān)鍵詞：集體經(jīng)營性建設(shè)用地；入市模式；S市1緒論1.1研究背景目前我國社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，改革開放不斷推進(jìn)，我國假設(shè)用地供需矛盾越來越嚴(yán)重。對于以往土地征收所產(chǎn)生的問題也越來越多，多數(shù)農(nóng)民的利益得不到保障不愿出讓土地，延緩了社會發(fā)展，因此土地改革迫在眉睫。國有建設(shè)用地供不應(yīng)求，相反我國農(nóng)村建設(shè)用地面積巨大，農(nóng)村集體建設(shè)用地多處于閑置狀態(tài)，廢棄宅基地、養(yǎng)老院、學(xué)校等。有數(shù)據(jù)顯示城市建設(shè)用地只占農(nóng)村集體建設(shè)用地的四分之一，農(nóng)村土地資源潛在潛力巨大，社會地位越發(fā)明顯。由于我國的土地制度比較特殊，在新《土地管理法》頒布之前，我國法律限制了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地需要進(jìn)行“土地征收”過后才可以按照國有建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入土地市場。由于農(nóng)村收入水平低下，農(nóng)民從自身利益出發(fā)，自發(fā)形成的土地流轉(zhuǎn)普遍存在。由于法律自身的不足，讓農(nóng)民鉆了法律的漏洞，自發(fā)流轉(zhuǎn)也相繼帶來了許多問題，而且在土地征收過程中也存在許多問題。這種現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙了我國城市化建設(shè)的道路。2020年1月1日新《土地管理法》正式實(shí)施。在永久基本農(nóng)田這條紅線不能隨意變動的同時，《土地管理法》對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市提出了更為合理的法律規(guī)定。新修改的土地管理法改變了原有的對于單位或個人使用土地的約束，打開了農(nóng)村土地市場。規(guī)定實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價”。在符合法律規(guī)定的前提下，依法進(jìn)行集體建設(shè)用地的入市。2016年，山東S市被選為全國33個入市試點(diǎn)地區(qū)，在試點(diǎn)過程中S市“摸著石頭過河”，積極探索入市新途徑、新政策，目前通過入市經(jīng)驗(yàn)S完善了自己的政策法規(guī)、填補(bǔ)了入市缺乏數(shù)據(jù)的漏洞。截至2018年11月，S市本著制度先行的原則，在全域開展“試制度、試規(guī)則”實(shí)踐。通過對全域集體建設(shè)用地的調(diào)整與整理，集體建設(shè)用地完成了63宗、1584.44畝入市。在某種程度上取得了階段性的成果，通過借鑒最先入市地區(qū)的入市成果經(jīng)驗(yàn)，不斷改善本地區(qū)的入市方式，尋找屬于適合S現(xiàn)狀的入市途徑，明確自己的改革路徑。有利于健全我國集體建設(shè)用地如是經(jīng)驗(yàn)，從而更好的向全國進(jìn)行推廣。1.2研究意義文章旨在研究S市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市模式，提出有利于S試點(diǎn)工作的對策，從而加快S市引進(jìn)企業(yè)促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對于推動我國城鎮(zhèn)化建設(shè)具有重要意義。在我國土地供需矛盾越來越嚴(yán)重的今天，農(nóng)村土地改革迫在眉睫，積極探索人地和諧發(fā)展、人類與資源和諧共處、資源的使用實(shí)現(xiàn)持續(xù)性、規(guī)?；l(fā)展形式、我國堅(jiān)持走現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的道路等，這些都是目前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。由此可見，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市不僅僅局限于試點(diǎn)地區(qū)，要想實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用，需要將入市范圍擴(kuò)大至全國。目前的試點(diǎn)工作只是在為將來普遍入市積累經(jīng)驗(yàn)，從而更好地進(jìn)行入市，振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。只有在政府規(guī)?；芾砬疤嵯逻M(jìn)行集體建設(shè)用地入市研究，才能分析出入市所存在的問題，才能通過問題看到本質(zhì)，從而提出相應(yīng)的解決方案即及對問題的解決。讓農(nóng)村集體建設(shè)用地在入市過程中更順利，更具程序化、規(guī)范化。加大對我國農(nóng)村的土地改革，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、提高農(nóng)民收入水平、緩解人地矛盾，同時讓農(nóng)民告別“靠天吃飯”，增加農(nóng)民幸福感，可以說解放對農(nóng)村集體建設(shè)用地的束縛，可以促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)力的提高，從而使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定的快速發(fā)展。對S市農(nóng)村土地入市問題進(jìn)行妥善處理，有利于S綜合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，打破小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，有利于土地規(guī)?；芾?，有效提高土地利用率；可以進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村資源、生產(chǎn)技術(shù)、農(nóng)村剩余勞動力、農(nóng)村土地等生產(chǎn)要素的規(guī)模化運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)代化；有利于城市化建設(shè)，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)等。1.3國內(nèi)外研究綜述1.3.1國內(nèi)研究綜述我國農(nóng)村自發(fā)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重，2013年“入市”一詞首次出現(xiàn)在國家層面。要想達(dá)到土地改革的預(yù)期目標(biāo)，就要合理依據(jù)《決定》中所規(guī)定的實(shí)施條例，加深對三塊地的改革，即改革對象、原因、具體步驟。目前，我國土地試點(diǎn)工作以及對集體土地入市處于起步階段，各種經(jīng)驗(yàn)的缺失，導(dǎo)致了試點(diǎn)工作過程中出現(xiàn)了許多問題，土地用途管制困境、土地入市主體由誰來擔(dān)當(dāng)?shù)取EF_Ref8363\r\h[1]各地行政部門在試點(diǎn)實(shí)踐工作中，結(jié)合行政法規(guī)制路徑行政法規(guī)制路徑，結(jié)合各地行政部門的實(shí)踐工作，從土地規(guī)劃，、土地確權(quán)、入市行政許可、全面監(jiān)管等四個方面進(jìn)行具體的規(guī)制。對于入市主體的確定，根據(jù)實(shí)際情況可靈活調(diào)換，REF_Ref8412\r\h[2]入市主體可以培育法人化集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)組織作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地申請主體，在集體經(jīng)濟(jì)組織法人化改造困難的地方，培育企業(yè)法人作為入市代理主體，承擔(dān)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出讓主體能力，有助于理清農(nóng)民、農(nóng)民集體、集體經(jīng)濟(jì)組織主體權(quán)利邏輯關(guān)系,以減少集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓主體不明導(dǎo)致的法律糾紛。REF_Ref18964\r\h[3]對于收益分配法律主體的研究，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中，“政府應(yīng)當(dāng)充當(dāng)引導(dǎo)和監(jiān)督的角色,收益分配的主體為政府和村集體,政府應(yīng)當(dāng)參與收益的二次分配”。應(yīng)建立兼顧國家、集體、個人的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制的基本思路基于土地自然增值原理按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)、二次分配基于公平”的原則構(gòu)建集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益稅收調(diào)節(jié)機(jī)制,平衡各方利益。1.3.2國外研究綜述西方資本主義國家，在上世紀(jì)農(nóng)業(yè)規(guī)?；瘯r期，他們的土地私有化使得產(chǎn)權(quán)界清晰，在流轉(zhuǎn)過程中相當(dāng)順利。由于我國特殊的土地制度，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方面的研究較少，但西方在土地產(chǎn)權(quán)、流轉(zhuǎn)方面我們有很多的借鑒空間。土地流轉(zhuǎn)及產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，只有產(chǎn)權(quán)界限清晰，才能使土地資源得以高效利用。REF_Ref8177\r\h[3]有學(xué)者認(rèn)為“土地產(chǎn)權(quán)與土地市場之間有著直接聯(lián)系”，并從市場形成的本質(zhì)出發(fā)，揭示了土地市場形成的前置條件。1.4集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市概念及相關(guān)政策1.4.1集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市概念文中集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是指集體建設(shè)用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地以及入市三個方面。所謂集體建設(shè)用地，就是除國有建設(shè)用地以及被征收的集體土地外都屬于集體土地。集體建設(shè)用地主要分為:宅基地、公益性設(shè)施用地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地，其中集體經(jīng)營性建設(shè)用地是集體建設(shè)用地的一個方面，又叫鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地或農(nóng)村集體建設(shè)用地，是集體經(jīng)濟(jì)組織用來發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)、農(nóng)村建設(shè)、具有盈利性質(zhì)的土地。其中，宅基地作為房屋建設(shè)用地，主要存在現(xiàn)在、過去、未來已經(jīng)建造的房屋。公益性設(shè)施用地是指有集體經(jīng)濟(jì)組織，依據(jù)公共需要所修建的養(yǎng)老院、學(xué)校等。結(jié)合實(shí)際情況分析，集體經(jīng)營性建設(shè)用地則是指當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)、村集體為了發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，從而進(jìn)行盈利活動的土地。入市的含義:入市，指進(jìn)入市場進(jìn)行交易。根據(jù)2013年《決定》，在符合法律規(guī)定前提下，通過出讓、租賃等方式從集體經(jīng)濟(jì)組織手中獲得土地使用權(quán)，并按照規(guī)定向指定用地方向開發(fā)利用。同時擁有與國有建設(shè)用地同等入式權(quán)力。因此集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以在不被征收的情況下進(jìn)入土地市場?！叭胧小笔窃谕恋厮袡?quán)不變的前提下，出集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人可以通過出讓、租賃等方式直接獲得土地使用權(quán)。1.4.2土地改革為了自身利益土地自發(fā)流轉(zhuǎn)在改革開放以后原來越嚴(yán)重，自發(fā)流轉(zhuǎn)嚴(yán)重影響了土地市場的秩序，從而引起了政府部門的重視。我國在2008年《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》、2013年《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題決定》以及2020年新《土地管理法》不斷對土地進(jìn)行深化改革。目前已經(jīng)基本建立起了規(guī)范的土地市場。2008年對集體建設(shè)用地提出了與國有建設(shè)用地同等權(quán)力的改革目標(biāo)。統(tǒng)籌規(guī)劃了未來集體土地改革的基本方向。2013年就全面深化改革提出在法律允許范圍內(nèi)，可以通過出讓、入股、租賃等方式進(jìn)行集體建設(shè)用地的入市。獲得土地后需要在符合規(guī)劃的前提下進(jìn)行開發(fā)利用。2020年新修改的土地管理法明確了集體建設(shè)用地入市的必要性。對于入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，需要通過法律程序獲得審批，集體經(jīng)濟(jì)組織才可以將土地通過出讓、租賃等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人。在獲得土地后，集體建設(shè)用地?fù)碛信c國有建設(shè)用地同等權(quán)力。新法的實(shí)施促進(jìn)了城鄉(xiāng)建設(shè)，為城鄉(xiāng)一體化奠定了法律基礎(chǔ)。2集體經(jīng)營性建設(shè)用地主要入市模式2.1土地使用權(quán)出讓模式土地使用權(quán)出讓模式，就是投資人購買土地所有權(quán)人的土地使用權(quán)，并支付土地出讓金。在這個模式下，投資人和土地所有權(quán)人通過合法的路徑、按照法律規(guī)定簽訂出讓合同，可以直接獲得土地的使用權(quán)，在法律允許的范圍內(nèi)驚醒開發(fā)利用。在新《土地管理法》實(shí)施之前，北京市大興區(qū)、上海市松江區(qū)及廣州市在實(shí)踐中采取“出讓模式”由投資人參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地投資。山東S在試點(diǎn)過程中在交易模式過程中也采取了出讓的方式進(jìn)行入市交易，公平設(shè)置競買價格，進(jìn)行公平掛牌出讓土地。此舉雖然摒棄了限制性準(zhǔn)入的條件，但也帶來了入市土地粗放、入市方式單一、環(huán)境問題等一系列問題的出現(xiàn)。土地使用權(quán)出讓模式分析土地分布情況入市主體入市方式入市用途入市途徑土地比較集中土地所有權(quán)人招拍掛工業(yè)倉儲就地入市2.2“鎮(zhèn)級統(tǒng)籌”模式鎮(zhèn)級統(tǒng)籌模式是北京大興區(qū)探索出來的途徑，適用于入市前出租為工業(yè)倉儲用地的分散用地。該模式在保證所有權(quán)不變的前提下以鎮(zhèn)為單位將各村土地集中起來進(jìn)行入市。鎮(zhèn)級統(tǒng)籌模式分析土地分布情況入市主體入市方式入市用途入市途徑土地分布過于分散資產(chǎn)聯(lián)營招拍掛、租賃工業(yè)倉儲就地入市、調(diào)整入市該模式首先以鎮(zhèn)為單位吸引“人、地”入股成立資產(chǎn)聯(lián)營公司，集中各村分散土地，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一開發(fā)、分配。采取就地入市、調(diào)整入市兩種途徑?？梢愿淖兏鞔鍨閼?zhàn)的局面，提高入市效率。S市在入市過程中很好的借鑒了鎮(zhèn)級統(tǒng)籌模式，采取集體經(jīng)濟(jì)組織入股形式，成立服務(wù)中心，將土地資源有效的集中在一起。2.3土地整備模式土地整備模式是廣東省佛山市南海區(qū)在面對“低效、分散、大量”用地問題的前提下，想要實(shí)現(xiàn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下積極探索摸索出來的一種模式。在土地所有權(quán)不變的前提下，該模式通過對分布不均、亂開發(fā)建設(shè)、閑置用地進(jìn)行整理。通過將集體土地集中整理進(jìn)行入市，提高了入市效率，實(shí)現(xiàn)了土地的統(tǒng)籌規(guī)劃。實(shí)質(zhì)上是將集體建設(shè)用地都集中在鎮(zhèn)（街道）、區(qū)兩級，建立整備中心由鎮(zhèn)（街道）、區(qū)對集體建設(shè)用地進(jìn)行實(shí)際的調(diào)整分配入市。對于土地帶來的收益由鎮(zhèn)（街道）、區(qū)政府根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。S市屬于縣級市，大部分鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，建設(shè)用地相對分散，在入市試點(diǎn)過程中，S市借鑒了廣東省探索出的土地整備模式進(jìn)行入市。但也出現(xiàn)了土地粗放等問題，阻礙了土地改革的進(jìn)程。3S集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市概括及模式分析3.1S市區(qū)域概況S市隸屬山東省德州市，位于山東省西北部，具有悠久的歷史和文化底蘊(yùn)。全域面積990平方千米，轄9鎮(zhèn)1鄉(xiāng)2個街道，2017年總?cè)丝?3.9萬人。擁有國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，綜合實(shí)力名列德州前茅，GDP總值位于德州第三。近年來S市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，2017年區(qū)域總產(chǎn)值279.4億元，同比增長7.2%，是國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)、國家生態(tài)示范區(qū)。在此基礎(chǔ)上S在2015年被國家列為33個集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革試點(diǎn)入市地區(qū)。確定試點(diǎn)后S對入市試點(diǎn)地區(qū)的土地利用情況進(jìn)行了調(diào)查。同時相關(guān)部門派遣人員對土地權(quán)屬、土地所有人持有土地的面積進(jìn)行了確權(quán)并納入入市數(shù)據(jù)庫，同時對入市一項(xiàng)進(jìn)行了調(diào)查。通過實(shí)地調(diào)研，2017年S市集體建設(shè)用地面積1512宗3494畝，此次調(diào)查覆蓋了S市所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道。其中工礦倉儲用地105宗2362畝，占總數(shù)的67.6%;各種交易市場1380宗706畝，占總數(shù)的20.2%;廢棄建筑27宗426畝，占總數(shù)的12.4%，為試點(diǎn)工作的前期準(zhǔn)備以及開展提供了數(shù)據(jù)支撐，有利于探索更好的入市方式。（表3-1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地面積表（3-1）村鎮(zhèn)名稱工礦倉儲各種交易市場廢棄建筑物合計(jì)宗地?cái)?shù)面積（畝）宗地?cái)?shù)面積（畝）宗地?cái)?shù)面積（畝）宗地?cái)?shù)面積（畝）市中街道15271.916266.450078337.36房寺鎮(zhèn)11118.275225.91261.0975205.26十里望485315522336164張莊鎮(zhèn)1540019251398210549辛店鎮(zhèn)29502.3319435.634182.15227720.11梁家鎮(zhèn)465.92251173.98460.44259300.34倫鎮(zhèn)13482.5423143.9600244526.5莒鎮(zhèn)1268815.21008941.21辛寨鎮(zhèn)978.45178145.700187224.15安仁鎮(zhèn)1177784.0920.9680102.05李屯鄉(xiāng)3314.1249.660027323.76合計(jì)1052361.521380706.5827425.6415123493.74從入市試點(diǎn)以來，S市相繼推出了《入市管理辦法》、《使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》等地方性政策。對入市過程做出了明確的規(guī)定，需要在法律允許范圍內(nèi)經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織投票才可以將集體建設(shè)用地進(jìn)行入市，為入市奠定了法律基礎(chǔ)。3.2土地整備模式位于S市南18公里處的倫鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)借鑒了廣東探索出來的模式，在不改變所有權(quán)的情況下，以鎮(zhèn)為單位各個村集體入股，成立服務(wù)中心。打破了各村為戰(zhàn)的局面，可以將分散的地塊集中達(dá)到入市指標(biāo)。從而加快我國集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的步伐。截至2018年底倫鎮(zhèn)規(guī)劃用地2400畝，完成規(guī)劃1300畝，目前正常運(yùn)營企業(yè)9家。園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全。借助土地入市，以及優(yōu)質(zhì)的入市環(huán)境。通過整備的閑置土地成功引進(jìn)了28家以利濟(jì)南瑩浩機(jī)械為首的數(shù)控企業(yè)，有利于打造數(shù)控產(chǎn)業(yè)園?？偼顿Y10億元，占地300余畝，規(guī)劃建筑面積300畝，畝投資達(dá)到260萬元，為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈一體化創(chuàng)造了條件。在園企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)后可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值5.48億元，稅收5000萬元，畝均收稅14萬以上，同時入園企業(yè)可以為周圍居民提供2000多個就業(yè)崗位。利用有限的土地做到了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人民生活水平的提高。3.2.1土地整備模式適用性面對S市集體經(jīng)營性建設(shè)用地分散的情況，在不改變土地所有權(quán)的前提下，創(chuàng)建服務(wù)中心。很好的解決了建設(shè)用地分散的局面。采用直接協(xié)議出讓的方式進(jìn)行入市引進(jìn)了許多外地公司的加入。拉動當(dāng)?shù)厣a(chǎn)力、大大解決了農(nóng)民收入問題。進(jìn)而延申出了集體建設(shè)用地向工業(yè)、倉儲、商服用地方向交易的好現(xiàn)象。該模式使用于集體經(jīng)營性建設(shè)用地過于分散，農(nóng)戶參與意識較差，各村集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模不大的情況。它有利于集中土地資源，由鎮(zhèn)（區(qū)）政府統(tǒng)一分配更好的進(jìn)行入市。3.2.2土地整備存在的問題（1）入市土地面積小從S開始入市以來的研究發(fā)現(xiàn)，雖然倫鎮(zhèn)土地比較集中，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃用地2400畝，完成規(guī)劃1300畝，但是在入市的每一宗土地都不足100畝。比如倫鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園過去租土地的企業(yè)想借用入市擴(kuò)大企業(yè)范圍，在獲得附近農(nóng)田天后，所屬的宗地面積仍然很小，一定程度上束縛了企業(yè)的發(fā)展，大大減小了企業(yè)投資的力度，并且地塊較小不利于形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。（2）入市土地粗放，利用率低在調(diào)查倫鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)時，雖然企業(yè)比較集中，但是相對寬松的入市導(dǎo)致了好多低產(chǎn)能企業(yè)獲得了土地出讓書，占用了大多數(shù)土地資源。雖然廠區(qū)面積大，但是有的企業(yè)生產(chǎn)能力低下，根本不足以完全利用所占土地。有的廠區(qū)依據(jù)自己的歷史優(yōu)勢，在開始入市過程中就已經(jīng)將想占有的土地收購，造成了低產(chǎn)能企業(yè)占地嚴(yán)重、土地利用效率低、入市過程不理想等問題的出現(xiàn)。例如德龍助劑有限公司，根據(jù)相關(guān)部門的規(guī)定，該公司在一年中只能有半年的生產(chǎn)期，其余時間均處于停產(chǎn)狀態(tài)，該公司占地面積16.85畝，總投資700多萬元，但是一年所達(dá)到的產(chǎn)值只有300萬元左右，嚴(yán)重造成了土地資源的浪費(fèi)。（3）群眾參與度不高該模式入市主體為鎮(zhèn)政府或村委會，在實(shí)地調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，村民對于入市試點(diǎn)、政策情況不是很了解，有的甚至不知道入市是什么。想要通過村民投票進(jìn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市更是天方夜譚。如倫鎮(zhèn)村民，調(diào)研中雖知道規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸引了不少外來企業(yè)的加入，有了就業(yè)上崗的機(jī)會，但是對于有多家企業(yè)加入當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園的原因卻一概不知。3.3調(diào)整出讓模式調(diào)整出讓適用于靠近城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的村鎮(zhèn)。這些地方企業(yè)眾多，企業(yè)想要擴(kuò)大廠區(qū)規(guī)模卻沒有充足的集體建設(shè)用地，這時當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織就可以借助調(diào)整出讓，向國土部門提出申請。在土地充足且經(jīng)濟(jì)落后的村集體協(xié)商通過協(xié)議出讓的方式購買集體建設(shè)用地，此途徑對分散土地進(jìn)行調(diào)整，擴(kuò)大了入市規(guī)模，為土地正常入市打下了基礎(chǔ)。S房市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)擁有58家企業(yè)，全部正常產(chǎn)。給產(chǎn)業(yè)園總投資10億元，伴隨著入市的進(jìn)行預(yù)計(jì)每畝土地可達(dá)到稅收5萬元。房市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃用地1330余畝，通過整治入市將分散、廢棄的宅基地等建設(shè)用地集中起來進(jìn)行復(fù)墾，完成指標(biāo)后進(jìn)行土地入市。為以往生產(chǎn)力低的企業(yè)注入了新鮮血液，激發(fā)了企業(yè)發(fā)展積極性，勞動水平大大提升，提高了生產(chǎn)力水平，加快了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時加快了土地的分配效率，提高了入市的進(jìn)度,促進(jìn)了節(jié)約集約用地，改善了農(nóng)村土地錯綜復(fù)雜的局面，保障了產(chǎn)業(yè)園規(guī)模擴(kuò)大所需的建設(shè)用地。通過調(diào)整出讓入市，讓多企業(yè)獲得了不同年限的土地使用權(quán)。如倫鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園、張莊鎮(zhèn)孟莊村、辛店鎮(zhèn)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓期限為50年，梁家鎮(zhèn)的商服集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓期限為40年。為企業(yè)吃了“定心丸”促使企業(yè)放心發(fā)展，在獲得了土地出讓年限的同時，企業(yè)可以依據(jù)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書依法取得抵押貸款。從而達(dá)到“同權(quán)”的改革目標(biāo)。實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，許多企業(yè)擁有投資建設(shè)的資金，過去主要靠租地發(fā)展，但租地過程中容易發(fā)生變故，所以許多企業(yè)并不敢大力發(fā)展，抑制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。S熊市食品有限公司在過去20年中先后換了6個地方。2017年熊市食品有限公司在獲得了土地使用權(quán)之后，對農(nóng)村土地市場多變的擔(dān)心也隨之而去。在S農(nóng)商銀行成功獲得了抵押貸款190萬元。加大了投資力度，對場內(nèi)的機(jī)械、建筑進(jìn)行了更新?lián)Q代，保障了食品生產(chǎn)效率，穩(wěn)定了公司的運(yùn)營。3.3.1調(diào)整出讓模式適用性調(diào)整出讓適用于入市前就有許多企業(yè)已經(jīng)扎根在入市土地范圍區(qū)內(nèi)，所出讓的土地被企業(yè)租用，并且入市土地較為分散零碎。通過調(diào)整出讓的方式將廢棄的宅基地，閑置地復(fù)墾形成指標(biāo)加快入市節(jié)奏，有效盤活土地資源。既滿足了扎根企業(yè)的利益又滿足了政府試點(diǎn)新政策的迫切需要。3.3.2調(diào)整出讓存在的問題（1）入市方式較為單一因?yàn)樵谌胧星熬陀性S多企業(yè)已經(jīng)扎根在入市土地范圍內(nèi)，出讓的土地在入市前大多都被企業(yè)租用，考慮到入市效率、歷史原因，S政府借鑒了協(xié)議出讓進(jìn)行入市。這種入市途徑也導(dǎo)致了企業(yè)占用土地情況的發(fā)生。（2）調(diào)整過程緩慢企業(yè)眾多的集體經(jīng)濟(jì)組織在向國土部門申請調(diào)整土地的過程中效率低下，在獲得批準(zhǔn)后仍舊需要和被調(diào)整土地的集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商。通過出讓的方式來集中集體建設(shè)用地，從而達(dá)到入市指標(biāo)。3.4總結(jié)上述兩種模式均為S試點(diǎn)過程中的入市模式，經(jīng)過對S入市模式概念的介紹、入市存在問題的總結(jié)可以看到，雖然S在入市過程中取長補(bǔ)短，可以為其他入市地區(qū)提供有效借鑒。但在入市過程中依然有許多問題需要解決，如參與性不高、土地粗放、入市方式單一等。入市模式入市方式適用性存在的問題土地整備模式集體經(jīng)濟(jì)組織入股成立服務(wù)中心集中分散的土地資源，達(dá)到更好的分配利用入市面積小、土地粗放利用率低、群眾參與性差調(diào)整出讓模式協(xié)議出讓有利于扎根企業(yè)快速入市，通過調(diào)整完成入市指標(biāo)入市方式單一、調(diào)整進(jìn)度緩慢4集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程優(yōu)化對策4.1加大宣傳，提高群眾積極性現(xiàn)階段，S乃至全國范圍內(nèi)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市仍處于摸索階段，對于數(shù)據(jù)庫的建立也不完善，入市方式尚不成熟。人們對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市也不是很清晰，大多數(shù)村民只知道有企業(yè)在找人，卻不知道土地已經(jīng)可以入市，導(dǎo)致多數(shù)地方村民參與過少。而且目前還沒有規(guī)范性的收益分配機(jī)制，宣傳趕不上制度變遷，使得人們不敢輕易的嘗試新政策帶來的好處。目前我們應(yīng)該加大政策的宣傳，讓人們深層次的了解集體建設(shè)用地入市所帶來的好處，積極到各鄉(xiāng)村普法，強(qiáng)調(diào)入市的必要性以及入市帶來的優(yōu)勢，讓農(nóng)民都參與到入市行列。為工業(yè)化城市化注入新動力，從而提高農(nóng)民收入水平，提升農(nóng)民因入市所帶來的幸福感與責(zé)任感，更好的促進(jìn)新農(nóng)村的建設(shè)，為我國社會經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。4.2加強(qiáng)入市監(jiān)管，提升環(huán)境質(zhì)量在試點(diǎn)工作前期，S政府就如何更好的入市相繼推出了多部地方性政策。在企業(yè)入市后，要想讓土地資源得到更高效的利用、合理開發(fā)土地資源，就需要當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門應(yīng)該根據(jù)規(guī)定時間對產(chǎn)業(yè)園內(nèi)企業(yè)進(jìn)行檢查，檢查其土地利用狀況。從而更好的掌握利用情況完善法律法規(guī)。杜絕土地資源的浪費(fèi)與亂開發(fā)。同時相關(guān)部門要加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，入市前出租的土地附近土壤污染嚴(yán)重，個別企業(yè)污水亂排，造成了土地資源的浪費(fèi)環(huán)境的污染。環(huán)保部門應(yīng)該加強(qiáng)環(huán)保管理力度，依法懲治破壞環(huán)境、污染土地的企業(yè)，增加土地利用價值，促進(jìn)生態(tài)資源良好發(fā)展。4.3推進(jìn)市場交易方式多元化盡管S試點(diǎn)范圍內(nèi)存在多家過去通過承包、租用土地的企業(yè)。考慮到歷史原因，S市政府通過出讓的方式進(jìn)行入市。實(shí)現(xiàn)了“同地”“同價”的改革目標(biāo)，加快了S入市效率。實(shí)現(xiàn)了對相關(guān)政策的實(shí)踐探索，從而更好的完善地方性法規(guī)，也實(shí)現(xiàn)了企業(yè)迫切想要得到集體建設(shè)用地的愿望。落實(shí)出讓、出租、入股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)入市場。從而提升入市主體收益，增加農(nóng)民幸福感。5結(jié)論本文闡述集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)概念以及政策，從局域入市以S入市途徑為例，用實(shí)際入市情況進(jìn)行分析，得出了S市兩種入市模式在實(shí)施過程中的適用性以及存在的問題。在入市過程中S相繼出臺相關(guān)政策，讓入市變得程序化、規(guī)范化。文章中分析的兩種模式雖然借鑒了其他模式的長處，但仍然然存在許多問題，如入市面積過于狹小、土地粗放導(dǎo)致的資源浪費(fèi)、入市方式單一等問題。目前S應(yīng)該在其他模式的基礎(chǔ)上，著重創(chuàng)新屬于自己的入市主體、增加入市地塊宗地面積、推動入市途徑多元化、加強(qiáng)群眾參與，努力把握好入市方向，爭取摸索出一條適合S發(fā)展現(xiàn)狀的模式——S模式。參考文獻(xiàn)包一明.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市行政法規(guī)制研究[D].內(nèi)蒙古大學(xué),2020.仙玉莉,詹王鎮(zhèn).集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市出讓主體多元化法律問題研究[J].綏化學(xué)院學(xué)報(bào),2020,40(11):29-32.喻月英,陳建華.對我國農(nóng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